תקנות שמאי מקרקעין (תכנית בחינות), התשמ''ו-1985 (תיקון: תשס''ז) 2 בתוקף סמכותי לפי סעיף 43(א)(1) לחוק שמאי מקרקעין, התשס''א-2001, (להלן - החוק), אני מתקין תקנות אלה: 1. שלבי בחינות הבחינות לשמאי מקרקעין ייערכו בכתב בשלושה שלבים אלה: (1) בחינות מוקדמות; (2) בחינות סופיות, חלק ראשון; (3) בחינות סופיות, חלק שני. 2. נושאי הבחינות המוקדמות (תיקון: תשס''ה) הבחינות המוקדמות - ייערכו בנושאים הבאים לפי הפירוט שבתוספת הראשונה: (1) לוחות שומה, עריכתם והשימוש בהם; (2) יסודות מדידה ומיפוי; (3) יסודות התכנון והבניה; (4) יסודות הכלכלה; (5) יסודות הנדסת בנין והנדסה אזרחית; (6) (בוטלה) 3. נושאי הבחינות הסופיות, חלק ראשון בחינות סופיות, חלק ראשון, ייערכו בנושאים הבאים לפי הפירוט שבתוספת השניה: (1) עקרונות שומה, חלק א' (מבוא לתורת השמאות); (2) עקרונות שומה, חלק ב'; (3) חוקים ופקודות. 4. נושאי הבחינות הסופיות, חלק שני בחינות סופיות, חלק שני, ייערכו בנושא הבא לפי הפירוט בתוספת השלישית: השומה למעשה - ידיעות מקיפות ועריכת שומה. 5. נבחן שלא עמד במבחן לא עמד מועמד בבחינה בנושא כלשהו רשאי הוא לשוב ולהיבחן בו, אולם אם קיבל בבחינה בנושא פחות מ-40 נקודות בשתי פעמים רצופות לא יורשה לשוב ולהיבחן בו אלא בבחינה השניה שלאחר הבחינה האחרונה שלא עמד בה. 6. סדר הבחינות (תיקון: תשמ''ו, תשס''ה, תשס''ז) 2 (א) לא יורשה מועמד להיבחן בבחינה בנושא עקרונות שומה, חלק ב', אלא אם כן עמד בהצלחה בבחינות המוקדמות, בבחינה בנושא עקרונות שומה, חלק א' (מבוא לתורת השמאות) ובבחינה בנושא חוקים ופקודות, והשלים מחצית תקופת ההתמחות או תשעה חודשי התמחות, לפי התקופה הקצרה יותר. (ב) (בוטלה) (ג) לא יורשה מועמד להיבחן בבחינות הסופיות, חלק שני בטרם עמד בהצלחה בבחינות הסופיות, חלק ראשון, ולאחר שהשלים את תקופת התמחותו, או לאחר שהשלים עשרים ואחד חדשי התמחות, לפי התקופה הקצרה יותר. 7. ביטול (תיקון: תשמ''ו) כללי שמאי מקרקעין (תכנית בחינות), התשכ''ג-1963 (להלן - הכללים הקודמים) - בטלים. 8. תחילה והוראות מעבר (תיקון: תשמ''ו, תשס''ז) 2 (א) תחילתם של כללים אלה ביום ב' באייר התשמ''ז (1 במאי 1987) (להלן - התאריך הקובע). (ב) נבחן שעד לתאריך הקובע עמד בהצלחה בבחינה שנערכה לפי הכללים הקודמים, יהיה פטור מלעבור בחינה באותו נושא לפי תקנות אלה. (ג) נבחן שעד לתאריך הקובע עמד בהצלחה בכל הבחינות אשר בתוספת כלשהי לפי הכללים הקודמים, יהיה פטור מלעבור בחינה כלשהי באותה תוספת לפי תקנות אלה. תוספת ראשונה (תיקון: תשמ''ו, תשמ''ח, תשס''ה) (סעיף 2) בחינות מוקדמות 1. נושא ראשון: לוחות שומה, עריכתם והשימוש בהם יסודות במימון: ריבית אפקטיבית, ריבית אלטרנטיבית ומחיר הון של פירמה, ניהול מלאי והון חוזר, ניהול מזומנים (התאמת זרמי תקבולים ותשלומים, תקציב המזומן), מנוף פיננסי, מדיניות פחת (פחת לפי קו ישר, שיטת סיכום השנים, אחוז קבוע מיתרה פוחתת, פחת לפי תפוקה); היסודות המתימטיים של לוחות שומה; חישובי ריבית מצטברת; תשלומים שנתיים קבועים; השווי הנוכחי של תשלומים בעתיד; לוחות להיוון ישיר והיוון עם קרן פדיון ((Single Rate Tables and Dual Rate Tables; לוחות לשווי דחוי; לוחות של סיכויי חיים; לוחות של שווי נוכחי לפי סיכויי חיים של איש אחד ושל קבוצת אנשים; נוסחאות לוחות אלווד ((Ellwood Talles. שלוש שעות 2. נושא שני: יסודות מדידה ומיפוי שיטות שונות של היטלים (פרויקציות): קסיני, סולדנר,.U.T.M, של כדור הארץ על המפה המישורית; מערכת קואורדינטות עולמית, ארצית ומקומית; ידיעה והתמצאות בסוגי המפות הקיימות באגף המדידות (לדוגמה - מפות טופו קדסטריות, הנדסיות, מפות נושאות וכיו''ב); קריאת מפה והתמצאות בעזרתה; מפות טופוגרפיות; טופוגרפיה: הגדרת מונחים טופוגרפיים (לדוגמה - אוכף, קו רקיע, כיפה וכיו''ב), חתכים, רשת איזון ארצית, חישוב חתכים, שפועים וקווי ראייה; יסודות גיאומטריה אנליטית, חישוב שטח לפי נתונים אנליטיים, חישוב מרחק, חישוב אזימוט מקואורדינטות וחישובי קוארדינטות; שימוש בקנה מידה, הגדלות והקטנות, העברת נתונים ממפה למפה; חישובי שטח למיניהם, שטח קרקע, שטחי מבנים, חישוב גרפי, סמי-גרפי ואנליטי; ידיעה כללית על ביצוע מדידות: מכשירי מדידה בסיסיים, עריכת מפה על פי נתוני מדידה (פנקס שדה) והתווית מבנים; פוטוגרמטריה: יסודות אלמנטריים, התמצאות בתצלום אויר, קנה מידה של תצלום, העברת נתונים מתצלום למפה, שימוש בתצלומי אויר להנצחת מצב קיים למטרות שומה, מסוי, פיצויים וכיו''ב; רישום קרקעות ומיפוי: פקודת המדידות, תקנות המודדים לענין דיוק המדידה, מדידה לצרכי רישום והסדר קרקעות, מדידה לצרכי רישום בתים משותפים; מפות הנדסיות כגון: תכניות יישור קרקע, תכניות כבישים, חישובי נפח, אופני מדידה ותקני מדידה של מכון התקנים המתיחסות לעבודות בניה. שעתיים 3. נושא שלישי: יסודות התכנון והבניה התכנון הפיסי: הנתונים הפיסיים, ההנדסיים, החברתיים, הכלכליים והבטחוניים שהינם הגורמים לתכנון הארצי, האזורי, המקומי, ולתכנון המגרש הבודד; הקצאת שטחים ליעודים שונים, קביעת איזורים; התפתחות ערים אורבניזציה; התכנון הסטטוטורי (הסדיר) והדרכים לביצועו; התכניות השונות - תכנית מיתאר ארצית, תכנית מתאר מחוזית, תכנית מיתאר מקומית, תכנית מפורטת, תכנית בינוי, תכנית איחוד וחלוקה מחדש, תכנית בניה (תכנית הגשה, הקלות ושימוש חורג); תהליך הכנת התכניות, ומתן היתרים על פיהן; רשויות התכנון, הרכבן וסמכויותיהן; המועצה הארצית, הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ועדות ורשויות אחרות הפועלות עפ''י חוק התכנון והבניה; חוק השיכונים הציבוריים, מטרתו, התהליך בהכנת תכנית שיכון ציבורי ואישורה; הפקעת מקרקעין לפי חוק התכנון והבניה, התשכ''ה-1965, התנאים להפקעה, הפרוצדורה בהפקעה וההוראות הקשורות בה; עקרונות לקביעת פיצויים נזקים שנגרמו על ידי התכנון; היטל השבחה על פי קריאת תכניות שונות (תכנית מיתאר, תכנית מפורטת, תכנית בנין, תכנית חלוקה) לרבות תשריט ותקנות; הדגמה מוחשית של כל האמור לעיל; קביעת תשלומי איזון לצורך איחוד וחלוקה מחדש. שלוש שעות 4. נושא רביעי: יסודות הכלכלה חלק א' - מיקרו: בעיית המחסור: עלות אלטרנטיבית, עקומת חמורה פונקצית ייצור והקצאת גורמי ייצור; מחזור הערכים במשק, משקי בית, עסקים; שווקי המוצרים והשירותים, שווקי גורמי ייצור; ביקוש והיצע, גמישות היצע, גמישות ביקוש, השוק התחרותי; התערבות הממשלה בשוק: מיסוי וסיבסוד והשפעתם; התערבות ממשלתית מפלה בין קבוצת קונים ובין קבוצת מוכרים והשפעתה על מחירים וכמויות; מחיר לקונה ומחיר למוכר, מחיר שוק; הביקוש לגורמי ייצור - ביקוש נגזר - וקביעת מחיריהם; כוח מונופוליסטי, קביעת המחיר על ידי המונופול; חלק ב' - מקרו: מחזור הערכים במשק, עיקרי החשבונאות הלאומית, דו''ח מקורות ושימושים; קביעת רמת הפעולות במשק - תורת הביקוש המצרפי; תקציב הממשלה - השפעת התקציב על הפעילות הכלכלית, תעסוקה מלאה - אבטלה, גאות, שפל, אינפלציה; מאזן התשלומים, שוק מטבע חוץ, מדיניות מט''ח; כסף ואשראי, יצירתם והשפעתם על המערכת הכלכלית; מדיניות כלכלית; הערה: חלק א' (מיקרו) יש ללמוד בצורה יסודית וליישמו לשוק הבניה ושוק המקרקעין. בחלק ב' (מקרו) הדגש על ידיעה כללית ועל ההשלכות הכלכליות על שווקי הבניה והמקרקעין. שלוש שעות 5. נושא חמישי: יסודות הנדסת בנין והנדסה אזרחית סוגי הקרקעות ושיטות הביסוס המתאימים; חמרי בנין ותקניהם; הכוחות הפועלים על הבנין והעומסים התיקניים המתייחסים לבנינים השונים - ידיעה כללית; סיווג בנינים על פי ייעודם ושימושיהם, על פי תכנונם הקונסטרוקטיבי, ועל פי סוגי החמרים; אלמנטים של הבנין והערכת מידותיהם - בשלב הבנין - יסודות, קורות יסוד, רצפה תלויה, רצפה מונחת על מילוי עמודים, תקרות, גגות, חגורות, חדרי מדרגות, מקלט וחניון; קירות ומחיצות: גימור - טיח, רצוף, חיפויים, בידוד ואיטום, אינסטלציה סניטרית, התקנת חשמל, שטחי חניה, נגרות ומסגרות; מערכות בבנין - מיזוג אויר, חשמל, מים, ביוב, תקשורות חוץ (טלפון), תקשורת פנים, מעליות, גלאי אש (בטיחות בפני אש); מבנים מקונסטרוקצית ברזל (פלדה); בניה טרומית ומתועשת; בתי חרושת, מחסנים, שככות וכיו''ב - ידיעה כללית בהערכת מידות; מבנים מקונסטרוקצית עץ - ידיעה כללית בהערכת מידות; נזקים בבנינים - הגורמים להיווצרותם והדרכים לתיקונם; הנדסה אזרחית - ידיעה כללית ואומדן עלויות; עבודות עפר, מבנה כבישים (חתכים טיפוסיים), מעבירי מים, ניקוז ותיעול, טיהור שפכים - אגני טיהור ומיתקניהם; תכניות - תכניות בינוי, תכניות הגשה והיתרי בניה, תכניות עבודה, תכניות פרטי בנין; שיטות מדידה בבנינים לצורך תמחיר ו/או אומדני עלויות, כתבי כמויות, אומדנה של כמויות, חלקי בנין ומשקלם בעלות הכללית, התפלגות העבודות השונות (מלאכות) בעלות הבניה (בעיקר למגורים), מדד מחירי תשומה בבניה למגורים, תשומות ועלות חמרים, עלויות עבודת קבלני משנה, עלויות כלליות (רישוי, אגרות, תכנון וכיו''ב) - ידיעה כללית, עבודות פיתוח כללי וצמוד ומערכות תשתית, עלויות החזקה של מבנים, השפעת תקנות התכנון על העלות (כגון - דרישות מיוחדות לבנינים גבוהים); הגורמים המשפיעים על עלות הבניה: מיקום הבנין, טופוגרפיה של השטח, טיב הקרקע, צורת הבנין, היקף הבניה, רמת הגימור, שיטות עבודה, משק הבניה, מימון, השפעת תקנות התכנון על העלות; אומדני שווי - גורמים ושיקולים: גיל המבנה והפחת הפיסי, פחת הניתן לתיקון ושאינו ניתן לתיקון, מצב האחזקה - עלויות, תיקונים, ואחזקה שוטפת. שעתיים 6. (בוטל) (תיקון: תשמ''ו) תוספת שניה (סעיף 3) בחינות סופיות, חלק ראשון 1. נושא ראשון - עקרונות שומה, חלק א' (מבוא לתורת השמאות) מושגי יסוד בשמאות: שווי, מחיר, שווי סובייקטיבי ושווי אובייקטיבי, שווי למטרות שומה שונות; איפיון מקרקעין: פיזי, אורבני, כלכלי, והתייחסות השוק והשמאי לכל אחת מקטגוריות אלה; מדידת השווי ומקדמי אקויולנציה; הגורמים המשפיעים על שווי מקרקעין; מושג התועלת, והתועלת השולית הפוחתת; הכרת גישות השומה העיקרית (גישת השוק, גישת ההכנסות, וגישת ההקמה מחדש); השקעה במקרקעין ואיפיון השקעות במקרקעין (תוך התייחסות לשיכון ותשואה); תהליך השומה. שלוש שעות 2. נושא שני - עקרונות שומה, חלק ב' עקרונות השמאות האוניברסליים; עקרונות שומה ספציפיים; גורמים ושיקולים בשומה; גישות שומת מקרקעין - בבעלות מלאה ובחכירה - על כל סוגיהם: (1) גישת היוון הכנסות; (2) גישת השווי העודף; (3) גישת ההשוואה הישירה; (4) גישת יציאות בניה ופיתוח; שומת חלקים בלתי מסויימים - מושע - בנכסי מקרקעין; דמי שכירות ודמי מפתח; אומדני הכנסות והוצאות; שעבודים וזכויות ((Servitudes and Easement, מוניטין; פחת והשפעתו על שווי הנכס; מטרות שונות של שומות ומשמעותן; שומה לצורך פיצויים ונזקים בעד מקרקעין מופקעים; ביתור שטחים, נזקים והפסדים אחרים הנובעים מפעולות הממשלה או הרשויות המקומיות או מכל סיבה אחרת; שומת מקרקעין לצורך ארנונות מסים לסוגיהן; שומות לתכליות מיוחדות כגון לביטוח, משכון וחלוקה. ארבע שעות 3. נושא שלישי - חוקים ופקודות (לרבות תקנות שלפיהן, והכל מעודכן עד ארבעה חודשים לפני מועד הבחינה) א. שליטה בחיקוקים הבאים - 1. חוקי מקרקעין: (1) חוק המקרקעין, התשכ''ט-1969; (2) חוק התכנון והבניה, התשכ''ה-1965; (3) חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל''ב-1972; (4) הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ''ט-1969; (5) חוק יסוד מקרקעי ישראל, התש''ך-1960; (6) חוק מקרקעי ישראל, התש''ך-1960; (7) חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש''ך-1960; - החלטות בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה, התש''ם-1980; (8) חוק השכירות והשאילה, התשל''א-1971; (9) חוק המכר, התשכ''ח-1968; (10) חוק המכר (דירות), התשל''ג-1973. 2. חוקי מסים (1) חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ''א-1961; (2) חוק מס שבח מקרקעין, התשכ''ג-1963; (3) התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ''ה-1965 (היטל השבחה); (4) חוק מס ערך מוסף, התשל''ו-1976 (בכל הנוגע למקרקעין בלבד); (5) פקודת מס הכנסה סעיפים 88 עד 101 (מס על ריווחי הון). 3. חוקי הפקעות (1) פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943; (2) חוק לתיקון דיני רכישה לצרכי ציבור, התשכ''ד-1964; (3) חוק התכנון והבניה, התשכ''ה-1965 (סעיפים 188 - 202); (4) פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943; (5) חוק לתיקון פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), התשי''א-1951; (6) חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים), התשי''ג-1953. 4. שונות (1) חוק שמאי מקרקעין, התשכ''ב-1962; (2) חוק השליחות, התשכ''ה-1965; (3) תקנות העיריות (מכרזים), התשל''ח-1977. ב. ידיעה כללית בחיקוקים אלה: (1) חוק המשכון, התשכ''ז-1967; (2) חוק נכסי נפקדים, התש''י-1950; (3) חוק לעידוד השקעות הון, התשי''ט-1959 (פרק שביעי 1: הטבות במס לגבי בנינים להשכרה); (4) חוק רשות הפיתוח (העברת נכסים), התש''י-1950; (5) חוק המים, התשי''ט-1959; (6) חוק החשמל, התשי''ד-1954; (7) חוק הנפט, התשי''ב-1952; (8) חוק גנים לאומיים, שמורות טבע ואתרי הלאום, התשכ''ג-1963; (9) חוק בינוי ופינוי של איזורי שיקום, התשכ''ה-1965; (10) חוק העתיקות, התשל''ח-1978; (11) תקנות מקרקעי ישראל (כללים להעברת בעלות לנפקדים), התשכ''ג-1963. ג. שליטה בנושאים אלה: (1) פקודת החברות (נוסח חדש), התשמ''ג-1983 סוגי חברות, האישיות המשפטית הנפרדת, הלכת האולטרה-וירס, תזכיר ותקנות, המניה, סוגי המניות, אסיפות כלליות, סוגי החלטות האסיפה הכללית; גיוס הון על ידי חברה ציבורית, תשקיף. (2) פקודת השותפויות (נוסח חדש), התשל''ה-1975 שותפות מהי? הבחנה בינה לבין חברה, היחסים בין השותפים בינם לבין עצמם, היחסים בין השותפים לבין אנשים המתקשרים עמם. שותפות מוגבלת מהי? (3) חוק הירושה, התשכ''ה-1965 ירושה על פי צוואה, ירושה על פי דין, צו ירושה וצו קיום צוואה, מנהל עזבון - סמכויותיו וחובותיו, עסקאות במקרקעין הדורשות אישור בית משפט, חלוקת העזבון בידי מנהל העזבון. (4) חוק החוזים (חלק כללי), התשל''ג-1973. הצעה וקיבול, כריתת חוזה, ביטול חוזה בשל פגם בכריתתו. (5) חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל''א-1970 תרופות הנפגע בשל הפרת חוזה - אכיפה, ביטול ופיצויים. (6) חוק ההתישנות, התשי''ח-1958 התישנות מהי, תקופת ההתישנות במקרקעין, חישוב תקופת ההתישנות. ארבע שעות תוספת שלישית (סעיף 4) בחינות סופיות, חלק שני השומה למעשה: ידיעות מקיפות ועריכת השומה מחירי מקרקעין לסוגיהם, תנודות מחירים, ניתוח ערכי נכסי וניתוח עסקאות במקרקעין (מכירה, השכרה, דמי מפתח, חכירה, עסקות משולבות (קומבינציה)); השבחות ופגיעות במקרקעין בהתאם לחוק התכנון והבניה; ניתוח מחירים ועסקות במקרקעין; פיתוח הקרקע לבניה, הוצאות פיתוח, עבודות עפר, כבישים, מים, ביוב ותיעול, רשת חשמל, גינון, חניות וכיו''ב; שומת בנינים ועבודות בנין; סוגי בנינים-מגורים, מסחריים, תעשיה ומלאכה, אחסנה, בנינים ציבוריים, בנינים מיוחדים, בניני שעשועים ובידור; ייסוד בנין, שלד, גגות ותקרות, מיתקנים סניטריים, מיתקנים חשמליים, ריצוף, נגרות, צביעה, עבודות בידוד וגמר; מחירים של חמרי בניה ועבודות בניה לסוגיהם, וחלקם היחסי במחירי בנינים; הוצאות החזקת בנינים, תיקונים; מדד יוקר הבניה ומבנהו; שומת מקרקעין בחקלאות: סוגי קרקע, אדמות בעל ושלחין וכיו''ב; סוגי קרקע; זכויות מים ורישום שטח; השקעת יסוד והוצאות שוטפות; אדמות מינהל מקרקעי ישראל; שווי קרקע חקלאית, והשקעות בקרקע חקלאית; רכישת זיקת הנאה ברצועת קרקע; שווי שוק של מטעים; הערכת נחלה ומרכיביה; השפעת גודל השטח וצורתו על הרנטביליות; שיטות הערכה בחקלאות; ידיעה כללית בקריאת מאזנים וחשבונות של מפעלים וחברות, מבנה המאזן וחשבון ריווח והפסד; שומה לצורך הנפקה ושערוכים בחברות ציבוריות שמניותיהן נסחרות בבורסה לניירות ערך; הנבחן יתבקש בבחינה לתת פתרונות לדוגמאות מעשיות של שומת מקרקעין, ולערוך דוחו''ת שומה. חמש שעות 1 (א) ק''ת תשמ''ו, 235, 496; תשמ''ח, 796; תשס''ה, 674; תשס''ז, 992. (ב) הכללים בוטלו (בק''ת תשס''ו, 425) ראה הוראת מעבר בתקנה 13 לתקנות שמאי מקרקעין (בחינות), התשס''ו-2006. 2 סעיף 5 לכללי שמאי מקרקעין (תכנית בחינות) (תיקון), התשס''ז-2007 (ק''ת תשס''ז, 993) קובע לגבי תיקון השם, החלפת הפתיח, ותיקון תקנות 6 ו-8: ''5. תחולה כללים אלה יחולו על בחינות שייערכו לאחר פרסומם.''מקרקעיןתקנותשמאות