שכירות לתקופה קצרה - ארנונה

מי משלם ארנונה בשכירות לתקופה קצרה ?

סעיף 326 סיפא לפקודת העיריות (נוסח חדש) קובע: "בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה."

בספרו של המלומד ד"ר רוסטוביץ', ארנונה עירונית, מהדורה חמישית, נדרש המחבר לשאלת מעמדו של משכיר, לתקופה קצרת מועד. שם נאמר כי מפרשנות של לשון הסעיף ניתן להסיק, כי החבות בארנונה מוטלת על המשכיר, אך היא אינה גורעת מחבותו של השוכר. משמע, שחבותו של השוכר אינה כלפי הרשות המקומית מכוח דין, כי אם חבות חוזית כלפי המשכיר.

להלן פסק דין בנושא שכירות לתקופה קצרה – ארנונה:



בפניי תביעה כספית על הפרת הסכם באי תשלום חיובי ארנונה ע"י מי מהנתבעות שהשכירו לתובעות חלק מגג נכס (להלן – "הקניון") שבבעלות ובניהול הנתבעות. בכך, נגרמו לתובעות נזקים לטענתן.




התובעות, ניהלו עסק משפחתי להפעלת משחקייה על גג הקניון בין התאריכים 1.7.2004 ועד ל-31.8.2004. התובעות טוענות, כי בהתאם להבנות עם הנהלת הקניון נקבע בהסכם (צורף כנספח לכתב התביעה, להלן - "ההסכם"), כי הקניון ידאג לתשלום הוצאות המקום לרבות מים, חשמל, אבטחה וניקיון. החבות לתשלום ארנונה, לא הוסדרה בהסכם מאחר, ולא נעשה שימוש קודם בגג ולפיכך ניראה כי לא היה חיוב בארנונה בגינו. בד בבד עם הפעלת המשחקייה, הגישה העירייה דרישת תשלום ארנונה להנהלת הקניון. הנהלת הקניון, באופן חד צדדי וללא ידוע של התובעות כטענתן, העבירה בעירייה על שמן את הגג כמשתמשות בו, על מנת שחיובי הארנונה יהיו על שמן. הדרישה לתשלום הארנונה, נשלחה לכתובת הנכס לפי המידע שנמסר לעירייה ע"י נציג הנתבעות. התובעות העידו על כך כי ללא ידיעתן על חיובן בארנונה, ננקטו הליכים כנגדן לגביית חוב הארנונה ונפתח תיק הוצל"פ על סך של כ-40,000 ₪.




התובעות טענו, כי הנתבעות הפרו את ההסכם עליו הן חתמו וגרמו במעשיהם לחיובן שלא כדין בתשלום הארנונה. לדבריהן, הן שהו בפועל בגג הקניון לפרק זמן של חודשיים ועל פי דין, תשלומי הארנונה חלים לפיכך על המשכיר ולא עליהן.




מנגד טוענות הנתבעות כי התובעות, חייבות בתשלום הארנונה, הואיל ולא נרשם בהסכם כי הנתבעות חייבות בכך. לטענתן, התובעות התנהלו באופן רשלני ובחוסר הגינות, בעזיבתן בחיפזון את הקניון ללא חישוב גובה הפדיון וללא מתן אפשרות ליצור קשר עימן להסיר את פינוי הנכס. בכך גם מנעו מעצמן את קבלת דרישת העירייה לתשלום ארנונה במועד. בנוסף טענו הנתבעות, כי דרישת העירייה לתשלום ארנונה התגבשה בשל הגשת בקשה ע"י התובעות לרישיון עסק להפעלת המשחקייה על גג הקניון. קודם לכן, לא נעשה כל שימוש קודם בגג ועל כן לא נוצרו חיובי ארנונה. זאת ועוד, אילולא מחדלי התובעות והטיפול הרשלני שלהן, הן יכלו לחסוך את התביעה של העירייה כנגדן, על ידי מתן הודעה בדבר פינוי הגג על ידן, דבר שלא נעשה.




למרות מאמצי בית המשפט ליישב את המחלוקת בין הצדדים בדרך של פשרה הדבר לא הסתייע וביום 11.12.08 הודיעו הצדדים כי מאמציהם להגיע להסכם מחוץ לכתלי בית משפט, כשלו.




הצדדים הסכימו כי גדרי המחלוקת ביניהם יצומצמו למחלוקת בדבר חיובי הארנונה ולא ליתר הטענות של בעלי הדין כפי שהללו הובאו בכתבי בי-דין (עמוד 4 שורה 10).

לפיכך, יש להכריע בשאלה על מי מוטלים חיובי הארנונה לפי ההסכם, או בהיעדר הוראה בנידון בהסכם, האם ניתן להסיק על כך מנסיבות העניין ומהתנהגות הצדדים.



אקדים ואומר כי לא עלה בידי הנתבעות להוכיח באמצעות מסמכים מהעיריה או כל ראיה אחרת, כיצד התבצעה העברת שמות החייבים בתשלומי ארנונה על שם התובעות. העברה זו תמוהה, לנוכח תקופת השימוש הקצרה בגג לפי הוראות ההסכם, לפרק זמן של פחות משנה (לחודשיים בלבד, בחודשי הקיץ). מעיון במסמכי העירייה לחיוב בארנונה עולה כי בתחילה חוייבו התובעות בתשלום ארנונה עבור שנה שלמה (ת/2) ורק לאחר פניה של מנכ"ל הקניון לעירייה מיום 28.11.2005 (נספח ג' לכתב ההגנה), צומצם החוב לחודשיים (ת/1).

יתירה מכך, מחיובי התובעות בארנונה לשנה עולה, כי הדיווח לעירייה על השימוש של התובעות בנכס, לא נעשה כנידרש ובהתאם לתקופת השימוש לפי ההסכם לחודשיים. אילו היו הנתבעות דואגות להודיע לעירייה בעת העברת הרישום בעירייה ע"ש התובעות, כי השימוש הוא לחודשיים, לא היתה העירייה שולחת דרישת תשלום לתובעות כי אם לנתבעות כמצוות פקודת העיריות.



סעיף 326 סיפא לפקודת העיריות (נוסח חדש) קובע: "בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה." בספרו של המלומד ד"ר רוסטוביץ', ארנונה עירונית, מהדורה חמישית, עמ' 293-291 נדרש המחבר לשאלת מעמדו של משכיר, לתקופה קצרת מועד. שם נאמר (עמ' 291) כי מפרשנות של לשון הסעיף ניתן להסיק, כי החבות בארנונה מוטלת על המשכיר, אך היא אינה גורעת מחבותו של השוכר. משמע, שחבותו של השוכר אינה כלפי הרשות המקומית מכוח דין, כי אם חבות חוזית כלפי המשכיר. חבותן של התובעות לתשלומי ארנונה, ככל שתוכח, אינה כלפי הרשות המקומית על פי הפקודה, כי אם מכוח חבות חוזית כלפי הנתבעות בלבד, אם הוסכם כך ביניהן. על הרקע והסיבות לחקיקתו של תיקון 49 שבו הוספה הסיפא לסעיף 326, מצינו בעת"מ 880/05 שמי בר מקרקעין 1993 בע"מ נ' עיריית ירושלים ) ניתן ביום 25.1.07, מפי כב' השופט דוד חשין). הטלת החבות על המשכיר ע"י העירייה, נועדה למנוע טירחה יתירה מהעירייה לחפש, בכל פעם מחדש, אחר המחזיק-השוכר בנכס, על מנת לגבות את הארנונה. בהתאם לכך נקבע בתיקון לפקודת העיריות, כי בעל הנכס הוא בחזקת מחזיק, בעת שהנכס מושכר לתקופה קצרה ( ראה: ת"א 51064/00 עירית הרצליה נ' הגין).




לאור הוראות פקודת העיריות, נותר לבחון את ההסכם בין הצדדים. ההסכם שותק לעניין החבות בארנונה ויש להניח כי שתיקתו היא בהיעדר חיוב קודם לארנונה על הגג בטרם החתימה על ההסכם. מכאן ניתן ללמוד, כי השתיקה בהסכם, אינו מעידה על כוונה זו או אחרת בנוגע לחבות בתשלום הארנונה על צד זה או אחר. בע"א 554/83 אתא נ' עזבון המנוח זולוטולוב יצחק, פ"ד מא(1) 282, 299 נקבע ע"י כב' הנשיא ברק בדבר משמעות שתיקת חוזה בעניין שנידון, יכול שתהא הכרה בהסדר חיובי ולעתים משמעותה הסדר שלילי והכל, על פי פירוש החוזה לאור אומד דעתם של הצדדים. בעניינינו, יש לבחון האם שתיקה זו פועלת לחובתן של הנתבעות, מאחר שלא השכילו להגן על עצמם בהסכם ולקבוע כי על התובעות לשאת בתשלומי הארנונה, למרות ולאור הוראת סעיף 326 סיפא לפקודת העיריות.




בנסיבות אלו, בהן ההסכם שתק בעניין חיובי הארנונה אדרש לאומד דעת הצדדים, נסיבות העניין והתנהגות הצדדים, בהתאם להוראת סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. בנוסף, היכן שלא נרשמו פרטים בהסכם, ואם ימצא כי אין נוהג קיים בין הצדדים, יש לנהוג לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ולראות בפרטים אלו כמוסכמים, כמצוות סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי).




על אומד דעת הצדדים לעניין חיובי הארנונה, ניתן ללמוד מסעיף 35 לכתב ההגנה המתוקן. הנתבעות טענו, כי "החדר" שניתנה לתובעות רשות לעשות בו שימוש לפי סעיף 10 להסכם, הוא ממ"ק, שלא חלה לגביו חובת תשלום ארנונה. לטענתן, אם היה חיוב בארנונה בגין השימוש בו החיוב היה מוטל על התובעות. בפועל, הנהלת הקניון פעלה אחרת ופטרה את התובעות מתשלום בגינו אף שניתנה להן רשות להשתמש בחדר. נציג הנתבעות העיד, כי התובעות קיבלו חדר נוסף, אשר את הארנונה בעבורו הם שילמו ובכך הם באו לקראת התובעות (עמוד 4 שורה 21). יתירה מכך, לא הוכח כי היתה דרישת תשלום לתובעות לתשלום הארנונה עבור החדר, בין אם מצד העירייה ובין אם מצד הנתבעות אשר לטענתן ראו בתובעות כמי שחייבות בתשלום. בנוסף, למרות שההסכם שותק לעניין חיובי הארנונה עבור החדר, הנתבעות לא העבירו את חיובי הארנונה על שם התובעות. אילו סברו הנתבעות, כי התובעות חייבות בכך לפי ההסכם כאמור בכתב ההגנה המתוקן, צפוי היה שהארנונה תועבר על שם התובעות ולא כך נהגו הנתבעות. מאומד דעת הנתבעות והתנהגותן בתשלום הארנונה עבור החדר, יש כדי ללמד על אומד דעת הצדדים להסכם ביחס לתשלום ארנונה בגין השימוש בגג.




לפיכך, על פי ההסכם והנסיבות, בהן הצדדים לא צפו חיוב בארנונה על הגג והנתבעות לא קבעו בהסכם, על מי החבות בגינה ובהתאם להתנהגות הנתבעות ביחס לחדר, לא עמדה לנתבעות הזכות לגרום לחיוב התובעות בתשלום הארנונה, בהעברת שמותיהן לעירייה לצורך חיובן בארנונה, בפרט לא לפרק זמן של חודשיים בניגוד להוראות הפקודה.




בנסיבות אלו, האחריות לתשלום ארנונה עבור החלקים בגג שנמסרו לתובעות על פי ההסכם לחודשיים, מוטלת על הנתבעות, ביחד ולחוד.




לאור מחדלי התובעות, אשר נמנעו מהסדרת החשבון הסופי עם הנהלת הקניון ומשלא ניסתרה עדותו של נציג הנתבעות, על פינוי חפוז של הגג על ידי התובעות מבלי שמסרו את פרטיהן, כדי לעדכן אותן בכל הנוגע לחיובים הנובעים מההסכם, אני מחייבת את הנתבעות בתשלום קרן החוב לארנונה בלבד בצירוף ריבית והפרשי הצמדה, ללא חיובים נוספים בגין האיחור בתשלום הארנונה והוצאות בגין הליכי הוצאה לפועל שנפתחו נגד התובעות לגביית הארנונה.




לפיכך אני מקבלת את התביעה ביחס לחיובי התובעות בארנונה ומחייבת את הנתבעות לשלם לתובעות את קרן החוב בסך של 13,668 ₪. בנוסף אני מחייבת את הנתבעות, בתשלום פיצוי לתובעות בגין הטירחה שנגרמה להן בשל חיובן בארנונה ובצורך להגיע לפיתחו של בית משפט למיצוי זכויותיהן, בסך כולל של בסך 500 ₪.





התשלומים, ישולמו ע"י הנתבעות,ביחד ולחוד, לתובעות ביחד ולחוד, תוך 15 יום מהיום וישאו ריבית והפרשי הצמדה מיום 31.8.04 ועד ליום התשלום בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חיוב רטרואקטיבי

  2. סיווג נכס ארנונה

  3. ארנונה על רפת

  4. ארנונה על הים

  5. ארנונה על מכבסות

  6. ארנונה על בית משפט

  7. מכון רישוי ארנונה

  8. הגבלת גובה ארנונה

  9. פטור מארנונה בטעות

  10. תביעה להחזר ארנונה

  11. חוב ארנונה של שוכר

  12. ארנונה על גג משותף

  13. סבירות תעריפי ארנונה

  14. צו הארנונה לשנת 1985

  15. גביית ארנונה מופרזת

  16. סיווג נכס בית מלאכה

  17. חוב ארנונה של המשכיר

  18. קונטיינרים - ארנונה

  19. חובות ארנונה של נפטר

  20. התיישנות החזר ארנונה

  21. פטור מארנונה לנכס ריק

  22. ערעור על השבת ארנונה

  23. ארנונה על מחזיק בנכס

  24. ביטול ארנונה על מחסן

  25. ארנונה על קווי תשתית

  26. ארנונה על מכונות משחק

  27. דיני ההקפאה בשנת 1985

  28. ארנונה על קאנטרי קלאב

  29. ארנונה - חברת מקורות

  30. אי תשלום חובות ארנונה

  31. ערעור מנהלי על ארנונה

  32. חיוב ארנונה קרקע תפוסה

  33. ארנונה על אדמה חקלאית

  34. סיווג נכס לצורכי ארנונה

  35. פטור מארנונה ל"נכס ריק"

  36. ארנונה על מחסן בשכירות

  37. ארנונה לפי השימוש בנכס

  38. דחיית תביעת החזר ארנונה

  39. תשלום ארנונה ע"י הבעלים

  40. חוב ארנונה לעיריית אשדוד

  41. מכתב השגה למנהל הארנונה

  42. החזר ארנונה ששולמה ביתר

  43. גבייה מנהלית חוב ארנונה

  44. ארנונה למפעלים בטחוניים

  45. עורך דין לענייני ארנונה

  46. ארנונה על מחסן תת קרקעי

  47. מתי מתחילים לשלם ארנונה

  48. התיישנות בתביעות ארנונה

  49. צו ארנונה מספרה תל אביב

  50. ארנונה על בית ספר מקצועי

  51. חיוב רטרואקטיבי בארנונה

  52. ארנונה על מבנים מוזנחים

  53. הנחה רטרואקטיבית ארנונה

  54. חוב ארנונה לחנות בקניון

  55. בקשה לעיכוב גביית ארנונה

  56. הנחה רטרואקטיבית בארנונה

  57. סמכות לשנות תעריף ארנונה

  58. עתירה לחייב תשלום ארנונה

  59. פטור מארנונה למוסד מתנדב

  60. פיצוי על טעות בחיוב ארנונה

  61. הנחה בארנונה על בניין ריק

  62. חיוב רטרואקטיבי של ארנונה

  63. שינוי רטרואקטיבי של ארנונה

  64. ארנונה שיטת הצמדה לא חוקית

  65. התיישנות זכות קיזוז ארנונה

  66. טענת קיזוז כנגד חוב ארנונה

  67. הגבלת העלאת תעריפי הארנונה

  68. ערעור על ועדת ארנונה כללית

  69. תביעה בגין אי תשלום ארנונה

  70. נכס לא ראוי לשימוש - ארנונה

  71. שכירות לתקופה קצרה - ארנונה

  72. טופס בקשה לקבלת החזר ארנונה

  73. חוב ארנונה בגלל שינוי כתובת

  74. ערר החזר הארנונה שנגבתה ביתר

  75. ערעור ארנונה - תעריף של עסקים

  76. ארנונה על מרתף בבניין משרדים

  77. תביעה לבית משפט בנושא ארנונה

  78. הסכם עם העירייה בנושא ארנונה

  79. שינוי סיווג מרתף מגורים למשרד

  80. אי תשלום ארנונה בתקופת שכירות

  81. בניין שרובו אינו מגורים ארנונה

  82. ארנונה על מגרש חניה במרכז מסחרי

  83. ארנונה על פעילות ללא מטרות רווח

  84. התנאים למתן פטור מארנונה בתי ספר

  85. עתירה נגד הגדלת שטח חיוב בארנונה

  86. פטור מארנונה דירות גדולות לנכים

  87. תשובה להשגה על ארנונה תוך 60 יום

  88. טעות חישוב גודל הנכס לצורכי ארנונה

  89. הגדרת ''מחזיק בנכס'' לצורכי ארנונה

  90. עיכוב סיום בניה כדי לא לשלם ארנונה

  91. שינוי גובה ארנונה רטרואקטיבי לחברה

  92. ארנונה על ''רחוב'' - פקודת העיריות

  93. שינוי הגדרת אזור מגורים לצרכי ארנונה

  94. חיוב בארנונה למרות אישור סילוק חובות

  95. ערעור ארנונה - ועדת ערר או בית המשפט

  96. גביית חוב ארנונה חלוט מבעל שליטה בחברה

  97. חיוב בארנונה בגין חלקה היחסי בשטח החניון

  98. פטור מארנונה לנכס ריק לתקופה של 6 חודשים

  99. תיקון לצו הארנונה משנת 2001 לגבי שטחי מחסנים

  100. תנאים להליכי גביית ארנונה כאשר החוב במחלוקת

  101. ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה

  102. עתירה בענין ארנונה חניון בנין מסחרי תל אביב

  103. בקשה לפטור מארנונה בגין נכס ריק עיריית רמת גן

  104. טענת שינוי בצו ארנונה מבלי שניתן לכך אישור חריג

  105. עתירה בטענת חברת החשמל לאי חוקיות שדבקה בצווי ארנונה

  106. חובות ארנונה מכוח סעיף 8(ג) לחוק ההסדרים במשק המדינה

  107. עתירה לביטול דרישת תשלום ארנונה בהפעלת אולמות אירועים

  108. הנחה בארנונה בגובה 90% בהתאם לקריטריונים של משרד הפנים

  109. חוק הסדרים במשק המדינה (היטלים וארנונה), התשנ"א-1991

  110. תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ''ג-1993

  111. טוענים כי הנתבע לא עמד בחובתו לבקש מהעירייה פטור מארנונה

  112. ערעור על שומת ארנונה בגין החזקה בנכס המשמש לאחסנה של ציוד

  113. עתירה כנגד הליכי גבייה מנהליים שנפתחו בגין חובות מים וארנונה

  114. ארנונה על שטח שאינו מסתיים במספר מ"ר שלם אלא ב-X.01 ועד X.99

  115. ריבית והפרשי ההצמדה על חוב ארנונה ששולם באיחור מתחילת שנת הכספים

  116. חוק הארנונה הכללית (סייג להעלאה בשנת הכספים 1988), התשמ"ח-1988

  117. חוק הארנונה הכללית (סייגים להעלאה בשנת הכספים 1990), התש"ן-1990

  118. סיווג ארנונה מרפאות השיניים בת"א כבתי מלאכה ולא בסיווג הכללי והשיורי

  119. ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עירית תל-אביב-יפו

  120. ארנונה תחת תת סיווג 911 שהגדרתו בצו הארנונה - בית אריזה וכן מבנה חקלאי

  121. ערעור מנהלי בעניין פטור מתשלום ארנונה לפי סעיף 3(ב) לפקודת מיסי העירייה

  122. הערכאה המוסמכת לדון בטענה של "אינני מחזיק", הינה ועדת הערר לענייני ארנונה

  123. תקנות העיריות (המועד להגשת החלטה בדבר הטלת ארנונות) (תיקון מס' 2), תשכ''ב-1962

  124. תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית בשל נכסים פטורים לשנת 2000), התש''ס-2000

  125. תקנות הסדרים לשעת חירום במשק המדינה (דרכים ומועדים לתשלום ארנונה), התשמ''ו-1985

  126. צו הסדרים במשק המדינה (היטלים וארנונה) (ארנונה כללית לשנת הכספים 1991), התשנ"א-1991

  127. תקנות הרשויות המקומיות (פטור חיילים, נפגעי מלחמה ושוטרים מארנונה) (הגדרת שאר לענין סעיף 3(7) לחוק), תשט''ו-1954

  128. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון