חוזה בעל פה לקניית דירה

השאלה המונחת בפניי היא האם בין הצדדים נכרת חוזה אשר הופר על ידי הנתבעים, או שאלו היו עדיין בשלב המשא ומתן לקראת חוזה, שאז הגם שחלות על הנתבעים חובות תום-לב, הרי שהם רשאים להחליט כי אינם מעוניינים להמשיך ולהתקשר בחוזה עם התובע.

אין מחלוקת כי לא נעשה כל מסמך כתוב שהוא בין הצדדים המשקף הסכמות באשר למכירת דירת הנתבעים לתובע ועל כן, כל הסכמה שהיא, גם אם היתה, אינה עומדת בדרישות החוק, ככל שהדבר נוגע לעסקה במקרקעין.

עקרון חופש הצורה בדיני החוזים מקורו בחופש החוזים, היינו באוטונומיה הניתנת לצדדים לחוזה לעצב את יחסיהם כרצונם. חופש הצורה בא לידי ביטוי בס' 23 לחוק החוזים. עם זאת גם סעיף זה מסייג את החופש הנתון לצדדים במקרים בהם החוק או הסכם בין הצדדים דורש כי לחוזה תהיה צורה מסוימת כגון חוזה בכתב.

להלן פסק דין בנושא חוזה בעל פה לקניית דירה:

1. תביעה זו שבפניי מקורה בטענת התובע כי הנתבעים הפרו הסכם שערכו עימו למכירת דירתם שברח' צה"ל 15א/18 (להלן: "הדירה").

טענות התובע

2. לטענת התובע, מתווך הציג בפניו את הדירה ובביקור שערכו הוא ואשתו בדירה בתאריך 12/2/09, התקיים משא ומתן אינטנסיבי שבסיומו סוכם כי התובע ירכוש את הדירה בתמורה ל- 458,000 ₪. לדבריו, סוכם כי עד אפריל 2009 ישלם התובע את מלוא התמורה והנתבעים יוכלו להמשיך ולהתגורר בה כשוכרים לפרק זמן נוסף. באותו ביקור, לדבריו, הודיע לנתבעים כי עקרונית, בכוונתו לרכוש את הדירה, אך הוא מעוניין לבצע בדיקה הנדסית ותכנונית לדירה.
ואכן, ביום 19/2/09 נפגשו התובע והנתבע בעיריית נשר, שם נערכה בדיקה על ידי מהנדס בניין, מר מרדכי שטיינר, עבורה שילם התובע סך של 1,300 ₪. לאחר הפגישה בעירייה, הלכו השלושה אל הדירה אשר נבדקה על ידי מר שטיינר. לדברי התובע, אחר שמר שטיינר בדק את הדירה ועוד טרם העביר חוות דעת כתובה, מסר לו בעל-פה את ממצאי הבדיקה, בעודם בדירה, ובעקבות כך, אמר התובע לנתבע, שוב, כי הוא מעוניין לרכוש את הדירה.
בעקבות כך, פנה התובע, לטענתו, לעו"ד בבקשה כי תכין הסכם לרכישת הדירה. עבור כך שילם, לטענתו, 900 ₪. החל משלב זה, לדברי התובע, התחמקו הנתבעים ממנו. התובע מלין על כך שלמרות שסוכם ביניהם כי ירכוש את דירתם, הפרו הנתבעים את ההסכמה ביניהם ובגין כך, לשיטתו, עליהם לפצותו.


טענות הנתבעים

3. הנתבעים מאשרים כי אכן התובע הגיע לביתם וכי התקיימה פגישה נוספת בעירייה ואף כי התובע הביא מהנדס לבצע בדיקה מטעמו. הנתבעים מאשרים כי סיכמו שייפגשו אצל עו"ד וכי התובע הביע רצון לרכוש מהם את הדירה. לדבריהם, לא סוכם מעבר לכך מאומה. לאחר מכן, גילו כי על הדירה רובצת משכנתא וכאשר הודיעו זאת לתובע והסבירו כי לא יוכלו לעשות בדירה דבר לפני שיטפלו בנושא, הגיב התובע בצורה פוגענית ומשתלחת ועל כן החליטו כי לא ימשיכו בהתקשרות עימו ולא ימכרו לו את הדירה.
לדברי הנתבעים, מעולם לא הסכימו לשאת בהוצאות בדיקת הדירה ואף לא פנו לעו"ד על מנת שתכין חוזה. פניית התובע למהנדס לבדיקת הדירה ולאחר מכן לעורכת הדין, היו על דעתו בלבד ומבלי שהנתבעים נשאלו או הביעו עמדה בעניין. לדבריהם, בדיקת המהנדס הינה על אחריותו ועל חשבונו של רוכש פוטנציאלי ולהם כמוכרים, לא היתה כל מעורבות בכך.
הנתבעים הדגישו כי מעולם לא סוכם עם התובע על מכירת הדירה, לא נעשה כל זכרון דברים שהוא כתוב והתובע אף לא שילם סכום כלשהו על חשבון מחיר הדירה.
מתווך הדירות אשר הביא את התובע לדירת הנתבעים העיד בפניי, מטעם הנתבעים, ומסר כי במעמד הביקור בדירה, הציע לתובע לערוך זכרון דברים עם הנתבעים, אולם הוא השיב לו כי אינו מעוניין מאחר שהוא רוצה לנסות ולהפחית את מחיר הדירה. התובע אף הצהיר בפניו כי בכל מקרה, בכל דירה, יביא עימו מהנדס לבדוק את מצב הדירה.

הנזקים הנטענים:

4. לטענת התובע, בשל התנהגות הנתבעים, נגרמו לו הנזקים הבאים:
א. הזמנת חוות דעת מומחה – מחוות הדעת ומן העדויות שנשמעו בפניי עולה בבירור כי חוות הדעת הוזמנה על ידי התובע בלבד, כחלק משלבי בדיקת הדירה, טרם קנייתה. לנתבעים לא היה כל קשר לכך ובצדק טוענים כי עלויות בדיקות שכאלה מוטלות ברגיל על המתעניין ברכישת הנכס.
ב. תשלום לעורכת הדין – מקדמה על חשבון עריכת החוזה – במכתב עורכת הדין לנתבעים, טרם ההליך, מחודש מרץ 2009, נכתב כי התובע שילם 1,000 ₪ על חשבון עריכת הסכם. בכתב התביעה ובפניי טען התובע כי מדובר בסך של 900 ₪ והציג חשבונית הנושאת תאריך 21/4/09, כחודשיים לאחר ניתוק הקשר בין התובע לנתבעים. בחשבונית לא נרשם עבור מה שולם הכסף.



דיון

4. בדיון העידו התובע והנתבעים וכן המתווך שהיה מעורב בעניין. כמו כן, הגיע לדיון גם מהנדס הבניין שבדק את הדירה לבקשת התובע, אך היות שנאלץ לעזוב בטרם נדון התיק, הותיר מסמך ובו תמצית האירועים, אשר הנתבעים הסכימו, באדיבותם, כי יוגש.

השאלה המונחת בפניי היא האם בין הצדדים נכרת חוזה אשר הופר על ידי הנתבעים, או שאלו היו עדיין בשלב המשא ומתן לקראת חוזה, שאז הגם שחלות על הנתבעים חובות תום-לב, הרי שהם רשאים להחליט כי אינם מעוניינים להמשיך ולהתקשר בחוזה עם התובע.


6. סעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן: חוק החוזים) קובע את התנאים לכריתת חוזה תקף בין הצדדים:

"פנייתו של אדם לחברו היא בגדר הצעה, אם היא מעידה על גמירת דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה והיא מסויימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה; הפניה יכול שתהיה לציבור."

על פי ס' 5 לחוק החוזים, נדרשת מהניצע גמירת דעת להתקשר עם המציע "לפי ההצעה".ב

7. עקרון חופש הצורה בדיני החוזים מקורו בחופש החוזים, היינו באוטונומיה הניתנת לצדדים לחוזה לעצב את יחסיהם כרצונם. חופש הצורה בא לידי ביטוי בס' 23 לחוק החוזים. עם זאת גם סעיף זה מסייג את החופש הנתון לצדדים במקרים בהם החוק או הסכם בין הצדדים דורש כי לחוזה תהיה צורה מסוימת.נ
במקרה בפניי, עניינו של ההסכם אשר נכרת, לטענת התובע, בינו לבין הנתבעים, הוא מכר מקרקעין. בחוזה מסוג זה, מתווספת דרישה נוספת על שתי הדרישות האמורות בסעיף 2 לחוק החוזים והיא דרישת הכתב, אשר באה לידי ביטוי בסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 הקובע כדלקמן:
"התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב."

עסקה במקרקעין מוגדרת בסעיף 6 לחוק המקרקעין כדלקמן:
"עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה.

המדובר בדרישה שהיא מהותית: "ואם לא נעשה מסמך, לא עשו הצדדים ולא כלום" (ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. נ' עזבון בידרמן, פ"ד כו(2) 781, 789).
8. במקרה שבפניי אין מחלוקת כי לא נעשה כל מסמך כתוב שהוא בין הצדדים המשקף הסכמות באשר למכירת דירת הנתבעים לתובע ועל כן, כל הסכמה שהיא, גם אם היתה, אינה עומדת בדרישות החוק, ככל שהדבר נוגע לעסקה במקרקעין. בהקשר לכך עומדת עדותו של מתווך הדירות אשר מסר כי הציע מפורשות לתובע לערוך זכרון דברים עם הנתבעים, אולם הלה סירב בטענה שייתכן שיצליח להוריד את מחיר הדירה, בהמשך. עדות זו מעמידה בספק את טענת התובע לכך שהיו הסכמות ברורות באשר למכירת הדירה, גם אם בעל-פה, שכן ברי כי אף לעניין מחיר הדירה ביקש התובע לנסות ולשנותו ועל כן סירב לערוך זכרון דברים כתוב, כנדרש. לפיכך, אנ קובעת כי בין הצדדים לא נכרת כל הסכם למכירת הדירה לתובע.

9. כעת, נשאלת השאלה האם חטאו הנתבעים בחוסר תום לב במהלך ניהול המשא ומתן עם התובע, דבר שהוביל לכך שהתובע נגרר להוצאות מיותרות תוך שהוא מניח כי המשא ומתן עם הנתבעים עתיד להוביל לעריכת עסקה במקרקעין.

"עקרון חופש החוזים טומן בחובו את החופש שלא להתקשר בחוזה כמו גם את החופש לסגת בכל עת ממשא ומתן. בהקשר זה יש חשיבות להבחנה בין השלב הטרום -חוזי ובין השלב החוזי. בשלב הטרום - חוזי חייב אמנם כל צר למשא ומתן לנהוג בתום-לב, אך אין הוא חייב להתקשר בחוזה שאינו רוצה בו. שלב המשא ומתן הוא, מעצם טיבו, שלב שבו טרם גובשו באורח סופי רצונות הצדדים . מתן פיצויים חיוביים בגין הפרת החובה לנהוג בתום - לב בשלב זה כמוה כסיום המשא ומתן ושכלול החוזה במקום הצדדים. יש בכך פגיעה מיידית בעקרון חופש החוזים ועלולה להיות בכך פגיעה בנכונותם של צדדים להיכנס למשא ומתן ,נכונות החשובה כל כך לדינמיות המסחרית שדיני החוזים שואפים לשרת." ג. שלו, דיני חוזים, ע' 156-157.

10. אין מחלוקת בין הצדדים כי התובע במקרה שלפנינו אכן הצהיר בפני הנתבעים כי הוא מעוניין בדירה. גם התנהגותו יכולה היתה ללמד על רצינותו, שכן הוא הזמין בדיקה הנדסית של הדירה. בד בבד עם הבעת הרצינות שבכך, יש בהזמנת הבדיקה ההנדסית גם כדי להצביע על כך שטרם סוכם דבר, שהרי בדיקה שכזו נערכת טרם העסקה ולא לאחריה וזו גם מטרתה – איתור ליקויים לפני שהרוכש יתקשר בעסקה.
טענת התובע כי סיכמו בעל-פה את מחיר הדירה ואת מועד סיום התשלום, הוכחשה מכל וכל על ידי הנתבעים ולא מצאתי כל נימוק להעדיף גרסא אחת על פני השניה. יתר על כן, עדות המתווך תומכת בטענת הנתבעים כי לא סוכמו פרטים עקרוניים בעל-פה שכן גם לגבי המחיר ביקש התובע לשנותו בהמשך.
במצב דברים שכזה, אני קובעת כי התובע לא עמד בנטל להוכיח טענתו זו. עם זאת, אציין כי גם אם היה מוכיח טענה זו, הרי שחוזה כדין בוודאי לא נכרת בין הצדדים, בשל אי-קיום דרישת הכתב בחוזים מסוג אלה, ולכל היותר ניתן לטעון כי אותן הסכמות, אם היו, היו חלק מן המשא ומתן בין הצדדים.
הנתבעים טענו כי בשלב הראשון הודיעו לתובע כי לא יוכלו להתקדם במכירת הדירה לאחר שגילו כי רובצת עליה משכנתא. בהמשך, כשנוכחו, לטענתם, כי התובע מתנהג באופן פרוע ופוגעני, החליטו שאינם רוצים להמשיך בהתקשרות מולו. בחנתי את הטענות בעניין זה ולא מצאתי כי בהתנהלות זו, נהגו הנתבעים בחוסר תום לב במהלך ניהול המשא ומתן עם התובע.

בשולי הדברים אוסיף כי פניית התובע לעורכת הדין מטעמו, לא רק שלא היתה על דעת הנתבעים, אלא אף לא הוכח בפניי כי אכן היתה בקשר עם הסכם הדירה וזאת נוכח התמיהות שהראיות בהקשר זה מעלות. בין היתר, תאריך החשבונית מאפריל 2009 המאוחר אף למכתב ההתראה שנשלח על ידי עורכת הדין אל הנתבעים (מרץ 2009) מעלה את החשד כי התשלום היה בגין מכתב ההתראה ולא בגין הכנת הסכם, שלכאורה הוכן חודשיים קודם לכן. כמו כן, באותו מכתב של עורכת הדין, נכתב, בלשון עבר, כי התובע כבר שילם על חשבון הכנת ההסכם 1,000 ₪, הגם שהחשבונית, כאמור, הוצאה רק בחודש אפריל 2009 ואינה נושאת כל פירוט שהוא בדבר סוג השירות שניתן.

התוצאה היא כי אני דוחה את התביעה.

11. אני מחייבת את התובע בתשלום הוצאות הנתבעים בסך 500 ₪.
סכום זה ישולם תוך 21 יום מהיום שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.
כמו כן, אני מחייבת את התובע בתשלום הוצאות העד המומחה שהביא עימו לדיון, מר מרדכי שטיינר, בסכום של 500 ₪.
סכום זה ישולם תוך 21 יום מהיום שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.



12. הזכות להגיש בקשת רשות ערעור לביהמ"ש המחוזי בחיפה תוך 15 ימים.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוקף חוזה בעל פה

  2. הסכם תיווך בעל פה

  3. דיירות מוגנת בעל פה

  4. צוואה בעל פה מאוחרת

  5. הסכם שכר טרחה בעל פה

  6. הודעה על פיטורים בעל פה

  7. בקשה בעל פה לעשות ביטוח

  8. אישור פסק בוררות בעל פה

  9. הסכם בעל פה בין בני זוג

  10. חוזה בעל פה לקניית דירה

  11. עדות בעל פה כנגד מסמך בכתב

  12. הבטחה שלטונית לשכירות בעל פה

  13. טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב

  14. העברת זכויות יוצרים בעל פה

  15. הסתמכות על הסכם בעל פה עם הבנק

  16. תביעה לאכיפת הסכם שנעשה בעל פה

  17. האם אפשר לעשות ערבות בעל פה ?

  18. הארכת הסכם שכירות מעת לעת בעל פה

  19. מימוש אופציה בחוזה שכירות בעל פה

  20. הסכם שכר טרחה בעל פה עם עורך דין על אחוזים

  21. הסכמה בעל פה ובהתנהגות להארכת תקופת השכירות

  22. סיכום בעל פה לפריסת חיובי תשלום מס לתקופה ניכרת

  23. החלטות מבלי שהתקיים דיון בעל פה לפני בית הדין האזורי

  24. הסתמכות על הבטחה בעל פה על ידי עובדי הבנק כי יינתן אשראי

  25. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון