זכאות לתשלום דמי תיווך

מהם התנאים לקבלת דמי תיווך של מתווך בעסקת מקרקעין ?
האם עצם העובדה כי מתווך הראה את הנכס לקונה מזכה אותו אוטומאטית בדמי תיווך ?

בית המשפט פסק כי עצם העובדה שמתווך הציג בפני לקוחו נכס, אין פירושו של דבר שכל עיסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך.

סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו 1996 קובע את התנאים לקבלת דמי תיווך. בין יתר התנאים נקבע כי על המתווך להיות הגורם היעיל בזכותו נקשרו הצדדים בהסכם מחייב.

בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' מכלביץ' ואח' נדרש בית המשפט למונח זה והוא קבע כי אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא "הגורם היעיל":

ניתן לציין – בקווים כלליים – מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" של המתווך בסיבתיות:


מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס;
הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה;
חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה
מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים;
קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף;
תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם;
זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית;
הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך.


יצויין כי כי רשימת הנסיבות איננה סגורה.

להלן פסק דין בנושא זכאות לתשלום דמי תיווך:

עניינו של פסק הדין שלפניי בשתי תביעות שעניינן אוחד ובמרכזן השאלה מיהו המתווך הזכאי לשכר טרחה בגין עסקת מכר של נכס מקרקעין שהיה בבעלותם של משה ואני כהן (להלן: כהן) במושבה כנרת ונמכר למשפחת שטרית (להלן: שטרית).

בת"ק 2135-03-09 עותר התובע, מר בן חמו, (להלן: בן חמו) לחייב את כהן, לשאת בשכר טרחתו כמתווך בעסקת המקרקעין.

על פי האמור בתביעה, פנו כהן לבן חמו בחודש 11/01 וביקשו לשכור את שירותיו לצורך מכירת מגרש שבבעלותם המצוי במושבה כנרת (להלן: הנכס).

דמי התווך כפי שנקבעו בהסכם בין הצדדים, הועמדו על 1.5% משווי העסקה.

הנכס הוצג על ידי בן חמו לשטרית וזאת באמצעות מר מאור חביב ממשרדו בשתי הזדמנויות שונות האחת ביום 24.11.08 השנייה כשבועיים לאחר מכן. במקביל נוהל מו"מ לרכישת הנכס באמצעות בן חמו עם רוכשים אחרים אך עסקה זו לא יצאה לפועל בסופו של דבר.
במועד מאוחר יותר הוברר לבן חמו כי שטרית עומדים לבצע את עסקת המכר עם הנתבעים באמצעות מתווך אחר– מר שמואל בראל. (להלן: בראל).
בן חמו הודיע מיד לכהן כי שטרית הינו לקוח מטעמו, וכי המתווך האחר, בראל, לא הראה כלל לשטרית את הנכס אך כהן התעלם מהודעה זו.

מבירור שערך בן חמו עם שטרית עלה כי בראל הודיע לשטרית שלבראל נמסרה בלעדיות על הנכס, ועל כן חתמו שטרית על הסכם תיווך ביחס לנכס גם עם בראל.

לדברי בן חמו מדובר בעסקת מכר במסגרתה הוא היה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות בין הצדדים, ולפיכך הוא זכאי לדמי התיווך.

בן חמו העמיד תביעתו על סך של 29,925 ₪. לדבריו זכאי הוא לדמי התיווך מכהן בסך של 9,225 ₪ ומע"מ, כמו כן הפסיד אף את דמי התיווך מהצד שכנגד (שטרית), ובסה"כ הסך המגיע בגין התיווך הינו 21,525 ש"ח. כמו כן עותר בן חמו לפסוק לו עוגמת נפש, טרטור ונזק תדמיתי בשיעור של 8,400 ₪.

כהן מבקשים מצידם לדחות את התביעה.
בכתב הגנתם מאשרים הם כי מסרו את המגרש לתיווכם של מספר מתווכים, ביניהם בן חמו. איש מהמתווכים, לרבות בן חמו, לא עדכן אותם לגבי ביקורים של לקוחות פוטנציאליים בנכס.

במהלך ינואר 2009 פנה אל כהן המתווך מרימקס - בראל וניהל מו"מ עבור לקוח פוטנציאלי אשר שמו לא נחשף בפני כהן עד למועד הסיכום על המחיר.
בסוף הליך המו"מ כאשר הצדדים כבר החליפו טיוטות חוזים, פנה בן חמו לכהן וטען בפניו כי סוכן רימקס "קטף" את פירות השקעתו והחתים את הרוכשים (שטרית) במרמה על הסכם תיווך.

כהן דחה את טענות בן חמו והשיב לו כי את הקונה לא הכיר קודם לכן, וכי סוכן הנדל"ן של רימקס הוא שביצע את המו"מ ואת המכירה. יתרה מכך כהן ביקש שלא להיות מעורב בריב הסוכנים והציע כי הצדדים יפתרו מחלוקותיהם באמצעות הליך גישור.
בסופו של דבר הליך הגישור לא צלח וכהן שילם את דמי התיווך לבראל אשר לשיטתו, הוא שתיווך בעסקה שבינם לבין שטרית.

כהן הגישו הודעת צד ג' כנגד בראל לחייבו להעביר את דמי התיווך ששולמו לו על ידם לבן חמו במידה ובן חמו יימצא במשפט כמי שזכאי לדמי התיווך בעסקה זו.

התובע בת"ק 5703-03-09 הינו בראל העותר מצידו לחייב את הנתבע מר גבי שטרית לשלם לו את חלקו בעמלות התיווך בהתאם להסכם התיווך.

לדבריו, מר שטרית פנה למשרדו לצורך רכישת הנכס, ואלה וחתמו על הסכם תיווך בהתאם. חרף האמור ועל אף שהעסקה הסתיימה בהצלחה לא שולמו לו דמי תיווך.

בראל עותר לחייב את שטרית בסכום של 11,550 ₪ בהתאם לקבוע בהסכם התיווך.

שטרית מצידו מבקש לדחות את תביעת בראל. לדבריו חתם על הסכם תיווך עם בן חמו והמגרש הוצג בפניו על ידם בשתי הזדמנויות שונות, קודם להתקשרותו עם בראל. נטען כי מר מאור חביב מטעם משרדו של בן חמו היה הגורם היעיל אשר דרכו אף נוהל מו"מ.

שטרית מוסיף וטוען כי בראל לא לקח אותו לראות את הנכס ואף הטעה אותו כאשר טען בפניו כי זה אינו הנכס שהוצג לו בעבר על ידי מי ממשרד בן חמו. ראיה לכך הינה כי בהסכם התיווך צוין חלקה 4 ולא חלקה 104, כפי שהיה צריך להיות.
בראל רק הסביר לשטרית כיצד להגיע למגרש. משהגיע שטרית למגרש ראה כי מדובר באותו מגרש הודיע עניין זה לבראל.

דיון והכרעה

הצדדים העידו לפניי וחקרו זה את זה ארוכות, ולאחר ששמעתי אותם באתי לידי מסקנה כי יש לדחות את תביעת בן חמו (ת"ק 2135-03-09) ולקבל את תביעת בראל (ת"ק 5703-09-09), ואנמק מדוע.

נקודת המוצא בפסק דין זה הינה כי אין חולק שעסקת מכר נקשרה באמצעות מתווך, וכי מגיעים בגינה דמי תיווך. השאלה העומדת לדיון הינה מיהו המתווך אשר היה הגורם היעיל בסיועו נקשרה העסקה.

סע' 14 לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו 1996 קובע את התנאים לקבלת דמי תיווך. בין יתר התנאים נקבע כי על המתווך להיות הגורם היעיל בזכותו נקשרו הצדדים בהסכם מחייב (ס"ק א(3)).

בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' מכלביץ' ואח' (פורסם במאגרי המידע) נדרש בית המשפט למונח זה והוא קובע דברים אלה: "אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל."
ובהמשך -
"...
... ניתן לציין – בקווים כלליים – מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות:נ (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 [2] הנ"ל); (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך.
מובן כי רשימת הנסיבות איננה סגורה".

ועוד נאמר בהמשך –

"ציינו כבר כי עצם העובדה שמתווך הציג בפני לקוחו נכס, אין פירושו של דבר שכל עיסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך"

ומן הכלל את הפרט.

במקרה שלפנינו שוכנעתי כי הגורם היעיל בעסקה היה דווקא בראל.

גם אם אקבל טענת בן חמו כי הוא הראשון שהראה את הנכס לשטרית, הרי שבכך לבד אין די כדי לזכותו בדמי התיווך. הראיה לכך היא שמהלך זה לא הניב הסכם מכר בין שטרית לכהן, אלא אלה נזקקו לסיועו של בראל בקשירת העסקה.

ראיתי לקבל את דברי הנתבע כהן כי בראל הוא המתווך בעסקה, משאלה נמצאו בעיניי כנים ואמינים. נתבע זה, אשר שילם את מלוא דמי התיווך בגין העסקה לבראל, נעדר למעשה אינטרס בתיק שכן מבחינתו לא משנה מי מבין המתווכים יזכה בעמלה. גם לו היה נמצא שתביעת בן חמו צודקת, אזי מן הדין היה להורות לבראל להשיב כספים ששילם לו כהן, וכהן אם כן, לא היה יוצא בחסרון כיס.
יתרה מכך, עדותו נותרה על כנה חרף חקירה נגדית, והוא אף סיפק הסברים המתיישבים עם ההגיון והשכל הישר באשר להתנהלות העניינים.

כהן העיד כי המו"מ שנוהל לצורך קשירת העסקה בינם לבין שטרית היה עם בראל. בראל אף טרח וסייע והסדיר במשותף עם עורך הדין של כהן מול המועצה האזורית את הפתחת מחיר הרכישה, וזאת על יסוד הורדת דמי ההשבחה החלים על הנכס. כהן אף שילמו לבראל את חלקם בדמי התיווך, אות לכך שאכן סברו בכנות כי הוא שתיווך בעסקה.

על טענתו של מר בן חמו כאילו הוא שתיווך בעסקה למד כהן רק בסמוך למועד החתימה על חוזה המכר (היינו לאחר ניהול המו"מ עם שטרית והשגת ההבנות), כאשר בן חמו התקשר אליו להודיעו כך.

גם בן חמו עצמו לא היה מודע למו"מ שנוהל בין הצדדים (כהן ושטרית), אלא כאשר אלה עמדו בפני חתימה על ההסכם (וראה עדותו של מר מאור חביב בהקשר זה). בכך יש כדי להעיד כי לא היה למעשה שותף פעיל בקשירת העסקה.

שטרית, אשר חתם על הסכם תיווך גם עם בראל, אישר כי פעל למצער מול שני המתווכים "שניהם פעלו עם העו"ד ומי שמשיג את המחיר הנמוך". אציין בהקשר זה כי עדות זו כשלעצמה עומדת בסתירה לעדותו של חביב שאמר כי אינו מכיר כלל את עורך הדין של כהן מהעסקה הזו, לדבריו "זה לא התפקיד שלי להתנהל מול עורך הדין של מוכר". כלומר, ולצורך העניין שלפנינו, להבדיל מבראל שפעל ישירות מול עורך הדין לקידום העסקה, מר חביב כלל לא היה אתו בקשר.

וגם זאת, בעדותו התייחס כהן לרכיב נוסף בתביעת בן חמו, והוא תביעת האחרון לחייב את כהן בתשלום דמי התיווך שהפסיד בן חמו משטרית (סע' 16 לתביעה). מתברר, ובן חמו ושטרית אף אישרו זאת, כי בעסקה זו (בין שטרית לבן חמו) סוכם כי בן חמו לא יהיה זכאי לדמי תיווך כלל (או לכל היותר לחצי אחוז בלבד) וזאת בהמשך לעסקה קודמת שערכו ביניהם השניים. נוכח האמור, לא ברור מדוע ראה בן חמו לעתור לחייב את כהן בדמי תיווך מלאים. אציין כי בעובדה זו יש כדי לפגום במהימנות התביעה ככלל.

אשר על כן, ומכל האמור לעיל אני קובעת כי בראל היה הגורם היעיל בעסקה שבין כהן לשטרית ולפיכך זכאי הוא לדמי התיווך.

ת.ק. 2135-03-09 נדחית.
בן חמו ישא בהוצאות כהן בגין הליכים אלה בסך של 500 ₪.
הואיל והתביעה נדחתה, נדחית גם הודעת צד ג' של כהן כנגד בראל.
בהודעה זו לא ראיתי לעשות צו להוצאות (יוער כי כתב הגנה להודעת צד ג' לא הוגש כלל).

את תביעתו של בראל כנגד שטרית - ת.ק. 5703-03-09, אקבל ואני מחייבת את שטרית לשלם לבראל סך של 11,550 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום הגשת התביעה (10.3.09) ועד למועד התשלום בפועל.

עוד ישא שטרית בהוצאות בראל בסך של 500 ₪.








לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוקף הסכם תיווך

  2. עמלת תיווך מגרש

  3. ניכוי דמי תיווך

  4. דמי תיווך על קרקע

  5. הסכם תיווך בעל פה

  6. הסכם תיווך לא חתום

  7. הסכם תיווך לא כתוב

  8. סירוב לשלם דמי תיווך

  9. מחיקת תביעה של מתווך

  10. תיווך בין קבלני משנה

  11. הסתרת מידע ע"י מתווך

  12. תביעה על שירותי תיווך

  13. סעיף 14 לחוק המתווכים

  14. תשלום דמי תיווך חלקיים

  15. תביעה לתשלום דמי תיווך

  16. זכאות מתווך לדמי תיווך

  17. מתי צריך לשלם למתווך ?

  18. זכאות לתשלום דמי תיווך

  19. הסכם תיווך על מסמך נפרד

  20. מילוי פרטים בהסכם תיווך

  21. אי תשלום דמי תיווך 1.5%

  22. הגורם היעיל בעסקת תיווך

  23. התחמקות מתשלום דמי תיווך

  24. שינוי הסכם תיווך בכתב יד

  25. הסתרת היותו של אדם מתווך

  26. דמי תיווך שכירות נכס מסחרי

  27. מי משלם דמי תיווך שכירות ?

  28. הגבלת חופש העיסוק של מתווך

  29. הסכם תיווך ללא כתובת הדירה

  30. תביעה בגין הפרת הסכם תיווך

  31. מכירת דירה ללא ידיעת המתווך

  32. ביטול הסכם בלעדיות עם מתווך

  33. חתימה אצל שני מתווכים שונים

  34. תביעה בגין דמי תיווך שכירות

  35. הסכם תיווך לרכישת ביטוח חייים

  36. מייצג או מתווך של חברה בחו''ל

  37. דמי תיווך שכירות דירה בתל אביב

  38. הפרת הסכם בלעדיות בתיווך דירות

  39. הסכם תיווך עם שני מתווכים שונים

  40. תביעה של מתווך לתשלום דמי תיווך

  41. ניסיון התחמקות מתשלום דמי תיווך

  42. סירוב לשלם דמי תיווך בגין השכרה

  43. האם מתווך ברימקס נחשב לעובד שלה

  44. חובת המתווך להסביר על הסכם תיווך

  45. התחייבות בכתב יד לתשלום דמי תיווך

  46. אי תשלום למתווך למרות הסכם בלעדיות

  47. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996

  48. תביעה נגד מתווכת להעסקת עובדים זרים

  49. דמי תיווך על עסקה שהתבטלה אחרי חתימה

  50. מכירת בית בתקופת הבלעדיות - דמי תיווך

  51. מעורבות עורכי דין בעסקאות תיווך נדל''ן

  52. תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ''ז-1997

  53. זכאות לקבל דמי תיווך ללא רישיון תיווך

  54. הוראות נוהל לאישור עיסקאות תיווך ביהלומים

  55. דמי תיווך (לא באחוזים) בגובה ההפרש במכירה

  56. האם מתווך שהראה דירה מדגמית זכאי לדמי תיווך ?

  57. תביעות בין מתווכים - תביעת מתווך נגד מתווך אחר

  58. דחיית תביעה לדמי תיווך למרות חתימה על סכם תיווך

  59. תביעה קטנה בבית משפט לתביעות קטנות לתשלום דמי תיווך

  60. תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ''ז-1997

  61. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ''ז-1997

  62. מתווך טען כי במקום עמלת תיווך הוסכם כי ינהל נכסים שונים שבבעלות הנתבע

  63. תביעה להשבת דמי התיווך ששולמו בגין חוזה שבוטל בעקבות אי מסירת הנכס במועד

  64. פגמים צורניים ומהותיים בהסכם תיווך הפוגעים בחבות החוזית לתשלום דמי התיווך

  65. עת מפגיש מתווך בין הצדדים הוא הגורם היעיל, אולם לא תמיד עובדות העניין כה פשוטות

  66. האם זכאי לקבלת דמי תיווך שעובד מטעמו, שאיננו מתווך מורשה, ביצע פעולות רבות מול הקונה ?

  67. מתווך המעדיף תועלתו האישית ומונע קידום עסקת מכר פועל בניגוד לחובותיו על פי חוק המתווכים

  68. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון