דחיית תביעה לדמי תיווך למרות חתימה על הסכם תיווך

טרם נכנסו לדירה, חתמה התובעת, לבקשת התובע (המתווך), על טופס הרשמה לרכישת נכס, בו היא מתחייבת לשלם דמי תיווך בסך 2% מערך הדירה בתוספת מע"מ באם העסקה תצא אל הפועל.

בדיעבד התברר כי דירה זו פורסמה באתר יד 2 ובעלה ביקר בדירה מספר ימים קודם לכן, ללא תיווך.

הנתבעת טענה כי מאחר ובעלה ביקר בדירה עוד בטרם ביקרה בה עם התובע ומאחר ובעלי הדירה מכחישים כל קשר למתווך, הרי שאין היא מחויבת בתשלום כלשהו בגין תיווך.

להלן פסק דין בנושא דחיית תביעה לתשלום דמי תיווך למרות חתימה על הסכם תיווך:

1. לפני תביעה לחיוב הנתבעת בתשלום דמי תיווך בעסקת רכישת דירה.

טענות התובע:
2. התובע, מתווך דירות, טוען כי ביום 21.11.07 נפגש עם הנתבעת ברח' חרוב בחיפה, על מנת להראות לה דירה המוצעת למכירה. בטרם נכנסו לדירה, חתמה התובעת, לבקשת התובע, על טופס הרשמה לרכישת נכס, בו היא מתחייבת לשלם דמי תיווך בסך 2% מערך הדירה בתוספת מע"מ באם העסקה תצא אל הפועל.
בעת הפגישה לא היו נוכחים במקום בעלי הדירה, אלא בידי התובע היה מפתח על מנת להראות את הדירה לרוכשים פוטנציאליים.

3. לטענת התובע, מאז אותה פגישה לא יצרה איתו הנתבעת כל קשר אולם בדיעבד התברר לו כי אכן רכשה את הדירה, אשר נרשמה בטאבו על שם בעלה של הנתבעת.
לפיכך עותר התובע כי הנתבעת תחוייב בתשלום דמי התיווך בתוספת פיצוי.

טענות הנתבעת:
4. הנתבעת טוענת כי כבר בעת שביקרו בדירה יחד, ציינה בפני התובע כי בעלה ראה דירה באזור לפני מספר ימים, דרך אתר האינטרנט "יד 2". בדיעבד התברר כי דירה זו פורסמה באותו אתר ואכן בעלה ביקר בדירה מספר ימים קודם לכן, ללא תיווך.

5. לטענת הנתבעת, הודיעו לה בעלי הדירה כי לא תיאמו תיווך של הדירה דרך מתווך כלשהו וכי אף לא מסרו את מפתח דירתם למתווך.

6. הנתבעת טוענת כי מאחר ובעלה ביקר בדירה עוד בטרם ביקרה בה עם התובע ומאחר ובעלי הדירה מכחישים כל קשר למתווך, הרי שאין היא מחויבת בתשלום כלשהו בגין תיווך.

דיון:

7. החוק הרלוונטי לענייננו הינו חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 (להלן – "חוק המתווכים"), הקובע בסעיף 14:

"דמי תיווך


מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך...
הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
..."


על פי הרשום בטפסי ההרשמה שהציג בפני, היה התובע בעל רשיון לעסוק במקרקעין בעת התיווך וממילא לא עלתה טענה אחרת מכאן שמתקיים התנאי הראשון. התובע אף הציג טופס עליו חתומה הנתבעת ובו פרטים הנחזים להיות הסכם בין הצדדים לתיווך בנוגע לדירה ברחוב החרוב 10, חיפה, התובעת לא הכחישה כי חתמה על הטופס, כך שגם הסעיף השני מתקיים בענייננו.

8. אין חולק, כך על פי כתבי הטענות וכך על פי פרוטוקול הדיון, כי התובע אכן הראה לנתבעת את הדירה ביום 21.11.07. אין חולק גם כי הנתבעת ובעלה רכשו בסופו של דבר את הדירה- כך על פי הודאתם וכך על פי נסח הטאבו שהציג התובע. השאלה שנותרה, והיא ממילא התנאי השלישי על פי סעיף 14 דלעיל, היא האם התובע היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים.

"ב. דרישה זו של ה"גורם היעיל", הינה פרי הפסיקה שקדמה לחוק (ראו ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה פ"ד נו(1) 842, 847). בפרשת מוסקוביץ נ' ביר נפסק כי: "דרישת ההלכה הפסוקה היא, כאמור, כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית. המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסויים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה בלעדיה אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל". (ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר פ"ד מח(3) 116, 123). ובהמשך הדברים פוסק כב' הנשיא שמגר כי: "כרגיל- כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים- אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעסקה" (שם בעמ' 123). אך מאידך מציין כב' הנשיא שמגר כי: "עצם העובדה שהמתווך הציג בפני לקוח נכס, אין פירושו של דבר שכל עסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך" (שם בעמ' 125).

9. בפסיקה עניפה נקבע כי מתווך ייחשב גורם יעיל לקשירת עסקה, כאשר קיים קשר סיבתי בין פעילותו שלו למימוש העסקה. לא די בכך שהמתווך יהיה גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, אלא עליו להיות הגורם שהוא "הגורם היעיל". נקבעו בפסיקה מספר מבחנים ואינדיקציות לעניין היות המתווך הגורם היעיל ואלו העיקריים:
א. מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון נשוא הנכס.
ב. הקרבה בתנאי התשלום ושיעורי ההצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה.
ג. חלוף הזמן בין ההצעה המקורית ועד סיום העסקה.
ד. מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישות ושיחות עם הצדדים.
ה. קיומו של גורם נוסף אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה ומידת התערבותו של אותו גורם.
ו. תשלום ושיעור דמי התיווך על ידי הצד השני.
ז. זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן מצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית.
ח. הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שנראית כהמשך ישיר של המו"מ מהמקום בו הופסק.
(ע"א 275/76 קלוגמן נ' עובדיה וששון לוי, לא(1) 405; ע"א 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ' מנהל עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, מח(3) 116; ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ תק-על 2001 (3); רע"א 294/76 אנגלו סכסון נ' פרסמן, פ"ד לא(1) 589).

ויודגש - הבחינה הינה בחינה מהותית של יעילות פעולת המתווך ואינה נבנית דווקא על ריבוי פעולותיו. כך גם אין דרישה כי המתווך ינהל מו"מ בשם מי מהצדדים או כל פעולה אחרת החורגת מעצם יצירת הקשר.

10. הנתבעת טוענת בכתב הגנתה כי "עם הגעתה למקום, ציינה הנתבעת בפני התובע כי בעלה,
מר ביטון, ראה באותו הבוקר דירה באזור, וזאת דרך האתר "יד 2" (סעיף 8) וכן כי לאחר מספר ימים הגיעה עם בעלה לדירה שראה, ו"הופתעה לגלות כי זו אותה הדירה שהתובע הראה לה, ואף מסרה זאת לבעלה, מר ביטון אורן." (סעיף 10).
לפיכך, טוענת התובעת כי מאחר שהדירה פורסמה בשוק החופשי ומאחר שבעלה ראה את הנכס עוד בטרם נכנס התובע לתמונה, לא סייע התובע במאומה לקיום העסקה.
את טענתה זו מחזקת הנתבעת בכך שהתובע לא ידע למסור לה פרטים בנוגע לדירה ואף הגיש לבית המשפט מסמכים מהם עולה כי חברו, מתווך דירות, המשיך להראות את הדירה, לכאורה, על פי תאריך הטופס, לאחר שכבר נמכרה לנתבעת:
"התובע לא תרם למכירה של הדירה. לא ידע לתת פרטים. לא ידע אם יש רשיון או לא. עובדה שהם הראו את הדירה לאחר שאנחנו כבר קנינו אותה." (פרוטוקול, עמ' 3, שורה 14)
ועוד טוענת הנתבעת כי "בעלי דיבר עם בעלת הבית על מחיר כבר ביום שבו הם נפגשו." (שם, שורה 16)
הנתבעת ובעלה מודים, כי יתכן שטעו באופן שבו נהגו, שכן בדיעבד, טוב היו עושים, לו היו מודיעים לתובע את נסיבות העניין כבר כשהבינו אותן, אולם הם עומדים על טענתם כי למתווך אין יד בעסקה רכישת הדירה.

11. התובע עצמו מסתמך על ההסכם שחתם עם הנתבעת בטרם נכנסו לדירה וטוען כי עליה למלא אחר חלקה בהסכם זה ולשלם לו דמי תיווך. במהלך הדיון ציין התובע כי קיבל את מפתח הדירה מידי בעליה והראה את הדירה ללקוחות רבים וכי אף "היה אירוע שבו היה מו"מ" (פרוטוקול, עמ' 2, שורה 22), אך לא ציין סכומים כלשהם או מה הכשיל את המו"מ, אם בכלל. לטענתו, לאחר שנמכרה הדירה, פנה אל בעלת הבית ושאל אותה לזהות הרוכשים אולם זו השיבה כי את הרוכשים הכירה דרך שכנים (שם, שורה 12).
מתיאורים אלה ניתן ללמוד על מעורבותו של התובע בנסיונות למכירת הנכס.

ואולם, העובדה כי התובע הראה את הדירה לרוכשים פוטנציאליים רבים, או העובדה כי בידו נמצא המפתח של הנכס, אינה מלמדת אותנו על טיב מעורבותו של התובע בעסקה הספציפית נשוא תביעה זו.

12. בחינת נסיבות ההתקשרות בין התובע לנתבעת לאור המבחנים שנקבעו לזיהוי ה"גורם היעיל" בתווך, מעלה כדלקמן:
בפועל, התובע הציג את הדירה בפני הנתבעת, אך לטענתה, והוא אינו טוען אחרת, לא מסר לה כל פרטים אודות הדירה. מחומר הראיות עולה שאפילו מחיר הדירה לא נמסר על ידי התובע. כלומר, לא היתה כל הצעה שמסר המתווך התובע, וודאי שלא היה כל מו"מ. לא דובר על תנאי התשלום ואין כל דרך לבחון האם יש קשר בין ההצעה המקורית לבין החוזה הסופי. זולת פגישה אחת ויחידה בדירה, בה הראה התובע את הדירה לנתבעת, אין מחלוקת כי התובע לא נקט בכל צעד שהוא ולא עמד בקשר עם הנתבעת או עם בעלת הדירה, באשר להמשך. התובע אף לא הפגיש את הנתבעת עם בעלת הדירה. התובע הודה כי לא דרש מבעלת הדירה את דמי התיווך בגין עסקת המכר כי טען שלאור הכרותו עימה, סמך עליה ולא כרת איתה חוזה בכתב.



נוכח האמור, סברתי כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקת המכר שגובשה בין הנתבעת לבין בעלת הדירה.

13. באשר לשאלה האם התובע הוא שהפגיש בין הצדדים, או שמא בעלה של הנתבעת הוא שראה את הדירה ראשון.
איש מהצדדים לא הציג בפני ראיות או עדים היכולים להאיר את פני הדברים. מחד, עומד ההסכם שבין הצדדים לעניין התיווך, המלמד כי התובע אכן הראה לנתבעת את הדירה, אך כאמור, מסמך זה או עובדה זו, אין הנתבעת מכחישה. מאידך, יתכן מצב שבו ראה בעלה של הנתבעת את פרסום הדירה באתר האינטרנט והגיע אליה ללא כל תיווך.
הנתבעת הציגה בפני תצהירים מטעם בעלי הדירה לפיהם אכן פרסמו את הדירה באינטרנט וכי לא פנו לחברת התיווך, אולם תצהיריהם אינם מאומתים על ידי עורך דין וממילא לא הגיעו לדיון עצמו, על מנת לאמת את האמור בתצהירים ואף התובע עצמו לא הזמין את בעלי הדירה על מנת שיאשרו את טענותיו.
לא מצאתי כי התובע הוכיח עניין זה, המהווה את תרומתו היחידה, אם בכלל, של התובע לעסקת רכישת הדירה על ידי הנתבעת ובעלה, אך ממילא, סברתי כי לאור המבחנים שנקבעו בפסיקה לזיהוי ה"גורם היעיל", הרי שהתובע לא עמד בנטל להוכיח כי אכן היה הגורם היעיל בעסקה.
במצב דברים זה, הריני קובעת כי התובע לא הצליח להוכיח את תביעתו והתביעה נדחית.
התובע ישלם לנתבעת הוצאות משפט בסך 300 ₪. סכום זה ישולם בתוך 30 ימים ממועד מתן פסק הדין, שאם לא כן, יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוקף הסכם תיווך

  2. עמלת תיווך מגרש

  3. ניכוי דמי תיווך

  4. דמי תיווך על קרקע

  5. הסכם תיווך בעל פה

  6. הסכם תיווך לא חתום

  7. הסכם תיווך לא כתוב

  8. סירוב לשלם דמי תיווך

  9. מחיקת תביעה של מתווך

  10. תיווך בין קבלני משנה

  11. הסתרת מידע ע"י מתווך

  12. תביעה על שירותי תיווך

  13. סעיף 14 לחוק המתווכים

  14. תשלום דמי תיווך חלקיים

  15. תביעה לתשלום דמי תיווך

  16. זכאות מתווך לדמי תיווך

  17. מתי צריך לשלם למתווך ?

  18. זכאות לתשלום דמי תיווך

  19. הסכם תיווך על מסמך נפרד

  20. מילוי פרטים בהסכם תיווך

  21. אי תשלום דמי תיווך 1.5%

  22. הגורם היעיל בעסקת תיווך

  23. התחמקות מתשלום דמי תיווך

  24. שינוי הסכם תיווך בכתב יד

  25. הסתרת היותו של אדם מתווך

  26. דמי תיווך שכירות נכס מסחרי

  27. מי משלם דמי תיווך שכירות ?

  28. הגבלת חופש העיסוק של מתווך

  29. הסכם תיווך ללא כתובת הדירה

  30. תביעה בגין הפרת הסכם תיווך

  31. מכירת דירה ללא ידיעת המתווך

  32. ביטול הסכם בלעדיות עם מתווך

  33. חתימה אצל שני מתווכים שונים

  34. תביעה בגין דמי תיווך שכירות

  35. הסכם תיווך לרכישת ביטוח חייים

  36. מייצג או מתווך של חברה בחו''ל

  37. דמי תיווך שכירות דירה בתל אביב

  38. הפרת הסכם בלעדיות בתיווך דירות

  39. הסכם תיווך עם שני מתווכים שונים

  40. תביעה של מתווך לתשלום דמי תיווך

  41. ניסיון התחמקות מתשלום דמי תיווך

  42. סירוב לשלם דמי תיווך בגין השכרה

  43. האם מתווך ברימקס נחשב לעובד שלה

  44. חובת המתווך להסביר על הסכם תיווך

  45. התחייבות בכתב יד לתשלום דמי תיווך

  46. אי תשלום למתווך למרות הסכם בלעדיות

  47. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996

  48. תביעה נגד מתווכת להעסקת עובדים זרים

  49. דמי תיווך על עסקה שהתבטלה אחרי חתימה

  50. מכירת בית בתקופת הבלעדיות - דמי תיווך

  51. מעורבות עורכי דין בעסקאות תיווך נדל''ן

  52. תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ''ז-1997

  53. זכאות לקבל דמי תיווך ללא רישיון תיווך

  54. הוראות נוהל לאישור עיסקאות תיווך ביהלומים

  55. דמי תיווך (לא באחוזים) בגובה ההפרש במכירה

  56. האם מתווך שהראה דירה מדגמית זכאי לדמי תיווך ?

  57. תביעות בין מתווכים - תביעת מתווך נגד מתווך אחר

  58. דחיית תביעה לדמי תיווך למרות חתימה על סכם תיווך

  59. תביעה קטנה בבית משפט לתביעות קטנות לתשלום דמי תיווך

  60. תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ''ז-1997

  61. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ''ז-1997

  62. מתווך טען כי במקום עמלת תיווך הוסכם כי ינהל נכסים שונים שבבעלות הנתבע

  63. תביעה להשבת דמי התיווך ששולמו בגין חוזה שבוטל בעקבות אי מסירת הנכס במועד

  64. פגמים צורניים ומהותיים בהסכם תיווך הפוגעים בחבות החוזית לתשלום דמי התיווך

  65. עת מפגיש מתווך בין הצדדים הוא הגורם היעיל, אולם לא תמיד עובדות העניין כה פשוטות

  66. האם זכאי לקבלת דמי תיווך שעובד מטעמו, שאיננו מתווך מורשה, ביצע פעולות רבות מול הקונה ?

  67. מתווך המעדיף תועלתו האישית ומונע קידום עסקת מכר פועל בניגוד לחובותיו על פי חוק המתווכים

  68. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון