שווי בית בהצהרת הון

נמצאה חוסר התאמה בין הפרטים שנמסרו בהצהרת ההון של המערער ליום 31/12/00, בקשר לבית שבבעלותו, שם נרשם כי שוויו, נכון לאותו מועד, עומד על 130,000 ₪ חדש, לעומת תצהיר שהוגש על ידי המערער במסגרת משפט אזרחי ולפיו עלותו הכוללת עוד בשנת 1996 עמדה על 400,000 דולר.

משנמצא הפרש הון לא מוסבר, ההנחה היא שהגידול ברכוש הוא תוצאה של השגת הכנסה מאחד המקורות החייבים במס, עליהם לא דווח. חזקה זו ניתנת לסתירה. מי שיכול לתת הסברים לאותו הפרש - מעבר למחלוקת לעצם קיומו של הפרש ההון - הוא הנישום.

להלן פסק דין בנושא שווי בית בהצהרת הון:

פסק דין

1.     הערעור הוא על פי סעיף 153 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], התשכ"א-1961 (להלן: הפקודה), לגבי שומה שהוצאה למערער לשנות המס 1998-2000, אשר נסמכת על הפרשי הון, שעיקרם חוסר התאמה בין הפרטים שנמסרו בהצהרת ההון של המערער ליום 31/12/00, בקשר לבית שבבעלותו, שם נרשם כי שוויו, נכון לאותו מועד, עומד על 130,000 ₪ חדש, לעומת תצהיר שהוגש על ידי המערער במסגרת משפט אזרחי, אשר התנהל בין המערער לאחרים (אביו), ולפיו מדובר בשטח בית של 460,000 מ"ר ועלותו הכוללת עוד בשנת 1996 עמדה על 400,000 דולר.

השומה שהוצאה על ידי המשיב העמידה את עלות הבית על כ- 60% מהמוצהר בתצהיר, קרי 230,000 דולר.

הרקע והנסיבות הצריכות לעניין:
2.     המערער הוא עו"ד במקצועו בעל משרד עצמאי בעיר חדרה. המערער עצמאי החל מיוני 1993.
בשנות המס שבערעור (1998-2000, להלן: שנות המס שבערעור), דיווח המערער על הכנסות חייבות כמפורט להלן:
שנת המס     1998     1999     2000     
מחזור     233,921     253,364     200,819     
הוצאות כלליות     107,625     167,349     133,315     
הכנסה חייבת     126,296     86,015     67,504     

     ביום 20/8/00 הגיש המערער הצהרת הון מעודכנת ליום 31/12/96 (להלן: הצהרת ההון הראשונה) וזאת לאחר שנשלחה לו דרישה עוד בפברואר 1997. על פי הצהרת ההון הראשונה הסתכם הון המערער בסכום של 44,110 ₪ (ראה נ/6 תצהיר עדותה של הגב' רדה בן שבת, רואת חשבון ומפקחת ראשית במשרדי המשיב, להלן: בן שבת או המפקחת). הצהרת ההון הראשונה היא נספח א' לתצהיר המפקחת.
     הדרישה להציג הצהרת הון נוספת נשלחה למערער באפריל 2001. המערער הגיש את הצהרת ההון הנוספת ביום 15/8/02, גם היא הצהרת הון מעודכנת לטענתו של המערער, ליום 31/12/00 (להלן: הצהרת ההון השניה).
     על פי הצהרת ההון השנייה הסתכם הון המערער בסכום של 199,623 ₪ (נספח ב' לתצהיר המפקחת).

3.     בהצהרת ההון השנייה הצהיר המערער על בניית דירת מגורים (להלן: בית המגורים), בשנות המס 1997-2000, ולעניין עלות הבנייה, ציין המערער סכום של 130,00 ₪. בתחילת חודש ינואר 2002 הגיע למשיב מידע, כי עלות בניית בית המגורים הייתה בפועל גבוהה מן המוצהר וכי זו עומדת על 400,000 דולר. לעניין זה הסתמך המשיב על תצהיר, שחתם עליו המערער ביום 24/10/01 ואשר הוגש במסגרת תביעה אזרחית בת"א 1073/01, בש"א 14837/01, בבית משפט המחוזי בחיפה, בקשר לסכסוך משפחתי, שעניינו ביטול מתנה שניתנה על ידי האב לבניו, וביניהם גם למערער (נספח ג/1 לתצהיר המפקחת - סעיף 6ב ב-ג/1). עניינה של המתנה, הקרקע עליה נבנה בית המגורים.

     במסגרת אותו הליך אזרחי הוסיף המערער והגיש תצהיר נוסף שאומת ביום 5/11/01 וגם בו חזר על הצהרתו כי עלות בניית בית המגורים עומדת על כ- 400,000 דולר (סעיף 7 בנספח ג/2).

     ההליך האזרחי הנ"ל הועבר להמשך דיון בבית משפט לענייני משפחה בחדרה, במסגרת תיק תמ"ש 6410/01.

     אין איפוא חולק, כי העלות עליה דובר באותם תצהירים התייחסה כולה לעלות בניית בית המגורים.

4.     במסגרת ההליך השומתי שערך המשיב למערער ושהחל עוד קודם להגשת הצהרת ההון השנייה, הוזמן המערער ביום 15/1/02 על ידי המפקחת לדיון, ונדרש להביא עימו את כל מערכת הספרים של וכן את הצהרת ההון השנייה.
המערער הופיע לדיון האמור יחד עם מייצג, מר יחיא עראבסי (להלן: המייצג או מר עראבסי), ואולם ללא ספרים וללא הצהרת ההון השנייה.

על בסיס המידע שהיה למשיב עד לאותו מועד ובהעדר ספרי חשבונות של המערער ובהעדר הצהרת הון שנייה, הוציא המשיב ביום 29/1/02 למערער שומות שלב א' (קוד שומה "03"), כאשר אלה מתבססות על הפרשי הון שנקבעו על דרך האומדנה.

5.     המערער הגיש השגה על השומות שהוצאו ביום 12/2/02. ביום 15/8/02, כאמור, הגיש הצהרת ההון השנייה. נערך דיון נוסף בקשר להשגה ביום 20/1/03, כאשר במסגרתו נדונה גם שנת המס 2001 והצהרת ההון השנייה. בדיון שהתקיים ביום 27/1/03 (לאחר שהמועד נדחה על פי בקשת המערער) הופיע המייצג, מר עבאסי, ללא ספרי חשבונות וללא מסמכים. המשיב חזר וקבע דיון נוסף כדי לאפשר הצגת מסמכים מטעם המערער. בדיון בים 2/2/03 הופיע המערער ומיצגו, כאשר גם הפעם נדונה שאלת עלות בית המגורים, וכאשר המערער נדרש להמציא מסמכים שיש בהם כדי לבסס קביעת עלות זו.

משלא הגיעו הצדדים להסדר, ואף הצעת הפשרה של המשיב לא התקבלה, הוציא המשיב שומות ביום 10/2/03 לשנות המס שבערעור.

אופן עריכת השומה:
6.     המשיב לקח בחשבון את המועד בו החל המערער ובני משפחתו להתגורר בבית המגורים (1/1/99), וכן את שטח הדירה על פי תשלומי הארנונה (שטח של 286 מ"ר). כמו כן השווה המשיב בין הצהרת ההון השנייה להצהרת ההון הראשונה, ולצורך ההשוואה קבע את עלות בית המגורים בכ- 60% מן העלות שצוינה על ידי המערער בתצהירו בהליך האזרחי (230,000 דולר).

     לאחר הקביעה האמורה, ובניכוי העלות המוצהרת בהצהרת ההון השנייה לגבי עלות הבניה של בית המגורים (130,000 ₪), התקבל הפרש הון בלתי מוסבר בסכום של 463,000 ₪ (במעוגל). הפרש ההון האמור הוסף בחלקים שווים לכל אחת משנות המס שבערעור.

     המערער טען כי הורי אשתו נתנו לו סכום של 15,000 דולר, כחלק מהסברים שנתן לגבי הפרשי ההון הנטענים. המשיב לא קיבל טענה זו, בהעדר מסמכים אובייקטיבים שיש בהם כדי לבסס טענה זו.

טענות בעלי הדין:
7.     המערער טען כי בדיון שהתקיים אצל המשיב, לאחר ההשגה שהוגשה, הועלה נושא התצהיר שהגיש בהליך האזרחי. ואולם, זה לא הוצג בפניו ולא ניתנה לו הזכות הבסיסית לעניין בו. מכל מקום, התצהיר אינו יכול לשמש בסיס לקביעת ממצא, בטרם נבחן בחקירה נגדית ובטרם נקבעו ממצאים על ידי ערכאה שיפוטית.

     המערער הדגיש כי במסגרת ההליך האזרחי בוטלה מתנת האב שניתנה לו, בנוגע לשטח עליו נבנתה בית המגורים, ולשם חיזוק טענת ההגנה כי אין מקום לאפשר לאב לבטל את המתנה שניתנה היה צורך להצביע על שינוי מצב לרעה ועל שינוי מהותי במראה המתנה, תוכנה וממדיה. לשם חיזוק טענה זו ולצורך זה בלבד, כחלק בלתי נפרד מכתב ההגנה והתביעה שכנגד שהוגשה, ניתן התצהיר כפי שניתן.

לטענתו, בפועל, עלות הבנייה היא הרבה פחות מ- 80,000 דולר, וזאת מאחר שרוב העבודות בוצעו על ידי קרובי משפחה ואחרים, אשר לא לקחו כל תמורה למעט עלות החומרים. בנושא האחרון הביא המערער עדים מטעמו. עוד טען המערער כי לצורך ביצוע העבודות האמורות לקח הלוואות, וכי מאז הבניה הוא נמצא במצב כלכלי גרוע ביותר, הדורש ממנו לחזור ולקבל הלוואות נוספות. יחד עם זאת הודה המערער שלא ערך רישומים מדויקים לגבי עלות הבניה, וזאת לאור העובדה כי בניית הבית נמשכה מאז 1995 ועד 2001. המעבר לבית היה לטענתו, עוד קודם להשלמת הבניה.

     המערער מדגיש כי מדובר בשטח בית של 286 מ"ר. עלות הבניה במגזר הערבי אינה עולה על 200 דולר למ"ר, ומאחר שהקרקע נתקבלה במתנה, הרי שהעלות הכוללת מגיעה לכ- 60,000 דולר.
     עוד טען המערער, כי לא נדרש להציג מסמכים או לחלופין לא היה סיפק בידו להציגם בטווח הזמן שהיה, וכי המסמכים היחידים שיכול להציג במסגרת הזמן הקצוב הם בקשר להלוואה שקיבל מהורי אשתו. לגרסתו, קודם להופעתו לדיונים אצל המפקחת, לאחר הגשת ההשגה, התרשם כי המפקחת הייתה "סגורה" על השומה שהוצאה, ונמנעה מלבחון את טענותיו הנוגדות.

8.     המערער חזר והעלה טענה מקדמית בדבר אי קבלת תצהיר המפקחת, מאחר שזה לא נחתם על ידה, ולכן היה על בית המשפט לפסול את כל עדותה על הסף. עוד ציין המערער כי בית המשפט נעל את שעריו בפניו משמנע ממנו להזמין את מנהל החשבונות, רק בשל העובדה שלא הוגש בשמו תצהיר, ועשה כן למרות שהתיר למפקחת להעיד, הגם שלא הוגש תצהיר חתום בשמה.

     מכל הטעמים המפורטים לעיל ומאחר שלמעשה השומה הראשונה שהוצאה על ידי המשיב קרסה, גם על פי גרסתה, ועל פי הראיות שהוצגו מטעמה, לטענת המערער דין הערעור להתקבל.

9.     טענת המשיב היא כי המערער החל לגור בבית המגורים בחודש יוני 1998, וכי החל לשלם ארנונה בגין בית המגורים, החל מ- 1/1/99, כאשר זו משולמת לגבי דירת מגורים בשטח של 286 מ"ר. כמו כן הסתמך המשיב על חוות דעת שמאית של השמאי זוהר רטנר, ועל פי חוות דעת זו עלות הבנייה של בית המגורים עומדת על 160,000 דולר שהם כ- 565,760 ₪ למועד הקובע להערכה, 1/1/98 - אמצע תקופת הבנייה. בהסתמך על השמאות האמורה, מדובר לטענת המשיב בהפרש הון בלתי מוסבר המסתכם בכ- 368,760 ₪.

     המשיב מציין עוד כי שטח בית המגורים בפועל עומד על 293.48 מ"ר, וזאת מאחר ששטח מרתף בגודל של 7 מ"ר לא נכלל בבקשה להיתר בניה. לכן, חוזר המשיב ומדגיש את שטח הדירה כפי שהוא פורט בחוות דעת המומחה מטעמם.

     לטענת המשיב, אין לראות בתצהירו של המערער ו/או עדותו בבית המשפט כמהימנה, ולמעשה מן התשובות שנתן או מהעדר התשובות במסגרת החקירה הנגדית, ניתן ללמוד כי המערער, אינו מקפיד על הבאת מידע מהימן.
     המשיב מבקש לדחות את הטענה כי לא הייתה נכונות מצד המפקחת לבחון מסמכים או טענות אחרות אלה, וככל שמדובר במסמכים אובייקטיבים, אלה ממילא לא הוצגו.

     המשיב מוסיף וטוען כי יש לבסס את הפרש ההון על סכום 368,760 ₪, המבוסס על חוות דעת המומחה מטעמו, לפיה עלות בית המגורים, ככל שמתייחסת לעלות הבנייה, כולל מע"מ עומד על 160,000 דולר, נכון ליום 1/1/98, שהוא אמצע תקופת הבנייה.

10.     המשיב העלה טענות מקדמית לפיהן, יש להתעלם מהסתמכות על מסמכים שאינם מסמכי מקור, לכל עדויות שמיעה שהופיעו בתצהירים, לכל תוספת של טענות או עובדות שלא הוכחו והובאו לראשונה בסיכומי המערער. המשיב ביקש אף שלא להתייחס לסגנונו של המערער. עוד טען המשיב כי הייתה הארכת דיון שלא לצורך על ידי המערער, אשר גרמה לצורך במספר ישיבות מעבר למתוכנן. המשיב הדגיש כי אשת המערער לא הגישה תצהיר עדות ראשית, וביהמ"ש התיר את עדותה, דבר שאף הוא היה בחריגה מהחלטתו של ביהמ"ש על מתן העדויות הראשיות בתצהיר, והאריך את ההתדיינות. גם נושא זה לטענתו, צריך לקבל ביטוי בהוצאות שיפסקו.

דיון ומסקנות
צמצום גדר המחלוקת:
11.     על פי כתבי הטענות הייתה קיימת מחלוקת בין הצדדים שעניינה הוצאות שכר עבודה. כמפורט בסעיף 26(ב) לסיכומי המשיב, מחלוקת זו יושבה מחוץ לכותלי בית המשפט ואין צורך להידרש לנושא במסגרת פסק-הדין.

12.     המחלוקת מתמקדת בהפרשי הון שנוצרו, ככל שאלה מתייחסים לעלות בניית בית המגורים. לעניין הפרשי ההון הנטענים על ידי המשיב, אם אכן קיים הפרש הון, וככל שהתשובה היא חיובית, יש לבחון אם היה בהסברים שניתנו על ידי המערער כדי לבטל את הפרש ההון הנטען או לפחות לצמצמו.

מהותה של הצהרת ההון ותכליתה:
13.     הצהרת הון מוגשת מכוח הסמכות הנתונה לפקיד השומה בסעיף 135 לפקודה, ומטרתה לבחון הכנסה מוצהרת של נישום. הצהרת ההון מהווה אמצעי נוסף שיש בידי המשיב כדי להגיע לידיעה מלאה בדבר הכנסתו של אדם (סעיף 135(1)). הצהרת ההון באה לתת תמונה כוללת של נכסי הנישום והתחייבויות של התא המשפחתי. בשל תוכנה של הצהרת ההון, יש בה לשמש כלי עזר ממשי בידי המשיב, לצורך השוואה ובחינה של הדוחות שהוגשו על ידו, במסגרתם הצהיר על הכנסותיו.

     ההנחה היא שכאשר יש לנישום במועד מסוים רכוש בשווי מסוים ובמועד מאוחר יותר צמח רכושו בהשוואה למועד הראשון, הרי שצמיחה זו איננה בבחינת יש מאיין, אלא נוצרה בשל קיומן של מקורות הכנסה, הזרמת כספים או נכסים אחרים. לכן, צמיחה כזו דורשת הסבר של הנישום לגידול ההון נטו.

נטל הראיה:
14.     משנמצא הפרש הון לא מוסבר, ההנחה היא שהגידול ברכוש הוא תוצאה של השגת הכנסה מאחד המקורות החייבים במס, עליהם לא דווח. חזקה זו ניתנת לסתירה. מי שיכול לתת הסברים לאותו הפרש - מעבר למחלוקת לעצם קיומו של הפרש ההון - הוא הנישום. הנטל ליתן הסברים, הכוללים לעניין דיות הראיות הצגת מסמכים חשבונאיים, מוטל, איפוא, על הנישום. נטל זה קיים גם כאשר הספרים לא נפסלו, בהיות הנושא מעצם מהותו לבר פנקסי (ראה ע"א 236/83 ליברמן נ' פקיד שומה תל-אביב, פ"ד לט(2) 810, 812, וכן ע"א 23/88 לוי נ' פקיד שומה ירושלים, פ"ד מה(1) 472, 475. כמו כן ראה עמ"ה (חי') 184/00 אסלאן עבד חסאן נ' פקיד שומה עכו, מסים יט/5 (אוקטובר 2005) ה-16, לרבות ההפניות בסע' 8 לפסה"ד).

הראיות:
15.     אין למעשה חולק, כי המערער נדרש להציג מסמכים אשר יש בהם להעיד על עלות הבנייה. המערער הודה בדרישה האמורה. כמו כן הודה המערער כי לא ניהל רישומים לגבי עלות הבנייה, בשל אורך זמן הבנייה. בנסיבות אלה, אין לאפשר העלאת טענות עובדתיות סותרות. לפיכך, עוד אין בידי לקבל הטענה כי המערער לא נדרש להמציא מסמכים, או לחלופין לא היה סיפק בידו להמציאם במסגרת הזמן שניתנה לו. המסמכים לא הוצגו, גם לא במסגרת הדיון בערעור, וזאת לא בשל העובדה שלא היה סיפק בידיו למוצאם, אלא לאור הודאתו, כי אלה לא נשמרו על ידו ולמעשה לא ניהל רישומים מדויקים, מלכתחילה. אופן הבנייה כפי שנעשה על ידו, נעשה אף הוא ללא תשלומים כנגד קבלות או חשבוניות שנשמרו על ידו, ככל שאלה ניתנו.

אי הבאת מסמכים חשבונאיים להוכחת טענות בדבר עלות הבנייה על אף דרישה - גם אם לא מדובר בספרים פסולים - מסמיך את פקיד השומה להוציא שומה לפי מיטב שפיטה (ראה על דרך ההשוואה במקום שלא מוצגים ספרי חשבונות נשללת אפשרות מפקיד השומה לבדוק את הספרים ולוודא קיומם של פגמים - ע"א 734/89 פיקנטי תעשיות מזון בע"מ נ' פקיד שומה גוש דן, פ"ד מו(5) 309, 320ג-ד).

     מכל מקום כאשר מדובר בהפרשי הון, מדובר בנתונים שהם לבר פנקסיים, ובכגון אלה, הנטל הראייתי - נטל השכנוע, מוטל על הנישום, שבחזקתו מצויות כל הראיות לעניין זה.

שומה לפי מיטב שפיטה:
16.     המערער חזר והדגיש כי השומה שהוצאה על ידי המשיב משוללת נתונים עובדתיים, ואכן יש לקבל במידה רבה טענה זו, במיוחד לאור השינוי שחל אצל המשיב, וכפי שהדבר בא לידי ביטוי גם בסיכומיו. ואולם, אין להתעלם מן המידע שהיה בידי המשיב בטרם הוצאה השומה. כאמור, הסיבה לבחינת דוחות ההכנסה של המערער, לצד דרישה להצהרת הון, באה לאור הפער בין עלות הבנייה של בית המגורים, כפי שצוינה בהצהרת ההון השנייה, לעומת הפרטים שנמסרו בתצהיר בהליך האזרחי, שניהל המערער נגד בני משפחתו. לא בכל מקרה יכול פקיד השומה מלכתחילה לברר בעצמו את כל העובדות, וספק אם יש מקום לדרוש זאת ממנו, במיוחד כאשר הוצאת השומה, הן בשלב א' והן בהליך ההשגה, מאפשרת לנישום להביא מסמכים ולהשמיע טיעוניו.
     אין להתעלם מן העובדה כי ממצאיו של המשיב הסתמכו על תצהיר שהוגש על ידי המערער. רשאית רשות המס להניח, שמשהוגש תצהיר על ידי בעל דין, בכלל, במסגרת הליך משפטי, ועל ידי עורך דין במקצועו, בפרט, חזקה עליו שהפרטים המובאים שם אמת הם, ומדויקים, שהרי תצהיר הוא בגדר של מתן עדות תחת אזהרה. משבוחר בעל דין להגזים, מטעמים שונים בשל תביעה כספית או אחרת ועושה כן על דרך של הגשת תצהיר, אין הוא יכול לבוא בטרוניה אל רשות מס, שעשתה שימוש באותם ממצאים המפורטים שם לצורך קביעת השומה.

     יתר על כן, גם השומה הראשונה שהוצאה, לא קיבלה את כל האמור בתצהיר, אלא התבססה על 60% מן המספרים שהופיעו שם, ובנסיבות אלה בוודאי שלא היה מקום לטענה כי השומה הייתה שרירותית.

     לעניין גובה השומה שהוצאה, ידועה ההלכה, שכאשר הנישום אינו מציג נתונים נדרשים בפני פקיד השומה, רשאי המשיב להוציא שומה לפי מיטב השפיטה, ובנסיבות אלה ניתן לפקיד השומה שיקול דעת רחב בקביעת השומה, ומעבר לחובת סבירותה, אין הוא מחוייב לראיות מדוייקות, בייחוד ככל שהדבר נוגע לנתונים העובדתיים, שהיו מצויים אצל הנישום והוא נמנע מלהציגם. רשאי פקיד השומה בנסיבות אלה לקבוע שומתו גם על-פי הערכות ואומדנים (ע"א 352/86 פקיד שומה ת"א נ' עו"ד יצחק אורן, מסים ד/3 (פברואר 1990) ה-3; ע"א 5564/98 מועלם נ' ממונה אזורי מע"מ, מסים יז/3 (יוני 2003) ה-1).

נתונים לצורך קביעת עלות הבנייה:
גודל בית המגורים:
17.     כאמור, המחלוקת העובדתית לעניין קיומו של הפרש הון, מצומצמת בענייננו ונוגעת לעלות הבנייה. לגבי נתון השטח, יש לקבל את חוות דעת המומחה מטעם המשיב, ולקבוע כי שטח הדירה הוא 293.48 מ"ר. אמנם היתרי הבנייה, מצביעים על שטח של 286 מ"ר, ואולם אין כל עדות שיש בה כדי לסתור את ממצאי המומחה לפיה הייתה בנייה נוספת, שלא על פי תוכניות הבנייה (ראה לעניין זה גם עדותו של השמאי במסגרת חקירה נגדית, בעמ' 163 ש' 19-29 ועמ' 164 ש' 21).
לפיכך, לצורך בחינת המחלוקת האמורה, יש לקבוע כפי שפורט לעיל כי שטח בית המגורים, לצורך הערכת עלותה, הוא כאמור 293.48.

עלות הבנייה:
18.     המחלוקת היא כאמור לגבי עלות בנייה למ"ר, כאשר נטל השכנוע מוטל על המערער, וכאשר על פי גרסתו, ועל פי הודעתו לא ערך רישומים מדויקים בקשר לעלות הבנייה (ראה גם סעיף 10.ה לסיכומיו). עוד אציין כי בחינת העדויות מטעמו, אין בהן כדי לבסס ממצא לגבי עלות הבנייה בכלל, ולסתור את חוות הדעת מטעם המשיב, בפרט.

אין חולק כי יש להעריך את עלות הבנייה, שהיוותה מרכיב עיקרי ואולי בלעדי בקביעת המשיב כי מדובר בהפרשי הון, אשר בגינם הוצאו השומות לשנות המס שבערעור. עוד מוסכם, כי הקרקע ניתנה למערער במתנה.

     מבחינת הסכומים, על אף שהמשיב קבע עלות בנייה של 230,000 דולר, הרי שאין הוא עומד עוד על קביעה זו, ולפיכך, טענות כנגד ההערכה הנ"ל אינה צריכה עוד להידון.

19.     בטענה הממוקדת, טוען המשיב כי חוות הדעת מטעמו צריכה לשמש בסיס לגבי עלות הבנייה, היא 160,000 דולר, נכון כאמור ליום 1/1/98 - אמצע תקופת הבנייה. המערער טוען כי עלות בנייה במגזר הערבי אינה עולה על 200 דולר למ"ר, ולכל היותר 300 דולר למ"ר בנוי. לחלופין טוען המערער כי גם אם תתקבל חוות הדעת מטעם המשיב, הרי שיש לראותה כמתייחסת ליום 24/12/04.

     המערער טען כי עלות הבנייה איננה ידועה לו, אך יכולה להגיע לכל היותר ל- 80,000 דולר, נכון ליום 24/12/04. טענה זו, בגדר טענה היא ואין בה כדי להיות ראיה, אשר יכולה לשמש בסיס לקביעת ממצא.

     בעמוד 5 לסיכומיו, בסעיפים 1-14, מוכן המערער להסכים כי חוות הדעת של המומחה מטעם המשיב היא אכן חוות דעת סבירה לעלות בית בגודל של בית המערער, כאשר מדובר בביצוע עבודות על ידי פועלים או קבלנים מהמגזר הערבי ובמחירים המקובלים של חומר העבודה נכון ליום 24/12/04. ואולם, מכך יש לטענתו להפחית את עלות העבודה של בניית שלד, טייח וחשמל, סכומים המגיעים לטענתו ל-92,000 דולר.

     אין בידי לקבל טענות אלה, במיוחד בהעדר חשבוניות או קבלות שיש בהן כדי להעיד על כך.
     יתר על כן הסבירות אינה נותנת כי עבודות בהיקף של מספר ימים לא מבוטל (ראה עדות הטייח בעמ' 109 אשר דיבר על עבודה בהיקף של כ- 20 עד 28 ימים) תעשה ללא כל תמורה. גם אם לא מדובר בתמורה כספית, יש להניח כי הייתה תמורה שוות כסף, ובכל מקרה אין לקבל את הטענה בדבר העדר כל תמורה בגין העבודות שבוצעו, כאשר מדובר בבניית בית, שגם לגרסת המערער נמשכה לאורך מספר שנים.
     עוד יש לקבוע, כי בכל מקרה העבודה לא יכולה הייתה להיות מושלמת ללא שכירת עובדים נוספים, ובגין עבודות אלה בוצע תשלום. גם על כך לא הוצגו מסמכים כלשהם אשר יש בהם כדי לסתור את חוות הדעת שהוגשה מטעם המשיב.

20.     על בסיס עקרונות אלה יש לבחון את חוות הדעת של המומחה מטעם המשיב, שהיא למעשה חוות דעת יחידה בתיק.
     לכן, ככל שמדובר בהערכה של עלות הבנייה, תשמש חוות דעת זו מקור עיקרי לקביעת העלות, כל זאת בהתחשב בעדויות האחרות ובראיות הנוספות שהוצגו, וככל שיהיה באלה כדי לבסס ממצאים נוספים.

מועד ההערכה של שווי העלות:
21.     על-פי חוות דעת של מר זוהר רטנר, שמאי מקרקעין (נ/5), נושאת תאריך 16/1/05, המועד הקובע להערכה הוא נכון ליום 1/1/98, אמצע תקופת הבנייה (סעיף 2 של חוות הדעת).

המערער טען כי יש לראות את המועד הקובע ליום 24/12/04. ואולם, לא הובאה בפני כל ראיה הסותרת את המועד להערכה. נהפוך הוא במסגרת חקירתו הנגדית, כאשר נשאל בנושא זה, חזר השמאי וציין כי למרות שביקר בנכס ביום 20/12/04 ההערכה היא למועד 1/1/98 (עמוד 154). העד חזר ואישר זאת בעמ' 155. השמאי הסביר כי בנוסף לדברים שראה בעת שביקר בנכס, בדק תוכניות בנייה והעריך את שווי עלות הבנייה לאותו מועד, כאשר היה ער לכך כי הוא נדרש להציג ערכים נכון לינואר 1998 (עמ' 155). עוד הוסיף השמאי והבהיר כי למעשה העריך שבאותו מועד, הבית היה מושלם בכ- 67% מבנייתו (עמ' 156 ש' 9). השמאי חזר והתייחס לשאלת עלות הבנייה, גם בהמשך עדותו כאשר הבחין בין עלות הבנייה לבין הערכת שווי בית המגורים (עמ' 161 ש' 20-30).

על פי עדותה של המפקחת (עמ' 184) נבחר התאריך 1/1/98, מאחר שתאריך זה, הוזכר בהזדמנויות שונות כתאריך בו נכנסה משפחת המערער להתגורר בבית המגורים, הגם שבניית הבית טרם הושלמה באופן מלא, באותו מועד. יחד עם זאת, אישרה המפקחת כי באותו תאריך היה כבר הבית ראוי למגורים (עמ' 184 ש' 23-26).
לפיכך, יש לקבוע כי הוכח במידה הנדרשת בהליך זה, כי המועד הקובע הוא 1/1/98 (להלן: המועד הקובע).
השאלה היא אם יש מקום להתערב בחוות הדעת, ככל שמדובר בהערכת עלות הבנייה נכון למועד הקובע. נראה כי אין לעשות כן בהעדר ראיות סותרות ולאור הדברים הברורים העולים מחוות הדעת של השמאי ומעדותו לפיה אומדן עלות הבנייה נעשה נכון למצבו, כפי שהיה ביום הביקור בנכס (20/12/2004), מוערך למועד הקובע (עדות השמאי בעמ' 154 לפרוט', שורות 25-26; עמ' 163 לפרוט', שורות 3-4).
     
עלות הבנייה:
22.     כאמור מדובר בחוות דעת יחידה. בנוסף, מדובר בשמאי הנוהג לתת חוות דעת במגזר הערבי, על פי עדותו, וכי ביצע הערכה לקולה (עמ' 157).

השמאי ערך ביקור בנכס ביום 20/12/04. לעניין תיאור הנכס והמגרש, התייחס השמאי בסעיף 5 לחוות הדעת וכן לשטחי הבנייה, כמפורט שם. עוד הדגיש השמאי כי מדובר ברמת גימור סטנדרטית ופשוטה, כאשר רמת התחזוקה, הוגדרה על ידו כסבירה.

     השמאי העריך עלות בנייה בסיסית (ללא מע"מ וללא רווח קבלני), לפי מטר מרובע של 500 דולר למ"ר. מעלות זו הפחית כ- 15%.      
השמאי הפחית רווח קבלנים, ולא כלל בהערכת השווי עלויות בנייה, כמו כן לקח בחשבון השמאי, שניתנה במקרה זה עזרה של אחד לאחר במסגרת הבנייה (ראה עמ' 158-159, בסעיף 7 לחוות הדעת שהיא נ/5).
החלק היחסי של בניית השלד הוערך ב- 40% מהעלות למ"ר בנייה בסיסי. עלות השלד נעשתה לפי 200 דולר למ"ר ועלויות הגמר על בסיס 300 דולר למ"ר.

במהלך עדותו הוסיף עוד השמאי וציין כי למעשה שני שליש מסכום העלויות על פי חוות דעתו הם עלות חומרים, סכום המגיע לכ- 110,000 דולר, והיתרה עלויות עבודה (עמ' 174).

23.     כפי שהובהר אין בעדויות האחרות שהובאו מטעם המערער, כדי לסתור את חוות הדעת כפי שהוגשה, ואין גם מקום להתערבותו של בית המשפט בקשר להערכה זו, אשר לקחת בחשבון העדר רווח קבלני וסיוע על ידי בני המשפחה.

לפיכך ועל בסיס האמור, יש לקבוע כי עלות הבנייה ליום 1/1/98 עומדת על סכום של 160,000 דולר, כאשר הסכום כולל מע"מ בשיעור של 17%. על בסיס שער הדולר היציג במועד הקובע (3.536 ₪ לדולר) הסכום הוא 565,760 ₪.
על המשיב לתקן את הפרשי ההון בהתאם.

בהשוואה לשומה שהוצאה, על בסיס עלות בנייה של 230,000$, כעלות מלאה והגם שעלות הבנייה הוערכה ליום 1/1/98 (אמצע תקופת הבנייה), בעוד שבפועל הסתיימה הבנייה מאוחר לאותו מועד, על המשיב להתייחס לסכום הנ"ל (160,000 דולר) כעלות הבנייה כולה, עד למועד הצהרת ההון השניה (31/12/00), וזאת בהתאם לעקרונות שנקבעו בשומה שהוצאה.

הסברים להפרשי ההון:
24.     השאלה הנוספת היא, אם ניתנו הסברים על ידי המערער, לגבי הפרשי ההון.
     המערער טען כאמור כי קיבל הלוואה בסך 15,000 דולר מהורי אשתו. כמו כן הדגיש המערער שעל אף שהוא עצמאי מאז יוני 1993, לא רכש ואין לו נכס אחר, למעט בית המגורים, וכל הכספים שהתקבלו מעבודתו הושקעו בדירה זו. המערער מדגיש עוד כי ספריו מעולם לא נפסלו, כי הוא דיווח על כל הכנסה שהתקבלה אצלו, וכי בהתאם לדוחות השניים בגין השנים שאינם בערעור (2001-2004), נצמחה אצלו הכנסה, אשר חוייבה בתשלום מס מסכום כולל העולה על 80,000 דולר.

במסגרת עדותו טען כי לקח הלוואות גם מן השוק השחור, וכי לקח אותן כבר ב 1997 (עמ' 129). עובדה זו לא פורטה בהצהרות ההון שהגיש (עמ' 132), על הלוואות אלה שילם ריבית גבוהה, אך הצליח להחזיר את כל ההלוואות. ואולם, המערער לא הצליח לנקוב בסכום של שיעור הריבית ששילם או את מספר התשלומים שביצע (עמ' 130 לפרוט'). לגבי הלוואות אחרות טען כי אלה נמצאות אצל מנהל החשבונות לרבות פריסת התשלומים (סוף עמ' 130).

25.     בנוסף לעדותו של המערער העידה אשת המערער (הגם שלא הוגש תצהיר עדות ראשית מטעמה, ראה עמ' 26 לפרוטוקול).
על פי עדות זו נרשם בכתב ידה תאריך וסכום של כסף שנתקבל כמתנה מאת הוריה בדולרים (15,000 דולר - נספח ד' לתצהיר המערער. תחילת עדותה של המערערת בעמ' 27 לפרוטוקול).
     על פי עדותה נתקבלה המתנה האמורה באוקטובר 98, והדבר היה זכור לעדה, מאחר שזה היה קשור להגעת הוריה ארצה, בסמוך למועד פרישתם לפנסיה (עמ' 30). העדה אישרה שאין בידה כל מסמך המאשר את מועד הגעתם של ההורים ארצה, או את מועד פרישתם. כמו כן ניתנה הרשות לעדה להציג את דרכוני הוריה. ואולם העדה התקשתה לעשות זאת. התברר כי האב נפטר בשנת 2000. עוד נאמר כי הכסף נמסר לה במזומן, בשטרות של 100 דולר, וכי אין בידה להביא אסמכתא לעניין זה (עמ' 32 ש' 24-26). העדה לא יכלה לתת פרטים לגבי בנק באוקראינה שם הוחזקו הכספים, אם בכלל, או מסמך אחר שיש בו להעיד שהכסף יצא מחשבונם של ההורים והגיע לחשבון שלה. יתר על כן, האישור שצורף לבית המשפט שהוא נספח ד' לעניין המתנה האמורה, נרשם על ידה בשנת 2001 (עמ' 33 ש' 23-25). כאשר הועמדה בפני העדה שאלה, כיצד תסביר שהמסמך נכתב על ידה דווקא ב- 2001, כאשר החקירה במס הכנסה החלה ב 2002, לא ידעה העדה לתת הסבר לעניין זה (עמודים 33,35).
     
     בהמשך אמרה העדה שהדבר קשור למועד בו ביקרו ההורים בארץ, ואולם אין בתשובה זו כדי להסביר את העובדה שהמסמך נכתב ב-2001, כאשר קודם לכן העידה העדה שהוריה ביקרו בארץ בשנת 1998, וכי בשנת 2000 אביה כבר לא היה בחיים.

26.     בנוסף לדברים שפורטו לעיל מן הראוי להתייחס גם לתוכנו של המסמך, שבו כתוב על פי התרגום העברי:
"אני הח"מ אגבריה אירינה, מאשרת בזה שבתקופת ביקור ההורים שלי בארץ, ה"ה ווסטרוח'יני וולרי ולודמילה באוקטובר 1998, ההורים שלי נתנו לנו, לי ולבעלי, אגבריה ודיע, נתנו מתנה ועזרה בבניית ביתנו סך של 15,000 $.

על כן הנני חותמת היום.... 10/01/2001."
                         (---)".
מסמך זה אושר כתצהיר, שאומת על ידי המערער, כעורך דין.
     
     מסמך זה, גם בהצטרפו לעדויות אחרות אין בו כדי לבסס כל ממצא לעניין מתן הסבר להפרשי ההון.

     אשר על כן אני קובעת, כי המערער לא עמד בנטל הראייה, ולא נתן כל הסבר לעניין הפרשי ההון.

טענות נוספות:
27.     המערער העלה טענה בדבר מתן היתר להעיד את המפקחת, על אף שתצהירה לא נחתם (ראה גם עמ' 178 לפרוטוקול). הטענה הועלתה לאחר שהעדה הוזהרה כדין והתחייבה לומר את האמת, וכן לאחר שאישרה את תצהירה לרבות תוכנו של התצהיר (ראה עמ' 178 ש' 3-6). המערער טען עוד, שאין לעשות כן במיוחד לאחר שלא ניתן היתר להעיד את רוה"ח מטעמו (עמ' 180 לפרוטוקול).

לא נתבקשה תגובת המשיב, כי התצהיר הוגש וסומן נ/6.

מאחר שהמערער חזר והתייחס לנושא, אציין את הדברים הבאים:
העדר חתימת המפקחת על התצהיר יש לראותו כטעות טכנית בנסיבות העניין, ובמיוחד לאחר שההתנגדות הועלתה לאחר שהעדה אישרה את תוכנו של התצהיר. יתר על כן, תוכנו של המסמך שהוגש כתצהיר, היה בפני המערער זמן ניכר לפני מועד ההוכחות, מה שמנע פגיעה בזכות הטיעון.

משסבר המערער שהמשיב לא הגיש מסמך שהוא בגדר של תצהיר, ראוי היה שיעלה את הטענה בסמוך למועד הגשתו. תצהיר המפקחת סומן על ידי חותמת נתקבל ב- 17/3/05, מועד ההוכחות בו נשמעה עדותה היה 5/1/06. עיקרון תום הלב חל גם על דיון המשפט, וגם מן הטעם האמור היה מקום לקבל את התצהיר.

אין ספק שאילו היה נוהג המערער בדרך דומה לגבי העדים שהוא ביקש להזמינם, והיה מציג את תוכן התצהירים במועד ללא חתימה, מטעמים של טעות שבתום לב, הייתה ניתנת הרשות להשמיע עדותם, כפי שנהג גם בית המשפט לגבי בת זוגו של המערער שהעידה אף ללא כל תצהיר.

     אשר על כן, אני מורה על דחיית הטענה.

28.     המערער והמשיב העלו טענות נוספות. לא מצאתי לנכון להתייחס לאלה. לאופן התנהלותו של ההליך, יש להפנות לפרוטוקול, אשר ברובו הוקלט והוקלד (הגם שבחלקו הוקלד בטעויות שלא תוקנו (ראה למשל עמ' 27 ש' 23 "כתב ארון" במקום מה שצריך היה להיות "כתב ערעור").
     
התוצאה:
29.     אשר על כן, הערעור התקבל בחלקו בלבד באופן שעלות הבנייה של בית המגורים תועמד על 565,760 ₪. על בסיס עלות זו יחזור המשיב ויערוך את הפרשי ההון המעודכנים, לכל שנות המס שבערעור.

הסבריו של המערער לקיומם של הפרשי ההון, נדחים.

לאור התוצאה האמורה, ישלם המערער למשיב הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד, בנוסף לסכומים שנפסקו במהלך הדיון ככל שנפסקו, סך של 7,000 ₪, נכון למועד מתן פסק-הדין.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהי הצהרת הון ?

  2. הסברים לגידול הון

  3. פער בין הצהרות הון

  4. הצהרות הון של קבלן

  5. שווי בית בהצהרת הון

  6. הפרשי הון לא מוסברים

  7. שטר הון הלוואת בעלים

  8. גידול הון בלתי מוסבר

  9. גידול הון בשנים סגורות

  10. הצהרת הון גבוה בגלל הלוואה

  11. הפרשי הון השוואת הצהרות הון

  12. פירותי או הוני - מכירת דירות

  13. הסברים להפרשים בין הצהרות הון

  14. תקנות מס הכנסה (הגדרת הון עצמי), התשמ''ג-1982

  15. הצהרת הון גבוה בגלל תמיכה כספית של קרובי משפחה

  16. תקנות מס הכנסה (חישוב רווח הון בעסקה עתידית), התשס''ג-2002

  17. כללי מס הכנסה (השוואת הון על פי דו"ח שהגיש יהלומן), התשמ"ו-1986

  18. כללי מס הכנסה (קביעת ערך ההון, הנכסים וההתחייבויות של יהלומן לתום שנת המס 1978), התשמ"א-1981

  19. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון