רכישת דירה בנאמנות

לטענת העוררת, יש לקבוע שהנכס נרכש בשנת 1957 מכוח הנאמנות הנטענת. לעומתה סבור המשיב שהנכס נרכש בשנת 1974, מועד העברתו לחברה להשכרה.

נאמן כהגדרת סעיף 69 לחוק, הינו אדם המחזיק בשמו הוא בשביל פלוני בזכות במקרקעין, וכי המושג "פלוני" מצביע, לכאורה, על אדם ספציפי וידוע ולא על פלוני וירטואלי וכך הוא אף כהגדרת "נהנה", שהוא אותו "אדם שבשבילו מוחזקת הזכות האמורה".

עוד נפסק, כי "אינך מוסר הודעה למנהל אלא אם יש בה בהודעה תוכן, דהיינו, כי הנאמן מחזיק בזכות במקרקעין "בשביל" פלוני.

מכאן, שהמשיב צדק בקביעתו שבנסיבות העניין, כאשר החברה להשכרה לא הייתה קיימת בעת רכישת המקרקעין, אין לראות בה נהנה משום שלא נוצרה נאמנות כלפיה.

להלן פסק דין בנושא רכישת דירה בנאמנות:

פ ס ק ד י ן

י. בן שלמה, שופט בדימוס
לפנינו ערר על החלטת המשיב בהשגה. המחלוקת העיקרית התייחסה למועד הרכישה של דירת מגורים בבית משותף ברח' טולידו 10 ת"א, גוש 6107 חלקה 429/6 (להלן - הדירה), וטענות נוספות בעניין ניכויים.

הרקע העובדתי
1.     בשנת 1957 רכשו ה"ה מרדכי רורברג, שולמית רורברג וישראל רורברג את הקרקע עליה בנוי הבית בו נמצאת הדירה, כקרקע לבניה (סעיף 1.2 לכתב הערר).

2.     ביום 10.12.74, נרשמה חברה פרטית, בשם רורברג קרופך - בנין להשכרה מספר 4 (1974) בע"מ (ח.פ 51-070007-3), אשר שינתה את שמה, ביום 19.7.80 ל"רורברג - בנין להשכרה ברח' טולידנו בע"מ (להלן - "החברה להשכרה") (ראו מ/1). בין מטרותיה, כעולה תזכירה: "ליסד, להקים ולנהל בנין להשכרה ו/או בנין להשכרה במסגרת תכנית מאושרת כמשמעותה בחוק לעידוד השקעות הון במקרקרעין הידוע כחלקה 429 בגוש 6107 הנמצא בשכון בבלי .." (ראו ע/2 סעיף 2(א)).

3.     העוררת, חברה פרטית, נרשמה ביום 26.3.60 בשם רורברג קבלנים בע"מ (ח.פ 23560) וביום 14.11.79 שינתה את שמה לרורברג קבלנות והנדסה בע"מ (להלן - העוררת) (ראו ע/3). העוררת הינה בעלת מניתיה של החברה להשכרה.

4.     ביום 30.10.72 הוענק לעוררת אישור לבנין להשכרה בשיכון בבלי. האישור הותנה בין היתר, בהקמת חברה, שתהיה בעלת הבנין (ראו סעיף 2 (א) מוצג ע/15). בהקשר לתנאי האמור, הוקמה החברה להשכרה בשנת 1974 (סעיף 2 לעיל).

5.     בחוזר נציבות מס הכנסה מק/16/27, ניתנה ארכה לקבלנים לדווח על עסקת נאמנות בין קבלן לבין תאגיד, על פי סעיף 69(ג), לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג - 1963 (להלן - החוק) וזאת עד 30.19.74 (ראו ע/1).

6.     על יסוד הארכה הנ"ל, הוגשו למשיב ביום 30.9.74, ארבע הודעות נאמנות בהתאם לסעיף 74 לחוק לפיהן, המקרקעין אשר נרכשו ע"י ה"ה רורברג, (בשנת 1957) נרכשו בנאמנות עבור "רורברג קרופך קבלנים בע"מ ו/או רורברג קרופך בנין להשכרה מס 4 בע"מ" (כך) (היא החברה להשכרה - י.ב) (ראו ע/5).

7.     בניית הבניין בו מצויה הדירה הסתיימה בשנת 1978 (עמ' 12 לפרוטוקול), וביום 22.6.80 הוגשה למשיב הצהרה בדבר מכירת/רכישת זכות במקרקעין, לפיה מעבירים ה"ה מרדכי, שרה, שולמית ו- ישראל רורברג את המקרקעין ללא תמורה, מנאמנים לנהנים (ע/6; ע/6א). ההצהרה הנ"ל הפנתה להצהרת נאמנות שהופקדה במשרדי מס שבח מיום 30.9.74 (ראו ע/5).

8.     ההעברה התייחסה ל- 30/100 חלקים מהמקרקעין, שהם דירות, יחידות מס': 27, 21, 19, 17, 16, 13, 9 אשר יועברו לרורברג קרופק קבלנים בע"מ (היא העוררת שלפנינו- י.ב), ו- 70/100 שהם יחידות מס'. 28, 26, 25, 24, 23, 22, 20, 18, 15, 14, 12, 11, 10, 8, 7, 6 (יחידה מס' 6 הינה הדירה נושא הערר - י.ב), 5, 4, 3, 2, 1, אשר יועברו לחברת ההשכרה.

9.     מהרישום בעמוד האחרון של מסמך ע/6א עולה, כי המשיב לא ראה בהעברת 70/100 מהמקרקעין כהעברה מנאמן לנהנה. לעומת זאת, הכיר בהעברת ה- 30% מהנכס לעוררת, כהעברה מנאמן לנהנה והעניק פטור ממס שבח לפי סעיף 69 לחוק, ומתוספת מס, לפי תקנה 27 לתקנות מס שבח מקרקעין (תוספת מס), תשל"ה - 1974 (להלן - התקנות).
המשיב הדגיש בהחלטתו, כי יש לחייב את היתרה - 70% מהנכס המועברים לחברה להשכרה, במס שבח ומס רכישה.

10.     ביום 7.8.83, בעקבות ההחלטה הנ"ל, הוציא המשיב הודעת שומה למס שבח (ראו מ/2) שהתייחסה לגוש 6107 חלקה 429. בהודעה נרשם בפרטי המוכר: "מס' זהות: 757342"; "שם: מרדכי רוטנברג ואחרים". בפרטי הקונה נרשם: "מס' זהות ח.פ/ 35360" "שם:רורברג קרופק קבלנים בע"מ ואחרים". כמו כן, הוצאה הודעת שומה למס רכישה (ראו מ/3) בה נרשמו פרטי המקרקעין ופרטי הצדדים לעסקה כפי שנרשם במוצג מ/2. המסמכים הנ"ל הופנו לעו"ד שחטר, מי שטיפל בנושא מטעם הצדדים לעסקה.
העוררת חולקת על נפקות ההודעות הנ"ל ולעניין זה נתייחס בהמשך.
11.     הזכויות בדירה נשוא הערר, שנרשמו על שם החברה להשכרה, הועברו לעוררת , שהינה בעלת מניותיה. בתאריך 6.3.97 דיווחה החברה ל השכרה (בפירוק מרצון) למשיב על העברת הדירה נשוא הערר לעוררת, ביקשה וקיבלה פטור לפי הוראות סעיף 71 לחוק (ראו מ/4).

12.      החל משנת 1984, לאחר תום תקופת 5 שנות השכרה, נמכרו מספר דירות. המשיב הוציא שומות העולות בקנה אחד עם גרסת העוררת לגבי מועד הרכישה ולא עורר את הטענה, שלא נתקיימה נאמנות לגביהן. שומות אלה הפכו לשומות סופיות (ע/7 עד ע/10).

13.     בתאריך 8.5.00 מכרה העוררת את הדירה נושא הערר לדניאל וגלית שיר. ביום 4.6.00 הוגשה למשיב שומה עצמית (שומה מס' 100086008). המשיב הוציא שומה זמנית (ראו ע/16) בה פירוט את נימוקיו לקביעת השומה (ראו ע/17). על השומה הזמנית הוגשה השגה (ע/18).
בכל המסמכים הנ"ל אין התייחסות לשאלת הנאמנות.

המחלוקת
פועל יוצא מהחלטת המשיב (ע/6א) עולה חשיבותה של שאלת מועד הרכישה של הדירה נושא הערר, כשאלה מרכזית. העוררת הלינה על כך, שהמשיב שינה שומה זמנית שהוציא לעוררת ביום 10.9.00 (ע/16), הנפיק שומה מתוקנת תוך שינוי מועד הרכישה (15.6.57) ושעור המס, הגם שעניין זה לא עלה כשאלה שבמחלוקת בהשגה. לעניין זה טען ב"כ העוררת, כי בשומות שהוציא המשיב לגבי דירות אחרות באותו בנין, הכיר המשיב בסיווג העסקה כעסקת נאמנות והעלה תמיהה לפשר השינוי בעמדת המשיב, שעה שלא חל שינוי עובדתי אשר יצדיק אבחנה בין הדירה נושא הערר לבין דירות אחרות, שנמכרו באותו בנין. לטענתו, אף לא נתקיימו תנאים בהם ניתן לתקן שומה על פי סעיף 85 לחוק.
ב"כ העוררת העלה גם טענות שהתייחסו לניכויים וטענה חלופית לעניין שיעור המס, אליה נתייחס בהמשך.

ב"כ המשיב, בסיכומיה, שמה את הדגש על חשיבות קביעת מועד הרכישה והוסיפה, כי הצדדים חלוקים גם בשאלות; עלויות הבניה והפחת שנוכה משווי הרכישה, ושיעור הניכוי בגין מס רכישה.
ב"כ המשיב הודיעה, כי מפנים משורת הדין, מסכים המשיב;
א. שלעניין שעור מס המכירה יעמוד על שעור של 0.8% וכי הוא יותר לעוררת בניכוי, בהתאם לטענת העוררת.
ב. יש הסכמה, שהעוררת תנכה דמי התיווך וזאת לאור אישורים שהמציאה למשיב.

דיון
מועד הרכישה - העברה מנאמן לנהנה
לטענת העוררת, יש לקבוע שהנכס נרכש בשנת 1957 מכוח הנאמנות הנטענת. לעומתה סבור המשיב שהנכס נרכש בשנת 1974, מועד העברתו לחברה להשכרה.

ב"כ המשיב טענה, כי המשיב לא הכיר בהעברת הזכויות מהה' רורברג לחברה להשכרה, כהעברה מנאמן לנהנה, מן הטעם, שבעת רכישת המקרקעין בשנת 1957 חברת ההשכרה לא הייתה קיימת, וממילא אין לדבר על נהנה, שזכה בעת רכישת הנכס. מטעם זה לא פטר המשיב את הה' רורברג ואת החברה להשכרה ממס שבח ומס רכישה והסתפק במתן פטור לה"ה רורברג ולעוררת בהתאם לחלק היחסי אשר נמכר לעוררת (30%).

ב"כ המשיב הפנתה לחלק האחרון של טופס ההצהרה, המיועד לשימוש המשיב (ע/6א', שנתקבל במשרד המשיב ביום 22.6.80), בו צוין, שהפטור ממס שבח וממס רכישה, ניתן עבור 30% מהנכס וכי יש לחייב את החלק הנותר (70%) במס שבח ומס רכישה. חיזוק נוסף לעמדת המשיב, ביקשה ב"כ המשיב ללמוד מהודעות שומה מ/2 ו- מ/3 מיום 7.8.83, שהוציא המשיב לעניין מס שבח ומס רכישה.

טענת הנאמנות
נפסק לא אחת, כי נאמן כהגדרת סעיף 69 לחוק, הינו אדם המחזיק בשמו הוא בשביל פלוני בזכות במקרקעין, וכי המושג "פלוני" מצביע, לכאורה, על אדם ספציפי וידוע ולא על פלוני וירטואלי וכך הוא אף כהגדרת "נהנה", שהוא אותו "אדם שבשבילו מוחזקת הזכות האמורה". עוד נפסק, כי "אינך מוסר הודעה למנהל אלא אם יש בה בהודעה תוכן, דהיינו, כי הנאמן מחזיק בזכות במקרקעין "בשביל" פלוני קונקרטי " (ראו ע"א 7508/03 יוסף כהן ואח' נ' מנהל מס שבח אזור המרכז, סעיף 5 לפסק דינו של כב' השופט חשין [טרם פורסם]). מכאן, שהמשיב צדק בקביעתו שבנסיבות העניין, כאשר החברה להשכרה לא הייתה קיימת בעת רכישת המקרקעין, אין לראות בה נהנה משום שלא נוצרה נאמנות כלפיה.

ב"כ העוררת ניסה לתמוך טענת הנאמנות בחוזר האוצר ע/1, שהאריך את המועד להגשת הודעות נאמנות. ברם, דינו של ניסיון זה להיכשל. טעמו של דבר, שהארכת מועד הינה עניין שבסדר הדין אשר פתחה שער בפני קבלנים לדווח באיחור על נאמנות, שלא דווחה במועד הקבוע בחוק. על כן, אין בכוחה של הארכה לשנות את הדין המהותי החל על נאמנות. במלים אחרות, ההוראה הנ"ל אינה יכולה ליצור, יש מאין, "נאמנות" שהדין המהותי אינו מכיר בה.

נפקותם של המסמכים ע/6א, מ/2; מ/3
ב"כ העוררת הטיל ספק בנכונות החלטת המנהל, כעולה מהרישום במוצג ע/6א ומנפקותן של השומות מ/2, מ/3, וטען, בין היתר, שהחלטת המנהל כעולה מע/6א וכמוה גם הודעות השומה מ/2, מ/3, לא נשלחו, בוטלו, לא הובאו לידיעת החברה להשכרה או הה' רורברג. המשיב אף לא גבה את המס המתחייב ממנה במשך עשרות שנים. כמו כן טען, כי הודעות השומה מ/2, מ/3, לוקות באי דיוקים ושיבוש בשמות הנישומים. כך למשל, בשומת מס רכישה מ/3 נרשם בפרטי הקונה: "ח.פ 25360 רורברג קרופק קבלנים בע"מ ואחרים", ולא פורט שמה של החברה להשכרה שהינה הקונה לפי שיטת המשיב. כנ"ל נרשם בהודעת שומה למס שבח מ/2.
ב"כ המשיב טענה, שאין לדרוש מהמשיב כעבור עשרות בשנים להוכיח משלוח ההחלטה והשומות הנ"ל והפנתה לעובדה, כי הה' רורברג, העוררת והחברה להשכרה היו מיוצגים ע"י עו"ד מ. שחטר וחזקה עליו שידע על ההחלטה (ע/6א) ועל השומות שהוצאו בעקבותיה וידע להתמודד עם השיבוש שנפל ב- מ/2, מ/3.
אשר לטענת ביטול השומות, ב"כ המשיב הפנתה לדברי עד העוררת אייל פלג בעמ' 13 לפרוטוקול ש' 19-21, לפיהם, אין אסמכתא לביטול.

לא שנוי במחלוקת, שיש שיבוש בהודעות השומה מ/2 ו- מ/3. יחד עם זאת, אין להתעלם מכך שלשמה של רוברק קרופק הוספו המלים "ואחרים" ובנסיבות העניין, "אחרים" אלה לא יכולים אחרים מאלה שהם צדדים לעסקה כמפורט בהצהרה ע/6א עליהם נמנית החברה להשכרה.
לגופו של עניין, אינני סבור שהשיבוש האמור פוגם במשקל שיש לייחס להחלטה ע/6א, המשקפת את המצב המשפטי העולה מן העובדה שהחברה להשכרה לא הייתה קיימת העת רכישת הנכס.

מהמסמכים ע/6 ו- ע/6א עולה, כי הם הוגשו ע"י עו"ד שחטר בשם המצהירים וחזקה עליו, שידע על ההחלטה ותוצאותיה. מקובלת עלי טענתה של ב"כ המשיב, כי בחלוף שני עשורים, אין לדרוש מהמשיב להוכיח קיומה של ההחלטה, ומשלוח ההחלטה והשומות מ/2, מ/3 לעו"ד שחטר.
כל שניתן להסיק מראיות העוררת הוא, שההחלטה והשומות הנ"ל נודעו לעדי העוררת רק לאחרונה ובספרים לא מצאו רישום שיעיד על תשלום מס על פי ההחלטה.
ב"כ העוררת טען בסיכומיו, כי המשיב ניצל את העובדה שעו"ד שחטר הלך לעולמו והסתיר את העובדה כי לא שולם מס על-פי ההחלטה האמורה.

לאחר ששקלתי את הטענה לאור החומר המצוי בתיק, אינני סבור, שיש בכך כדי לפגום בעצם קיומה של ההחלטה. עדת המשיב ציינה בתשובה לשאלה, כי אין אסמכתא לגביה משנת 1980 (עמ' 31). זאת ועוד, טענת ביטולה של ההחלטה נסתרה מפיו של עד העוררת אייל פלג. ראוי להוסיף, כי עד העוררת ישראל רורברג אישר, שהה' רורברג לא קיבלו פטור ממס שבח ביחס לשבעים אחוז שהעבירו לחברה להשכרה וכי אינו יכול לתרום בנושא זה מידיעה אישית, זולת מסקנות, שביקש להסיק מהשומות השגויות (ראו עמ' 23-24 לפרוטוקול).

בנסיבות דנן, הה' רורברג (לרבות העוררת), בחרו בדרך של העברת 30% מהנכס לעוררת ו- 70% לחברת ההשכרה ומשבחרו בדרך זו, החלטת המשיב, הייתה תוצאה טבעית מהדרך שבחרו. נפסק, כי מה שקובע הוא, מה שהנישום עשה ולא מה שיכול היה לעשות (ע"א 521/65 ון הרטן, ומפעלי מתכת בע"מ בפירוק נ' פקיד השומה ת"א, פ"ד כ (3) 625), והדברים יפים גם לענייננו.
לאור האמור לעיל, אני דוחה את הטענות שהועלו נגד ההחלטה.

סטייה משומות קודמות ותיקון השומה הזמנית בשלב ההשגה
לא שנוי במחלוקת, כי בשומות של מספר דירות אשר נמכרו באותו בנין, לפני מכירת הדירה נושא הערר (ע/7 עד ע/10), לא עורר המשיב את טענת הנאמנות וקיבל את מועד הרכישה כפי שנטען בשומה העצמית. ב"כ העוררת ביקש להסיק מסופיות השומות הנ"ל כהכרה מצד המשיב וקביעה סופית שמחייבת את המשיב לגבי סיווג העסקה, ומשלא תיקן את הסיווג במועד על פי סעיף 85 לחוק, חייב היה להמשיך בתלם ולקבוע מועד רכישה כפי שקבע מלפנים.

ב"כ המשיב טענה, שהשומות הנ"ל, שהפכו לשומות סופיות, שגויות ואינן רלוונטיות לדירה נושא הערר. מטעם זה, אין לראות בהן משום ראיה או בסיס לשומה נושא הערר. במקרה שלפנינו, משהבחין המשיב בטעותו תיקן את הטעות בשלב ההחלטה בהשגה מכוח סמכותו, על פי סעיף 78 לחוק, לתקן שומה זמנית תוך שנה אחת, ובמצב זה לא נזקק לעילת תיקון על פי סעיף 85 לחוק.

לאור הקביעה, שבמקרה שלפנינו לא התקיימה עסקת נאמנות, ברי שהשומות שהוציא המשיב מלפנים, לגבי דירות באותו בנין (ע/7 - ע/10) שגויות מיסודן. בנסיבות דומות למקרה שלפנינו, אמרתי, כי אין לצפות שהוועדה תורה למשיב להמשיך לטעות (השווה וע 1237/01 שטיין נ' מנהל מיסוי נתניה - מצורף לסיכומי ב"כ המשיב), והוא המצב לגבי הטענה שלפנינו.

עוד נפסק, כי מגבלת הזמן של 4 שנים, לתיקון שומה על-פי סעיף 85 לחוק, תחול על כל היבטיה של השומה, לרבות סיווג העסקה, שכן,שינוי סיווג אשר כזה פוגע בעקרון הסופיות של ההחלטה המנהלית של רשויות המס וכן באינטרס ההסתמכות של האזרח. ברם, "טענת ההסתמכות ושיקולי הוודאות והיציבות, עומדים גם לזכות הרשות המנהלית ולא רק לנישום (ראו ע"א 5040/03 מצפה 6896/19 בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין, פ"ד נח (6) עמ' 180).
הדברים הנ"ל יפים גם לענייננו.

בנסיבות דנן, ניתן להסיק את סיווגה של העסקה מהחלטת המשיב ע/6א משנת 1980. הדגשתי לעיל, כי המשיב שגה בקביעת השומות, שהוציא מאוחר יותר (ע/7 עד ע/10). על כן, השומות הנ"ל אינן יכולות להוות בסיס לקביעת סיווג חדש השונה מהסיווג אשר נלמד מ-ע/6א או מניעה מקביעת סיווג נכון בשומות מאוחרות, המתייחסות לדירות אחרות באותו בנין.

אשר לתיקון השומה הזמנית בשלב של החלטה בהשגה, נפסק, שכאשר מדובר בשומה זמנית, רשאי המנהל על פי סעיף 78, לתקן את השומה מכל טעם שהוא תוך תקופה של שנה (ראו ע"א 583/90 מנהל מס שבח מקרקעין תל-אביב נ' גורפינקל יעקב [פדור - לא פורסם, סעיף 10 לפסק הדין]. במקרה שלפנינו, המשיב תיקן את השומה בפרק זמן של שנה, במסגרת הסמכות ולא היה זקוק לנקוט בהליך תיקון על פי סעיף 85.

לסיכום, אני קובע כי המשיב היה רשאי לתקן, כפי שתיקן, בשלב ההחלטה בהשגה. כמו כן, אני קובע כי מועד הרכישה, הינו בשנת 1974 כקביעת המשיב ובהתאם למועד האמור ייקבע שווי הרכישה.

ניכויים
מס מכירה ודמי תיווך
לאור הצהרת ב"כ המשיב לעניין מס המכירה ודמי תיווך, שיותרו בניכוי, כמפורט בהצהרתה של ב"כ המשיב לעיל, אין לי צורך לדון בנושא זה. אני מאשר את הצהרת ב"כ המשיב כלשונה.


ניכוי מס רכישה
לא שנוי במחלוקת, כי העוררת שילמה סך 8,207 ₪ מס רכישה עת רכשה את הנכס מחברת ההשכרה (בפירוק). הסך כלל בחובו 7,132 ₪ מס ו- סך 1,075 ₪ הצמדה וריבית בגין אי תשלום במועד. לשיטת ב"כ העוררת, יש להתיר בניכו את הסכום ששולם בפועל. המשיב טען, שאין להתיר ניכוי ריבית והצמדה.
העוררת טענה, "כי במעשי המשיב שהטיל הצמדה ריבית וקנסות נפל חוסר תום לב, שכן העוררת לא יכלה לעשות בעצמה את חשבון המס הזמני שאינו שנוי במחלוקת בהתאם לסעיף 91(א) לחוק, שהרי בעת הוצאת השומה טרם היה ברור שווי הרכישה ומס השבח.".
ב"כ המשיב הטעימה, כי התרה בניכוי של הצמדה, ריבית וקנסות המוטלים בגין אי תשלום במועד, ממס השבח, תעודד נישומים שלא לשלם את המס הרכישה במועד החוקי ועל כן אין להתיר ניכוי אשר כזה.
נראית לי עמדת ב"כ המשיב מעמדת ב"כ העוררת. אף אני סבור, שאין להתיר את הניכוי. לטעמי, יש בניכוי משום עידוד לנישום שלא לשלם במועד, כי ממילא יזכה להפחתת הסכומים מהשבח בעת מכירת הנכס.
זאת ועוד, בנסיבות דנן, החיוב בגין אי תשלום במועד, נבע מטעותה של העוררת בכל הקשור למצב המשפטי של העברת 70% מהנכס לחברה להשכרה. מותר להוסיף עוד, כי בפרק הזמן מהמועד החוקי לתשלום ועד לתשלום בפועל, סכום המס נותר בידי העוררת ומותר להניח, שעשתה בו שימוש שרווח היה בצידו. בנסיבות אלה, התרה הניכוי הנדרש, אינה מתקבלת על הדעת ואין לומר כי המשיב נהג בחוסר תום לב.

עלויות הבניה והפחת שנוכה משווי הרכישה
ב"כ העוררת מלין על כך, שמחד גיסה, הכיר המשיב בפחת 8.5 ₪ כמוצהר בשומה עצמית, ומאידך, ניכה עלויות פחת ממחיר הקרקע לפי מועד רכישה מיום 10.12.74 ולא מעלויות הבניה. לחלופין טען, כי למקרה בו תחליט הוועדה כי ההעברה נעשתה בשווי הרכישה מיום 10.12.74, כגרסת המשיב, אזי, יש להוסיף את שווי הקרקע שקבע המשיב לעלויות הבניה שדרשה העוררת, ולא להוריד את עלויות הפחת משווי המקרקעין, כפי שעשה המשיב.

ב"כ המשיב טענה, כי המשיב קיבל את טענת העוררת, בשומה העצמית, שהגישה (מ/5 מיום 20.6.00) , שסכום הפחת הנצבר אשר נוכה משווי הרכישה הינו 8.5 ₪. ברם, מטופס יא' (מ/6), שהמציאה מאוחר יותר, עלה, כי הנכס נושא הערר פחת במלואו, וזאת על פי ההטבות אשר ניתנו לחברת ההשכרה על פי חוק לעידוד השקעות הון, תשכ"ה - 1968 (להלן - חוק העידוד). מכאן, שהפחת שהיה צריך לנכות משווי הרכישה של הנכס הינו כשווי הנכס כולו למעט רכיב הקרקע. עוד טענה ב"כ המשיב, כי על פי טופס יא' הנ"ל, נוכה משווי הרכישה פחת בשיעור של 7%. זאת, כאשר סעיף 53ג'(2) לחוק העידוד כפי שהיה בתוקף לענייננו, קבע שעור מוגדל: 7% לשנה בחמש השנים הראשונות ו- 6.5% לשנה בעשר השנים שלאחריהן. נמצא, שבהתאם לסעיף 53ג'(2) לחוק העידוד, העוררת דרשה או יכולה הייתה לדרוש פחת במשך 5 השנים הראשונות, מתום הבניה ב- 1978 עד 1982, 35% מעלות הבניה ואילו במשך 10 השנים, מ- 1983 עד 1992, 65%, ס"ה 100% מעלויות הבניה.
עוד טענה ב"כ המשיב, כי בענייננו, שווי הרכישה, שנקבע לעוררת הינו בהתאם לרכיב הקרקע בלבד והפנתה לעדותה של עדת המשיב גב' אורית קוך בעמ' 27 לפרוטוקול.

לאחר עיון, הגעתי למסקנה, שהדין עם המשיב. גב' קוך הסבירה, שהמשיב קיבל את המוצהר בשומה העצמית על יסוד מ/5 ולא תיקן את השומה. ברם , מהמסמך מ/6 , שהומצא לו במועד מאוחר יותר, למד כי מלוא עלויות הבניה הופחתו. על כן, נתקבלה התוצאה, שלגבי הדירה נושא הערר, לא ניתן היה לנכות מעלות הבניה , שמוצתה במלואה, ומה שהותר על פי מ/5, נפל על שווי הקרקע.
נותר לנו לדון בטענה החלופית (סעיף 103 לסיכומי העוררת), לפיה יש להחיל על מכירת הדירה שעור מס מופחת - 33% על פי סעיף 53ג'(ב) לחוק העידוד.

ב"כ המשיב בסיכומים, בתמצית; כי הבניין בו מצויה הדירה אינו בניין להשכרה. שכן, בנייתו הסתיימה בשנת 1978-1976 (עמ' 10 לפרוטוקול), בעוד שעל פי הגדרתו של בנין להשכרה, בפרק שביעי1, סעיף 53א (3) לחוק העידוד, תנאי הוא "שבנייתו נסתיימה אחרי יום י"ז באב התשמ"ח (31 ביולי 1988)". על כן, לצורך ההטבות במס המתייחסות ל"בנין להשכרה" כהגדרתו בסעיף 53ג' (ב) לחוק העידוד, יש לוודא שה"בניין להשכרה" עונה על ההגדרה שבסעיף 53א (3) לאותו חוק, דבר שאינו קיים במקרה שלפנינו.

בתשובה לסיכומי ב"כ המשיב טען ב"כ העוררת, כי בנין שאושר כנכס מאושר אינו רק בנין שבנייתו הסתיימה אחרי 31.7.88. אלא גם בניינים להשכרה, שבנייתם הסתיימה קודם לכן זכאים להטבות במס.

במחלוקת פרשנית זו, הדין עם ב"כ המשיב. ההגדרות בסעיף 53א בפרק שביעי1 לחוק העידוד, מתייחסות לאותם הסעיפים, שבאותו פרק ובין היתר לסעיף 53ג' (ב) עליו נסמכת טענת העוררת. בהגדרה "בנין להשכרה" לא נאמר לפני המועד הנזכר בהגדרה, אלא אחרי .
פרק שביעי 1 לחוק העידוד מדבר על הטבות במס, בבחינת חריג לחובת תשלם מס מלא. בכגון דא, אין מקום לפרשנות מרחיבה ואין מקום לקרוא בחוק מה שאין בו. לאור כל אלה, אני דוחה את טענת העוררת.

קשה להתעלם מהטעויות שהתבטאו, בין היתר, ב-מ/2, מ/3, בשומות ע/7 עד ע/10. לכן, הגם שהגעתי למסקנה, שלגופו של עניין, טעויות אלה לא שינו מהתוצאה הסופית, נראה לי שיש להביאן בחשבון לצורך ההוצאות.

לסיכום, אם דעתי תתקבל ע"י חברי, אני סבור:
א.     לאמץ את הסכמתה של ב"כ המשיב לעניין שעור מס המכירה, שיותר בניכוי , ועניין ניכוי דמי תיווך, כמפורט בהצהרתה הנ"ל של ב"כ המשיב .
ב.      לדחות את הערר, למעט האמור בסעיף א' לעיל, ללא צו להוצאות ולהורות על החזרת פיקדון או ערבות בנקאית, אם הופקדו, לידי ב"כ העוררת.



י. בן-שלמה, שופט (בדימוס)

                                        
אלי מונד, רו"ח - חבר
אני מסכים.



                אלי מונד, רו"ח - חבר



י. ביליצקי, רו"ח - חבר
אני מסכים.



                י. ביליצקי, רו"ח - חבר

לאור האמור לעיל הוחלט כאמור בחוות דעתו של יו"ר הוועדה השופט בדימוס יהושע בן שלמה .





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פסילת נאמן

  2. חוזה נאמנות

  3. תפקידי הנאמן

  4. צירוף נאמן להליך

  5. רכישת דירה בנאמנות

  6. בקשת נאמן למכירת משק

  7. נאמנות קונסטרוקטיבית

  8. אחריות נאמן למעוקלים

  9. חובת הנאמנות של הבנק

  10. בקשת נאמן לתפוס נכסים

  11. בקשת נאמן להעביר כספים

  12. בקשת נאמן למכור מקרקעין

  13. חוק הנאמנות, תשל"ט-1979

  14. הפקדה לחשבון נאמנות פרטי

  15. בקשה לשחרור כספי נאמנות

  16. העברת חשבון נאמנות מעו"ד

  17. מינוי נאמן בהנפקה של אג''ח

  18. חובת דיווח על כספים בנאמנות

  19. הפרת חובת נאמנות הבנק כלפי ערב

  20. חובת נאמנות עו"ד כלפי בית המשפט

  21. חובת הנאמנות של הבנק כלפי הלקוח

  22. תקנות עניני צדקה (הנאמן הציבורי), 1947

  23. חובת נאמנות למדינת ישראל כמדינה יהודית

  24. בקשה למתן הוראות בעניין חלוקת כספי נאמנות

  25. פסק דין בערעור בגין תביעת חוב שנדחתה על ידי הנאמנה

  26. זכות הנאמן לשיפוי הוצאותיו - סעיף 8(ב) לחוק הנאמנות

  27. לטענת המערער הנאמן התעלם מהמסמכים שצורפו לתביעת החוב

  28. אישור בית המשפט המחוזי כבית משפט של פירוק לעניין כספים המופקדים בנאמנות

  29. תקנות מס הכנסה (חישוב רווח ההון החייב בקרן נאמנות סגורה), התשנ''ה-1995

  30. בערעור על הכרעת הנאמן נטען כי פירש לא נכונה את ההסכמים שנחתמו עם העירייה

  31. תקנות מס הכנסה (חישוב סכום אינפלציוני במכירת יחידה בקרן נאמנות), התשס''ג-2003

  32. תקנות מס הכנסה (ייעוד הכנסה לנהנה יחיד תושב חוץ וקביעת רווח הון בנאמנות מיועדת), התשס''ח-2008

  33. תקנות מס הכנסה לעניין תיקון שומת הכנסת הנאמן וקביעת רווח הון בידיו בעקבות חלוקה לנהנה תושב חוץ

  34. המועד להגשת ערעור על החלטת נאמן אשר דוחה בקשת להארכת מועד להגשת תביעת חוב קבוע בתקנה 76(ד) לתקנות

  35. תקנות מס הכנסה (קביעת שיעור מס להכנסות מסוימות של קרן נאמנות חייבת ושל קרן נאמנות מעורבת), התשס''ג-2003

  36. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון