רישיון במקרקעין ללא תמורה

רישיון במקרקעין, אין בו משום הענקת זכות במקרקעין, אלא היתר של רצון טוב. בעל הזכות שנתן את ההיתר רשאי לבטלו בכל עת ולדרוש את סילוק ידו מהמקרקעין.

ההלכה מבחינה בין רישיון שניתן בתמורה לבין רישיון שניתן שלא בעבור תמורה, וקובעת, שרישיון שניתן ללא תמורה אפשר לבטלו כהרף עין עם גילוי דעתו של בעל הקרקע, שאין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון.

רשות חינם, ניתנת לביטול בכל עת על ידי כך שנותן הרשות מגלה דעתו כי אין ברצונו להרשות יותר את הפעולות לגביהם ניתנה הרשות; וכן באה הרשות לקיצה על ידי כל העברה של המקרקעין נשוא
הרשות.

ברוח דומה נפסקה ההלכה שבע"א 517/70 (10), בעמ' 179. וכך גם בע"א 32/77 (6) הנ"ל, וכן בע"א 50/77 (11), בעמ' 439, ע"א 602/84 ריבלי נ' גל, פד"י ל"ט (3), 693.

רק במקרים חריגים וקיצוניים יכיר ביהמ"ש במצב בו הרישיון הוא בלתי הדיר.

להלן פסק דין בנושא רישיון במקרקעין ללא תמורה:

פסק דין

מהות התובענה:

1.     בתובענה זו עותר התובע לסלק את ידו של הנתבע שהוא חתנו, מן המקרקעין שהיא דירה אשר בבעלות התובע המצויה ברחוב לוי אשכול 84/5 ת"א הידועה כגוש 6882, חלקה 12 (להלן: "הדירה").

רקע:

2.     הנתבע נישא לבתו של התובע (להלן: "האשה") ביום 28/4/94, מנישואין אלו נולדו להם שני ילדים קטינים, ילידי 1994, 1996.

3.     נישואי הצדדים עלו על שרטון וביום 1/11/00 הגישה האשה בשמה ובשם הקטינים תביעה למזונותיהם בטענה, כי הנתבע אינו זן ומפרנס את בני המשפחה (תמ"ש 92600/00) במקביל הגישה האשה תביעה למשמורת הקטינים (תמ"ש 92601/00) ותביעה לגירושין בביה"ד הרבני.

     ביום 30/11/00 הגיש הנתבע תובענה (תמ"ש 92602/00) ובה עתר בשמו ובשם שני הקטינים באמצעותו, לחייב את הסבים (הורי האם-התובע ואשתו) במזונות הקטינים ובמזונות האשה. תביעתו נמחקה על הסף בהחלטה מיום 25/10/01.

4.     ביום 12/12/00 הגישה האשה בקשה לצו הגנה כנגד הנתבע (תמ"ש 92604/00), בקשתה התקבלה והנתבע הורחק בשל אלימותו ובשל מסוכנותו לאור התמכרותו לטיפה המרה.
     הצו הוארך בהחלטה מיום 29/3/01 והסתיים ביום 28/6/01. על שתי ההחלטות הוגשו בר"ע אשר נדחו (בר"ע 1034/01 ובר"ע 1470/01).

     תסקיר מיום 29/8/01 המליץ על פרוד פיזי של בני הזוג, לאור בעיית השתיה של הנתבע המהווה מוקד לפוטנציאל אלים. בנוסף המליץ התסקיר, כי על הנתבע לעבור תהליך גמילה מאלכוהול.

5.     בד בבד עם הגשת התביעות מטעם האשה, מסר התובע לנתבע, הן באמצעות דואר רשום מיום 2/11/00 והן באמצעות שליח ביום 6/11/00, הודעה על סיום רשות המגורים שניתנה לו בדירה הנ"ל וביקש להודיעו, כי נוכח השתלשלות העניינים המצערת בינו לבין בתו, מסתיימת הרשות שניתנה לו להתגורר בדירה בתוך 30 יום מקבלת ההודעה, קרי, עד ליום 2/12/00.

6.     בתביעה עותר התובע, להורות על פינוי וסילוק ידו של הנתבע מהדירה, ולחייבו בתשלום דמי שכר ראויים בעד השימוש בדירה, החל מהמועד בו פגה הרשות ועד לפינוי הדירה בפועל.
     העתירה לחיוב בדמי שימוש ראויים נזנחה בתצהיר עדות ראשית וגם בסיכומים.

הזכויות בדירה:

7.     התובע הינו הבעלים של מלוא הזכויות בדירה הרשומה בחברת א. דור - חברה לעבודות הנדסיות בע"מ. (נספח א' לתצהיר עדות ראשית).

     הדירה נרכשה מכספי התובע ומכספי תמורה שהתקבלו ממכירת דירה בבבלי שהיתה בבעלות האשה, בתו של התובע, שם התגוררו בני הזוג.
     הנתבע אינו חולק על כך, כי לא שילם מאומה לצורך רכישת הדירה.

8.     הדירה בבבלי נרכשה ע"י התובע ונרשמה בבעלות האשה עוד טרם נישואיה לנתבע. עובר לנישואין, חתמו בני הזוג על הסכם יחסי ממון מיום 3/4/94. (נספח ה' לתצהיר עדות ראשית).
     על פי הסכם זה, כל הזכויות בדירה בבבלי ותכולתה שייכים באופן בלעדי לאשה. הוסכם על הפרדה רכושית מוחלטת.
וכך הוסכם לגבי הדירה:

          "7. הואיל ובני הזוג יתגוררו בדירתה של סמדר ברח' בבלי 41 בת"א -

               (א)     מוסכם בזה כי מאיר מתגורר בדירה כבר רשות מטעם סמדר,
וכי אין בעובדת הנישואין כדי לגרוע מזכויותיה המלאות
והבלעדיות של סמדר בדירה, בבעלות ו/או בחזקה.

          (ב)     מאיר מצהיר כי לא נתן ולא יתן כל תמורה עבור מעמדו כבר
רשות בדירה, לא במישרין ולא בעקיפין.

          (ג)     סמדר מצהירה בזה כי לא דרשה ולא תדרוש, לא קבלה ולא
תקבל כל תמורה שהיא ממאיר עבור הרשות שנתנה לו
להתגורר בדירה, לא במישרין ולא בעקיפין.

          (ד)     למען הסר כל ספק מוסכם בזה כי גם אם במועד כלשהו בעתיד
ישלם מאיר תשלום כלשהו הקשור באחזקת הדירה, ו/או
בתיקונים ו/או בשיפוצים ו/או בשיפורים שייערכו בה, לא
יקנה לו התשלום כל זכות שהיא בדירה.

          (ה)     מוסכם כי לסמדר שמורה הזכות, בכל עת וללא צורך בהנמקה
כלשהי, לדרוש ממאיר לסלק ידו מן הדירה ולפנות את חפציו
(להלן - "דרישת הפינוי"), ומאיר מתחייב לעשות כן במועד
מוקדם ככל האפשר, ולא יאוחר מתום 30 יום מיום דרישת
הפינוי".

9.     הדירה נשוא תובענה זו, נרכשה ע"ש התובע עפ"י זכרון דברים מיום 16/3/97 וחוזה מיום 21/3/97, (נספח ב' לתצהיר עדות ראשית), בסך של 427,000 $. המימון נעשה כאמור מכספי התובע ומכספים שהתקבלו ממכירת הדירה בבבלי בסך של 273,000 $ עפ"י חוזה מכר מיום 4/11/97 (נספח ג' לתצהיר עדות ראשית).

     החל מיום 15/1/98, מתגוררים בדירה הנ"ל, ברשות התובע, וללא תמורה, הנתבע, בתו של התובע וילדיהם.

10.     הנתבע אינו חולק על העובדות הנ"ל ולמעשה בח.נ. הודה, כי לא היה ב"סוד העניינים" ואין לו שמץ של מושג כיצד מומנה הדירה (ח.נ. עמ' 7 מיום 3/1/02).
     הודאתו בח.נ. סותרת את טענתו בתצהיר עדות ראשית לפיה התמורה ממכירת כלי רכב שהיו בשימוש העסק שניהל הופקדה בחשבון הבנק של התובע ושימשה אותו לרכישת הדירה, (סע' 14 לתצהיר עדות ראשית), מה גם, שלא הומצאה כל אסמכתא לטענה זו.
     הנתבע גם מסכים (ח.נ.) שאותם "שיפוצים" שביצע בדירה (סע' 8 לתצהיר עדות ראשית) אינם מקנים לו כל בעלות.
     מייד יאמר, כי עיון ברשימת "השיפוצים" מגלה, כי אין מדובר כלל בשיפוצים כמשמעותם, אלא בזוטות, כמו התקנת מדפים, ארונות, נורות ועוד עניינים שוליים שגרתיים כיוצ"ב.
     טענת הנתבע, כי הדירה נרשמה ע"ש התובע ע"מ לאפשר הימלטות הנתבע מאימת נושיו, אין לה על מה שתסמוך עובדתית. משאין מחלוקת, כי הנתבע לא השקיע אגורה ברכישת הדירה, גם אין כל מקום לחפש את המניע לכך שזו לא נרשמה גם על שמו.

11.     התובע מסכים אם כן, כי הבעלות בדירה היא של התובע, מסכים כי, לא מימן את רכישת הדירה, אלא שלטענתו הוסכם בינו ובין התובע, כי כל עוד בני הזוג נשואים, יוכל הוא להמשיך ולגור בדירה.
     לטענה זו, אין כל תימוכין, הנתבע לא הצליח להוכיחה, היא מוכחשת ע"י התובע וגם נסתרת ע"י הסכם יחסי הממון הקובע מפורשות, על הפרדה רכושית מוחלטת, על היותו של הנתבע בר רשות בדירה ועל כך שלאשה "שמורה הזכות בכל עת וללא צורך בהנמקה כלשהי, לדרוש ממאיר לסלק ידו מן הדירה ולפנות את חפציו".
ההסכם שנערך עובר לנישואין מתייחס אמנם לדירה בבבלי שהיתה בבעלות האשה, מכאן, מקל וחומר, הדבר נכון לגבי דירה זו שבבעלות התובע. לנוכח האמור בהסכם יחסי הממון, טענת הנתבע להסכמה, כי ימשיך להתגורר בדירתו כל עוד בני הזוג נשואים ללא קשר לטיב היחסים שביניהם, משוללת כל היגיון.

זכויות בר רשות ללא תמורה:

12.     רשיון במקרקעין, אין בו משום הענקת זכות במקרקעין, אלא היתר של רצון טוב. בעל הזכות שנתן את ההיתר רשאי לבטלו בכל עת ולדרוש את סילוק ידו מהמקרקעין.

          "ההלכה מבחינה בין רשיון שניתן בתמורה לבין רשיון שניתן שלא בעבור
תמורה, וקובעת, שרשיון שניתן ללא תמורה אפשר לבטלו כהרף עין עם גילוי
דעתו של בעל הקרקע, שאין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון... דברים ברורים
בנושא זה משתמעים מהנאמר בע"א 346/62 [9], בעמ' 708 מול אות השוליים
ד:

               "רשות חינם, ניתנת לביטול בכל עת על ידי כך שנותן הרשות מגלה
דעתו כי אין ברצונו להרשות יותר את הפעולות לגביהם ניתנה הרשות;
וכן באה הרשות לקיצה על ידי כל העברה של המקרקעין נשוא
הרשות".

ברוח דומה נפסקה ההלכה שבע"א 517/70 (10), בעמ' 179. וכך גם בע"א 32/77 (6) הנ"ל, וכן בע"א 50/77 (11), בעמ' 439, והדין היום הוא כנאמר בהלכות אלה".
     ע"א 602/84 ריבלי נ' גל, פד"י ל"ט (3), 693.

     רק במקרים חריגים וקיצוניים יכיר ביהמ"ש במצב בו הרשיון הוא בלתי הדיר. זה לא
המצב בענייננו.

13.     מצינו בפסיקה, חיוב בפיצוי בר הרשות, בנסיבות בהן השקיע בר הרשות בנכס, אולם לא בכך עסקינן במקרה שלפנינו - לא היו השקעות, הפיצוי אינו עומד על הפרק וגם לא נדרש.

14.     לטענת הנתבע, כי הרשיון והנישואין כרוכים יחדיו, משמע, הרשיון אינו ניתן לביטול כל עוד קיימים הנישואין. טענה זו אין לה על מה שתסמוך. אינני רואה את הקשר בין נישואיו של הנתבע לבתו של התובע לבין זכותו של התובע כבעל המקרקעין לדרוש את סילוקו. לא יעלה על הדעת, כי לנתבע, כבר רשות, תהיינה זכויות יתר, על אלו שהיו יכולות להיות לו, למשל, אילו היתה מחצית הדירה בבעלותו שהרי כבר נפסק, כי הדין החל על פרוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג זהה לדין החל על פרוק שיתוף בדירה שבבעלות שני שותפים זרים (פרופ' רוזן צבי, יחסי ממון בין בני זוג, 186; ע"א 288/71 מרדכי נ' מרדכי, פד"י כ"ו (1), 393; ע"א 753/82 פלונית נ' פלוני, פד"י ל"ז (4), 626).

15.     זאת ועוד, נישואי הצדדים עלו על שרטון, הנתבע הורחק מן הבית במסגרת בקשה לצו הגנה בשל אלימות ובשל התמכרות לטיפה המרה, ניתן פס"ד לגירושין ע"י ביה"ד הרבני ולמעשה הנישואין הגיעו לקיצם.
     צא וראה, כי הנתבע מבקש לתפוס את החבל בשני קצותיו, מחד לכפות על האשה את המשך הנישואין בעל כורחה ומאידך להיבנות מכך, בטענה, כי לא ניתן לסלק ידו מהדירה כל עוד מתקיימים הנישואין. טענה שכזו, נטענת בחוסר תום לב ואין לה קיום. (המר' 491/60 רוזנבוים נ' וקסמן, י"ד, 2562; עמ"ש 1121/99 פ.ס. נ' א.ס., תק' מ"ח 200 (1), 65535; ע"א 47/64 ששון נ' ששון, פד"י י"ח (4), 235).

16.     טענה נוספת לנתבע, כי הודעת ביטול הרשות, נעשתה שלא בתום לב, שלא בדרך מקובלת והביטול נוגד את מבחני הצדק. לענין זה, מביא הנתבע שורה של אסמכתאות מהן ניתן ללמוד על שיקול הדעת הרחב המוקנה לביהמ"ש באמצעות השימוש בדוקטורינת תום הלב.
     דא עקא, כי שיקולי ביהמ"ש באם להחיל את דוקטורינת תום הלב בהקשר לסילוק יד של בר רשות ללא תמורה, נעשו בנסיבות בהן הסתמכות בר הרשות, על רשות שניתנה לו, גרמה לו נזק, כמו השקעה במבנים וכיוצ"ב.
     בענייננו לא נטען ע"י הנתבע, כי בגין ההסתמכות על הרשות עצמה נגרם לו נזק.

     יתרה מכך, במקרה דנן, חוסר תום הלב הוא מנת חלקו של הנתבע דווקא. כמפורט לעיל, הנתבע כופה את נוכחותו בדירה לא לו, הן על התובע והן על בתו בעוד שנוכח התנהגותו והמצב בבית הומלץ ע"י פקה"ס, כי בני הזוג יגיעו בהקדם אפשרי לפרוד פיזי (תסקיר מיום 29/8/01).

     דוקטורינת תום הלב מבוססת על עקרון משפטי ששלובות בו אמות מידה מוסריות. לא יתכן, כי אדם הטוען חוסר תום לב מצד חברו, יבוא הוא בעצמו לבית המשפט שלא בתום לב, או ינהג כך.

17.     אין מקום לניסיונו של הנתבע ללמוד גזרה שווה מחקיקה ופסיקה לענין פרוק שיתוף במקרקעין והחלת סע' 40 א' לחוק המקרקעין. אין גם לכרוך את נושא המשמורת עם סילוק ידו מהדירה. בנסיבות שבפני, אינני מוצאת כלל מקום להדרש לטענותיו אלו של הנתבע, שכן הן תיאורטיות בלבד, שהרי ממילא הילדים נמצאים בפועל במשמורת אמם כך גם הומלץ בתסקיר פקה"ס, הסדרי הראיה בין האב לקטינים יתקיימו כשם שמקובל לקיימם (במקרה של פרוד) בין הורה שאינו משמורן לבין ילדיו (תסקיר מיום 2/1/02).

18.     על פי החוק וההלכה הפסוקה, בעל הזכות במקרקעין זכאי להגנה מירבית על קניינו, זאת במיוחד לאחר חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, הקובע בסע' 3 שבו: "אין פוגעים בקניינו של אדם".

     בנסיבות שבפנינו לא מצינו, נסיבות מיוחדות לא משפטיות ולא אנושיות המקנות לנתבע רשיון בלתי הדיר. אדרבא, כפי שנאמר, שיקולי הצדק כאן נוטים להגנה על זכות הקניין של הבעלים. במקרה דנן, זכותו הלגיטימית של התובע כבעלים, לדרוש את סילוק ידו של הנתבע לצורך הגנה ולרווחתם של בתו ונכדיו. ודוק ! לא התובע ולא בתו חייבים במדורו של הנתבע.

19.     עסקינן בתביעה "קניינית" מובהקת, שתשתיתה הנורמטיבית בחוק המקרקעין. לכאורה אין בחוק המקרקעין בסיס להנחה שיש לביהמ"ש שיקול דעת אם להעניק סעד לפי החוק. יוצאת מכלל זה היא, הוראת סע' 14 לחוק הקובעת, כי אין בזכויות במקרקעין כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר. הכוונה בסע' זה היא, שאין בעל הזכות יכול "לצאת מגדרו", לגרום "נזק או אי נוחות לאחר", ואין לפרשו כאילו הוא בא למנוע את בעל הזכות מלהגן על זכותו מפני אחר.
     שיקול הדעת שבגדרו רשאי ביהמ"ש שלא להעתר לתביעה, שמטרתה להגן על זכות במקרקעין הוא מוגבל ומצומצם ביותר ויופעל רק במקרים חריגים ונדירים.
     רע"א 6339/97 רוקר נ' סולומון, תקדין עליון, 99 (4), 1).

     בנסיבות הענין כפי שתיארו לעיל, וכאשר גם לא נטענה כל טענה על כי נגרם לנתבע נזק כלשהו בשל הסתמכות על הרשיון שניתן לו, אינני מוצאת, כי לנתבע הגנה כנגד התביעה.

סוף דבר:

20.     אשר על כן, אני מקבלת את התביעה ומורה על סילוק ידו של הנתבע מהדירה על אתר.

     הנתבע ישא בהוצאות ושכ"ט ב"כ התובעים בסך של 15,000 ₪ + מע"מ.
     הסכום צמוד נושא ריבית כחוק עד התשלום בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. רישיון הפקת מים

  2. רישיון במקרקעין

  3. רישיון להצבת שלט

  4. רישיון הפקה למים

  5. רוכלות ללא רישיון

  6. רישיון מבקר פנימי

  7. רישיון חשמלאות רכב

  8. ניהול עסק ללא רשיון

  9. החזר אגרת רישיון רכב

  10. רישיון להפעלת חניון

  11. רישיון שימוש במקרקעין

  12. ביטול רישיון במקרקעין

  13. רישיון זמני לניהול עסק

  14. אגרות רישיון תחנת רדיו

  15. רשיון הפקה באזור קיצוב

  16. רישיון להפעלת תחנת רדיו

  17. רישיון במקרקעין ללא תמורה

  18. ניהול עסק אחסנה ללא רישיון

  19. אי תשלום אגרת רישיון שילוט

  20. תקנות הרועים (מתן רשיונות), 1947

  21. נטען כי הגשת התביעה היא מהלך נקמני

  22. פקודת הרועים (מתן רשיונות), 1946

  23. אי התאמה בין מספר מנוע ברשיון הרכב

  24. מעצר על הסעת נוסעים בשכר ללא רישיון

  25. רשיון כללי לסחורות במעבר, תשכ"ח-1968

  26. ביטול רישיון להחזיק במקרקעין ללא תמורה

  27. תנאים מוקדמים למתן היתר לעסק ללא רשיון

  28. ניהול עסק ללא רישיון תוך הפרת צו שיפוטי

  29. תקנות הזרעים (רשיונות מכירה), תשכ''ח-1967

  30. תקנות העתיקות (רשיון ואגרות), התשמ''ד-1984

  31. תקנות הפיקוח על מעונות (בקשה לרשיון), תשכ''ה-1965

  32. צו המילדות (אגרות רשיון ותעודת היתר), התשמ"ד-1983

  33. תקנות פיקוח על בתי-ספר (בקשה להעברת רשיון), תש''ל-1970

  34. כללי פיקוח על בתי-ספר (מבחנים למתן רשיונות), תשל"א-1971

  35. צו הרוקחים (אגרות רשיון לרוקח ולעוזר רוקח), התשמ"ד-1983

  36. תקנות הפיקוח על מעונות (פטור מרשיון לניהול מעון), תשכ''ו-1966

  37. תקנות הפיקוח על מעונות (בקשה לרשיון למוסד פנימייתי לטיפול סוציאלי ולמוסד אמבולטורי לטיפול סוציאלי), התשנ''ד-1994

  38. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון