חלוקה בעין

מהי חלוקה בעין ?

1.     בפירוק שיתוף במקרקעין, דרך הפירוק העדיפה היא "חלוקה בעין" כאשר הם ניתנים לחלוקה (ס' 39(א) לחוק המקרקעין) על פי הוראות חוק התכנון והבנייה (יהושע ויסמן 'דיני קנין בעלות ושיתוף', תשנ"ז- 1997, 301 וכן ת"א (ת"א) 1349/91 ,מוזר נ' נווה שוסטר תק-מח 92(1) 933) ולאחר שתשריט לחלוקתם בדרך מסוימת אושר על ידי הרשויות הפועלות על פי חוק זה.

2.     במטלטלין - אין עדיפות לחלוקה בעין על פני דרכי פירוק אחרות המוצעות בס' 10(ב) לחוק המטלטלין (מכירה או דרך אחרת הנראית יעילה וצודקת בנסיבות הענין) ולבית המשפט שיקול דעת לבחור באחת מהן.

יחד עם זאת ככל שמדובר בחלוקה בעין, גם בזכויות שהן "מקרקעין" לא ניתן יהיה לבחור בדרך זו אם הזכויות הללו, שהן מקרקעין, לא ניתנים לחלוקה במשמעות מונח זה בס' 39 לחוק המקרקעין (ר' ס' 13 לחוק המטלטלין המסייג את תחולת החוק על זכויות "ככל שהדבר מתאים לענין ובשינויים המחוייבים".

במקרה שבפנינו לא הוצג בפני בית המשפט כל תשריט חלוקה והשמאי העיר כי "מבחינה תכנונית לא ניתן לפצל את הקרקע, אלא אם ישנו את תכנית בנין העיר שתאפשר פיצול ובניית יחידה נוספת". גם בחוות דעתו הוא מציין "בפועל לא ניתן לחלק את החלקה לשתי חלקות נפרדות, היות והתכנית מגדירה שטח מגרש מינימלי".

להלן פסק דין בנושא חלוקה בעין:

פסק דין

1.     התובע והנתבע, אחים, בנים למנוח ז"ל (להלן: "המנוח").

2.     בחייו, היה המנוח הבעלים של זכויות בלתי רשומות בנכס מקרקעין הידוע כחלקה 25 בגוש 8321 ברח' נווה שלום 40 נתניה (להלן: "המקרקעין") .שטח המקרקעין 1494 מ"ר.

3.     על המחצית הצפונית של החלקה בנוי בית מגורים בן קומה אחת המחולק לשתי יחידות דיור. יחידת דיור מזרחית, בשטח של כ- 190 מ"ר, בה מתגוררים התובע ובני ביתו. יחידת דיור מערבית, בשטח של כ- 42 מ"ר, בה התגורר המנוח עד למותו.
     ביחידה זו, המערבית, מתגוררים כיום בתו של הנתבע ובני ביתה.
     (לתיאור מפורט של המקרקעין ושתי יחידות הדיור ר' חוות הדעת של מר טיגרמן שמאי מקרקעין).

4.     המנוח הלך לעולמו ביום 31.7.92 והותיר אחריו צוואה מיום 24.10.79 ותוספת לצוואה מיום 4.6.92. (להלן: "הצוואה").

5.     א.     בצוואה מצווה המנוח כדלקמן:
סעיף 2: "המגרש והמבנים שעליו בגוש 8321 חלקה 25 הנמצא ברחוב נווה שלום 40 נתניה, אני מצווה לשני בני ש.ת וצ.ת שווה בשווה".
סעיף 3: "בני צ.ת (התובע ש.ש.) יקבל את המחצית הצפונית ואת הדירה שהוא גר בה עכשיו ואילו בני ש.ת יקבל (הנתבע ש.ש.) את המחצית הדרומית ואת הדירה שאני גר בה עכשיו וחדר נוסף שהוא כיום משמש כחנות ויוכל להמשיך בעסק החנות אם ירצה בכך . כל אחד יקבל הדירה יחד עם הרהיטים שבה".

     בתוספת לצוואה מבטל המנוח את הענקת החדר- החנות לנתבע ומעניק אותו לתובע.
     (הצוואה והתוספת לצוואה ,כמו גם צו הקיום ,צורפו כנספחים לכתב התביעה).

ב.     בצוואתו ביקש המנוח לחלק את המגרש ואת המבנים שווה בשווה. כך בסעיף 2 לצוואה. משכך אך פשוט היה לחלק את המקרקעין לשתי מחציות, צפונית ודרומית, ולהעניק מחצית לאחד ומחצית לשני. דא עקא שהמחצית הדרומית ריקה ממבנים בעוד שעל המחצית הצפונית בנויות שתי יחידות דיור. גם את אלה ביקש המנוח לחלק שווה בשווה ועל כן הורה שיחידת דיור אחת תהא לתובע ואחת לנתבע. מאחר והתובע התגורר כבר ביחידת הדיור המזרחית זיכה אותו המנוח בה ואת הנתבע, אשר זכה כאמור במחצית המגרש הדרומית הריקה ממבנים, זיכה גם ביחידת הדיור המערבית הקטנה יותר.

     צא ולמד, שהחלוקה השווה, לה כיוון המנוח בצוואתו, לא היתה אלא חלוקה שווה מבחינת השווי/ הערך ולא מבחינת השטח. לנתבע, אשר קיבל את המחצית הדרומית הריקה ממבנים ושעליה לא ניתן (נכון לעת עשיית הצוואה ונכון גם להיום לפי חוות הדעת של השמאי טיגרמן) לבנות מבנה כלשהו, העניק הוא גם את יחידת הדיור הקטנה יותר. התובע קיבל את יחידת הדיור הגדולה יותר, השווה יותר, ולשם האיזון גם את החדר/ חנות, כך על פי התוספת לצוואה.

ג.     ככל שיש חשיבות לפרשנות הצוואה באשר לרצונו ולאומד דעתו של המנוח זו הפרשנות המתבקשת. זאת ועוד, כוונתו של המנוח היתה ליתן גם לנתבע יחידת דיור אחת לשימושו ויש להניח שלא התכוון רק למבנה עצמו אלא גם לשטח כלשהו מהקרקע לרבות שביל גישה למבנה שאחרת כיצד יעשה בה שימוש למגורים אם לא יוכל להכנס אליה? בפועל, מביקור במקום, התברר כי ליחידת הדיור המערבית, זו שזכה בה הנתבע, יש כניסה נפרדת שלא מתוך חצריו של התובע. משכך, אין בידי לקבל את טענת התובע כי המנוח זיכה את התובע בכל הקרקע של החלקה הצפונית והעניק לנתבע אך ורק את יחידת הדיור המערבית - כמבנה - בלבד.
     
7.     בכך כפה המנוח על שני בניו, התובע והנתבע, שיתוף מורכב אשר יצר ריב ומדון בין השניים עד שהגיעו לפתחו של בית המשפט.
8.     בתובענה עותר התובע לפירוק השיתוף המורכב הזה ומזמין את בית המשפט:
"... לקבוע כי חלקה 25 בגוש 8231 תחולק בין הצדדים כך שהחדר השייך לנתבע יוערך על ידי שמאי וכן יוערך שווי מ"ר קרקע פנויה בחלק הדרומי של החלקה. ובהתאם לשווי זה יקבל הנתבע תוספת שטח בצד הדרומי (של החלק הצפוני) של החלקה מתוך חלקו של התובע ואילו החדר המוחזק על ידי הנתבע יפונה ובכך יבוא הסכסוך בין הצדדים לקיצו".

9.     בלא הסכמה, דרך פירוק זו המוצעת על ידי התובע איננה אפשרית על פי הוראות חוק המקרקעין ואף אם אפשרית היא על פי הוראות ס' 10 לחוק המטלטלין, שכן עסקינן ב'זכויות' (ר' ס' 13 לחוק המטלטלין "... ככל שהדבר מתאים לענין ובשינויים המחוייבים...") הרי שלא שוכנעתי שהיא אכן 'יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין' כלשון ס' 10 האמור.

10.     בפירוק שיתוף במקרקעין, דרך הפירוק העדיפה היא 'חלוקה בעין' כאשר הם ניתנים לחלוקה (ס' 39(א) לחוק המקרקעין) על פי הוראות חוק התכנון והבנייה (יהושע ויסמן 'דיני קנין בעלות ושיתוף', תשנ"ז- 1997, 301 וכן ת"א (ת"א) 1349/91 ,מוזר נ' נווה שוסטר תק-מח 92(1) 933) ולאחר שתשריט לחלוקתם בדרך מסוימת אושר על ידי הרשויות הפועלות על פי חוק זה.

     במטלטלין - אין עדיפות לחלוקה בעין על פני דרכי פירוק אחרות המוצעות בס' 10(ב) לחוק המטלטלין (מכירה או דרך אחרת הנראית יעילה וצודקת בנסיבות הענין) ולבית המשפט שיקול דעת לבחור באחת מהן. יחד עם זאת ככל שמדובר בחלוקה בעין, גם בזכויות שהן 'מקרקעין' לא ניתן יהיה לבחור בדרך זו אם הזכויות הללו, שהן מקרקעין, לא ניתנים לחלוקה במשמעות מונח זה בס' 39 לחוק המקרקעין (ר' ס' 13 לחוק המטלטלין המסייג את תחולת החוק על זכויות "ככל שהדבר מתאים לענין ובשינויים המחוייבים". במקרה שבפנינו לא הוצג בפני בית המשפט כל תשריט חלוקה והשמאי העיר בעמ' 6 לפרוט' ש' 17 ,כי "מבחינה תכנונית לא ניתן לפצל את הקרקע, אלא אם ישנו את תכנית בנין העיר שתאפשר פיצול ובניית יחידה נוספת". גם בחוות דעתו הוא מציין "בפועל לא ניתן לחלק את החלקה לשתי חלקות נפרדות, היות והתכנית מגדירה שטח מגרש מינימלי".

     משכך, לא ברור לי לאיזה חלוקה בעין מכוון ב"כ התובע בסיכומיו מה גם שדרך הפירוק לה הוא עותר בכתב התביעה רחוקה מלהיות בגדר חלוקה בעין במשמעותה המשפטית הנכונה.

11.     באשר למכירת המקרקעין, לדרך זו של פירוק מתנגד התובע ומצהיר הוא בסיכומיו, כי אין הוא מעונין בה. גם לפירוק על דרך של 'רישום בית משותף' מתנגד התובע ובצדק שכן אין בה כדי להועיל לצדדים ולהביא לקץ הסכסוכים ביניהם. ר' ע"א 1017/97 רדילביץ נ' מודעי נ"ב(4), 625) .דרך זו אגב אפשרית היא לפי חוות דעת השמאי אלא שאז עדיין ישארו הצדדים 'צהובים זה לזה' לזה כשכל אחד מהם מחזיק ביחידת הדיור שלו.

     משכך, מכוון אם כן הנתבע את בית המשפט לפרק את השיתוף ב'זכויות' נשוא התובענה בדרך אחרת - זו הדרך אותה מציע הוא בכה"ת - בהיותה "יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין".
12.     גם אם דרך חלוקה זו , שיש בה משום 'עיסקת חליפין', אפשרית היא באשר עסקינן ב'זכויות' (ור' לענין זה ע"א 1496/00 ,דויטש ואח' נ' חמוטל (לא פורסם) - הפוסל עיסקת חליפין בדרך לפירוק מקרקעין מהטעם שאין היא עולה עם הגדרת תחומי הסמכות של בית המשפט על פי הוראות חוק המקרקעין הרלבנטיות) אינני סבור שהיא אכן "יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין".

     עמדתי על כוונת המנוח בצוואתו. חלוקה שווה בשווה מבחינת שווי ולא מבחינת שטח. מדוע אם כן יינתן יתרון דווקא לתובע על פני הנתבע לרכוש את יחידת הדיור שלו ולא לנתבע לרכוש את יחידת הדיור של התובע? דווקא במתן יתרון זה לתובע עדיין ישארו שני האחים הללו שותפים במקרקעין זה במחצית הצפונית וזה במחצית הדרומית. זאת ועוד במתן יתרון זה לתובע ובביצוע עיסקת החליפין המוצעת יקבל הנתבע חלקת קרקע שאין בה שום תועלת שהרי על כל החלקה כולה ניתן לבנות יחידת דיור אחת (כך על פי חוות דעת שמאי ".... המחצית הדרומית מהווה חצר ללא זכויות בניה או פוטנציאל עתידי לזכויות בניה") וזו כבר בנויה במחצית הצפונית שתישאר בידי התובע. מעבר לכך, בצוואתו התייחס המנוח למצב בו ירצה אחד הצדדים למכור את "חלקו במגרש ובדירה" וקבע שתהא זכות קדימה לצד השני לקנות את חלקו של האחד במחיר החצי של מחיר השוק.

     משכך דרך הפירוק היחידה שניתן וראוי לפעול על פיה היא דרך המכירה באופן שאחד הצדדים ירכוש את חלקו של האחר באופן שהרוכש ישאר הבעלים היחיד של כל החלקה.
     התובע אינו מעונין בדרך זו . גם הנתבע אינו רוצה בכך על אף הצהרתו בס' 8 לכתב ההגנה, כך התרשמתי. חלוקה בעיין אינה אפשרית ואין לה כל משמעות. ברישום בית משותף לא תפתר הבעיה .בנסיבות אלה אני רואה לנכון לדחות את התובענה ולא להורות על פירוק השיתוף באחת הדרכים האפשריות לכך, הגם שדרך זו פתוחה בפני. אני מחליט שלא לעשות כן בתקווה שהצדדים יתעשתו ויגיעו לכדי פתרון מוסכם באשר לגורלה של החלקה הגם שהסיכוי לכך קלוש לאור העמדות שהציגו במהלך נסיונות הפשרה הרבים של בית המשפט.
     יחד עם זאת הריני להבהיר כי אין בפסק דיני כדי להוות מחסום בפני מי מהצדדים מלפנות בעתיד לבית המשפט בתובענה חדשה לפירוק השיתוף באחת הדרכים האפשריות לכך.

13.     סוף דבר

א.     התובענה נדחית בכפוף לאמור בסעיף 12 לעיל.

ב.     בנסיבות הענין החלטתי שלא לעשות צו להוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוק שיתוף במגרש

  2. פירוק שיתוף במושע

  3. פירוק שיתוף בין אחים

  4. פירוק שיתוף במקרקעין

  5. הפרת הסכם פירוק שיתוף

  6. פירוק שיתוף חלוקה בעין

  7. פירוק שיתוף בבית משותף

  8. אפשרות פירוק שיתוף בעין

  9. פירוק שיתוף בבית מגורים

  10. תביעת הבעל לפירוק שיתוף

  11. פירוק שיתוף בין בני זוג

  12. פירוק שיתוף דיירות מוגנת

  13. פירוק שיתוף בדירת מגורים

  14. תביעה לפירוק שיתוף בחלקה

  15. תשלומי איזון בפירוק שיתוף

  16. פירוק שיתוף בדירה בארה''ב

  17. תביעת פירוק שיתוף נגד הורה

  18. דוגמת כתב תביעה לפירוק שיתוף

  19. פירוק שתוף - רעיון האפקטיביות

  20. מדור חלופי במסגרת פירוק שיתוף

  21. עיכוב פירוק שיתוף בין בני זוג

  22. תביעת הבעל לפירוק שיתוף בדירה

  23. פירוק שיתוף בדירה עם צו עיקול

  24. פירוק שיתוף או רישום בית משותף

  25. ערעור על פירוק שיתוף ע''י מכירה

  26. פירוק שיתוף בדירת מגורים של אחים

  27. פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

  28. מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  29. פירוק שיתוף על ידי עסקת קומבינציה

  30. פיצול חלקה לשתי יחידות רישום נפרדות

  31. החזר השקעה במקרקעין לאחר פירוק שיתוף

  32. פירוק שיתוף בין בני זוג - שיקולי צדק

  33. פירוק שיתוף בין בני זוג - סמכות שיפוט

  34. פירוק שיתוף במקרקעין מכירה בהוצאה לפועל

  35. פירוק שיתוף בין בני זוג ללא ייצוג עורך דין

  36. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין מכוח סעיף 42 לחוק המקרקעין

  37. עיכוב תביעת פירוק שיתוף במקרקעין והוכחת חתימה על הסכם שיתוף

  38. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון