ויתור על דיירות מוגנת

נטען כי הבנק לא טרח להסביר למבקשים כי בעת מימוש המשכנתה עומדת להם זכות להיות דיירים מוגנים בנכס מכוח הוראות סעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר ו/או זכות לסידור חלוף מכוח הוראות סעיפים 38 ו - 39 לחוק ההוצאה לפועל, וממילא לא טרח להסביר להם כי בחתימתם על שטר המשכנתה הם מוותרים על זכויות אלה.


להלן פסק דין בנושא ויתור על דיירות מוגנת:

פסק דין

רקע

ביום 8.12.96 שיעבדו המבקשים במשכנתה שניה לטובת המשיב (להלן: "הבנק") את זכותם במקרקעין ברחוב יהלום 29 בנווה אפריים מונסון הידועים כחלקה 57 בגוש 6504 (להלן: "הנכס"). זאת, להבטחת חובו עד לסך של 330,000 ₪ של מבקש 1 (להלן: "המבקש") ו/או תמוז מו"לים 1988 בע"מ (להלן:"שטר המשכנתה").

משלא פרעו המבקשים ו/או מי מהם את החוב לבנק פתח הבנק בהליכי הוצאה לפועל למימוש הנכס מכוח שטר המשכנתה, וביום 6.6.00 מונתה עו"ד רחל כרמי ככונסת נכסים על זכויות המבקשים בנכס.

ביום 12.6.00 הגיעו המבקשים להסדר עם הבנק, לפיו יפרעו את החוב לבנק בתנאים שנקבעו באותו הסכם.
משלא עמדו המבקשים בהתחייבויות שנטלו על עצמם בהסדר הראשון חידש הבנק את הליכי ההוצאה לפועל למימוש הנכס במסגרתם ניתן צו לפינוי הנכס אשר נדחה על פי בקשת המבקשים.

ביום 23.8.05 הגיעו המבקשים להסדר נוסף עם הבנק, לפיו יפרעו את החוב לבנק בתנאים שנקבעו בהסכם הנוסף.
המבקשים לא עמדו בהתחייבויות שנטלו על עצמם בהסכם הנוסף וביקשו מהבנק ארכה בה יפעלו למכירת הנכס ופירעון החוב לבנק.
הבנק נעתר לבקשה ודחה את המועד לפינוי הנכס ליום 30.1.06.

המבקשים לא מכרו את הנכס ולא פרעו את החבו לבנק עד ליום 30.1.06. למרות זאת, נעתר הבנק לבקשתם ודחה שוב את מועד פינוי הנכס ליום 29.5.06.

ביום 28.5.06 הגיעו המבקשים להסדר נוסף עם הבנק, לפיו התחייבו לשלם לבנק 50,000 ₪ תוך 30 יום וניתנה למבקשים זכות למכור את הנכס בעצמם תוך 60 יום. בהתאם, נקבע פינוי הנכס ליום 20.8.06.

בסמוך ליום הפינוי שנקבע הוגשה התובענה שבפני, בה עותרים המבקשים להצהיר כי שטר המשכנתה, בטל, או להצהיר כי המבקשים הם דיירים מוגנים בנכס מכוח הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב - 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), או לקבוע כי המבקשים זכאים לסידור חלוף מכח הוראות סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז - 1967 (להלן: "חוק ההוצאה לפועל").

טענות המבקשים

בעת עריכת שטר המשכנתה לא טרח הבנק או מאן דהוא להסביר למבקשים את משמעות חתימת המבקשים על שטר המשכנתה.

הבנק לא טרח להסביר למבקשים כי בעת מימוש המשכנתה עומדת להם זכות להיות דיירים מוגנים בנכס מכוח הוראות סעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר ו/או זכות לסידור חלוף מכוח הוראות סעיפים 38 ו - 39 לחוק ההוצאה לפועל, וממילא לא טרח להסביר להם כי בחתימתם על שטר המשכנתה הם מוותרים על זכויות אלה.

הבנק לא גילה למבקשת 2 (להלן: "המבקשת") שבעת עריכת שטר המשכנתה הייתה תמוז מו"לים 1988 בע"מ (להלן: "החברה") חייבת לבנק את סכום ההלוואה שלהבטחת פירעונה שיעבדה המבקשת את זכויותיה בנכס וכי כספי ההלוואה נועדו למיחזור החוב האמור. אילו הייתה המבקשת יודעת שמדובר בהלוואה לפירעון חוב קיים ולא בהזרמת הון חדש לחברה לא הייתה מסכימה לשעבד את הנכס.

טענות המשיב

שטר המשכנתה נחתם על ידי המבקשים ביום 8.12.96 בנוכחות בא כוחה של החברה, עו"ד יונתן מילר, אשר הצהיר כי הסביר למבקשים את מהות שטר המשכנתה והתוצאות המשפטיות הנובעות מחתימת המבקשים על שטר המשכנתה.

בשטר המשכנתה פורטו הזכויות העומדות למבקשים מכוח חוק הגנת הדייר וחוק ההוצאה לפועל והמבקשים הסכימו לוותר על הגנות אלה.

בשנת 1993 חתמו המבקשים על שטר משכנתה ראשונה לטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ וממילא ידעו בעת החתימה על שטר המשכנתה על מהות החתימה על שטר משכנתה ומשמעותה.

במשך השנים שלאחר החתימה על שטר המשכנתה הגיע הבנק להסדרים עם המבקשים בקשר עם פירעון החוב של המבקשים לבנק, הסכים לוותר על חלק מהחוב ולפרוס את פירעון החוב על פני שנים, אולם המבקשים לא עמדו בהתחייבויותיהם. באותם הסדרים הודו המבקשים בקיומו של החוב לבנק ולא טענו ששטר המשכנתה אינו תקף. בנסיבות אלה, מנועים הם מלהעלות כעת טענות בדבר תוקפו של שטר המשכנתה.


דיון

א.     המבקשת העידה בחקירתה (ע' 1 לפרוטוקול מיום 21.11.06):

"ש. בשנת 93 חתמת על שטר משכנתה לבנק לאומי למשכנתאות, נכון?
ת. נכון, לא קראתי לפני שחתמתי.
ש. ידעת ב - 93 שאם לא משלמים משכנתא לוקחים את הבית, ידעת את המשמעות הראשונית הזאת, נכון?
ת. ידעתי.
...
ת. שום מסמך שהבנק נותן לי לקרוא אין לי זמן לקרוא וזה נכון גם לגבי מוצג 1, אני חותמת בלי לקרוא, זה גם לא עוזר לי לקרוא כי אני לא מבינה את המונחים המשפטיים.
ש.ת אני עובדת סוציאלית בהכשרתי ובמקצועי."

המבקש העיד בחקירתו (ע' 4 לפרוטוקול מיום 21.11.06):

"ש. נכון שהבנת על מה חתמת כשחתמת על שטר המשכנתא? נכון שידעת שה-330 אלף ₪ נועדו למיחזור חוב קיים, נכון?
ת. הבנתי על מה אני חותם וידעתי שהכסף נועד לחוב אבל חתמתי תחת כפיה.
...
ש. אתה אומר כשחתמתם על שטר המשכנתא לא הסבירו לאשתך שיש חוב ושהכסף נועד למיחזור חוב קיים. איך אתה יודע שלא הסבירו לה את זה?
ת. היא אמרה לי את זה כבר אז או אחר כך, אני לא זוכר.
ש. למה אתה בעצמך לא הסברת לה שיש חוב של 330 אלף ₪?
ת. הרסו לי את העסק, אני פושט רגל בגללכם, אתם כפיתם עלי פשיטת-רגל."

נמצא שבזמן אמת ידע המבקש שסכום ההלוואה שניתנה לו מהבנק שימש לפירעון חוב קיים.
עדותו של המבקש, לפיה בסמוך לעריכת מסמכי ההלוואה או לאחר מכן אמרה לו המבקשת שלא הסבירו לה שההלוואה נועדה לפירעון חוב קיים, אינה אמינה עליי. המבקשת הטוענת שבזמן אמת לא ידעה שההלוואה מיועדת לפירעון חוב קיים לא יכולה הייתה לומר למבקש שלא הסבירו לה שההלוואה נועדה למיחזור חוב קיים, אלא אם כן ידעה שההלוואה משמשת למיחזור חוב קיים.

מסקנתי היא, שאין ליתן אמון בעדויות המבקשים באשר לנסיבות החתימה על שטר המשכנתה.

ב.     שטר המשכנתה (נספח ב) נחתם על ידי המבקשים בנוכחות עו"ד יונתן מילר, בא כוחם של המבקשים, אשר ציין בשטר המשכנתה:

"אני מעיד כי ביום 8.12.06 התיצב(ו) לפני הממשכן(ים) הנ"ל, ולאחר שזיהיתי אותו (אותם) והסברתי לו(הם) את מהות העיסקה שהוא (הם) עומד (ים) לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה ולאחר ששוכנעתי שהדבר הובן לו(להם) כראוי חתם(מו) בפני מרצונו(ם)."

טענת המבקשת לפיה עו"ד יונתן מילר רק אימת את חתימתם של המבקשים על שטר המשכנתה (סעיף 12 לסיכומי המבקשים). אינה מקובלת עליי. ראשית, עו"ד יונתן מילר פעל מכוח הוראות תקנה 16 (א) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל - 1969, וסביר להניח שמילא אחר הוראות תקנה זו המחייבות אותו להסביר לבעלי העסקה את מהות העסקה והתוצאות המשפטיות הנובעות ממנה ולהשתכנע שבעלי העסקה הבינו את ההסבר וחתמו על השטר מרצון. שנית, שטר המשכנתה נערך על ידי הבנק ביום 18.11.96, ואילו היה נדרש רק אימות חתימת המבקשים, כטענת המבקשת, היה הבנק מזמין את המבקשים סמוך למועד זה ומחתים אותם על שטר המשכנתה ולא מעביר את המסמך לידי המבקשים כדי שיחתמו בנוכחות עו"ד מטעמם בחלוף כ - 20 יום. שלישית, המבקשים לא צירפו כל ראיה להוכחת טענתם, ולא ביקשו להעיד את עו"ד יונתן מילר אודות נסיבות החתימה על שטר המשכנתה. הדעת נותנת כי אילו היה עו"ד יונתן מילר מעיד על נסיבות אלה היה הדבר פועל לרעת המבקשים.
ג.     המבקשים שיעבדו את הנכס במשכנתה ראשונה קודם לעריכת שטר המשכנתה (ש' 11 בע' 1 לפרוטוקול מיום 21.11.06), והמבקשת משמשת כעובדת סוציאלית (ש' 4 בע' 2 לפרוטוקול מיום 21.11.06). בנסיבות אלה ההנחה היותר סבירה היא שבעת שחתמה על שטר המשכנתה קראה המבקשת את האמור בשטר המשכנתה, והבינה את משמעות חתימתה.

ד.     אשר לגירסת המבקשת כי השיעבוד נערך להבטחת חוב קיים והדבר לא גולה לה, הטענה הועלתה לראשונה בהליכים כאן, ומקומה נפקד לחלוטין במכתבים שצורפו לבקשה כנספח ד, ובהיות המבקשת אשת החייב והיא לו לעיניים, הגירסה אינה נאמנה עלי.

ה.     בע"א 1570/92 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' פרופ' צבי ציגלר, פ"ד מט (1) 369, (להלן: "עניין ציגלר"), דן בית המשפט במקרה בו פנה צבי רול (להלן: "רול") גיסו של פרופ' צבי ציגלר (להלן: "ציגלר") אל ציגלר וביקש ממנו לערוב לחשבונו בבנק. באותה העת היה חשבונו של רול בבנק ביתרת חובה, אולם רול לא טרח לספר על כך לציגלר.
בעניין ציגלר נקבע, כי עובר לחתימתו על כתב הערבות לא גילה הבנק לציגלר שחשבונו של רול ביתרת חובה ואף מסר לציגלר מידע מטעה, לפיו חשבונו של רול הוא חשבון חדש. בכך, קבע בית המשפט הפר הבנק את החובות המוטלות עליו מכוח חוק הבנקאות (שירות ללקוח), תשמ"א - 1981 (לגישת המיעוט) או מכוח חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973 (לגישת הרוב).
נסיבות אלה, אינן דומות לנסיבות החתימה על שטר המשכנתה בענייננו. המבקשים הם בני זוג אשר חיו ביחד בעת חתימתם על שטר המשכנתה, החתימה על שטר המשכנתה נעשתה בפני עו"ד מטעמם, ולא נמסר למבקשים מידע מטעה על ידי הבנק. לפיכך, אין באמור בעניין ציגלר כדי לסייע למבקשים.

ו.     בסעיף 19 ג לשטר המשכנתה, צויין:

"הממשכנים מסכימים בזה לכך, שבמקרה של מכירת הנכסים הממושכנים, כאמור לעיל, לא יהיו מוגנים על פי סעיפי החוקים המפורטים להלן, או על פי כל הוראת דין, שתבוא במקום או בנוסף להם, דהיינו:

(1)שלא יהיו לדיירים מוגנים, של רוכשי הנכסים הממושכנים ועל כן, שלא יהיו מוגנים על פי סעיף 33 (א), לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב - 1972.

(2)שלא יהיו זכאים, לקבל לרשותם סידור חלוף, ועל כן, שלא יהיו מוגנים, על פי סעיפים 38 ו/או 39, לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז - 1967."

נמצא שהמבקשים קיבלו מידע אודות זכויותיהם מכוח חוק הגנת הדייר וחוק ההוצאה לפועל, ועובר לחתימתם על שטר המשכנתה הובהר להם שבחתימתם על שטר המשכנתה הם מוותרים על זכויות אלה. בכך שונה מקרה זה מהמקרה שנדון בע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' שרה רייז, פ"ד נח (3) 934, בו נקבע, כי למעט ציון סעיפי החוק באופן שאינו אומר דבר לאדם סביר, לא הובהר לממשכנת שעומדת לה הגנה מן הדין על בית מגוריה.

יצויין כי חתימתה של המבקשת מתנוססת בסמוך לסעיף 19 לשטר המשכנתה, עובדה המחזקת את ההנחה שהמבקשת היתה ערה לאמור בסעיף זה. במיוחד בהתחשב בכך שהחתמת המבקשים על שטר המשכנתה נעשתה בידי עו"ד יונתן מילר אשר שימש כבא כוחם.

אשר על כן, אני דוחה את טענת המבקשים, לפיה לא ידעו בעת החתימה על ההסכמות בשטר המשכנתה בנושא הדיירות המוגנת וסידור חלוף.

ז.     משמצאתי שלא נפל פגם בעריכת שטר המשכנתה, איני רואה צורך להידרש לטענות בעלי הדין בקשר עם נסיבות כריתת ההסכמים המאוחרים ו/או היקף החוב שלפירעונו מבקש הבנק לממש את הנכס.

ח.     המבקש העיד כי שיקר לראש ההוצאה לפועל בעניין מקום מגוריו (שורה 4 בע' 4 לפרוטוקול מיום 21.11.06) ולנוכח עדותו זו ספק בעיני אם אכן מתגורר המבקש בנכס. מכל מקום, עם כל הכאב שבדבר, אין בטענת המבקשים, לפיה הותאם הנכס למגורי המבקש הלוקה בעיוורון ונכות מלאים, כדי לשלול את זכותו של הבנק לממש את הנכס מכוח שטר המשכנתה.

סוף דבר

אני דוחה את התובענה.

הצו הארעי מיום 13.8.06, בטל.

המבקשים ביחד ולחוד ישלמו למשיב את הוצאות המשפט, ושכ"ט עו"ד בסך -.20,000 ₪.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. עילת הנטישה

  2. נטישת עסק מוגן

  3. דייר מוגן נדחה

  4. סכסוך עם דייר מוגן

  5. מכירת דיירות מוגנת

  6. עורכי דין דיירות מוגנת

  7. ויתור על דיירות מוגנת

  8. דייר מוגן שמשתמש בחצר

  9. תביעה לפינוי דייר מוגן

  10. דייר ממשיך דיור ציבורי

  11. שטח מירבי בדיור ציבורי

  12. זכות דיירות מוגנת בדירה

  13. סעיף 85 לחוק הגנת הדייר

  14. דיור ציבורי לעולים חדשים

  15. סעיף 33(א)לחוק הגנת הדייר

  16. בעל בית - חוק הגנת הדייר

  17. דיור ציבורי זכויות רכישה

  18. דחיית בקשת הגנת דייר מוגן

  19. הגנת הדייר הוצאות תיקונים

  20. זכויות רכישה בדיור הציבורי

  21. פינוי דיירת מוגנת שלא משלמת

  22. הצעת חוק דיור ציבורי לעולים

  23. דירת פרזות - תביעה לפינוי דייר

  24. העברת עסק של דייר מוגן שנפטר

  25. זכויות גרושת הבן של דייר מוגן

  26. טובת הנאה במקרקעין - דייר מוגן

  27. זכויות בן של דיירת מוגנת שנפטרה

  28. תקנות הגנת הדייר (מומחים), תשל''א-1971

  29. ביטול הכרה ב''דייר ממשיך'' שנעשתה בטעות

  30. רצף מגורים 6 חודשים לפני פטירת דייר מוגן

  31. חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972

  32. מגורים בדירה ציבורית מגיל קטן - דייר ממשיך

  33. חוק הגנת הדייר (מוסדות-ציבור), תשכ"ד-1964

  34. חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח-1998

  35. רכישת זכויות דייר ממשיך להמשיך ולהתגורר בדירה

  36. חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט-1998

  37. תקנות זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשס''א-2002

  38. תקנות הגנת הדייר (תשלום בעד שירותים), תשל''ג-1973

  39. תקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים), תשל''א-1971

  40. המגמה בפסיקה היא פרשנות מצמצמת להוראות חוק הגנת הדייר

  41. האם ילדים שגרו עם אמא שנפטרה נחשבים דיירים ממשיכים ?

  42. תקנות הגנת הדייר (סדרי-דין בבקשה לאישור-הסכם), תשכ''ט-1968

  43. תקנות הגנת הדייר (סדרי-הדין בבית-הדין לשכירות), תשי''ד-1954

  44. תקנות זכויות הדייר בדיור הציבורי (קדימות בהתקנת דודי שמש), התשס''ח-2008

  45. "דייר ממשיך" יוכל להמשיך ולהתגורר בדירה לאחר שנפטר הזכאי או עבר למוסד סיעודי

  46. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון