אי רישום הערת אזהרה

על אי רישום הערת אזהרה נאמר בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385, כב' הנשיא א' ברק, עמ' 404 כי תום-הלב דורש כי מי שהתחייבו כלפיו לעשות עיסקה במקרקעין יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה על דבר העיסקה שנעשתה בפנקסי המקרקעין ("טאבו"). בכך הוא לא רק מגן על האינטרס העצמי שלו, אלא גם מתחשב באינטרס של בעל עיסקה שנייה.

בהימנעותו מעשיית כל האפשר לרישומה של הערת האזהרה הניח בעל העיסקה הראשונה את התשתית ל"תאונה המשפטית" שבעיסקאות הנוגדות. בידו היה למנוע זאת, והוא לא עשה כן. בכך, עקרונית, יש משום מחדל שלא בתום - לב. עקרון תום-הלב דורש כי בעל העיסקה הראשונה יפעל בהגינות, תוך התחשבות בציפייה הסבירה של בעל העיסקה השנייה. על-כן נגזר, עקרונית, מעקרון תום-הלב כי בעל העיסקה הראשונה יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה ובכך ימנע את כניסתו של בעל העיסקה השנייה להתקשרות עם המוכר.

להלן פסק דין בנושא אי רישום הערת אזהרה:

פסק דין (נתבעת 1)

בנק לאומי למשכנתאות בע"מ (להלן - התובע או הבנק) הגיש נגד הגב' (להלן -סיגל או נתבעת 1), נגד (להלן - נתבעת 2), נגד (להלן - נתבע 3) ונגד (להלן - הערב או נתבע 4) תביעה על סך 177,557.42 ₪.

בכתב התביעה נטען, כי ביום 13.04.98 נטלה הנתבעת 1 הלוואה בסך 144,000 ₪ לצורך רכישת דירה לכאורה מאת הנתבעת 2, בערבותו של נתבע 4. נתבע 3, שהיה עורך דין, התחייב לטפל בהמצאת התחייבות לרישום משכנתה על הדירה הנרכשת ולא עשה כן. לאחר שפיגרה הנתבעת 1 בפירעון תשלומי ההלוואה החליט התובע לפעול למימוש השעבוד על הדירה ואולם רק אז נתחוור לו, כי נתבע 3 לא דאג להעברת הזכויות ולא דאג לרשום בפועל שעבוד על הדירה והנתבעת 2 - מוכרת הדירה, מכרה אותה לצד ג' שקנה אותה בתנאי תקנת השוק ובתום לב. משכך, לא ניתן לממש את הנכס בגינו ניתנה ההלוואה. התובע טוען, כי הנתבעים 1-3 במעשיהם ובמחדליהם גרמו לאובדן הבטוחה של התובע ובכך סוכל פירעון ההלוואה. הנתבעת 1 והערב התחייבו יחד ולחוד, לשלם לתובע לפי דרישתו הראשונה, כל סכום שיגיע לו בכפוף לחוזה ההלוואה. נתבעת 2, מוכרת הדירה, התחייבה לתובע בתצהיר, כי תאפשר רישום משכנתה וכי תפצה את התובע על כל נזק, אם ייגרם כזה. נתבע 3 נתבע, כי בשל מחדלו לא נרשם השעבוד על הדירה. לפיכך, מבקש התובע לחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, בסכום התביעה. עוד טוען התובע, כי קיים השתק פלוגתא מאז ניתנו שני פסקי הדין בתביעות לתשלום פיגורים בתשלומים החודשיים וסיגל אינה יכולה לטעון נגד חבותה.
ביום 02.03.04, ניתנה לנתבעת 1 רשות להתגונן ונגד הנתבעים 2 ו- 3 ניתן פסק דין בהיעדר הגנה על מלוא סכום התביעה. ביום 24.06.04, ניתן נגד הנתבע 4 פסק דין בהיעדר הגנה, גם הוא על מלוא סכום התביעה.

נתבעת 1 טוענת, כי בעת נטילת ההלוואה מהתובע והחתימה על המסמכים, לא היתה מודעת למשמעות הסכם ההלוואה והשלכותיו אך חתמה בהוראותיה של נתבעת 2 ששלטה בה, שהטעתה אותה ורימתה אותה. הבנק התרשל בכך, שמסר את כספי ההלוואה בעודו מתחייב לשעבד את הדירה כערובה לפירעון ההלוואה, משלא עשה כן והתרשל במילוי חובתו זו, אין לו להלין על נתבעת 1 אלא על עצמו ולשאת בהשלכות מחדליו.

מטעם התובע העידה הגב' אנה שלכטר, עובדת סניף הבנק התובע בערד, מר בני שושן, מנהל החברה שמספקת שירותים משפטיים לתובע וכן מר משה ולך, עובד מהמחלקה המשפטית של התובע. מטעם הנתבעת 1 העידה הנתבעת בעצמה וכן מר מאיר נדב, פסיכולוג מומחה, הפסיכולוג הראשי של בית החולים סורוקה בבאר שבע.

דיון

אין חולק, כי הבנק - התובע נתן לנתבעת 1 הלוואה בסך 144,000 ₪ לצורך רכישת דירה, בערבותו של נתבע 4 לסכום ההלוואה והתחייבותו של נתבע 3 להעברת הזכויות ולרישום שעבוד על הדירה לשם הבטחת כספי התובע. את ההלוואה ביקשה הנתבעת 1 והכסף הועבר לנתבעת 2 - מוכרת הדירה, לכאורה.

התובע טוען, כי הנתבעת היתה בגירה בעת נטילת ההלוואה, ידעה קרוא וכתוב, לא היתה פסולת דין במועד נטילת ההלוואה ולא הוכרזה כפסולת דין עד היום. כך נקבע בחוות הדעת בעניינה, כי היא בעלת "אינטליגנציה תקינה" ולכן אין ספק, שהבינה את משמעות נטילת ההלוואה על כל השלכותיה ואינה יכולה לטעון לטעות בעניין זה. גמירות הדעת של הנתבעת לנטילת ההלוואה מהבנק על כל תנאיה נלמדת מחתימותיה הרבות על גבי חוזה ההלוואה ו"הסכם משכנתא מסגרת", הודעת המשכון ויתר המסמכים שצורפו לתצהירי הבנק.


הנתבעת טוענת, כי בשל החוויות הקשות אותן חוותה מאז ילדותה, היא אימצה דפוס התנהגות חסר שיפוט עצמי בשלו היא נענית לדרישות הסובבים אותה ללא שיקול דעת ומגיעה להחלטות לא מושכלות, שהשלכותיהן כבדות משקל. הטענה נתמכת בחוות דעתו של הפסיכולוג מר מאיר נדב שאבחן, כי מבנה אישיותה גבולי, שיכול לגלוש למצבים פסיכוטיים. כך קרה בעת נטילת ההלוואה, הנתבעת 1 נשלטה על ידי נתבעת 2, שביקשה ממנה ליטול את ההלוואה עבורה, התחייבה לשלם את ההחזרים החודשיים לבנק והתחייבה, כי לנתבעת 1 לא תהיה כל סיבה לדאגה מאחר ותוך חודש היא תחזיר את כל ההלוואה. מעבר לדבריה של נתבעת 2, לא טרחו פקידי הבנק לברר, אם הנתבעת 1, בעלת ההלוואה, מבינה את משמעות חתימותיה אלא רק החתימו אותה על הנדרש. הנתבעת 1 התחייבה להלוואה ולשעבוד הזכויות בדירה מתוך טעות, כיוון שסברה שהתחייבותה היא פרוצדוראלית והנתבעת 2 היא המתחייבת האמיתית ולאור סעיף 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973 (להלן - חוק החוזים), יש לקבוע שהחוזה בטל.

בחוות דעת פסיכולוגית נקבע, כי בעת נטילת ההלוואה היתה הנתבעת "במצב קשה אשר לא אפשר לה לחשוב בצורה בהירה על ההשלכות של המעשה... התנהגות לא רציונלית" (חוות דעתו של הפסיכולוג מר מאיר נדב, מיום 21.07.04).

טעות על פי סעיף 14(ב) לחוק החוזים ניתנת לביטול כשהיא טעות בעובדה או בחוק בעת כריתת החוזה ואולם "הדין מבחין אפוא בין טעות, המתייחסת למצב העובדתי או המשפטי הקיים בעת כריתת החוזה, לבין אמונה מוטעית המתייחסת לעתיד. הערכה מוטעית של אירועים שיתרחשו או נסיבות שיתקיימו לאחר עריכת החוזה אינה בגדר טעות. סעיף 14 מכיר רק בסיכון של טעות הנוגעת למצב העניינים הקיים בעת עריכת החוזה, ולא בסיכון של אירועים עתידיים" (ג' שלו דיני חוזים - החלק הכללי, תשס"ה 2005, עמ' 278).

נראה, שהנתבעת 1 לא טעתה במצב העובדתי בעת נטילת ההלוואה. היא היתה מודעת לכך, שהיא הלווה, היא החתומה בבנק ועל שמה נלקחת ההלוואה ואף צירפה מסמכים שנדרשו לצורך אישור ההלוואה על ידי הבנק. כמו כן ידעה, שמחשבון הבנק של נתבעת 2 ייפרעו התשלומים החודשיים להחזר ההלוואה. כלומר, העובדות שהיו ידועות לנתבעת 1 בעת כריתת החוזה הן העובדות הנכונות. טעותה היחידה של הנתבעת 1 היתה בכך, שהאמינה שנתבעת 2 תקיים את הבטחתה ותשלם את כל ההלוואה, אמונה שנתבדתה. כך העידה הנתבעת 1: "אין ספק, אני שיתפתי פעולה, נתתי ת.ז. שלי, הבאתי תלושי משכורת" (עמ' 4 לפרוטוקול) ובהמשך: "ידעתי שאביבה תקבל כסף. לא ידעתי שאני נכנסת לסיכון. אביבה אמרה לי שאני לוקחת הלוואה בשבילה, שהיא מחזירה את זה תוך חודש ובזה נגמר הסיפור... לא חשבתי על מצב שבו אביבה לא תחזיר את הכסף, היא הבטיחה שתחזיר" (עמ' 6 לפרוטוקול). בטעות זו, המתייחסת לנתבעת 2 ולא לבנק, אין הדין מכיר כעילה לביטול החוזה עם הבנק ודין טענת הנתבעת 1 לעניין זה להידחות.

שיקול הדעת הפגום של נתבעת 1, שאובחן בחוות הדעת של מר מאיר נדב וכפי שעולה מהתנהגותה בכלל, מעלה תהיות באשר לגמירות דעתה בעת כריתת החוזה אך משאובחנה בחוות הדעת כ"גבולית" ולא הוכרזה מעולם כפסולת דין, אחראית היא לפעולותיה המשפטיות.

טענה נוספת של הנתבעת 1 היא, כי התובע נושא באשם תורם מלא לנזק שנגרם לו, כשהתחייב למשכן את הזכויות בדירה, שבשלה ניתנה ההלוואה ולא עשה כן. כלומר, משלא דאג הבנק להבטיח את כספיו על ידי שעבוד הזכויות בדירה, ישא הוא בהשלכות מחדליו ולנתבעת 1 קמה זכות קיזוז חוזית - נזיקית. לטענתה, עם חתימת הסכם ההלוואה הוחתמה גם על התחייבות מטעם עוה"ד אהרנסון - נתבע 3, לרישום משכנתה בתוך 6 חודשים מיום חתימת הסכם ההלוואה ואולם, רישום כזה לא נעשה כלל וביום 06.06.02 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין על ידי צד ג' תם לב, עסקה סותרת על הזכויות בדירה. אין ממש בטענת התובע, שלא ניתן היה לרשום את הדירה משך זמן רב בלשכת רישום המקרקעין לפי שכבר ביום 10.05.98 נרשם הבניין בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף ומאז לא היתה כל מניעה לרשום משכנתה. כמו כן, רשלנותו של הבנק מחמירה בכך, שכבר בשנת 2000 הגיש נגדה תביעה בגין חוב פיגורים בתשלום ההלוואה ועדיין לא בדק את רישום הזכויות ואת רישום המשכנתה ולא טרח לבצע אותו.

התובע טוען, כי טענות הנתבעת 1 הן טענות בעלמא כיוון שהיא מייחסת לו "אשם תורם" בלבד ואינה מחשבת את אחוזי "תרומתו" לאשם זה, לעומת אשם בלעדי. כמו כן ברור הדבר, שעסקת המכר בגינה ניתנה ההלוואה היתה עסקה פיקטיבית, כך שזכויותיה של הנתבעת 1 בדירה מעולם לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין ומשכך, אי אפשר היה לשעבד את זכויותיה לטובת הבנק ובכל מקרה לא היתה דרך למימוש הדירה מול הרוכש, צד ג' תם הלב שביצע את העסקה הנוגדת ביום 23.12.98. גם במימוש היפותטי של הדירה, לא הוכיחה הנתבעת שניתן היה להחזיר מלוא שווי ההלוואה. כי חתימתה של הנתבעת 2 - מוכרת הדירה על טפסי הבנק וחתימתה של הנתבעת על הסכמה לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק לא יכלו לסייע לו לרשום זכות חכירה או אחרת במקרקעין, כיוון שזכויות המוכרת עצמה טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, כי לחברה המשכנת אין חובה לרשום הערת אזהרה וכי עד שנת 99' לא היה בידי הבנק כל אפשרות לרשום הערת אזהרה על הדירה.

טענות אלו דינן להידחות. מנספח ז' לתצהירי התובע, העתק רישום מפנקס בתים משותפים בלשכת רישום המקרקעין עולה, שמיום 10.05.98 בוצע רישום הבית משותף וקרן קיימת לישראל נרשם כבעליו של הנכס בשלמות ורק ביום 06.06.2002 נרשם צד ג' כבעל זכות החכירה על הדירה. התובע יכול היה לעגן זכויותיו בדירה על ידי רישום זכויות הנתבעת 1 וזכויותיו שלו בספרי החברה המשכנת עובר למתן ההלוואה ולקבל מהחברה המשכנת התחייבות לרישום משכנתה, כפי שעשו רוכש הדירה ובנק טפחות בשלב מאוחר יותר. מעבר לאמור, הרי שמיום 10.05.98 - יום רישום הבית המשותף, ניתן היה לנסות ולרשום הערת אזהרה כדין בלשכת רישום המקרקעין.

חובתו של התובע כבנק המעניק הלוואות היא לדאוג לבטוחות ולערבויות לכספים שהוא נותן. כך ראה הבנק לעשות בעניין זה, החתים את הנתבע 4 כערב לכל ההלוואה ולכל דרישות הבנק בעניין ההלוואה ואף החתים את הנתבעת 1 על הסכמה והתחייבות, כי תירשם לטובתו הערת אזהרה. אין ממש בטענה, כי לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה לטובת הלווה והבנק קודם לשנת 2002. מיום שנרשם הבית המשותף, 10.05.98, לכל המאוחר, קמה חובתו של הבנק להבטיח את כספיו ולרשום הערה מתאימה בלשכת רישום המקרקעין. ולא די בכך, חובתו המוגברת של הבנק בטרם 'הענקת' כ- 140,000 ₪, היא להבטיח את השבתם, כך נדרשת ממנו החובה לבקש מהחברה המשכנת לרשום בספריה את היותו בעל זכויות בדירה ולחזור ולבדוק, שזכויותיו בדירה מעוגנות.

חובה זו נלמדת בה"פ (מחוזי י-ם) 2247/03 אהרון רשף-בתפקידו ככונס נכסים נ' לוי יוסף (טרם פורסם), עמ' 10:

"חובת תום הלב המוטלת על הבנק כסוכנות חברתית היא מוגברת. הבנק חייב, בהתחשב במעמדו כנושה מקצועי לפקח על רישום בתוך פרק זמן סביר. חובה זו היא מתכון בדוק לקידום המדיניות העומדת ביסוד שיטת הרישום, ומהווה מכשיר ראשון במעלה להבטחת עכשוויותו של המרשם".


מר משה ולך, עובד מחלקת הגביה המשפטית מטעם התובע העיד, כי כיום נוקט הבנק שיטות רבות כדי להבטיח את הכספים שהוא נותן כהלוואה ללקוחותיו וכי יש מעקב כל מספר חודשים. ההסבר היחיד למחדל במקרה דנן נומק בכך ש- "אז לא בדקנו את העניין הזה ..." (עמ' 19 לפרוטוקול). ואני תמה, אם חדל הבנק והזיק לעצמו, מה לו לבוא ולהלין? נראה, כי התובע עצמו מטיל ספק בחבותה המוחלטת של הנתבעת 1 על אף היותה הלווה עצמה, מקום בו הוא נתן לה סכום כסף של 144,000 ₪, התרשל ברישום בטוחה לסכום זה וגרם בעצמו לכך, שאין נכס הניתן למימוש ואין לו בעצם ממה להיפרע כשללווה אין כסף לשלם את תשלומי פירעון ההלוואה ותבע את עורך הדין על מלוא סכום התביעה.

על אי רישום הערת אזהרה נאמר בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385, כב' הנשיא א' ברק, עמ' 404:

"תום-הלב דורש כי מי שהתחייבו כלפיו לעשות עיסקה במקרקעין יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה על דבר העיסקה שנעשתה בפנקסי המקרקעין ("טאבו"). בכך הוא לא רק מגן על האינטרס העצמי שלו, אלא גם מתחשב באינטרס של בעל עיסקה שנייה...

בהימנעותו מעשיית כל האפשר לרישומה של הערת האזהרה הניח בעל העיסקה הראשונה את התשתית ל"תאונה המשפטית" שבעיסקאות הנוגדות. בידו היה למנוע זאת, והוא לא עשה כן. בכך, עקרונית, יש משום מחדל שלא בתום - לב. עקרון תום-הלב דורש כי בעל העיסקה הראשונה יפעל בהגינות, תוך התחשבות בציפייה הסבירה של בעל העיסקה השנייה. על-כן נגזר, עקרונית, מעקרון תום-הלב כי בעל העיסקה הראשונה יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה ובכך ימנע את כניסתו של בעל העיסקה השנייה להתקשרות עם המוכר...".

הבנק החתים את הנתבעת 1 על הסכמה, יפוי כוח והתחייבות לרשום משכנתה לטובתו על הדירה ובכך, נטל על שכמו את החובה לרשום שעבוד על הדירה ולהבטיח, כי הדירה תשועבד ויהווה אפשרות למימוש בעד כספי ההלוואה וכמובן למנוע מצד שלישי, העומד בתנאי תקנת השוק, בתום לב, להעביר את הדירה על שמו, ומאז לא עשה דבר. לא רשם, לא בדק לפני ולא אחרי, גם כשפיגרו בתשלומי ההלוואה וכתוצאה מרשלנות זו נמכר הנכס לצד ג'. אני רואה לנכון להקיש מהאמור לעיל אל חובתו של הבנק, שהיה חייב במקרה דנן ברישום שעבוד טרם ששיחרר כספים ולא היה צריך להעניק את ההלוואה ללא בדיקה, לכל הפחות בחברה המשכנת, וללא שקיבל ממנה התחייבות לרישום משכנתה בבוא היום.

יש לתת הדעת, כי בנסיבות הספציפיות של תיק זה, כאשר מצד אחד מצויה סיגל, שהיא אישיות גבולית ומצד שני מצוי הבנק, שהוא מלווה מקצועי האמון על דאגה להסדר בטוחות להבטחת פירעון החוב. חיוב הלווה לפנות לחברה המשכנת וקבלת התחייבות לרישום משכנתה, היא פעולה של מה בכך עבור הבנק ואי ביצוע פעולה זו מהווה התרשלות רבתי ואין לו מקום לטעון נגד הנתבעת 1. בידי הבנק שלושה פסקי דין נגד נתבעים 2-4 על מלוא סכום התביעה ובידו להחזיר את כל כספי ההלוואה מאלו שחויבו בו.

המסקנה המתבקשת היא, שלבנק 100% רשלנות תורמת לנזק הנתבע ואין לו להלין אלא על עצמו.

לאור כל האמור אני דוחה את התביעה נגד הנתבעת 1.

לאור התנהגותה ומחדליה של הנתבעת עצמה, אין צו להוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שתי הערות אזהרה

  2. משמעות הערת אזהרה

  3. הערות אזהרה אנכיות

  4. אי רישום הערת אזהרה

  5. תביעה למחיקת הערת אזהרה

  6. הערת אזהרה ברשם המקרקעין

  7. הערת אזהרה חברה בפירוק

  8. סירוב לרשום הערת אזהרה

  9. תביעה לביטול הערת אזהרה

  10. הערת אזהרה על נכס בחו''ל

  11. הערת אזהרה על גבי הערת אזהרה

  12. עסקאות נוגדות - אי רישום הערת אזהרה

  13. תחרות בין קונה לבין נושה כשאין הערת אזהרה

  14. עסקאות נוגדות במקרקעין ללא רישום הערת אזהרה.

  15. עסקאות נוגדות במקרקעין - אי רישום הערת אזהרה

  16. בקשה להורות על מחיקת הערת אזהרה בגין עסקה פיקטיבית

  17. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון