הבטחת השקעות של רוכשי דירות

בית המשפט ציין כי רכישת דירה היא "עסקת חיים" עבור מרבית רוכשי הדירות בישראל - ע"א 148/77 רוט נ' ישופה בע"מ, פ"ד לג(1) 617 (1979) - המשקיעים ברכישת הדירה את כל הכסף שברשותם (חסכונותיהם) ושאינו ברשותם (הלוואות). אין צורך להרחיב על חשיבותו של חוק הבטחת השקעות במציאות הישראלית, כפי שניתן ללמוד מפרשת "חפציבה" שעלתה לאחרונה לכותרות. בשל חשיבותו של החוק להגנת רוכשי דירות, קבע המחוקק בסעיף 4 לחוק, סנקציה פלילית בגין הפרת החובה להבטיח את כספו של הרוכש במלואו - ת.פ. (שלום ירושלים) 4695/05 מדינת ישראל נ' אליהו ראובן (ניתן ביום 4.11.2007); ע"א 8343/01 פרופ' ירדנה נ' סיבל נהריה בע"מ (ניתן ביום 24.6.2002); ע"א 3190/99 שוקר נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נד(3) 127 (2000).

להלן פסק דין בנושא הבטחת השקעות של רוכשי דירות:

פסק דין

הטלת חיוב אישי על מנהלים בחברה בגין אי הבטחת מלוא הכספים ששולמו על ידי רוכשי דירות - זו הסוגיה העיקרית בשני התיקים המאוחדים שבפנינו.

העובדות הצריכות לענין

1.     התובעים בת"א 772/05 (להלן: "רינאוי") והתובעים בת"א 140/05 (להלן: "מג'דוב") התקשרו עם הנתבעת מס' 2 (להלן: "בולוס תיירות") בהסכם, לפיו רכשו דירת נופש בפרוייקט "פנינת הים" במבואותיה הדרומיים של עכו, פרוייקט שכלל הקמת מגדל דירות נופש בן 33 קומות (להלן: "הפרוייקט"). הסכם הרכישה עם רינאוי נחתם ביום 12.3.2001 והסכם הרכישה עם מג'דוב נחתם ביום 28.1.2001. על פי הסכמי הרכישה, החזקה בדירות הייתה אמורה להימסר לתובעים עד לסוף חודש יוני 2003.
הנתבעת מס' 1 (להלן: "בולוס גד") היא חברת האם של בולוס תיירות, והנתבעים 3-5 (להלן: "הנתבעים") הם המנהלים והבעלים של שתי החברות.

הפרוייקט נבנה בליווי פיננסי של הנתבעת מס' 6 (להלן: "כלל ביטוח"), שהנפיקה לרוכשי הדירות פוליסות ביטוח בהתאם לסעיף 2(2) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן ובהתאמה: "פוליסות חוק המכר" ו- "חוק הבטחת השקעות").

2.     בעקבות קשיים כלכליים שהביאו לקריסתן של חברות בולוס, נעצרה בניית הפרוייקט ועד היום ניצב למעצבה שלד מגדל בגובה של 13 קומות. עד לאותו שלב, שילמו מג'דוב ורינאוי את חלק הארי של מחיר הדירה בהתאם להסכמי הרכישה, וכנגד מרבית הסכום הונפקו על ידי כלל ביטוח פוליסות חוק המכר כמפורט להלן:

רינאוי - מחיר הדירה על פי הסכם הרכישה - 440,171 ₪ בצירוף מ.ע.מ. רינאוי שילמו הסך של 462,814 ₪ והונפקו להם פוליסות חוק המכר בסכום של 400,150 ₪ בלבד. דהיינו, סכום של 62,664 ₪ ששילמו רינאוי לא הובטח בכל בטוחה שהיא על פי חוק הבטחת השקעות.

הערה: רינאוי טענו כי שילמו סך של 467,614 ₪ על חשבון הדירה. ההפרש בסך 4,800 ₪ נובע ממחלוקת לגבי אחד מסידרה של 14 שיקים מעותדים בסך של 4,800 ₪ כ"א שנמסרו על ידי רינאוי, ואשר חלקם בוטלו על ידם לאור קריסת חברות בולוס. אני מבכר את הרישומים בחברות בולוס וקובע כי רינאוי שילמו הסך של 462,814 ₪ בלבד.

מג'דוב - מחיר הדירה על פי הסכם הרכישה - 723,632 ₪. מג'דוב שילמו הסך של 747,300 ₪ והונפקו להם פוליסות חוק המכר בסכום של 691,300 ₪ בלבד. דהיינו, סכום של 56,000 ₪ ששילמו מג'דוב לא הובטח בכל בטוחה שהיא על פי חוק המכר דירות.

הערה: בטבלה בסעיף 14 לסיכומי הנתבעים נפלה טעות לגבי הסכומים ששולמו על ידי מג'דוב, בשל השמטת סך של 84,000 ₪ ששולמו ב-12 תשלומים של 7,000 ₪ כל אחד (וראה סעיף 18 לסיכומים, בו מאשרים הנתבעים את הפער של 56,000 ₪).

3.     משנוכחו רינאוי ומג'דוב כי הפרוייקט "תקוע", הגישו תביעה לבית המשפט כנגד כלל ביטוח בדרישה למימוש פוליסות חוק המכר. רינאוי תבעו בנוסף גם את חברות בולוס.

למרות קריסת הפרוייקט, כלל סירבה לפרוע את פוליסות חוק המכר שהנפיקה, מטעמים שונים ומשונים. בהמשך, נתרצתה כלל ביטוח והגיעה להסכמי פשרה עם רינאוי ומג'דוב על-פיהם שילמה לכל אחד מהם את מלוא סכום הפוליסות בצירוף הפרשי הצמדה למדד, כפי שנקבע בפוליסות. בנוסף, נפסקו לזכות מג'דוב ורינאוי הוצאות משפט כאמור בפסק הדין החלקי מיום 18.12.05.

ביני לביני, הגישו רינאוי ומג'דוב כתב תביעה מתוקן, שבו עתרו לחייב את הנתבעים באופן אישי בסכומים שלא הובטחו על פי חוק הבטחת השקעות, בסכומים נוספים ששולמו לטענתם לחברות בולוס וכן בפיצויים בגין הפרת הסכמי הרכישה ועגמת נפש.

הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית, והסכימו כי בית המשפט יפסוק על סמך החומר שבפניו ללא חקירת המצהירים, שלא על דרך הפשרה, ולאחר הגשת סיכומים מטעמם. כעת, משהוגשו סיכומי הצדדים, לא נותר לי אלא לפסוק במחלוקת.

תביעת רינאוי

4.     רינאוי תבעו לחייב את הנתבעים בסכומים הבאים:

( - ) הסכום שלא הובטח בפוליסת חוק המכר.

( - ) סך של 3,000$ ששולמו תמורת ריהוט הדירה (ראה תצהירי התובעים)

( - ) דמי שכירות חודשיים בסך של 600$ החל ממועד המסירה המוסכם בחודש יוני 2003, בהתאם להתחייבות בולוס תיירות בנספח להסכם הרכישה.



( - ) נזק לא ממוני.

את שני ראשי הנזק האחרונים העמידו רינאוי לצרכי התביעה על סך של 200,000 ₪.

תביעת מג'דוב

5.     מג'דוב תבעו לחייב את הנתבעים בסכומים הבאים:

( - ) הסכום שלא הובטח בפוליסת חוק המכר.

( - ) סך של 250,841 ₪ - הפרשי ריבית על מלוא הסכומים ששולמו, מאחר שפוליסות חוק המכר שנפרעו, במסגרת הסכם הפשרה עם כלל ביטוח, לא כללו הפרשי ריבית.

( - ) החזר שכ"ט עו"ד ששולם בעת כריתת הסכם הרכישה.

( - ) סך 40,000 ₪ - נזק לא ממוני.

אקדים אחרית לראשית ואומר כי בדעתי לדחות את תביעות רינאוי ומג'דוב כנגד הנתבעים על כל ראשיהן, למעט הסכומים שלא הובטחו בערובה מתאימה על פי חוק הבטחת השקעות.

הסכומים שלא הובטחו לפי חוק הבטחת השקעות

6.     חוק הבטחת השקעות מטיל על המוכר חובה, שלצידה סנקציה פלילית, להבטיח את כספי הרוכש. לטענת הנתבעים, החובה אינה חלה על 15% ממחיר הדירה, וממילא, אין להטיל עליהם אחריות אישית בגין כל סכום שאינו עולה על שיעור זה.

וזו דרך הילוכם של הנתבעים:


סעיף 2 לחוק הבטחת השקעות קובע כלהלן (הדגשה שלי - י.ע.):

"לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על חמישה-עשר
אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה:

(1) מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם
לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות
או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על
הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו לקבלת נכסים, צו פירוק או למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור;
(2) ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על עסקי ביטוח,
התשי"א-1951, שאישר לענין זה המפקח על הביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור בפיסקה (1), והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש;
(3) שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך שר השיכון, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפיסקה (1)
(4) רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית,
הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;
(5) העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק
יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה
או הקרקע נקיים מכל שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי".

לשיטתם של הנתבעים, מהרישא בסעיף 2 עולה כי המוכר זכאי לקבל עד 15% מהתמורה ללא מתן בטוחות כלשהן לקונה, והקונה חשוף לסיכון של עד 15% מהתמורה - ה"פ (ת"א) 175024/02 גיא נ' בנק טפחות למשכנתאות לישראל בע"מ (ניתן ביום 3.7.2003). ברוח הוראה זו יש לפרש את ס"ק (1)-(3) באופן שבכל מקרה, 15% ממחיר הדירה משוחררים מחובת מתן בטוחה.

7.     דין הטענה להידחות.

כל עוד לא שילם רוכש הדירה סכום העולה על 15% ממחיר הדירה, המוכר פטור מלהבטיח את כספו. מששילם הקונה, ולו שקל אחד מעבר ל-15% ממחיר התמורה החוזית, ניצב להגנתו חוק הבטחת השקעות, ומחייב את המוכר להבטיח את כל הסכומים ששולמו על ידי הקונה, כפי שנקבע במפורש בס"ק (1) - (3) " להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם".

לשון החוק אינה עולה אפוא בקנה אחד עם טענת הנתבעים, וגם לא עם תכליתו של החוק, להבטיח השבה ריאלית של כל הסכומים ששולמו על ידי הרוכש -ע"א 4218/90 חפציבה חברה לבנין עבודות ופתוח בע"מ נ' להנר, דינים כז 467 (1992) פסקה 11. החוק הוא קוגנטי, בעל אופי צרכני-פטרנליסטי, וככזה, יש לפרשו לטובת רוכש הדירה.

עוד ראה בדברי ההסבר להצעת החוק (הצ"ח 1074 מיום 25.6.73): "המוכר רשאי לקבל עד 25% ממחיר הדירה (בחוק תוקן ל-15% - י.ע.) בעת כריתת חוזה המכר או לאחר מכן, כדי לוודא שעסקת הרכישה, מצד הקונה, היא רצינית. קבלת סכום נוסף מחייבת את המוכר להבטיח את כל כספי הרוכש, לרבות התשלומים הראשונים" .

עוד, ועל דרך האנלוגיה, ראה הפרשנות שניתנה בפסיקה להוראה חוזית לפיה מוכר דירה פטור מלשלם פיצוי לקונה בגין איחור במסירה של עד תקופה מסויימת, כמו 90 יום. הפסיקה פירשה הוראה מעין זו, באופן שהחל מהיום ה-91 לאיחור במסירת החזקה בדירה, חייב המוכר לשלם לקונה פיצוי החל מהיום הראשון של האיחור, אלא אם הוסכם במפורש אחרת - ראה, לדוגמה, ע"א 4337/02 ירמיהו עיני חברה לבניין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשוק רשתות שיווק בע"מ (ניתן ביום 26.11.2003).

8.     משהגענו למסקנה כי היה על בולוס תיירות להבטיח את כל הסכומים ששולמו על ידי התובעים בערובה מתאימה לפי חוק הבטחת השקעות, נבחן אם ראוי לחייב את הנתבעים באופן אישי בסכומים שלא הובטחו.


רכישת דירה היא "עסקת חיים" עבור מרבית רוכשי הדירות בישראל - ע"א 148/77 רוט נ' ישופה בע"מ, פ"ד לג(1) 617 (1979) - המשקיעים ברכישת הדירה את כל הכסף שברשותם (חסכונותיהם) ושאינו ברשותם (הלוואות). אין צורך להרחיב על חשיבותו של חוק הבטחת השקעות במציאות הישראלית, כפי שניתן ללמוד מפרשת "חפציבה" שעלתה לאחרונה לכותרות. בשל חשיבותו של החוק להגנת רוכשי דירות, קבע המחוקק בסעיף 4 לחוק, סנקציה פלילית בגין הפרת החובה להבטיח את כספו של הרוכש במלואו - ת.פ. (שלום ירושלים) 4695/05 מדינת ישראל נ' אליהו ראובן (ניתן ביום 4.11.2007); ע"א 8343/01 פרופ' ירדנה נ' סיבל נהריה בע"מ (ניתן ביום 24.6.2002); ע"א 3190/99 שוקר נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נד(3) 127 (2000).

על הנתבעים, כבעלי מניות וכמנהלים של חברות בולוס, הייתה מוטלת החובה להבטיח כי כספי הרוכשים יועברו במלואם לחשבון הליווי, כנגד הנפקת פוליסה או ערבות מתאימה. אי הטלת אחריות אישית על הנתבעים, משמעה ריקון מתוכן של הסנקציה הפלילית הקבועה בסעיף 4 לחוק, ומאפשרת להטיל על המוכר מאסר בפועל, שלא ניתן להטילו על תאגיד. תקנת הציבור מחייבת שלא לאפשר לקבלן להתחמק מהחובה הקוגנטית של מתן בטוחה לכספי הרוכש. על בית המשפט לתרום את חלקו בחיזוק האפקטיביות של החוק, בכך שידע כל בעל שליטה ואורגן, כי לא יוכל להסתתר מאחורי מסך ההתאגדות, אם יתברר שכספי רוכשי הדירות אינם מובטחים עד לאגורה האחרונה, באחת הבטוחות על פי חוק הבטחת השקעות.

ודוק: על מנת להטיל אחריות אישית על הנתבעים בגין אי המצאת בטוחה על מלוא הסכום, איננו נדרשים לדוקטרינה של הרמת מסך.

אחריותם האזרחית האישית של הנתבעים, נובעת מעוולת הרשלנות או מהעוולה של הפרת חובה חקוקה - רע"א 10700/05 מ.ד. נאור בניין והשקעות בע"מ נ' ניב (ניתן ביום 30.3.2006), והיא נסמכת על סעיף 12 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], המטיל אחריות נזיקית על "המשתף עצמו, מסייע, מייעץ או מפתה מעשה או למחדל, שנעשו או שעומדים להיעשות על ידי זולתו, או מצווה, מרשה או מאשרר אותם, יהא חב עליהם".ב



לצד האחריות הנזיקית, ניתן להטיל על הנתבעים אחריות גם במישור החוזי, כמי שעמדו מאחורי הפרת ההתחייבות של חברות בולוס להבטיח את כספם של הרוכשים במלואו, או כמי שאפשרו לחברות בולוס לנהוג בחוסר תום לב בכך שלא דאגו להבטיח את כל הסכומים ששולמו על ידי התובעים. זאת, באנלוגיה להטלת אחריות אישית על אורגן של תאגיד בשל ניהול משא ומתן שלא בתום לב - ע"א 148/82 גליק נ' ארמן ואח', פ"ד מה(3) 401 (1991); ע"א 10385/02 מכנס נ' ריג'נט השקעות בע"מ, פ"ד נח(2) 53 (2003).

9.     הנתבעים טענו כי לקראת סוף שנת 2001, הוסכם בין כלל לבין בולוס תיירות כי חלף פוליסות חוק המכר, תרשום בולוס לזכות רוכשי הדירות הערות אזהרה (תצהירו של עו"ד טויסטר ופרוטוקול ישיבה מיום 25.7.01), ובהתאם לכך אכן נרשמה הערת אזהרה לזכות רינאוי ומג'דוב. לאור זאת, העלו הנתבעים שתי טענות: האחת - כי כספם של רינאוי ומג'דוב הובטח בהערת אזהרה כנדרש על פי חוק הבטחת השקעות. השנייה - כי במסגרת הסכמי הפשרה עם כלל ביטוח, ויתרו מג'דוב ורינאוי על הערות האזהרה שנרשמו לזכותם, ואילולא עשו כן, יכולים היו להפרע את יתרת נזקיהם מכוח הערת האזהרה.

בטענות אלו אין ממש. המנגנון להחלפת הפוליסות ברישום הערות האזהרה לא נכנס לתוקפו ביחס לתובעים. חלף רישום הערת האזהרה, התובעים היו אמורים להחזיר את הפוליסות, ולקבל החרגה של הדירות משטר המשכנתא שנרשם לזכות כלל ביטוח. אך מששילמה כלל ביטוח את המגיע לתובעים על פי הפוליסות, היא נכנסה בנעליהם, והערות האזהרה שנרשמו לזכות התובעים, הוסבו לטובתה.

מכל מקום, הערות האזהרה שנרשמו לזכות התובעים, לא עמדו בתנאים הקבועים בתוספת לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), התשל"ה-1975. מג'דוב ורינאוי כבר שילמו את חלק הארי ממחיר הדירה, הרבה מעבר למדרג התשלומים הקבוע בתקנות, ונזכיר כי עובר לקריסת החברות אף טרם נסתיימה הקמת השלד של מגדל הדירות בפרוייקט.




10.     לא נעלמה מעיני טענת הנתבעים כי מג'דוב ורינאוי נפלו ב"קו התפר", במועד בו כלל ביטוח ביקשה לצאת מהפרוייקט כנגד רישום הערות אזהרה והחזרת הפוליסות שהנפיקה. לטענתם, בשל כך לא הונפקו פוליסות בגין הסכומים האחרונים ששולמו על ידי מג'דוב ורינאוי בהמחאות דחויות.

בטענה זו אין כדי להושיע את הנתבעים, מאחר שגם הבטוחה בדמות הערות אזהרה שנרשמו לזכות התובעים, לא עמדה בתנאי התקנות כאמור לעיל, כך שבפועל נוצר מצב בו כספם של התובעים לא היה מובטח כדין.

     אשר על כן, אני מקבל תביעתם של מג'דוב ורינאוי לחייב באופן אישי את הנתבעים, בסכומים ששולמו על ידם על חשבון תמורת הדירה ולא הובטחו בפוליסות של כלל ביטוח.

לא כך, לגבי ראשי הנזק האחרים.

אחריות אישית והרמת מסך

11.     בכתב התביעה המתוקן טענו התובעים כי יש לחייב את הנתבעים בכל הסכומים שנתבעו על ידם, הן מכוח הרמת מסך, הן מכוח אחריותם האישית של הנתבעים, והן בשל התחייבות מפורשת או מכללא לערוב להתחייבויות חברות בולוס.

כידוע, יש להבחין בין הרמת מסך לבין הטלת אחריות אישית על מנהלים - ראה, לדוגמה, ע"א 725/78 בריטיש קנדיאן בילדרס בע"מ נ' יואל אורן ואח' פ"ד לה(4) 253) (1981); ע"א 407/89 צוק אור בע"מ נ' קאר סקיוריטי בע"מ ואח' פ"ד מח(5) 661 (1994). להטלת אחריות אישית על אורגן בתאגיד ראה, לדוגמא, ד"נ 7/81 פנידר חברה להשקעות פיתוח ובניין בע"מ נ' קסטרו, פד"י לז(4) 673 (1983); ע"א 10385/02 הנ"ל; וחוות דעתו של הנשיא ברק בע"א 10582/02 בן אבו נ' דלתות חמדיה בע"מ, (ניתן ביום 16.10.2005). להרמת מסך, ראה בהרחבה בחוות דעתו של השופט רובינשטיין בע"א 10582/02 הנ"ל.



הטענות שהועלו על ידי התובעים כנגד הנתבעים במישור החבות האישית או הרמת מסך, הן טענות כוללניות, מצוות עורכי דין מלומדה. הטענות לא מפורטות, לא מתייחסות ספציפית לנתבע זה או אחר, ואין בהן כדי לבסס עילת תרמית או רשלנות. כך, לדוגמה, בסעיף 15 לתצהיר רינאוי נכתב באופן כוללני כי הנתבעים "התחייבו בפנינו באופן אישי לפצותנו בגין הנזקים שייגרמו לנו, במידה והחברות יפרו את התחייבויותיהם כלפינו". טענה זו אינה סבירה. קשה להלום כי עובר לחתימת הסכמי הרכישה, הצדדים דנו בהפרת ההתחייבויות של חברות בולוס ושלושת הנתבעים ישבו כאחד מול רינאוי והתחייבו לערוב להתחייבויות החברות, או שיצרו כלפי התובעים אותם מצגים, כפי שטענו מג'דוב ורינאוי בתצהיריהם. גם אין הגיון עסקי-כלכלי לכך שהנתבעים הסכימו כביכול ליטול על עצמם ערבות אישית להתחייבויות חברות בולוס, מה שלא בא לידי ביטוי בהסכם הרכישה או בכל מסמך אחר. לא למותר לציין כי הנתבע מס' 5 (יעקב בולוס) טען בתצהירו כי לא היה מעורב כלל במכירת הדירות בפרוייקט, מה שהוכחש על ידי מג'דוב בתצהיר הזמה שהגישו.

עוד טענו מג'דוב ורינאוי כי הנתבעים הסתירו מהם את מצב החברות עובר לכריתת הסכמי הרכישה. ברם, הסכמי הרכישה נחתמו בתחילת שנת 2001, והפרוייקט נקלע לקשיים בסוף שנת 2001 בשל האטה בקצב המכירות בפרוייקט (מכתב כלל ביטוח לחברות בולוס מיום 31.10.2001).

עוד נוסיף, שכתבי התביעה המקוריים לא הוגשו כנגד הנתבעים, מה שמצביע על כך, שהתובעים לא סברו "בזמן אמת" כי יש מקום לחייב את הנתבעים באופן אישי בגין נזקיהם.

אשר על כן, ובאשר ליתרת הסכומים שנתבעו על ידי מג'דוב ורינאוי, איני רואה להטיל אחריות אישית על הנתבעים, או להרים את המסך בין הנתבעים לבין חברות בולוס.

12.     למעלה מן הצורך, ובהתייחס לתביעת מג'דוב בגין הפרשי ריבית על הסכומים שקיבלו מכלל ביטוח על פי פוליסות הביטוח, דין התביעה להדחות גם כנגד חברות בולוס. ככל שסברו מג'דוב כי נגרם להם נזק עקב קבלת התשלום באיחור מכלל ביטוח, הרי שבהסכם הפשרה עם כלל ביטוח ויתרו על כל תביעותיהם בעניין זה.
בנוסף, ספק אם על פי חוק הבטחת השקעות, כספי הרוכש אמורים לשאת גם ריבית, בנוסף להפרשי ההצמדה. עניין זה נתון למשא ומתן בין הצד הדורש לקבל ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, לבין הצד המנפיק את הערבות או הפוליסה - עמיחי קרנר ואמיר בכר "ערבות מכוח חוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רכושי דירות) - יעדים, כשלים ופתרונות" המשפט (גליון 23 3/2007) 45, בעמ' 46.

סוף דבר

13.     אשר על כן, אני מחייב את הנתבעים 1-3, ביחד ולחוד, לשלם את הסכומים כלהלן:

למג'דוב (התובעים בת.א. 140/05) - הסך של 56,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.1.2002.
לרינאוי (התובעים בת.א. 770/02) - הסך של 62,664 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.1.2002 .

בנוסף, ישלמו הנתבעים לתובעים שכ"ט עו"ד בסך של 15% בצירוף מ.ע.מ. מהסכומים שנפסקו לעיל, וכן החזר רבע מהאגרה ששולמה על ידי התובעים, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה.

14.     מג'דוב ורינאוי מסרו לחברות בולוס המחאות מעותדות עבור יתרת התמורה. המחאות אלו בוטלו על ידם לאור קריסת הפרוייקט והן מוחזקות ככל הנראה בידי מפרק החברות (מג'דוב מסרו המחאות שלא נפרעו בסך של כ-102,000 ₪ ורינאוי 8 המחאות X 4,800 ₪ כ"א). ההמחאות לא הוגשו לביצוע עד עצם היום הזה ויש להניח כי גם לא יוגשו לביצוע, לאור כשלון התמורה המלא של העסקה. מכל מקום, אם ייתבעו מג'דוב ורינאוי בגין המחאות אלו, ואם יחוייבו לפרוע את תמורת השיקים, יהא על הנתבעים לשפותם בגין כל סכום בו יחוייבו.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם השקעה בחברה

  2. החזר השקעת בעלים

  3. החזר כספי השקעה בחברה

  4. תביעה בגין הונאת השקעות

  5. תביעה נגד מנהל תיק השקעות

  6. הסכם ייעוץ השקעות עם הבנק

  7. הבטחת השקעות של רוכשי דירות

  8. השקעת בעלים או הלוואת בעלים

  9. פיצוי עבור השקעות והוצאות בקרקע

  10. חריגה מהרשאה של מנהל תיקי השקעות

  11. חוק לעידוד השקעות -הון, תש"י-1950

  12. קיזוז הפסדים לפי חוק עידוד השקעות

  13. חוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט-1959‏

  14. תנאים להבטחת השקעות של רוכשי דירות

  15. ייעוץ השקעות בבנק - פיצוי על הפסדים

  16. החזר השקעה בחברה בתמורה להעברת מניות

  17. פטור ממכרז לפי החוק לעידוד השקעות הון

  18. פטור ממע''מ על מכירת דירת מגורים להשקעה

  19. חוק להשקעות משותפות בנאמנות, תשכ"א-1961

  20. חוק השקעות משותפות בנאמנות, התשנ"ד-1994

  21. חוק לעידוד השקעות (חברות עתירות הון), תש"ן-1990

  22. מימוש ערבויות - חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות

  23. צו עידוד השקעות הון (פקדונות במטבע זר), תש"י-1950

  24. חוק לעידוד השקעות הון (תיקון מס' 39), התשנ"א-1990

  25. תקנות לעידוד השקעות-הון (בקשה לתעודה), תשט''ז-1956

  26. תקנות השקעות משותפות בנאמנות (דוחות), התשנ''ה-1994

  27. תקנות לעידוד השקעות הון (מענק הישבון), התשמ''ד-1984

  28. חוק להשקעות משותפות בנאמנות (תיקון מס' 3), תש"ם-1980

  29. תקנות לעידוד השקעות-הון (פטור ממס-בולים), תשכ''ב-1962

  30. תקנות לעידוד השקעות-הון (פטור ממס-בולים), תשכ''א-1961

  31. כללי הבנקאות (שירות ללקוח) (ייעוץ להשקעות), התשמ"ו-1986

  32. תקנות השקעות משותפות בנאמנות (עמלת הפצה), התשס''ו -2006

  33. תקנות לעידוד השקעות הון (קביעת ציוד משרדי), תשל''ב-1971

  34. צו לעידוד השקעות הון (קביעת פעילות ייצורית), התשס"ח-2008

  35. תקנות השקעות משותפות בנאמנות (חישוב תשואה), התשנ''ה-1995

  36. תקנות לעידוד השקעות הון (הפחתת מחזור בסיס), התשס''ז-2007

  37. חוק החברות הממשלתיות (חברה להשקעות בהון סיכון), התשנ"ב-1992

  38. חוק להגנה על השקעות הציבור בישראל בנכסים פיננסיים, התשמ"ד-1984

  39. תקנות השקעות משותפות בנאמנות (דוחות כספיים של קרן), התש''ע-2009

  40. צו לעידוד השקעות הון (קביעת התחומים של אזורי פיתוח), התשס"ג-2002

  41. תקנות עידוד השקעות-הון (הודעות לצרכי פטור ממסי-רכוש), תש''י-1950

  42. תקנות לעידוד השקעות-הון (ערעורים לפי סעיף 25א לחוק), תשל''ב-1972

  43. צו עידוד השקעות הון (מענק על מכונות וציוד מתוצרת הארץ), תשל"א-1971

  44. כללי עידוד השקעות-הון (תשלום מענק על ידי פרעון הלוואה), תשכ"ח-1967

  45. נוהלי בדיקת תשקיף של קרן להשקעות משותפות בנאמנות לעניין היתר לפרסומו

  46. תקנות השקעות משותפות בנאמנות (סיווג קרנות לצורך פרסום), התשס''ח -2007

  47. תקנות לעידוד השקעות-הון (נכסים שוטפים והתחייבויות שוטפות), תשל''ח-1977

  48. תקנות מס הכנסה (כללים לאישור ולניהול קופה מרכזית להשקעות), תשל''ו-1975

  49. תקנות לעידוד השקעות הון (מענק הישבון ומענק לתשלום מסים עקיפים), תשל''ח-1978

  50. תקנות השקעות משותפות בנאמנות (פרטי תשקיף של קרן, מבנהו וצורתו), התש''ע-2009

  51. תקנות להשקעות משותפות בנאמנות (חישוב שוויים של נכסי קרן סגורה), התשנ''ד -1993

  52. תקנות השקעות משותפות בנאמנות (שינוי מהותי במדיניות השקעות של קרן), התשס''ח-2007

  53. תקנות לעידוד השקעות-הון (מתן פטור מתשלום אגרת-בניה לבנינים להשכרה), תשל''א-1971

  54. תקנות השקעות משותפות בנאמנות (אופציות, חוזים עתידיים ומכירות בחסר), התשס''א-2001

  55. צו עידוד השקעות הון (קביעת הגבלה לסכום מענק השקעה למפעל להשכרת ציוד), התשמ"א-1981

  56. תקנות השקעות משותפות בנאמנות (תקופה להתאמת נכסי קרן למדיניות ההשקעות), התשנ''ה-1995

  57. תקנות לעידוד השקעות הון (תנאים למתן הטבות חלופות לחברה בהשקעת חוץ גדולה), תש''ם-1979

  58. תקנות להשקעות משותפות בנאמנות (מחירי קניה ומכירה של נכסי קרן ושווי נכסי קרן), התשנ''ה-1994

  59. תקנות השקעות משותפות בנאמנות (נכסים שמותר לקנות ולהחזיק בקרן ושיעוריהם המרביים), התשנ''ה-1994

  60. תקנות השקעות משותפות בנאמנות (דו''ח של מנהל קרן סגורה על תוצאות הצעה ועל ביטול הצעה), התשנ''ה-1994

  61. תקנות השקעות משותפות בנאמנות (כללי דיווח על היערכות לפתרון בעיית באג 2000) (הוראת שעה), התשנ''ט-1999

  62. תקנות השקעות משותפות בנאמנות (שווי מזערי של נכסי קרן פתוחה ומספר מזערי של בעלי יחידות), התשנ''ה-1994

  63. תקנות לעידוד השקעות הון (תנאים שבהתקיימם יראו במפעל המוכר רכיב למפעל אחר, מפעל זכאי להטבה), התשס''ז-2007

  64. תקנות השקעות משותפות בנאמנות (הגבלות אישיות על דירקטור, חבר ועדת השקעות ועובד של מנהל קרן), התשנ''ט-1999

  65. תקנות הפיקוח על שירותים פיננסיים (ביטוח)(דרכי השקעת ההון והקרנות של מבטח וניהול התחייבויותיו), התשס''א-2001

  66. תקנות השקעות משותפות בנאמנות (פרסום מחיר יחידה ומחיר פדיון בקרן פתוחה ומחיר יחידה ושווייה בקרן סגורה), התשנ''ה-1994

  67. תקנות השקעות משותפות בנאמנות (עסקאות שעלול להיות בהן ניגוד ענינים עסקאות מהותיות ועסקאות מחוץ לבורסה), התשנ''ה-1995

  68. תקנות לעידוד השקעות הון (כללים בדבר שינוי שיעור ההצמדה לעניין חישוב ההכנסה החייבת של חלק מאושר במפעל מעורב), התשנ''ח-1997

  69. תקנות השקעות משותפות בנאמנות (הון עצמי וביטוח של מנהל קרן ונאמן ותנאי כשירות של דירקטורים וחברי ועדת ההשקעות), התשנ''ו-1995

  70. תקנות מס הכנסה (כללים בדבר ניהול פנקסי חשבונות של חברות בהשקעת חוץ ושל שותפויות מסויימות וקביעת הכנסתן החייבת), התשמ''ו-1986

  71. תקנות הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות ובניהול תיקי השקעות (כללי דיווח ללקוח על היערכות לפתרון בעיית באג 2000) (הוראת שעה), התשנ''ט-1999

  72. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון