צריכת מים משותפת במשרדים

המבקש עתר למתן פסק דין הצהרתי, ולפיו אינו חייב דבר למשיבה בגין צריכת המים בבנין.

במקרה שבפנינו מדובר בצריכת מים משותפת, הנמדדת על פי קריאת מד המים הראשי והיחיד, המותקן בגבול הנכס עבור הבנין כולו.

סעיף 112(א) לחוק המים, תשי"ט-1959, מסמיך את מועצת הרשות הממשלתית למים ולביוב "לקבוע בכללים תעריפים לדמי מים". מכוח סמכות זו התקינה מועצת הרשות את כללי המים (תעריפים למים ברשויות מקומיות), תשנ"ד-1994

להלן פסק דין בנושא צריכת מים משותפת במשרדים:

פסק דין

טענות המבקש:
המבקש היה הבעלים של שני משרדים המצויים בבניין ברח' בר כוכבא 1 בפתח תקוה (להלן - הבנין), הידועים כתת חלקה 47 וכתת חלקה 51 בחלקה 125 בגוש 6377
(להלן - המשרדים). המשרד הידוע כתת חלקה 51 נרכש על ידי המבקש בשנת 1981, בעוד שהמשרד הידוע כתת חלקה 47 נרכש על ידי המבקש בשנת 1984. את שני המשרדים מכר המבקש והעביר את החזקה בהם לרוכש ביום 31.12.07.

לפחות 40% מהיחידות בבנין בו מצויים המשרדים הוסבו על ידי בעליהן ליחידות דיור (להלן - יחידות הדיור). המשרדים לא הוסבו על ידי המבקש ליחידות דיור, ונותרו משרדים, כפי שהיו מלכתחילה.

המשרדים לא היו מחוברים מעולם לרשת המים, ולא היתה בהם צריכת מים. בכל קומה של הבנין ישנו חדר שירותים קומתי משותף, המהווה חלק מן הרכוש המשותף. חדרי השירותים הקומתיים מתוחזקים על ידי וועד הבית.

כל יחידות הדיור חוברו למערכת המים של המשיבה, כאשר ביחידות הדיור מטבחים, חדרי שירותים ומקלחות. למרות זאת, לא מותקן מד מים נפרד לכל אחת מיחידות הדיור, ובבנין כולו מותקן שעון מים אחד ויחיד. יחידות הדיור צורכות כ-95% מצריכת המים בבנין, בעוד שבתקופה הרלוונטית לא היו המשרדים מאוכלסים, ולא היתה בהם צריכת מים כלשהי. למרות זאת הטילה המשיבה את החיוב בגין צריכת המים על כל בעלי היחידות בבנין בחלקים שווים ביניהם.

המבקש עותר למתן פסק דין הצהרתי, ולפיו אינו חייב דבר למשיבה בגין צריכת המים בבנין.

טענות המשיבה:
המשיבה הוקמה ביום 1.1.04 כתאגיד מים וביוב בהתאם להוראות חוק תאגידי מים וביוב, התשס"א-2001 (להלן - חוק התאגידים). המשיבה פועלת כחליפתה של הרשות המקומית בכל הנוגע להספקת מים בהתאם להוראות חוק התאגידים. משטרם נקבעו תעריפי מים על פי הוראות החוק, חלים התעריפים שנקבעו בטרם נכנס החוק לתוקפו, וזאת בהתאם להוראות סעיף 152 לחוק. מאז רכש המבקש את המשרדים, ובמשך שנים רבות, הוא מחוייב בגין צריכת המים המשותפת בבנין.

מעולם לא ניתן היתר לשימוש בבנין או בחלק ממנו למטרת מגורים, והשימוש הנעשה בו למטרה זו נעשה באופן בלתי חוקי.

בהתאם להוראות החוק אין המשיבה אחראית למערכת המים והביוב, המותקנת בבנין, ואחריותה היא למערכת המזרימה מים לבנין ולמערכת המסלקת את השפכים מן הבנין. התחברות בעלי יחידות הדיור למערכת המים המותקנת בתוך הבנין, אשר נעשתה באופן לא חוקי, איננה באחריות המשיבה.

הבנין הינו בית משותף, ובהתאם להוראות החוק מתחלקת הצריכה המשותפת של מים בבנין בין בעלי היחידות בהתאם לשטחה של כל יחידה ביחס לשטחן הכולל של היחידות בבנין.

דיון:
סעיף 112(א) לחוק המים, תשי"ט-1959, מסמיך את מועצת הרשות הממשלתית למים ולביוב "לקבוע בכללים תעריפים לדמי מים". מכוח סמכות זו התקינה מועצת הרשות את כללי המים (תעריפים למים ברשויות מקומיות), תשנ"ד-1994 (להלן - הכללים).

בסעיף 5.1 לרשימת התעריפים המפורטת בכלל 4 לכללים נאמר:

"קיימת בנכס צריכת מים משותפת, היא תחולק בידי הרשות המקומית כדלקמן:
בנכס המשמש למגורים בלבד - בחלוקה שווה לפי מספר יחידות הדיור בנכס;
בנכס אחר - לפי היחס שבין כמות המים שרשם מד - המים המשמש כל צרכן בנפרד, לבין הכמות הכוללת של המים שרשמו כל מד - המים הנפרדים בנכס;
במקרים שבהם לא ניתן לפעול כאמור לעיל - לפי חלוקה אחרת שתוסכם בין הרשות המקומית לבין כל הצרכנים בנכס, או באין הסכמה כאמור - לפי חלוקה אחרת, הנראית לרשות המקומית כסבירה והולמת בנסיבות הענין".

המונח "צריכת מים משותפת" מוגדר בכלל 1 לכללים, כדלהלן:

"הפרש הקריא של מד המים הראשי של הנכס, המותקן בגבול הנכס, ושל כלל הקריאים של מדי המים של כל יחידות הדיור או צרכני המים בנכס, הכל בהתאם לענין, לרבות מים לחימום, מים חמים, מים לגינון ומים לכל שימוש אחר בנכס".

במקרה שבפנינו המדובר בצריכת מים משותפת, הנמדדת על פי קריאת מד המים הראשי והיחיד, המותקן בגבול הנכס עבור הבנין כולו. אין מחלוקת, כי מדובר בנכס שאינו משמש למגורים בלבד. בהעדר מדי מים לכל אחת מהיחידות בבנין, לא ניתן במקרה זה לקבוע את החיוב בגין צריכת המים המשותפת בבנין עפ"י היחס שבין קריאת מד המים, המשמש כל דייר בנפרד, ובין סכום קריאות כלל מדי המים בבנין, משום שלא קיים מד מים נפרד לכל יחידה. גם לא קיימת במקרה זה הסכמה בין בעלי היחידות בבנין ובין הרשות המקומית או המשיבה בנוגע לחלוקת החיוב בגין צריכת המים המשותפת. לפיכך במקרה זה יש לבצע החיוב בגין "צריכת המים המשותפת" בבנין לפי חלוקה הנראית לרשות המים או למשיבה, כחליפה של הרשות המקומית, כסבירה והולמת בנסיבות הענין.

אין מחלוקת בין הצדדים, כי הבניין, אשר נבנה לפני יותר מארבעים שנה, נבנה כבניין משרדים ולא כבניין למגורים. ממילא תשתיות המים והביוב, אשר הותקנו בבנין, תואמות מטרה זו. עקב בניית הבנין כמיועד למשרדים, כאשר אין בתוך כל אחת מהיחידות תשתית מים וביוב, הותקן בו רק שעון מים אחד.

המבקש טוען, כי חלק מהיחידות הוסבו על ידי בעליהן לשמש כיחידות דיור. כפי שעולה מעדותו של המבקש בפני, אין בידיו של המבקש פרטים של ממש בענין זה. אין הוא יודע אילו יחידות בבנין משמשות עתה כיחידות דיור. אין בידיו של המבקש מידע כלשהי בנוגע לכמות המים הנצרכים באותן יחידות המשמשות למגורים. אין בידיו של המבקש מידע כלשהו בנוגע למספר הנפשות המתגוררות בכל אחת מיחידות הדיור ובנוגע לשטחה של כל אחת מאותן יחידות מוסבות. המבקש גם לא יודע, מהי כמות המים הנצרכים בחדרי השירותים המשותפים, הממוקמים בכל אחת מקומות הבנין. (בענין זה ראה עמ' 4 לפרוטוקול, שורות 3-8). נראה כי בהעדר פרטים אלו, אין בידי המבקש להוכיח, כי האופן בו המשיבה מחלקת בין בעלי היחידות בבנין את החיוב בגין צריכת המים המשותפת אינו סביר והולם לנסיבות הענין. המבקש גם לא הציג פרטים בנוגע למועד הסבת המשרדים ליחידות דיור והתקנת צנרת מים פנימית בכל אחת מאותן יחידות מוסבות. לא הונחה על ידי המבקש כל תשתית ראייתית למצב היחידות השונות במועד הרלבאנטי הנוגע לחיוב נשוא התובענה. די בכך כדי להביא לדחיית התובענה. המבקש לא הוכיח כי במועדים הרלבאנטיים לא היה בחיוב המוטל עליו כדי לשקף כראוי את חלקו בצריכת המים המשותפת. ממילא לא הוכח על ידי המבקש, כי החיוב שהוטל עליו היה בלתי סביר ובלתי הולם בנסיבות הענין.

למעלה מן הצורך אוסיף ואומר, כי המבקש אינו חלוק על כך, שהסבת חלק מהיחידות בבנין ליחידות מגורים נעשתה שלא על פי היתר כדין. המבקש מסכים לכך שהתקנת צנרת מים באותן יחידות מוסבות וחיבורה לרשת המים בבנין נעשתה שלא כדין.

נראה כי במקרה זה על המבקש להפנות טענותיו כלפי בעלי היחידות, שהוסבו לצרכי מגורים, ולא כלפי המשיבה. אחריותה של המשיבה בהתאם להוראות חוק התאגידים מוגבלת לצנרת המים שעד למד המים. צנרת המים הפנימית המותקנת בתוך הבנין ובתוך יחידותיו השונות, איננה מצויה באחריות המשיבה. ככל שקיימות בבנין התחברויות פיראטיות לרשת המים, המסבות נזקים כספיים למבקש, עליו להפנות טענותיו בענין זה כלפי אותם עבריינים, היות שמדובר, גם לטענת המבקש, בהתחברות פיראטית לצנרת המים, בתחום שאינו מצוי באחריות המשיבה אלא באחריות דיירי הבנין.

המשיבה טוענת, כי למרות שאין היא אחראית לצנרת שבתוך הבנין, היה ניסיון מצידה באמצעות פקח מטעמה לבדוק את טענות המבקש בדבר הפיכת משרדים רבים בבנין לדירות מגורים עם מקלחות ושרותים דירתיים, אולם הפקח נתקל בסירוב מצד בעלי היחידות להכניסו לתוך שטח היחידות ולאפשר את ביצוע הבדיקה. טענה זו לא נסתרה על ידי המבקש.

לנוכח כל האמור לעיל, נראה, כי חלוקת החיוב בגין הצריכה המשותפת, כפי שנעשתה על ידי המשיבה, הולמת את נסיבות הענין. ממילא דין התובענה להידחות.

סיכומם של דברים, התובענה נדחית.
המבקש ישא בהוצאות המשיבה ובשכר טרחת עורך דינה בסך 3,000 ₪ בצירוף מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.



רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון