ערעור ארנונה - ועדת ערר או בית המשפט

בהתאם לסעיף 6 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976, מי שרואה עצמו מקופח מתשובת המנהל בהשגה, רשאי לערור עליה בפני ועדת ערר, ועל החלטת ועדת הערר ניתן לערער לפני בית המשפט לעניינים מנהליים.

אשר מתווה המחוקק מסלול ייחודי לערעור או השגה על החלטה, כדוגמת המנגנון הקבוע בחוק הערר, אזי יש לילך בדרך אותה התווה.

עם זאת, הוכרה סמכותו של בית המשפט לעניינים מנהליים ליתן סעד במקרים מסוימים, גם אם לא ניצל האזרח את זכות הערר.

הנחת המוצא הינה, כי בית המשפט לעניינים מנהליים מוסמך לדון בסוגיות הנכנסות בגדרו של סעיף 3 לחוק הערר, והשאלה היא אימתי יעשה שימוש בשיקול דעתו ויאפשר את הדיון בהליך האזרחי. מתוך הפסיקה הרווחת למדים אנו, כי אין מקרה אחד דומה למשנהו וכי ראוי לדון כל מקרה לגופו, לפי נסיבותיו הספציפיות.

להלן פסק דין בנושא ערעור ארנונה - ועדת ערר או בית המשפט:

פסק דין

  1.      לפניי בקשה לדחיית תביעה על הסף מחמת העדר סמכות עניינית.
  2.      המשיבה הינה שותפות בלתי רשומה של עורכי-דין, אשר משרדיה השכורים שוכנים, מאז חודש יולי שנת 2002, בקומה השלישית בבנין "המגדל" ברחוב דניאל פריש 3 בתל-אביב.
  3.      למן תחילת השימוש במשרדים, חויבה המשיבה בתשלומי ארנונה לפי שטח של 482 מ"ר.
  4.      בחודש אפריל שנת 2006, הודיעה המבקשת למשיבה, כי השטח לחיוב הנכס הינו 369 מ"ר ולא 482 מ"ר. בהתאם לכך, עודכן חיוב הנכס בארנונה, אולם זאת רק החל מיום 1.4.2005.
  5.      המשיבה הגישה תביעת השבה כנגד המבקשת. לטענתה, התרשלה המבקשת במדידת שטח המשרדים או בחישובו ולכן טעתה בקביעת סכום הארנונה. סכום התביעה 99,514 ₪, בגין השטח העודף שבגינו חויבה החל ממועד כניסתה למשרדיה.
  6.      מנגד, הוגשה בקשה לסילוק על הסף.בבקשתה טוענת המבקשת כי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976, קובע סמכות ייחודית למנהל הארנונה ולוועדת הערר לדיון במחלוקות לעניין חיוב הארנונה, ובכלל זאת לגבי גודל הנכס (סעיף 3 לחוק). בנושאים אלו, הנישום אינו רשאי לפנות ישירות לבית המשפט האזרחי כמסלול חלופי, שלא על דרך של ערעור על החלטת ועדת ערר לבית המשפט לעניינים מנהליים. בנוסף, בית המשפט לא יזקק לטענות בנושאים שניתן היה להעלות בהשגה, ואשר הם נושאים עובדתיים-טכניים ונעדרי חשיבות עקרונית ו/או ציבורית.
  7.      לטענתה, הדיון בתביעה ירוקן, למעשה, את הוראת סעיף 3 לחוק הערר מכל התוכן, שכן המשמעות היא שבידי הנישום קיימות שתי אפשרויות מקבילות לתקיפת חיוב הארנונה בענין הטענות נשוא סעיף 3 לחוק הערר: ירצה, יגיש השגה ובמידת הצורך ערר; ירצה - יפנה לבית המשפט האזרחי. לדידה, תוצאה זו מנוגדת להוראות חוק הערר ואיננה סבירה.
  8.      המשיבה טוענת מנגד, כי יש לסלק את הבקשה על הסף משלא צורף לה תצהיר הגם שהיא כוללת טענות עובדתיות מפורטות. עוד טוענת המשיבה, כי על-פי ההלכה הפסוקה, מוסמכים בתי המשפט לדון בתביעה להשבת תשלומי ארנונה בטענה של רשלנות העירייה. לשיטתה, בהתנהגות המבקשת יש לא רק רשלנות חמורה, אלא גם עשיית עושר ולא במשפט, התנהגות לא סבירה וחוסר תום לב של רשות שלטונית.


דיון
9. לאחר עיון בבקשה ובתגובות, הנני מקבלת את הבקשה.
10.     חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית, תשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר"), קובע כדלקמן:
"3. (א) מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה:
(1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום;
(2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו.
(3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות;
(4) היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיף 8(ג) לחוק הסדרים התשנ"ג - שהוא אינו בעל שליטה או שחוב הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס.
(ב) אין באמור בחוק זה כדי להסמיך את מנהל הארנונה או את ועדת הערר לדון או להחליט בטענה שמעשה המועצה של הרשות המקומית בהטלת הארנונה או בקביעת סכומיה היה נגוע באי-חוקיות שלא כאמור בפסקאות (1) עד (3) של סעיף קטן (א).
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)(3), רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אילולא חוק זה."
בהתאם לסעיף 6 לחוק, מי שרואה עצמו מקופח מתשובת המנהל בהשגה, רשאי לערור עליה בפני ועדת ערר, ועל החלטת ועדת הערר ניתן לערער לפני בית המשפט לעניינים מנהליים.
11. רבות כבר נכתב בשאלת פרשנותו של סעיף 3 לחוק ובהיקף סמכותם של הגופים המנהליים למול סמכותם של בתי המשפט (ראה: ע"א (ת"א) 2586/03 פז חברת נפט בע"מ נ' עיריית בני ברק (טרם פורסם, ניתן ביום 6.2.02006). ברי, כי כאשר הסוגיה הרלבנטית אינה נכללת במסגרת הנושאים המפורטים בסעיף 3 לחוק, התביעה תתברר לפני הערכאות האזרחיות הרגילות. הקושי מתעורר, אפוא, כאשר העניין בא בגדרם של הנושאים הנכללים בסעיף הנ"ל.
12. העמדה המקובלת היא, כי כאשר מתווה המחוקק מסלול ייחודי לערעור או השגה על החלטה, כדוגמת המנגנון הקבוע בחוק הערר, אזי יש לילך בדרך אותה התווה (בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו(1), 793). כפי שכבר נפסק, אין כל מקום לדון בתביעה במסגרת ערכאות המשפט הרגילות, בטרם מיצה אדם את זכויותיו על-פי חוק זו (בר"ע 2676/03 (ת"א) עיריית אור יהודה נ' הגרעין בע"מ, דינים מחוזי, כרך לה(2) 419, ה"פ 11/93 עיריית אשדוד נ' מפעלי רכב אשדוד בע"מ, דינים מחוזי, כרך א, 895).
13. חרף זאת, הוכרה סמכותו של בית המשפט ליתן סעד במקרים מסוימים, גם אם לא ניצל האזרח את זכות הערר. (ע"א 6971/93 עיריית רמת גן נ' קרשין, פ"ד נ(5) 478). בין היתר, תוקן חוק הערר והתווספה הוראת סעיף 3(ג), המאפשרת לנישום להעלות, ברשות בית המשפט, טענה שניתן היה להעלותה בהשגה.
14.     הנחת המוצא כיום הינה, כי בית המשפט מוסמך לדון בסוגיות הנכנסות בגדרו של סעיף 3 לחוק הערר, והשאלה היא אימתי יעשה שימוש בשיקול דעתו ויאפשר את הדיון בהליך האזרחי. מתוך הפסיקה הרווחת למדים אנו, כי אין מקרה אחד דומה למשנהו וכי ראוי לדון כל מקרה לגופו, לפי נסיבותיו הספציפיות.
15.     בענייננו, לאור הוראת סעיף 3(א)2 לחוק עולה, לכאורה, כי טענת המשיבה בדבר טעות בגודל הנכס נשוא המחלוקת, ושעל-פיו חושבו תשלומי הארנונה במהלך התקופה הרלבנטית לתביעה, מצויה בסמכותם של מנהל הארנונה וועדת הערר, ולכן צריכה הייתה להתברר בפניהם.
16. לדידה של המשיבה, שאלת רשלנותה של המבקשת וטעותה במדידה ובקביעה היא שאלה עקרונית שבירורה מתחייב בפני בית המשפט, שלו הכלים להכריע בסוגיה זו.
17.     מהמסמכים המצויים לפניי עולה, כי עם כניסתה למשרדיה הנוכחיים, בחודש יולי שנת 2002, הודיעה המשיבה למבקשת על פינוי משרדה ששכן בקומה החמישית באותו בנין, ועל מעבר לחלק הקומה השלישית. בסמוך לאחר מכן, פנתה המשכירה, אחת מבעלי הנכס, (חברת תנובה בע"מ) למבקשת ויידעה אותה בדבר המעבר האמור ובדבר גודלו של השטח שהושכר למשיבה (482 מ"ר). לפנייה זו צורף הסכם שכירות שנחתם בין בעלת הנכס לבין המשיבה ביום 1.4.2002, וכן תשריט הנכס, המעידים, לכאורה, כי השטח שנשכר אף גדול יותר ממה שדווח בפועל למבקשת.
18.     בתגובה לפנייתה של בעלת הנכס, מיום 6.10.2002, רשמה המבקשת את תנובה כמחזיקה ביתר השטח והודיעה למשיבה על פיצול חלק מהשטח בקומה השלישית ורישומה כמחזיקה בשטח של 482 מ"ר. בהודעה ניתנה למשיבה הזכות להשיג על הודעת המבקשת תוך מועד קצוב. המשיבה לא עשתה כן באותו מועד ואף לא בהודעות התשלום שבאו לאחר מכן, במשך כשלש שנים.
19.     בחודש מרץ שנת 2005, הודיעה בעלת הנכס למבקשת על חילופי השוכרים במשרדיה, בציון השטח המושכר על-ידם, והמבקשת התבקשה לאמת את הנתונים ולחייב השוכרים בהתאם להסכמי השכירות.
20.     בעקבות כך, ערכה המבקשת, בחודש דצמבר 2005, בדיקה בנכס באמצעות מודד מטעמה, וזו העלתה, כי שטח הנכס שמחזיקה המשיבה הינו קטן יותר מהשטח הרשום בספרי המבקשת. סך כל שטח הקומה הועמד על 546 מ"ר, לעומת שטח של 543 מ"ר בהתאם למדידה קודמת. המבקשת עדכנה את שטח הנכס לחיוב החל ממועד קבלת הודעת בעלת הנכס על חילופי המחזיקים בו.
21. הנני סבורה כי לו רצתה המשיבה לחלוק על קביעת המבקשת בדבר שטח הנכס - שהתבססה, כאמור, על הצהרת בעלת הנכס והובאה לידיעתה - כל שהיה עליה לעשות הוא לפנות למבקשת לצורך אימות הנתונים והגשת השגה על חיובי הארנונה בהתאם למועדים הקבועים לכך בחוק. משבחרה המשיבה שלא לעשות כן, ותחת זאת להסתמך על דיווחה של המשכירה-בעלת הנכס בדבר השטח המושכר, הרי שאיני מוצאת טעם מדוע להתיר למשיבה לתבוע כעת, בהליך רגיל, את סכומי הארנונה ששולמו ביתר, על-יסוד טענה להתנהלות רשלנית, כביכול, של המבקשת.
22.     כפי שכבר נאמר, ומשום חשיבות הדברים אשוב ואציינם, נתונה הסמכות לדון במחלוקות הנוגעות לתשלומי הארנונה לשיקול דעתו של בית המשפט, בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. דברים אלה נכונים גם כאשר מוגשת לבית המשפט תביעה להשבת סכומי ארנונה שנגבו ביתר, שכרוכה בה טענה לרשלנות של הרשות המקומית.
24.     המחלוקת שלפנינו הינה שגרתית למדי ומצויה, כאמור לעיל, בגדרי חוק הערר. על כן, על המשיבה היה למצות זכויותיה על-פי חוק זה, בדרך של הגשת השגה וערר. משלא שוכנעתי בקיומן של נסיבות המצדיקות עקיפת הוראותיו הברורות והמפורשות של החוק, הריני מורה על דחיית התביעה על הסף.
25. לפיכך נדחית התביעה.

בנסיבות העניין אין צו להוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חיוב רטרואקטיבי

  2. סיווג נכס ארנונה

  3. ארנונה על רפת

  4. ארנונה על הים

  5. ארנונה על מכבסות

  6. ארנונה על בית משפט

  7. מכון רישוי ארנונה

  8. הגבלת גובה ארנונה

  9. פטור מארנונה בטעות

  10. תביעה להחזר ארנונה

  11. חוב ארנונה של שוכר

  12. ארנונה על גג משותף

  13. סבירות תעריפי ארנונה

  14. צו הארנונה לשנת 1985

  15. גביית ארנונה מופרזת

  16. סיווג נכס בית מלאכה

  17. חוב ארנונה של המשכיר

  18. קונטיינרים - ארנונה

  19. חובות ארנונה של נפטר

  20. התיישנות החזר ארנונה

  21. פטור מארנונה לנכס ריק

  22. ערעור על השבת ארנונה

  23. ארנונה על מחזיק בנכס

  24. ביטול ארנונה על מחסן

  25. ארנונה על קווי תשתית

  26. ארנונה על מכונות משחק

  27. דיני ההקפאה בשנת 1985

  28. ארנונה על קאנטרי קלאב

  29. ארנונה - חברת מקורות

  30. אי תשלום חובות ארנונה

  31. ערעור מנהלי על ארנונה

  32. חיוב ארנונה קרקע תפוסה

  33. ארנונה על אדמה חקלאית

  34. סיווג נכס לצורכי ארנונה

  35. פטור מארנונה ל"נכס ריק"

  36. ארנונה על מחסן בשכירות

  37. ארנונה לפי השימוש בנכס

  38. דחיית תביעת החזר ארנונה

  39. תשלום ארנונה ע"י הבעלים

  40. חוב ארנונה לעיריית אשדוד

  41. מכתב השגה למנהל הארנונה

  42. החזר ארנונה ששולמה ביתר

  43. גבייה מנהלית חוב ארנונה

  44. ארנונה למפעלים בטחוניים

  45. עורך דין לענייני ארנונה

  46. ארנונה על מחסן תת קרקעי

  47. מתי מתחילים לשלם ארנונה

  48. התיישנות בתביעות ארנונה

  49. צו ארנונה מספרה תל אביב

  50. ארנונה על בית ספר מקצועי

  51. חיוב רטרואקטיבי בארנונה

  52. ארנונה על מבנים מוזנחים

  53. הנחה רטרואקטיבית ארנונה

  54. חוב ארנונה לחנות בקניון

  55. בקשה לעיכוב גביית ארנונה

  56. הנחה רטרואקטיבית בארנונה

  57. סמכות לשנות תעריף ארנונה

  58. עתירה לחייב תשלום ארנונה

  59. פטור מארנונה למוסד מתנדב

  60. פיצוי על טעות בחיוב ארנונה

  61. הנחה בארנונה על בניין ריק

  62. חיוב רטרואקטיבי של ארנונה

  63. שינוי רטרואקטיבי של ארנונה

  64. ארנונה שיטת הצמדה לא חוקית

  65. התיישנות זכות קיזוז ארנונה

  66. טענת קיזוז כנגד חוב ארנונה

  67. הגבלת העלאת תעריפי הארנונה

  68. ערעור על ועדת ארנונה כללית

  69. תביעה בגין אי תשלום ארנונה

  70. נכס לא ראוי לשימוש - ארנונה

  71. שכירות לתקופה קצרה - ארנונה

  72. טופס בקשה לקבלת החזר ארנונה

  73. חוב ארנונה בגלל שינוי כתובת

  74. ערר החזר הארנונה שנגבתה ביתר

  75. ערעור ארנונה - תעריף של עסקים

  76. ארנונה על מרתף בבניין משרדים

  77. תביעה לבית משפט בנושא ארנונה

  78. הסכם עם העירייה בנושא ארנונה

  79. שינוי סיווג מרתף מגורים למשרד

  80. אי תשלום ארנונה בתקופת שכירות

  81. בניין שרובו אינו מגורים ארנונה

  82. ארנונה על מגרש חניה במרכז מסחרי

  83. ארנונה על פעילות ללא מטרות רווח

  84. התנאים למתן פטור מארנונה בתי ספר

  85. עתירה נגד הגדלת שטח חיוב בארנונה

  86. פטור מארנונה דירות גדולות לנכים

  87. תשובה להשגה על ארנונה תוך 60 יום

  88. טעות חישוב גודל הנכס לצורכי ארנונה

  89. הגדרת ''מחזיק בנכס'' לצורכי ארנונה

  90. עיכוב סיום בניה כדי לא לשלם ארנונה

  91. שינוי גובה ארנונה רטרואקטיבי לחברה

  92. ארנונה על ''רחוב'' - פקודת העיריות

  93. שינוי הגדרת אזור מגורים לצרכי ארנונה

  94. חיוב בארנונה למרות אישור סילוק חובות

  95. ערעור ארנונה - ועדת ערר או בית המשפט

  96. גביית חוב ארנונה חלוט מבעל שליטה בחברה

  97. חיוב בארנונה בגין חלקה היחסי בשטח החניון

  98. פטור מארנונה לנכס ריק לתקופה של 6 חודשים

  99. תיקון לצו הארנונה משנת 2001 לגבי שטחי מחסנים

  100. תנאים להליכי גביית ארנונה כאשר החוב במחלוקת

  101. ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה

  102. עתירה בענין ארנונה חניון בנין מסחרי תל אביב

  103. בקשה לפטור מארנונה בגין נכס ריק עיריית רמת גן

  104. טענת שינוי בצו ארנונה מבלי שניתן לכך אישור חריג

  105. עתירה בטענת חברת החשמל לאי חוקיות שדבקה בצווי ארנונה

  106. חובות ארנונה מכוח סעיף 8(ג) לחוק ההסדרים במשק המדינה

  107. עתירה לביטול דרישת תשלום ארנונה בהפעלת אולמות אירועים

  108. הנחה בארנונה בגובה 90% בהתאם לקריטריונים של משרד הפנים

  109. חוק הסדרים במשק המדינה (היטלים וארנונה), התשנ"א-1991

  110. תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ''ג-1993

  111. טוענים כי הנתבע לא עמד בחובתו לבקש מהעירייה פטור מארנונה

  112. ערעור על שומת ארנונה בגין החזקה בנכס המשמש לאחסנה של ציוד

  113. עתירה כנגד הליכי גבייה מנהליים שנפתחו בגין חובות מים וארנונה

  114. ארנונה על שטח שאינו מסתיים במספר מ"ר שלם אלא ב-X.01 ועד X.99

  115. ריבית והפרשי ההצמדה על חוב ארנונה ששולם באיחור מתחילת שנת הכספים

  116. חוק הארנונה הכללית (סייג להעלאה בשנת הכספים 1988), התשמ"ח-1988

  117. חוק הארנונה הכללית (סייגים להעלאה בשנת הכספים 1990), התש"ן-1990

  118. סיווג ארנונה מרפאות השיניים בת"א כבתי מלאכה ולא בסיווג הכללי והשיורי

  119. ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עירית תל-אביב-יפו

  120. ארנונה תחת תת סיווג 911 שהגדרתו בצו הארנונה - בית אריזה וכן מבנה חקלאי

  121. ערעור מנהלי בעניין פטור מתשלום ארנונה לפי סעיף 3(ב) לפקודת מיסי העירייה

  122. הערכאה המוסמכת לדון בטענה של "אינני מחזיק", הינה ועדת הערר לענייני ארנונה

  123. תקנות העיריות (המועד להגשת החלטה בדבר הטלת ארנונות) (תיקון מס' 2), תשכ''ב-1962

  124. תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית בשל נכסים פטורים לשנת 2000), התש''ס-2000

  125. תקנות הסדרים לשעת חירום במשק המדינה (דרכים ומועדים לתשלום ארנונה), התשמ''ו-1985

  126. צו הסדרים במשק המדינה (היטלים וארנונה) (ארנונה כללית לשנת הכספים 1991), התשנ"א-1991

  127. תקנות הרשויות המקומיות (פטור חיילים, נפגעי מלחמה ושוטרים מארנונה) (הגדרת שאר לענין סעיף 3(7) לחוק), תשט''ו-1954

  128. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון