סמכות שמאי מכריע בנושא היתר בניה

בית המשפט ציין כי שמאי מכריע מוסמך, מכח מינויו, באם מתעוררת המחלוקת, לבדוק את היתר הבניה הקודם והמאוחר, על מנת לקבוע אם היתר הבניה הוקדם כולל תוספת בניה כהקלה או שמא הבניה הנוספת הקודמת הינה אך בתחום התוכניות החלות על הנכס.

אולם הוא אינו מוסמך להכריע בשאלה המשפטית, האם זכאים המבקשים להקלה לצורך בקשות שהוגשו, בעבר וכיום, להיתרי בניה.

ערעור על הצורך באישור הקלה לתוספת בניה מבוקשת, הינו מעבר לסמכות השמאי המכריע.

להלן פסק דין בנושא סמכות שמאי מכריע בנושא היתר בניה:

פסק דין

1.     בפני ערעור, כאמור בסע' 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה -1965 (להלן "התוספת" ו- "החוק"), על החלטת השמאית המכריע, גב' נעמי קפלנר, מדצמבר 2007, הקובעת את שומת היטל ההשבחה בסכום של 35,540 ₪, נכון ליום 19.07.06 (חלק מסכום השומה הינו לחישוב הצמדה מיום 28.11.06). ענייננו במקרקעין הם חלקה 184/1 בגוש 6638, המהווים בית מגורים צמוד קרקע, אחד מבין שנים צמודים, ברח' ביריה 12, רמת החייל, ת"א-יפו (להלן "הנכס"). לטענת המערערים, שגתה השמאית בשומה המכריעה בכך שקבעה כי על המערערים לשלם היטל השבחה גם בגין אישור הקלה לתוספת שטח לפי 6% (אחוזי בנייה). לטענת המערערים, שטח זה, התואם הקלה של 6%, כבר קיים בהיתר בניה קודם שניתן בשנת 1993, ושבגינו כבר שולם היטל השבחה, כך שקביעת השמאית הינה חיוב בהיטל פעם נוספת.

2.     בתשובת ב"כ המשיבה לכתב הערעור נטענו מספר טענות. ראשית, כי דין הערעור להמחק על הסף מחמת איחור בהגשתו. שנית, כי יש לדחות את הערעור באשר הערעור אינו "בנקודה משפטית", כאמור בסעיף 14(ג) לתוספת. שלישית, כי טענת המערערים לפיה אין מקום לאישור הבקשה להיתר ב"הקלה", מן הדין היה כי תשמע בפני ועדת הערר המחוזית ואינה כלל הסמכות השמאי המכריע. ורביעית, כי אף לגופו של ענין, לא נפלה כל טעות בשמאות המכריעה.

3.     לאחר שהתקבלה תגובת ב"כ המערערים לתשובת המשיבה ולאור היקף הטיעונים והאסמכתאות שצורפו, החלטתי לשמוע ערעור זה על דרך סיכום הטענות בכתב, כאמור בתקנה 448 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1094, מכח ההפניה כאמור בתקנה 8 לתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בערעור על שומת ההשבחה) תשמ"א - 1981.

4.     לדעתי, גורל הערעור להדחות מהטעם שאינו ערעור "בנקודה משפטית", כאמור בסע' 14(ג) לתוספת, שם הוגבלה סמכות הערעור ל"נקודה משפטית בלבד". על אף נסיונות ב"כ המערערים להלביש את ערעורו באדרת משפטית, אין מדובר אלא בערעור על קביעת ממצא עובדתי, המבוססת על מקצועיותה ומיומנותה של השמאית, ככזו.

     השמאי המכריע הינו "מעין-בורר" בתחומו המקצועי, כמומחה בכל הקשור בשמאות. בית המשפט חסר סמכות וחסר אף את המומחיות הנדרשת, על מנת לבחון ולבקר את ממצאיו העובדתיים של השמאי המכריע, בתחום מומחיותו. יש להניח כי אם השאלה שבמחלוקת שבין בעל הדין היתה מתעוררת במשפט אזרחי, היו בעלי הדין מצטיידים בחוות דעת מומחה בנושא, ויתכן ובית המשפט היה נאלץ למנות מומחה שלישי, מטעמו, להכריע בין השניים.

5.     בנכס בוצעה בניה גם בשנת 1993, בהתאם להיתר בניה קודם שניתן לבקשת המערערים. הנכס שנבנה היה בית חד קומתי, ששטחו העיקרי 104.2 מ"ר ועוד חלל גג, מתחת לרעפים, בשטח של 32 מ"ר. המצב התכנוני אותה עת כלל את התוכניות 347 ו-2082 הרלבנטיים לפרשתנו. תוכנית 2082 איפשרה תוספת לקומה א', בשטח של 75% מהשטח המאושר לקומת הקרקע, בתנאי שקומת הקרקע לא תחרוג מהשטח המותר. המצב התכנוני החדש, על פי תוכנית 3450, שפורסמה למתן תוקף בתאריך 8.11.06, קבעה את אפשרות המרת שטחי שרות של מבני עזר לשטח עיקרי.

     "מימוש הזכויות" שבגינו נדרש ההיטל נשוא ערעור זה הינו בקשה להיתר בניה בנכס שהוגשה בשנת 2003, שהפרטיה צוינו בעמ' 8 לשמאות המכרעת, ועיקרה תוספת לשטחים העיקריים, בשתי הקומות. השמאית ראתה כהשבחה הן בתוספות מכח התוכנית 3450, כתוכנית משביחה, וכן בהקלה של 6% בנייה.

     המחלוקת שבין המערערים והמשיבה נוסחה והועלתה לדיון בשומה המכרעת וההחלטה פורטה ונומקה באריכות בעמ' 12 לשומה. וכדברי השמאית, גב' קפלנר:

     "המחלוקת העיקרית בין הצדדים הינה האם אישור הקלה לתוספת שטח, נוספו שטחי בניה מעבר לשטחי הבניה המוכנים מרח' תוכנית בין עיר והקלות שניתנו בעבר".

ומסקנתה:

     "לאור האמור לעיל, הנני בדעה כי שטחי הבניה המבוקשים כיום כהקלה, אינם שטחי בניה נוספים לשטחי בניה לפי תוכניות מס 378 ו-2082, ואינן זכויות שנרכשו בהליך של הקלה בעבר. כלומר, לא נרכשו בעבר זכויות נוספות, מעבר לזכויות המקומות לפי תוכניות בנין עיר מאושרות" (הדגשות שלא במקור - ד.מ.).

ב"כ המערערים טוענת בתגובתו לתשובת המשיבה כי ב"כ המשיבה טועה בנסיונה להוכיח שההקלות שהתקבלו בהיתר הבניה הוקדם, משנת 1993, אינם כוללים הקלה בשיעור של 6% לשיפור התכנון ושהקלה זו התקבלה ואושרה רק בהיתר הבניה האחרון, נשוא השומה הנדונה, משנת 2003. לטענתה, בהיתר הבניה שניתן בשנת 1993, קיים שטח של 31% מקומת הקרקע, שיכול לנבוע רק מכח תוכנית 347, המאשרת 25%, ותוספת הקלות של 6%.

כמובן שאין אלו טענות משפטיות אלא נושאים שבמומחיות השמאי המכריע. האם מצפה ב"כ המערערים כי בית המשפט ישווה בין ההיתרים, הקודם והאחרון, וינתח את אחוזי הבניה המאושרים בכל חלק וחלק מהדירה?

אם נחזור לשמאות המכרעת ולניתוח המקצועי שערכה השמאית לתעודת הגמר שניתנה בתאריך 25.11.94, בהתאם לבקשת היתר הבניה הקודם לנכס, הרי אושרו ונבנו 104.2 מ"ר בקומת הקרקע וכן 12.5 מ"ר שטחי שרות ועוד 32.5 מ"ר בניה בחלל הגג, והכל בהתאם לתוכניות החלות על הנכס ב"מצב התכנוני הקודם". כיום שטחי הבניה, הקיימים והמבוקשים, בהתאם להיתר הבניה החדש הינם תוספת של 27.11 מ"ר בקומת הקרקע ועוד תוספת של 36.42 מ"ר כשטח שרות, ובנוסף לכך, עוד 47.01 מ"ר בקומה א' שנוספה. גם חלל הגג גדל עד 41.43 מ"ר. השטח העיקרי גדל ב-61.33 מ"ר. לדעתה, ההקלה של 6%, מצויה בגידול השטח הבנוי מ-144.15 מ"ר, לשטח של 162.17 מ"ר.

עוד מציינת השמאית כי בניגוד לטענת שמאי המערערים, הרי בהיתר הבניה הקודם, משנת 1993, בחלקו שדובר ב- "טבלת השטחים שאושרו כהקלה...", לא צוין דבר.

6.     אין חולק כי אם ניתנה הקלה, גם אם הקלה שכזו ניתן היה לאשרה לפי המצב התכנוני הקודם, אך ההקלה אושרה רק לענין היתר הבניה המאוחר, שלאחר שינוי המצב התכנוני, הרי המשיבה זכאית לדרוש היטל השבחה נוסף, וזאת כאמור בסע' 1(א)(1) לתוספת, שם במונח "מימוש זכויות" נכלל אף "מתן הקלה". כל זאת, כמובן, אם לא שולם היטל בגין הקלה שכזו, קודם לכן. בפרשתנו, הבסיס העובדתי למסקנה בדבר חבות בהיטל, הינה כאמור בשמאות המכרעת. במקרה זה, המימצא הוא שכל תוספת הבניה על פי היתר הבניה הקודם, משנת 1993, לא היו בבחינת הקלה אלא במסגרת התוכניות החלות על הנכס. גם אם נכתב בהחלטת הועדה המקומית שדנה בבקשה להיתר ב-22.12.92 (ראה נספח ט' לכתב הערעור), כי הבקשה מאושרת כהקלה, לתוספת קומה א' תחת הרעפים, אין בכך ראיה מכרעת למהות האישור. הממצא העובדתי הינו התוצאה ממימוש מומחיותה ומקצועיותה של השמאית, ואין על חלק זה משומתה כל זכות ערעור.

7.     בנוסף לכך, ומעבר לצורך לפסק דין זה, אבקש לציין כי משקבעה הועדה המקומית, בהחלטה מתאריך 19.07.06 (ראה נספח טז' לכתב הערעור) כי אושרה העברת שטחים מקומה לקומה ותוספת של 6% כהקלה דווקא, (ראה בפיסקה "שטח בניה", בעמ' 1) ולדעת המערערים אין מקום לאישור התוספת כהקלה ? הגוררת חיוב בהיטל השבחה ? הרי התרופה לטענתם הינה בהגשת ערר לועדת הערר המחוזית. אין זו מסמכותו של השמאי המכריע להתערב במחלוקות משפטיות שבין המערערים למשיבה. (ראה פסק דיני בבש"א 165499/06 חסיד אברהם ואח' נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה, בת-ים (לא פורסם), וכן בע"א (כפר סבא) 14/05+13, מגדל רותם שני 2001 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, רעננה

(לא פורסם) (שני פסקי דין אלו צורפו כנספחים לתשובת המשיבה לכתב הערעור)).

ודוק: השמאי המכריע מוסמך, מכח מינויו, באם מתעוררת המחלוקת, לבדוק את היתר הבניה הקודם והמאוחר, על מנת לקבוע אם היתר הבניה הוקדם כולל תוספת בניה כהקלה או שמא הבניה הנוספת הקודמת הינה אך בתחום התוכניות החלות על הנכס. אולם הוא אינו מוסמך להכריע בשאלה המשפטית, האם זכאים המבקשים להקלה לצורך בקשות שהוגשו, בעבר וכיום, להיתרי בניה. ערעור על הצורך באישור הקלה לתוספת בניה מבוקשת, הינו מעבר לסמכות השמאי המכריע.

8.     בכל נסיבות אלו, הערעור נדחה.
     המערערים ישלמו הוצאות ערעור זה למשיבה, בסכום כולל של 5,000 ₪ + מע"מ, כשסכום זה נושא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שמאי מכריע

  2. חוק שמאי מקרקעין

  3. החלטות שמאי מכריע

  4. חוות דעת השמאי המייעץ

  5. הצעת חוק שמאי ביטוח

  6. בקשה להגיש דוח שמאי

  7. שומה מכרעת בלתי סבירה

  8. חוק שמאי מקרקעין 2001

  9. אי זימון שמאי למתן עדות

  10. אי הגשת חוות דעת שמאי נגדית

  11. ערעור על החלטת שמאי מכריע

  12. ערר מנהלי על שומת שמאי מכריע

  13. ערעור על שמאי - השבחת מקרקעין

  14. תקנות שמאי מקרקעין, תשכ''ג-1963

  15. סמכות שמאי מכריע בנושא היתר בניה

  16. ערר על שמאי מכריע כנגד השומה המכרעת

  17. התערבות ועדת ערר בהחלטת שמאי מכריע

  18. טעות סופר בשומה המכרעת והשטח לעניין תכנית

  19. צו לאפשר ביקור שמאי לצורך הגשת חוות דעת

  20. טענה כי אין להתערב בחוות דעת השמאי המייעץ

  21. החלטה בעניין חוות דעת שמאי מייעץ וסעיף 200

  22. תקנות שמאי מקרקעין (בחינות), התשס''ו-2006

  23. כללי שמאי מקרקעין (פטור מבחינות), תש"ם-1979

  24. אין חובה לתקן בפועל את הנזק ודי בחוות דעת שמאי

  25. שיעור ההפחתה בגין מושע שנקבע ע"י השמאית המכריעה

  26. חקירת שמאי בעניין הכנסה מנכס בבית הדין לעבודה

  27. התערבות של ועדת הערר בשיקול דעתו של השמאי המכריע

  28. תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), תשכ''ו-1966

  29. תקנות שמאי מקרקעין (תכנית בחינות), התשמ''ו-1985

  30. ועדת הערר איננה מתערבת בשומה מכרעת שלאחר תיקון 84

  31. תקנות שמאי מקרקעין (ערר על בחינות), התשס''ב-2002

  32. שמאי קבע כי הפגיעה גרמה לנזק שהינו בגדר "אובדן גמור"

  33. היקף ההתערבות המצומצם ביותר של ועדת הערר בשומה מכרעת

  34. לא די במחלוקות מקצועיות שמאיות, לגיטימיות ככל שתהיינה

  35. טענה כנגד השמאי המכריע, על כי התעלם מאינפורמציה בעיתון

  36. טענת טעות בניתוח המצב התכנוני הקודם על ידי השמאי המכריע

  37. תקנות שמאי מקרקעין (כשירות ממלאי תפקידים), התשס''ג-2002

  38. תקנות שמאי מקרקעין (ועדת פיקוח על הבחינות), התשס''ז -2007

  39. ערר על חוות דעתו של שמאי מכריע ניתן להגיש בשאלה משפטית בלבד

  40. טענות כנגד חוות דעת השמאית, סעיף 198 (ו)3 לחוק התכנון והבניה

  41. בקשה להחלת סעיף 200 לחוק התכנון והבניה על פסיקת השמאי המכריע

  42. כללי שמאי מקרקעין (הכרה בתארים אקדמיים מחוץ לארץ), התשס"ה-2005

  43. ערר על השומה המכרעת של השמאי המכריע, באשר להשבחה שחלה בשווי חלקה

  44. נטען לטעות חשבונאית בביצוע ההיוון והתבקש מינוי שמאי מייעץ או מומחה

  45. תקנות שמאי מקרקעין (סדרי דין בדיון לפני ועדת משמעת), התשס''ה-2005

  46. התנגדות למינוי שמאי משום ששכרו גבוה לעומת השכר שבקשו בעבר שמאים אחרים

  47. השמאית המכרעת הבהירה כי אין תחולה לפטור הקבוע בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה

  48. תקנות שמאי מקרקעין (רישום מתמחים, אימונם ופיקוח על ההתמחות), התשס''ד-2004

  49. מהות התיקון והחלפים שהופיעו בחשבונית המוסך תאמו לאלה העולים מחוות דעת השמאי

  50. נטען כי השמאי המכריע טעה בכך שלא חישב את ההשבחה בגין תוספת שימושים חדשים בתכנית

  51. דחיית טענה כי שווי המקרקעין שנקבע על ידי השמאית המייעצת היה לפי "מלוא שווי הקרקע"

  52. ועדת הערר לא תתערב בקביעת שיעור מקדם שנקבע ע"י שמאי מייעץ או מחלוקת לעניין מדידת שטחים

  53. עתירה לעליון כנגד תיקון לתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ)

  54. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון