סמכות עניינית אכיפת הסכם מכר מקרקעין

הסעד המבוקש הינו אכיפת הסכם מכר זכות במקרקעין.

למי נתונה הסמכות העניינית - לבית משפט השלום או לבית המשפט המחוזי ?

בית המשפט ציין כי כאשר הסעד המבוקש בתביעה שייך כל כולו למישור הזכויות החוזיות שבין הצדדים, ולא לאישור "זכויות במקרקעין" כמובנן בדין הישראלי, אין התביעה נכנסת בגדרן של 'תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין', ואין מניעה עקרונית כי בית משפט שלום ידון בה

ככל שהדיון בסעד ההצהרתי המבוקש פירושו הכרעה בזכויות קנייניות, בית משפט מחוזי הוא המוסמך לדון בתובענה, זאת במובחן מדיון והכרעה שהינה רק במישור זכויותיהם החוזיות של הצדדים, אז בית משפט שלום קונה סמכות עניינית לדון בתובענה.

להלן החלטה בנושא סמכות עניינית אכיפת הסכם מכר מקרקעין:

ה ח ל ט ה

התובעים הגישו תביעה נגד חלק מהנתבעים ולאחר מכן הגישו כתב תביעה מתוקן נגד נתבעים נוספים. על פי האמור בכתב התביעה, הנתבעת 2 היתה הבעלים של מחצית הזכויות בחלקת קרקע בכפר אבו גוש, הידוע כגוש 29536 חלקה 99 (להלן - "המקרקעין"). במסגרת חוזה שנערך ונחתם ביום 12.7.1995, העבירה הנתבעת 2 לנתבע 1 ללא תמורה 3/10 מכלל הזכויות במקרקעין. ביום 9.4.1998 מכר הנתבע 1 לתובעים את זכויותיו במקרקעין שקיבל מהנתבעת 2 (3/10) ואשר במועד ההסכם טרם נרשמו בלשכת רישום מקרקעין. לימים, נעשו במקרקעין עסקאות נוספות שבהן הועברו חלקים מן המקרקעין בין הנתבעים 1, 2, 4, 5, 6 ו-7, בינם לבין עצמם, לרבות 7/10 מהמקרקעין לנתבע 3.
כנטען בכתב הגנה מתוקן מטעם הנתבע 3, ביום 22.5.2001 רכש הנתבע 3 2/10 מהמקרקעין מהנתבע מספר 6 וביום 11.12.2001 רכש הנתבע מספר 3 5/10 מהמקרקעין מבעלי זכויות אחרים שאינם צדדים לסכסוך מושא כתבי הטענות. לטענת הנתבע 3, הוא רכש את החלקים במקרקעין שהיו מוסדרים בתמורה ובהסתמכו בתום לב על הרישום בלשכת רישום המקרקעין.
הנתבעים העלו במסגרת קדמי המשפט הטענה, כי לבית משפט זה אין סמכות לדון בתביעה, הואיל ומדובר באכיפת הסכם למכירת זכות חוזית. מששווי הזכות הנתבעת נמוכה מהתקרה הקבועה בדין, התביעה הינה בתחום סמכותו של בית משפט השלום. לפיכך, עתרו להעברת התביעה לבית משפט השלום.
ביקשתי מהצדדים לסכם בכתב את טענותיהם בסוגיה זו.
בא-כוח התובעים טען, כי המבחן לקביעת הסמכות העניינית הוא מבחן הסעד המבוקש בכתב התביעה ואין משמעות לתיאור התביעה בכותרת כתב התביעה כשאין הוא עולה בקנה אחד עם הסעד הנתבע בגוף התביעה. לדידו, בענייננו, השאלות העומדות להכרעה נובעות ונגזרות מהשאלה המרכזית שהיא אכיפת הסכם בדבר זכויות התובעים במקרקעין ומכאן שהסמכות העניינית נתונה לבית משפט זה. בא-כוח התובעים הוסיף והפנה לפסק הדין בע"א 2643197 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) (להלן - "פס"ד גנז"), שם נקבע כי סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - "חוק המקרקעין"), המסדיר עדיפות הרוכש בעסקאות נוגדות, אינו דורש כי המוכר יהיה - בעת ההתחייבות לעשות עסקה במקרקעין - בעל זכות במקרקעין.
בא-כוח הנתבעים 2, 4 ו- 5 וכן בא-כוח הנתבע 3 טענו, כי הסמכות נתונה לבית משפט השלום מאחר שמדובר בתביעה לאכיפת זכויות חוזיות ולא זכויות קנייניות במקרקעין. לפיכך, במקרה זה הסמכות נקבעת לפי שווי הסעד, ומשזה נמוך מהתקרה הקבועה בדין, יש להורות על העברת התביעה לבית משפט שלום.
לאחר שנתתי דעתי לטענות באי-כוח הצדדים, סבורני כי הדין עם התובעים. אבאר עמדתי:
סעיף 51 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 (להלן - "חוק בתי המשפט"), המסדיר סמכות בית משפט השלום, קובע בסעיף קטן א(3) לאמור:
"תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שענינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין." (ההדגשה אינה במקור).

בהתאם להוראת סעיף 40(1) לחוק בתי המשפט, לבית המשפט המחוזי הסמכות השיורית לדון בכל ענין אזרחי שאינו בסמכותו של בית משפט השלום.
בהתייחס לסיפא הוראת סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט, הלכה פסוקה היא, כי כאשר הסעד המבוקש בתביעה שייך כל כולו למישור הזכויות החוזיות שבין הצדדים, ולא לאישור 'זכויות במקרקעין' כמובנן בדין הישראלי, אין התביעה נכנסת בגדרן של 'תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין', ואין מניעה עקרונית כי בית משפט שלום ידון בה (רע"א 7868/95 יו"ש השקעות במקרקעין נ' עזבון המנוח משה, לא פורסם (1997)). קרי, ככל שהדיון בסעד ההצהרתי המבוקש פירושו הכרעה בזכויות קנייניות, בית משפט מחוזי הוא המוסמך לדון בתובענה, זאת במובחן מדיון והכרעה שהינה רק במישור זכויותיהם החוזיות של הצדדים, אז בית משפט שלום קונה סמכות עניינית לדון בתובענה.
כמו כן, הלכה פסוקה היא, כי הסמכות העניינית לדון בתובענה נקבעת על-פי הסעד המבוקש על-ידי התובע ביום הגשת התביעה. לאמור, שאלת סמכות בית המשפט אינה מוכרעת על-פי בדיקת מהות הסכסוך, אלא על-פי הסעד אותו מבקש התובע בכתב התביעה. לשון אחר, התשתית העובדתית בגדרה נקבעת סמכותו העניינית של בית המשפט מתגבשת על-פי כתבי הטענות (ע"א 8130/01 מחאג'נה נ' אגבריה, לא פורסם
(2003); ע"א 5668/99 חבס נ' חבס, פ"ד נד(4) 337, 345 (2000)).
בענייננו, עיון בכתב התביעה המתוקן מעלה, כי הסעד המבוקש הינו אכיפת הסכם שמהותו מכר זכות במקרקעין, וכלשון התובעים בכתב התביעה המתוקן, בין היתר: "...להעביר על שם התובעים את המימכר כהגדרתו בכתב התביעה (3/10 מהמקרקעין), להצהיר כי כל העיסקאות מכל סוג שהוא שנעשו על ידי הנתבעים או מי מהם והסותרות את הוראות ההסכם הינן בטלות ומבוטלות..." (סעיף 42 לכתב התביעה המתוקן). די בכך כדי להקנות לבית משפט זה הסמכות העניינית לדון בתביעה (ראו גם, ע"א 4796/95 איברהים חסין אלעוברה נ' איברהים עלי אלעוברה, פ"ד נא(2) 669, עמוד 674 מול האותיות ג-ד (1997)).
אוסיף גם זאת, בפס"ד גנז נדרש בית המשפט העליון לשאלת אכיפת הסכם מכר שנחתם בין המערער לבין חברה (נוטריקון חברה בע"מ) שרכשה זכות הבעלות במקרקעין מחברה אחרת (בריטיש וקולוניאל בע"מ) אך עסקה מוקדמת זו לא הסתיימה ברישום, לרבות במועד החתימה על הסכם המכר המאוחר עם המערער. הנשיא (בדימוס) א' ברק נדרש תחילה לסיווג הסכם המכר שנחתם וקבע, כי משנמצא כי החברה (נוטריקון) נטלה על עצמה התחייבות להעביר הבעלות במקרקעין למערער, אף שאינה הבעלים של המקרקעין (בהעדר רישום), הרי שהמערכת הנורמטיבית החלה על הסוגיה שהתעוררה שם הינה ההסדר הקבוע בהוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין 'עסקאות נוגדות' במקרקעין, במובחן מסוגיית המחאת חיובים ועסקאות נוגדות במיטלטלין (שם, עמודים 393-396).
הדגש הושם על מהות ההתחייבות מושא הסכם המכר. דהיינו, ככל שההתחייבות של המוכר הינה להקנות בעלות במקרקעין, נקבע כי יש לסווג העסקה כעסקה במקרקעין (שם, עמוד 396). לאמור, ההכרעה כפופה לבדיקת תוכן חוזה המכר, אשר יהא בו ללמד האם במכירת זכות במקרקעין עסקינן (ראו גם, ע"א 3180/05 ד"ר ריאד נעים זריק נ' עודה ג'רייס, טרם פורסם, 29.4.2007, פסקה 21 לפסק הדין). אז, ברי כי הסמכות העניינית לדון בתובענה הינה של בית המשפט המחוזי.
ובענייננו, זכות הבעלות במקרקעין של הנתבע 1, הגם שטרם נרשמה בלשכת רישום מקרקעין, היא מושא הסכם המכר, אשר אכיפתו נתבקשה כסעד בהליך העיקרי. קרי, במסגרת ההליך העיקרי נדרש בית המשפט לדון ולהכריע בזכויות קנייניות במקרקעין של מי מהצדדים, במובחן מהכרעה שכולה במישור הזכויות החוזיות (זכויות אובליגטוריות). לפיכך, נחה דעתי, כי בית משפט זה קנה סמכות עניינית לדון בתביעה.
לא למותר להוסיף ולציין, כי בשלב זה של בירור התובענה אין זה נהיר האם בנוסף, יהא על בית משפט זה להכריע גם בסוגית 'עסקאות נוגדות' במקרקעין, שכן בעוד התובעים טוענים לזכויותיהם במקרקעין בשיעור של 3/10 מהמקרקעין, אשר נרכשו מהנתבע 1 (סעיף 10 לכתב התביעה המתוקן), הנתבע 3, הנטען להיות בעל העסקה השניה בזמן, טוען כי רכש זכויות במקרקעין בשיעור של 7/10, שלא מזכויות הנתבעים 1 ו-2 במקרקעין, אלא מבעלי זכויות אחרים בחלקה, לרבות הנתבע 6 (סעיף 15 לכתב הגנה מתוקן מטעם הנתבע 3). יחד עם זאת, ככל שתהא טענה, כי זכויות הנתבע 1 במקרקעין שנמכרו לתובעים נמכרו לאחר מכן גם לנתבע 3, הרי שמדובר בסוגיה של 'עסקאות נוגדות' במקרקעין, אשר בית משפט זה מוסמך להכריע בה, כפי שנקבע בהלכה הפסוקה, כאמור לעיל.
העולה מן המקובץ, הבקשה להורות על העברת התביעה לבית משפט שלום - נדחית.

אשר לשתי בקשות נוספות שהגישו התובעים ביום 9.9.2008, הנני להורות כדלקמן:
בש"א 4017/08 (בקשה לתיקון כתב תביעה) - המשיבים (הנתבעים) יגישו תגובתם לבקשה תוך 14 יום. המבקשים (התובעים) יגישו תשובתם תוך 7 ימים נוספים.
בקשה לשמיעת עדות מוקדמת - הנתבעים יגישו תגובתם תוך 7 ימים. התובעים יגישו תשובתם תוך 5 ימים נוספים.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מבחן הסעד

  2. סמכות עניינית ארנונה

  3. סמכות עניינית צו הריסה

  4. סמכות עניינית תוקף גיור

  5. סמכות עניינית הקדש דתי

  6. סמכות עניינית קנסות חניה

  7. סמכות עניינית בערר מס שבח

  8. סמכות עניינית פירוק שיתוף

  9. סמכות עניינית תביעות קטנות

  10. סמכות עניינית התיישנות קנס

  11. סמכות עניינית ביטול פטנט

  12. סמכות עניינית בתביעה רכושית

  13. סמכות עניינית ביטול חוזה מכר

  14. סמכות עניינית בענייני ארנונה

  15. סמכות עניינית בעוולת גניבת עין

  16. דוגמאות העדר סמכות עניינית

  17. הגנת בית מגורים - סמכות עניינית

  18. תשלום דמי ניהול - סמכות עניינית

  19. סמכות עניינית לביטול חוב ארנונה

  20. סמכות עניינית - הסכמים קיבוציים

  21. מבחן הסעד בבית משפט לענייני משפחה

  22. סמכות עניינית בתביעות קניין רוחני

  23. תביעה לחלוקת רכוש - סמכות עניינית

  24. סכסוך בקשר לירושה - סמכות עניינית

  25. בקשה ליישוב סכסוך - סמכות עניינית

  26. חשיפת פרטי גולשים - סמכות עניינית

  27. החזר יציאות והוצאות סמכות עניינית

  28. סמכות עניינית בתביעת גזל סוד מסחרי

  29. סמכות עניינית חזקה ושימוש במקרקעין

  30. סמכות עניינית בתביעת נזיקין של שוטר

  31. הפקעת קרקעות - סמכות עניינית ייחודית

  32. סמכות עניינית אכיפת הסכם מכר מקרקעין

  33. סמכות עניינית בתביעה נגד רשות מקומית

  34. סמכות עניינית לבית משפט לענייני משפחה

  35. סמכות עניינית לבית משפט מחוזי - משפחה

  36. סמכות עניינית בתביעת אינטרנט לא מובהקת

  37. מחיקת התביעה על הסף מחוסר סמכות עניינית

  38. סמכות עניינית בסכסוך משפחתי בעניין כספי

  39. סדרי הקשר בין האב לקטין - סמכות עניינית

  40. קצבה מגרמניה - סמכות עניינית של בית משפט

  41. ההבדל בין תושבות לאזרחות - סמכות עניינית

  42. סעיף 34 לחוק ההוצאה לפועל - סמכות עניינית

  43. סמכות עניינית בעניין מתן הוראות לכונס נכסים

  44. סמכות עניינית בית הדין לעבודה בתביעת לשון הרע

  45. סמכות עניינית בתביעת אישה נגד בעל בפשיטת רגל

  46. סמכות עניינית של בית הדין לעבודה בדיני חברות

  47. סמכות עניינית בית הדין לעבודה – סודות מסחריים

  48. צו מניעה זמני לפני הכרעה בשאלת הסמכות העניינית

  49. מחיקת תביעה מחוסר סמכות עניינית של בית משפט השלום

  50. סמכות עניינית בהחלטה בגין ביטול העיקולים על ידי רשם

  51. ניתן להעלות טענת העדר סמכות עניינית בכל שלב של הדיון

  52. סמכות עניינית: מחיקת השעבוד הרשום על הנכס לטובת הבנק

  53. סמכות עניינית לבית משפט לעניינים מקומיים ביהודה ושומרון

  54. סמכות עניינית לבית הדין לעבודה לשנות פסק הדין המאשר הסכם הפשרה

  55. למי הסמכות העניינית בסכסוך בין חברת ניהול לבין דייר בבית משותף ?

  56. האם הכתרת עילת התביעה כ"עוולת נזיקית" מקנה סמכות עניינית לבית משפט השלום ?

  57. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון