מינוי שמאי לבדיקת גובה הפיצויים בגין הפקעה

המבקשות עתרו לתשלום פיצויים בגין הפקעה, ותמכו את עתירתן בחוות דעת שמאי מקרקעין מומחה, לפיה שווי המקרקעין הינו 140,000 דולר.

במסגרת הדיון שהתקיים הוסכם על מינוי שמאי מטעם בית המשפט.

להלן פסק דין בנושא מינוי שמאי לבדיקת גובה הפיצויים בגין הפקעה:

פסק דין

עניינה של התובענה שלפני, עתירת המבקשות לחיוב המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, בתשלום פיצויים בגין הפקעה.

המבקשות היו הבעלים הרשומים של מקרקעין הידועים כחלקה 128 בגוש 6525 (להלן: "המקרקעין"), המצויים בתחומי העיר הרצליה ושטחם 1,000 מ"ר. המקרקעין מצויים מול קניון שבעת הכוכבים בהרצליה, וגובלים בשדרות שבעת הכוכבים. המקרעין הופקעו מידי המבקשות, בהתאם להודעה שפורסמה כדין בילקוט הפרסומים.

המבקשות עתרו לתשלום פיצויי הפקעה, ותמכו את עתירתן בחוות דעת מומחה, לפיה שווי המקרקעין הינו 140,000 דולר (נספח א' לתובענה).

במענה, שלחה המשיבה תשובה, לפיה היא תהא מוכנה לשלם למבקשות את הסך של 19,684 דולר, נכון ליום 23.8.99, שהוא היום הקובע, כל זאת בהתאם לחוות דעת השמאי מאיר צור מטעמה (נספח ד' לתובענה).

המבקשות לא הסכימו להתספק בסכום המוצע והגישו את התובענה דכאן.
בתחילת הדרך נוהל ההליך לפני חברתי, כב' השופטת הילה גרסטל, ובמסגרת הדיון שהתקיים ביום 10.11.03, הוסכם על מינוי שמאי מטעם בית המשפט, תוך שעו"ד גרנות מטעים, שאם תהא התוצאה כספית בסופה של התובענה דומה לתוצאה בתיק אחר, אזי יעתור להוצאות בסכום גבוה במיוחד.

עוד הוסכם בין הצדדים, כי ניתן יהיה לפנות לשמאי שימונה בשאלות הבהרה, וכן להזמינו לחקירה, אך לא יובאו כעדים השמאים שהכינו את חוות הדעת מטעם הצדדים. עוד הוסכם, שהשמאי ישמע את הצדדים והשמאים מטעמם.

הצדדים הודיעו בהמשך הדרך, כי הסכימו על מינויו של השמאי עדי צביקל ובהתאם להסכמה האמורה, מינתה אותו כב' השופטת גרסטל, כשמאי מטעם בית המשפט. השמאי מטעם בית המשפט הגיש את חוות דעתו (במ/1). מדובר בחוות דעת רצינית ומקיפה, שבמסגרתה הגיע השמאי, לאחר ליבון של טענות הצדדים והשוואתן לנתונים רבים נוספים שהיו לפניו בעסקאות וחוות דעת נוספות, למסקנה, ולפיה שווי הקרקע לצורך תשלום פיצויי הפקעה במועד הקובע, עמד על סך השווה ל- 95,000 דולר.

הסכום שקבע השמאי, עלה לאין שיעור על הסכום שהוצע על ידי המשיבה, ומשכך, עתרה זאת לחקירתו של השמאי בבית המשפט.

במועד שנקבע לשמיעת ראיות, נחקר השמאי בחקירה ארוכה ביותר על ידי עו"ד בראף, ובסיומה ביקשו הצדדים לסכם בכתב ובהתאם לכך, ניתן צו לסיכומים כמבוקש וכמוסכם.

בסיכומיהן, טענו המבקשות כי חרף העובדה שמלכתחילה עתרו לחיוב המשיבה בתשלום הסכום על פי חוות דעת המומחה מטעמן, הרי שהן מסתפקות בסכום שקבע השמאי מטעם בית המשפט, ששוויו 400,425 ש"ח נכון ליום 23.8.99. עוד טענו המבקשות, כי יש לחייב את המשיבה בהוצאות בהן נשאו בפועל ובשכ"ט עו"ד בסכום שלא יפחת מ- 15% משווי הפיצוי.

המשיבה מנגד, סבורה, כי אין לאמץ את חוות דעתו של השמאי מטעם בית המשפט, ולכל היותר, יש להעמיד את השומה על סך של 50,000 דולר, מטעמים שפירטה בהרחבה בסיכומיה. יצויין, כי מדובר בשינוי עמדה של המשיבה, באשר מדובר למעשה בהסכמה לתשלום הסכום בו נרכשו המקרקעין על ידי המבקשות, חמש שנים לערך לפני מועד ההפקעה.

אומר מיד, שבמחלוקת בין הצדדים, דעתי כדעת המבקשות ולטעמי, יש לאמץ את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, כלשונה.

המקרקעין, הינם כזכור חלקה 128, הנמצאת ביחד עם עוד חמש חלקות בחזית קניון שבעת הכוכבים, בסמיכות לשדרות שבעת הכוכבים בהרצליה.
המקרקעין משמשים היום רחבה מרוצפת בחזית הקניון, כעולה מחוות דעתו של השמאי.
מחלוקת דומה למחלוקת נשוא הסכסוך שלפני, נדונה בעניין חלקה 127, הסמוכה למקרקעין, ובעניינה ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בה"פ 588/02 עיריית הרצליה ואח' נ. גטניו נורה ואח' (להלן: "ענין גטניו" או "הלכת גטניו"), מפי כב' השופטת גרסטל.

מדובר בחלקה זהה במהותה, במיקום זהה, והפיצוי שנפסק לגטניו באותו הליך (לאחר מינוי שמאי מכריע), עמד על סך של 95,000 דולר, בדיוק כפי קביעת השמאי הנוכחי.

בפסק דינו, אימץ בית המשפט המחוזי את חוות דעתו של השמאי המכריע, וערעור שהוגש על ידי המשיבה דכאן לבית המשפט העליון, נמחק בהמשך הדרך בהסכמה.
אכן נראה, כי המשיבה, פסחה על שני הסעיפים אגב ניהול התיק הנוכחי.
מחד, ככל הנראה, ביקשה להמתין ולראות כיצד יסתיים ההליך בעניין גטניו, ומנגד, משהסתיים בדרך בה הסתיים, לא נשאה חן בעיניה התוצאה, והיא ביקשה לנהל את ההליך.
לא מצאתי בסיכומי המשיבה, כי נשמט הבסיס מתחת לחוות דעתו של השמאי צביקל.
השמאי פירט, פרט היטב, את הנתונים והגורמים שבהסתמך עליהם קבע את שווי החלקה, הן בהיותה חלקה ממוקמת במקום בעל נגישות טובה ביותר לכל חלקי העיר, בסמוך למחלף המחבר את הרצליה עם כביש 20 (איילון), נתונים שיש בהם כדי להעלות את השווי, והן בהיותה ממוקמת במתחם שיועד לאורך השנים, לייעודים שהעלו את שווי הקרקע.

אין אלה כל הטעמים שהביאו אותו לקביעה כפי שקבע, אך ברור שהמסקנה אליה הגיע, וזאת גם בשים לב למיקום החלקה בסמוך לקניון שבעת הכוכבים, היא מסקנה המעוגנת היטב בנתוני השטח.
המשיבה, למעשה, מנסה למחזר במסגרת ההליך הנוכחי, את הטענות שהעלתה במסגרת ענין גטניו, מיחזור שלטעמי אין לאפשר אותו והוא אינו ראוי, בנסיבות הענין.
אותן חלקות שאליהן ביקשה המשיבה להפנות, חלקות שאשר לשיטתה, יש בהן כדי להצביע על שגיאה של השמאי, אינן דומות למקרקעין, ואין ללמוד מהן, אפילו בריחוק, גזרה שווה.
אני בהחלט מסכים עם ב"כ המבקשות, כי בפסק הדין בענין גטניו, יש גם כדי לחסום במידה מסוימת את המשיבה מפני העלאה נוספת של אותן טענות פעם אחר פעם.

אין זה תקין, בעיקר שעה שמדובר ברשות ציבורית, שטענות שהועלו על ידה ונדחו על ידי בית המשפט בהליך אחד, קל וחומר, שעה שהיא חזרה בה מערעור שהוגש על אותן קביעות, יהוו בסיס להליך מחודש.
מדובר כאמור, ב"חלקה אחות", הצמודה לחלקה שבמחלוקת ובשמאות שנקבעה על ידי שמאי שונה בתכלית, בסכום זהה לשמאות בעניין גטניו, ואני בהחלט סבור, שהמשיבה מנועה מלמחזר את טענותיה.

טוענת עו"ד בראף בסיכומיה, שאין להשוות בין הסיטואציה בעניין גטניו לבין הסיטואציה בתיק הנוכחי, שהרי בעניין גטניו, הסכימו הצדדים מראש לקבל את חוות דעת השמאי מטעם בית המשפט, תוך שהם זונחים את חוות הדעת של המומחים מטעמם.
פסק דינה של כב' השופטת גרסל, עסק בעיקר בשאלה מדוע אין להתערב בקביעת השמאי באותן נסיבות, שעה שהוסכם על היות חוות דעת השמאי מכרעת.
אכן, באותו עניין נקבע שחוות דעת השמאי מכרעת, אך כפי שכבר ציינתי, מדובר בסופו של דבר ברשות ציבורית, בקביעה של בית משפט, שעסקה בחלקה זהה וצמודה, ועקרון השוויון, מחייב לטעמי, את דחיית הטענות גם אם הפעם הזאת, לא נקבע מנגנון כפי זה שנקבע בעניין גטניו.

מעבר לכך, בית המשפט התייחס בעניין גטניו, גם לטענות לגופם של דברים, ואף אם בסופו של דבר, מצא טעמים נוספים לדחות את טענות המשיבה, הרי שבהחלט עיגן את קביעותיו גם בממצאים לגופם של דברים, בהתייחס בדיוק לטענות שנטענו בהליך הנוכחי.

טענה נוספת בפי המשיבה, עוסקת בעובדה שהשמאי קבע טווח סכומים ובסופו של יום פסק שרירותית, לשיטתה, על נקודת האמצע בתוך אותו טווח. אינני מוצא כל פגם בקביעתו של השמאי צביקל, שקבע טווח סכומים אפשרי, בין 80,000 דולר לבין 110,000 דולר, ובסופו של דבר, מצא לנכון להניח את האצבע על נקודת אמצע, כמשקפת נכונה הן את התוצאה ההגיונית והן את עקרון השוויון, בהתייחס לחוות דעתו של השמאי תענך, שהיוותה את הבסיס לקביעה בעניין גטניו.
בנוסף, אני מסכים עם עו"ד גרנות, כי גם אם בסופו של דבר לא הכפיפו הצדדים את עצמם לקביעת השמאי מטעם בית המשפט, בצורה כה ברורה כפי שהיה בעניין גטניו, הרי שעדיין לשמאי מטעם בית המשפט ולחוות הדעת היוצאת מתחת ידו, מעמד מיוחד ושונה ממעמד של שמאי "מטעם".
אינני מסכים עם טענת המשיבה, כי השמאי נמנע מלבדוק את הייעוד המתוכנן של המקרקעין.
ראשית, השמאי ציין מפורשות, שלקח בחשבון את דבר הקמת הקניון, מאחר ועל פי תוכנית האב של האזור, המתחם יועד גם לשימושים מסחריים.
מעבר לכך, השמאי התייחס לנושא פעם נוספת, בעמוד 9 לחוות דעתו, כמו גם בחקירה נגדית, שם קבע מפורשות, כי שווי השצ"פ גבוה משמעותית משוויה של קרקע חקלאית.

השמאי אף הוסיף ובחן את העסקה, בשים לב לעסקאות נוספות שבוצעו באותו מתחם, ואף נמנע מלקחת בחשבון עסקאות במתחמים סמוכים שבהם המחירים גבוהים משמעותית מזה שהיווה את הבסיס לחוות דעתו. הסכום שקבע בסופו של דבר, מהווה לטעמי, איזון נכון בין הסכומים משני קצוות הקשת, כפי שהוצגו לפניו, וזאת במיוחד בשים לב לעובדה, שלפחות לגבי אחת מהעסקאות, מדובר היה בפיסת קרקע חלקית עם שווי נמוך במיוחד (ראה עמ' 13 לפרוטוקול).

בהמשך, משהוצג לשמאי מגרש שעל פי הנטען, נקבע הבסיס לעסקה ביחס אליו על 28 דולר למ"ר, הרי שהשמאי העיד מפורשות כי מדובר בעסקה בלתי סבירה, ואני נוטה להסכים איתו, וזאת אם בוחנים אותה ביחס לנתונים שהציג באשר לעסקאות אחרות, בחלקות סמוכות.

השמאי לא שלל את טענת המשיבה, כי עסקאות במה שמכונה "מתחם הבאסה" אכן נעו בין הסכומים של 25-40 דולר, אך הוא אבחן בין מתחם זה לבין המקרקעין, והסביר על שום מה ולמה, קבע את שקבע (ראה עמ' 16, משורה 15 ואילך).
השמאי אף הצביע על חלקה נוספת, במסגרתה, שולמו פיצויי הפקעה, לפי 77.8 דולר למ"ר, סכום הקרוב הרבה יותר לקביעתו שלו, מאשר לטענות המשיבה (עמ' 17, פרק ז' לחוות הדעת).
סיכומם של דברים הוא, שהשמאי מטעם בית המשפט, איבחן בין המקרקעין כמו גם החלקה נשוא הלכת גטניו, לבין החלקות שהוצגו על ידי המשיבה לאורך הדיון, כשהמקרקעין והחלקה הנוספת, בנבדל מיתר החלקות באזור הבאסה, קרובים, שלא לומר גובלים, בשדרות שבעת הכוכבים. מדובר בחלקה שעברה פרצלציה, וכל הנתונים הללו, מעלים את הציפיה לשינוי ייעוד מסחרי ואת הפוטנציאל של החלקה, ומכאן גם את השווי של המקרקעין.
התקשיתי להבין, כיצד זה נאחזה לפתע המשיבה בסיכומיה, בסכום בו נרכשה החלקה, 50,000 דולר, והציעה אותו כסכום הפיצוי, שעה שחוות דעת השמאי מטעמה, דיברה על סכום נמוך משמעותית.
לא מצאתי הסבר לשינוי עמדה זו של המשיבה, ולמען האמת הוא נראה לי תמוה למדי.

בצדק מפנה עו"ד גרנות, בסיכומי התשובה, לדבריו של השמאי מטעם בית המשפט, בעמ' 17 לפרוטוקול לכל אורכו, שם הסביר, דבר דבור על אופניו, את הבסיס, הן לקביעה הפוזיטיבית והן לאבחון מחלקות שכנות.
לאור כל האמור לעיל, ניתן בזה פסק דין הצהרתי, לפיו על המשיבה לשלם למבקשות את פיצויי ההפקעה בהתאם לקביעתו של השמאי צביקל, דהיינו, בסך של 400,425 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 23.8.99 ועד לתשלום המלא בפועל.

המשיבה תשלם למבקשות את עלות שכר השמאי מטעם בית המשפט, את עלות שכר השמאי מטעמן, וכן את אגרת המשפט, כשלכל הסכומים הללו, יתווספו הפרשי הצמדה וריבית, מיום הוצאתם ועד להחזר המלא בפועל, וכן תשלם למבקשות, שכ"ט עו"ד בסך של 70,000 ש"ח בצירוף מע"מ כחוק, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית חוקית, מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול צו הפקעות

  2. אי מימוש ההפקעה

  3. טעות בהפקעת קרקע

  4. הפקעה לצרכי כביש

  5. גובה פיצויי הפקעה

  6. הפקעת קרקע בשטחים

  7. עתירה לביטול הפקעה

  8. הפקעת קרקעות בטייבה

  9. ערעור על ביטול הפקעה

  10. קרקע חלופית עקב הפקעה

  11. ריבית על פיצויי הפקעה

  12. ביטול הפקעה שלא מומשה

  13. הפקעה לפי פקודת הדרכים

  14. הפקעה לצורך הקמת חניון

  15. רכישת זכויות חכירה שפקעו

  16. הנחה - זיכוי מס על הפקעה

  17. פיצוי לדייר מוגן על הפקעה

  18. הפקעת זכות שכירות במקרקעין

  19. הסכם פיצויים על הפקעת קרקע

  20. הפקעת חלק מן המקרקעין ברחובות

  21. ביטול הפקעה ע''י ועדה מקומית

  22. דיני הפקעת קרקעות - עורך דין

  23. עתירה לבג''צ לביטול הפקעת מקרקעין

  24. תביעת פינוי עקב הפקעה לצורכי ציבור

  25. פיצויים לפי חוק הפקעה לצורכי ציבור

  26. כמה פיצויים מקבלים על הפקעת מקרקעין

  27. השבת מקרקעין בשל אי מימוש מטרת ההפקעה

  28. פיצוי על הפקעת נכס בשכירות לאחר פינוי

  29. מינוי שמאי לבדיקת גובה הפיצויים בגין הפקעה

  30. עתירה בפני האגודה להורות על ביטול הפקעת מגרש

  31. פקעת קרקעות במושב - זכויות חברי מושב לפיצויים

  32. הפקעת קרקע לצורך היתר לבניית מבנה מועדון קהילתי

  33. עתירה כי יוצהר שבטלה מטרת הפקעת מקרקעין לצורכי ציבור

  34. לאחר 25 שנים מההפקעה רשאית הרשות המפקיעה להשתמש בקרקע

  35. פיצויים בגין הפקעת מקרקעין לצורך הקמת פרויקט נתב"ג 2000

  36. פיצויים בשל הפקעת נכס מקרקעין המהווה חלק (כ-40%) מהחלקה

  37. פיצויי הפקעה בשיעור של 120% מהסכום שנקבע לשווי המקרקעין

  38. תקנות הזרעים (גידול פקעות סייפן ומכירתן), תשל''ג-1972

  39. הפקעת קרקע לצורכי ציבור מכוח הוראת סעיף 8 לפקודת הקרקעות

  40. ירידת ערך כתוצאה מאישור תכנית גדולה יותר כיוון שבוודאות תהיה הפקעה

  41. הפקעה: טענה כי בשנת 1927 פורסמה הודעה בעיתון הרישמי של ממשלת פלסטינה

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון