מימוש אופציה בחוזה שכירות בעל פה

הסכם השכירות נערך לתקופה של שנה, מיום 1.2.99 ועד ליום 31.3.00. על פי הסכם השכירות ניתנה לנתבעת אופציה להאריך את תקופת השכירות עד ליום 31.3.04.

לא הייתה מחלוקת כי בתום שנת השכירות הראשונה לא נערך מסמך כתוב כלשהו בין הצדדים ואין מחלוקת כי הנתבעת המשיכה להחזיק במושכר גם בתום אותה שנה ועד ליום 31.7.02.

התובעים טוענים כי בפועל מומשה אופציית הארכת הסכם השכירות ולכן הם תובעים תשלום דמי השכירות והארנונה עד לתום תקופת השכירות.

להלן פסק דין בנושא מימוש אופציה בחוזה שכירות בעל פה:

פסק דין

מבוא ותמצית המחלוקת
1.     התובעים בעליהם של מבנה תעשיה הנמצא ברח' קרן היסוד 1 בקרית אתא והידוע כחלקה 25 בגוש 11599 (להלן-"המושכר") התקשרו ביום 31.1.99 בהסכם שכירות עם הנתבעת מס' 1 (להלן-"הנתבעת") כשהנתבע מס' 2 (להלן-"הנתבע") ערב לכל התחייבויות הנתבעת.

2.     הסכם השכירות נערך לתקופה של שנה, מיום 1.2.99 ועד ליום 31.3.00. על פי הסכם השכירות ניתנה לנתבעת אופציה להאריך את תקופת השכירות עד ליום 31.3.04.

3.     אין מחלוקת כי בתום שנת השכירות הראשונה לא נערך מסמך כתוב כלשהו בין הצדדים ואין מחלוקת כי הנתבעת המשיכה להחזיק במושכר גם בתום אותה שנה ועד ליום 31.7.02.

4.     התובעים טוענים כי בפועל מומשה אופציית הארכת הסכם השכירות ולכן הם תובעים תשלום דמי השכירות והארנונה עד לתום תקופת השכירות. מאחר ומיום 1.10.03 הושכר המושכר לאחר דורשים התובעים לגבי אותה תקופה רק את ההפרש שבין דמי השכירות שהיתה צריכה לשלם הנתבעת ובין מה שנתקבל בפועל מאותו שוכר ובסה"כ סכום התביעה הועמד על 65,197 ש"ח.

5.     הנתבעים טוענים כי לא מומשה תקופת האופציה ובמיוחד לאור העובדה כי לא נתקיימו התנאים המוסכמים למימושה- הודעה בכתב והארכת תוקף הבטוחות. את ההסבר להימצאותה במושכר לאחר שחלפה שנת השכירות הראשונה מסבירה הנתבעת ב"הבנות בע"פ" אליהן הגיעה עם התובעים שהתירו לה להישאר במושכר לפרק זמן בלתי קצוב. הנתבע העלה טענה ספציפית נוספת לפיה תוקף ערבותו פג בתום שנת השכירות.

6.     בנסיבות אלו יש לברר האם מומשה האופציה להארכת תקופת השכירות או שמא נערך הסכם בע"פ המתיר לנתבעת להישאר במושכר אך ללא התחייבות ל-4 שנות שכירות מלאות. במידה והוארכה תקופת האופציה יש לברר מהו הסכום לו זכאים התובעים.

7.     משנקבע התיק לשמיעת הראיות, מטעם התובעים העיד מר יהושע דים ומטעם הנתבעים הנתבע מר שלמה מלכה ובעקבות כך התעוררה שאלה נוספת והיא מה משמעות אי התייצבות התובעים לעדות. לאחר תום שמיעת העדויות הצדדים סיכמו טיעוניהם בכתב.

דיון
האם מומשה אופציית הארכת תקופת השכירות
8.     הסכם השכירות (ת/2) נערך למשך שנה אחת, מיום 1.2.99 ועד ליום 31.3.00. על פי סעיף 4.2 להסכם הגדירו הצדדים כך את תנאי האופציה "בתום תקופת השכירות יהא השוכר רשאי להאריך את תקופת השכירות בארבע שנים נוספות, היינו עד ליום 31.3.04 (להלן-"האופציה") וזאת בתנאי שימלא את תנאי החוזה, שימסור על כך הודעה בכתב למשכיר עד ליום 31.1.99 ויאריך את תוקפן של הבטוחות...".

9.     נוסחו של סעיף 4.2 ברור ולהבנתו אין צורך בשימוש בתורת הפרשנות, הארכת האופציה הינה לתקופה אחת כוללת נוספת של 4 שנים, אך לשם קיום אותה הארכה חייבים להתקיים שלושה תנאים, מילוי תנאי החוזה עד למועד ההארכה, הודעה בכתב שיש למוסרה לתובעים עד ליום 31.1.99 והארכת תוקף הבטוחות.

10.     התנאי השני, הודעה בכתב עד ליום 31.1.99 לא התקיים. די בכך כדי לקבוע כי הנתבעת לא ביקשה לממש את זכותה על פי ההסכם ולכן הישארותה במושכר לא היתה מכח סעיף 4.2 להסכם.

11.     לו רצו התובעים לראות בנתבעת כשוכרת ל-4 שנים מלאות נוספות, היה עליהם לדאוג ולהסדיר הנושא באמצעות מסמך בכתב, בהתאם לתנאים המוסכמים בין שני הצדדים. הדבר בולט גם לאור עדותו של מר דים- העד היחידי מצד התובעים כמתואר בעמ' 6:
"ש.     מה צריך לעשות שנגמר החוזה
ת.     לפנות המושכר
ש.     פינה
ת.     לא
ש.     למי פנית
ת.     לשלומי שאלתי מה קורה הוא אמר שהוא רוצה להמשיך
ש.     עד מתי
ת.     לא אמר עד מתי, אמר שהוא רוצה להמשיך
ש.     עד מתי
ת.     הוא אמר שהוא רוצה להמשיך
ש.     עד מתי
ת.     הוא אמר שהוא רוצה להמשיך ולא אמר עד מתי".

במילים אחרות העד מר דים, נציג התובעים מעיד למעשה כי לא היה מפגש רצונות באשר להארכת תקופת השכירות למשך 4 שנים.      



מהו מקור הזכויות להמשך החזקת הנתבעת במושכר לאחר 31.3.00
12.     אין מחלוקת כי למרות שלא נמסרה הודעה על מימוש האופציה המשיכה הנתבעת להחזיק במושכר ולשלם את דמי השכירות כאילו קיים הסכם בין שני הצדדים, גם התובעים לא מחו על הימצאותה של הנתבעת במושכר והם קבלו ממנה את דמי השכירות ללא כל טענה, דרישה או מחאה.

13.     בהתנהגותם יצרו למעשה הצדדים הסכם חדש שלכאורה תוכנו היה יכול להיות כגרסת התובעים, הסכמה מכח התנהגות כי האופציה מוארכת ל-4 שנים למרות דרישת ההודעה בכתב, או כגרסת הנתבעים הסכמה בע"פ להארכת הסכם השכירות לתקופה בלתי קצובה.

14.     על מנת לברר תוכנו של ההסכם (או ההבנות כפי שהוגדר הנושא בכתב ההגנה) חשוב היה לשמוע את עדות שני הצדדים לאותו סיכום בע"פ, הנתבע מר שלמה מלכה מצד אחד והתובע מר שלמה סמלר מצד שני שכן על פי סעיף 5 לנ/1 תצהירו של הנתבע, הצהיר הנתבע כי "הוסכם ביני לבין מר שלמה סמלר כי אוכל לעשות שימוש במושכר לכל פרק זמן שארצה". במשפט נשמעה גרסתו של הנתבע בלבד, גרסה שלא נסתרה ע"י התובע מר שלמה סמלר שבחר שלא להתייצב ולהעמיד גרסתו במבחן החקירה הנגדית מעל דוכן העדים ולא מצאתי כל פגם במהימנותו של מלכה ניתן לקבוע כי זו הגרסה העובדתית היחידה שהוכחה.

15.     יצוין כי לא ניתן הסבר עניני לאי התייצבותו של מר שלמה סמלר לעדות, שנשאל על כך העד מר דים הוא לא השיב תשובה ברורה, אך מתשובתו כמתואר בעמ' 3 לפיה מר סמלר "הוא לא אדיוט שלא מבין יש לו 40 נכסים והוא מבין על מה הוא חותם", הייתי מצפה כי בעל הנכסים יתייצב לעדות בבית המשפט להוכיח תביעתו. לכל המאוחר בעת שקבלו התובעים לידיהם את תצהירו של הנתבע והבינו כי בסעיף 5 לאותו תצהיר מיוחס סיכום ישיר שנעשה לכאורה עם מר סמלר, חובה היה עליהם לבקש להזים את האמור בסעיף 5 בדרך של עדות ישירה מצידו של התובע מר שלמה סמלר. משלא עשו כן נותרה גרסת ההגנה ללא מענה ומיותר להזכיר כי נטל ההוכחה מוטל על התובעים מלכתחילה ובנטל זה לא עמדו התובעים. תביעת התובעים מסתמכת על גרסה המנוגדת לתוכנו של ההסכם בכתב שבין הצדדים, משרצו התובעים להכשיר העדרה של הודעה בכתב למימוש האופציה בדרך של תיאור בע"פ של עובדות או אירועים הגוברים לכאורה על תוכנו של המסמך הכתוב, חובה היה עליהם להביא לעדות את כל המעורבים באותם שיחות ומפגשים שנעשו סמוך לפני תום תקופת השכירות.

16.     משלא הוכיחו התובעים את תביעתם דין תביעתם להדחות.

17.     בטרם סיום אבהיר כי גם בשאלת גובה הנזק לא הביאו התובעים ראיות כלל. גם אם היה נקבע כי הנתבעת פינתה את המושכר 20 חודש לפני המועד המוסכם, היה על התובעים לנסות ולהקטין נזקיהם בדרך של השכרת המושכר לאחר. העד מר דים לא זכר פרטים באשר לפעולות שביצעה התובעת בנושא זה, הוא לא הציג אסמכתא כלשהי להוכחת נזק ובכלל זה לא הוצג חוזה השכירות עם הדייר אחר, חוזה שלפי תוכן כתב התביעה אין מחלוקת כי הוא נמצא בידי התובעים.

סיכום
18.     לאור האמור לעיל הנני דוחה את התביעה ומחייב את התובעים ביחד ולחוד לשלם לנתבעים שכר טרחת עו"ד בשיעור של 7,000 ש"ח בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם שכירות נגריה

  2. הסכם שכירות חופשית

  3. הסכם שכירות לחודשיים

  4. הסכם מכירת חלק מעסק

  5. חוזה שכירות עם עמידר

  6. עורך דין הסכם שכירות

  7. עורך דין הסכם שכירות

  8. הסכם שכירות תחנת דלק

  9. סיום חוזה שכירות דירה

  10. הסכם שכירות מעון ילדים

  11. מסמך הבנות להסכם מכירה

  12. חוזה שכירות מוגנת מחסן

  13. חוזה שכירות מבנה מסחרי

  14. צו מניעה נגד הסכם שכירות

  15. חוזה שכירות אולם אירועים

  16. הסכם שכירות בניין משרדים

  17. סעיף בלעדיות בחוזה שכירות

  18. פיצוי על הפרת חוזה שכירות

  19. חוזה שכירות סעיף פינוי מוקדם

  20. עיכוב חתימה על הסכם השכירות

  21. חתימה על ערבות בהסכם שכירות

  22. הפרת הסכם מכירת קרקע חקלאית

  23. אישור פתיחת עסק בחוזה שכירות

  24. הארכת הסכם שכירות על פי נוהג

  25. נכס מסחרי - הפרת חוזה שכירות

  26. חתימה על הסכם שכירות לפני קניה

  27. תביעה בגין הפרת הסכם מכירת חנות

  28. פינוי דייר בהסכם שכירות מוגנת

  29. זכות סירוב ראשונה בחוזה שכירות

  30. יעוץ לפני חתימה על חוזה שכירות

  31. הארכת הסכם שכירות מעת לעת בעל פה

  32. הסכם שכירות קרקע למטרות חקלאיות

  33. חוזה שכירות במבנה ללא היתר בניה

  34. מימוש אופציה בחוזה שכירות בעל פה

  35. הסכם שכירות לאחסון תכולת דירה במכולה

  36. חוזה שכירות עם בעל דירה שגר בחו''ל

  37. פיצוי על סיום חוזה שכירות לפני הזמן

  38. הסכם המחאת זכויות בהתאם להסכם השכירות

  39. סעיף זכות סירוב ראשונה בחוזה שכירות

  40. בדיקות בעירייה ביחס לנכס וחוזה שכירות

  41. ערבים לחוזה שכירות כתנאי לביטול חוזה

  42. סירוב לממש את תקופת האופציה בחוזה שכירות

  43. חובת חוזה שכירות בשפת אם בדיור הציבורי

  44. נטל הראיה להפרת תנאי הסכם שכירות מוגנת

  45. האם הסכם השכירות השני נחתם בטרם נחתם הסכם המכר ?

  46. טענה להפרץ הסכם השכירות במסירת המחאות מחשבון סגור

  47. תקופת ההתקשרות הוארכה בהתאם להסכם השכירות ובהתאם לנספחים

  48. הסעדים הלגיטימיים של משכיר שעה שהשוכר מפר את הסכם השכירות ?

  49. נטען כי הסכם השכירות הופסק בהסכמה נוכח קשיים כלכליים אליהם נקלעו

  50. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון