התערבות ועדת ערר בהחלטת שמאי מכריע

האם יכולה ועדת ערר להתערב בהכרעת השמאי המכריע ?

בית המשפט ציין כי בתי המשפט אינם נוטים להתערב בחוות דעת של שמאי מכריע, ללא סיבה טובה. סיבה טובה יכולה להיות פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע.

להלן פסק דין בנושא התערבות ועדת ערר בהחלטת שמאי מכריע:

פסק דין

א.     מהות העתירה

זה ערעור של הועדה המקומית לתכנון ולבניה על החלטת ועדת הערר של מחוז המרכז (תיק ערר 303/05) שאימצה את הכרעתו של שמאי המקרקעין מר ארז כהן אשר מונה כשמאי מכריע .
המערערת מציינת בפתיח לערר כי הוא מוגש בגין "קביעה משפטית אחת בלבד של השמאי המכריע בשומה אשר כאמור לעיל אומצה ע"י ועדת הערר והיא, כי שווי קרקע "במצב חדש" ביעוד לדרך - אפס".

ב.     עובדות רלבנטיות

המשיב מס. 2 הגיש תביעת פיצויים בגין מתן תוקף לתוכנית פת/2005א (להלן:"התוכנית הפוגעת") אשר יעדה לדרך את חלקות 45, 47 ו - 89 בגוש 6358 אשר המשיב הוא בעל זכות חכירה בהן (להלן:"הנכס").
השמאי המכריע קבע כי שווי החלקות ביעוד שנקבע בתוכנית הפוגעת לדרך, - הינו אפס.
לאור מסקנה זו הוא קבע כי שווי ירידת ערך הנכס הוא השווי של הנכס לפני מתן תוקף לתוכנית הפוגעת, כלומר 386,016 דולר נכון לתאריך 12.10.1995.

במאמר מוסגר אציין, כי למרות היות המערער כבן 90 שנה, טרם שולם לו, כפי שנמסר לבית המשפט, מאומה ע"ח סכום שאינו שנוי במחלוקת.

המערערת ערערה בפני ועדת הערר כנגד סוגיה אחת בהכרעת השמאי המכריע, והיא הקביעה ששווי מקרקעין ביעוד דרך הינו אפס.

ועדת הערר החליטה, שאין מקום להתערבות בהכרעת השמאי המכריע, וגם מצאה כי לגופו של עניין הכרעה זו נכונה.

מכאן ערעור זה.


ג.     הפלוגתא בין הצדדים

בין הצדדים פלוגתא אחת בלבד והיא - האם יכולה ועדת ערר להתערב בהכרעת השמאי המכריע לגבי הקביעה ששווי הדרך הוא אפס.

ד.     נוסח החלטת ועדת הערר

"לדעת ועדת הערר אין בפנינו מקרה המצדיק התערבות, הן בשל העובדה כי מדובר במחלוקת שמאית ממש והן לגופו של עניין. העובדה כשלעצמה, כי קיימים פסקי דין שונים בעניין זה מעידה על כך כי ניתן לאחוז בדעה זו או אחרת שהן במתחם הלגיטימיות. בחירתו של השמאי המכריע בתוצאה לגיטימית זו או אחרת, לפי מיטב שיקול דעתו ותוך שהוא מנמק היטב את עמדתו, היא מחייבת ואין טעם ראוי לקבוע כי היה עליו להעדיף דווקא עמדה אחרת. לטעמנו אין לגזור מן הפסיקה בענין עוביד מסקנה או הלכה כאילו מדובר בקביעה משפטית עקרונית אשר צריכה לחול בכל המקרים, בכל המקומות ובכל מצב עובדתי של נסיבות.
בעניננו המחלוקת מצויה בגדר : "חילוקי דעות שמאיים לגיטימיים" שאין מקום לדון בהם בערכאה זו. העוררת אינה טוענת לכל ליקוי או פגם חמור כנגד החלטת השמאי המכריע ואף אינה מעלה כל טענה חדשה שלא היתה נמצאת בפניו של השמאי המכריע כשנתן הכרעתו בענין. כל שעושה העוררת היא לטעון שוב הטענות והנתונים שעמדו בפני השמאי המכריע, בניסיון לשנות את הכרעתו של השמאי המכריע ע"י ועדת הערר". (עמ. 4 שם).

ובהמשך:

"לטעמנו ברור שלא ניתן לטעון שהלכה פסוקה היא כי שוויה של דרך אינו O. לדעת ועדת הערר הערכת שווי של דרך אינו עניין לקביעת שיפוטית בדרך של הלכה מחייבת אלא הוא עניין שמאי, אותו יש לבחון בכל מקרה לגופו של עניין בהתאם לנסיבות, לנתונים הפיסיים והתכנוניים, לאפשרות להשתמש בפועל באופן יעיל במקרקעין, לפרק הזמן הריאלי למימוש התכנית, ונתונים נוספים אותם יכול לשקול השמאי. אין לקבוע מראש שווי אפס כמו שאין לקבוע מראש שווי של אחוז קבוע כלשהוא מערך של מגורים".

מה ניתן ללמוד מהאמור לעיל:

ניתן ללמוד כי ועדת הערר נתנה נימוק כפול לאי התערבותה:

האחד - המדובר במחלוקת שמאית לגיטימית, ואם בחר השמאי ללכת באחת הדרכים במחלוקת זו, לעניין הערכת דרך, - אין בכך כדי לפסול את חוה"ד מטעמו או כדי לגרום להתערבות ועדת הערר בהחלטה.

השני - הועדה בוחנת גם לגופו של עניין את מכלול נימוקי הקביעה של השמאי המכריע;
במילים אחרות - למרות קביעתה שאין להתערב בנושאים שמאיים, היא כן בחנה את מכלול הנימוקים השמאיים לפיהם נערכה קביעת השמאי, והקדימה מסקנה לפירוט בקובעה:

"את קביעתו זו מבסס השמאי המכריע בהנמקה ארוכה ומפורטת, תוך ניתוח פסקי הדין באופן מעמיק, ותוך הבעת עמדה שמאית. לטעמנו עשה השמאי המכריע עבודה יסודית ומעמיקה ואין כל עילה להתערב בקביעותיו. "

מכאן ש"הלבוש" הנורמטיבי בו הולבשה העתירה, האם ועדת ערר רשאית להתערב בנימוקי שמאי מכריע אם לאו, הינו רק חלק מהתנהלות הועדה, אשר בפועל בחנה גם בחנה את נימוקי השמאי.

ניתן היה להסתפק רק בנימוק זה כדי לדחות את העתירה כבר עתה, ברם לצורך שלימות התמונה נתייחס הן לרקע שגרם להעלאת סוגיה זו לדיון, ולניתוח מה הנחה בפועל את השמאי.

נקודת המוצא היא, כי בנסיבות מקרה זה אין מקום לקבוע הלכה האם מוסמכת ועדת ערר להתערב בחו"ד שמאי מכריע ובאיזה חלקים ממנה.


ה.     גדר המחלוקת

המחלוקת נבעה, למעשה, משני פסקי-דין שעמדו בפני השמאי ואשר נתנו ע"י שני בתי משפט מחוזיים.

פס"ד אחד הוא ת.א. (ת"א) 165/97 גדעון פרלמן נ' הוועדה המקומית לתו"ב רעננה ואח' (לא פורסם) שם קבע השופט מ' טלגם ז"ל , לאחר שמיעת ראיות וניתוחן, - כי שווי קרקע לדרך הוא אפס.

(לתוצאה דומה הגיע גם ביהמ"ש ב-ת.א ( י-ם) 882/94 יוסף המעדי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח' (לא פורסם ,צורף; ר' לעניין זה ברוח דומה גם השמאי ירמיהו אלוני, "שמאות מקרקעין בישראל", עמ. 547).

פס"ד אחר הוא ת.א.( נצ') 1175/00 סעיד סלימאן עוביד נ' מע"צ (לא פורסם) שם קבעה השופטת ג' (דה-ליאו) לוי , בהסתמכות על עדויות שמאים שהעידו בפניה כי שווי קרקע לדרך שווה ל - 10% משווי קרקע למגורים.

פרופ נמדר בספרו, "פגיעה במקרקעין" (הוצ. חושן למשפט ת"א 2002, בעמ. 234-233) מצדד בגישה של פס"ד עוביד; עמדה כזו ניתן ללמוד גם מדברי פרופ ד' לוינסון, "פגיעה במקרקעין ע"י רשויות התכנון" (הוצ. המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואי ע"ש סאקר, תשנה - 1994 בעמ. 245).

אילו ברפואה עסקינן, ניתן היה אולי לאמר כי המדובר בשתי אסכולות, שעמדתן שונה.

מאחר ולא ברפואה עסקינן אלא במקרקעין, נראה כי הכא ניתן לדבר על כך שיש:
חסידי הנוהג השמאי (אם קיים) להעניק לדרך 10% מערך קרקע למגורים, וייתכן שגישה זו תהיה נהוגה גם כשמדובר בקרקע חקלאית?! (אם כי במקרה הנוכחי שמאי הועדה טען כי יש להעריך 10% משווי קרקע חקלאית (סעיף 8.9 לשומת מר כהן נספח א');
ויש כאלה שמגיעים בסופו של תהליך למתן מתן אפס אחוזים לדרך; הם עושים זאת לא על סמך אידיאולוגיה וקביעה נורמטיבית מראש, אלא, תוך ניתוח המשמעות הכלכלית האפקטיבית של הסיטואציה, שמן הסתם גורמת לכך כי בימינו לא יהיה מצב של מוכר מרצון וקונה מרצון לגבי דרך, ומכאן נגזר ערכה הכלכלי.


ו.     החלטת וועדת הערר

לפני שנתייחס להחלטת ועדת הערר, נבדוק את הבסיס להחלטתה, והוא החלטת השמאי המכריע מר ארז כהן.
מר כהן התייחס לשניים לפני קביעתו:
הוא בחן את מיקומה של הדרך ואת מי היא תשרת;
הוא בחן את עניין מתן 10% משווי הקרקע כערך לדרך וקבע כי:"אומדן שווי זה אכן מקובל על שמאים רבים אך אינו יכול להיות מוסבר מבחינה שמאית". במילים אחרות - מר כהן בדעה כי יש לבדוק כל מקרה לנסיבותיו. ע"כ אוסיף ואומר כי אם מבחינה מספרית עשוי להיות אחוז שמאים גבוה שיקבע דווקא אפס אחוזי ערך לדרך, - דבר זה נובע ממהותה של הזכות הקניינית.

לאחר שהוא בדק את עקרונות השמאות לגבי המקרקעין אותן נדרש לשום, פנה מר כהן לבחינת פסקי-הדין על-מנת לברר אם שם יש קביעה אופרטיבית שיכולה להנחות אותו איך לבצע את השומה.
כשהוא מגיע למסקנה כי בפסיקה התגלו למעשה שתי גישות, הוא בוחר באחת מהן, שמתאימה גם לעמדתו השמאית בדבר קביעת ערך לדרך.

פתחתי בסקירה קצרה על דרך עבודתו של השמאי, כי דרך זו בחנה גם ועדת הערר, והיא היתה מקובלת עליה, ולכן לא התערבה (אחת הסיבות, וזו סיבה מספיקה) ;דרך זו בוחן גם בית המשפט.

בנוסף לשני נימוקי אי ההתערבות, ציינה ועדת הערר כי העוררת אינה מנמקת מדוע טעה השמאי המכריע, ואף אינה מראה פגם מהותי שנפל בחוות דעתו. (עמ. 5).

לעמדת הועדה, הגישה הדוגלת במתן ערך אכסיומטי כמעט, אינה נכונה ויש לבדוק כל מקרה לגופו, כשהמסקנה העולה מבדיקה זו הינה אכן חו"ד שמאית.
בהחלטת הועדה יש ביקורת כלפי גישה אכסיומטית "מנהגית" למתן ערך קבוע מראש לדרך, תוך הצבעה, בין היתר, על כך, שלפי עמדה זו בקרקע חקלאית יהיה ניתן לקבל פיצוי גבוה יותר מאשר בקרקע למגורים.

בתי המשפט אינם נוטים להתערב בחו"ד של שמאי מכריע, ללא סיבה טובה. סיבה טובה יכולה להיות פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע. (ע"ש 215/00, 230/00 הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקוה נ' דורי מיכאל ואח' (צורף).

מבלי לפסוק בסוגיה העקרונית, נראה כי במקרה הנוכחי, משנתן השמאי המכריע דעתו על הגישות האפשריות לקביעת השומה, משעמדה ועדת הערר על דרך הקביעה ועל ישום פסה"ד הרלבנטיים, אותם הפעיל השמאי, - אין מקום להתערב ואין מקום לקבוע כי הועדה היתה מוסמכת להתערב.

ועוד לסיומו של יום - אפילו אם לועדה יש סמכות (וכאמור איני מביעה עמדה בנושא), אזי במקרה הנוכחי, טוב עשתה שלא הפעילה אותה.

לאור כל האמור לעיל אני דוחה את הערעור.


המערערת תשלם לכ"א מהמשיבים הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 25,000 ₪.
הסכום ישא ריבית והצמדה כדין.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שמאי מכריע

  2. חוק שמאי מקרקעין

  3. החלטות שמאי מכריע

  4. חוות דעת השמאי המייעץ

  5. הצעת חוק שמאי ביטוח

  6. בקשה להגיש דוח שמאי

  7. שומה מכרעת בלתי סבירה

  8. חוק שמאי מקרקעין 2001

  9. אי זימון שמאי למתן עדות

  10. אי הגשת חוות דעת שמאי נגדית

  11. ערעור על החלטת שמאי מכריע

  12. ערר מנהלי על שומת שמאי מכריע

  13. ערעור על שמאי - השבחת מקרקעין

  14. תקנות שמאי מקרקעין, תשכ''ג-1963

  15. סמכות שמאי מכריע בנושא היתר בניה

  16. ערר על שמאי מכריע כנגד השומה המכרעת

  17. התערבות ועדת ערר בהחלטת שמאי מכריע

  18. טעות סופר בשומה המכרעת והשטח לעניין תכנית

  19. צו לאפשר ביקור שמאי לצורך הגשת חוות דעת

  20. טענה כי אין להתערב בחוות דעת השמאי המייעץ

  21. החלטה בעניין חוות דעת שמאי מייעץ וסעיף 200

  22. תקנות שמאי מקרקעין (בחינות), התשס''ו-2006

  23. כללי שמאי מקרקעין (פטור מבחינות), תש"ם-1979

  24. אין חובה לתקן בפועל את הנזק ודי בחוות דעת שמאי

  25. שיעור ההפחתה בגין מושע שנקבע ע"י השמאית המכריעה

  26. חקירת שמאי בעניין הכנסה מנכס בבית הדין לעבודה

  27. התערבות של ועדת הערר בשיקול דעתו של השמאי המכריע

  28. תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), תשכ''ו-1966

  29. תקנות שמאי מקרקעין (תכנית בחינות), התשמ''ו-1985

  30. ועדת הערר איננה מתערבת בשומה מכרעת שלאחר תיקון 84

  31. תקנות שמאי מקרקעין (ערר על בחינות), התשס''ב-2002

  32. שמאי קבע כי הפגיעה גרמה לנזק שהינו בגדר "אובדן גמור"

  33. היקף ההתערבות המצומצם ביותר של ועדת הערר בשומה מכרעת

  34. לא די במחלוקות מקצועיות שמאיות, לגיטימיות ככל שתהיינה

  35. טענה כנגד השמאי המכריע, על כי התעלם מאינפורמציה בעיתון

  36. טענת טעות בניתוח המצב התכנוני הקודם על ידי השמאי המכריע

  37. תקנות שמאי מקרקעין (כשירות ממלאי תפקידים), התשס''ג-2002

  38. תקנות שמאי מקרקעין (ועדת פיקוח על הבחינות), התשס''ז -2007

  39. ערר על חוות דעתו של שמאי מכריע ניתן להגיש בשאלה משפטית בלבד

  40. טענות כנגד חוות דעת השמאית, סעיף 198 (ו)3 לחוק התכנון והבניה

  41. בקשה להחלת סעיף 200 לחוק התכנון והבניה על פסיקת השמאי המכריע

  42. כללי שמאי מקרקעין (הכרה בתארים אקדמיים מחוץ לארץ), התשס"ה-2005

  43. ערר על השומה המכרעת של השמאי המכריע, באשר להשבחה שחלה בשווי חלקה

  44. נטען לטעות חשבונאית בביצוע ההיוון והתבקש מינוי שמאי מייעץ או מומחה

  45. תקנות שמאי מקרקעין (סדרי דין בדיון לפני ועדת משמעת), התשס''ה-2005

  46. התנגדות למינוי שמאי משום ששכרו גבוה לעומת השכר שבקשו בעבר שמאים אחרים

  47. השמאית המכרעת הבהירה כי אין תחולה לפטור הקבוע בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה

  48. תקנות שמאי מקרקעין (רישום מתמחים, אימונם ופיקוח על ההתמחות), התשס''ד-2004

  49. מהות התיקון והחלפים שהופיעו בחשבונית המוסך תאמו לאלה העולים מחוות דעת השמאי

  50. נטען כי השמאי המכריע טעה בכך שלא חישב את ההשבחה בגין תוספת שימושים חדשים בתכנית

  51. דחיית טענה כי שווי המקרקעין שנקבע על ידי השמאית המייעצת היה לפי "מלוא שווי הקרקע"

  52. ועדת הערר לא תתערב בקביעת שיעור מקדם שנקבע ע"י שמאי מייעץ או מחלוקת לעניין מדידת שטחים

  53. עתירה לעליון כנגד תיקון לתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ)

  54. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון