הצעה נוספת לאחר התמחרות

נטען כי פנייה בהצעה נוספת לאחר ההתמחרות בכינוס נכסים ולאחר שהזוכים קיבלו הודעה על זכייתם, מהווה חוסר תום-לב, וכן יש להתחשב בכך, שאם יהיה מציע זוכה חשוף לטענות שונות שיעלה חייב בנוגע למכר, יירתעו מציעים פוטנציאליים מלקחת חלק בהליכי מכר מסוג זה.

להלן החלטה בנושא הצעה נוספת לאחר התמחרות:

החלטה

1.     בקשת רשות ערעור על החלטת ראש ההוצאה לפועל (הגב' סיגל פרישאר-אבני) מיום 1.2.2005 בתיק הוצל"פ 9-04-09317-03, לפיה אושרה הצעת המשיבים 3-5 לרכוש את זכויותיהם של המבקשים 1 ו-2 בנכס מקרקעין, הידוע כחלקה 22 בגוש 6123 שברחוב רבי עקיבא 48 בבני-ברק (להלן: הנכס), לצורך סילוק חוב המשכנתא.

רקע עובדתי
2.     המשיבה 1 הינה תאגיד בנקאי, שלזכותו רשומה משכנתא על זכויות המבקשים 1 ו-2 בנכס, שמהוות מחצית בלתי מסוימת מן החלקה. המשכנתא נרשמה להבטחת חובותיו של המבקש 3 בגין הלוואות שנטל מהבנק. משחדל המבקש 3 לפרוע את הלוואותיו, הן הועמדו לפירעון מיידי, ונפתח תיק הוצאה לפועל למימוש המשכנתא. גובה החוב ביום פתיחת התיק עמד על כ-4 מיליון ש"ח. לאחר שמונה המשיב 2 ככונס נכסים לזכויות המבקשים בנכס, פורסמה הזמנה להצעת הצעות לרכישתו של הנכס, בעקבותיה הוגשו מספר הצעות, כאשר הגבוהה שבהן בסך של 1,360,000 ש"ח. כל ההצעות היו מגובות בערבות בנקאית או בערובה אחרת להנחת דעתו של כונס הנכסים. נציין, כי ההזמנה להצעת ההצעות התייחסה למכר המחצית הבלתי מסוימת ללא פינוי דיירים מוגנים או מחזיקים כלשהם. המציעים הוזמנו להתמחרות, וכן הוזמנו המבקשים ובא-כוחם דאז. בהתמחרות שהתנהלה ביום 15.11.04 במשרדו של כונס הנכסים, העלו המשיבים 3-5 את הצעתם לכדי 450,000 דולר, ולמחרת היום נשלחה למבקשים הודעה על המחיר שהושג בהתמחרות. ביום 23.12.04 הוגשה בקשה לאשר את מכר זכויות המבקשים 1 ו-2 בנכס למשיבים 3-5 בתמורה ל-450,000 דולר. המבקש 3 (הלווה) הגיש ביום 12.1.05 את תגובתו לבקשה, לפיה יש בידו הצעה לרכוש את הנכס במחיר העומד על סך של 340,000 דולר, כאשר החבות במס שבח מקרקעין הינה על המציע. בהמשך הודיע המבקש 3, שהמציע מטעמו מוכן לרכוש את הנכס במחיר של 451,000 דולר, וכן הודיעו המבקשים 1 ו-2, כי הם מוכנים לפדות את הנכס בתמורה לסכום נטו של 341,000 דולר. בהחלטה מיום 1.2.05 אישרה ראש ההוצאה לפועל את מכירת זכויות המבקשים 1 ו-2 בנכס למשיבים 3-5. על החלטה זו משיגים המבקשים בענייננו.

3.     לטענת בא-כוח המבקשים, השיקול המכריע באישור הצעות רכישת הנכס צריך שיהא גובה הסכום שיוותר בקופת הכינוס, וכיוון שהרוכש מטעם המבקש 3 הציע לרכוש את הנכס בסכום 451,000 דולר, הצעתו הינה ההצעה הטובה ביותר ויש לאשרה. לשיטתו, למבקש 3 זכות לדרוש את הקטנת חובו על-ידי דאגה ליתרה שתיוותר בקופת הכינוס, וכן למבקשים זכות בכורה לפדות את המשכנתא בסכום זהה המוצע על-ידי צד שלישי. קבלת הצעתם של המבקשים מהווה גם חיסכון ממשי, שכן היא מייתרת את ההליכים הקשורים להעברת הנכס וטיפול במס שבח. לטענתו, ראוי שייערך עיון מחדש בהצעות לרכישת הנכס במחיר נטו, מאחר שבהתאם לתחשיב המבוסס על תוכנת רשויות המס יגיע מס השבח לסכום של 686,649 ש"ח, כך שהצעת הנטו היא בפועל בסך של 496,519 דולר, כ-10% יותר מההצעה המתחרה. לעניין זה, העשרת קופת הכינוס משמעותה גם הקטנת חובו של המבקש 3, וזכותו היא כי כונס הנכסים ישמור על קניינו. כמו-כן, זכויות המבקשים 1 ו-2, כחייבים בהליכי המימוש דנן המעוניינים לפדות את רכושם, מהוות שיקול מכריע באישור ההצעה.

4.     לטענת בא-כוח המשיבים 1 ו-2, אין לקבל את הצעתו של הרוכש מטעם המבקש 3 (הלווה), אשר לא נטל חלק בהליכי המכירה וההתמחרות, לא הגיש הצעה וערבות בנקאית, ורק לאחר קבלת התוצאות הציע סכום, הגבוה במעט מן המחיר המוצע. הוצאת הזכייה מידיו של מציע שהשתתף כדין בהליכי מכרז או התמחרות, הוציא הוצאות ונכנס להתחייבויות, גורמת לאובדן אמון בהליכי הוצל"פ, ואף מביאה לירידת המחיר המושג בהתמחרות. בנוגע לנכונותם של המבקשים לפדות את הנכס במחיר נטו של 341,000 דולר, הרי שהיא אינה מגובה בערבות בנקאית, ולגופו של עניין, אין לחייב זכות לפדיון במחיר נטו, שכן פדיון במחיר נטו מחייב את ראש ההוצאה לפועל לערוך בדיקות ומבחנים באשר לנטל המס הצפוי, הוצאות צפויות, שיעור הניכוי וכיו"ב, דבר שאינו ניתן להערכה מראש, ויפתח פתח לחייבים להתדיין בשאלות אלה ויביא לסיכול הליכי מכירה. כמו-כן, להצעת המבקשים 1 ו-2 לפדות את הנכס במחיר נטו לא צורף תחשיב, לפיו פדיון במחיר נטו עדיף על מכירה בעסקה רגילה. לחילופין, יש לקבוע אלו תנאים על החייב למלא כדי להוכיח את נטל המיסוי וההוצאות שיחולו בפדיון במחיר נטו. בנוסף, ביקש בא כוח-המשיבים 1 ו-2 להפריך את חישוב המס של המשיבים, וטען כי העלות למציע בהצעת נטו גבוהה יותר מעלות ברוטו של 450,000 דולר, כך שאין כל טעם כלכלי לרכישה במחיר נטו כשהחיוב במס שבח על הרוכש.

5.     לטענת בא-כוח המשיבים 3-5, המבקשים לא הגישו הצעת רכישה בתמורה העולה על הצעתם של המשיבים 3-5, אשר ההתמחרות הוכרעה לטובת הצעתם, לאחר שהשקיעו זמן וכספים רבים וויתרו על התמודדויות אחרות, וכן הפקידו סכום של 100,000 ש"ח בקופת הזוכה, תוך שהם עומדים בתנאיו של החוזה. לשיטתו, פניית המבקשים בהצעה נוספת לאחר ההתמחרות ולאחר שהמשיבים קיבלו הודעה על זכייתם, מהווה חוסר תום-לב, וכן יש להתחשב בכך, שאם יהיה מציע זוכה חשוף לטענות שונות שיעלה חייב בנוגע למכר, יירתעו מציעים פוטנציאליים מלקחת חלק בהליכי מכר מסוג זה.

6.     בנסיבות שלפנינו, המציע מטעם המבקש 3 לא הגיש הצעה מגובה בערבות בנקאית, לא השתתף בהתמחרות וכלל לא נטל חלק בהליך מכירת הנכס. רק לאחר קבלת התוצאות, הציע סכום הגבוה רק במעט מהמחיר שהושג בהתמחרות, ובכך מבקש המציע מטעם המשיב לבכר את הצעתו על-פני הצעת המשיבים 3-5, אשר התקבלה בהיותה הגבוהה ביותר בהליך ההתמחרות.
התנהגות זו של המבקשים לוקה בחוסר תום לב. אין לאפשר דרך פעולה זאת, באשר היא פוגעת בעקרון השוויון, כאשר המציע מטעם המבקש 3 מגיש הצעתו בלא לשאת בהוצאות ובסיכונים הכרוכים בהליך ההתמחרות, ובכך מבקש הוא לפגוע בזכותם של המשיבים 3-5, שעמדו בתנאי המכרז ומעוניינים לבצע את הרכישה כמוסכם עמם.
אינטרס המשיבים 3-5 ראוי להגנה גם מטעמים שבמדיניות משפטית, לפיהם יש לעודד קונים פוטנציאלים להשתתף במכירות על מנת שיוצעו הצעות שאינן נופלות משווי הנכס הנמכר. עמד על כך בית-המשפט העליון בע"א 555/71 אמסטרדמר נגד מוסקוביץ, פ"ד כו(1) 793, 800:

"טובת החייבים שנכסיהם מוצעים למכירה פומבית דורשת, שמציעים רבים ישתתפו במכירה, כדי שיציעו מחירים שאינם נופלים מהשווי של הנכס. דבר זה לא יושג, אלא אם המציע יידע, שתוך זמן קצר יוברר, אם הוא זכה בנכס, והוא לא יהיה צפוי לאחר מכן לסכנה, שהמכירה תבוטל".

זאת ועוד, אין לקבל את טענת המבקשים 1 ו-2, לפיה יש לאפשר להם לפדות את הנכס על-ידי תשלום נטו, שכן אין בפסיקה הסדר המאפשר לחייב לפדות את נכסו בתשלום סכום נטו בעבורו. לעניין זה מפנה בא-כוח המבקשים לע"א 2000/01 בן בסט נגד רהב עין דר, תקדין-עליון 2004(3) 1491, בו הדגיש בית-המשפט את חשיבותה של העשרת קופת הכינוס, שהיא מטרת כל התחרות. ואולם, שאלת הפדיון על-ידי החייבים במחיר נטו נותרה בפסק-דין בצריך עיון ולא הוכרעה, וכן יש לאבחן את פסק-הדין מהנסיבות שלפנינו, שכן דובר באותו מקרה ברכישת בית מגורים במושב, כאשר באים לידי ביטוי שיקולי הגנה על מקום מגוריו של החייב ושיקומו מבחינה כלכלית (נציין גם, כי באותו מקרה לא עבר הזוכה את ועדת הקבלה ליישוב). כמו-כן, בפסק-הדין האמור הועלתה ההצעה לפדיון במחיר נטו עוד בטרם התיר בית-המשפט לנאמן בפשיטת הרגל להזמין הצעות לרכישה, בעוד שבמקרה זה לא פנו המבקשים 1 ו-2 בהצעה קונקרטית לראש ההוצאה לפועל. לפיכך, אין בפסק-הדין האמור כדי לשנות את התוצאה במקרה שבפנינו.
כמו-כן, "שיטת הנטו" אינה מתאימה למכירות מסוג זה והיא בעייתית ותגרום להגשת חוות דעת של מומחים ולבדיקות מקיפות של חישובי מס שבח, ועלולה לעכב חודשים ואולי שנים הליכי מכירה ומימוש בהוצל"פ, וכפועל יוצא מכך לחוסר ודאות ולאובדן אמון הציבור בשיטת התמחרות שאמורה להיות קצרה יחסית ופשוטה.

7.     אשר על-כן, בקשת רשות הערעור נדחית.
המבקשים ישאו בהוצאות הבקשה ושכר טרחת עו"ד בסך 3,000 ₪ למשיבים 1-2 ו-3000 ₪ לב"כ משיבים 3-5. יש להוסיף מע"מ.



רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון