הפרת הסכם מכר קרקע

לפי סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) (תשל"א-1970), הנפגע מהפרת חוזה שהוא ביטל, חייב להשיב למפר מה שקיבל על פי החוזה.
לפי סעיף 10 לחוק זה הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה.

להלן פסק דין בנושא הפרת הסכם מכר קרקע:

פסק דין


1.     התובע מבקש כי יוצהר שחוזה מיום 8.7.02, (להלן:"החוזה") לפיו מכר את חלקה 33 בגוש 10268 (להלן:"החלקה") לנתבע, בטל בשל הפרתו היסודית ע"י הנתבע.
     כן מתבקש ביהמ"ש להורות לרשם המקרקעין למחוק את הערת האזהרה שנרשמה על יסוד החוזה הנ"ל לטובת הנתבע.

2.     הטענות בכתב התביעה המתוקן היו אלו:

א.     לפי האמור בחוזה, הנתבע היה אמור לשלם לתובע עבור החלקה 130,000 דולר בתשלומים הבאים:
     [1]     20,000 דולר במעמד החתימה על החוזה.
     [2]     היתרה בתשלומים חודשיים שוים ורצופים של 4,000 דולר לחודש החל      מ- 30.8.02.

ב.     בסעיף 7.3 של החוזה נאמר:
"חתימת המוכר על הסכם זה מהווה אישור קבלת הסכום 24,793 דולר,"


     אולם התובע טוען שבפועל הוא קיבל במעמד החתימה על החוזה שני שיקים, האחד על סך 100,000 ₪ שזמן פרעונו 14.7.02, והשני ע"ס 20,000 ₪, שזמן פרעונו 20.8.02. הסך הכולל של שני השיקים 120,000 ₪ היה אכן שווה ל-24,793 דולר, אך השיקים לא כובדו.

ג.     הנתבע שילם ע"ח השיקים שלא כובדו 47,000 ₪ בלבד וזאת לפי הפירוט הבא:
     35,000 ₪ ב-10.1.02.
     2,000 ₪ ב-13.8.02.
     10,000 ₪ ב-16.8.02.

     מלבד סכומים אלו לא שילם הנתבע ע"ח התמורה שום תשלום.

ד.     ב-28.8.02, שלח התובע לנתבע התראה על ביטול החוזה בשל הפרתו היסודית ע"י הנתבע, אם תוך 10 ימים לא ישלם הנתבע את ההפרש עד לכיסוי שני השיקים.

ה.     לאחר שעברו עשרת הימים והנתבע לא שילם את הכסף, שלח לו התובע הודעת ביטול החוזה תוך קביעה שהסך 47,000 ₪ ששולם מחולט ע"י התובע כפיצוי על הנזק שנגרם לו לתובע, כתוצאה מהפרת החוזה ע"י הנתבע (להלן:"מכתב הביטול").

3.     יצוין כי בחוזה לא קיים סעיף הקובע פיצוי מוסכם למקרה של הפרה. גם בכתב התביעה המתוקן אין כל תביעה לקבוע את זכות החילוט של הסכום ששולם כפיצוי בגין הפרת החוזה ע"י הנתבע. לא נאמר אפילו ש"מכתב הביטול" הוא חלק בלתי נפרד מהתביעה, כך שאין לקרוא לחוק כתב התביעה, תביעה לסעד כזה "דרך" "מכתב הביטול".

4.     בכתב הגנתו טוען הנתבע הטענות הבאות:
א.     הכחשה כוללת להוציא במה שיודה במפורש.
ב.     אין כלל התיחסות לטענה כי נתן שני השיקים על סך 120,000 ₪ ושאלו חוללו.
ג.     הוא לא קיבל את מכתב הביטול.
ד.     הסך 24,793 דולר שולם במזומן במעמד החתימה על החוזה.
ה.     לאחר מכן שילם לתובע "בהזדמנויות שונות סכומים רבים" ונשאר חייב רק את הסכום שבשני השיקים, היינו, 120,000 ₪.
ו.     ב-5.3.03, הודיע לתובע בכתב כי הוא מוכן לשלם את היתרה הזו בתנאי שבאותו מעמד יחתום התובע על יפוי כח בלתי חוזר לטובתו.
     תגובת התובע היתה הגשת התביעה.

5.     מטעם התובע העידו הפני הוא עצמו ועו"ד קסום שערך את החוזה.

6.     מעדות עו"ד קסום עולים הדברים הרלוונטיים הבאים:
א.     במעמד החתימה על החוזה, הנתבע נתן לתובע שני שיקים ע"ס כולל של 120,000 ₪. ידוע לו כי לאחר מכן הנתבע שילם לתובע 47,000 ₪. הוא יודע על כך מפני שהנתבע היה מגיע למשרדו והוא היה מתקשר טלפונית לתובע שיבוא לקחת את הכסף. פעם הוא והתובע הלכו לבית העסק של הנתבע וגם שם שולם חלק מהכסף. מה ששולם במשרדו שולם במזומן לידי התובע ע"י הנתבע והתובע לא נתן לנתבע שום אסמכתא על קבלת הכסף, שכן היתה אמונה מלאה בין הצדדים.

ב.     לאחר שהנתבע מכר את החלקה שקנה מהתובע לאחרים, הוא רצה לשלם לתובע את יתרת הכסף וכך גם היה מוסכם בין התובע לנתבע. את זכרון הדברים נ/1, לפיו מכר הנתבע לאחד בשם חלאילה חלק מהחלקה תמורת 200,000 ₪ כאשר הקונה משלם את מס השבח, ערך העד , אך את ההסכם נ/2, שנחתם בעקבות הזכ"ד ערך עו"ד אחר לדבריו (ע' 3 שורה 11).
     את זה אומר עו"ד קאסום למרות שחתימתו מתנוססת על נ/2 כאחד משני העדים לחוזה.

7.     אומר מיד כי התנהגותו של עו"ד קאסום בכל הפרשה תמוהה ומעוררת הרהורים נוגים על מה שעו"ד מרשה לעצמו.
     הוא כאמור ערך את החוזה בין התובע לנתבע, הוא ידע שהנתבע לא שילם לתובע את התמורה למרות זאת הוא כותב זכ"ד לפיו הנתבע מוכר חלק מהחלקה לאחר, כי זכויות המוכר (היינו, הנתבע) "מלאות וחופשיות מכל שעבוד ו/או זכות לצד שלישי כלשהו".

     כך גם נאמר בחוזה שנחתם בעקבות הזכ"ד, חוזה שעו"ד קאסום הוא אחד העדים לחתימתו.
     זאת ועוד, למרות שבזכ"ד התמורה היא 200,000 ₪ והקונה הוא שמשלם מס שבח, בחוזה התמורה היא 60,000 ₪ ”ומס השבח... ישולם לפי החוק".

8.     מהמשך דברי עו"ד קאסום בעדותו עולה שהוא ערך גם את הזכ"ד לפיו מכר הנתבע את החלק השני של החלקה אותה רכש מהתובע, למר אבו נסרה, (נ/3), וגם בחוזה שנחתם בעקבותיו (נ/4), נאמר שהנתבע זכאי להרשם כבעלם של מה שהוא מוכר . דברים אלו נכתבו למרות שהעד מאשר (עמ' 4 שורה 14) כי ידע שהנתבע לא שילם לתובע את התמורה.

     עו"ד קאסום מסביר זאת בכך שלדבריו הקונים ידעו את המצב לאשורו.
אך הקונים שהעידו לפני מטעם הנתבע אמרו שניהם שעו"ד קאסום אמר להם שהנתבע נשאר חייב לתובע "סכום קטן".

     עו"ד קאסום טען בפני כי לא קיבל כל שכר טירחה, לא בקשר לחוזה נשוא התביעה ולא בקשר להסכם שבין הנתבע לבין אלו שקנו ממנו את מה שהוא קנה מהתובע.
     דברים תמוהים ביותר ולא אמינים נוכח מעורבותו האינטנסיבית בכל העיסקאות האלו.
     מעורבות שהתבטאה לא רק בעריכת המסמכים אלא גם בביקורים בעיסקו של הנתבע.

9.     אינני מוכן לכן לקבל את דברי עו"ד קאסום כאמינים, לא לגבי מה שהוא אמר כי התובע הסכים שהנתבע ימכור את המקרקעין לאחרים וישלם לו את שהתחייב לשלם לו ממה שיקבל מהקונים, וגם לא לגבי מה שמשתמע מעדותו שהתובע הסכים בשלב כל שהוא לקבל 170,000 ₪ לסילוק תביעתו (ע' 5 ש' 5).

10.     לעומת זאת עולה מדברי עו"ד קאסום ברורות שבעת החתימה על החוזה כל שהנתבע נתן לתובע הוא שני השיקים ע"ס 120,000 ₪ שערכם ביום חתימת החוזה היה אכן 24,793 דולר (ראה ס' 6 מתצהירו ת/1), ובכך נסתרים דברי הנתבע שהוא נתן במזומן באותו מעמד סך של 24,793 דולר.
     כן עולה מדברי עו"ד קאסום כי הוא קיבל את העתק מכתב הביטול והודיע זאת לנתבע בעל פה (ע' 5 ש' 15).

11.     התובע הצהיר בתצהירו ת/2 שהוגש כעדותו הראשית את כל שנאמר בכתב התביעה המתוקן ודבר מדבריו לא עורער בחקירה הנגדית, הוא עשה עלי רושם אמין לגמרי.

12.     הנתבע בתצהירו נ/5, חוזר ואומר כי במעמד החתימה על החוזה נתן לתובע 24,793 דולר וכי שילם בנוסף על כך בשלוש הזדמנויות 100,000 ₪ בכל פעם ובסה"כ 300,000 ₪ וזאת בחודשים אוגוסט ספטמבר 2002.

     הנתבע אומר כי בכל הפעמים האלו התלוותה אליו אשתו לביתו של התובע, שם שילם הכסף (עמ' 6-5 מהתצהיר).

     עוד אומר הנתבע בתצהירו כי שילם לתובע בחודשים ספטמבר אוקטובר 2002 סכומים שונים נוספים שהסתכמו ב-90,000 ₪ ולכן נותר חייב רק 120,000 ₪ בגין שני השיקים שלא נפרעו ואותם הציע לשלם ב-5.3.03.

13.     הנתבע נחקר על תצהירו ותשובותיו הוכיחו שוב את נכונות האימרה "לשקר אין רגליים".
     הוא התבקש לרשום על דף פירוט התשלומים ששילם (ע' 9 שורה 26). הוא רשם זאת בת/3 וראה זה פלא הסכומים שרשם מסתכמים בדיוק ב-47,000 ₪!!! למרות שהוא רשם כסיכום את הסך 447,000 ₪. ה-90,000 ₪ ששילם לפי האמור בתצהירו כלל אינם רשומים בת/3.

14.     הנתבע נשאל מדוע לא הביא את אשתו כעדה שתאשר את דבריו שהוא שילם לתובע שלוש פעמים 100,000 ₪, ותשובתו היא: "אני לא רוצה לערב את האשה במשפט...".

15.     בעדותו הוא מאשר שקיבל את שני המכתבים ששלח לו התובע בניגוד לנטען בכתב ההגנה (ע' 10 שורה 12).

16.     כאשר נשאל הנתבע לפשר השוני בסכומים אותם היה אמור לקבל בתמורה למכירת החלקה מהקונים, בין האמור בזכ"ד לבין האמור בהסכמים, הוא אומר תחילה שלא חתם על ההסכמים, אך כשמראים לו את ההסכמים הוא אומר: "כן טעיתי חתמתי".

17.     על עדותו של הנתבע ניתן לומר ש"מרגל ועד ראש אין בה מתום".

18.     מטעם הנתבע העידו גם השניים שרכשו ממנו את החלקה. מר אבו נסרה לא אמר שום דבר רלוונטי לתביעה שבפני. מר חלאילה אמר שכאשר ביקש, על יסוד ההסכם שלו עם הנתבע, לרשום הערת אזהרה ונאמר לו כי עליו לקבל את הסכמת התובע שהוא הבעלים הרשום, הוא הלך לתובע וזה אמר לו שהנתבע חייב לו 120,000 ₪.
     אך בהמשך אומר העד שהנתבע דיבר על שיקים על סכום זה (ע' 12 ש' 10).

     אין איפוא בדברי עד זה דבר לסתור את גירסת התובע שהרי יתכן מאוד שהתובע אמר לעד שהנתבע לא פרע לו שני שיקים ע"ס 120,000 ₪. אין בכך כל ראיה שזה כל מה שהנתבע נשאר חייב.

19.     אשר על כן, אני קובע שהנתבע שילם לתובע ע"ח התמורה בסך של 130,000 דולר אותה התחייב לשלם, רק סכום זניח של 47,000 ₪.

     עוד אני קובע שהוא קיבל את שני המכתבים ששלח לו ב"כ התובע, הן את המכתב שנותן לו ארכה לתקן את ההפרה והן את "מכתב הביטול" לאחר שהוא לא תיקן את ההפרה.

     לפיכך אני מקבל את התביעה ומצהיר שחוזה המכר מיום 8.7.02, לפיו מכר התובע לנתבע את זכותו בחלקה 33, בגוש 10268 (שטח של 1941) בטל ומבוטל.

20.     לפי סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) (תשל"א-1970), הנפגע מהפרת חוזה שהוא ביטל, חייב להשיב למפר מה שקיבל על פי החוזה.

     לפי סעיף 10 לחוק זה הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה.

     התובע לא טען לנזק ולכן חייב התובע להשיב לנתבע את הסך 47,000 ₪ כשהסכום צמוד למדד שפורסם ב-15.8.02. אינני מחייב את התובע בריבית.



21.     נוכח ההגנה השיקרית בה נקט הנתבע מתחילת המשפט ועד סופו, אני מחייבו לשלם לתובע את אגרת המשפט בסך 1,779 ₪ כשהסכום צמוד למדד יוקר המחיה ונושא ריבית כחוק מיום 16.3.03 ועוד הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪ + מע"מ כדין.

     התובע רשאי לנכות סכומים אלו מהסכום שעליו להשיב ולאחר שישלח לנתבע במכתב רשום שיק על ההפרש וימציא תצהיר על כך לרשם המקרקעין, ימחוק רושם המקרקעין את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבע.

22.     נוכח מה שכתבתי בפסק הדין בס' 9-6, על חלקו של עו"ד וליד קאסום מעאבלין, איני יכול להימנע מהוראה שיש להמציא עותק מפסק הדין ללשכת עורכי הדין בחיפה כדי שהיא תשקול נקיטת צעדים לשיקול דעתה לגביו.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הפרת הסכם מכר חנות

  2. הפרת הסכם מכר קרקע

  3. ביטול הסכם מכר מחמת עושק

  4. תשלום אחרון בהסכם מכר דירה

  5. תניית פיצוי מוסכם בחוזה מכר

  6. בקשת נאמן לבטל הסכם מכר דירה

  7. פיצוי על איחור תשלום בהסכם מכר

  8. אי עמידה במועדי התשלום בהסכם מכר

  9. הסכם מכר מקרקעין לפני קום המדינה

  10. הפרת הסכם מכר בית קרקע ברמת השרון

  11. ביטול הסכם מכר בשל אי תשלום תמורה

  12. בקשה לדחיית תביעה לביטול הסכם מכר

  13. הסכם מכר למרות שבדירה גר אדם בשכירות

  14. כסף בנאמנות אצל עורך דין - הסכם מכר

  15. ביטול הסכם מכר עקב סירוב לפנות את הדירה

  16. נוכחות עורך דין במעמד חתימה על הסכם מכר

  17. אי ידיעה על ליקויי בניה בעת חתימת הסכם המכר

  18. תביעה לביטול הסכם מכר מקרקעין והוצאת צו פינוי

  19. פסק דין בתביעה ובתביעה שכנגד בעקבות הסכם מכר של דירה

  20. הפרת הסכם מכר באי העברת מלוא האישורים לצורך העברת הנכס

  21. נפסק כי המוכרת היא שהפרה את ההסכם במתן הודעת ביטול שלא כדין

  22. פסק דין הצהרתי לפיו הסכם המכר ייאכף ומכוחו יועבר רישום הזכויות בדירה

  23. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון