החלה רטרואקטיבית של החלטת מינהל מקרקעי ישראל

המשיבה אינה כופרת בתוקפו של הסכם המכר אולם לטענתה היא כבולה להחלטות מינהל מקרקעי ישראל בקשר עם העברת הזכויות במקרקעין ובכלל זה הוראות החלטה 1062, לפיה עליה להציע את הזכויות במקרקעין, שהוחכרו למטרה ציבורית, לעיריית בית שמש.

לטענת המבקשת, החלטת מינהל מקרקעי ישראל מס' 1062 התקבלה ביום 27.7.05 ועל כן אין להחילה באופן רטרואקטיבי על עסקת המכר שנכרתה בין המבקשת למשיבה ביום 11.1.05.

להלן החלטה בנושא החלה רטרואקטיבית של החלטת מינהל מקרקעי ישראל על עסקת מכר.

החלטה

רקע

ביום 11.1.05 התקשרה המבקשת עם המשיבה בהסכם מכר, לפיו רכשה מהמשיבה את זכויות החכירה במגרש בשטח של כ - 13,806 מ"ר הידוע כחלקה 82 בגוש 5209 בבית שמש שעליו מבנים המשמשים כבית ספר (להלן: "המקרקעין").

על פי הסכם המכר אמורה הייתה העסקה לצאת אל הפועל אם וככל שתזכה המשיבה בבוררות שהתנהלה בינה לעיריית בית שמש, ובכפוף לאישור העברת זכויות ממינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל").

ביום 8.9.05 ניתן פסק בוררות בו נקבע שלמשיבה זכויות חכירה במקרקעין, וביום 2.2.06 אושר פסק הבוררות בבית המשפט.

ב-27.7.05 קיבלה מועצת מינהל מקרקעי ישראל החלטה מס' 1062 שבחלקיה הרלבנטיים לענייננו קובעת כדלקמן:

"1.     החלטה זו חלה על כלל הנכסים אשר הוקצו ללא מכרז למטרות ציבוריות, למעט קרקעות לצורכי ציבור אשר הוקצו בחוזים מיוחדים לרשויות מקומיות מכח תכנית כהגדרתה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965.
2.     העברת נכסים (ללא שינוי יעוד):
2.1     בנכסים אותם מבקש החוכר להעביר לצד שלישי, יפנה החוכר לרשות המקומית בהודעה לפיה ניתנת לה זכות סירוב ראשונה לרכישת זכויותיו בנכס (להלן: "הזכויות"), וזאת למשך 90 יום.
2.2     המחיר אותו תידרש הרשות המקומית לשלם בגין רכישת הזכויות יקבע בהתאם ליעוד הציבורי לשמו הוקצתה הקרקע לחוכר המקורי, ובתוספת ערך המחוברים. בכל מקרה לא תעלה התמורה עבור המקרקעין על שוויים כפי שיוערך על ידי השמאי הממשלתי או על ידי שמאי שיוסכם בין החוכר לרשות המקומית. העברת הזכויות לא תעשה בדמי חכירה סמליים.
2.3     העברת הזכויות לרשות המקומית לשימוש ציבורי בהתאם למטרת ההקצאה, תהיה פטורה מתשלום דמי הסכמה.
2.4     אם לא תענה הרשות, תוך 90 יום כאמור, יהא החוכר רשאי להעביר את זכויותיו בנכס לצד שלישי, ובלבלד שהרוכש יתחייב להמשיך ולממש את המטרה הציבורית לשמה הוקצה הנכס לחוכר בחוזה החכירה.
המינהל יגבה מהחוכר דמי הסכמה על בסיס ערכי הקרקע בייעודם הציבורי ובהתאם למטרת חוזה החכירה.
הוראות סעיף זה תחולנה גם על צד שלישי שרכש זכויות בנכס על פי סעיף זה.
...
6.     הסכמי עבר
6.1     המינהל יתן הסכמתו להעברת הזכויות, ו/או לשינוי היעוד, השימוש או הניצול בנכסים לגיבהם יוכח למינהל, לרבות בדרך של הצגת דיווח לרשויות מס שבח במועד הקבוע לכך בדין, כי נחתם חוזה מכר בין החוכר לבין צד שלישי (להלן: "רוכש הזכויות") עד יום 1.1.2002 (להלן: "המועד הקובע"), ובלבד שעד יום 1.1.05 פורסם דבר הפקדת התכנית ברשומות.
זאת בתנאים שלהלן:
6.1.1     המינהל יגבה מהחוכר דמי הסכמה על בסיס ערכי הקרקע בייעודם הציבורי ובהתאם למטרת חוזה החכירה.
6.1.2     אם יבקש זאת רוכש הזכויות, יאפשר המינהל, לאחר העברת הזכויות, עריכת עסקת שינוי יעוד, שימוש או ניצול, בתשלום דמי היתר בשיעור הקבוע בסעיף 3.3 לעיל.

6.2     על נכסים אשר אינם עומדים בתנאים שבסעיף 6.1 לעיל יחולו הוראות החלטה זו."

במכתב מיום 13.9.06 הודיעה המשיבה למבקשת כי בהתאם להחלטת המינהל מס' 1062 פנתה המשיבה אל עיריית בית שמש בהצעה לרכוש את המקרקעין והעירייה הביעה נכונות עקרונית לרכוש את המקרקעין.

בת.א 2222/06 תבעה המבקשת צו מניעה קבוע האוסר על המשיבה למכור את המקרקעין לאחר.
בבקשה שלפני עותרת המבקשת לצו מניעה זמני האוסר על המשיבה למכור לאחר את זכויות החכירה שלה במקרקעין ו/או לבצע כל פעולה שיש בה כדי לשנות את המצב הנוגע להסכם המכר.

דיון

א.     המשיבה אינה כופרת בתוקפו של הסכם המכר אולם לטענתה היא כבולה להחלטות המינהל בקשר עם העברת הזכויות במקרקעין ובכלל זה הוראות החלטה 1062, לפיה עליה להציע את הזכויות במקרקעין, שהוחכרו למטרה ציבורית, לעיריית בית שמש.

לטענת המבקשת, החלטת המינהל מס' 1062 התקבלה ביום 27.7.05 ועל כן אין להחילה באופן רטרואקטיבי על עסקת המכר שנכרתה בין המבקשת למשיבה ביום 11.1.05. עוד טוענת המבקשת, כי אפילו חלות הוראות החלטת מינהל מס' 1062 על עסקת המכר שנכרתה בינה לבין המשיבה אין עיריית בית שמש זכאית לזכות סירוב.

בין בעלי הדין התגלע סכסוך באשר לאופן יישום הסכם המכר ובפי המשיבה אף טענה, לפיה הפרה המבקשת את התחייבותה לשלם את התשלומים הקבועים בהסכם המכר, אולם, משלא נטען שהסכם המכר בטל איני רואה צורך לדון בטענות אלה ועל כן לא אפרטן.

ב.      סעיף 3 להסכם המכר קובע: "הקונה מצהיר ומתחייב בזאת כדלקמן:... 3.6 ידוע לו כי נדרשת הסכמת ממ"י לצורך העברת הזכויות במקרקעין מהמוכר לקונה וכי ממ"י עשוי שלא לאשר את העברת הזכויות ו/או להתנותן בתנאים...". הוראה זו שבהסכם המכר מכפיפה את תוקפו של ההסכם ו/או את תוקף העברת זכויות החכירה במקרקעין להסכמת המינהל. ממילא, סביר להניח שהסכמת המינהל להעברת הזכויות במקרקעין כפופה לביצוע החלטותיו ובכלל זה החלטת מינהל מס' 1062 בדבר "העברת זכויות ושינוי יעוד או ניצול בנכסים שהוחכרו למטרות ציבוריות ללא מכרז" (נספח ב). קרי, לא ניתן להעביר את הזכויות במקרקעין למבקשת מבלי לבצע את החלטת מינהל מס' 1062.

ג.     טענת המבקשת, לפיה אין להחיל על עסקת המכר מיום 11.1.05, את הוראות החלטת מינהל מס' 1062 אינה מתיישבת עם האמור בסעיף 6.1 להחלטה האמורה, לפיה הסכמת המינהל להעברת זכויות שלא לפי החלטת מינהל מס' 1062 תינתן רק בעסקאות מכר שלגביהם נחתם חוזה עד ליום 1.1.02.

אפילו יש ממש בטענות המבקשת, כי אין להחיל רטרואקטיבית את החלטת מינהל מס' 1062, המשיבה אינה הכתובת לתקיפה כזו אלא המינהל אשר קיבל החלטה זו. כל עוד לא שונתה החלטת 1062, אפשרות העברת הזכויות במקרקעין שהוחכרו למשיבה למטרות ציבוריות ללא מכרז כפופה להחלטת מינהל מס' 1062.

ד.     נמצא שבטרם תעביר המשיבה את זכויותיה במקרקעין המשמשים למטרה ציבורית (בית ספר) למבקשת, היה עליה להציע זכויות אלה לעיריית בית שמש, כפי שאכן עשתה ביום 10.8.06 (נספח ג).

ה.     לטענת המבקשת, על פי החלטת המינהל מס' 1062, על מקרקעין ששטחם מעל 7 דונם לא חלה החובה להצעת זכות סירוב ראשונה לרשות המקומית, ויש להחזיר את המקרקעין למינהל.

לא מצאתי בהוראות סעיף 2 להחלטת מינהל מס' 1062 הגבלה ו/או התניה באשר לגודל המגרש שעליו יש להחיל את הוראות סעיף 2 האמור ועל כן איני מקבל את טענת המבקשת. לכך יש להוסיף שאפילו הייתה מתקבלת טענה זו של המבקשת לא היה בכך כדי להועיל לה.

ו.     לנוכח האמור עד כאן, אפילו אניח שנפל פגם בהתנהלותה של המשיבה ביישום הסכם המכר אין בכך כדי להצדיק היעתרות לסעד בו גלומה הפרה של החלטת מינהל מס' 1062 ופגיעה בזכותה של עיריית בית שמש מכוח החלטה זו, במיוחד כאשר אלה אינם צד לתביעה ולבקשה.

הבקשה נדחית.

המבקשת תשלם למשיבה את הוצאות הבקשה, ושכ"ט עו"ד בסך -.20,000 ₪.

מוצע למבקשת להסכים, כי בכפוף לזכותה לבקש רשות ערעור על החלטה זו ובכפוף לתוצאות הליך כזה אם יינקט, תדחה תביעתה ללא חיוב נוסף בהוצאות.
המבקשת תתייחס להצעה זו עד ליום 9.11.06.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. אי תשלום דמי היתר

  2. חוק יסוד מקרקעי ישראל

  3. דרכי ניהול מקרקעי ישראל

  4. הצעת חוק ניהול מקרקעי ישראל

  5. חוק מקרקעי ישראל, תש"ך- 1960

  6. החלטה 737 מינהל מקרקעי ישראל

  7. חוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך-1960

  8. תביעת פינוי של מינהל מקרקעי ישראל

  9. החלה רטרואקטיבית של החלטת מינהל מקרקעי ישראל

  10. מינהל מקרקעי ישראל החכרות עונתיות גידולי שדה

  11. יישום החלטה 737 - תביעה נגד מינהל מקרקעי ישראל

  12. תקנות מינהל מקרקעי ישראל (אגרות), התשס''ד-2004

  13. תקנות מינהל מקרקעי ישראל (מאגר המידע), התשס''ד-2004

  14. צו מינהל מקרקעי ישראל (הרכב מועצת מקרקעי ישראל), התש"ע-2009

  15. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון