דמי תיווך על עסקה שהתבטלה אחרי חתימה

האם למתווך יש זכאות לדמי תיווך במקרה של הסכם מכר על תנאי מתלה שלא התקיים, שעה שהתנאי לא התחייב מן הדין אלא נבע מרצון הצדדים ?

מה הדין לעניין זכאותו של מתווך לדמי תיווך בשל היותו הגורם היעיל לכריתת הסכם מכר מקרקעין שתוקפו מותנה באישור בית המשפט ?

להלן החלטה בנושא זכאות לדמי תיווך על עסקה שהתבטלה אחרי חתימה

החלטה

בית המשפט לתביעות קטנות דחה תביעה שהמבקשת הגישה נגד המשיבים לתשלום דמי תיווך עבור עסקת מכר דירה של המשיבים שנקשרה תודות לתיווכה של המבקשת. התביעה נדחתה בשל שני טעמים עיקריים: ראשית, בית המשפט קבע כי המבקשת לא עמדה בחובה המוטלת עליה לפעול בהגינות ובנאמנות כלפי שני הצדדים לעסקת המכר אלא רק כלפי הקונה שהתקשר עם המשיבים בעסקה. שנית, הסכם המכר בוטל על ידי הצדדים לו זמן קצר לאחר כריתתו ובטרם התקיים התנאי המתלה שנקבע בו בדבר קבלת אישור בית המשפט לענייני משפחה (אישור שנדרש בשל היות הקונה חסוי). לכן אין לומר כי נכרת הסכם מחייב המזכה את המבקשת בדמי תיווך. המבקשת משיגה על שני טעמים אלה וטוענת כי הם מוטעים וכי יש להפוך את פסק הדין ולחייב את המשיבים בתשלום דמי תיווך בשיעור הנקוב בהזמנת שירותי התיווך עליה חתמו.

לא מצאתי מקום להיענות לבקשה, והחלטתי לדחותה על אתר ובלא לבקש עליה תשובה. זאת בשל הנימוק השני שהוזכר בפסק הדין, הנעוץ בהעדר תוקף הסכם המכר. נימוק זה מספיק לשם דחיית התביעה. ממילא מתייתר הצורך בנימוק הראשון העוסק במילוי חובות ההגינות והנאמנות של המבקשת. מאחר שנימוק זה אינו הכרחי לתוצאה, אין צורך לדון בו במסגרת הנוכחית, וניתן להניח - ולו לצורך הדיון - כי המבקשת נהגה בהגינות ובנאמנות גם כלפי המשיבים.

בסעיף 5 להזמנת שירותי התיווך נקבע כי המשיבים מחויבים לשלם למבקשת דמי תיווך "מיד עם חתימת הסכם מחייב ביחס לנכס" בינם לבין כל גורם אחר בעקבות התיווך של המבקשת (ההדגשה הוספה). בהסכם המכר מיום 13.3.07 בין המשיבים לבין החסוי (באמצעות אחותו המשמשת אפוטרופוסית עליו) הותנתה באותיות מודגשות ובולטות כניסת ההסכם לתוקף בקבלת אישור בית המשפט לענייני משפחה לעסקה תוך שלושים יום מיום החתימה. בפועל אישור כזה לא ניתן, משום שעוד קודם לפניית האפוטרופוסית לבית המשפט הודיעה לה המשיבה 1 (להלן - המשיבה) על רצונה לבטל את ההסכם בשל קשיים שעורר הבנק למשכנתאות בנוגע לנטילת הלוואה נוספת לה נזקקו המשיבים לשם מימון הדירה אותה התכוונו לרכוש חלף הדירה הנמכרת. לפי קביעתו של בית משפט קמא על יסוד הראיות שהוצגו בפניו, הודעה זו ניתנה (בעל-פה) על ידי המשיבה לאפוטרופוסית, וממנה למבקשת, לכל היותר יום או יומיים לאחר חתימת ההסכם. האפוטרופוסית נתנה מיד הסכמה בעל-פה לביטול, וכעבור פחות משבועיים הועלתה ההסכמה על הכתב. בהסכם הביטול הכתוב הופחת באופן ניכר הפיצוי בו חויבו המשיבים בגין הביטול, והועמד על 8,000 ₪, שהנם כשביעית מסכום הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה למקרה של הפרה יסודית (14,000 דולרים). בנוסף שילמו המשיבים לאפוטרופוסית את הוצאות השמאי בסך 1,380 ₪. כחודשיים ימים לאחר מכן מכרו המשיבים את הדירה לקונה אחר באמצעות מתווך אחר בסכום הגבוה ב-15,000 דולרים מהסכום בו התחייבו למכור את הדירה לחסוי (155,000 דולרים במקום 140,000 דולרים).

במצב הדברים המתואר אין למצוא משגה בסירובו של בית משפט קמא לראות בהתקשרות בין המשיבים לבין החסוי "הסכם מחייב ביחס לנכס" כנדרש בהזמנת שירותי התיווך כתנאי לזכאות המתווך לדמי תיווך. כך, גם באותם יום או יומיים שחלפו מאז חתימת ההסכם ועד לביטולו בהסכמה. באותה תקופה קצרצרה לא היה ההסכם "מחייב", משום שטרם בא עליו אישור בית המשפט לענייני משפחה. אישור זה היווה תנאי לתוקפה של ההתקשרות כאמור בסעיף 4 להסכם: "מובהר ומוסכם בזה כי העסקה תקבל תוקף רק לאחר אישור בית המשפט לענייני משפחה". כך הבינה את הדברים גם האפוטרופוסית, כעדותה בעמ' 2 לדיון מיום 16.7.07: "בהתאם להסכם נקבע שהעיסקה תיכנס לתוקף רק לאחר שתאושר על ידי בית המשפט". קביעה זו בהסכם לא באה אלא להבהיר את שהיה נכון גם בלעדיה, שהרי נפסק כי עסקת מקרקעין המתבצעת על ידי אפוטרופוס, ולפיכך טעונה מכוח הדין אישור של בית המשפט, "לא תוכל לקום, בלי שבית המשפט נתן קודם אישור לאפוטרופוס לעשותה, ולפיכך גם אם חתם האפוטרופוס, בטרם יבקש את אישור בית המשפט לכך, על 'התחייבות' לעשות את העסקה, אין לראות בה אלא הצעה בלבד" (ד"נ 17/75 נחול נ' לוי, פ"ד ל(2) 113, 122). ועוד נאמר כי האפוטרופוס "איננו מעלה הצעה, כמשמעותה בחוק החוזים - שהרי אחרת יכול לבוא בעקבותיה קיבול - אלא מביע הצהרת כוונות, כגון זו המקובלת, למשל, בעולם העסקים... בעקבות הצהרת הכוונות (כגון זו שלפיה בכוונת נציגי הקטין למכור חלקה פלונית שהיא בבעלותו של הקטין), מעלה הצד השני הצעה, וזו ההצעה המובאת לאישור מראש של בית המשפט. נתן בית המשפט את אישורו, הרי הסמיך בכך את הנציג לבצע את הקיבול של ההצעה של הצד השני" (ע"א 112/79 שרף נ' אבער, פ"ד לד(3) 178, 196). בדומה לכך נקבע לגבי חוזה עם כונס נכסים הטעון אישור בית המשפט, כי "אינו בר תוקף משפטי מחייב כל עוד לא ניתן לו אישור בית המשפט" (רע"א 2077/92 אדלסון נ' רייף, פ"ד מז(3) 485, 503). בכך מתייחד הסכם הטעון על פי דין אישור של בית המשפט מהסכם שהכפפתו לתנאי נעשתה ברצון הצדדים, אותו מקובל לראות כשלם מרגע כריתתו (ע"א 489/89 שרון נ' המנהל לעניין חוק מס שבח מקרקעין, פ"ד מו(3) 366, 371; ע"א 4/80 מונק נ' מונק, פ"ד לו(3) 421). "כאשר אישור בית המשפט מהווה שלב בגמירת הדעת של אחד הצדדים להסכם - וזהו המצב במקרים שבהם נדרש אישור כזה לגבי חוזים מסויימים עם קטינים ופסולי דין - הרי כל עוד לא ניתן האישור - אין חוזה" (ד. פרידמן, נ. כהן, חוזים, כרך ג' (2003) עמ' 36).

תוצאה זו משליכה במישרין על זכאותו של מתווך לדמי תיווך בשל היותו הגורם היעיל לכריתת הסכם מכר מקרקעין שתוקפו מותנה באישור בית המשפט. אמנם ניתן למצוא אמירות לכאן ולכאן בשאלת הזכאות של מתווך לדמי תיווך במקרה של הסכם מכר על-תנאי מתלה שלא התקיים, שעה שהתנאי לא התחייב מן הדין אלא נבע מרצון הצדדים (ראו, מצד אחד, ע"א 342/89 ג.ז. רכסים בע"מ נ' גרופר, פ"ד מו(2) 724, 738-739; מצד שני, ע"א 62/77 סוכנות מכוניות לים התיכון בע"מ נ' קראוס, פ"ד לא(3) 695, 697; פרידמן וכהן, בספרם הנ"ל, עמ' 56). חוסר הבהירות בנדון נובע מתפיסתו של חוזה על-תנאי כחוזה שלם ותקף כבר מעת כריתתו; אם כי גם אז יש רגליים לעמדה השוללת את הזכאות לדמי תיווך (כפי שהוחלט למעשה אפילו בע"א 342/89 הנ"ל חרף האמירה המופיעה בו בדבר הזכאות העקרונית לדמי תיווך במקרה של חוזה שהתנאי המתלה אותו לא התקיים). יחד עם זאת, לספק זה אין מקום שעה שהתנאי המדובר לא הוחל על ידי הצדדים ברצונם הם אלא נכפה עליהם מבחוץ בגזירת החוק. במקרה כזה, מאחר שאישור בית המשפט הנו תנאי לתוקף ההסכם, הרי כל עוד לא ניתן האישור אין ההסכם מצמיח זכאות לדמי תיווך.

קביעה זו אינה עומדת בסתירה להסכם הביטול שנערך במקרה שלפנינו. הביטול כשלעצמו אינו מלמד אלא על רצונם של המשיבים להבטיח את עצמם מפני פנייה אפשרית של האפוטרופוסית אל בית המשפט לענייני משפחה בבקשה לאישור ההסכם. ממילא כוונת השימוש במינוח "ביטול" איננה לכך שעד לביטול היה ההסכם בר-תוקף. הוא הדין לתשלום הפיצוי על ידי המשיבים לרוכש בגין הביטול. ראשית, מאחר שהביטול נעשה בהסכמה, לא ניתן לראות בו הפרה יסודית של ההסכם. ממילא הפיצוי לא שולם כפיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית כאמור בסעיף 8(ב) להסכם אלא, כפי שהעידה האפוטרופוסית (שהנה עדת תביעה) בעמ' 2 לפרוטוקול מיום 16.7.07: "בהתאם למוסכם בינינו הנתבעים שילמו לי החזר הוצאות בסך 8,000 ₪ וכן 1,380 ₪ עבור דוח השמאי" (ההדגשה הוספה). שנית, אפילו היה מדובר בפיצויים בשל הפרה, לא בהפרת חוזה תקף עסקינן אלא בהכשלת כניסתו לתוקף של חוזה שטרם הושלם, על ידי התנערות ממנו וחסימת דרכה של האפוטרופוסית מלפנות לבית המשפט לשם אישורו. סעיף 28(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, קובע: "היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו". המשיבים הם אלו שמנעו את קיום התנאי, ולפיכך חלה כלפיהם המניעות מ"להסתמך על אי-קיומו". מניעות זו כוללת בתוכה חוסר יכולת להתגונן נגד תביעת פיצויים בשל הפרת החוזה בטענה שהתנאי לא קוים (ע"א 5559/91 ק.צ. מפעלי גז ואנרגיה בע"מ נ' מקסימה המרכז להפרדת אויר בע"מ, פ"ד מז(2) 642, 644). דא עקא, מניעות זו חלה אך ורק במערכת היחסים הפנימית בין הצדדים לחוזה, וגם אז אין היא נופחת רוח חיים בחוזה שלא נכנס לתוקף בשל אי-התקיימות התנאי.

מטעמים אלה החלטתי לדחות את הבקשה. משלא התבקשה עליה תשובה, לא ייעשה צו להוצאות. העירבון יושב למבקשת.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוקף הסכם תיווך

  2. עמלת תיווך מגרש

  3. ניכוי דמי תיווך

  4. דמי תיווך על קרקע

  5. הסכם תיווך בעל פה

  6. הסכם תיווך לא חתום

  7. הסכם תיווך לא כתוב

  8. סירוב לשלם דמי תיווך

  9. מחיקת תביעה של מתווך

  10. תיווך בין קבלני משנה

  11. הסתרת מידע ע"י מתווך

  12. תביעה על שירותי תיווך

  13. סעיף 14 לחוק המתווכים

  14. תשלום דמי תיווך חלקיים

  15. תביעה לתשלום דמי תיווך

  16. זכאות מתווך לדמי תיווך

  17. מתי צריך לשלם למתווך ?

  18. זכאות לתשלום דמי תיווך

  19. הסכם תיווך על מסמך נפרד

  20. מילוי פרטים בהסכם תיווך

  21. אי תשלום דמי תיווך 1.5%

  22. הגורם היעיל בעסקת תיווך

  23. התחמקות מתשלום דמי תיווך

  24. שינוי הסכם תיווך בכתב יד

  25. הסתרת היותו של אדם מתווך

  26. דמי תיווך שכירות נכס מסחרי

  27. מי משלם דמי תיווך שכירות ?

  28. הגבלת חופש העיסוק של מתווך

  29. הסכם תיווך ללא כתובת הדירה

  30. תביעה בגין הפרת הסכם תיווך

  31. מכירת דירה ללא ידיעת המתווך

  32. ביטול הסכם בלעדיות עם מתווך

  33. חתימה אצל שני מתווכים שונים

  34. תביעה בגין דמי תיווך שכירות

  35. הסכם תיווך לרכישת ביטוח חייים

  36. מייצג או מתווך של חברה בחו''ל

  37. דמי תיווך שכירות דירה בתל אביב

  38. הפרת הסכם בלעדיות בתיווך דירות

  39. הסכם תיווך עם שני מתווכים שונים

  40. תביעה של מתווך לתשלום דמי תיווך

  41. ניסיון התחמקות מתשלום דמי תיווך

  42. סירוב לשלם דמי תיווך בגין השכרה

  43. האם מתווך ברימקס נחשב לעובד שלה

  44. חובת המתווך להסביר על הסכם תיווך

  45. התחייבות בכתב יד לתשלום דמי תיווך

  46. אי תשלום למתווך למרות הסכם בלעדיות

  47. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996

  48. תביעה נגד מתווכת להעסקת עובדים זרים

  49. דמי תיווך על עסקה שהתבטלה אחרי חתימה

  50. מכירת בית בתקופת הבלעדיות - דמי תיווך

  51. מעורבות עורכי דין בעסקאות תיווך נדל''ן

  52. תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ''ז-1997

  53. זכאות לקבל דמי תיווך ללא רישיון תיווך

  54. הוראות נוהל לאישור עיסקאות תיווך ביהלומים

  55. דמי תיווך (לא באחוזים) בגובה ההפרש במכירה

  56. האם מתווך שהראה דירה מדגמית זכאי לדמי תיווך ?

  57. תביעות בין מתווכים - תביעת מתווך נגד מתווך אחר

  58. דחיית תביעה לדמי תיווך למרות חתימה על סכם תיווך

  59. תביעה קטנה בבית משפט לתביעות קטנות לתשלום דמי תיווך

  60. תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ''ז-1997

  61. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ''ז-1997

  62. מתווך טען כי במקום עמלת תיווך הוסכם כי ינהל נכסים שונים שבבעלות הנתבע

  63. תביעה להשבת דמי התיווך ששולמו בגין חוזה שבוטל בעקבות אי מסירת הנכס במועד

  64. פגמים צורניים ומהותיים בהסכם תיווך הפוגעים בחבות החוזית לתשלום דמי התיווך

  65. עת מפגיש מתווך בין הצדדים הוא הגורם היעיל, אולם לא תמיד עובדות העניין כה פשוטות

  66. האם זכאי לקבלת דמי תיווך שעובד מטעמו, שאיננו מתווך מורשה, ביצע פעולות רבות מול הקונה ?

  67. מתווך המעדיף תועלתו האישית ומונע קידום עסקת מכר פועל בניגוד לחובותיו על פי חוק המתווכים

  68. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון