ביטול חוזה רכישת דירה בליווי בנקאי

בית המשפט פסק כי המבקשים ביטלו חוזה לרכישת דירה בפרויקט שנוהל בליווי בנקאי, והשתמשו בכספים אלה כדי לקנות דירה בפרויקט אחר - אשר למרבה הצער מבחינתם לא לווה על ידי הבנק המשיב בתיק זה (ויתכן שלא לווה כלל). בנסיבות אלה פקע הקשר החוזי (הישיר והעקיף) בין המבקשים לבנק.

להלן החלטה בנושא ביטול חוזה רכישת דירה בליווי בנקאי:

החלטה     

א.     בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע (הנשיא אלון, סגנית הנשיא דברת והשופט ואגו) מיום 11.5.10 בתיק ע"א 1209-08, בו התקבל ערעור המשיבה 1 (להלן הבנק) על פסק דינו של בית משפט השלום בבאר שבע (סגן הנשיא שפסר) מיום 30.10.08 בתיק א' 1274/06.

רקע

ב.     ביום 8.1.02 חתמו המבקשים על הסכם לרכישת דירה מהמשיבה 2 (להלן החברה) בבניין שבנתה בבאר שבע (להלן חוזה ברקת). המבקשים הפקידו 580,000 ₪ לחשבון הליווי של הפרויקט אצל הבנק, והונפקה להם ערבות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן חוק המכר). ביום 6.6.02 ביטלו הצדדים את חוזה ברקת, וביום 5.8.02 נחתם ביניהם חוזה לרכישת דירה אחרת (להלן חוזה יהלום), בו נקבע כי הסכום ששילמו המבקשים במסגרת חוזה ברקת יעמוד לזכותם בעבור הדירה שנרכשה בחוזה יהלום (המבקשים נדרשו להוסיף סכומים נוספים, והם עשו זאת ישירות לחשבון החברה ולא לחשבון הליווי אצל הבנק). הדירה שנרכשה בחוזה ברקת נמכרה לצד ג', והתמורה אשר שולמה בעבורה הופקדה אף היא לחשבון הליווי. בסופו של יום בוטל גם חוזה יהלום, ותחתיו נחתם חוזה לרכישת דירה אחרת באותו פרויקט (להלן חוזה יהלום 2) והחברה צריכה היתה להשיב למבקשים חלק מהכספים שכבר שילמו. בעקבות חובות של החברה נכנסו כל נכסיה - לרבות מיזמי הבנייה - להליכי כינוס, והמבקשים פנו לבנק בבקשה לממש את הערבות שהוצאה במסגרת פרויקט ברקת. משנדחתה בקשתם, נפתח ההליך הנוכחי.

ג.     בית משפט השלום קיבל את תביעת המבקשים, וחייב את הבנק לכבד את הערבות. במישור העקרוני נקבע, כי ערבויות חוק מכר נועדו למנוע מצב בו קשיים כלכליים של המוכר יותירו את רוכשי הדירות ללא הדירה וללא הכסף ששילמו בעבורה - והוטעם, כי המבקשים "מצויים בדיוק במצב אותו בא החוק למנוע", ולפיכך תכלית החוק תומכת בקבלת עמדתם. עוד נקבע, כי בחינת תכלית החוזה בין המבקשים והבנק (הוא כתב הערבות) מביאה למסקנה, כי יש ליתן לו בנסיבות פרשנות מקיימת.

ד.     במישור הקונקרטי נדרש בית המשפט בעיקר לשלושה טיעונים משפטיים המביאים, לשיטתו, לתוצאה זו: (1) נקבע, כי בכך שהחברה לא השיבה למבקשים את הכספים ששולמו במסגרת חוזה ברקת, ולא דאגה להפקידם בחשבון הליווי של פרויקט יהלום, הפרה את חוזה יהלום - ומשהופר ההסכם קמה למבקשים הזכות לבטלו, "ולפיכך שריר וקיים, הלכה למעשה הסכם המכר המקורי" הוא חוזה ברקת לגביו חלה הערבות; (2) נקבע, כי לאחר ביטול חוזה ברקת וכריתת חוזה יהלום הודיעו המבקשים לבנק על השינויים שנערכו - אך הבנק נמנע מהשבת הכספים, או מהעברת הכספים מחשבון הליווי של חוזה ברקת לחשבון הליווי של חוזה יהלום. נקבע, כי בעניין זה פעל הבנק "תוך הפרת חובותיו כלפי הרוכש, בחוסר תום לב ושלא בהגינות". בנסיבות אלה, כך נאמר, חובה על הבנק לכבד את כתב הערבות; (3) נקבע, כי הבנק התעשר שלא כדין על חשבון המבקשים, כיון שגם הצד השלישי לו נמכרה הדירה נשוא חוזה ברקת הפקיד את תמורתה לחשבון הליווי, ולפיכך "משהוברר כי הנתבעת 1 (הבנק - א"ר) קיבלה את תמורת הדירה פעם נוספת... וכל עוד לא קיבלו התובעים תמורת כספם דבר, הרי שהנתבעת 1 מחזיקה בכספם שלא כדין".

ה.     ערעור שהגיש הבנק לבית המשפט המחוזי התקבל ביום 11.5.10. נקבע, כי אף אם עמדה למבקשים הזכות לבטל את חוזה יהלום - הם לא עשו כן; ואף אם היו מבטלים אותו - חוזה ברקת לא היה קם לתחייה. עוד הוזכר, כי כתב הערבות מתייחס למצבים בהם "המוכר לא יוכל להעביר לכם את הזכות בדירה מחמת אחת או יותר מארבע הסיבות הבאות - עיקול... צו לקבלת נכסים, צו פירוק, צו למינוי כונס נכסים" - ונאמר, כי בנסיבות הסיבה שלא ניתן להעביר למבקשים את הזכויות בדירה בפרויקט ברקת היא העובדה שהם ביטלו את החוזה לרכישתן, ולא אחת מהסיבות להן נדרש כתב הערבות. כן הוזכר, כי כל הדירות בפרויקט ברקת אכן הועברו לקונים - אלא שהמבקשים ויתרו על זכויותיהם בפרויקט זה. נקבע, כי לפי החוזים המאוחרים חובת השבת הכספים הייתה על החברה ולא על הבנק, וכי לא ניתן היה לבקש מהבנק להעביר את הכספים לחשבון הליווי של פרויקט יהלום - כיון שלפרויקט זה לא היה ליווי בנקאי. ולבסוף, נקבע כי אין לקבל את שפסק בית משפט השלום, כי "הבנק פעל בחוסר תום לב ולא בהגינות", והוטעם:

"הפגיעה במשיבים (המבקשים - א"ר) מקורה בהתנהלותם והתנהלות החברה שעה שלא הסדירו את נושא הערבות הבנקאית עם ביטול העסקה הראשונה... מי שחב כלפי המשיבים היא החברה ולא הבנק... " (עמוד 4).

טענות הצדדים

ו.     כלפי פסק דין זה הוגשה הבקשה הנוכחית. בין היתר נטען, כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי מאיין את הוראות חוק המכר, כיון שבנסיבות לא קיבלו המבקשים את הדירה בפרויקט יהלום, ומאחר שפרויקט זה לא היה מלווה ליווי בנקאי, הם גם איבדו את כספם. נטען, כי מאחר שהדירה בפרויקט ברקת נמכרה לצד שלישי, הם אינם יכולים לקבלה - ויש להשיב איפוא את הכספים באמצעות מימוש הערבות. נטען עוד, כי הרשימה המופיעה בסעיף 2(1) לחוק המכר אינה רשימה סגורה; כי בסופו של דבר אכן מונה כונס נכסים לפרויקט ברקת, והתקיימה איפוא עילה לפי כתב הערבות; כי במשולש רוכש-קבלן-בנק מתקיימת מערכת יחסים ייחודית משולשת (א' ויינרוט וב' אדלשטיין, "אחריות בנק מלווה כלפי רוכשי דירות ובעלי קרקע", הפרקליט מ"ח (תשס"ו) 68) - ונטען, כי הבנק הפר הן את החובה לכבד את כתב הערבות, והן את החובה להשיב למבקשים את כספם לאחר שחוזה ברקת בוטל, והדירה נמכרה לצד שלישי. נטען, כי בית המשפט קמא התעלם מטענות המבקשים לגבי רשלנותו של הבנק בנזיקין, לגבי הפרת חובת תום הלב ולגבי התעשרותו שלא במשפט.

ז.     בתגובת הבנק (מיום 15.8.10) נטען, בין היתר, כי אין הבקשה מעוררת שאלה משפטית או ציבורית המצדיקה מתן רשות ערעור בגלגול שלישי (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123, 128), וכי אף לגופו של עניין אין עילה להתערב בהכרעתו של בית המשפט המחוזי - בעיקר, כיון שהמבקשים קיבלו את הכספים ששילמו לחשבון הליווי בפרויקט ברקת, בכך שאלה נזקפו לזכותם בעבור דירה בפרויקט יהלום. הוטעם, כי בנסיבות בהן מבוטל חוזה והתמורה הושבה לרוכש, אין מקום להשבה נוספת של הכספים באמצעות מימוש ערבות. נאמר, כי צדק בית המשפט המחוזי בקבעו, כי חוזה יהלום 2 בעינו, ולמבקשים דין ודברים עם החברה; ובקבעו, כי הסכמי יהלום לא בוטלו כדין, וכי ביטולם לא היה משיב לתחייה את חוזה ברקת. נטען, כי בית המשפט המחוזי לא רק שלא איין את הוראות חוק המכר, אלא אף ציין שהמבקשים בחרו לרכוש דירה בפרויקט שלא לווה בליווי בנקאי. עוד נטען, כי העובדה שמונה כונס נכסים גם לפרויקט ברקת אינה הסיבה לכך שהמבקשים לא קיבלו את הדירה בפרויקט זה - ואין מדובר איפוא בסיטואציה הבאה בגדריו של כתב הערבות. נאמר, כי בית המשפט המחוזי קבע, שהחברה ולא הבנק היא שגרמה לפגיעה במבקשים ככל שישנה; וכי הטענה לפי דיני עשיית עושר ולא במשפט רלבנטית, "לכל היותר", כלפי החברה - שכן לא הבנק הוא שקיבל את התמורה בעבור הדירות.

דיון והכרעה

ח.     לאחר העיון חוששני שאין בידי להיעתר למבוקש. בסופו של יום ההכרעה בתיק זה תחומה לנסיבותיו העובדתיות - ובפרט לעובדה שהמבקשים ביטלו את חוזה ברקת, וקיבלו תמורתו דירה בפרויקט שהוקם ללא ליווי בנקאי. חרף נסיונם של המבקשים לצייר תמונה אחרת, אין התיק מעלה שאלה עקרונית החורגת מדל"ת אמותיו של הסכסוך (עניין חניון חיפה; רע"א 4339/06 חב' אירו-פארם בע"מ נ' פיטרמן (לא פורסם); רע"א 5727/04 בן עמי נ' ברסלב (לא פורסם)). אף לגופו של עניין, קביעתו של בית המשפט המחוזי, לפיה הפרת חוזי יהלום (ככל שהיתה) אינה מביאה (בהעדר הודעה מצד המבקשים על ביטולם) לפקיעתם, ובודאי אינה מקימה לתחייה את חוזה ברקת - מקובלת עלי. גם ממצאיו ביתר הסוגיות מסתברים לגופם. אכן, מדובר במצב מצער, אך יש לזכור, כי בענייננו המבקשים ביטלו את חוזה ברקת, ובאמצעות כספם המוחזר מחוזה זה רכשו דירה אחרת בפרויקט שהקימה החברה ושנוהל ללא ליווי בנקאי (ובכל מקרה, ללא ליווי של המשיב 1). בעשותם זאת ניתקו המבקשים את הקשר עם הבנק המשיב, ואין הוא הכתובת המתאימה לתלונותיהם (אשר יתכן שיש בהן ממש אל מול החברה, בלי שכל התמונה ידועה לנו) במצב העגום אליו נקלעו.

ט.     אכן, פסק הדין של בית המשפט המחוזי אינו דן בפרוטרוט בהתנהלות הבנק, ומתמקד בטיעון הראשון שהציג בית משפט השלום לביסוס הכרעתו - קרי, המערך החוזי. אודה איפוא, כי תגובת הבנק התבקשה גם כדי לבחון את שני הטיעונים האחרים שהציג בית משפט השלום. ברם, לאחר העיון בתגובה, ושוב בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, קשה לייחס לבנק רשלנות בכך שלא העביר את כספי המבקשים מחשבון הליווי של פרויקט ברקת לחשבון הליווי של פרויקט יהלום - כיון שחשבון כאמור לא היה קיים כל עיקר (מכל מקום לא אצל המשיב 1). אף הטענה בדבר עשיית עושר אינה מצדיקה מתן רשות ערעור - התמורה בגין הדירות בפרויקט ברקת לא נכנסה לכיסו של הבנק, ולא ניתן לומר כי קיבל תמורה כפולה בעבור הדירה שרכשו בעבר המבקשים.

י.     סוף דבר, המבקשים ביטלו חוזה לרכישת דירה בפרויקט שנוהל בליווי בנקאי, והשתמשו בכספים אלה כדי לקנות דירה בפרויקט אחר - אשר למרבה הצער מבחינתם לא לווה על ידי הבנק המשיב בתיק זה (ויתכן שלא לווה כלל). בנסיבות אלה פקע הקשר החוזי (הישיר והעקיף) בין המבקשים לבנק - ואף אם נפלו פגמים באופן בו ליוה הבנק את פרויקט ברקת (כפי שטוענים המבקשים בסעיפים 8-5 לבקשה), אין הם נוגעים עוד לענייננו. בית המשפט המחוזי אמנם ציין, כי זכות המבקשים לדירה בפרויקט יהלום בעינה עומדת, ומתגובת הבנק עולה כי יתכן שהפרויקט אכן יושלם. לו יהי. אך אפילו כך, תיק זה מלמד על החשיבות שחייבים רוכשי דירות לייחס לליווי מתאים לפי חוק המכר.

י"א.     בנסיבות אינני עושה צו להוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול הסכם הבנות

  2. ביטול הסכם מזונות

  3. ביטול הסכמה דיונית

  4. ביטול חוזה עקב טעות

  5. ביטול הסכם קו חלוקה

  6. ביטול הסכם הזמנת רכב

  7. ביטול חוזה לאספקת מוצר

  8. ביטול הסכם עם בית אבות

  9. ביטול הסכם למכירת מגרש

  10. ביטול חוזה תוך זמן סביר

  11. תביעה שכנגד לביטול הסכם

  12. ביטול חוזה עם מקדם אתרים

  13. הודעה מראש על ביטול חוזה

  14. התנגדות לביטול חוזה בניה

  15. ביטול הסכם מתנה בהתנהגות

  16. ביטול חוזה עם קבלן לא רשום

  17. הצעת חוק ביטול הסכמי אוסלו

  18. ביטול הסכם הלוואה לרכישת מגרש

  19. ביטול חוזה מכר בגין טעות במחיר

  20. בקשת חסוי לביטול הסכם עם ההורים

  21. פיצויים מהמינהל עקב ביטול חוזה

  22. ביטול הסכמים עם הרשות הפלשתינאית

  23. ביטול הסכם למכירת דירה - פסק דין

  24. ביטול חוזה רכישת דירה בליווי בנקאי

  25. איחורים באיסוף הילד מהגן (קנסות וביטול הסכם)

  26. ביטול חוזה קניית דירה בגלל העדר היתרי בניה

  27. האם סוגיית הערבים יכולה להוות בסיס לביטול חוזה ?

  28. הפקדת כסף בנאמנות אצל עו"ד עד שיתברר עניין ביטול הסכם

  29. פסק דין הצהרתי לפיו הודעת ביטול הסכם להפצת מוצרים מהווה הפרה של ההסכם

  30. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון