אי רישום דירה מקבלן

סעיף 8 לחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, תשכ"ט-1969 דן בפסלות וביטול רישום בפנקס הקבלנים.

סעיף 8(א)(3) לחוק מפנה אותנו להתנהגות לא מקובלת של קבלן רשום כפי שנאמר בתקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות (ערעור מהימנות והתנהגות בניגוד למקובל), תשמ"ט-1988

תקנה 2 לתקנות קובעת ש"נוהג מקובל" הוא כאשר "קבלן אינו מפר חוזי מכר".

בית המשפט פסק כי כאשר אדם נכנס לחוזה לרכישת דירה מקבלן, אפילו הוא יודע שבאותה עת ישנם קשיים לרישום הזכויות לטובתו בגין הדירה, הרי הוא מקווה שלא יעבור זמן סביר והקבלן יסדיר את כל הדרוש כדי שיהיה אפשר לרשום את הזכויות על שם הרוכש בעתיד הנראה לעין.

ניתן לומר שאדם לא היה נכנס לחוזה לרכישת דירה אם היה יודע שבמשך 12 שנה עדיין לא יסדיר וידאג הקבלן לרשום את הזכויות בדירה על שם הרוכש. בנסיבות אלה יש לראות מהו הזמן הסביר הדרוש לשם רישום זכויות כאמור.

להלן פסק דין בנושא אי רישום דירה מקבלן:

פסק דין

זהו ערר שהגישה העוררת על החלטת המשיבה מיום 5.6.05, לפיה הוטל על העוררת קנס בסך של -.30,000 ₪ וכן עונש של התלייה לשנה, כעונש מותנה, והתנאי הוא שההתלייה תיכנס לתוקפה אם תוך שישה חודשים מיום ההחלטה לא תבצע העוררת את רישום הדירות בשמם של הדיירים-המשתכנים.

כענין אגב, ראוי להסב תשומת לב המשיבה כי בכל ארבעת הסעיפים של ההחלטה הנ"ל, אין דבר וחצי דבר שבו אומרת וקובעת המשיבה שהיא מקבלת את המלצת הועדה המייעצת ומטילה על העוררת את העונשים שהמליצה עליהם הועדה המייעצת. כל מה שנאמר במסמך ההחלטה מיום 5.6.05 הוא שהועדה המייעצת המליצה להטיל את העונשים הנ"ל, אבל - כאמור - אין בו דבר המראה כי הרשמת-המשיבה קבלה המלצה זו, שהרי מי שמוסמך להטיל עונש על קבלן רשום הוא רשם הקבלנים ולא הועדה המייעצת. עם זאת, לא נראה בפגם זה כדבר היורד לשורשו של ענין וכאילו שאין החלטה שאפשר לערער עליה, שהרי העוררת בעצמה ראתה במסמך ההחלטה מיום 5.6.05 משום החלטה של המשיבה, וגם המשיבה - החתומה של המסמך הנ"ל - ראתה בו את החלטתה, וזאת אנו למדים מכותרת "הנדון" של המסמך שבו נאמר "החלטת רשם לאחר התייעצות בוועדה המייעצת". בכל אופן, ראוי הדבר שהמשיבה בעתיד תרשום בהחלטה את החלטתה היא בצורה מפורשת.

ולגופו של הערר: - העוררת היא חברה קבלנית, הרשומה בפנקס הקבלנים והיא הקימה לפני מספר שנים יחידות דיור רבות בשכונה הנקראת "נווה אליעזר" בחדרה. עד הגשת הערר לא נרשמו יחידות הדיור ע"ש הדיירים המשתכנים, ואחד הדיירים, אברהם רוזנברג, התלונן בפני המשיבה, כי למרות שהוא חתם על חוזה עם העוררת ביום 31.12.1993, דהיינו לפני כ-12 שנה, הרי יחידת הדיור שרכש מהעוררת לא נרשמה על שמו ואין כל רישום חוקי שהוא הינו בעל הזכויות ביחידת הדיור שרכש. הבניה הסתיימה במחצית הראשונה של שנת 1994, ויחידת הדיור נמסרה לחזקת המתלונן, מר רוזנברג, כמו שנמסרו יתר יחידות הדיור למאות המשתכנים באזור, אולם - כאמור - הזכויות ביחידות הדיור לא נרשמו ע"ש המשתכנים.

אומנם התלונה שהביאה בסופו של דבר להחלטה הנ"ל של המשיבה היא תלונתו של משתכן אחד, אולם מתברר כי בפרויקט הגדול שבנתה העוררת כנזכר לעיל, לא נרשמו הזכויות על שמם של מרבית המשתכנים, ואולי אפילו לגבי כל המשתכנים.

טוענת העוררת כי אין בה כל אשמה בהשהיה הגדולה של אי רישום הזכויות ע"ש המשתכנים, וזאת מאחר שמינהל מקרקעי ישראל אינו מסכים לחתום על התוכניות, והמינהל הוא הבעלים של המקרקעין במקום, וכל עוד והמינהל אינו מוכן לחתום על המסמכים הדרושים, אין כל אפשרות לרשום שם את הבתים כבתים משותפים, וממילא אין המינהל מוכן לחתום עם המשתכנים על חוזי חכירה.


וכאן ראוי לציין שתלונתו הראשונה של המתלונן, מר רוזנברג, אצל רשם הקבלנים הובאה בחודש ינואר 2001, ולאחר שהוברר כי משרד השיכון לא הכין עד אז את הפרצלציה באתר, אי אפשר היה לרשום בתים משותפים במקום, והדיון בתלונה אז הסתיים ללא הטלת כל סנקציה על העוררת.

בינתיים הוכנו כל התסריטים ונעשתה תוכנית הפרצלציה, ולמרות זאת לא נרשמו במקום הבתים כבתים משותפים ולא נחתמו חוזי חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל, כשלטענת העוררת האשם הוא במינהל המסרב לחתום, כבעלים של המקרקעין במקום, על המסכמים הדרושים לשם רישום הבתים כאמור. בנסיבות האמורות טוענת העוררת שאין היא מפירה כל תנאי מתנאי החוזה עם הדיירים, ושכאמור היא לא אשמה בכך שהזכויות לא נרשמו ע"ש המשתכנים, והיא
מסתמכת גם על סעיף 6.

בחוזה שנערך בינה לבין המשתכנים. לטענת העוררת ידע המתלונן וידעו המשתכנים כי אין אפשרות לרשום את הזכויות על שמם במועד קרוב, וכך נאמר בסעיף 6(ב) לחוזה הרכישה:
"ב.     כי החברה הודיעה לרוכש שאין כעת אפשרות חוקית לרשום הנכס בשמו בספרי המקרקעין, ואין באפשרותה של החברה לקבוע תאריך מראש לביצוע הרישומים הנ"ל. כתוצאה מכך הרוכש מסכים שהרישומים יתבצעו לכשתהיה אפשרות חוקית ומעשית לכך, וזאת תוך זמן סביר לאחר רישום תוכנית החלוקה של הקרקע או שטחי הקרקע, שבהם כלולה החלקה נשוא הסכם זה".


לאור האמור בסעיף 6(ב) כנ"ל אין בעוררת, כך היא טוענת, כל אשמה שמצדיקה הטלת
סנקציות עליה, שהרי וכאמור זאת טענת העוררת - ידע והסכים המשתכן, הוא וחבריו לאפשרות שהזכויות לא יירשמו על שמם, מבלי שיינתן להם מועד עתידי לביצוע רישום זה.

הבה נבדוק ונבחון טענה זו: סעיף 8 לחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, תשכ"ט-1969 (להלן - "החוק") דן בפסלות וביטול רישום בפנקס הקבלנים. סעיף 8(א)(3) לחוק מפנה אותנו להתנהגות לא מקובלת של קבלן רשום כפי שנאמר בתקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות (ערעור מהימנות והתנהגות בניגוד למקובל), תשמ"ט-1988 (להלן - "התקנות"). תקנה 2
(2) לתקנות קובעת ש"נוהג מקובל" הוא כאשר "קבלן אינו מפר חוזי מכר". כאמור, טוענת
העוררת שהיא לא הפרה את החוזה המכר שחתמה עם המתלונן.

נראה לנו שיש לדחות את הטענה הנ"ל של העוררת. ראשית, באותו סעיף 6 לחוזה שבו הודיעו למשתכן על חוסר האפשרות באותו זמן לרשום את הזכויות על שמו, אנו קוראים בסעיף 6(ג) על התחייבותה של העוררת כלפי המשתכן, והעוררת מתחייבת עפ"י סעיף 6(ג)(1) לאותו חוזה, כי:-
"יבוצעו בהקדם האפשרי כל הפעולות, ההסדרים והרישומים שיידרשו לצורך רישום הנכס (בלשכת רישום המקרקעין) כיחידת רישום נפרדת".

החברה-העוררת התחייבה לבצע את הנ"ל בהקדם האפשרי. אין כל ספק כי תקופה של 12 שנה לא תוכל להיחשב, בשום מקרה, כ"הקדם אפשרי", ויהיו הסיבות להשהיה זו אשר יהיו.



שנית, מהחומר שהובא בפנינו עולה כי לעוררת טענות כספיות כנגד מינהל מקרקעי ישראל, וכי למינהל טענות כספיות כלפי העוררת. יש לתמוה מדוע רק בשנת 2005, לאחר שהוגשו התלונות לרשם הקבלנים, רק בשנה זו מגישה העוררת תביעה כנגד המינהל בכל מה שקשור באי הסכמתו של המינהל לחתום על המסכמים הדרושים וחוזי החכירה. תביעה זו הוגשה ביום 13.1.05 לביהמ"ש המחוזי בחיפה. הא כיצד ניתן, והאם ניתן בכלל, לכרוך את זכויותיהם של המשתכנים ב"עימותים" הכספיים שיש לעוררת עם המינהל? התשובה לכך היא שלילית. אדם הרוכש דירה ומשלם עבורה במיטב כספו, בודאי שאינו צריך להמתין 12 שנה ולא לקבל עדיין את זכויותיו המגיעות לו עפ"י דין. ומדוע חיכתה העוררת עד 2005 אם חשבה שהתנהגות המינהל אינה סבירה ואין לה כל הצדקה? למה לא הגישה את תביעתה נגד המינהל מיד לאחר שנאמר לה שהמינהל מסרב לחתום על המסמכים הדרושים ועל חוזי החכירה על המשתכנים?

העוררת טענה שהיא לא הפרה חוזה עם המשתכנים. היא הביאה פסיקה שונה וניסתה בפסיקה זו לבסס את טענתה הנ"ל. לא נוכל לקבל את טיעוניה השונים של העוררת. העוררת עצמה התחייבה לבצע את הרישומים בהקדם האפשרי, ואפילו היו עיכובים כאלה או אחרים ממינהל מקרקעי ישראל ו/או ממשרד השיכון, היתה חובה על העוררת לעשות עוד ויותר כדי להביא לידי ביצוע חיוביה עפ"י החוזה עם המשתכנים, ובודאי לא לגרום להם להמתין 12 שנה מבלי שרישום זכויותיהם ביחידות הדיור שלהם יירשמו על שמם.

כאשר אדם נכנס לחוזה לרכישת דירה מקבלן, אפילו הוא יודע (כאמור בסעיף 6 לחוזה בענייננו) שבאותה עת ישנם קשיים לרישום הזכויות לטובתו בגין הדירה, הרי הוא מקוה שלא יעבור זמן סביר והקבלן יסדיר את כל הדרוש כדי שיהיה אפשר לרשום את הזכויות על שם הרוכש בעתיד הנראה לעין. ניתן לומר שאדם לא היה נכנס לחוזה לרכישת דירה אם היה יודע שבמשך 12 שנה עדיין לא יסדיר וידאג הקבלן לרשום את הזכויות בדירה על שם הרוכש. בנסיבות אלה יש
לראות מהו הזמן הסביר הדרוש לשם רישום זכויות כאמור. בפסה"ד ע"א 10474/03 של ביהמ"ש העליון, עודד הכהן ואח' נגד מלונות הים התיכון ואח' (טרם פורסם) נקבע "זמן סביר" של מספר חודשים. בפסה"ד של ביהמ"ש העליון ע"א 305/87, שרביב בע"מ ואח' נגד משה פרוביזור ואח', פ"ד כרך מ"ד, חלק שלישי, עמ' 40, נקבע זמן סביר של ארבעים יום.

ובמקרה שלנו התברר כי הפרצלציה לגבי המקרקעין שבאתר, בו הוקמו יחידות הדיור, נעשתה כבר כמעט כשנתיים לפני שהענין הובא להחלטת המשיבה, והיה די זמן בידי העוררת לבצע את כל הנדרש לרישום הזכויות, ובעיקר לרישום הבתים כ"בית משותף", והיא לא עשתה זאת. הא כיצד יהיה אפשר לקבל את טענת העוררת, כי הרי היה לה זמן רב מאד, מאז הסדר הפרצלציה, לבצע את המוטל עליה עפ"י החוזה.

לאור כל הנסיבות האמורות, נראה לנו כי המשיבה נהגה בסבירות מלאה במתן החלטתה ותוך כדי קבלת המלצת הועדה המייעצת.

יחד עם זאת, ולאור העובדה כי ערר זה הוגש בתוך תקופת ששת החודשים שניתנו לעוררת להסדיר את ביצוע הרישום הנדרש, ופסק הדין ניתן עתה, אנו קובעים:

  1.      הערר לגופו - נדחה.
  2.      למרות דחיית הערר לגופו, הרי אם העוררת תסדיר את רישום הזכויות כנדרש תוך שישה חודשים מהיום, כי אז תבוטל התליית הרישום.



3.     העוררת תשלם למשיבה הוצאות כוללות בסך של -.7,500 ₪, בצירוף ריבית וההצמדה עפ"י החוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשת חפציבה

  2. חוב מים של קבלן

  3. זכות עכבון קבלן

  4. קבלת טופס 4 מקבלן

  5. תביעה נגד קבלן שלד

  6. אחריות שילוחית קבלן

  7. אי רישום דירה מקבלן

  8. עורך דין דירה מקבלן

  9. סכסוך בין עירייה לקבלן

  10. תביעת בנק מלווה נגד קבלן

  11. עורך דין קניית בית מקבלן

  12. הסתבכות כלכלית של קבלן עצמאי

  13. תביעת קבלן נגד מזמין העבודה

  14. מתן אפשרות לקבלן לבצע תיקון

  15. קבלן שלא קיבל את מלוא התשלום

  16. פיצוץ בצנרת בדירה חדשה מקבלן

  17. תביעה כספית של קבלן אינסטלציה

  18. תביעת קבלן לפינוי דייר בשכירות

  19. סכסוך בין קבלן ראשי לקבלן משנה

  20. אחריות קבלן לרוכשי דירה יד שניה

  21. ביטוח אחריות מקצועית עבודות קבלן

  22. התחשבנות בין קבלן ראשי וקבלן משנה

  23. שטח חצר קטן מדי - תביעה נגד הקבלן

  24. הסכם להפעלת מכון רישוי עם קבלן משנה

  25. הצעת חוק העסקת עובדים ערבים ע"י קבלן

  26. קשיים כלכליים של קבלן לאחר מכירת דירה

  27. כמה מקבלים על איחור במסירת דירה מקבלן

  28. קושי להיכנס למקום חניה - תביעה נגד הקבלן

  29. קבלנים ישלמו פיצויים על איחור במסירת דירה

  30. תאונת עבודה של עובד קבלן משנה בפרויקט בניה

  31. פיטורי עובד קבלן סמוך להשלמת 9 חודשי עבודה

  32. הסכם לביצוע עבודות אלומיניום - בין קבלן ראשי לקבלן משנה

  33. השוואת תנאי עבודתם של עובדי קבלן לעובדים אחרים באותו מקום

  34. תקנות הביטוח הלאומי (דינים וחשבונות של קבלנים), תשי''ח-1957

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון