נזילות מהשכן למעלה

להלן פסק דין בנושא נזילות מהשכן למעלה:

פסק דין

מבוא

1.     בפניי תביעה של בעל דירה בבית משותף נגד בעלי הדירה שמעליו, בגין נזילת מים לתוך דירתו.

2.     התובע הינו הבעלים של דירה בבית משותף ברח' הא' באייר 64 בתל אביב. הנתבעים מתגוררים בדירה הנמצאת מעל לדירת התובע. בדירת הנתבעים מצוייה מרפסת שאינה מקורה, ובמועד הרלבנטי לתביעה היו בה אדניות וצמחיה רבה. מחמת חדירת מים מדירת הנתבעים אל דירת התובע, הגיש התובע בשנת 1999 תביעה בפני המפקחת על רישום המקרקעין. ביום 17.3.1999 הגיעו הצדדים להסדר פשרה שקיבל תוקף של פסק דין ולפיו ימונה מומחה מטעם המפקחת אשר יקבע את מקור הנזילה והצדדים יפעלו בהתאם להוראותיו. על יסוד הסכמה זו, מינתה המפקחת כמומחה מטעמה את המהנדס מרקו דן, שהגיש חוות דעתו ביום 24.3.1999. המומחה מרקו קבע כי יש לבצע עבודות איטום נרחבות במרפסת של דירת הנתבעים, בהיותה מקור הרטיבות בדירת התובע, ושלל את האפשרות שמקור הרטיבות הוא בתפר שבין דירת התובע לבין דירה שכנה בבנין צמוד, שכן לא היו סימני רטיבות בדירה מעברו השני של התפר.

3.     התובע טוען כי הנתבעים לא קיימו אחר הוראות המומחה מרקו ולא תיקנו את שהיה עליהם לתקן.

4.     התובע השכיר את דירתו ביום 23.2.1999 למשרד עורכי דין, תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 12,198 ₪ בצירוף מע"מ. לטענתו, מחמת חדירתה של רטיבות לדירתו, קיזזו השוכרים סך כולל של 61,073 ₪ מדמי השכירות וביום 19.2.2001 אף החליטו שלא לחדש את חוזה השכירות לתקופה נוספת, והדירה פונתה בחודש יולי 2001. בנוסף, התובע נאלץ לבנות קיר גבס בעלות של 1,530 ₪ כדי להסתיר את הקיר הרטוב, וכן שילם 2,908 ₪ בגין תיקונים וצביעה במשרד וסך של 2,084 ₪ בגין חוות דעת נוספת של המומחה מרקו (שלא התקבלה כראייה).

5.     הנתבעים טוענים כי בעקבות חוות דעתו של מרקו הם ביצעו את כל התיקונים הנדרשים במרפסת דירתם, והשקיעו בכך כ- 48,000 ₪ (עדות הנתבעת 2 בע' 47 לפרוטוקול). הם טוענים כי חלק גדול מבעיית הרטיבות נובע מכשל ברכוש המשותף וכי מקור הרטיבות הלכה למעשה היה בקיר הבנין שלא תוקן, בגגון המהווה חלק מהרכוש המשותף ובתפר של הבנין עם הבנין הצמוד. הא ראייה, הרטיבות לא פסקה גם לאחר התיקון שביצעו. בנוסף הם כופרים בטענות לענין הנזק שנגרם לתובע מחמת קיזוז דמי השכירות, וטוענים כי השוכרים קיזזו סכומים שלא כדין ובתואנות שווא וכי התובע לא הקטין את נזקו.

הכרעה בשאלת החבות

6.     בית המשפט מינה כמומחה מטעמו את המהנדס צבי רון. זה הגיש שתי חוות דעת. חוות דעתו הראשונה, מיום 5.6.2002, נערכה לאחר שהמומחה רון ביקר בדירות בחודשים ינואר, פברואר, מאי ונובמבר 2001. המומחה רון עיין בין השאר בחוות דעתו של המומחה מרקו. הוא גילה קילופי צבע וסימני הכתמה בקיר ובתקרה בדירת התובע. תחת פיקוחו בוצעה בדיקת הצפה במרפסת הנתבעים. עם תום ההצפה אותרו סימני רטיבות בתקרת אחד החדרים בדירתו של התובע, בסמוך לעמוד ולפתח הדלת, המהווה רכוש משותף. המומחה הגיע למסקנה כי כיום משטחי האדניות והמרפסת בדירת הנתבעים אטומים (עקב טעות קולמוס, נרשם בחוות הדעת כי מרפסת "התובעים" אטומה, אך ברור כי הכוונה למרפסת הנתבעים). המומחה רון קבע כי סימני הרטיבות החדשה הם פועל יוצא של איטום כושל בגג הבית המשותף וכי קיימת סבירות נמוכה בלבד לכך שמקור הרטיבות הוא בתפר הקונסטרוקטיבי בין הבניינים. המומחה ציין כי סימני הרטיבות הישנה מתחת למרפסת של הנתבעים (ושוב, עקב טעות קולמוס, נרשם בחוות הדעת "מרפסת התובעים", אך ברור כי הכוונה למרפסת הנתבעים), מצביעים בסבירות גבוהה על כשל באיטום רצפת המרפסת והאדניות, דבר שהוא באחריות הנתבעים, וכן על איטום לקוי בתפר קונסטרוקטיבי, בקיר מעקה חיצוני ובתקרה שכולם רכוש משותף באחריות נציגות הבית המשותף. עלות תיקון הרכוש המשותף הינה 4,800 ₪ בצירוף מע"מ. עלות תיקון הרטיבות בתקרת הדירה של התובע, שמקורה הן בכשל באיטום של מרפסת הנתבעים, שהאחריות לו רובצת לפתחם, והן בכשל באיטום התפר הקונסטרוקטיבי וקירות החוץ, שהאחריות לו מוטלת על נציגות הבית המשותף, הינה 2,200 ₪ בתוספת מע"מ.

     במאמר מוסגר נציין כי ראוי שמומחה המגיש חוות דעת לבית המשפט יקפיד בביצוע הגהה על חוות דעתו, על מנת שלא יופיעו בה טעויות קולמוס העלולות לעוות לחלוטין את התמונה המתקבלת מחוות הדעת. טעויות מיותרות כאלה מצריכות מלאכת פרשנות של בית המשפט כדי להתחקות אחר כוונתו האמיתית של המומחה, וחבל.

7.     חוות דעתו השנייה של רון נערכה ביום 11.4.2005, לאחר שהתבקש על ידי בית המשפט להבהיר אילו כתמי רטיבות ניתן לייחס לנציגות הבית המשותף ואילו ניתן לייחס לנתבעים, וכן לקבוע את חלוקת האחריות ההנדסית בין הנתבעים לבין הנציגות. המומחה רון שב וקבע כי סימני הרטיבות הישנה מעידים על כשל באיטום, שהאחריות לו מוטלת הן על הנתבעים והן על הנציגות. לדבריו, מרפסת הנתבעים כיום אטומה (ושוב, עקב טעות קולמוס, נרשם בחוות הדעת כי מרפסת "התובעים" אטומה, אך ברור כי הכוונה למרפסת הנתבעים), וסימני הרטיבות החדשה מקורם אך ורק ברכוש המשותף שמצוי באחריותה של הנציגות. המומחה ציין בס' 3 למסקנותיו כי:

"ניתן לקבוע בסבירות גבוהה, כי ליקויי הרטיבות בדירת התובעים תוקנו בחלקם בשלהי 12/99 ע"י הנתבעים וכי הליקויים שנותרו הינם בסבירות גבוהה באחריות נציגות הבית המשותף".

המומחה ציין בס' 4 למסקנותיו כי:

"לא ניתן לייחס את מוקדי הרטיבות למי מהצדדים, כי לא ניתן בהתאם למימצאים הקיימים, לבודד את כל מרכיבי הכשלים, איטום התפרים ואיטום קירות מעקות חיצוניים. לפיכך הנני סבור כי חלוקת האחריות מבחינה הנדסית בין התובעים 1-2 [צ"ל הנתבעים 1-2- ח.ב.] ונציגות הבית המשותף הינה בחלקים שוים."

     משמע, אליבא דמומחה רון, האחריות לכל נזק שנגרם לתובע לאחר חודש דצמבר 1999 רובצת לפתחה של נציגות הבית המשותף, בעוד שהאחריות לנזקים שנגרמו קודם למועד זה מוטלת בחלקים שווים על הנתבעים והנציגות.

8.     יצויין בהקשר זה כי ביום 21.3.2005 ניתן פסק דין בהעדר הגנה נגד נציגות הבית המשותף, על מלוא סכום התביעה.

9.     ב"כ התובע חולקת על מסקנותיו של המומחה רון לענין חלוקת האחריות לנזקי הרטיבות של שנת 1999 בין הנתבעים לבין נציגות הבית המשותף. לדבריה, חלוקה זו עומדת בניגוד לחוות דעתו של המומחה מרקו, ששלל קשר בין הרטיבות לבין הרכוש המשותף. דא עקא, התובע ויתר על חקירתו של המומחה רון ועל כן מסקנתו זו לא הועמדה במבחן של חקירה נגדית וממילא לא נסתרה.

זאת ועוד, בבואי להכריע איזו מבין חוות הדעת יש להעדיף- זו של המומחה מרקו, שניתנה בהליך בפני המפקחת על בתים משותפים, מבלי שתינתן לצדדים ההזדמנות להעמידו במבחן החקירה הנגדית, ועוד קודם שבוצעו תיקוני האיטום במרפסת הנתבעים, או זו של המומחה רון שניתנה בהליך שבפניי, לאחר ביצוע התיקונים, ברי כי יש להעדיף את חוות דעתו של רון. לצדדים ניתנה ההזדמנות לזמנו לחקירה על חוות דעתו, אך הם ויתרו על כך, ויתור האומר דרשני. בנוסף, לנגד עיניו של המומחה רון עמדה חוות דעתו של המומחה מרקו, בהיותה מוקדמת יותר, ואילו חוות דעתו של מרקו מטבע הדברים לא היתה יכולה להתייחס לחוות דעתו של המומחה רון, המאוחרת ממנה. יש להעדיף את חוות הדעת המאוחרת יותר, שניתנה על יסוד כל החומר העובדתי שנאסף עד לאותו מועד, מה גם שמטבע הדברים קיים משקל רב יותר לחוות דעת מאוחרת על פני זו המוקדמת ממנה, שניתנה עוד קודם לביצוע התיקונים במרפסת הנתבעים. זאת ועוד, דומה כי המומחה מרקו לא בחן את האפשרות כי מקור הרטיבות הוא גם ברכוש המשותף, אלא רק האם מקור הרטיבות הוא גם בדירה שכנה, בבנין צמוד, אפשרות שנשללה על ידו. לעומתו, המומחה רון בחן את מכלול הגורמים האפשריים לתופעת הרטיבות, לרבות הרכוש המשותף.

10.     גם הנתבעים חולקים על אופן חלוקת האחריות בינם לבין הנציגות, והם טוענים כי חלקם צריך להיות 25% בלבד, שכן המומחה רון מנה ארבעה גורמים לרטיבות, ורק אחד מהם הוא במרפסת דירתם. אין לקבל טענה זו. מי לידינו יתקע שתרומת המרפסת לבעיית הרטיבות היתה זהה לתרומתו של כל אחד משלושת הגורמים האחרים? חזקה על המומחה רון, שאיתר את ארבעת גורמי הרטיבות, כי לא בכדי ייחס אחריות של 50% לבעיית המרפסת, ומן הסתם סבר כי תרומתו של גורם זה לבעיית הרטיבות גבוהה באופן יחסי מתרומתם של שלושת הגורמים האחרים. מכל מקום, הנתבעים, כמו התובע, לא טרחו לזמן את המומחה רון לחקירה על חוות דעתו, והם אפילו לא הגישו חוות דעת של מומחה מטעמם.

11.     המומחה רון ערך בדיקת הצפה במרפסת הנתבעים. בחוות דעתו נרשם כי הבדיקה בוצעה ביום 5.11.2002 אך שוב מדובר בטעות קולמוס, שכן חוות הדעת עצמה נערכה ביום 5.6.2002. לאמיתו של דבר, בדיקת ההצפה נערכה ביום 5.11.2001, כפי שמאשר המומחה רון בתשובה לשאלות ההבהרה מוצג ת/24, הוא המועד האחרון בו ביקר המומחה בדירה. מכל מקום, הבדיקה העלתה כי המרפסת אטומה, וכי הרטיבות שנוצרה בעקבות אותה בדיקת הצפה מקורה ברכוש המשותף. אין בפניי כל ראייה לכך שהנתבעים ביצעו תיקונים כלשהם במרפסת דירתם לאחר השלמת התיקון בחודש דצמבר 1999. מכאן עולה המסקנה כי אכן מאז חודש דצמבר 1999 נאטמה מרפסת הנתבעים ולא היוותה עוד מקור לרטיבות. מכאן גם עולה המסקנה כי נזקי הרטיבות משנת 2001 הם בהכרח מחמת ליקויים ברכוש המשותף.

ב"כ התובע מקשה בסיכומיה כיצד זה פסקה הרטיבות אם נציגות הבית המשותף לא תיקנה דבר, אך עובדה היא כי לפי בדיקת ההצפה של המומחה, גם בחודש נובמבר שנת 2001 היתה עדיין חדירת רטיבות שמקורה ברכוש משותף, משמע, הרטיבות לא פסקה באותה עת.

     ב"כ התובע מנסה למצוא אישוש לטענתה לפיה גם לאחר שנת 1999 לא נאטמה המרפסת כראוי, בכך שהמומחה אישר בתשובה לשאלות הבהרה כי מקורם של כתמי הרטיבות שראה בדירת התובע בחודשים ינואר ופברואר 2001 הוא גם בדירת הנתבעים; דא עקא, בהחלט ייתכן כי כתמי רטיבות אלה שתוארו על ידי המומחה רון נגרמו עוד בשנת 1999, קודם לאיטום המרפסת. אכן, בענין זה קיימת אי בהירות מסויימת לגבי עמדתו של המומחה רון בדבר מקורם של כתמי הרטיבות שזיהה בביקוריו בשנת 2001, לנוכח האופן בו ניסח את תשובתו לשאלות ההבהרה של התובע, אך מאידך, בחוות דעתו האחרונה מיום 11.4.2005 קבע המומחה רון כי הליקויים שנותרו לאחר השלמת האיטום בדצמבר 1999הינם בסבירות גבוהה באחריות נציגות הבית המשותף. מכל מקום, ניתן היה בנקל להסיר את אי הבהירות לו זומן המומחה לחקירה על חוות דעתו, וכל ספק צריך לפעול לטובת הנתבעים, הואיל ונטל הראייה מוטל על התובע.

12.     הנתבעים ניסו לטעון כי מקור הרטיבות בשנת 1999 הוא בדירה שכנה, וזאת בהסתמך על עדותו של זיו מאיר, שהוזמן בשנת 1999 לדירתם כדי לבדוק את בעיית הרטיבות. הואיל והעד לא הגיש חוות דעת, לא הותר לו להעיד כעד מומחה אלא רק לתאר מה ראו עיניו בבדיקה שערך (ע' 35 לפרוטוקול). מאיר העיד כי במרפסת הדירה השניה היה צינור של מזגן שפלט מים, ולא היה בידוד בין שתי המרפסות, אך לא ניתן להסיק מכאן כמסקנה שבמומחיות כי מקור הרטיבות במרפסת של הנתבעים הוא בדירה השכנה, משום שמדובר במסקנה שצריכה להיתמך בחוות דעת מומחה. זאת ועוד, המומחה מרקו שלל לחלוטין את האפשרות כי מקור הרטיבות הוא בדירה השכנה, במסגרת חוות דעתו הראשונה שהתקבלה כראייה לאמיתות תוכנה (מוצג ת/7), וגם המומחה רון לא סבר כך. בנוסף, הנתבעים לא זימנו את המומחה רון לחקירה על חוות דעתו, ועל כן זו לא נסתרה לגבי גורמי הרטיבות במרפסת הנתבעים. ברור גם כי טפטוף צינור של מזגן בדירה הצמודה לדירת הנתבעים, ואינה נמצאת מעל דירת התובע, לא יכול היה לגרום למפגעי רטיבות כה חמורים בדירת התובע.

     מכל מקום, בעדותו של מאיר נטען כי עבודות האיטום במרפסת הנתבעים הסתיימו לא לפני חודש ספטמבר-אוקטובר 1999 (ע' 37 לפרוטוקול). על גב תמונות שהגישה הנתבעת 2 במהלך עדותה, המתעדות את עבודות האיטום במרפסת הדירה (מוצג נ/2), נרשם כי העבודות בוצעו בחודש נובמבר 1999. מכאן שעבודות האיטום נמשכו גם בחודש נובמבר 1999. הנתבעת 2 הודתה כי העבודה הסתיימה רק בסוף שנת 1999 (ע' 48 לפרוטוקול). לפיכך, כפי שקבע המומחה רון, הנתבעים אחראים לנזקים שנגרמו לתובע במהלך כל שנת 1999, עד להשלמת האיטום.

13.     הנתבעים צירפו לסיכומיהם, בלא נטילת רשות, שלושה נספחים המהווים חומר ראיות חדש, שלא הוגש במהלך שמיעת הראיות. זהו מעשה פסול וראוי לכל גנאי. מובן כי יש להתעלם מחומר הראיות שהוגש בדרך זו:

"בית משפט זה התריע כבר מספר פעמים על עורכי דין ש"הגניבו" בדרך זו ראיות ללא רשות, וציווה להתעלם מהן." (ע"א 496/89 סאלם סלאמה אל-קאלאב נ' אוניברסיטת בן גוריון פ"ד מה(4), 343 ,עמ' 347-348 וכן ע"א 675/82 מרגלית סלמן-אסדי נ' צמח כהן ואח' פ"ד לח(4), 449 ,עמ' 455-456).

14.     סיכומו של דבר, יש לאמץ את מסקנתו של המומחה רון לפיה הנתבעים אחראים ל-50% מנזקי הרטיבות שנגרמו לתובע בשנת 1999, אך אין הם אחראים לנזקי הרטיבות בשנים לאחר מכן, הואיל ומקורם ברכוש משותף.

15.     מטעם התובע העיד עו"ד בועז ברזלי, ששכר את דירתו של התובע החל מחודש פברואר 1999, יחד עם עו"ד יאיר שור. לדבריו, זמן קצר לאחר תחילת השכירות, התגלתה רטיבות משמעותית בקיר חדרו של עו"ד יאיר שור, הנמצא מתחת למרפסת הנתבעים (ע' 5 לפרוטוקול). תופעת הרטיבות נמשכה עד לסיום השכירות בשנת 2001. כדי להסתיר את הקיר הרטוב, שהפך לירוק, בנה התובע קיר גבס (ע' 6 לפרוטוקול). כעולה מתמונות שצילם עו"ד ברזלי בחודש אוקטובר 1999 (מוצג ת/1), ניתן להיווכח בסימני רטיבות בולטים בקיר המשרד ובתקרה. לדבריו, בשנת 1999 שולם שכר הדירה במלואו, אך "באיזה שלב שראינו שאין הענות ברמה שציפינו לה, הפסקנו לשלם שכר דירה, אם אני זוכר נכון זה באוג' 01 עד דצמבר 01 לא שילמנו שכר דירה. 4 חודשים לא שילמנו ספט' אוק' נוב' דצמ 01. ... בשנת 00 שילמנו שכר דירה כרגיל למרות שהיתה רטיבות ולמרות שהיינו זכאים לקזז ולמרות שנגרמו נזקים, שילמנו שכר דירה." (ע' 7 לפרוטוקול).

     ברי כי עו"ד ברזלי טועה במועדים, שכן כבר במכתבים שלו משנת 1999 הוא מודיע שבכוונתו לקזז את נזקיו מדמי השכירות. ואכן, במכתבו מיום 29.12.1999 לתובע הוא מודיע על העברת תשלום דמי שכירות בסך של 21,700 ₪ בלבד, תוך שהוא מודיע על זכותו לקזז מדמי השכירות את נזקיו בגין הרטיבות (ראה נספח יא-3 למוצג ת/4). במכתב דרישה של ב"כ התובע אל בא כוחם של הנתבעים מיום 10.1.2000 (עקב טעות סופר של הכותב נרשם 10.1.1999, אך ברור שהמכתב הוא משנת 2000 שכן נזכרים בו מכתב אחר מיום 2.1.2000 ומכתבו של עו"ד ברזלי מיום 29.12.1999), נרשם כי תשלום מופחת זה בא במקום תשלום מלא בסך של 58,232 ₪, וההפרש הוא הנזק הישיר שנגרם לתובע (מוצג ת/23). זאת ועוד, לא ייתכן שהפסקת התשלום עליה מדבר העד החלה רק מחודש אוגוסט 2001, מן הטעם הפשוט שהשכירות כבר ממילא הסתיימה כבר בחודש אוגוסט 2001, כך שאין כל רבותא בהפסקת תשלום דמי שכירות ממועד זה ואילך (ראה גם עדותו של עו"ד ברזלי בע' 13 לפרוטוקול לפיה פינה את הדירה ביום 31.7.2001). ואכן, בע' 11 לפרוטוקול עו"ד ברזלי תיקן את עצמו: "קיזזתי בשנת 99 כ- 36,000 ₪. בגין 4 חודשי שכירות פחות סכום של 21,700 ₪." וכן: "היה חוב משנת 99 של 36,000 ₪..." (ע' 12 לפרוטוקול).

16.     מעדותו של עו"ד ברזלי עולה כי תופעת הרטיבות נמשכה כל שנת 1999 ואף התחדשה בשנת 2001. גם מעדותו של התובע עולה כי הרטיבות נמשכה גם לאחר חוות דעתו של המומחה מרקו. ממכתבים ששלח התובע לנתבעים בשנת 1999 עולה כי הבעיה לא נפתרה ואף החריפה (ראה מוצג ת/8). מכתבים אלה נכתבו גם בחודשי הקיץ, מה שמלמד כי מקור הרטיבות אינו במי גשמים אלא בהכרח מהשקיית הגינה במרפסת דירת הנתבעים.

17.     התובע ניסה לשכנע את הנתבעים לשכור את שרותיה של חברת איטומית, המתמחה באיטום, לשם פתרון הבעייה, ואף יזם מפגש עם נציגי החברה בדירתם של הנתבעים (ראה הצעת מחיר של איטומית מיום 15.8.1999 מוצג ת/9, שהציעה פתרון תמורת סך של 19,900 ש"ח), אך לדבריו, הנתבעים חיפשו פתרון זול יותר ולכן העסיקו בעלי מקצוע לא מיומנים (ע' 18 לפרוטוקול). לטענתה של הנתבעת 2, היא סירבה לבצע את התיקון המוצע שכן לא תאם את הנחיות המומחה מרקו (ע' 43 לפרוטוקול).

18.     התובע שכר את שרותיו של המומחה מרקו, הפעם באופן פרטי, וזה ערך ביום 28.11.1999 וביום 8.12.1999 חוות דעת נוספות לגבי מצב הדירה (ת/13 וכן ת/16). חוות הדעת לא התקבלו כראייה לאמיתות תוכנן בשל אי התייצבותו של מרקו לחקירה ומטעמים נוספים שפורטו בהחלטתי מיום 4.5.2005 (ע' 33 לפרוטוקול). מכל מקום, התובע צילם את מצב דירתו באותה עת, ובתמונות ניתן להבחין בכתמי רטיבות בולטים.

הכרעה בשאלת הנזק

19.     התובע ערך בסיכומיו חישוב מדוייק של הסכום הכולל שהשוכרים קיזזו מדמי השכירות בגין שנת 1999- סך של 35,386 ₪. הואיל וסכום זה נמוך יותר מהסכום המעוגל עליו העיד עו"ד ברזלי- 36,000 ₪- יש לאמץ אותו כהודאת בעל דין של התובע לפיה נזקו האמיתי היה נמוך מ- 36,000 ₪. משלא נסתרה חוות דעתו של המומחה רון לפיה הנתבעים אטמו את המרפסת בסוף שנת 1999, הרי שניתן להטיל עליהם אחריות אך ורק לנזקים שנגרמו עד לאותו מועד, קרי, לסך של 35,386 ₪ שעו"ד ברזלי קיזז מדמי השכירות באותה שנה. אין מקום להטיל אחריות על הנתבעים בגין קיזוזים שבוצעו מאוחר יותר, בשנת 2001, הואיל ואלה בוצעו בגין ליקויים שבאחריות נציגות הבית המשותף לבדה. הואיל והמומחה רון קבע כי בגין נזקי 1999 קיימת אחריות של הנתבעים בשיעור של 50%, ואחריות של נציגות הבית המשותף בשיעור של 50%, פשיטא שהנתבעים חבים בגין נזק של אובדן דמי שכירות בסך של 17,693 ₪.

20.     אין בסיס לטענת הנתבעים כאילו התובע ויתר בנקל על דמי השכירות שקיזז עו"ד ברזלי בגין נזקי הרטיבות. מכתבי הדרישה ששלח בא כוחו אל עו"ד ברזלי, בזמן אמת, מלמדים ההיפך. על כן, מקובלת עליי בהקשר זה עדותו של התובע לפיה "לא רק שהתנגדתי, אני נלחמתי ולא הסכמתי לזה, ועד לרגע זה לא הסכמתי לזה. אני לא אפתח חזית משפטית ... אני ניסיתי להוריד את הסכומים, הם קבעו עובדה ולא הסכמתי איתה" (ע' 25 לפרוטוקול). וכן: "הוא עשה הפחתה על דעת עצמו, הפחתה לא מקובלת עלי ..." (ע' 26 לפרוטוקול). גם מעדותו של עו"ד ברזלי עולה כי עד לרגע עדותו בשנת 2005 הוא חשש מפני תביעה שיגיש נגדו התובע בגין הסכומים שקוזזו (ע' 6 לפרוטוקול).

יחד עם זאת, ניתן להבין מדוע התובע לא הגיש תביעה כספית נגד עו"ד ברזלי, שכן הדבר היה מעמיד אותו באור שלילי, בשים לב לכך שעו"ד ברזלי התלונן פעם אחר פעם, ובצדק, על תופעת הרטיבות, אך הבעייה לא נפתרה עד לתום תקופת השכירות.

21.     גם הסכום שקיזז עו"ד ברזלי- 35,386 ₪ בגין עשרה חודשים של שכירות, הוא סביר על פניו. נזכיר כי דמי השכירות לחודש היו 12,198 ₪ בצירוף מע"מ לחודש, משמע, כ- 14,400 ₪ לחודש, כולל מע"מ, ובגין עשרה חודשים, כ- 144,000 ₪. הסכום שקוזז היווה איפוא כ- 25% מדמי השכירות, ושיעור זה נראה סביר על פניו, בשים לב לחומרת הרטיבות. נזכיר בהקשר זה כי המומחה רון אישר בס' 7 לחוות דעתו כי "מפגעי הרטיבות וההכתמות הגבילו השימוש במשרדי התובע ...".

22.     הנתבעים עורכים בסיכומיהם חישובים שונים כדי לבסס טענה לפיה היתה הצדקה לקזז סכום השווה ל- 13% בלבד מדמי השכירות. טעמו של דבר הוא ששטח חדרו של עו"ד שור, ששכר את הדירה יחד עם עו"ד ברזלי, והחדר שלו ספג את הפגיעה המרכזית, מהווה 13% בלבד משטח הדירה כולה. חישוב זה מופרך מחמת שני טעמים, עליהם הצביעה ב"כ התובע בסיכומי תשובתה. הטעם הראשון הוא שהחישוב מתעלם מן העובדה שלא הרי חשיבותו היחסית של החדר בו עובד עורך הדין, ובו הוא נפגש עם לקוחותיו, כהרי חשיבותם של חדרים אחרים במשרד, ועל כן שוויו היחסי של חדר כזה בעיני השוכר רב יותר משוויים של חדרים אחרים. הטעם השני הוא שהחישוב מתעלם מהעובדה, כי הגם שחדרו של עו"ד שור ספג את הפגיעה המרכזית, היו חדרים נוספים שנפגעו, אם כי במידה פחותה: עמדת המזכירות ששטחה 40 מ"ר (ראה ס' 7 לחוות דעתו של המומחה רון ועדותו של עו"ד ברזלי בע' 11 לפרוטוקול) וחדר הישיבות (ראה עדותו של עו"ד ברזלי בע' 11 לפרוטוקול).

23.     הנתבעים ניסו לטעון כי על פי כרטסת הנהלת חשבונות של התובע, תשלום בסך 10,000 ₪ ששילם עו"ד ברזלי בחודש אוגוסט 2000 הוא בגין החוב לשנת 1999 (מוצג ת/25), אך מדובר בהשערה גרידא. אין כל ראייה כי התשלום אכן נועד לצורך זה. עו"ד ברזלי לא יכול היה לאשר טענה זו (ע' 11 לפרוטוקול), הגם שלו היתה נכונה, היתה פועלת לטובתו משום שהיה בה כדי להקטין את חשיפתו לתביעה אפשרית של התובע. מכאן שהיה לעו"ד ברזלי אינטרס ברור לאשר את הטענה, ואי יכולתו לעשות כן, מחזקת את המסקנה שהתשלום אינו קשור לקיזוזי העבר.

24.     החל מחודש מרץ 2001 וכלה בחודש יולי 2001 קיזז עו"ד ברזלי 25% מדמי השכירות החודשיים, סך כולל של 8,919 ₪, עם התחדשות תופעת הרטיבות בדירה (ראה עדותו בע' 7-9 לפרוטוקול). יחד עם זאת, לנוכח קביעתו של המומחה רון לפיה תופעת הרטיבות לאחר שנת 1999 נובעת מליקויים ברכוש המשותף ולא מליקויי איטום בדירת הנתבעים, אין מקום לחייב את הנתבעים לפצות את התובע בגין הקיזוז הנוסף.

25.     הנתבעים טוענים כי התובע נמנע מהקטנת נזקו בכך שבנה את קיר הגבס מאוחר מדי. אין לקבל טענה זו. כפי שמציינת ב"כ התובע בסיכומי תשובתה, התובע הסביר כי לא בנה את קיר הגבס מלכתחילה על מנת שהמומחים יוכלו לבדוק את מצב הקיר (ע' 30 לפרוטוקול). הסבר זה מקובל עליי, והוא נתמך גם בעובדה שלאחר בניית הקיר נותרו בו פתחים בולטים לעין (מוצג ת/2), שכיערו מאוד את מראה החדר, כדי שלמומחים תהא יכולת להתרשם ממצב הקיר שמאחוריו. מכל מקום, הסתרת הרטיבות מאחורי קיר גבס אינה פתרון אמיתי, ואין ראייה לכך שבניה מוקדמת יותר היתה מניחה את דעתם של שוכרי הנכס. זאת ועוד, קיר הגבס לא הסתיר את כתמי הרטיבות בתקרה. נציין כי התובע לא שקט על שמריו והוא שב והתרה בנתבעים על הנזק שנגרם לו מחמת הרטיבות, כך שבזמן אמת ניתנה להם היכולת להקטין את הנזק שנגרם לתובע.

26.     התובע טוען כי יש להוסיף על הפיצוי המגיע לו בגין דמי השכירות שקוזזו, ריבית פיגורים כקבוע בהסכם בינו לבין עו"ד ברזלי. אין בידי לקבל טענה זו. הטעם העיקרי הוא שאין מדובר כלל בפיגור בתשלום שכר הדירה, אלא בקיזוזו כדין מחמת פחיתת שווי המושכר. ממילא הסכום שקוזז אינו אמור לשאת ריבית פיגורים. הטעם המשני הוא שריבית הפיגורים החוזית שבין התובע לעו"ד ברזלי אינה מחייבת את הנתבעים, הואיל ולא היו צד לחוזה בו נקבעה ריבית זו. על כן יש לשערך את הנזק לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, כמקובל.

27.     התובע טוען כי שילם למרקו עבור חוות דעתו סך של 1,170 ₪ וכן סך נוסף של 421 ₪ וכי יש לשפותו בגין הוצאות אלה. דא עקא, התשלומים בוצעו בשיקים של חברה בשליטתו, א' יצחקי חברה לבנין והשקעות בע"מ (ראה חשבונית ת/14 וכן ת/17). התובע טוען כי בפועל חוייב בספרי החברה בסכומים אלה, אלא שהטענה נשמעת בלתי משכנעת על פניה והתובע לא המציא לכך כל אסמכתא, ועל כן אין מקום לפסוק לו החזר בגין ראש נזק זה. מי שמשלם חובות פרטיים בשיקים של חברה בשליטתו, בנימוק התמוה שאין ברשותו פנקס שיקים פרטי, צריך להוכיח כי אכן בפועל החזיר לחברה את מה ששילמה במקומו.

     הוא הדין בתשלום בסך 1,000 ₪ עבור התקנת קיר גבס בדירה, כדי להסתיר את הקיר הרטוב. גם כאן השתמש התובע בשיק של החברה (ראה האישור ת/18) ועל כן אין לפסוק לו פיצוי בגין הוצאה זו.

28.      המומחה רון העריך כי עלות תיקוני הצבע בדירת התובע בגין הרטיבות הישנה הינה 2,200 ₪ בצירוף מע"מ. הואיל והמומחה העריך כי תרומתם של הנתבעים לנזק זה הינה 50%, יש לחייבם לשלם לתובע סך של 1,100 ₪ בצירוף מע"מ כחוק.

29.     התובע מבקש "למען הזהירות" לחייב את הנתבעים באופן יחסי לחלקם ברכוש המשותף, בגין נזקים שבאחריות נציגות הבית המשותף. זהו שינוי חזית לעומת עילת התביעה הנטענת בכתב התביעה, ואין לקבלו, מה גם שלא הוכח שיעור חלקם של הנתבעים ברכוש המשותף. פרוטוקול אסיפת הדיירים ת/12 אין בו די לענין זה.

30.     לענין הוצאות המשפט, התובע מבקש החזר בגין תשלומים ששילם למומחה רון, בסכום כולל של 5,505 ₪, אך שוב מתברר מהקבלות שצורפו לסיכומיו כי מי שנשא בתשלום לא היה התובע עצמו אלא חברת א' יצחקי חברה לבנין והשקעות בע"מ, ועל כן, בהעדר ראייה לכך שהתובע שיפה את החברה בגין הוצאות אלה- אין מקום לפסוק לו החזר של הוצאות אלה.

     התובע שילם אגרות משפט בסך של 2,527 ₪ וכן חוייב לשלם לעד עו"ד ברזלי סך של 585 ₪, והוא זכאי להשבתן מידי הנתבעים.

31.     סוף דבר, הנני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע את הסכומים הבאים:

(א)     בגין אובדן דמי שכירות- סך של 17,693 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 29.12.1999 (מועד הקיזוז) ועד ליום התשלום בפועל.

(ב)     בגין עלויות תיקון לפי חוות דעתו של המומחה רון- סך של 1,100 ₪ בצירוף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 5.6.2002 (מועד חוות הדעת) ועד ליום התשלום בפועל.

(ג)     הוצאות משפט בסך 3,112 ₪, כאשר לכל הוצאה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הוצאתה בפועל.

(ד)     שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪ בצירוף מע"מ כחוק.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטוח נזילת מים

  2. נזק לתנור מנזילה

  3. נזילות מים בחנות

  4. נזילה בתקרה מהשכן

  5. ביטוח נזילה בדירה

  6. סכסוך שכנים נזילה

  7. נזילות בדירת קרקע

  8. נזילות מהשכן למעלה

  9. נזילות בדירה שכורה

  10. חדירת מים למרתף בית

  11. נזילת מים מדירת השכן

  12. צילום נזילה בבית השכן

  13. נזילות בצנרת של המזגן

  14. נזילה בצנרת ביוב בדירה

  15. פיצויים בגין איתור נזילה

  16. תאונה בגלל נזילת שמן מרכב אחר

  17. פיצוי על נזקים בגלל נזילת מים

  18. תביעה נגד ועד הבית בגין נזילות

  19. אחריות תיקון נזילות בבית משותף

  20. נזילות בגלל תוספות בניה של שכן

  21. נזילת זמן ואיבוד מים - רכב במוסך

  22. תביעה נגד השכנים בגין נזילה באמבטיה

  23. סיוע משפטי במקרה של נזילת מים בדירה

  24. נזילה ביחידת דיור בית פרטי בשכירות

  25. חובת הקטנת הזנק בתביעות רכוש - נזילה

  26. תביעה לפיצוי נזקים עקב נזילה בצינורות המים בדירה

  27. תביעה לנקוט בכל הפעולות הדרושות לצורך מניעת כניסת מים לבית

  28. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון