חוזה שכירות במבנה ללא היתר בניה

להלן פסק דין בנושא חוזה שכירות במבנה ללא היתר בניה:

1. עסקינן בתביעה להשבת סך של 11,602 ₪ אותם שילמו התובעים, לטענתם, במסגרת חוזה שכירות שנחתם בין הצדדים או מי מהם.

2. ואלה העובדות הדרושות לענייננו ואשר אינן שנויות במחלוקת:
2.1 ביום 24/9/04 נחתם בין התובע מס' 1 לבין הנתבע חוזה שכירות ביחס למבנה בשטח של 50 מטר בכפר שעב לתקופה שמיום 1/9/04 ועד ליום 31/8/05 תמורת סך חודשי של 200 דולר (לעיל ולהלן "המושכר" ו-"חוזה השכירות", בהתאמה).
2.2 במסגרת חוזה השכירות מסר התובע מס' 1 לנתבע שבע המחאות מחשבונה של אשתו, התובעת מס' 2, על סך של 1,600 ₪ כל אחת לתאריכים 5/11/04, 5/1/05, 5/2/05, 5/3/05, 5/4/05, 5/5/05, 5/6/05 (וביחד להלן "ההמחאות").
2.3 למושכר אין היתר בנייה.

3. לטענת התובע מס' 1 (בתמצית) -
3.1 הנתבע התחייב בפניו שבמושכר קיים חיבור לרשת החשמל וכל האישורים הנדרשים לצורך ניהול העסק לרבות היתר בנייה ורישיון עסק.
3.2 במהלך החודש הראשון להפעלת המושכר התברר לו כי אין למושכר היתר בנייה ו/או רישיון עסק וכי חיבור החשמל במושכר אינו מספיק למטרת השכירות - חנות למכירת עופות.
3.3 התובע מס' 1 פנה לנתבע בבקשה להסדיר את החשמל וההיתרים בהקדם אך הנתבע, חרף התחייבותו, לא עשה כן ולפיכך הודיע לו בחודש אוקטובר 2004 כי ברצונו לעזוב עד סוף החודש על מנת להקטין את נזקו. כמו כן ביקש התובע מס' 1 מהנתבע להשיב לידיו את ההמחאות שנתן למעט שתיים שנפרעו, אך הנתבע סרב להשיב ההמחאות בטענה כי העבירן לצד ג' ועל כן נתנו הוראות ביטול.
3.4 בגין ההמחאות נפתחו תיקי הוצל"פ שונים כנגדו וכנגד אשתו וסכום החוב בתיק האיחוד עומד על סך של 11,602 ₪ בו יש לחייב את הנתבע מכוח עילת עשיית עושר ולא במשפט ו/או מכח כל עילה אחרת.

4. לטענת הנתבע (בתמצית) -
4.1 חוזה השכירות נחתם לאחר שהעסק של התובע מס' 1 כבר עבד במושכר עוד לפני 1/9/04 והנתבע כבר סידר במושכר את המים והחשמל.
4.2 האחריות להוצאת רישיון עסק היא של התובע מס' 1 ולא היתה כל דרישה מהמועצה המקומית להציג רישיון עסק ו/או היתר בנייה.
4.3 התובע מס' 1 לא פנה אליו בעניין החשמל ו/או בעניין המועצה המקומית.
4.4 במושכר קיים חיבור חשמל תלת פזי המספיק לצרכי נגריה וגם לצרכי העסק שניהל התובע מס' 1 במושכר; כמו כן לא היתה כל מניעה להפעיל את המושכר כחנות למכירת עופות ולאחר שהתובע מס' 1 יצא מהמושכר הנתבע הפעיל במקום נגריה ושילם למועצה המקומית, ארנונה, מים וחשמל.
4.5 התובע מס' 1 עשה דין לעצמו ועזב את המושכר ללא הסכמתו, תוך שהותיר חובות ארנונה וחשמל. מה גם שהיה עליו לפרוע את ההמחאות ולשלם אותן גם אם עזב מכל סיבה שהיא.
4.6 כל ההמחאות שניתנו בגין דמי השכירות לא נפרעו מאחר ולטענת אשתו (התובעת מס' 2) התובע מס' 1 חתם בשמה על ההמחאות ללא הסכמתה וללא קבלת הרשאתה ומטרת התביעה להימנע מתשלום חוב דמי השכירות.

5. התובעים הם בבחינת "המוציא מחברו" ועל כן רובץ לפתחם נטל השכנוע להוכיח את כל טענותיה במידת ההוכחה הנדרשת במשפט אזרחי, היינו מאזן ההסתברויות (ראה: ע"א 78/04, המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ, מיום 5/10/06; ת"א (מרכז) 5661-08-08, דור אלון אנרגיה בישראל (1988) בע"מ נ' חברת עבד אל חמוד נטור בקלנסווה בע"מ, מיום 16/12/08, קדמי "על הראיות", מהד' התשס"ד-2003, חלק שלישי עמ' 1505 ואילך).

ויאמר מיד - התובעים לא עמדו בנטל זה.

6. התובע לא המציא כל ראייה כי פעל מול הרשויות ובכלל זה המועצה המקומית ו/או הועדה המקומית לתכנון ובניה לקבלת הרישיונות וההיתרים הנחוצים להפעלת חנות למכירת עופות במושכר.
למעלה מכך - לא הוצגה בפני כל ראייה כי הרשויות הורו על הפסקת עבודתו של התובע מס' 1 במקום בהעדר היתר בנייה למושכר ו/או בהעדר רישיון עסק לנהל עסק לממכר עופות במושכר.
ולעניין זה יודגש - אין תמה כי כל עסק מחויב ברישיון עסק לשם הפעלתו וכי בהעדר היתר בנייה לא ניתן לקבל רישיון עסק בו חב התובע מס' 1 המבקש להפעיל עסק במושכר.
יחד עם זאת, כאמור, לא הובאה בפני כל ראייה כי התובע מס' 1 פעל לשם קבלת רישיון עסק וסורב מפאת העדרו של היתר בנייה ו/או מכל סיבה אחרת; ולא הובאה בפני כל ראייה כי ננקטו ו/או עמדו להינקט כנגד התובע מס' 1 הליכים כנגדו וחשוב מכך - כי זו הסיבה בגינה עזב את המושכר (עמ' 2 לפרוטוקול שורה 7).
הלכה פסוקה היא כי הימנעות מהבאת ראיה מקימה למעשה לחובתו של הנמנע חזקה שבעובדה, הנעוצה, בהגיון ובניסיון החיים, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בכך שאילו הובאה אותה ראיה, שהיא בהישג ידו ואין לכך הסבר סביר, היתה פועלת לחובת הנמנע (לעניין זה ראה, למשל בע"א 548/78, אלמונית ואח' נ' פלוני, פ"ד לה (1), 736; קדמי, על הראיות, חלק שלישי, עמ' 1648 ואילך, 917; ע"א 795/99, אנטוני פרנסואה נ' פוזיס, פ"ד נד(3) 107; ע"א 78/04, המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ, מיום -22/1/04; ע"פ (חיפה) 974/06, מדינת ישראל נ' אגבאריה מוסטפא, מיום 19/12/06).

יתירה מכך. היה על התובע מס' 1 לבדוק את נתוני המושכר ובכלל זה את האפשרות לקבל רישיון עסק בטרם חתם על חוזה השכירות ולכל היאוחר במהלך תקופת הניסיון.
מחד גיסא - הוכח בפני כי התובע מס' 1 שהה במושכר החל מתחילת ספטמבר 2004 ולעניין זה ראה התקופה החוזית המצוינת בחוזה השכירות כמו גם הודאתו של התובע מס' 1 (עמ' 1 לפרוטוקול שורה 20) ועד לסוף חודש דצמבר 2004 (ראה הודעת התובע מס' 1 (עמ' 1 לפרוטוקול שורה 11); ומאידך גיסא - לא הוכח בפני כי התובע מס' 1 פנה לנתבע בעניין זה בטרם עזיבתו ועדותו בעניין זה היא עדות יחידה בה אנו מצווים בזהירות יתירה בטרם אימוצה וכדברי הש. עמית ב-ת.א. (חיפה) 719/96, סלאח דיאב נ' בנק ערבי ישראלי בע"מ, מיום 20/10/02:
"סעיף 54 הוא מעין אזהרה שהפנה המחוקק לבית המשפט, כי נדרשת דרגה גבוהה יותר של מהימנות ואמון, שעה שבית המשפט מבקש להסתמך על עדותו היחידה של בעל דין".

וזאת מעבר לסתירות שנפלו בה (וראה לעניין זה להלן).
משכך, אף אם היה מוכח בפני כי התובע מס' 1 עזב את המושכר לאחר שקיבל צו הפסקה מנהלי ו/או שיפוטי ו/או לאחר שהרשויות הורו לו לעשות כן (ולא היא) - היה מקום למצוא לחובתו אשם תורם. ולעניין יישום דוקטרינת "אשם תורם" בחוזים ראה למשל ברע"א 9488/02, שחר נ' עטיה, מיום 23/3/05 (בשינויים המחוייבים):
"...במצבים הראויים לכך, מביאה חלוקת האחריות לתוצאה צודקת ומוסרית יותר מהכרעה המטילה את מלוא האחריות על צד אחד, ופוטרת את הצד האחר מכל וכל. יש לזכור כי בחינת התנהגותם של בעלי הדין במערכת היחסים הספציפית, מגלה לא פעם כי זהויות ה"מפר" וה"נפגע" אינן חד משמעיות, וכי יישום הולם של עקרון תום הלב הוא מוצדק במקרים שבהם תרמה התנהגותו של הניזוק לאי קיום החוזה על ידי המזיק (ראו א' פורת, הגנת אשם תורם בדיני חוזים (תשנ"ז) 63)...
...אין ספק כמובן, שחלוקת האחריות בענייננו עולה בקנה אחד עם רעיונות של מוסר, צדק ואי עשיית עושר שלא כדין, שהמשפט הישראלי בכלל ודיני החוזים (ובכלל זה חוזי מכר) בפרט, שואבים מהם. כאשר שניים גרמו לנזק, אין זה הוגן ואין זה מוסרי שהאחד יישא במלוא נזקו של האחר. מדוע יזכה צד לחוזה בפיצוי מלא על נזק שנגרם גם עקב התנהגותו הטיפשית וחסרת תום הלב? יתר על כן, בחלוקת האחריות ביניהם יהיה כדי לעודד תום לב או זהירות מצידם של שני הצדדים לעסקה".

(וראה גם: פרופ' א. פורת, "הגנת אשם תורם למפר חוזה - אימתי" עיוני עיוני משפט, יח (תשנ"ד) 103; פרופ' א. פורת, "הגנת אשם תורם בדיני חוזים", המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי, 1997).

7. הדברים אמורים במשנה תוקף באשר לחיבור המים והחשמל - לא הוכח בפני כי לא היתה במושכר תשתית חשמל ומים ראויה ובמהלך הישיבה נזנחה הטענה לעניין המים ונטען כי החשמל אשר במושכר לא התאים לצרכי העסק אותו ביקש התובע מס' 1 לנהל במושכר.
משהוכח בפני כי התובע מס' 1 כבר שהה במושכר כ-3 שבועות בטרם חתימת חוזה השכירות, הרי כל טענה שהיתה לו לעניין זה היתה צריכה למצוא ביטויה בחוזה השכירות ומשלא מצאה את ביטויה יש לראותו כמי שאין לו כל טענה לעניין זה או כמי שויתר על כל טענה לעניין זה.
יתירה מכך. בחוזה השכירות נאמר: "צד "א" סדר בתוך החנות את המים והחשמל והדלתות". "סדר" לשון עבר.
מה גם שאף לעניין זה לא הובאה בפני כל ראייה באשר לחשמל אשר היה קיים במושכר לעומת החשמל אשר נדרש לשם הפעלת העסק של התובע מס' 1 במושכר וחיוב הנתבע להתאים את מערכת החשמל במושכר לפי דרישות התובע מס' 1 או אף פנייה לנתבע בטרם עזיבת המושכר. משכך, טענה זו לא תסייע בידו.
לא זו אף זו - גם אם היה מוכח בפני כי אכן מערכות המים והחשמל במושכר לא התאימו למערכות הנדרשות לשם הפעלת עסקו של התובע מס' 1 במושכר וכי הנתבע התחייב להתאימן על חשבונו, הרי שמכוח חובת הקטנת נזק היה על התובע מס' 1 לבצע את ההתאמות הדרושות על חשבונו ולבקש לחייב את הנתבע בעלותן. תחת זאת בחר התובע מס' 1 לעזוב, באורח חד צדדי, את המושכר.

8. גם אם התובע מס' 1 היה עובר משוכה זו ומוכיח בפני כי עזב את המושכר מחמת העדר רישוי שלא הושג עקב טעמים שאינם תלויים בו אלא בנתבע ו/או עקב אי התאמת המערכות כאמור (ולא היא) - הרי שהיה עליו לעשות זאת באופן מסודר, לאחר מתן התראה לנתבע ומתן סיפק בידו להסדיר את הדברים תחת לעשות דין לעצמו.
ודוק: עדותו של התובע מס' 1 לא היתה חפה מסתירות גם באשר לטעמים לעזיבתו את המושכר - תחילה נטען על ידו כי חשבונו הוגבל לאחר חודשיים ובד בבד כי אין לו חשבון בנק ובאותה נשימה כי אשתו עובדת ויש לה חשבון מסודר בבנק.
סתירות המחזקות את עדות הנתבע כי התובע מס' 1 עזב את המושכר עקב קשיים כלכליים וללא קשר למצב המושכר.
סתירה נוספת בעדותו היתה בעניין מועד עזיבת המושכר - בכתב התביעה (סעיף 8) נטען לעזיבה בסוף חודש אוקטובר 2004 ואילו בדיון (בעמ' 1 לפרוטוקול שורה 11) הודה כי יצא מהמושכר רק בחודש דצמבר 2004.

9. זאת ועוד. התובע מס' 1 משתית את תביעתו על עילת עשיית עושר ולא במשפט, אך לא הוכח כי הוא שילם לנתבע את דמי השכירות.
לפי עדות הנתבע, אשר לא הוכחשה על ידי התובע מס' 1, הוא לא קיבל לידיו כל סכום על חשבון דמי השכירות ומכל מקום לא הובאה כל ראייה לתשלום ההמחאות או איזה מהן. בכתב התביעה רק נאמר כי קיים סכום חוב בתיק האיחוד וצורף מסמך המעיד על בקשה לאיחוד תיקים (שכלל לא נהיר האם הוא מתייחס להמחאות, כולן או חלקן).
אף טענתו החדשה של התובע מס' 1 כי שילם 5,000 ₪ ועוד ארבע המחאות מתוך השבע, נטענה בעלמא וללא כל תימוכין.
הדברים אמורים במיוחד לאור העובדה שהתובעת מס' 2, אשר לא התייצבה לדיון (לטענת התובע מס' 1 עקב מחלה, אך לא הומצא על כך כל אישור), חתמה על תצהיר ביום 7/11/05 התומך בהתנגדות לביצוע המחאה מיום 5/6/05 על סך 1,600 ₪ בו טענה כי אין היא חתומה על ההמחאה והתובע מס' 1 עשה כן ללא הסכמתה וללא קבלת הרשאה ממנה ולא הוכח כי התנגדותה לא התקבלה.
כך או כך - לא הוכח בפני כי הנתבע הפר את חוזה השכירות ו/או כי נגרם לתובעים נזק בגין חוזה השכירות.
ודוק: לא נעלם מעיני כי תביעה זו הוגשה אך ביום 8/11/06, קרי - לאחר הנקיטה בהליכי ההוצל"פ כנגד התובעים או מי מהם.

10. מעבר לכך - הוכח בפני כי גם במהלך החודשים בהם שהה במושכר לא שילם התובע מס' 1 דמי שכירות תוך הפרת חוזה השכירות. עובדה בה הודה התובע מס' 1 בסופו של יום אך היא לא פורטה בכתב התביעה ודי היה בכך על מנת לדחות את התביעה לאור חובת תום הלב בה מצווה כל בעל דין גם בנוקטו בהליך משפטי ולעניין זה ראה ב-בר"ע 305/80, שרלה נ' רצ'קובסקי, פ"ד לה(3) 449; בש"א 6479/06, בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' שנפ, מיום 15/1/07; בש"א (נצרת) 48/05, מדינת ישראל נ' עזבון המנוח לוי שמואל ז"ל, מיום 13/5/08.
ודוק: בכתב התביעה נטען כי באמצע חודש אוקטובר 2004 הודיע התובע מס' 1 לנתבע כי ברצונו לעזוב וביקש החזרת ההמחאות מעבר לשתיים שכבר נפרעו (סעיף 8 לכתב התביעה) טענה זו (שלא הוכחה) אינה מתיישבת עם העובדה ששתי ההמחאות הראשונות הן ליום 5/11/04 וליום 5/1/05.

11. סוף דבר -
אני דוחה את התביעה ומחייבת את התובעים לשלם לנתבע הוצאות משפט בסך של 250 ₪.
כמו כן אני מחייבת את התובעים להשיב לנתבע את הסך של 1,500 ₪ אשר שולם להם בהתאם להחלטת כב' הש. שר מיום 20/3/07 ומיום 21/1/08.

לצדדים נתונה זכות להגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 15 יום מיום המצאת פסק הדין לידם.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם שכירות נגריה

  2. הסכם שכירות חופשית

  3. הסכם שכירות לחודשיים

  4. הסכם מכירת חלק מעסק

  5. חוזה שכירות עם עמידר

  6. עורך דין הסכם שכירות

  7. עורך דין הסכם שכירות

  8. הסכם שכירות תחנת דלק

  9. סיום חוזה שכירות דירה

  10. הסכם שכירות מעון ילדים

  11. מסמך הבנות להסכם מכירה

  12. חוזה שכירות מוגנת מחסן

  13. חוזה שכירות מבנה מסחרי

  14. צו מניעה נגד הסכם שכירות

  15. חוזה שכירות אולם אירועים

  16. הסכם שכירות בניין משרדים

  17. סעיף בלעדיות בחוזה שכירות

  18. פיצוי על הפרת חוזה שכירות

  19. חוזה שכירות סעיף פינוי מוקדם

  20. עיכוב חתימה על הסכם השכירות

  21. חתימה על ערבות בהסכם שכירות

  22. הפרת הסכם מכירת קרקע חקלאית

  23. אישור פתיחת עסק בחוזה שכירות

  24. הארכת הסכם שכירות על פי נוהג

  25. נכס מסחרי - הפרת חוזה שכירות

  26. חתימה על הסכם שכירות לפני קניה

  27. תביעה בגין הפרת הסכם מכירת חנות

  28. פינוי דייר בהסכם שכירות מוגנת

  29. זכות סירוב ראשונה בחוזה שכירות

  30. יעוץ לפני חתימה על חוזה שכירות

  31. הארכת הסכם שכירות מעת לעת בעל פה

  32. הסכם שכירות קרקע למטרות חקלאיות

  33. חוזה שכירות במבנה ללא היתר בניה

  34. מימוש אופציה בחוזה שכירות בעל פה

  35. הסכם שכירות לאחסון תכולת דירה במכולה

  36. חוזה שכירות עם בעל דירה שגר בחו''ל

  37. פיצוי על סיום חוזה שכירות לפני הזמן

  38. הסכם המחאת זכויות בהתאם להסכם השכירות

  39. סעיף זכות סירוב ראשונה בחוזה שכירות

  40. בדיקות בעירייה ביחס לנכס וחוזה שכירות

  41. ערבים לחוזה שכירות כתנאי לביטול חוזה

  42. סירוב לממש את תקופת האופציה בחוזה שכירות

  43. חובת חוזה שכירות בשפת אם בדיור הציבורי

  44. נטל הראיה להפרת תנאי הסכם שכירות מוגנת

  45. האם הסכם השכירות השני נחתם בטרם נחתם הסכם המכר ?

  46. טענה להפרץ הסכם השכירות במסירת המחאות מחשבון סגור

  47. תקופת ההתקשרות הוארכה בהתאם להסכם השכירות ובהתאם לנספחים

  48. הסעדים הלגיטימיים של משכיר שעה שהשוכר מפר את הסכם השכירות ?

  49. נטען כי הסכם השכירות הופסק בהסכמה נוכח קשיים כלכליים אליהם נקלעו

  50. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון