מס שבח על דירה מפוצלת

להלן החלטה בנושא מס שבח על דירה מפוצלת:

החלטה

דירה אחת שפוצלה בשלב מסויים לשתי יחידות דיור והתגוררו בה שתי משפחות, ואחר כך התגורר העורר בשתי היחידות, שהופקעו כיחידה אחת- האם יש לשום אותה לצורך מס שבח מקרקעין כדירה אחת או כשתי דירות? זו השאלה העיקרית במחלוקת בערר זה.

רקע עובדתי
1.     הועדה המקומית לתכנון ולבניה למרחב תכנון ירושלים, הפקיעה את החלקה שעליה היה בנוי ביתו של העורר, לצורך סלילת כביש. הועדה המקומית ביקשה מבית המשפט המחוזי לצוות על תפיסת המקרקעין ועל מסירת החזקה לוועדה המקומית (ה"פ (ירושלים) 169/00).

2.     במסגרת הדיונים בהליך האמור, הגיעו העורר והוועדה המקומית ביום 14 ביוני 2001, להסדר, שלפיו ימסרו העורר שהחזיק בשני (מבנים A ו-B לפי התשריט שצורף להסכם) ודייר אחר שהתגורר במבנה C לפי התשריט האמור, את החזקה במבנים ובחלקה כולה (מבנים A, B, C, ו-D) תמורת פיצוי שפורט בהסדר.

     הפיצוי שניתן לעורר עמד על סכום השווה ל-981,000$ ולדייר, שהחזיק במבנה C, בסכום השווה ל-150,000$.

3.     המשיב הוציא לעורר הודעת שומה זמנית, לפי סעיף 78(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשנ"ג-1963 (להלן - חוק מיסוי מקרקעין). לפי ההודעה האמורה חויב העורר במס מכירה בסכום של 52,325 ₪ ובמס שבח בסכום של 1,046,540 ₪.

4.     העורר השיג על השומה, והמשיב קיבל את ההשגה בכל הנוגע למס מכירה, וקיבל באופן חלקי, את ההשגה לעניין שווי מס-שבח. בעקבות החלטת המשיב מיום 25 במרס 2002, הוצאה שומה מתוקנת לפיה על העורר לשלם מס שבח מקרקעין בסכום של 446,081 ₪.

5.     נימוקי המשיב מבוססים על דו"ח שמאי וחוקר מטעמו. לפי דו"ח השמאי אלירם באשר, השטח המופקע מכיל את מבנה A, שיש בו שתי דירות ששטחן 203 מ"ר ברוטו, ויש בו ארבעה חדרים, מטבח, שירותים, חדר אמבטיה ומחסנים הצמודים לדירה הגדולה. מבנה B שהוא מבנה נפרד, שיש בו דירה של 93 מ"ר ברוטו, בת ארבעה חדרים, מטבח, שירותים וחדר אמבטיה. הדירה שבמבנה B הייתה תפוסה על ידי דיירים מוגנים שפוצו על ידי הוועדה המקומית בנפרד, מן הפיצוי שקיבל העורר על המבנים האמורים ועל השטח.

     המשיב קבע בהחלטתו את שומות מס שבח על בסיס קיום שלוש יחידות דיור, ונתן פטור לדירה הגדולה מביניהן, כדירה מזכה ואליה צירף את המחסנים, בשטח כולל של 131.50 מ"ר, בעוד שהחיוב במס שבח הוטל על היחידה הקטנה ששטחה 76 מ"ר, וכל זאת לגבי מבנה A.

     בגין הדירה במבנה B שהוחזקה בידי דיירים מוגנים, זכויות העורר בה נעשו לפי שווי של שליש מזכויות מלאות, שנקבע בהסכמה ל-75,000 דולר.

6.     השאלה היחידה שבמחלוקת היא אם במבנה A יש שתי דירות שאחת מהן היא דירה מזכה, כטענת המשיב, או דירה מזכה אחת, כטענת העורר. העורר כולל בעררו את סוגיית שווי הרכישה.

הטענות שבערר
7.     העורר טען כי הוא בנה את מבנה A בשנות השישים כדירת מגורים אחת, וכך הוא נמסר לוועדה המקומית בעקבות ההסדר עימה, וכי ערב ההפקעה ועד למסירת המבנה, הוא התגורר, למעשה, במבנה A כולו.

     ועוד זאת, "הדירה הקטנה" כהגדרת המשיב הייתה חלק בלתי נפרד מהמבנה, הגם שבעבר שימש למגורי גיסתו במשך שנים ספורות. גיסתו, כך לטענתו, הייתה אישה ערירית, והוא נתן לה קורת גג בצל קורתו, מתוך חובה מוסרית ודאגה לשלומה ולבריאותה. לשם כך, הוא יצר "תנאים אופטיליים" למגוריה, באופן שסגר את דלת המסדרון, ומשעזבה את הדירה בשנת 1998 שב העורר ופתח את הדלת.

     העורר מוסיף בערר, כי אף מבנה B הוא חלק מהמבנה כולו. אולם, במהלך הדיונים בערר ויתר על טענה זו, וצמצם את טענותיו בערר למבנה A בלבד. גם הכניסה והמדרגות לדירה הקטנה בחלקה המזרחי, במקום שבה בנוייה מרפסת מזרחית, הייתה אמצעי זמני לכניסתה של אותה בת משפחה שהתגוררה בדירה, בעוד שהחלוקה הפנימית של הדירה, נותרה כמות שהייתה משנים ללא כל שינוי.

8.     המשיב מבסס את טענתנו, כאמור, על דו"ח שמאי ועל עדותו של השמאי בפני הוועדה, לפיהם שבמבנה A קיימות שתי דירות, בשתי יחידות נפרדות, שאחת מהן הושכרה בשכירות חודשית. שמאי נוסף שאף הוא ביקר במקום העיד כי מדובר בשתי יחידות נפרדות זו מזו במעבר סגור ולכל דירה כניסה משלה. לכל אחת משתי היחידות מטבח ושירותים נפרדים.

המסגרת הנורמטיבית
9.     סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי על השבח במכירת זכות במקרקעין ישולם מס השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה, כהגדרתו בסעיף 47 לחוק. הפקעת זכות במקרקעין שיש עימה תמורה או קבלת פיצוי בגין ההפקעה, כמוה במכירת זכות במקרקעין, כאמור בסעיף 5 לחוק.

     חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה לפי הפרק החמישי 1 לחוק,ף כנוסחו ביום ההודעה על הסדר הפשרה בגין ההפקעה של המקרקעין שהוא 28 בפברואר2001).

10.     דירת מגורים מזכה הוגדרה בסעיף 49 לחוק כדלקמן:

     "דירת מגורים מזכה" - דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
     (1)     ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;
     (2)     ארבע השנים שקדמו למכירתה....".

דירת מגורים הוגדרה בסעיף 1 לחוק במילים אלה:

"דירת מגורים" - דירה או חלק מדירה שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה"

דירת מגורים - דיון
11.     הנה כי כן, הגדרת "דירת מגורים" כוללת ארבעה תנאים ותנאי חמישי ממעט. התנאי האחד - דירה או חלק מדירה; השני - שבנייתה נסתיימה השלישי - שהיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד; והרביעי - משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה. בתנאי הראשון השלישי והרביעי, קיימות חלופות, ודי בקיום אחת מהן, כדי לקיים את דרישות ההגדרה של דירת מגורים (ראו רוסטוביץ - מס שבח מקרקעין, הוצאת אוריאן, 1997, עמוד 95). א' נמדר - מיסוי מקרקעין, חושן למשפט, תשס"ב - 2002, ע"מ' 137; הדרי - מיסוי מקרקעין, כרך א', מהדורה שניה, יונתן הוצאה לאור 2002, 443). התנאי הממעט הוא, שהדירה היא מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.

סעיף 1 לחוק הגדיר "דירת מגורים" כדירה. אולם, דירה לא הוגדרה בחוק מיסוי מקרקעין. דירה הוגדרה בסעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969, ככוללת: דירה, חדר, תא, מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר. הגדרה זו אינה מחייבת לעניין חוק מיסוי מקרקעין, שהרי ההגדרה כוללת כל דירה גם אם היא נועדה לצרכי עסק או לכל צורך אחר, בעוד שענייננו בחוק מיסוי מקרקעין הוא בדירה המשמשת או מיועדת למגורים, לפי טיבה. הגדרת דירה בחוק המקרקעין כוללת את מבחן הייעוד למגורים בעוד שחוק מיסוי מקרקעין מבוסס על מבחן אובייקטיבי, שהוא גם המבחן הפיסי של המבנה ומתקניו (ראו נמדר, שם, עמוד 148).
     
משלא מצינו הגדרה בחוק מיסוי מקרקעין לדירה - יש לתת למונח זה את משמעותו הרגילה בפי בני אדם (ע"א 152/79 מנהל מס שבח מקרקעין נ' שוורץ, פד' לג' (3), 207).

12.     הגדרת דירת מגורים כוללת גם "חלק מדירה". משום כך, מכירת חלק מדירה יראוה כמכירת דירת מגורים, לעניין פטור ממס שבח, אם מתקיימים בחלק הדירה כל התנאים שלפי החוק. המשמעות של "חלק מדירה" היא שהממכר משמש חלק מדירת מגורים, אך אינו מהווה, לעצמו, דירת מגורים עצמאית. וגם זאת, הפטור ממס לחלק מדירת מגורים ניתן אך אם למוכר אין אלא חלק זה בדירה והוא מוכר את כל זכויותיו בדירה. הפטור אינו ניתן במכירת חלק מדירת מגורים שלמה, כי אז לא יקיים את התנאי של מכירת כל הזכויות בדירה.

     בעניין דנן אין מדובר במכירות חלק מדירה, אלא בדירה שלמה אחת או שתי דירות מגורים עצמאיות, לפי טיבן.

13.     הגדרת "דירת מגורים" לפי החוק, אינה דורשת מגורים בפועל בדירה, ודי בכך שהדירה "מיועדת למגורים לפי טיבה". בתי המשפט אימצו בעניין זה את המבחן האובייקטיבי, לפיו יש לבדוק את המצב הפיסי של הדירה, ובין היתר המתקנים המותקנים בדירה שיכשירוה למגורים , והחיוניים לקיום מגורים סבירים ורגילים, כגון: מתקני חשמל, מים, אמבטיה ושירותים, מטבח וכיוצא באלה. (ע"א 237/87 גולן נ' מנהל מס שברח מקרקעין, פ"ד מד(3), 348); ע"א 668/82 כורש נ' מנהל מס שבח במקרעין, פ"ד לט (2), 385; ע"א 4206/92(להלו- עניין כורש) מילר נ' מנהל מס שבח מקרקעין, מסים ב'/5, ה-87).

לא כוונתו הסובייקטיבית של הנישום תקבע, כי אם המבחן האובייקטיבי, שהוא מראה עיניו של האדם הסביר, וטיבה של הצעה ותוכנה. אמת, נכון הדבר, שיש ביקורת של מלומדים על אימוץ המבחן האובייקטיבי על ידי המחוקק (וראו - נמדר, שם, עמ' 145). אכן, רצוי לשלב מספר מבחנים כדי לקבוע אם בדירת מגורים מדובר, כגון הערכה תפקודית של הדירה כדירת מגורים, ולא רק מראה עיניים, הערכה שתשלב תפיסה של זמן ומקום לגבי דירת מגורים. לשון אחרת, תפיסה משתנה (נמדר, שם, עמ' 147). אולם, לעת הזו הפרשנות של החוק לפי תכליתו, והלא בחוק מיסוי עסקינן, היא 'פרשנות נכונה' כאשר הפרשנות של דירת מגורים, לפי אופיה וטיבה, תיקבע לפי הנסיבות של כל דירה, ובין היתר "הפוטנציאל הממשי להשתמש בדירה למגורים".

בעניין כורש קבע השופט דב לוין כהאי לשנא:

”יש לבדוק את הדירה, כמות שהיא, לצורך מבחן זה ולראות אם היא מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו, מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה" (שם, בעמודים 387-388).

הנשיא ברק בע"א 2170/03 מרגרט שכנר ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין (טרם פורסם) באמצו את המבחן האמור, מוסיף שמבחינת המבחן האובייקטיבי של פוטנציאל ממשי לשימוש בדירה למגורים, יש לבדוק כל מקרה לגופו על פי כלל נסיבותיו, ועוד:

”כל נכס ונסיבותיו הוא. הנסיבות הרלוונטיות מגוונות ורבות, ובכללן, אופי הנכס ומתקניו הפנימיים. תוכניות הבינוי של הנכס והסביבה של הנכס הרלוונטי. גם מועד הבניה של הנכס הוא נסיבה שצריכה להילקח בחשבון... כל אלה יכולים להיות נסיבות רלוונטיות שיש בהן כדי ללמד על טיבו של הנכס כבעל פוטנציאל לשמש למגורים".

דירת מגורים אחת או שתי דירות מגורים
14.      ואולם ענייננו הוא בדירת מגורים גדולה אחת, אשר בשלב מסוים הופרדה והפכה לשתי דירות עצמאיות. בשתי היחידות מתקיימים התנאים של דירת מגורים, על פי המבחן האובייקטיבי ועל פי הפוטנציאל לשימוש למגורים בכל אחת מהן. כעולה מן הראיות שבאו בפני הועדה - האם יש לראות כשתי דירות מגורים, שרק אחת מהן היא דירת מגורים מזכה, או כדירה אחת שלמה, שכולה דירת מגורים מזכה?

     הרישום של הדירה במרשם המקרקעין, אינו מבחן מכריע לצורך הקביעה אם אנו עוסקים בשתי דירות מגורים או בדירה אחת (ע"א 707/85 מנהל מס שבח מקרקעין נ' היובל, פ"ד מב (2) 167).

15.     אין זה מקרה נדיר, שבו אדם רוכש דירה גדולה ומחלקה לשתי דירות, אשר לכולן כניסה משותפת, ובכל אחת מהן מותקנים מתקנים חיוניים יחודיים לדירה הנפרדת. יש גם מקרים שבהם רוכש לו אדם שתי דירות ומצרפן לאחת. הזכות לפטור ממס שבח על דירה מזכה הוא מספר הדירות שהיו למבקש הפטור במועד הקובע, או בארבע השנים שקדמו למכירה. מכאן, החשיבות לקביעה אם נכס פלוני הוא דירה אחת או שתי דירות, כדירה יחידה לעניין סעיף 49ב(2) לחוק.

     סעיף 49 ב(1) לחוק, קובע כי המוכר "דירת מגורים מזכה" - זכאי לפטור ממס במכירתה, אם לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה "דירת מגורים" אחרת בפטור ממס מלא או חלקי, למעט מתנות פטורות או מכירות פטורות, כמפורט בפסקאות (א)-(ד). הדירה צריכה להיות דירתו היחידה של המוכר "בישראל או באזור, ולא מכר בשמונה עשר חודשים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת" . נוסח זה הוא תוצאת תיקון מספר 34 לחוק משנת התשנ"ז-1997.

     בסעיף זה מדובר ב"דירת מגורים מזכה" וב"דירת מגורים". הדירה הנמכרת צריכה להיות דירת המגורים המזכה היחידה של המוכר, ובארבע השנים שקדמו למכירתה - לא היתה לו "דירת מגורים" אחרת. לא נאמר שהיתה לו "דירת מגורים מזכה" אחרת והתוצאה היא, כי אם היתה לו "דירת מגורים", אפילו לא התקיימו בה כל התנאים של "דירת מגורים מזכה"- עשויה זאת לשלול את הזכות לפטור. אפשר להבחין, כי לעניין הזכאות בפטור, יש צורך בדירת מגורים מזכה יחידה, ואילו לעניין שלילת הזכאות - יכול שתהיה דירה אחת, ואפילו אינה מזכה (ראה - רוסטוביץ, שם, בעמוד 303).

     תוצאה זו גם עשויה ללמד בענייננו כי אחת משתי הדירות שהופרדו יכול שתהיה מזכה ואילו השניה אינה בגדר הזכאות לפטור.

16.     ומן הכלל אל הפרט בענייננו. האם בעת ההפקעה היו במבנה A שתי דירות מגורים או אחת? זו שאלה עובדתית גרידא, שנדון בה להלן.

     בא כוח העורר מסתמך על פסיקה שאינה מתאימה לענייננו. בכל פסקי הדין שצירף לכתב הערר נדונה השאלה של הגדרת המבנים כדירות מגורים, ואילו בענייננו אין מחלוקת או אין יכולה להיות מחלוקת כי מדובר במבנים שיועדו ושימשו כדירות מגורים. בעניין ע"א 278/04 דליה פרידמן נ' מנהל מס שבח מקרקעין - פ"ד מא(3), 386 - הותאמו שתי יחידות דיור לדירת מגורים אחת, אשר מקודם שימשו שתי היחידות למשרד לאבי העוררת ואטליה לאמה. העוררת טענה,כי על פי שילוב של המבחן האובייקטיבי והאלמנט הסובייקטיבי של "דירת מגורים",טיב הדירה וייעודה למגורים בעתיד יש לראות את המבנה המאוחד כדירת מגורים. טענה זו נדחתה. גם עניין זה אינו מתאים לסוגיה המתעוררת בערר זה.

      בוע' 2041/01 ד"ר לאה צבעוני נ' מנהל מיסוי מקרקעין נדון בועדה זו (בהרכב אחר ) מקרה שבו דירה הרשומה במרשם המקרקעין כדירה אחת, פוצלה לשתי יחידות על ידי קיר גבס ארעי, ובכל אחת משתי היחידות הותקנו מתקנים חיוניים נפרדים. בפועל שימשו שתי היחידות כשתי דירות עצמאיות. לימים נמכר הנכס והמשיב ראה במכירה כמכירה של שתי דירות מגורים. על בסיס חוזה המכר שבו, מדובר במכירת דירה אחת ששטחה 205 מ"ר, ונוכח התוכן הכלכלי האמיתי של עסקת המכר, ראתה הועדה לקבוע כי מדובר ביחידה אחת. בעניננו כל חפצה של הרשות המפקיעה היה לקבל את הנכס לצורך סלילת כביש. פיצוי ההפקעה ניתן לעורר ולדייר המוגן לגבי היחידות שבהן התגוררו ולגבי השטח הכולל, לדידה של הרשות המפקיעה, העובדה שמבנה A הכיל שתי דירות או דירה אחת - לא שינה דבר, הגם שהשומה נעשתה לפי מספר החדרים במבנה, המטבחים והשירותים, והשטח של הנכס כולו. אף אם העורר היה מעדיף את החלופה של דיור חלוף ולא חלופת הפיצוי, הרי מספר החדרים והשירותים באותו מבנה היו משמשים בסיס למציאת דיור חלוף בין שהמבנה מכיל דירה אחת או שתי דירות.

מכל מקום, ענין זה שונה מענין צבעוני.
ראיות וממצאים

17.     מטעם העורר העידו עוויד כמאל, שהתגורר במבנה B. לפי עדותו התגוררה בדירה הקטנה קרובת משפחה של העורר, גב' איובי, עד שנת 1998. העד מתאר יחידה אחת משולבת עם הדירה שבה הוא התגורר. עדותו אינה תואמת את הבדיקות והדו"חות של השמאים השונים. בענין תיאור המבנה וחלוקתו קשה להתבסס ולסמוך על עדות זו.
18.      גב' ז'קלין חכם הגישה חוות דעת שמאית במסגרת הליך ההפקעה, והעידה בפני הועדה. היא סיירה בנכס ביחד עם העורר. דירת העד כמאל עוויד היתה נעולה ולא נכנסה אליה. העדה אומרת כי ביחידה השניה במבנה A התגוררו בני משפחתו של העורר, ומפי העורר למדה, כי היחידה הזו מושכרת בשכירות חודשית. העדה לא זכרה פרטים בענין חלוקת המבנה ולא ניתן לסמוך על עדותה לענין זה.
19.     העיד גם שמאי מקרקעין דן אורמן, וחוות דעתו (נ/2) הוגשה לועדה. בתיאור מבנה A בחוות דעתו נאמר, כי מבנה A מכיל שתי דירות: דירה מזרחית בת חדר מגורים, מטבח, מרפסת מקורה, מרפסת כניסה, 3 חדרי שינה וחדר רחצה, ושטחה 127 מ"ר, דירה מערבית שיש בה חדר מגורים מטבח, שני חדרי שינה, פינת כביסה, חדר רחצה ומרפסת כניסה ושטחה 87 מ"ר. בעדותו מוסיף העד, כי בין שתי הדירות "מעבר סגור", וכי לצורך פיצויי הפקיעה לא היה משנה אם יקבע כל יחידה בנפרד או כיחידה אחת שפוצלה (פרוטוקול מיום 28/04/2004 , עמוד 8) העד ראה במבנה דירה אחת שפוצלה לשתיים, ולצורך השווי לא היה, לדידו, הבדל בין דירה בת שבעה חדרים, או שתי דירות בנות שלושה ארבעה חדרים. העד אישר את שציין בחוות דעתו כי "הדירה השניה" מושכרת בשכירות חודשית וכי לדירה זו כניסה נפרדת דרך המרפסת.

20.     השמאי אלירם באשר, מטעם המשיב, מעיד באופן ברור וחד-משמעי על החלוקה של מבנה A לשתי דירות נפרדות, כפי שראה בביקורו. בנכסי כך גם סימן במוצגים שהוגשו לועדה, ובניירות העבודה (נ/1 - נ/3, ת/3, ת/4 ו-ת/5). עדותו לא יכלה להוסיף דבר למסמכים אלה, בשל חלוף זמן של כחמש שנים מאז שביקר בנכס.

     העיד גם השמאי משה שמחוני, שנתן חוות דעת מטעם הועדה המקומית, בהליך ההפקעה. גם עד זה מעיד כי הדירה המערבית, היא הדירה השניה, היתה מושכרת לדייר בשכירות חודשית. לדירה המערבית לא היתה אפשרות להיכנס מדירת העורר, אלא יצאו מן הדירה ונכנסו לדירה המערבית דרך החצר והכניסה המיועדת לאותה דירה.
מסקנות

21.     מן הראיות האלה עולה, בבירור, כי מבנה A הכיל שתי דירות נפרדות זו מזו ועצמאיות. לכל אחת מהן יש כניסה נפרדת ומתקנים חיוניים נפרדים: מטבח, שירותים וחדר רחצה. כל דירה עומדת לעצמה. הדירה שבה התגורר העורר היתה בת ארבעה חדרים, שירותים ומטבח, והדירה המערבית בת שלושה חדרים, שירותים ומטבח. תחילה התגוררה בדירה המערבית בת משפחתו של העורר, עד שנת 1998. אולם, גם אחר כך, בזמנים שונים שבהם ביקרו בנכס מספר שמאים, היתה הדירה המערבית מושכרת בשכירות חודשית, על פי אמרותיו של העורר בפני אותם שמאים, כפי שהעידו בפני הועדה.

22.     הנה כי כן, מבחינת ההגדרה של דירת מגורים, והתנאים הדרושים לקביעת דירה כדירת מגורים, התקיימו בכל אחת משתי היחידות התנאים שעל פי החוק, ויש לראות ביחידות שבמבנה A כשתי דירות מגורים, שאחת מהן היא דירת מגורים מזכה.
     לפי המבחן האובייקטיבי, על פי טיבן של דירות אלה, מדובר בשתי דירות מגורים נפרדות, וכך גם ראה בהן העורר - בין בתקופה שבה שיכן את קרובת משפחתו עד שנת 1998, ובין בתקופה שלאחר מכן, כאשר השכיר את הדירה המערבית לדיירים אחרים.
23.     והערה עמנו: הפיצול של הדירה המקורית לשתי דירות הוא פיצול מלאכותי. הפיצול אפשרי מן ההיבט של מיסוי שבח מקרקעין. אולם, החישוב של שומת המס נעשה על ידי המשיב על פי שטח הדירות. חישוב זה אינו מתחשב במכלול ההיבטים הכלכליים הקיימים בתחשיב, ובין היתר חוסר אפשרות מעשית למכור את המבנה כשתי דירות לשני אנשים נפרדים, וכן בכך שלא ניתן לרשום את המבנה כשתי דירות מפוצלות. עוד נציין, כי אילו עשה העורר פעולות של פתיחת הדלת המפרידה בין שתי היחידות והחזרת המצב לקדמותו, לפני המכירה (ההפקעה ), כי אז החישוב וחוות הדעת של השמאים היו מתבססים על דירת מגורים אחת, והשומה הייתה שונה.
24.     עם זאת, החלטתנו מתייחסת לאפשרות הקיימת על פי המצב העובדתי ביום עריכת השומות בעקבות ההפקעה. עמדתנו היא שהשומות של המשיב היא אפשרית ועולה בקנה אחד עם הדין, וזאת חרף אי- הנוחות שאנו חשים גבי התוצאה.
25.     לפיכך, אנו דוחים את הערר.


     בנסיבות הענין, אנו רואים לקבוע כי כל צד יישא בהוצאותיו.
     





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ערר מס שבח

  2. הנחה במס שבח

  3. עו"ד מס שבח

  4. פטור מלא ממס שבח

  5. ערר מס שבח - אגרה

  6. מס שבח מוסד ציבורי

  7. פטור מתשלום מס שבח

  8. דירה בירושה מס שבח

  9. מס שבח משפחה חד הורית

  10. מס שבח על דירה מפוצלת

  11. ניכוי דמי מפתח מס שבח

  12. הגדרת ''מכירה'' מס שבח

  13. החזר מס שבח ששולם ביתר

  14. מס שבח במכירת משק חקלאי

  15. אי תשלום מס שבח על דירה

  16. מס שבח - פסק דין הצהרתי

  17. ערר מס שבח - אי תשלום אגרה

  18. התחייבות הקונה לשלם מס שבח

  19. ניכוי הוצאות השבחה ממס שבח

  20. נוסחה מתמטית לחישוב מס שבח

  21. הוראת שעה מס שבח - מס מכירה

  22. ניכויים ממס שבח בעסקת מקרקעין

  23. ביטול מס שבח על מכירות דירות

  24. מס שבח מכירת דירה ע''י יורשים

  25. האם הקונה יכול לערער על מס שבח

  26. הקלה במס שבח למשפחות חד הוריות

  27. פסילת חבר ועדת ערר לענייני מס שבח

  28. הפחתת מס שבח על מכירת קרקע בגלל עצים

  29. ערעור של מנהל מס שבח על החלטת ועדת ערר

  30. תקנות מס שבח מקרקעים (טפסים), תש''י-1950

  31. חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס' 8), תש"ם-1980

  32. חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס' 5), תשל"ה-1974

  33. חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס' 6), תשל"ה-1975

  34. חוק מס שבח מקרקעין (הוראות מעבר), תשל"ו-1976

  35. חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס' 12), התשמ"ב-1982

  36. חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס' 15), התשמ"ד-1984

  37. צו מס שבח מקרקעין (שינוי שיעור הריבית), תש"ם-1980

  38. תקנות מס שבח מקרקעין (מועד תשלום תוספת מס), תשל''ה-1974

  39. תקנות מס שבח מקרקעין (מקום להפקדת יפוי-כוח), תשכ''ד-1963

  40. תקנות מס שבח מקרקעין (פטור מיוחד מתוספת מס), תשל''ה-1975

  41. קביעת מס שבח (שינוי השיעור לגבי התקופה העודפת), התשמ"ו-1985

  42. תקנות מס שבח מקרקעין (סדרי הדין בפני ועדות ערר), תשכ''ה-1965

  43. חוק מס שבח מקרקעין (הוראת מעבר) (תיקון והארכת תוקף), תשל"ז-1977

  44. חוק מס שבח מקרקעין (פטור במכירת דירת מגורים) (הוראת שעה), התשנ"ב-1992

  45. קביעת מס שבח מקרקעין (תקופה שבה שימשה דירה לפעולות חינוך או דת), התשנ"ח-1998

  46. תקנות מס הכנסה ומס שבח מקרקעין (קביעת מדד לתקופה שלפני שנת 1951), התשמ''ב-1982

  47. תקנות מס שבח מקרקעין (תוספת מס) (בסיס לקביעת שווי של זכות במקרקעין), תשל''ה-1974

  48. תקנות מס שבח מקרקעין (אישור על ריווח ממכירת זכות במקרקעין, הנתון לשומה לפי פקודת מס הכנסה), תשכ''ד-1963

  49. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון