התיישנות היטל השבחה

לטענת המערערים המשיבה מנועה להוציא את הודעת השומה וזאת נוכח התיישנות התביעה, שכן את מניין תקופת ההתיישנות יש להתחיל לכל המאוחר ממועד ההתקשרות בהסכם למכר זכויות המערערים בנכס, תקופת ההתיישנות על פי חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 הינה שבע שנים, ואילו הודעת השומה נשלחה כעשר שנים לאחר מכן.

להלן פסק דין בנושא התיישנות היטל השבחה:

פסק דין

מבוא - הערעור

1.     בפני ערעור על חבות בתשלום היטל השבחה, בהמשך לשומה שהוצאה למערערים על ידי המשיבה ביום 4.8.2005 , על פיה חוייבו המשיבים בתשלום היטל השבחה, בגין השבחתו של בית מגורים (להלן: "הבית" או "הנכס"), אשר המערערים היו בעלי זכות חכירה לדורות בו.

2.     עילתו של היטל ההשבחה שעל פי השומה בתוכנית שאושרה בספטמבר 1989 ואשר הביאה להשבחתו של הנכס.

3.     ביום 26.6.95 מכרו המערערים את זכויותיהם בנכס ליוסף ועפרה מילבאום (להלן: "הקונים"). לטענת המערער עובר להתקשרות בעסקת המכר פנה המערער, עורך דין במקצועו, לרשות המקומית (המועצה המקומית כוכב יאיר), ולאחר שנמסר לו כי אין חוב היטל השבחה החל על הנכס, התחייבו המערערים בהסכם, כי היטל השבחה, אם הוטל עד ליום חתימת ההסכם, יחול על המוכרים.

     המערערים קיבלו גם את אישורה של המועצה המקומית להעברת הזכויות בנכס, וביום 28.2.99 נרשמו הקונים כבעלי הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, וזאת על ידי חברת מרמנת ניהול וארגון פרוייקטים בע"מ אשר עסקה, מטעם מנהל מקרקעי ישראל, ברישום כלל הזכויות בנכסי המקרקעין שבכוכב יאיר בספרי המקרקעין.

4.     יום לפני משלוח הודעת השומה למערערים נשלחה שומה זהה לקונים. בכל אחת מהשומות נאמר כי היא נשלחת לנמען בהיותו בעל הנכס.

נימוקי הערעור - טענות המערערים

5.     לטענת המערערים המשיבה מנועה להוציא את הודעת השומה וזאת נוכח התיישנות התביעה, שכן את מניין תקופת ההתיישנות יש להתחיל לכל המאוחר ממועד ההתקשרות בהסכם למכר זכויות המערערים בנכס, תקופת ההתיישנות על פי חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 הינה שבע שנים, ואילו הודעת השומה נשלחה כעשר שנים לאחר מכן.

6.     עוד נטען כי את הודעת השומה יש להפנות לבעלי הזכויות בנכס ואילו המערערים, במועד קבלת השומה, לא היו בעלי הזכויות בנכס תקופה של כעשר שנים.

7.     נטען כי בנסיבות העניין נשמט גם הצידוק הענייני לגבייתו של המס. על פי הנטען המועד לתשלום היטל ההשבחה נדחה על פי הוראות החוק מאחר וכלל יסוד הוא כי אין מס אלא על רווח שמומש, ומועד התשלום הינו מועד מימושה של ההשבחה נשוא ההיטל. אולם, בנסיבות העניין, כאשר המערערים לא היו מודעים כלל לתוכנית המשביחה, לאחר שחקרו ודרשו בעניין זה במועצה המקומית, ממילא לא ניתן לאותה השבחה ביטוי בקביעת מחירו של הנכס, והלכה למעשה המערערים לא מימשו את אותה השבחה ונדרשים לתשלום היטל השבחה על השבחה ממנה לא נהנו ולא יהנו לעולם.


טענות המשיבה

8.     לטענת המשיבים החיוב בהיטל ההשבחה בא לעולם עם אישורה של התוכנית המשביחה כשמועד תשלומו בלבד נדחה, בין השאר עד למועד מימוש הזכויות, הוא המועד הרלוונטי בענייננו. עם אישורה של התוכנית, קמה, מכוח החוק, חבותם של המערערים לתשלום היטל ההשבחה וחבות זאת אינה טעונה הודעה כלשהי למערערים על ידי המשיבה.

9.     משקמה חבותם של המערערים לתשלום היטל ההשבחה, עם מימוש הזכויות על דרך מכירתן, עליהם לפנות למשיבה, שכן פניה כאמור הינו האמצעי היחיד ממנו למדה הועדה על הגעתו של מועד המימוש. פנייתם של המערערים בברור מוקדם, ואחר כך לצורך קבלתו של אישור לצורך העברת הזכויות בנכס, איננה מעלה ואיננה מורידה שכן בעל דברם הנכון בכל הנוגע להיטל ההשבחה הינו המשיבה ולא הרשות המקומית.

10.     משהפרו המערערים את חובת הדיווח על מימוש הזכויות, חובה המוטלת עליהם על פי החוק, ממילא לא נולדה עילת התובענה עד למועד בו למדה המשיבה על המימוש כאמור. המשיבה למדה על מימוש הזכויות רק כתוצאה מפניית המוכרים למשיבה, לצורך מכירת הזכויות בנכס פעם נוספת, ועל אתר נשלחה למערערים השומה נשוא הערעור. בנסיבות אלה לא התיישנה דרישתה של הועדה לתשלום ההיטל שכן ראשיתו של מניין תקופת ההתיישנות במועד בו למדה המשיבה על עסקת מימוש הזכויות.

דיון והכרעה

החבות בהיטל השבחה -כללי
11.     החבות בהיטל השבחה (להלן גם: "ההיטל") מוסדרת בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").

     הארוע המקים את החבות במס הוגדר בסעיף 2 לתוספת הנ"ל (להלן: "התוספת"), והינו עליית שווים של מקרקעין כתוצאה מאישורה של תוכנית בנין עיר, מתן הקלה או התרת שימוש חורג (ראה גם ה. רוסטוביץ, היטל השבחה, עמ' 201-202).

     על אף האמור לעיל, מטעמים עליהם עמדה ההלכה הפסוקה ואשר נסקרו בהרחבה בע"א 6126/98 חברת חלקה 510 בגוש 6043 בע"מ (בפירוק מרצון) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון , פ"ד נה(4) 769 . וכמותנה בהוראת סעיף 7 לתוספת, נדחה מועד תשלומו של ההיטל עד למועד בו מימש החייב בתשלום ההיטל את הזכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל. מימוש זכויות הינו מונח שהוגדר בסעיף 1 לתוספת, והחלופה הרלוונטית לענייננו הינן הנסיבות המנויות בסעיף קטן 3 להגדרה, קרי: "העברתם (של המקרקעין שהושבחו - ר.צ) או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה...". ב-ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבניה למגורים ולתעשיה, מחוז מרכז, פ"ד נז(4) 119 , נפסק כי המועד הקובע במקרה של מכר הזכויות במקרקעין, מועד המימוש, הינו מועד ההתקשרות בהסכם להעברת זכויות במקרקעין או הזכות האובליגטורית להרשם כבעל הזכויות במקרקעין.
הוראות חוק ההתיישנות
12.     בסעיפים 5 ו-6 לחוק ההתיישנות, תשי"ח- 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), נקבע כי תביעה שלא הוגשה עליה תובענה במשך תקופת ההתיישנות מתיישנת, כאשר תקופת ההתיישנות בשאינו מקרקעין (כפי הדבר בענייננו, בו מדובר בתביעת חוב המס) הינה שבע שנים כשתחילת מנין תקופת ההתיישנות במועד בו נולדה עילת התובענה. אולם, מועד תחילת מניינה של תקופת ההתיישנות ידחה, בין השאר בנסיבות הקבועות בסעיף 8 לחוק ההתיישנות, שם נקבע:

     "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה".

13.     כאמור, לטענת המערער השומה הינה תביעה של המשיבה לתשלום ההיטל, תביעה הנתונה להתיישנות על פי הוראות חוק ההתיישנות. המערער ממשיך וטוען כי אפילו יש למנות את תקופת ההתיישנות מהמועד בו קמה החבות לתשלום ההיטל, קרי ממועד מימוש הזכויות, הוא מועד ההתקשרות בהסכם למכר זכויות המערערים בנכס לקונים, הרי שמאותו מועד ועד למועד קבלתה של השומה על ידו חלפו למעלה מעשר שנים, ומשכך התיישנה תביעת המשיבה והיא אינה זכאית עוד לתבוע את תשלומו של ההיטל נשוא הערעור.

14.     לכאורה, המשיבה אינה חולקת על עצם תחולתו של חוק ההתיישנות, אלא שלטענתה מתקיימות בנסיבות העניין הנסיבות המנויות בסעיף 8 לחוק ההתיישנות, שכן ההתקשרות בהסכם המכר, קרי: עובדת מימוש הזכויות נעלמו מידיעתה, והודעת השומה נשלחה למערער מיד עם הוודע למשיבה על אלה.

15.     על פי הוראת סעיף 8 לחוק ההתיישנות לא די שהעובדות המהוות את עילת התובענה לא היו בידיעת התובע, ונדרש גם כי מצב הדברים כאמור יתהווה מסיבות שאינן תלויות בתובע ואשר בזהירות סבירה לא יכול היה למנען.

     לטענת המשיבה סייג זה התקיים במלואו מאחר והמערערים נכשלו מלקבל אישור כדין מאת המשיבה לצורך העברת הזכויות במקרקעין על שם הרוכשים (כפי דרישת החוק כתנאי מוקדם לביצועו של רישום כאמור), וכאשר בקשתו של אישור כאמור מהווה את המנגנון באמצעותו לומדת המשיבה על כך שהגיע המועד לתשלומו של היטל ההשבחה, בעקבותיו נשלחת לחייב בהיטל שומת ההשבחה.

     על מנת לבחון את אותה טענה נפנה איפוא לתאור הוראות התוספת בדבר אופן גבייתו של היטל ההשבחה.
גבייתו של היטל השבחה -תמצית הוראות התוספת
16.     היטל ההשבחה הינו בשיעור של מחצית ההשבחה, של זכות הבעלות או זכות חכירה לדורות, כשההשבחה, תוספת שווי המקרקעין כתוצאה מהארוע המקים את החבות בהיטל (בענייננו, אישורה של תוכנית), נקבעת על פי שמאות, השמה את ערך המקרקעין עובר לאותו ארוע ובסמוך לאחריו.

     כאשר הארוע המניב את השבחת המקרקעין הינו אישורה של תוכנית בפני הועדה המקומית שני אפיקי פעולה אפשריים. על פי האפשרות האחת תכין הועדה לוח שומה ובו פרוט המקרקעין שהושבחו ושיעור השבחתם. האפשרות האחרת הינה קבלתה של החלטה לדחיית עריכתה של השומה עד למימוש הזכויות, והעדרו של לוח שומה כאמור לעיל ייחשב כהחלטה על דחיית השומה עד למימוש הזכויות. האפשרות השניה היא זאת שחלה בענייננו.

17.     עיון בתוספת מעלה כי אין בהוראותיה חובה מפורשת המוטלת על המוכר את זכויותיו במקרקעין ליתן על כך הודעה לועדה המקומית, ובמקביל אין בתוספת הוראה המטילה על הועדה המקומית חובת מתן הודעה לבעלי המקרקעין שהושבחו על היטל ההשבחה שהוטל עליהם מכוח התוכנית, בטרם משלוח הודעת השומה, קרי עובר למועד מימוש הזכויות, הכל כמפורט להלן.

17.1     בסעיף 4(2) לתוספת נאמר:

     "החליטה הועדה המקומית על דחיית שומה עד למימוש הזכויות, לגבי מקרקעין שאינם כלולים בתכנית, תודיע הועדה לבעל המקרקעין, תוך חצי שנה מיום תחילת התכנית, על חבותו בהיטל...".

     ולכאורה מכלל הן ניתן ללמוד על הלאו. חובת מתן ההודעה על ידי הועדה על קיומה של חבות בהיטל חלה רק מקום שמדובר במקרקעין שאינם כלולים בתוכנית, ואילו במקרה הרגיל, של מקרקעין שבתחום התוכנית אין חובת הודעה כאמור.

17.2     הוראות החוק מפרשות חובת הודעה ופניה של הועדה המקומית, אשר תביא לידיעתו של החייב בתשלום המס את סכום ההיטל המוטל עליו מצויות בסעיף 6(ב) לתוספת, שם נקבע:

     "הועדה המקומית תביא לידיעת כל חייב בהיטל, עם הצגת לוח שומה או עקב מימוש זכויות, את שיעור ההשבחה שבעדו הוא חייב בהיטל ואת זכותו להגיש שומה מטעמו או לערער על החיוב בהיטל לפי האמור בסעיף 14".

17.3     כמתואר לעיל, חלותו של סעיף 6(ב) בהעדרו של לוח שומה הינו "עקב מימוש זכויות", כלומר לאחר שמימוש הזכות בא לעולם, ולצורך כך על הועדה לדעת את דבר התרחשותו של אותו ארוע. אולם כנזכר לעיל, ובניגוד לטענת המשיבה אין הוראות התוספת קובעות חובה של החייב במס ליתן הודעה על ההתקשרות בהסכם המכר. כיצד איפוא תלמד הועדה המקומית על הגעתו של מועד מימוש הזכויות על דרך מכירתן?

18.     התוספת מקימה שני מנגנונים מעשיים הבאים לעודד את החייבים במס לתשלומו במועד ולהבטיח את גבייתו האפקטיבית, כדקלמן.

18.1     המנגנון האחד נעוץ באופן שערוכו של סכום ההיטל, מהמועד הקובע, הוא מועד אישורה של התוכנית המשביחה, אשר ביחס אליו נערכת השומה, לבין מועד תשלום המס. ממועד אישורה של התוכנית ועד למומעד מימוש הזכויות נושא סכום היטל ההשבחה הפרשי הצמדה בלבד כאמור בסעיף 9 לתוספת, ואילו החל מאותו מועד נושא סכום ההיטל ריבית והצמדה כאמור בסעיף 15 לתוספת.

18.2     האמצעי השני להבטחת הגביה מצוי בהוראת סעיף 10(א) לתוספת, שם נקבע, תחת הכותרת: "הבטחת אכיפה של תשלום ההיטל":
     "לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו...".

18.3     ב-ע"א 02 / 1321 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז, פ"ד נז (4) 119, 133, אגב הכרעה בשאלה האם המועד הקובע לצורך תשלום ההיטל הינו מועד ההתקשרות בהסכם המכר או מועד רישום העסקה בספרי המקרקעין, נאמר על ידי בית המשפט:

     "סעיף 10 של התוספת השלישית מתנה רישום פעולה, שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, בהצגת אישור המעיד כי שולם סכום ההיטל המגיע. סעיף זה איננו אלא מנגנון לאכיפה ולגבייה אפקטיבית של היטל ההשבחה, וככזה אין ללמוד ממנו על מועד התשלום לצורך סעיף 7(א) לתוספת השלישית. כמו כן אין ללמוד מהיעדר חובת דיווח בדבר מימוש הזכויות כי מועד התשלום קם בעת הרישום, כפי שהוסיף בא-כוח המערערות וטען. בהקשר זה ראוי לזכור כי כל הנתונים הצריכים לחישוב היטל ההשבחה מצויים ממילא בידי הרשות, ובעניין זה אין הרשות חיה מפי הצדדים ומן הדיווח שיימסרו. הנתון היחיד שעליו לומדת הרשות במקרה של מימוש בדרך של התקשרות הוא מועד ההתקשרות, ובעניין זה הסנקציה המוטלת על החייב בהיטל, היה ולא יעמוד במועד התשלום החל, היא הפעלת מנגנון הריבית וההצמדה הקבוע בסעיף 15 לתוספת השלישית, במקום מנגנון ההצמדה המתון, הקבוע בסעיף 9 לתוספת. ההנחה היא כי החייב יש לו אינטרס שלא להפעיל את המנגנון שבסעיף 15 לתוספת, ועל-כן יפעל לביצוע התשלום במועדו".

העדרה של טענת התיישנות
19.     כפי שראינו לעיל המועד לתשלום היטל ההשבחה הינו מועד מימוש הזכויות, במועד זה קמה עילת התובענה לגבייתו של חוב המס, והמענה לשאלה האם במועד זה יחל גם מניין תקופת ההתיישנות תלוי בשאלה האם באותו מועד ידעה המשיבה על מימוש הזכויות, ומקום שלא ידעה על כך, האם כך ארע מסיבות שלא היו תלויות בה ואשר בזהירות סבירה לא יכלה לדעתן.

20.     אני סבורה כי בשים לב לכלל הוראות התוספת שנסקרו לעיל, על אף שאין התוספת כוללת הוראה מפורשת בדבר מתן חובת הודעה של החייב בהיטל, לועדה המקומית, על ההתקשרות בעסקה להעברת הזכויות, אין לקבוע כי על הועדה המקומית חובת דרישה וברור בעניין זה. המנגנונים הקבועים בחוק, אשר תוארו בסעיף 18 לעיל באו להבטיח תוצאה זאת של ידיעת הועדה את דבר ביצוע העסקאות, באשר יש בהם, באופן מעשי, להביא את העסקאות לידיעת הרשות ולהמריץ את תשלום ההיטל במועדו. כעניין מעשי ניתן לקבוע כי הרשות יכולה היתה לנקוט באמצעים נוספים על מנת ללמוד על ביצוען של עסקאות, כגון משלוח הודעות לכלל החייבים בהיטל על התוכנית המשביחה ועל חובת תשלום ההיטל במועד מימוש הזכויות. אולם, כעניין שבדין אין מקום להטיל על הועדה חובה כאמור, מקום שעניינים אלה ממש הוכרעו על ידי המחוקק, אשר בחר לכונן את המנגנונים שנקבעו בחוק (כאמור בסעיף 18 לעיל), ואשר לא דרש מהרשות ליתן הודעה לכל חייב בכוח, שלו נכס בתחומי התוכנית המשביחה על עצם חיובו בהיטל (להבדיל ממשלוח הודעת שומה לאחר מימוש הזכויות, עליו למדה הועדה מפי החייב, או לבקשתו המפורשת של החייב גם לפני מועד זה), או לנקוט בצעד כלשהו, כחלק ממנגנון גביית ההיטל, שתכליתו להתחקות באופן אקטיבי אחר הארועים ההופכים את חוב ההיטל לבר פרעון. על פי הדין הרשות מצווה לפעול בעניין זה בהמשך לפניה של החייב בתשלום ההיטל, ולפיכך בהעדרה של פניה כאמור (ואפילו אין חובת פניה כאמור), משנסתר דבר מימוש הזכויות מהועדה נדחה מועד תחילת מרוץ תקופת ההתיישנות עד למועד בו תגיע העסקה למכר הזכויות לידיעתה.

21.     בשולי הדברים יוער כי המשיבה - ללא בסיס בעובדות שבאו בפני - ניסתה לטעון כי המערער ביקש להתחמק מתשלום המס, ולכאורה חזרה בה מאותה טענה. המערער מנגד חזר וטען לתום לבו והדגיש את העובדה כי פנה למועצה המקומית כוכב יאיר הן לפני ההתקשרות בעסקה לצורך ברור השאלה אם קיים היטל, והן לאחריה לצורך קבלת האישור הנדרש לרישום בספרי המקרקעין על פי הוראת סעיף 10 לתוספת, נענה כי אין היטל השבחה החל על המקרקעין וקיבל אישור לרישום העסקה, שאף נרשמה, חרף מצוות סעיף 10 לתוספת.

     הפניה הנטענת, עובר להתקשרות בעסקה, היתה גם על פי דברי המערער בעל פה ולמועצה המקומית. היטל ההשבחה משולם לועדה המקומית, היא העורכת את שומת ההשבחה, וניתן לצפות כי פניות למסירת מידע בעניין היטל השבחה יסתיימו במתן תשובה, בכתב, של הועדה, כפי זכותו של מבקש מידע בעניינים אלה על פי הוראת סעיף 119א לחוק התכנון והבניה (שם נקבע: "ועדה מקומית תמסור, בכתב, לכל מעונין בקרקע, לפי בקשתו, תוך שלושים ימים, מידע בדבר....; הועדה תמסור גם מידע בדבר חבות בתשלום היטל השבחה").

     על אף מרכזיותו של האישור שניתן לצורך רישום המקרקעין בפנקסי המקרקעין אותו אישור לא הוצג, ולא נעשה ניסיון של ממש להזים את הטענה כי הוצא על ידי הרשות המקומית ובשמה בלבד. בהקשר זה יצויין כי יכול ומקור התקלה שקרתה למערער נעוצה בהוראת סעיף 10(ב) לתוספת, שם נקבע: "שר הפנים רשאי בתקנות לקבוע הוראות בדבר שילוב תעודה כאמור בסעיף קטן (א) בתעודה הניתנת מאת רשות מקומית והדרושה על פי דין אחר כתנאי לרישום עסקה במקרקעין בפנקסי המקרקעין". אולם, כפי שנטען על ידי המשיבה, ללא ניסיון לסתור, כך לא היה בענייננו, וניתן היה ללמוד על עניין זה גם מנוסחו של המסמך גופו, אשר לא צורף אף הוא.

     לו היה האישור שניתן לצורך רישום המקרקעין בפנקסי המקרקעין אישור של הועדה המקומית כי אז לכאורה היתה קמה למערערים טענת ההתיישנות הנטענת, משום שבמקרה שכזה לא היה מתקיימות נסיבות סעיף 8 לחוק ההתיישנות, הדוחות את תחילתו של מרוץ ההתיישנות , ויכול והיתה עומדת למערערים, כתוצאה מאותו אישור הטענה כי יש לראות במתן האישור ללא הוצאתה של שומה, הודעה על שומה בסכום של אפס שקלים, שדינה כדין שומה ששולמה והפכה לסופית (ראה ה. רוסטוביץ, היטל השבחה ,מהדורה ראשונה, תשנ"ז-1996, בעמוד 441). אולם, משלא נטען כי כל דין ודברים ומגע שהתקיימו בעניין היטל ההשבחה התקיימו עם המועצה המקומית, ומשהוכחש כי המועצה היתה מורשית לפעול באותם עניינים בשם הועדה המקומית, ולא נעשה ניסיון להזים את אותה טענה, הרי שנוכח הישויות הנפרדות של שני אלה, אין בנסיבות שנמנו על ידי המערערים להועיל.

     לבסוף יוער כי המערערים אכן היו תמי לב, ושגגה, שנסיבותיה לא התבררו עד תום הביאו לרישום זכויותיהם ללא שניתן אישור על ידי המשיבה וללא שהמערערים מודעים לקיומו של היטל ההשבחה. אולם, דחייתו של מרוץ ההתיישנות איננה תולדה של תום לבו של הנתבע, כי אם של ידיעתו והעדר רשלנותו של התובע, ולפיכך אין בתום ליבם של המערערים לשנות מהתוצאה של דחייתו של המועד למניין תקופת ההתיישנות.

הבעלות בזכויות במקרקעין במועד הוצאת השומות
22.     לעניין החבות במס אין זה מעלה או מוריד שביום קבלת השומה לא היו המערערים זמן רב בעלי הזכויות בנכס (בכפוף לטענת ההתיישנות שנדחתה לעיל):

"סעיף 2(א) לתוספת השלישית עוסק באירוע המס, דהיינו במועד אשר בו מתרחש מעשה ההשבחה. מועד זה הוא המועד אשר בו קמה ונוצרת החבות בהיטל השבחה, ובאותו מועד עצמו נקבעת גם זהותו של החייב בהיטל כמי שעונה באותה עת להגדרת "בעלם" של המקרקעין, או חוכר לדורות בהם (ראו רע"א 85/88 "קנית" - ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-גן [14]). לנוכח העובדה כי נקודת הזמן הרלוונטית לקביעת זהותו של החייב בהיטל הינה המועד שבו התרחש מעשה ההשבחה, אין בהקשר זה כל חשיבות לשאלה מתי מכר החייב את המקרקעין המושבחים ומתי רשם אותם על שם הקונה.
(עא 02 / 1321 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז, פ"ד נז (4) 119, 132).

אשר להוצאתה של שומה, זהה ונוספת, לקונים, במקביל או ימים ספורים בסמוך להוצאת ההודעה על שומת ההשבחה למערערים, הרי שגם בכך אין רבותא, שכן כל עוד לא שולם ההיטל על ידי החייב בתשלומו ניתנת שומת ההשבחה לתיקון (ראה ה. רוסטוביץ , היטל השבחה , שם בעמ' 434 ).



הטענה בדבר העדרה של חבות בהעדרו של מימוש

23.     אינני מקבלת גם את טענתם הנוספת של המערערים כי בהעדרה של ידיעה על ההשבחה ממילא לא מימשוה, ומאחר שמכרו את הנכס לעולם גם לא יממשוה, ומאחר וטעמו של ההיטל ומועד תשלומו מושתתים על אלה (קיומה של השבחה כארוע יוצר החיוב, ומועד מימוש הזכויות שנקבע כמועד התשלום), הרי שעל פי תכלית החקיקה אין מקום, בנסיבות העניין, לגבייתו של היטל מהמערערים.

23.1     ראשית, כעניין שבעובדה כלל לא ברור כי מחירו של הנכס לא שיקף את ההשבחה תולדת התוכנית. לא ברור האם הקונים, להבדיל מהמערערים היו מודעים לפרטי התוכנית, ויכול ומחיר שוק של נכס יביא בחשבון את נשוא ההשבחה, על אף ששני הצדדים לעסקה אינם מודעים לתוכנית, שכן לא ניתן להתחקות אחר כל הרכיבים המרכיבים את מחיר השוק של הנכס.

23.2     שנית, העקרון כי אין מס ללא טובת הנאה שקמה לנישום, גלום בעצם מהותו של המס ששיעורו היא נגזרת של אותה טובת הנאה - ההשבחה, וקיומה של השבחה הינו איפוא נקודת המוצא לדיון. אשר לטיעון הנוסף כי רווח בלתי ממומש אינו ממוסה, הרי שהרציונל העיקרי בעניין זה הינו דחיית מועד החיוב במס עד למועד בו יהיה לנישום כסף נזיל לתשלום המס שמקורו בטובת ההנאה נשוא המס, ובענייננו הנכס המושבח. נכס זה אכן נמכר (ראה ע"א 6126/98 חברת חלקה 510 בגוש 6043 בע"מ בפירוק מרצון נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון, פ"ד נה(4)769).

23.3.     שלישית והעיקר, התכלית והעקרון הנזכרים לעיל הינם רק אחד מהשיקולים בפרשנותו של החוק, ואינם חזות הכל. כך למשל בפסק הדין בעניין חברת חלקה 510 הנזכר בסעיף 23.2 לעיל הוכרה חבות בהיטל חרף העובדה שלא התקיים אף אחד מהנימוקים לדחיית מועד תשלומו של מס על רווח עד למועד המימוש (נימוק הנזילות, נימוק הוודאות ונימוק המדידה). חרף כל אלה הגיע בית המשפט למסקנה כי שתיקת החוק ביחס לסיטואציה של העברת מקרקעין על ידי חברה לבעלי מניותיה איננה הסדר שלילי ומהווה מימוש כמשמעו בחוק.

     טענת המערערים, שמשמעה קריאתו של תנאי נוסף שאינו קיים בחוק כתנאי לחיוב, והוא ידיעתו בפועל של החייב בהיטל את דבר קיומה של התוכנית המשביחה במועד ההתקשרות בעסקה, איננה סבירה, איננה מעשית ואיננה מוצדקת.
     מי שמבקש למכור נכס מקרקעין זכאי לקבל מידע מוקדם על החבות בהיטל השבחה, כאמור בסעיף 119 א' לחוק התכנון והבניה ובתקנות סעיף 10(ב) לתוספת שנזכרו בסעיף 21 לעיל, ומנגנון זה מצדיק את ראייתו של מי שמוכר נכס מקרקעין כמי שמועד בפועל לקיומה של התוכנית המשביחה.

     כפי שנזכר לעיל יכול ומחיר הנכס משקף את ההשבחה גם ללא מודעותו של המוכר לאותה השבחה, ומשכך אין כל צידוק למדד הסובייקטיבי המוצע.

     חיוב במס וגבייתו על פי פרמטר של ידיעה סובייקטיבית של החייב בתשלומו הינו מנגנון בלתי מעשי ובלתי סביר. הגם שהמקרה הנדון בפני אינו שכיח משום השלמת העסקה ללא קבלתו של האישור על פי סעיף 10(א) לתוספת, הרי שמצב דברים בו נקשרת עסקה, ואשר בה למד המוכר על החיוב בהיטל השבחה רק מאוחר יותר במועד בקשתו של אישור על פי סעיף 10(א) לחוק איננה נדירה.

סוף דבר

24.     מכל הנימוקים שפורטו לעיל הערעור נדחה בזאת ועל המערערים חלה חובת תשלומו של היטל ההשבחה חרף חלוף הזמן ממועד מימוש זכויותיהם בנכס ועד למועד קבלתה של הודעת השומה שנים לאחר מכן.

25.     משנידון הערעור ונדחה לגופו מתייתר הצורך להתייחס לטענת המשיבה בדבר נפקותו של האיחור בהגשת הערעור.

26.     בנסיבות העניין החריגות ולאחר ששוכנעתי בתום לבם של המערערים לא מצאתי לנכון לחייבם בהוצאות משפט וכל צד ישא בהוצאותיו.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת "השבחה"

  2. מהו היטל השבחה ?

  3. החזר היטל השבחה

  4. התיישנות היטל השבחה

  5. תנאי לקיומה של השבחה

  6. תיקון שומה היטל השבחה

  7. החזר מחצית היטל השבחה

  8. היטל השבחה בשכונת שיקום

  9. טיפול בהפחתת היטל השבחה

  10. היטל השבחה על נחלה במושב

  11. היטל השבחה על תשלומי איזון

  12. סירוב לתת פטור מהיטל השבחה

  13. הנפקת שוברי תשלום היטל השבחה

  14. ערר על שמאי מכריע: היטל השבחה

  15. דרישת היטל ההשבחה בגין תכניות

  16. פטור מהיטל השבחה שיקום שכונות

  17. מועד תשלום היטל השבחה ועדת ערר

  18. היטל השבחה בגין תוספת שטחי שירות

  19. היטל השבחה בגין תוספת גובה למרתף

  20. דרישת היטל ההשבחה בגין אישור תכנית

  21. הסכם שיתוף במושע - פטור מהיטל השבחה

  22. האם לנכה צה"ל מגיע פטור מהיטל השבחה ?

  23. היתר בניה לא חוקי - החזר היטל השבחה

  24. החזר היטל השבחה עקב אי קבלת היתר בניה

  25. ערר נגד היטל השבחה בגין מכירת דירה בחולון

  26. ערר כנגד היטל השבחה בגין זכויות בנייה בגג

  27. דרישת תשלום היטל השבחה בעקבות שומה מוסכמת

  28. ערעור על החלטת שמאי מכריע - היטל השבחה

  29. שומה מייעצת בעניין שומת היטל השבחה לחלקות

  30. ערעור על שומת שמאי מכריע בעניין היטל השבחה

  31. ביטול היטל השבחה לבעל זכויות מכוח הסכם פיתוח

  32. דרישת תשלום היטל השבחה לא נשלחה לחייב על פי דין

  33. היטל השבחה בגין מימוש זכויות על דרך מכירת זכויות

  34. השמאי קבע כי שומת היטל ההשבחה נעדרת פרטים מהותיים

  35. דרישת היטל השבחה בעקבות מימוש הזכויות בדרך של מכר

  36. דרישת היטל ההשבחה בגין מתן אישור לשימוש חורג למקרקעין

  37. היטל השבחה על בתים שנבנו לפני שנות ה- 80 - בבעלות במושע

  38. ערר כנגד שומת היטל השבחה בגין מכירת זכויות בדירת מגורים

  39. היטל השבחה - ערר בטענה כי חל הפטור שבסעיף 19(ג)(1) לחוק

  40. ערעור על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה

  41. טענה כי אינם חוכרים לדורות ולפיכך אינם חבים בהיטל השבחה

  42. טענה כי תכנית "לא משביחה" ולכן אין מקום לחייב בהיטל השבחה

  43. תיקון 84 לחוק התכנון והבניה - סמכות לוועדת הערר לדון בהיטל השבחה

  44. תביעה ייצוגית: החזר אגרה בהליך ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה

  45. נטען כי הוצג אישור להעברת זכויות מהעירייה ולפיו אין חובות היטל השבחה על הנכס

  46. המועד שהחל ממנו נדרשת רשות מקומית לשלם ריבית פיגורים בגין היטלי השבחה שנגבו ביתר

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון