המחאת חיובים

סעיף 2(א) לחוק המחאת חיובים משמר בידי החייב את כל הטענות שעמדו לו כנגד הממחה, לבל יורע מצבו מבחינה משפטית כתוצאה מן ההמחאה אשר אם לא הותנה אחרת אינה טעונה הסכמה מצידו, והוא מורה כי:

המחאת זכות אין בה כדי לשנות את הזכות או תנאיה, ולחייב יעמדו כלפי הנמחה כל הטענות שעמדו לו כלפי הממחה בעת שנודע לו על ההמחאה.

הרעיון המונח ביסוד הוראה זו הוא שאין לסחור בזכות בדרך הפוגעת בחייב. לשון אחרת: הזכות היא בת המחאה משום שאין זה משנה לחייב מי ומי הוא הנושה שלו

ככל שהדבר נוגע לזכויותיו של החייב ולמעמדו של הנמחה כלפיו, "מצלמת" ההמחאה את הזכות ואת תנאיה במועד שנודע לחייב עליה, לרבות כל הטענות שעמדו לחייב כלפי הממחה באותו מועד ואלה עומדות לו גם כלפי הנמחה.

היקף טענות ההגנה העומדות לחייב כנגד הנמחה אינן מסתכמות בכך. מקובל להבחין לעניין זה בין טענות המבוססות על העסקה אשר ממנה צומחת הזכות שהומחתה ובין טענות שהינן חיצוניות לאותה עסקה.

טענות מן הסוג הראשון רשאי החייב להעלות כנגד הנמחה גם אם נוצרו לאחר מועד היוודע לו דבר ההמחאה והן אינן כפופות להגבלה הקבועה לעניין זה בסעיף 2(א) סיפא לחוק.

להלן פסק דין בנושא המחאת חיובים:

פסק דין

רקע

ביום 20.2.89 התקשרה צמרת השרון חב' לבנין והשקעות בע"מ (להלן: "חברת הבניה") באמצעות מנהלה הרצל בכור (להלן: "הרצל בכור"), עם משיבה 2 (להלן: "חברת קדר") בהסכם לבניית בנין מגורים (להלן: "הבניין") על חלקה 101 בגוש 6105 בבני ברק, הרשומה בפנקס המקרקעין בבעלות חברת קדר (להלן: "הסכם הקומבינציה").

ביום 14.3.89 נכרת בין המבקשת ורפאל שחר סבר (להלן: "המבקשת") לבין חברת הבניה הסכם מכר לפיו רכשה המבקשת דירה בבניין (להלן: "הדירה") תמורת 122,000 ₪ (להלן: "הסכם המכר").

ביום 18.2.1999 ולאחר שהחזקה בדירה נמסרה למבקשת, הודיעה עו"ד טובה כהן אשר מונתה לרישום הזכויות בבניין בפנקס המקרקעין (להלן: "עו"ד כהן"), למבקשת, כי הבניין נרשם כבית משותף וניתן לרשום את זכויות המבקשת בדירה בכפוף להמצאת אישורים בהם אישור לרישום בפנקס המקרקעין ממשיב 3 (להלן: "אליהו קדר") ואישור לפטור מס שבח בגין רכישת הדירה.

המבקשת פנתה אל אליהו קדר וביקשה ממנו להמציא לה אישור לרישום זכויותיה בפנקס המקרקעין, אולם אליהו קדר התנה את מתן האישור בתשלום חלקה של המבקשת בהוצאות אשר לטענתו הוציא לאחר שחברת הבניה חדלה מפעילות.

חברת הבניה נמחקה ממרשם רשם החברות ובהסכמת המבקשת התובענה נגדה נמחקה (ע' 1 לפרוטוקול מיום 26.11.07).

בתובענה שלפני עותרת המבקשת:

  1.      לקבוע כי הרצל בכור אחראי באופן אישי להפרת הסכם המכר ולחייב אותו להמציא לה אישור מס שבח או אישור על פטור ממס שבח.
  2.      להורות למשיבים 2 ו - 3 לאשר לעו"ד כהן לרשום את הזכויות בדירה על שם המבקשת ורפאל שחר סבח.
  3.      להורות לשלטונות מס שבח למסור כל מידע רלבנטי לרישום הדירה למבקשת ולהנפיק אישור מס שבח או פטור מתשלומו.
  4.      להצהיר כי הזכויות בדירה הינן של המבקשת ורפאל שחר סבח.



טענות המבקשת

המבקשת שילמה את מלוא תמורת הדירה בהתאם להסכם המכר ולטובתה נרשמה הערת אזהרה על הזכויות במקרקעין. את התשלום האחרון על חשבון תמורת הדירה, בסך של 15,000 ₪, שילמה המבקשת לעו"ד כהן על פי דרישת אליהו קדר, וסכום זה אף הועבר לידי אליהו קדר.

בהסכם המכר התחייבה חברת הבניה להמציא אישור על תשלום מס שבח ולרשום את זכויות המבקשת בדירה תוך שנה ממועד רישום הבנין כבית משותף.

ביום 18.2.99 הודיעה עו"ד טובה כהן, כי הבניין נרשם כבית משותף ולצורך רישום זכויות המבקשת עליה להמציא אישור מס שבח מהרצל בכור ואישור לרישום בפנקס המקרקעין מאליהו קדר. בסמוך, פנתה המבקשת אל אליהו קדר כדי שימציא לה אישור לרישום זכויותיה בפנקס המקרקעין, אולם אליהו קדר התנה את מתן האישור בתשלום סך של 25,000$, בטענה כי ביצע עבודות להשלמת הבניין וכי על המבקשת להשתתף בהוצאה זו. המבקשת התנגדה לדרישתו של אליהו קדר אשר סירב ליתן למבקשת אישור לרישום זכויותיה בפנקס המקרקעין.

לאחר שחברת הבנייה חדלה מפעילותה פעלו דיירי הבניין לחיבור חשמל לבניין מבלי שאליהו קדר השתתף בתשלומים הכרוכים בכך.
ככל שאליהו קדר ביצע עבודות פיתוח ותשתית מסביב לבניין נעשו עבודות אלה בהתאם להתחייבות חברת הבניה ו/או קדר ובהתאם להסכם פשרה שנכרת בין אליהו קדר לבין חברת הבניה.

הרצל בכור, מנהלה של חברת הבניה, חב באחריות אישית למחדלה של חברת הבניה ו/או התרשל בכך שלא הבטיח שחברת הבניה תמציא למבקשת אישור פטור ממס שבח. אחריותו האישית של הרצל בכור נגזרת גם מהאמור במכתבה של עו"ד כהן, נציגתו, אשר הפנתה את המבקשת אליו אישית כדי שימציא לה את אישור הפטור ממס שבח.

אליהו קדר הציג מצג לפיו אין להבחין בין ענייניו האישיים לבין ענייני חברת קדר, לפיכך יש לחייבו באופן אישי לפעול לרישום זכויות המבקשת בפנקס המקרקעין.

טענות המשיבים

א.     המבקשת הייתה מודעת כבר בשנת 1990 להפרת הסכם הקומבינציה ונפקותו כלפיה. אפילו יש למנות את תקופת התיישנות התובענה לרישום זכויות המבקשת מפברואר 2000, שנה לאחר רישום הבניין כבית משותף, חלפו 7 שנים עד להגשת התובענה ולפיכך התיישנה התובענה לפני הגשתה ביולי 2007.

ב.     המבקשת לא התקשרה באופן אישי עם אליהו קדר או הרצל בכור, ועל כן אין לה עילת תביעה נגד אליהו קדר או הרצל בכור באופן אישי.

ג.     אכן, יש ברישום הערת אזהרה לטובת המבקשת על הזכויות במקרקעין, כדי להקים יחסי זכות וחובה בין המבקשת לחברת קדר, אולם היקף ותוקף הערת האזהרה צריך להיבחן עפ"י הקבוע בהסכם הקומבינציה מכוחו נרשמה הערת אזהרה לטובת חברת הבניה והמבקשת.

בהסכם הקומבינציה נקבעו הסדרים אשר הגבילו את זכויותיה של חברת הבניה ואת היקף זכויותיה מכוח הערות האזהרה שנרשמו לטובתה ו/או לטובת רוכשי הדירות. לפיכך, זכויותיה של המבקשת מכוח הערת האזהרה הרשומה לטובתה אינן עולות על אלה של חברת הבניה.

ד.     בין חברת הבניה לבין חברת קדר נערך הסכם פשרה לפיו בוטל הסכם הקומבינציה, אולם הסכם זה לא ביטל את חיובי רוכשי הדירות לחברת קדר.

בסמוך לשנת 1990 ולאחר שחברת הבניה הפרה את התחייבויותיה לפי הסכם הקומבינציה, עתרה חברת קדר לבית המשפט בבקשה ליתן צו מניעה זמני שיאסור על חברת הבניה למסור לרוכשים דירות בבניין. צו כאמור ניתן ביום 28.8.90. בסמוך פנתה חברת קדר אל רוכשי הדירות והודיעה להם כי עליהם להימנע מהעברת תמורת הדירות שרכשו לחברת הבניה ו/או לקבל לחזקתם דירות בבניין. המבקשת פעלה בניגוד לצו המניעה הזמני האמור ודרישת חברת קדר, וקיבלה את החזקה בדירה לאחר ששילמה לחברת הבניה תשלומים על חשבון תמורת הדירה בידיעה כי חברת הבניה הפרה את הסכם הקומבינציה. בכך סייעה המבקשת לחברת הבניה להבריח כספים מחברת קדר.

ה.     בהתאם לסעיף 21 להסכם הקומבינציה ומשלא שילמה המבקשת את החיובים הנובעים מהוצאות חברת קדר להשלמת הבניין, לא רכשה המבקשת זכות מלאה בדירה ועל כן אין היא זכאית לקבל את הסכמת חברת קדר לרישום זכויותיה בדירה.
ו.     לפנים משורת הדין מוכנה חברת קדר ליתן הסכמתה לרישום זכויות המבקשת בפנקס המקרעין תמורת תשלום חלקה היחסי של המבקשת ביתרת חוב חברת הבניה שנפסק בבוררות בין חברת קדר לבין חברת הבניה ובסה"כ 342,519 ₪.

דיון

א.     עניינה של התובענה בהקניית זכות במקרקעין בדרך של רישום זכויות המבקשת בדירה מכוח הוראות הסכם המכר אשר נכרת בשנת 1989 (נספח א). ממילא, עילת התובענה נצמחה לאחר המועד האמור. לפיכך ובהתאם להוראות סעיף 5 (2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח - 1958, התובענה טרם התיישנה.

ב.     בתצהירו טוען אליהו קדר, כי הסכם הקומבינציה בוטל בהסכמת הצדדים ובמקומו נקבעו בהסכם פשרה (להלן: "הסכם הפשרה") הסדרים חדשים אשר קיבלו ביום 21.5.92 תוקף של פסק בוררות (צורף כנספח לתצהירו של אליהו קדר).

בסעיף 4 להסכם הפשרה, נקבע:

"א. מאחר והחברה הנתבעת 1 חייבת במלוא הסכום הקבוע בפסק חלקי דהיינו בשיעור של 106,250$....
ב. ומאחר ובנוסף לאמור חייבת החברה במלוא עלות השלמת דירות התובעת וכן במלוא עלות הפיתוח והרכוש המשותף וזאת בסכום כולל בש"ח השווה ל - 166,575$ על בסיס פסיקתו של השמאי המומחה מר יעקבי, אשר נתמנה לכך על ידי כב' הבורר....
ג. ומאחר ואין ביכולתה של הנתבעת 1 לסלק לתובעת את חובה כמפורט לעיל.
ד. לפיכך וכדי לסלק את חובה של הנתבעת 1 לתובעת בהסדר פשרה קובעים הצדדים כדלקמן:

  1.      עקב ביטול ההסכמים כמפורט לעיל לתובעת 1 בלבד יהיו מלוא הזכויות בדירת הגג בקומה השלישית שכיווניה צפון מזרח, דירה שהנתבעת 1 מכרה על-פי הסכם מיום 8.1.90 (שבוטל על ידי הנתבעת) למר חדד שלום להלן: "הדירה").
  2.      לפיכך התובעת תנהג בדירה מנהג בעלים והיא תהיה רשאית למכור את הדירה על-פי שיקול דעתה הבלעדי, וליטול את מלוא התמורה שתקבל במכירתה כשיפוי ופיצוי על נזקיה ולסילוק תביעותיה נגד הנתבעים.
  3.      בנוסף לאמור בסעיף קטן (2) לעיל, התובעת תהיה זכאית לקבל את כל הכספים שהופקדו בידי עו"ד טובה כהן, על-פי ההסכמים בין התובעת לבין הנתבעת ועל-פי ההסכמים בין הנתבעת לבין רוכשי הדירות ממנה.
  4.      כמו כן, ובנוסף, תהיה התובעת זכאית לגבות מרוכשי הדירות מאת הנתבעת, את מלוא התמורה המגיעה להם.
  5.      כונסי הנכסים שנתמנו לבנין, עוה"ד נתן רסקין ויעקב כהן, יתנו הסכמתם לבצוע עסקת המכר של הדירה, המצויינת בסעיף 4 (2) (1)."


בסעיף 5 להסכם הפשרה, נקבע:

"מאחר והתובעת הכירה בזכויות רוכשים מאת הנתבעת להם נתנה הסכמה בכתב לרשום הערת אזהרה לזכותם (בכפוף לתשלום מלוא המגיע מהם), מוסכם על הצדדים כי הסכמה זו מהווה את מלוא ההשבה אשר הנתבעים, ביחד ולחוד, זכאים היו לדרוש ובחתימתם על הסכם זה מוותרים הנתבעים על כל תביעה ו/או דרישה להשבת איזה סכום המגיע להם עם ביטול ההסכם ו/או על פי התביעה הנגדית שהוגשה על ידם."

בסעיף 7 להסכם הפשרה, נקבע:

"אין באמור בהסכם זה משום שחרורה של הנתבעת 1 מחובתה ומחיוביה כלפי הרוכשים ממנה להשלמת דירותיהם ו/או הרכוש המשותף, ובשום מקרה אין מוטלת מחויבות על התובעים בעניין זה"

מהאמור בהסכם הפשרה, עולות המסקנות שלהלן:

1.     חברת קדר גיבשה את מלוא חוב החברה כלפיה נכון למועד עריכת הסכם הפשרה (סעיפים 4א ו - 4ב להסכם הפשרה) והצדדים להסכם הסדירו את אופן פירעון החוב שגובש (סעיף 4ד).

2.     ככל שנדרשו עבודות להשלמת הדירות שנרכשו מחברת הבניה ו/או הרכוש המשותף הוטלה חובה זו על חברת הבניה ולא על רוכשי הדירות. מכל מקום משחברת קדר פטרה עצמה מחובה זו (סעיף 7) סביר להניח שלא ביצעה עבודות הקשורות לדירות שנרכשו מחברת הבניה ו/או לרכוש המשותף.

3.      חברת הבניה המחתה לחברת קדר את הזכות לגבות מרוכשי הדירות שהיו בבעלותה את יתרת התמורה בעד הדירות (סעיף 4ד (4).

ג.     בע"א 8357/03 מינהל מקרקעי ישראל נ' בנק דיסקונט למשכנתאות (פורסם בתקדין) (להלן: "ע"א 8357/03"), נקבע:

"סעיף 2(א) לחוק המחאת חיובים משמר בידי החייב את כל הטענות שעמדו לו כנגד הממחה, לבל יורע מצבו מבחינה משפטית כתוצאה מן ההמחאה אשר אם לא הותנה אחרת אינה טעונה הסכמה מצידו, והוא מורה כי:
המחאת זכות אין בה כדי לשנות את הזכות או תנאיה, ולחייב יעמדו כלפי הנמחה כל הטענות שעמדו לו כלפי הממחה בעת שנודע לו על ההמחאה.
הרעיון המונח ביסוד הוראה זו הוא "שאין לסחור בזכות בדרך הפוגעת בחייב. לשון אחרת: הזכות היא בת המחאה משום שאין זה משנה לחייב מי ומי הוא הנושה שלו" (ראו ע"א 330/75 גרבוב נ' רשות הנמלים בישראל, פ"ד לא(3) 146, 150 (1977) (להלן: פרשת גרבוב). הנה כי כן, ככל שהדבר נוגע לזכויותיו של החייב ולמעמדו של הנמחה כלפיו, "מצלמת" ההמחאה את הזכות ואת תנאיה במועד שנודע לחייב עליה, לרבות כל הטענות שעמדו לחייב כלפי הממחה באותו מועד ואלה עומדות לו גם כלפי הנמחה. היקף טענות ההגנה העומדות לחייב כנגד הנמחה אינן מסתכמות בכך. מקובל להבחין לעניין זה בין טענות המבוססות על העסקה אשר ממנה צומחת הזכות שהומחתה ובין טענות שהינן חיצוניות לאותה עסקה. טענות מן הסוג הראשון רשאי החייב להעלות כנגד הנמחה גם אם נוצרו לאחר מועד היוודע לו דבר ההמחאה והן אינן כפופות להגבלה הקבועה לעניין זה בסעיף 2(א) סיפא לחוק..."

ד.     מתצהירה של המבקשת עולה כי שילמה את התשלום האחרון על חשבון תמורת הדירה בסך 15,000 ₪ לעו"ד כהן (סעיף 22). לתצהיר האמור צורפה חשבונית מיום 30.10.90 (נספח ט).

בחקירתו העיד אליהו קדר (ש' 16 בע' 2 לפרוטוקול מיום 26.11.07):

"ש. באשר לסעיף 5 להסכם - משיבה 3 ואתה הכרתם בזכויות של אלה שרכשו ממר בכור. נכון?
ת. נכון.
...
ש. למעשה רצית מהמבקשת כסף כדי שתיתן לה את ההסכמה, הכסף שאתה ביקשת זה עבור השלמת דירות ופיתוח משותף. זה נכון?
ת. נכון.
ש. אם צמרת השרון היתה עושה את זה לא היתה לך בעיה לאשר, נכון?
ת. נכון.
ש. כשעשית את הסכם הפשרה עם המשיב 2 אמרת שנגרם לך נזק של עלות פיתוח בסך 166 אלף דולר ודעת שהרצל לא יכול לפרוע את החוב. ידעת זאת?
ת. כשנחתם הסכם הפשרה ידעתי שמשיבה 1 לא יכולה לשלם.
ש. בשביל שתוכל לסגור את החוב, איזה תמורה קיבלת?
ת. קיבלתי דירה שנמכרה ב-90 אלף דולר, דירת הגג בקומה השלישית. ממכירת הדירה הזאת לא נשאר לי כלום.
ש. כשהמבקשת רצתה להכנס לדירה להתגורר בה אתה אמרת לה שלא תשלם כלום למשיב 2 ושתשלם זאת לעו"ד כהן את הסכום.
ת. נכון שאמרתי זאת למבקשת, וזאת לפי ההסכם. אני יודע שהיא שילמה 15 אלף לעו"ד כהן.
ש. אתה מכיר איזשהו חוב של המבקשת לצמרת השרון, משיבה 1?
ת. אני לא יודע אם יש למבקשת חוב כלפי המשיבה 1.
...
ש.ת. הכספים שהופקדו בידי עו"ד טובה כהן הועברו אלי."

מעדות זו של אליהו קדר עולה כי אליהו קדר גבה מהמבקשת את יתרת התמורה שהתחייבה המבקשת לשלם לחברת הבניה, ואין למבקשת חוב כלשהו כלפי חברת הבניה.

ה.     משחובה של חברת הבניה הוסדר בהסכם הפשרה ויתרת התמורה שהתחייבה המבקשת לשלם לחברת הבניה הועברה לידי אליהו קדר, השלימה המבקשת את התחייבויותיה כלפי חברת הבניה ו/או כלפי חברת קדר והתניית מתן האישור לרישום זכויותיה של המבקשת בדירה בפנקס המקרקעין בתשלום נוסף מהווה ניסיון חסר תום לב להתעשר שלא כדין על חשבון המבקשת.

מכל מקום, בהתאם להוראות סעיף 2 (א) לחוק המחאת חיובים, תשכ"ט - 1969, ולהלכה שנקבעה בע"א 8357/03, זכאית המבקשת לדרוש מחברת קדר אליה המחתה חברת הבניה את הזכות לגבות את יתרת תמורת הדירה, לקיים את התחייבות חברת הבניה ולרשום את זכויותיה בפנקס המקרקעין בהתאם להוראות הסכם המכר.

ו.     נוכח מסקנתי לפיה חיובי חברת הבניה כלפי המבקשת חלים על חברת קדר, איני רואה צורך להטיל על הרצל בכור, מנהלה של חברת הבניה אשר חדלה מפעילות, אחריות כלשהי בקשר עם המצאת האישורים הדרושים לרישום זכויותיה של המבקשת. כך במיוחד נוכח הוראות הסכם הפשרה לפיו הפטירה חברת קדר את הרצל בכור מחובות חברת הבניה (סעיף 3).

ז.     טענת אליהו קדר לפיה אין להטיל עליו התחייבויות שהוטלו על חברת קדר, אינה מקובלת עליי. אליהו קדר הודה בחקירתו כי כספים שלכאורה הייתה המבקשת צריכה לשלם לחברת קדר על חשבון תמורת הדירה, הועברו מעו"ד כהן אליו (ש' 23 בע' 3 לפרוטוקול מיום 26.11.07). ועוד. במכתב מיום 18.2.1999 דרשה עו"ד כהן מהמבקשת להמציא אישור ממר אליהו קדר לרישום זכויותיה בפנקס המקרקעין (נספח ב) ויש להניח כי מכתב זה היה על דעתו של אליהו קדר ו/או בהתאם למצגים שהציג בפני כל הנוגעים בדבר. משפעל אליהו קדר כמי שאינו מפריד בין ענייניו האישיים לבין ענייני חברת קדר והציג בפני כל הנוגעים בדבר מצג לפיו אין להבחין בין חברת קדר לבינו, מנוע הוא כעת מלטעון להפרדה בין חובות חברת קדר לבינו מכוח היותה של חברת קדר אישיות משפטית נפרדת, ראה ע"א 1371/90 עמנואל דמתי ואח' נ' יוסף גנור ואח' פ"ד מד (4) 847 בע' 857.




סוף דבר

אני מצהיר כי ורה גבריאל ורפאל שחר סבר הם בעלי מלוא הזכויות בדירה ברחוב שלוש השעות בבני ברק הידועה כתת חלקה 7 חלקה 101 גוש 6105 (להלן: "הדירה").

הנני מורה לאליהו קדר ולאליהו קדר בע"מ להמציא למבקשת ו/או לעו"ד טובה כהן את האישורים הדרושים לרישום זכויותיהם של ורה גבריאל ורפאל שחר סבר בדירה ולהורות לעו"ד טובה כהן לפעול לרישום הזכויות האמורות בפנקס המקרקעין.

אין מקום ליתן את הסעד המבוקש נגד מנהל מס שבח, ולו בשל שהלה לא היה צד להליך כאן.

משיבים 2 ו - 3 ביחד ולחוד ישלמו למבקשת את הוצאות המשפט, ושכ"ט עו"ד בסך 20,000₪.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. המחאת חיובים

  2. המחאת זכות עתידית

  3. המחאת זכות במקרקעין

  4. המחאת זכות לפושט רגל

  5. המחאת זכויות במזונות

  6. המחאת זכות הברחת נכסים

  7. המחאת זכות תביעה חוזית

  8. המחאת זכות שטרם התגבשה

  9. חוק המחאת חיובים, תשכ"ט-1969

  10. האם המחאת חוב מתחילה את מירוץ ההתיישנות מחדש

  11. המחאת זכות תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  12. תקנות החברות (סדרי רישום של המחאת זכות), תש''ל-1970

  13. בקשה למתן פסק דין הצהרתי המורה כי המחאת זכות שנחתמה בטלה

  14. תקנות פשיטת הרגל (סדרי רישום של המחאת זכות), תש''ל-1970

  15. חוק המחאת חיובים אינו דורש הסכמה של החייב על-מנת שתשתכלל המחאת זכות

  16. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון