הגדרת דירת מגורים

הגדרת "דירת מגורים" נדונה רבות בפסיקה:

  1.      ע"א 178/87, בטאט נ' מנהל מס שבח מקרקעין
  2.      עמש 2788/97 ביתשו ורדה נ' מנהל מס שבח מקרקעין
  3.      ע"א 668/82 כורש נ' מנהל מס שבח מקרקעין
  4.      ע"א 2170/03 שכנר נ' מנהל מס שבח מקרקעין


נפסק, כי המועד הקובע לבחינת יסודות ההגדרה "דירת מגורים" שבסעיף 1 לחוק הוא, "מועד אירוע המס, כלומר מועד "מכירת הזכות במקרקעין".

המחלוקת העיקרית בערר זה סבה סביב השאלה אם הנכס עונה על הגדרת "דירת מגורים" (לצורך פטור ממס שבח) במועד המכירה והאם הוא ראוי לשמש למגורים.

לעניין זה, שני הצדדים הסכימו כי המבנה, מבחינת מצבו הפיזי ביום המכירה, סבל מהזנחה ומנזקים.

להלן פסק דין בנושא הגדרת דירת מגורים:

פ ס ק ד י ן

1.     לפנינו ערר על החלטת המשיב בהשגה, שבמסגרתה נדחתה בקשת העורר להעניק לו פטור ממס שבח, בגין מכירת נכס על פי הפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג - 1963 (להלן - החוק) ולחלופין, על החלטת המשיב שלא להעניק לעורר הנחה ממס השבח על פי סעיף 48א(1) לחוק.

רקע עובדתי
2.     הנכס בו עסקינן, שימש בעבר, בזמן כלשהו, למגורים. הנכס נוהל על ידי הורי העורר, שהתגוררו בת"א ולא גרו בנכס מעולם.

3.     הורי העורר נפטרו. תחילה נפטר אביו ולאחר מכן, בשנת 1992 נפטרה אמו. הזכויות בנכס נפלו בחלקו של העורר מכוח צוואתה של אמו. רישום הזכויות בנכס על שם העורר במשרד רישום המקרקעין בוצע לאחר מכירת הזכויות בנכס, כחלק מתהליך המכירה (עמ' 6 שורות 3-4). חוזה המכירה נחתם ביום 24.3.02 (עמ' 5).

4.     ביום 6.3.02 דיווח העורר למשיב על עסקת המכר, וביום 21.5.02 ביקר בנכס מפקח מטעם המשיב. המפקח צילם את המבנה ועל פי מראה עיניו קבע, כי המבנה אינו עונה על ההגדרה "דירת מגורים" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק הנ"ל.

גדר המחלוקת
5.     המחלוקת העיקרית בערר זה סבה סביב השאלה אם הנכס עונה על הגדרת "דירת מגורים" במועד המכירה והאם הוא ראוי לשמש למגורים. לעניין זה, שני הצדדים מסכימים כי המבנה, מבחינת מצבו הפיזי ביום המכירה, סבל מהזנחה ומנזקים. המחלוקת ביניהם מתייחסת אך לדרגת ההזנחה והנזקים. ב"כ העורר סבור כי המדובר הוא בדירת מגורים המיועדת למגורים לפי טיבה הואיל ו ניתן להכשירה למגורים בהשקעה קטנה יחסית, ועל כן היא עונה לההגדרה "דירת מגורים" כהגדרת בחוק. לעומתו טוענת ב"כ המשיב, כי על פי ממדי ההרס והעזובה, נכון למועד המכירה, יש להתייחס אליו, כקרקע לבנייה, כפי שעולה גם מרישומי העירייה. במצבו, המבנה אינו ראוי למגורים ועל כן אינו עונה על ההגדרה הנ"ל.

6.     אשר לטענה החלופית, ב"כ העורר סבור שיש להעניק לעורר הנחה ממס השבח בשיעור 20% כקבוע בסעיף 48א1 (א)(1), מהמס החל על המכירה (13%) לפי סעיף 48א (ד) לחוק.
לעומתו טוען המשיב, שהמס החל על המכירה בשיעור 13%, הינו מס מופחת ועל פי ההוראה המפורשת בסעיף 48א1 (ג) לחוק , מן הנמנע להעניק לעורר את ההנחה שבסעיף 48א1(א)(1).

דיון

האם מדובר בדירת מגורים
7.     בסעיף 1 לחוק נאמר:
"דירת מגורים" - דירה או חלק מדירה ... בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, ..." (ההדגשה לא במקור)

בפרק חמישי 1 שכותרתו: "פטור לדירת מגורים מזכה", מצינו את ההגדרה;
"דירת מגורים מזכה" - דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים ..."
מההגדרות הנ"ל עולה, כי תנאי, בלעדיו אין, לקבלת פטור לפי סעיף 49ב לחוק, הוא היותו של הנכס דירת מגורים כהגדרתה בסעיף 1 לחוק.
8.     הגדרת "דירת מגורים" זכתה לחריש עמוק בפסיקה. ראו בין היתר, ע"א 178/87, בטאט נ' מנהל מס שבח מקרקעין ת"א, פ"ד מג (1) 743; עמש 2788/97 ביתשו ורדה נ' מנהל מס שבח מקרקעין, מיסים טז/1 (2/02) ה-346; ע"א 668/82 כורש נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד לט (2) 385 (להלן - עניין כורש) ולאחרונה, ע"א 2170/03 שכנר נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד נט (2) 250 (להלן - עניין שכנר), בו סוכמה ההלכה בנושא.

9.     נפסק, כי המועד הקובע לבחינת יסודות ההגדרה "דירת מגורים" שבסעיף 1 לחוק הוא, "מועד אירוע המס, כלומר מועד "מכירת הזכות במקרקעין" (עניין שכנר בעמ' 256 ליד ג'-ד').

10.     לענייננו, לאור העובדה כי במועד המכירה, וליתר דיוק משנת 1992 עד למועד המכירה, הנכס לא שימש בפועל, למגורים, המחלוקת מתמקדת בחלופה השנייה מהיסוד הרביעי בהגדרה הנ"ל, קרי, "דירת מגורים שמיועדת לפי טיבה". על פי ההלכה, המבחן לקיומה של החלופה השנייה הינו מבחן אובייקטיבי וכי יש לבדוק קיומו של פוטנציאל ממשי להשתמש בדירה למגורים במועד המכירה (עניין שכנר בעמ' 256 ליד ה'-ו').

11.     מפאת חשיבות הדברים, ראוי להביא מסעיף 9 לפסק הדין בעניין שכנר (עמ' 256ה - 257ב):
" החלופה השנייה, עניינה ב "דירה שמיועדת למגורים לפי טיבה". ההלכה היא, כי המבחן הקובע לצורך חלופה זו הוא המבחן האובייקטיבי (ע"א 668/82 אהרון כורש נ' מנהל מס שבח מקרקעין, [להלן - פרשת כורש (2)). על-פי מבחן זה, יש לבדוק קיומו של פוטנציאל ממשי להשתמש בדירה למגורים. וכך ציין השופט ד' לוין בפרשת כורש [2]:

"... יש לבדוק את הדירה, כמות שהיא, לצורך מבחן זה, ולראות, אם היא מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו, מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים והחיונים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה ...

בבחינת המבחן האובייקטיבי בדבר "פוטנציאל ממשי להשתמש בדירה למגורים" יש לבדוק כל מקרה לגופו על-פי כלל נסיבותיו. כל נכס ונסיבותיו הוא. הנסיבות הרלבנטיות מגוונות ורבות. ובכללן, אופי הנכס ומתקניו הפנימיים, תכניות הבינוי של הנכס והסביבה של הנכס הרלבנטי. גם מועד הבנייה של הנכס הוא נסיבה שצריכה להיות מובאת בחשבון בין יתר הנסיבות, ואין לצפות כי יש להחיל אותם סטנדרטים על נכס שנבנה לפני מאה שנה כמו נכס שנבנה זה עתה. גם השימוש שנעשה בפועל בנכס יכול ללמד במידה מסוימת על טיבו. כל אלה יכולים להיות נסיבות רלבנטיות שיש בהן כדי ללמד על טיבו של הנכס כבעל פוטנציאל לשמש למגורים".
     
הראיות
12.     מחוות דעתו ועדותו של השמאי מטעם העורר, כי הוא ביקר בנכס ביום 2.9.02 ומצא, ש"המבנה עצמו מלא ברובו בארגזי קרטון לירקות" (סעיף 3 לחוות הדעת). כמו כן נכתב בחוות הדעת כי "בשנים האחרונות עובר על סביבת הנכס שינוי, מאזור הבנוי בניה נמוכה וצמודת קרקע לאזור בנייה רוויה של בנינים רבי קומות" (סעיף 6 לחוות הדעת).
עוד עולה מחוות הדעת, כי בחלק העורפי של המבנה, חלונות הדירה נעקרו, הנכס נפרץ והושלכו לתוכו ארגזי קרטון ששימשו לאיחסון ירקות.
עוד ציין השמאי, כי מצא בנכס מערכת מים וברז מים נוזל בחלק האחורי של הבית. הנכס מחובר לרשת הביוב העירונית ולרשת החשמל, רצפת הדירה מלוכלכת, בחלק מהקיר הדרומי ובהמשך לחלון שהיה במקום קיים פתח בקיר אשר נפרץ.
בחוות הדעת, קבע השמאי עובדות על יסוד תשובות שקיבל מהשכנים וכן תמונות שצולמו עובר לביקורו בנכס אשר הוצגו לו ע"י העורר ונטען לגביהן, כי הן משקפות את מצב הנכס עובר למכירתו, דבר שהביאו לאמץ את הגרסה כי הפריצה בקיר אירעה במועד מאוחר לאחר עסקת המכר. לסיכום חוות דעתו קבע השמאי, כי הדירה במצב ישן, זקוקה לשיפוץ פנים ותיקון הקיר החיצוני וכי ניתן להחזיר את המבנה לשימוש ראוי למגורים בהשקעה שאינה גדולה במיוחד.
בחקירתו הנגדית, בתשובה לשאלת הוועדה, אמר השמאי:
"על הרצפה היה כיור שבור, ... חדר הדרומי היה כמעט רובו מלא בארגזי קרטון. היה כיור זרוק על הרצפה. היתה הרוסה שם. כנראה שהיה שייך למטבח. זיהיתי את הפינה של המטבח. גם את הפינה של השירותים היה על יד זה ברז מים. היה על יד זה ברז מים שדלף. לא ראיתי אסלה. יתכן והיתה מתחת לארגזים. אני לא ראיתי. מה שראיתי היה כיור, היה ברז מים, היו שירותים מפורקים, לא ראיתי את האסלה שלהם. הכיור היה על הרצפה. אמבטיה מקלחת לא ראיתי. היה רק ברז מים. במטבח ראיתי עצים מפורקים, לאחר פירוק." (ראו בעמ' 4).
לשאלות ב"כ המשיב ענה, כי לא הציגו בפניו מסמך מעיריית הוד השרון המעיד על כך שמאז 1993, הנכס מוגדר כקרקע לבנייה, הוא לא ראה מסמכים שיעידו על תשלום עבור צריכת חשמל או מים. סוף דבר, השמאי נצמד לחוות דעתו, כי ניתן להכשיר את הדירה לצורכי מגורים בהשקעה של כ- 7.000 דולר (עמ' 5).

13.     מעדותו של העורר עולה, כי הוריו גרו בתל-אביב ולא גרו בנכס מעולם. מאז פטירת אמו (בשנת 1992) ועד למכירת הזכויות בנכס (ב-24.3.02), איש לא גר בו. העורר עזב את בית הוריו בשנת 1968 ומיני אז גר בירושלים. הנכס היה בטיפול הוריו עד למועד פטירתם ובמהלך תקופה זו לא היה מעורב ולא ידע מה נעשה בו. העורר העלה השערה, שהוריו השכירו את הנכס.
על מצב הנכס אמר, כי נכון לפטירתה של אמו, מצב הנכס היה טוב. אחרי פטירת אמו לא היה לו רצון להשכיר את הנכס, הוא עבר משם תקופתית וטיפל בדרישות המועצה המקומית, לנקות את החצר ולגדר את הנכס.

14.     על מצב הנכס אמר העורר:
"לפני מכירת הנכס כשהייתי בפעם אחרונה לפני חתימת החוזה למיטב זכרוני הקירות של הבית היו שלמים. לא היה חור בקירות, במעטפת. ... אחרי מכירת הנכס. למיטב זכרוני היה שבר בקיר החיצוני. היה ים של ארגזי ירקות. קרטונים של ירקות. ... דלת הכניסה לנכס היתה קיימת. בקיר שהיה שבור היה עקור החלון. הקיר השני אני לא זוכר. באותו ביקור לאחר המכירה נכנסתי לתוך הבית. למיטב זכרוני, הבית היה מחובר לחשמל, ... מים היה בחצר, היה ברז שדלף. היתה כמות גדולה של מים." (עמ' 6).
"מונה אני לא זוכר ... לפני המכירה לדעתי היה מחובר לרשת המים.     לא קיבלתי חשבונות מים. לא נדרשתי לשלם חשבונות מים כי לא היתה שם צריכה. אני מניח שאמי פנתה לעירייה והודיעה שהנכס ריק." (עמ' 6).
לסיכום ניתן לומר, כי העורר אישר את העובדה שהיה הרס והזנחה בנכס ובנקודה זו הצטרף לתיאור המצב כעולה מתשובתו של השמאי לשאלות הועדה. לטענת העורר, כפי שרמז גם השמאי, מפי השמועה, ההרס נגרם אחרי מכירת הנכס. רוצה לומר, שבעת המכירה, הנכס היה ראוי למגורים.

15.     מסמך מ/3 הינו מכתב של עיריית הוד השרון מיום 8.4.02 אשר נשלח לעורר בתשובה לפנייתו. מהמסמך הנ"ל עולה, בין היתר, כי הנכס מסווג כאדמה לבנייה ואינו מחוייב בארנונה וכי בין השנים 93 עד 97 לא בוצעו תשלומים כלשהם וכי במערכת המיחשוב של הרשות יש אינפורמציה החל משנת 1993. עוד עולה, כי בין השנים 1993 עד 1997 לא בוצעו תשלומים ובשנת 1998 בוצעו שני תשלומים שהתייחסו להיטל כביש והיטל תיעול.
מהמסמך הנ"ל עולה המסקנה, שלא שולם בגין ארנונה או צריכת מים.

16.     ביום 21.5.02, כארבעה חודשים לפני ביקורו של השמאי משה שלנג, ביקר במקום העד רחמיאל גוטפריד מפקח ממשרד המשיב וערך צילומים מהמקום (ראו מ/4 1-7). ממראה עיניו העיד:
"החלק שהוצהר לגביו היה הרוס לגמרי ... ללא חלונות ללא דלתות. קיר הרוס, הגג הרוס. יש חור ברעפים ... גם סדק יש בקיר. כל הדברים האלה הביאו אותי למסקנה שזאת לא דירה שראויה למגורים. לכן לא ראיתי בה כדירת מגורים שזכאית לבקשה לפטור כדירה מזכה" (בעמ' 8).
ובחקירה נגדית אמר:
"צילמתי את התמונות מהמדרכה, כאשר כל המקום היה שם עם קוצים ושקים. לא היתה לי גישה לדירה שאפשר להתקרב. לתוך הבית לא נכנסתי, אבל ראיתי את הקיר הפרוץ ואת החלל שהוא ריק לגמרי, ללא מחיצות וללא חדרים ... כשהייתי במקום וראיתי את הקיר החסר. ראיתי חלל ריק. היו זרועים על הרצפה כל מיני דברי אשפה ... לא היו קרטונים"

17.     הנה כי כן, למעט עניין הקרטונים שהמפקח לא ראה, נראה, כי תיאורו של המפקח אינו שונה בהרבה מתיאור המצב ששמענו מפי השמאי. אם נתעלם לעת הזאת, מטענת השמאי כי ניתן להכשיר את הנכס למגורים בהשקעה של כ- 7,000 $, חשוב להכריע בשאלה, מתי נגרם ההרס שהפך אותו לאדמת בניין כהגדרתו ב- מ/3, העולה בקנה אחד עם התיאור ששמענו מפי העדים.

18.     לצורך ההכרעה בשאלת מועד התרחשות ההרס, חשוב לשים לב לעובדה, כי העורר לא יכול היה לתרום דבר מידיעה אישית, לגבי המצב שקדם לפטירת אמו. מטעם זה, הוא אינו יכול לסתור את הצהרתה של אמו בפני הרשות המקומית שמדובר בנכס שמתאים לסיווג כ"אדמה לבניין" הפטור מארנונה.

19.     לטענת ב"כ העורר, אמו של העורר הצהירה כפי שהצהירה במגמה לחסוך מעצמה תשלום הארנונה ושאין להקיש מהרישום על מצבו של הנכס בפועל במועד המכירה.
אמנם כן, הרישום בספר המסים אינו ראיה חותכת, ברם, בנסיבות העניין, מעיד הדבר למצער, על כוונה שלא להשתמש בנכס למגורים. לעניין זה, כך נראה לי, יש להתייחס להצהרת האם כהצהרת אמת התומכת בגרסת המשיב.

20.     על המועד בו גילה את הפלישה לנכס וראה את הארגזים אמר העורר; "אני חושב שאחרי שחתמנו כבר על החוזה" או, "אני מניח שסביב תקופת מכירת הנכס" "אני לא זוכר מתי" (ראו בעמ' 7).
לאור העובדה כי לפני מכירת הנכס העורר ביקר בנכס לעתים רחוקות, בעיקר , כדי לטפל בניקוי החצר על פי דרישת הרשות המקומית, קשה להבין מדוע ימצא מקום לבקר בנכס לאחר מכירתו ובפרט לאור העובדה העולה מגרסתו, שהיזם גר בקרבת הנכס הכיר את הנכס ולא היה צורך בביקור במקום לצורך גמר העסקה והעובדה הנוספת, שהיזם קנה את הנכס כפי שהוא.
21.     אני ער לכך שהמפקח אמר, כי בביקורו בנכס לא ראה ארגזים. ברם, אינני מייחס משקל לאמירה זו, משום שהמפקח, כעולה מעדותו, לא נכנס בפנים לטענתו, מחמת הקוצים שצמחו בחצר. עם זאת, המציא צילומים אשר צילם, שיש בהם כדי לשקף את העזובה כפי שנגלה לעיניו (מ/4 - 1 עד 7).

22.     ב"כ העורר ביקש מאתנו לקבוע, על יסוד עדותו של השמאי, כי בהשקעה קטנה ניתן להכשיר את הנכס למגורים ועל יסוד הטענה הנ"ל לקבוע, שהנכס "ראוי למגורים" כלשון הסיפא בהגדרת "דירת מגורים".
מהראיות עולה, שעובר למכירה לא התגורר איש בנכס. כמו כן עולה, כי לא היה בכוונתו של הקונה להתגורר בנכס אלא לרכוש חלקות סמוכות ע"מ להקים מבנים רווים בשטח. כל אלה יחד עם מצבו של הנכס כמתואר גם ע"י העורר עצמו מורים כי מדובר בנכס בו שוררת עזובה, נכס שאינו ראוי למגורים במצבו.
לאור זאת, נראה לי כי הטענה אך לצורך הימנעות ממס, ללא תשתית עובדתית ובסתירה להצהרתה של אמו המנוחה של העורר בפני הרשות המקומית. לאור מסקנתי זו אין משמעות לטענה כי ניתן בהשקעה זניחה להפוך את הנכס לדירת מגורים.

23.     על החלטתו של המפקח, שלא להעניק פטור ממס, הוגשה השגה שנדחתה ע"י הגב'.אסנת מלאכי. העידה בפנינו, כי החליטה לדחות את ההשגה על יסוד הדוח של המפקח גוטפריד, הצילומים שצילם והמסמך מ/3. עוד אמרה, כי בבקשה לפטור, לא צויין עד מתי שימש הנכס למגורים. והוסיפה, כי הקונה שילם מס רכישה על פי תעריף מקרקעין אחרים, בשיעור 4.5%.

24.     הלכה היא, כי כל הטוען לפטור ממס, עליו להראות כי הוא בא בתחומי הוראות הפטור (ע"א 58/80 בשבסקי בע"מ נ' מנהל המכס והבלו, פ"ד לו(2) 656, 661; ע"א 210/80 אמוני זרע בע"מ נ' מנהל מס שבח, פ"ד לו (1) 658; ע"א 852/86 פקיד שומה ירושלים נ' מ.ל.ל. חיפה עיבוד נתונים, פ"ד מג (1) 686, בעמ' 689). על יסוד עובדות המקרה דנן, אין מנוס מהקביעה, כי אין פוטנציאל ממשי למגורים בנכס ולא עלה בידי העורר להוכיח, קיום היסודות של ההגדרה "דירת מגורים" ומטעם זה, יש לדחות חלק זה של הערר.

ההנחה על פי סעיף 48א1 (א)(1) לחוק
25.     ב"כ העורר טען, כי בהעדר הגדרה בחוק או בפסיקה, לתיבה "מס מופחת" שבסעיף 48א1(ג) לחוק, אין לסבור כי שיעור המס, אשר נקבע לעורר, על פי סעיף 48א (ד) לחוק, הינו שיעור מופחת ועל כן העורר זכאי להפחתה על פי סעיף 48א1 (א)(1) וההגבלה שבסעיף 48א1(ג) אינה חלה עליו. ב"כ העורר הטעים, כי סעיף 48א שכותרתו "המס על השבח" קובע מספר שיעורי מס, בין היתר, "כאשר יום הרכישה היה בשנת המס 1949 עד 1969" אולם, לא קבע, בהתייחס לשיעורי המס השונים, מהו "שיעור מס רגיל" או מהו "שיעור מס מופחת" או "שיעור מס מוגדל". מכאן, שניתן ליתן מספר פרשנויות ללשון החוק; כאשר לגבי כל אחד משיעורי המס השונים, המנויים בסעיף, ניתן לטעון, כי הוא "שיעור מס רגיל".
ב"כ העורר הוסיף, כי בהוראת השעה, שנוספה לחוק בשנת תשס"ב, ישנם מספר סעיפים, המתייחסים ל"שיעור מס מופחת", אולם, הגדרת שיעור המס המופחת טרם נקבעה בחוק ולטענתו, גם לא בפסיקה.
לסיכום טען ב"כ העורר, שבהעדר הגדרה ברורה בחוק, המשיב אינו רשאי להחליט בדבר על דעת עצמו.

26.     ב"כ המשיב תמכה בעמדת המשיב וטענה, כי המס אשר נקבע לעורר בשיעור 13% על פי הוראת סעיף 48א(ד) לחוק הינו "שיעור מס מופחת" כמשמעו בסעיף 48א1(ג) ומטעם זה, העורר אינו זכאי להנחה על פי סעיף 48א1 (א)(1) לחוק. ב"כ המשיב הפנתה לפסק דינה של הוועדה ב-וע 1340/03 בנימין לוין ואח' נ' מנהל מס שבח רחובות וחזרה על הטענות שהעלה המשיב בסיכומיו שם, כדלהלן:

  1.      סעיף 48א1 לחוק נחקק כהוראת שעה, במסגרת תיקון מס' 50, בעקבות המלצותיה של ועדת רבינוביץ.
  2.      מדוח הועדה ניתן ללמוד בבירור כי ההטבה בשיעור 20% או 10% לפי התקופה, תחול רק לגבי מקרקעין, שמכירתם מתחייבת במס שבח ובמס רכישה ללא הקלה ייחודית.
  3.      גם מדברי ההסבר להצעת החוק (הצ"ח 3087 מיום 5.3 02) ניתן ללמוד בבירור, כי ההטבה לא תחול על מכירות, שחל לגביהן פטור ממס או שיעור מס מופחת.
  4.      שיעורי מס מופחתים במכירת מקרקעין שנרכשו עד 1960 מתוארים בפסיקה ובספרות כ"שיעור מס מופחת", כוונת הדברים לאותה הקלה, שבשיעור מס שהוא פחות מהשיעור המלא.


27.     עניין ההנחה ממס על פי סעיף 48א1 זכה להתייחסות מעמיקה ע"י ועדה בראשותי, ב-וע 1340/03 בנימין לוין ו-3 אח' נ' מנהל מס שבח רחובות, מיסים יט/5 (אוקטובר 2005) ה- 49 (להלן - עניין לוין), מפי חבר הועדה דן מרגליות .
בעניין לוין, התייחסה הועדה, בין היתר, להצעת החוק, דברי ההסבר לתיקון 50 והפסיקה בנדון והחליטה, פה אחד:
"... לא תיתכן מחלוקת כי מכירת מקרקעין שנרכשו עובר לשנת המס 1960 נכללת במסגרת החריגים המנויים בסעיף 48א1(ג) לחוק המיסוי, השוללים את הזכאות להנחת המס הקבועה בסעיף 48א1 לחוק המיסוי"
.....
"לפיכך, מתבקשת המסקנה כי במכירת מקרקעין הנהנית מהקלת מס ייחודית ביחס לשיעור המס המלא הנוהג ככלל לא תהנה מכירה זו גם מההנחה הקבועה בסעיף 48א1(א) לחוק המיסוי, נוכח האמור בסעיף 48א1(ג) לחוק המיסוי"
           הדברים יפים גם לענייננו.

28.     סעיף 48א קבע בסעיפים קטנים (א) ו- (ב) שיעור מס אחיד (25%) על שבח ריאלי לגבי חבר-בני-אדם ויחיד.
בסעיף קטו (ד) נקבע שיעור מס נמוך מ- 25% "לגבי מכירת זכות במקרקעין או בפעולה באיגוד מקרקעין", קרי, תאגיד או יחיד, בהתחשב ב"יום הרכישה". המסקנה הינה, כי אלה העונים על הגדרה בסעיף קטן (ד) נהנים מהנחה משיעור המס הקבוע בסעיפים קטנים (א) ו- (ב) והם משלמים לפי "שיעור מס מופחת" כלשון סעיף 48א1(ג) לחוק.

29.     הטענה כי באין הגדרה בחוק לתיבה "שיעור מס מופחת" מחייבת את המסקנה, שההגבלה שבסעיף 48א1(ג) לחוק, אינה חלה על שיעורי המס שבסעיף 48א לחוק, הינה מרחיקת לכת ומובילה לתוצאה המחטיאה את הכוונה הברורה העולה מלשון הטקסט של החוק ומרוקנת מתוכן את התיבה "שיעור מס מופחת", שבסעיף 48א1(ג) לחוק .

30.     לאור האמור לעיל, אני סבור כי יש לדחות את הערר ולחייב את העורר לשלם הוצאות למשיב בסך 15,000 ₪ בתוספת הצמדה וריבית כחוק מהיום.
                                   י. בו שלמה, שופט בדימוס

מ. לזר, רו"ח
אני מסכים
                                        מ. לזר, רו"ח

אלכס הילמן, רו"ח
אני מסכים

                                        א. הילמן, רו"ח

לאור האמור לעיל, הוחלט כאמור בחוות דעתו של כב' השופט בדמוס, י. בן שלמה.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת דירת מגורים

  2. צו כניסה לדירה

  3. נזק לגגון בדירה

  4. עורך דין הסכם דירה

  5. תביעה על צביעת דירה

  6. שימוש בדירה ללא רשות

  7. שטח דירה קטן מהמובטח

  8. החזקה בדירה ללא רשות

  9. כניסה לדירה ללא רשות

  10. רישום דירה על שם קטין

  11. ויתור על זכויות בדירה

  12. התחזות לבעלים של דירה

  13. ביטול רשות לגור בדירה

  14. זיכוי מעבירת פיצול דירה

  15. הגדרת דירת מגורים מזכה

  16. נזקים במהלך הובלת דירה

  17. הצעה אמיתית לרכישת דירה

  18. הכרה בדירת מגורים יחידה

  19. הצהרת זכאות זכויות בדירה

  20. זכות בלתי הדירה במקרקעין

  21. רשות בלתי הדירה במקרקעין

  22. אישור זכויות לקניית דירה

  23. תביעה להצהרת בעלות בדירה

  24. מכירת דירה עם חריגות בניה

  25. חובת ציון שטח הרצפה בדירה

  26. ביטול קניית דירה על הנייר

  27. הלוואה לקניית דירה מהמוכר

  28. הסתרת בעיית טרמיטים בדירה

  29. הגדרת הדירות כ"דירות מדרון"

  30. פיצול דירה ל-5 יחידות דיור

  31. הודעה על העברת החזקה בדירה

  32. אי הכרה בדירת מגורים מזכה

  33. קניית דירה בפלורידה - תביעה

  34. עיכוב של שנתיים במסירת דירה

  35. התחייבות לרישום זכויות בדירה

  36. התיישנות רישום בעלות על דירה

  37. זכויות בחלל שנוצר מתחת לדירה

  38. כניסה בכוח לדירה ע''י מעקלים

  39. מס מכירת דירה בין קרובי משפחה

  40. בקשה להרחבת דירת מגורים במקרקעין

  41. הסתרת חריגות בניה בדירה מהקונה

  42. סיוע לרכישת דירה לפי מספר אחים

  43. העברת תכולת דירה מארה''ב לישראל

  44. ביטול קניית דירה בגין איחור במסירה

  45. סעיף 49 א - מכירת דירת מגורים מזכה

  46. פיצוי בגין ניהול מו''מ לקניית דירה

  47. פטור לדירת מגורים מזכה - זכות אישית

  48. חוסר התאמה בין שטח הדירה למה שהובטח

  49. תוספת סיוע לזכאים שלא הצליחו לרכוש דירה

  50. העברת בעלות פיקטיבית של דירה מבעל לאישה

  51. צו מבית המשפט למכירת דירה במכירה פומבית

  52. פיצויים ללא הוכחת נזק מסירת דירות באיחור

  53. דרישת תשלום שלא כדין ביום קבלת המפתח לדירה

  54. נדחתה תביעה להצהרה לזכאות להירשם כבעל דירה

  55. האם צנרת מקרר נחשבת לאינסטלציה של הדירה ?

  56. איחור במסירת דירות בגלל בניית קומות נוספות

  57. עד לאיזה רום משתרעת זכותו של הדייר בשטח שהוצמד ?

  58. בקשה למפקח על המקרקעין לאפשר מכירת דירת מגורים

  59. טענה כי התובעים אפשרו להם להתגורר בדירה ללא תשלום

  60. לטענת התובע, הדירה נצבעה בצבע "מזעזע – כחול מטאלי"

  61. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון