ארנונה על מרתף בבניין משרדים

להלן פסק דין בנושא ארנונה על מרתף בבניין משרדים:

פסק דין

1.     1. התובעת (להלן: "העירייה") עותרת בכתב תביעה שהוגש בסדר דין מקוצר לתשלום חיובי ארנונה ומים בגין הנכס שברחוב הרצל 46 בנתניה, הידוע כגוש 8265 חלקה 168 (להלן: "הנכס"), על פי תקופות החיוב כדלקמן:
ארנונה - מיום 1.1.2002 עד יום 31.12.2002 - בסך 77,126 ₪.
מים - מיום 1.3.2002 עד יום 31.10.2002 - בסך 4,289 ₪.
(להלן: "החוב").

2.     2. בהתאם להחלטת כב' הרשמת אוסי - שרעבי גלית מיום 14.12.2003 נתנה לנתבעים רשות להתגונן, ותצהירם בבקשת רשות להתגונן נעשה כתב הגנתם. (ראה בש"א 3699/03).

העובדות בתמצית
3.     3. הנכס הוא מרתף ששטחו כ 560 מ"ר השוכן בבנין משרדים בלב העיר נתניה. הנכס הוא בבעלות הנתבעים. הנכס הושכר על ידי הנתבעים לחברת ברכת יעקב למהדרין בע"מ (להלן: "השוכרת") החל מיום 1.4.1997 ועד יום 30.9.2004, זאת בשני הסכמים שנחתמו בין הצדדים זאת כדלקמן:
חוזה לתקופה שמיום 1.4.1997 ועד יום 30.9.1999. (להלן: "תקופת השכירות הראשונה").
חוזה הארכה לתקופה שמיום 1.10.1999 ועד יום 30.9.2004. (להלן: "תקופת השכירות השנייה").

4.     4. השוכרת הפעילה בנכס חנות לממכר מוצרי מזון (להלן: "הסופרמרקט"), לשם כך הזמינה השוכרת והתקינה בנכס חדר קירור שהותאם לגודלו, וציידה אותו במקררים, מדפים, קופות רושמות וציוד נוסף הנדרש להפעלת סופרמרקט. (ראה עדות מר קוטלרסקי בעמוד 26 לפרוטוקול).

5.     5. הסופרמרקט פעל, תשלומי הארנונה והמים ודמי השכירות שולמו לשביעות רצון הכל בשנות השכירות הראשונות של ההתקשרות.

6.     6. אין חולק על כי נמסר לעירייה בכתב דבר הפסקת החזקת הנתבעים בנכס עקב השכרתו לשוכרת, וזאת לתקופה העולה על שנה אחת, ועל כך כי תשלומי הארנונה והמים נגבו על ידי העירייה מהשוכרת בשנים שקדמו לתקופה הרלבנטית למחלוקת.

7.     7. לא נטען ולא הוכח על ידי העירייה כי השוכרת הודיעה לה על הפסקת החזקתה בנכס.

8.     8. בישיבת קדם המשפט מיום 14.12.2004 הצהיר הנתבע מספר 1 מר קוטלרסקי כדלקמן:
"החל מיום 1.10.04 הנכס עבר לרשותנו. הודענו לעיריה שהחל ממועד זה יש לחייב אותנו במסי ארנונה." (ראה עמוד 12 לפרוטוקול הדיון ממועד זה).

9.     9. התקופה הרלבנטית לתביעה נוגעת לחלק מתקופת השכירות השנייה במהלכה חדלה השוכרת מלשלם תשלומי ארנונה ומים.

10.     10. בתקופה זו חדלה השוכרת גם מתשלום דמי השכירות לנתבעים. עקב כך פתחו הנתבעים בהליכים לאכיפת ההסכם שנכרת עם השוכרת, ומשלא התגוננה כנגד התביעה נתן פסק דין לטובתם. בפסיקתה שנתנה על ידי כב' השופט גרובס נקבע כדלקמן:
"אני קובע כי הנתבעת שכרה מהתובעים את הנכס בהתאם לתניות החוזה שצורף לכתב התביעה דהיינו מיום 1.10.1999 ועד ליום 30.9.2004". השוכרת חויבה לשלם לנתבעים דמי השכירות בסך 176,528 ₪ והוצאות משפט. (ראה הפסיקתה מוצג ב' למוצגי הנתבעים).

11.     11. השוכרת הפעילה שני סניפים בנתניה, האחד בנכס נשוא המחלוקת, והשני בשדרות ויצמן.על פי ממצאי חקירת חוקר מטעם העירייה הפסיקה השוכרת לפעול, אך הפעילות בסניף שבשדרות ויצמן נמשכה באמצעות חברה חדשה בשם ברכת משה ובניו למהדרין בע"מ שנוסדה בשנת 2000 . בתצהירו העיד מר קוטלרסקי כי ברבות הזמן השתמשה השוכרת בנכס כמחסן סחורות ובית קירור לאחסנת המוצרים שנמכרו בסניף שבשדרות ויצמן.(סעיף 5 לתצהירו). עדות זו לא נסתרה ולמעשה היא מתיישבת עם דוח החוקר מטעם העירייה, אשר בו לא נטען כי חברת ברכת משה ובניו למהדרין אינה פעילה או אינה קיימת.

12.     12. הנתבעים טוענים כי ציוד השוכרת לא פונה מהנכס וכי היא אף הזהירה אותם לבל יגעו ברכושה.

13.     13. מר קוטלרסקי העיד כי ראה את הציוד בנכס מספר חודשים לפני מתן עדותו בבית המשפט. העדות נתנה ביום 30.5.2006.
(ראה פרוטוקול הדיון ממועד זה בעמוד 27).

14.     14. העירייה לא הפריכה עדות זו משאיש מטעמה לא ביקש להיכנס לנכס ולא נכנס לנכס בפועל. ביקורי נציגי העירייה והפועלים מטעמה היו רק מחוץ לנכס. העירייה לא הזמינה לעדות מטעמה בעלי השוכרת אף כי זהותם ידועה לה.

15.     15. ביום 2.9.2002 פנתה העירייה לנתבעים ודרשה מהם לשלם החוב. (ראה הנספח השלישי לכתב התביעה). ביום 6.1.2003 שלחה העירייה לנתבעים מכתב התראה באמצעות בא כוחה בו צוין כי הם מנהלים או ניהלו עסק בתחום עיריית נתניה ולא שילמו החוב, ולפיכך עליהם לשלמו. ולא, תוגש נגדם תביעה. ביום 29.4.2003 הוגשה אמנם התביעה שבפני.

טענות הצדדים
16.     16. העירייה טוענת כי בתקופה הרלבנטית לתביעה היה הנכס נטוש וריק ולא היה בו כל שוכר.

17.     17. העירייה טוענת כי לאחר שבדקה היטב מיהו המחזיק והמשתמש בנכס בפועל, התברר לה שהנכס בשליטת הבעלים, ולכן החליטה לרשום ברישומיה החזקה על שמם ולחייבם בתשלום החוב.

18.     18. הבדיקות שנעשו על פי הנטען הן בדיקת הפקח מר חיים מימון והחוקר הפרטי מר בר גל אריה.

19.     19. העירייה טוענת כי חוזה השכירות הפך לפיקטיבי לצורך התחמקות מתשלום החוב. ביחס לפסק הדין שניתן לטובת הנתבעים כנגד השוכרת טוענת העירייה כי אין הוא מחייב אותה, וממילא ניתן במעמד צד אחד בלבד. לטענת העירייה הנתבעים נמנעו בכוונה מביטול ההסכם ופינוי הנכס והם יכולים לתפוס בו חזקה בכל עת.

20.     20. העירייה טוענת כי על פי מבחן הזיקה הקרובה ביותר לנכס על הנתבעים לשלם החוב.

21.     21. הנתבעים טוענים כי אינם מחזיקים בנכס מבחינה פיזית ואינם רשאים להחזיק בו על פי התחייבויותיהם כלפי השוכרת בהתאם להסכם בין הצדדים ולפסק הדין שניתן בעניינם.

22.     22. הנתבעים טוענים כי אין הם החייבים בתשלום החוב אפילו הנכס מוזנח או סגור, וכי ממילא הראיות שהובאו על ידי העירייה אינן תומכות במסקנותיה המשפטיות ולא במסקנה לפיה עליהם לשאת בתשלום החוב.

דיון
23.     23. איני סבורה כי הנתבעים המציאו או עשו שימוש בפטנט להתחמקות מתשלום ארנונה כטענת ב"כ העירייה. אפרט:
הנתבעים התקשרו בהסכם ממשי ומניב פרי עם השוכרת עוד בשנת 1997. ההסכם הוארך, אף זאת בתקופה בה קויים על ידי השוכרת, והופר על ידי השוכרת לאחר כחמש שנות קיום מוצלח. לחוזה הייתה מטרה כלכלית ממשית שאף הוגשמה במשך שנים רבות.

23.     ב"כ העירייה מלין כנגד בחירת הנתבעים כבעלי הנכס לתביעת סעד אכיפה עקב הפרת ההסכם על ידי השוכרת, תחת ביטולו של החוזה והשבת החזקה לידיה.
מר קוטלרסקי אמנם העיד כי העדיף לתבוע אכיפת ההסכם ותשלום דמי השכירות מן השוכרת, וזאת בשל הקושי להשכיר הנכס לאחרים בשל מצב השוק, ועל רצונו להמשיך ולקבל דמי שכירות מן השוכרת. (ראה עדותו בעמוד 24 לפרוטוקול והציטוט ממנה המובא בסעיף 14 לסיכומי העירייה).
סבורתני כי בחירת הסעד עקב הפרת חוזה על ידי הנפגעים בנסיבות העניין שבפני היא מהלך בר תוקף ולגיטימי, מכוח החוזה עם השוכרת והדין, אפילו אינה מתיישבת עם האינטרסים של העירייה כי החייב לה יהיה גוף בעל יכולת פרעון.

24.     24. מר קוטלרסקי העיד כי קיבל מהשוכרת תשלום חלקי בגין התביעה ואף עמד בקשר עם בעל החברה אשר הבטיח לשלם לו, והייתה תקווה משותפת לשניהם כי מצבו יוטב והתשלומים ימשכו. (ראה עדותו בתחתית עמוד 25 לפרוטוקול הדיון). למעלה מן הצורך אפנה גם לעדותו בחקירתו בבקשה למתן רשות להתגונן זאת ביום 23.11.2003 שם ציין:
"קיבלתי מהדיירת רק חלק קטן מפס"ד שצורף כנספח ב' לתצהירי. לא ניסיתי לפעול כנגד הדיירת, ניסינו בדרכי נועם, ורק לאחרונה קיבלנו חלק מהכסף. קיבלנו מעל ל- 10,000 ₪... אני לא פועל כנגד הציוד שנמצא במקום כי יש ערבים לתשלום דמי השכירות ואני פועל נגד הערבים. לפי מה שעורך דיני אמר לי אני לא פועל להחלפת המנעול כי זה עלול לחשוף אותי לתביעה ע"י הדיירת." (ראה פרוטוקול הדיון בבש"א 3699/2003).

25.     25. איני סבורה כי פועלם של הנתבעים אינו בתום לב כטענת ב"כ העירייה.

26.     26. סבורתני כי מהראיות שהובאו בפני אין עולה כנטען על ידי ב"כ העירייה כי החזקה המשפטית או הפיזית בנכס הייתה בידי הנתבעים בתקופה הרלבנטית למחלוקת, או כי הייתה להם במועדים אלה הזיקה הקרובה ביותר לנכס, כפרשנות המושג "מחזיק" לצורך קביעת זהות החייב בתשלומי הארנונה על פי הפסיקה.

27.     27. בסעיף 8 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג - 1992 הוסמכו הרשויות המקומיות להטיל חובה לתשלום ארנונה על "המחזיק בנכס". המונח מחזיק על פי סעיף 7 לחוק ההסדרים יפורש לפי הגדרת סעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש], תשכ"ד - 1964.

28.     28. בסעיף 269 לפקודת העיריות הוגדר "מחזיק - למעט דייר משנה", ובסעיף 1 לפקודה נקבע מחזיק : "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון".
בפסיקה נקבע כי בדירה ריקה שאין הבעלים מתגורר בה הבעלים הוא המחזיק למעשה, וזאת על יסוד שליטתו בדירה ולפיכך יש לראות בו כבעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס.
ראה: ע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' עו"ד ישראל וינבוים פ"ד נו (4)856.
רע"א 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית תל - אביב - יפו פ"ד לט (3)341.

29.     29. איני סבורה כי העירייה יכולה להיבנות מהקבוע בפסקי הדין שאזכרה משלא הוכחו בנסיבות העניין התנאים לתחולתם.

30.     30. העירייה סומכת טענותיה על עדות החוקר והמפקח. איש מהם כאמור לא ביקש להיכנס לנכס. לעירייה זכות לדרוש להיכנס לנכס. הערייה מנעה מעצמה ראיה ממשית וטובה למתרחש בו, וראיה לסתור עדות מר קטלרסקי משלא מימשה זכותה. לא הוזמן מטעם העירייה מי מבעלי השוכרת או מנהליה.

31.     31. העירייה אשר נטל הוכחת תביעתה עליה, נמנעה מבאת מי מדייריו האחרים של הנכס על מנת לברר באמצעותם האם הנכס אמנם נטוש, אין איש בא אליו או יוצא ממנו, ולא מבוצעת בו כל פעילות לאורך זמן, כטענתה. העירייה הסתפקה לצורך קביעת ממצאיה ושינוי רישומיה ואף לצורך ניהול תביעתה בעדויות ביחס להזנחה שפשטה בנכס להוכחת היותו נטוש וריק.
בעניין הזנחת הנכס העיד מר קוטלרסקי כדלקמן:
"הבנין כולו בנין של מסחרים, ועד בית אין שם, אין שם פועל נקיון לא מנקים אף פעם חדר מדרגות. לעולם לא. כל פועלי יהלומים זה טוב בשבילם גם כך ולכן הלכלוך קים שם כל הזמן. להכנס אפשר כרגיל." (עדותו בתחתית עמוד 26 לפרוטוקול).
עדות עד זה מהימנה עלי משהעיד בכנות גם דברים שניתן היה לסבור כי הם בניגוד לאינטרס שלו ביחס לסיבות לאי ביטול ההסכם עם השוכרת, דבר בו ראתה התובעת אמנם שלל רב, ובאשר הדברים נאמרו במישרין, ללא התחמקות ובפשטות.

32.     32. סבורתני כי על פי העולה מעדות זו, ואף בלעדיה, אין להסיק מדבר היות הנכס מוזנח, כי הוא נטוש וריק. מהעדויות שהובאו בפני אין לשלול את האפשרות כי בתקופה הרלבנטית לתביעה או חלק ממנה, השתמשה השוכרת בנכס לצורך אחסנת הסחורה להפעלת הסניף השני שבשדרות ויצמן בנתניה, בעצמה או באמצעות החברה האחרת.

33.     33. בהקשר זה יצוין כי העירייה לא ראתה עצמה מחויבת לדקדק בפרטי החיוב והחייב בטרם החליטה לשנות פרטי המחזיק ברישומיה. אפרט: על פי עדות הגב' לבנה נשלח פקח העירייה לנכס בשנת 2002 ולא קודם לכן כי העירייה לא סברה שאי תשלום הארנונה אינו מצביע על כי הנכס ריק בהכרח. (ראה עדותה בעמוד 16 - 17 לפרוטוקול).
הפקח נשלח לבקר בנכס ביום 7.5.2002 אף על פי כן הוחלט בעירייה לחייב הנתבעים בחוב מיום 1.1.2002, וזאת כפי שהוסבר על ידי העדה מהטעם כדלקמן:
"מבחינתי הוא עומד ריק מיום שהתחלתי לחייב את בעל הנכס ביום 1.1.02"

34.     34. עולה מעדות זו כי המועד ממנו ואילך חויבו הנתבעים נקבע על ידי העירייה באופן שרירותי.

35.     35. מדו"ח חקירת החוקר שנשלח מטעם העירייה מר בר גל עולה כי שירותיו נשכרו "לבצע חקירה בעניין החייב כמו כן לאתר כלי רכב ונכסי דלא ניידי בבעלותו".(ראה דו"ח החקירה הנספח לתצהירו). החייב על פי כותרת דו"ח החקירה היא ברכת יעקב למהדרין בע"מ. החוקר לא נשכר לבירור מצב הנכס. בתצהירו הוסיף החוקר ממצאים ומסקנות מעבר לכתוב בדו"ח, ובכלל זה המסקנה שבחלקה מתבססת על עדויות שמיעה ובחלקה על ההזנחה שבנכס, שאינה מעידה כשעצמה על היותו נטוש וריק.
מר בר גל העיד כי לא בדק רישומי רשם החברות, מהם עולה כי לשוכרת רכב משועבד, לא חשבונות הבנקים שלה, ולא ניכנס לנכס.

36.     36. מסקנתי היא כי תרומת הפקח והחוקר להוכחת טענות העירייה אינה מספקת לצורך עמידתה בנטל ההוכחה המוטל עליה, וכי התביעה לא הוכחה כנדרש.
לאור כל האמור לעיל התביעה נדחית.
התובעת תשא בהוצאות הנתבעים וכן שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חדירת מים למרתף בית

  2. פלישה למרתף בבית משותף

  3. היתר לבניית מחסן במרתף

  4. ארנונה על מרתף בבניין משרדים

  5. שינוי סיווג מרתף מגורים למשרד

  6. האם מרתף נחשב חלק מהרכוש המשותף

  7. היטל השבחה בגין תוספת גובה למרתף

  8. בקשה לאישור שימוש מרתף למשרד עורכי דין

  9. שימוש חורג במרתף למגורים בבניין משותף

  10. טענת מתנגדים כי המרתף ישמש לצורכי הקמת עסק

  11. פתיחת גן ילדים במרתף בנין (התנגדות השכנים)

  12. יצירת קירות במרתף עבור חניות שמורות ללא שינוי בשטח המבנה

  13. מה מידת החשיפה המותרת של קירות החיצוניים של מרתפים בבניין ?

  14. האם חלל המצוי ברובו מתחת למפלס ה- 0.00 של הבנין מהווה "מרתף" ?

  15. הנמכת מפלס כניסה ותקרת מרתף שלא יבלוט מעל הקרקע בשל שיפועי טופוגרפיה

  16. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון