פירוק שיתוף בבית משותף

בהחלטה זו בית המשפט נדרש לקבוע, באיזו דרך יפורק השיתוף בבית - האם בדרך של רישום הבית כבית משותף וייחוד היחידות השונות על שם בעלי הדין, כעתירת התובע, או בדרך של מכירתו בשוק החופשי, כעתירת הנתבע.      

פירוק השיתוף בדרך של רישום בית כבית משותף, לפי סעיף 42 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן - "חוק המקרקעין" או "החוק"), עדיף על פירוק בדרך של מכירה לפי סעיף 40 לחוק (המכונה בפסיקה ולהלן - "חלוקת המקרקעין").

לבית המשפט שיקול דעת והוא מוסמך להורות על פירוק שלא בדרך של חלוקת המקרקעין. נטל ההוכחה, כי על בית המשפט להימנע מלהורות על פירוק השיתוף בדרך של הפיכת הבית לבית משותף מוטל על הטוען לכך.

בין השיקולים אשר ינחו את בית המשפט שלא להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף, כלל בית המשפט העליון שניים הרלבנטיים לעניינו:

  1.      "הפסד ניכר לשותפים".
  2.      יחסי השותפים בינם לבין עצמם.


להלן החלטה בנושא פירוק שיתוף בבית משותף:

החלטה

הקדמה

1.     החלטה זו ניתנת על ידי במסגרת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, שהוגשה בתמ"ש 5491/98, על ידי התובע, א.י, כנגד אחיו, הנתבע מס' 1, י.א (להלן - "הנתבע"), וכנגד אחותו, הנתבעת מס' 2, ש.פ (להלן - "הנתבעת"; התובע והנתבעים ביחד, להלן - "האחים").

2.     בהחלטה זו הנני נדרשת לקבוע, באיזו דרך יפורק השיתוף בבית בתל אביב (להלן - "הבית"), האם בדרך של רישום הבית כבית משותף וייחוד היחידות השונות על שם בעלי הדין, כעתירת התובע, או בדרך של מכירתו בשוק החופשי, כעתירת הנתבע.                                                   
3.     בטרם אפנה לדון בגופם של דברים, אקדים ואציין, כי ההליכים בתיק זה התארכו, במידה מסוימת, בשל ניסיונות אין ספור, לסייע לבעלי הדין להגיע לפתרון הסכסוך ביניהם, ללא צורך בהכרעה שיפוטית, במיוחד נוכח העובדה שהנתבע לא היה מיוצג. לצורך זה הוקדש מספר רב של ישיבות, כאשר, שוב ושוב, טענו בעלי הדין שהם על סף הסדר ביניהם, אולם, הדבר לא נסתייע.
4.     יתר על כן, בהיות הנתבע בלתי מיוצג, הוא לא נלאה מהצפת בית המשפט, שוב ושוב, במסמכים ו"כתבי טענות" (לרבות הגשת בקשה, רק בימים אלה, 9.9.02, לפסילת המומחה שלהלן - בקשה שנדחתה), אשר גרמו לבזבוז זמן שיפוטי יקר. גם אזהרות בית המשפט בעניין זה לא הועילו.

5.     יתרה מזו, בעלי הדין לא הגישו כראייה אישור כלשהו, מאת המפקח על רישום המקרקעין, בהתייחס לשאלה, האם ניתן לרשום את הבית כבית משותף, אם לאו. בנסיבות אלה, בבואי לכתוב החלטה זו ועל מנת שלא להשחית זמן שיפוטי יקר נוסף, הוריתי למפקח על רישום המקרקעין להגיש אישור כאמור ולהשיב לשאלה האמורה.

6.     תשובת המפקחת על רישום המקרקעין נתקבלה בבית המשפט ביום 27.5.02 ולפיה ניתן לרשום את הבית כבית משותף.

7.     עם קבלת תשובת המפקחת נעשה ניסיון נוסף לסייע לבעלי הדין להגיע להסכם, אולם גם ניסיון זה נכשל (פרוטוקול הדיון מיום 24.7.02).

רקע עובדתי

8.     התביעה נשוא החלטה זו הנה תביעה אחת מיני תביעות רבות והליכים משפטיים רבים, המתנהלים בין האחים, לאורך שנים רבות.                         
9.     נשוא התביעה הינו בית אותו ירשו האחים מאביהם המנוח.

10.     הבית נבנה בשנת 1939.

11.     מאז שנת 1974 לערך מתנהלים בין האחים, בינם לבין עצמם, ובינם לבין בני משפחה נוספים, סכסוכים אודות השימוש בבית וההחזקה בו, כמו גם בעניינים רבים נוספים, הכרוכים ברכוש שנתקבל בירושה על ידי האחים ואחים נוספים, שאינם צד להליך זה.

12.     זכויות האחים בבית הן כדלקמן:

התובע 40%;
הנתבע 40%;
הנתבעת 20%;

יוער, בפועל רשומים על שם הנתבעת 40% מהזכויות בבית, אולם אין מחלוקת, כי מחצית מזכויותיה מוחזקות על ידה בנאמנות עבור הנתבע.

13.     התובע והנתבע מחזיקים בפועל בחלק מהיחידות בבית. גם ביחס לזכות לחזקה זו קיימת מחלוקת בין האחים (ראה, למשל, חקירת השמאי, פרוטוקול הדיון מיום 25.6.00, עמ' 5, ש' 32 - עמ' 6, ש' 7). בהליכי בוררות שהתקיימו בין בעלי הדין בפני כב' הבורר עוה"ד י. צמח (להלן - "הבורר") נקבע, בין השאר, כי התובע הינו בעל זכות לדיירות מוגנת בחנות מס' 4 ובכפוף לתנאים המפורטים בפסק דינו של הבורר, הנתבע הינו בעל זכות בר רשות בחנות מספר 3.

14.     מצבו הפיזי של הבית רעוע. כך, מתאר, את מצב הבית, השמאי, רון רודיטי (להלן - "השמאי"), בעמ' 3 לחוות דעתו, מיום 20.6.99 (להלן - "חוות הדעת"):

"המבנה בנוי משנת 1939, מצב תחזוקתו גרוע והחצר מוזנחת, רוב חלקיו לא היו בשימוש ב-20 שנה האחרונות, יחידות הדיור לא ראויות למגורים בשלב זה".
ובהמשך (בעמ' 6):

"5.2 קומות א' ו-ב' מגורים:
יחידות הדיור לא מאוכלסות מזה זמן רב, כמו כן מצב התחזוקה גרוע, טיח מקולף, סדקים, טיח נושר מתקרת דירות המגורים וחדר מדרגות, דלתות חלונות ומסגרות לא שמישים וצנרת אינסטלציה מעלה חלודה וריקבון".

(וראה גם עדות השמאי, פרוטוקול הדיון מיום 25.6.00, עמ' 5, ש' 1-3).

15.     בשל מצב הבית, כמתואר לעיל, הוצאו צווי הריסה/אטימה ביחס לחלקים שונים בו (ראה, למשל, הודעה לפי סעיף 3 לחוק העזר לתל אביב יפו (הריסת מבנים מסוכנים), תשל"ב-1971 (ת/2); דו"ח מבנה מסוכן מיום 12.5.91 (ת/3); נספח ד' לכתב התביעה בתמ"ש 5490/98; בש"א 8387/02 ותגובת התובע לבקשה).

16.     כאמור לעיל, ההליך נשוא החלטה זו הינו אך אחד מתוך מספר רב של הליכים משפטיים אשר התנהלו ומתנהלים בין בעלי הדין.

17.     כך, כיום תלויות ועומדות בין בעלי הדין ארבע (4) תביעות המתייחסות לבית. האחת - תמ"ש 5490/98 - תביעה למתן הוראות, אשר הוגשה על ידי הנתבע כנגד התובע והנתבעת. בתביעה זו עתר הנתבע להתיר לו לשפץ או להשכיר את יחידותיו השונות ולהשתמש בשכר הדירה על מנת לממן את הוצאות השיפוץ ושכר טרחתו עבור ביצוע השיפוץ;

השניה - תמ"ש 5490.1/98 (צ"ל תמ"ש 5491.1/98) - תביעה שכנגד, אשר הוגשה על ידי הנתבע כנגד התובע, בה עתר הנתבע, בין היתר, כדלהלן: ליתן פסק דין הצהרתי, לפיו אין לתובע זכות לדיירות מוגנת בחנות מס' 4 כולל החצר שבבית; לפינויו מהחנות; לחייב את התובע בשכר דירה ראוי; לפנות את התובע ממספר יחידות נוספות שבבית, אשר פורטו בכתב התביעה שכנגד, ולשלם דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשה בהן; ועוד;

השלישית - תמ"ש 5491/98 - התביעה נשוא החלטה זו;
     
     הרביעית - תמ"ש 5493/98 - תביעה למתן הוראות, אשר הוגשה על ידי התובע, כנגד הנתבעים, בה עתר למתן צווים שונים המתייחסים לשימוש ביחידות השונות בבית ולחלוקת הוצאות אחזקתו ביניהם.

כמו כן, תלויות ועומדות שתי תביעות נוספות-

האחת, תמ"ש 5492/98 - תביעה לפירוק השיתוף בזכויות בעלי הדין בבית נוסף, המצוי ברחוב רמב"ם 43, בפתח תקוה, הידוע כחלקה 92 בגוש 6379. יוער, כי בתביעה זו לא התקיימו דיונים, באשר במהלך ההליכים המשפטיים ערכו בעלי הדין עסקת קומבינציה, במסגרתה מכרו את זכויותיהם בבית זה (פרוטוקול הדיון מיום 25.6.00, ע' 1);

השניה - תמ"ש 84680/98, תביעה, אשר הצדדים לה הינם האחים, אחות נוספת, הגב' מלכה לוי, וכן יורשי אחיהם, המנוח אליהו גזית ז"ל. יצויין, כי, כאמור לעיל, בין בעלי דין אלה התנהלו בזמנו, עובר להליך דנא, הליכי בוררות בפני עו"ד יהודה צמח, במסגרתם נדונו, בין היתר, גם הזכויות בבית וכן מחלוקות נוספות, לרבות הוצאות הקבורה של אמם המנוחה.

18.     יש לציין, כי, לאחרונה, התקבלו בביהמ"ש הודעה, לפיה עוה"ד ת. המר חדל לייצג את הנתבעת, וכן "מכתב", מהנתבעת, בה היא עתרה למתן פסק דין בתובענה; לא למותר לציין, כי הדרך בה על בעל דין לפנות לבית המשפט אינה במכתבים ולפיכך אתעלם ממכתב זה, אם כי, אין ספק, כי האמור בו מחזק את האמור בפסק הדין זה להלן.

ד י ו ן

19.     אין מחלוקת בין בעלי הדין, כי יש מקום להורות על פירוק השיתוף בבית. המחלוקת בין בעלי הדין עניינה אך ורק בשאלה כיצד יבוצע פירוק השיתוף.

20.     אין צורך להכביר במילים אודות העקרונות, לפיהם על בית המשפט לנהוג בבואו להחליט כיצד יפורק השיתוף במקרקעין, בכלל, ובבית שניתן לרישום כבית משותף, בפרט. עקרונות אלה נקבעו וסוכמו לאחרונה במספר פסקי דין.

21.     כפי שעולה מהפסיקה, פירוק השיתוף בדרך של רישום בית כבית משותף, לפי סעיף 42 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן - "חוק המקרקעין" או "החוק"), עדיף על פירוק בדרך של מכירה לפי סעיף 40 לחוק (המכונה בפסיקה ולהלן - "חלוקת המקרקעין").

עם זאת, לבית המשפט שיקול דעת והוא מוסמך להורות על פירוק שלא בדרך של חלוקת המקרקעין. נטל ההוכחה, כי על בית המשפט להימנע מלהורות על פירוק השיתוף בדרך של הפיכת הבית לבית משותף מוטל על הטוען לכך (ראה ע"א 8318/96 קוצר נ. ציתיאת, פ"ד נג(4) 849, (להלן - "פרשת קוצר"), 857; רע"א 1017/97 רידלביץ נ. מודעי, פ"ד נב(4) 625 (להלן - "פרשת רידלביץ"), 637-640).

22.     בין השיקולים אשר ינחו את בית המשפט שלא להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף, כלל בית המשפט העליון שניים הרלבנטיים לעניינו:

האחד - "הפסד ניכר לשותפים".
השני - יחסי השותפים בינם לבין עצמם.

בהתייחסו לשיקול השני קבע כב' השופט מ. חשין בפרשת רידלביץ, עמ' 638, כי:

"פירוק שיתוף במקרקעין נועד להרחקת השותפים זה-מזה, ובייחוד אמורים הדברים בשותפים שהם צהובים זה-לזה. ואולם, רישומו של בית כבית משותף במקום שריב ומדנים הם מנת-חלקם של השותפים, עלול לקיים את הרוח הרעה לזמן בלתי מוגבל, ושומה עלינו להרחיק עצמנו מכך. מכאן הסמכות שהקנה המחוקק לבית המשפט שלא להורות על רישומו של בית כבית משותף." (ההדגשות מכאן ולהבא שלי - ח.ר.ר.).

     ובעמ' 639-640:

     "בית בבעלות משותפת יירשם אפוא כבית משותף אלא אם בנסיבותיו של עניין פלוני לא יהיה הדבר צודק לגבי מן הבעלים השותפים. אשר לתוכנו של אותו "צדק": הבאנו למעלה דוגמת מקרה שבו אפשר לא יורה בית המשפט על רישומו של בית כבית משותף, והוא בשותפים המסוכסכים קשות ביניהם לבין עצמם."

וכך, גם קבע כב' השופט י. טירקל בפרשת קוצר (עמ' 864-865):

"מלבד הסייגים המונעים פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין - כגון "הפסד ניכר לשותפים" או קיומה של מניעה הנגזרת מדיני התכנון והבניה - רשאי בית המשפט שלא להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף גם מטעמים נוספים, הנובעים מאופיו של השיתוף" בין הדיירים בבית משותף. כך, לדוגמה, יחסים עכורים בין הבעלים המשותפים, שאינם מאפשרים להם לנהל יחד את הבית המשותף, עלולים לשמש שיקול נכבד שלא להורות על רישום הבניין כבית משותף. לעניין זה נאמר, כי:

"... רישומו של בית כבית משותף במקום שריב ומדנים הם מנת-חלקם של השותפים,עלול לקיים את הרוח הרעה לזמן בלתי מוגבל, ושומה עלינו להרחיק עצמנו מכך. מכאן הסמכות שהקנה המחוקק לבית המשפט שלא להורות על רישומו של בית כבית משותף" (ענין רידלביץ (2) ובעמ' 638.ראו גם ענין שרמייסטר (8), בעמ' 272).

...

ראוי לציין לעניין זה שלא די בחילוקי-דעות בדבר דרך הפירוק -כמו שהתגלעו כאן - כדי למנוע את הרישום כבית משותף אלא יש להראות שבין השותפים קיימת מערכת יחסים קשה ועכורה, העלולה לגרום כי ... ישותקו מערכות הניהול של הבית אם יירשם כבית משותף" (ענין שרמייסטר (8), שם)".

והרי, כפי שקבע כב' מ"מ הנשיא מ. לנדוי בע"א 587/78 רוטשילד נ. פרנק, פ"ד ל"ג(3) 33, 37:

"אין ברישום הבית כבית משותף חלוקה שלמה בעין, כי הרי הבעלים עדיין מוסיפים להיות קשורים זה לזה עקב שיתופם ברכוש המשותף. סבורני שמשום כך, או גם משום כך קבע המחוקק בסעיף 42, בניגוד ללשון ההחלטית של הסעיפים 39 ו- 40 כי בית המשפט רשאי לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים. מכאן שניתן לבית המשפט שיקול דעת שלא להפעיל את סעיף 42... אם בכל נסיבות העניין אין הדבר צודק לגבי מי מן הבעלים המשותפים."

(ראה גם ת.א (ת"א) 25880/87, שרמייסטר נ. איסרליש, פ"מ תשנ"ג(3) 265, 272)

23.     כתבי הטענות ההדדיים בתובענות השונות, פרוטוקול הדיונים ובמיוחד התרשמותי מהיחסים בין בעלי הדין, כפי שבאה לידי ביטוי במהלך הדיונים בפני, מחייבים קביעה חד-משמעית: מערכת היחסים בין בעלי הדין לא תאפשר ניהול הבית כבית משותף.

24.     יש לאבחן את המקרה שבפני מהמקרים אשר נדונו בפרשת קוצר (בעמ' 865), שם ציין כב' השופט י. טירקל, כי בעלי הדין "לא הביאו טעם אחר כלשהו מדוע לא יוכלו לנהל יחד את הבית - שבו הם חיים בצוותא מאז ומקדם, וככל הידוע, בלי פרץ ובלי צווחה - אחרי שיירשם כבית משותף", ובפרשת רידלביץ (בעמ' 646), שם הדגיש כב' השופט מ. חשין את נכונותם של הנתבעים לשתף פעולה ולעשות את כל הדרוש לצורך שיקום הבית וניצול מלוא הפוטנציאל הטמון בו, לדבריו:

"אכן, ביודענו כי רידלביץ נכונים לשלב זרועות עם מודעי למימוש כל פוטנציאל הרווח בנכס, לא ניתן כלל לדבר על הפסד - בוודאי לא על "הפסד ניכר" - שייגרם למודעי אם תעשה חלוקה בעין."

25.     עיון בכתבי הטענות, אשר הגישו בעלי הדין ואחיהם, בהליכים הרבים אותם הם מנהלים אלה כנגד אלה (בהרכבים שונים, בכל הליך, תלוי באינטרס של כל אחד מבעלי הדין ביחס לאותו הליך), מחייב את המסקנה, כי אם יפורק השיתוף במקרה דנא על דרך של רישום הבית כבית משותף, ימצאו הצדדים את עצמם, תוך זמן קצר ביותר, בהליכים משפטיים חדשים בכל הקשור לניהול הבית המשותף, לכשיירשם, אם בכלל יאפשרו בעלי-הדין את רישומו, באשר בעלי הדין הוכיחו, בראיות למכביר, כי הם אינם מכירים באפשרות לשתף פעולה, בוודאי שלא לאורך זמן. האינטרסים המניעים את הצדדים אינם כלכליים גרידא, פעמים רבות האינטרסים אינם ענייניים, אלא רגשיים. כאשר המדובר בקו ברור ואחיד בעבר, קשה להניח, כי העתיד יהיה שונה.

26.     דווקא מפי התובע למדים אנו על המכשולים הרבים שייערמו בדרך לשיתוף פעולה ולו מינימאלי בין בעלי הדין. כך, למשל, לטענתו, אפילו כונס הנכסים, עוה"ד נ. גולדברג, לא הצליח להשלים את משימתו ולרשום את הזכויות בבית על שם הזכאים להירשם כבעלי זכויות בו "בשל אי תשלום מיסי עירייה ע"י הנתבע 1 (יצחק) ונתבעת 2 (שרי)" (סעיף 3 לכתב התביעה).

27.     התובע עצמו טוען (סעיף 4 לכתב התביעה):

"בשל חוסר אפשרות לשיתוף פעולה, חשדות הדדיים וחוסר אמון בסיסי, הצדדים אינם מצליחים לנהל את הבית והוא מוזנח וברובו אינו מנוצל להשכרה".

על חוסר האפשרות לשיתוף פעולה עמד התובע גם בכתב ההגנה בתמ"ש 5490/98 (סעיף6); שם, כנתבע, הוא טען:

"הנתבע יציין כי לשותפות בנכס היסטוריה ארוכה ולא מוצלחת במיוחד בשל חוסר האמון וחוסר שיתוף הפעולה בין הצדדים."

בכתב הגנתה באותו הליך (תמ"ש 5490/98) הדגישה גם הנתבעת את היחסים המעורערים בין בעלי הדין ואת הסכסוכים הרבים ביניהם:
"18. התובע והנתבעים מסוכסכים בינם לבין עצמם והדרך שמצא התובע ל"שיקום" הנכס תחריף את העימותים ביניהם".

למותר לציין, כי לעובדת קיומו של חוסר אמון והעדר שיתוף הפעולה בין בעלי הדין הסכים גם הנתבע. בכתב ההגנה טוען הנתבע (סעיף 7):

"התובע (יוסף - ח.ר.ר) חשדן אינו נותן אימון ואינו משתף פעולה, גורם לקיפאון בנכסים כאמור בתביעה לצו עשה..."

28.     על מערכת היחסים המעורערת בין האחים יעידו כתבי הטענות בתביעה בתמ"ש 5493/98 (ואינני קובעת, אם הנטען באותה תביעה אמת הוא, אם לאו, אלא מתייחסת לעצם העלאת הטענות), שם מעלה התובע טענות חמורות ביותר כנגד הנתבע, ביחסו לו אלימות פיזית ממש, עת התגלע ביניהם סכסוך בנוגע להחזקת יחידות מסוימות בבית, כך, במהלך תקופת ההליכים בפני לטענתו (סעיפים 2 ו-3):

"2.     ביום 9.10.98 גילה התובע לתדהמתו כי כל הציוד שהיה בחנות הוצא ונעלם ואילו הנתבע (מר א.י - ח.ר.ר.) השתלט על המקום ותפס בו חזקה בלעדית וללא רשותו הציב בה ביום הקודם את כל מכונות הנגרות...

3.     כשאחז התובע במפתח החנות בטענה שיש גם לו זכות בה, התנפלו הנתבע ביחד עם בנו אלי, תקפו את התובע והכו אותו באכזריות, באזור הבטן והמפשעה, קרעו את מכנסיו ופצעו אותו.
את אשתו של התובע חיה אלגזי שניסתה לגונן על בעלה הכה האח יצחק במנעול ופצע את ידה."

ובהמשך (סעיפים 6-5):

"5.     התובע הזמין שוטר למקום וזה ניסה לשדל אותו שלא להגיש תלונה, שאם יעשה כן, יפתח תיק פלילי לאחיינו אלי שהוא כבן 24 ועתידו ייפגע.
התובע שוקל צעדיו בעניין זה.
יצוין כי גם לפני שנתיים פצע הנתבע את התובע בראשו.

6.     השיטה של קביעת עובדות בכוח הזרוע, עוברת כחוק השני בהתנהגותו של התובע ומדגישה הצורך בפירוק השיתוף."

כאמור, אשוב ואציין, התביעה האמורה לא התבררה לגופה ואין בהבאת ציטוטים ממנה כדי לקבוע דבר לעניין אמיתות תוכנם, אולם, בהתחשב בטענות שהועלו בבקשה האמורה ובסעיפים 7-11 לכתב התביעה בתמ"ש 5490/98 ובנספחים ו' ו - ז' לכתב התביעה שם, אין ספק, כי יש בעצם העלאת הטענות כאמור על ידי התובע, כדי להוות ראייה, העולה כדי הודאת בעל-דין, התובע, כי אין בפנינו מקרה של חילוקי דעות עניינים של מה בכך בין האחים, אלא סכסוך שגלש או עשוי לגלוש לידי אלימות ממש.

29.     חוסר היכולת של בעלי הדין לשתף פעולה נלמד גם ממכתבם של התובע והנתבע לנתבעת, מיום 12.11.97, אשר נספח לתשובה לכתב הגנה לתביעה שכנגד שהגיש הנתבע. לדבריהם:

"אין לנו טובת הנאה מרכושינו מזה 23 שנה ...".

ואם למראית עין עולה ממכתב זה שיתוף פעולה בין התובע לבין הנתבע, עיון בנספחים לכתב התביעה שכנגד מלמד, כי לא כך הם פני הדברים, מאחר ובטרם חלפו 30 יום מיום שליחת המכתב האמור, כבר שלח הנתבע מכתב לתובע ולנתבעת (נספח ה' לתביעה שכנגד), בו מוחה הנתבע על חוסר שיתוף הפעולה מצידם לצורך שיפוץ הבית ושיקומו.

30.     גם מטיעוניהם של באי-כוח האחים ניתן ללמוד, כי הם אינם מדברים בינם לבין עצמם, אלא באמצעות צד שלישי, ואם לא יכולים בעלי-הדין אפילו לדבר ביניהם כיצד יגיעו להסכמה ?!

כך טען ב"כ הנתבעת בפרוטוקול הדיון מיום 23.4.98 (עמ' 3):

"הייתי מבקש שהעמדה שלנו כפי שיודעים אותה גם הצדדים האחרים, כי יש לפרק את השיתוף. הפירוק הטוב ביותר הוא לא שיפוץ הבניין וחלוקתו, כי הבניין במצב רעוע ביותר ויכניס את הצדדים ומרשתי להוצאות גבוהות ביותר."

בדיון מיום 1.10.98 חזר ב"כ הנתבעת על עמדה זו (פרוטוקול הדיון מיום 1.10.98, בעמ' 1), וטען:

"...אני פיזית לא יודע איפה לשבת. למעשה אני היחידי שמדבר עם שני הצדדים כי אין ביניהם הידברות. צריך לפרק את השיתוף ולמכור את הנכסים לצד ג' וללכת כל אחד לדרכו. אין דרך בעולם שלא ישבתי, ישבתי לעניין המגרש ברח' רמב"ם. הדבר היחיד שמשותף בין האנשים הוא שם המשפחה למען השיתוף במקרקעין... לגבי הבניין בוולפסון, הבניין לדעתנו בלתי ניתן לשיקום. אם נצטרך להשקיע סכומי עתק בשיפוץ, אין חוו"ד לנושא, ככל שהיו הצעות בתקופות הרלוונטיות למכירה, היה מדובר במכירה לצורך הריסה והקמת בנין חדש. אם ניקח שיפוץ ונמנה כונס לצורך ביצוע השיפוץ ונעמיס עלויות שבסופו של דבר נוכל למכור יחידות, השאלה כמה דירות נמכור ותוך כמה זמן. גם היום ממכירה אני יכול לקבל פטור ממס עבור דירה אחת. אי אפשר לגור בדירות" .

גם בדיון מיום 19.5.99 חזר ב"כ הנתבעת על עמדת מרשתו (פרוטוקול הדיון מיום 19.5.99, עמ' 1, ש' 8-7):

"אני לא מוצא לנכון להביע דעה בסכסוכים, הנכסים האלה צריכים להימכר ואח"כ נריב על הכסף, נמכור, יהיה כסף בקופה, יישאר חלק לתביעות הדדיות והבטחות".

31.     אמנם, כטענת הנתבע, בעניין מסוים עלה בידי בעלי הדין להגיע להסכמה - בנוגע להתקשרות ב"עסקת קומבינציה" ביחס לנכס ברחוב רמב"ם בפתח תקוה, אולם, איני סבורה, כי יש בהסכמה זו כדי להעיד על יכולתם של בעלי הדין לשתף פעולה לאורך זמן בכל הקשור לניהול הבית ואחזקתו. יש לזכור, הבית שייבנה ברחוב רמב"ם, בפתח-תקוה (אשר, קרוב לוודאי, יירשם כבית משותף), יהיה בית חדש, אשר ניהולו ואחזקתו, לפחות בשנים הראשונות, לא יצריך השקעות רבות ולא יצריך קבלת החלטות כבדות משקל; בכל מקרה באותו בית לא יהיו האחים בעלי כל הדירות בו אלא חלק מקבוצה של בעלי דירות; לפיכך, אפילו יתגלעו ביניהם חילוקי דעות בין האחים בנוגע לניהולו ואחזקתו של אותו בית, יש להניח, כי לא יהיה בחילוקי דעות אלה כדי לשתק את הניהול והאחזקה של אותו בית; לעומת זאת, הבית נשוא החלטה זו הינו בית "ישן", אשר מצבו התחזקותי מחייב שיתוף פעולה, קרוב ורצוף, לשם שיקומו ושיפוצו. אין בעובדה שניתן לבצע את שיקום הבית ושיפוצו באמצעות כונס נכסים כדי להבטיח, כי בעלי הדין לא "ימצאו" עילות, שונותו משונות, להתכתש האחד עם רעהו ואפילו עם כונס הנכסים.
32.     כפי שצויין לעיל, רישום בית משותף אינו שקול להפרדה בעין, שכן גם לאחר ייחוד הדירות בבית משותף על שם בעלי-הדין בנפרד, עדיין תידרש מידה מסוימת של שיתוף: השיתוף ברכוש המשותף.

33.     על היחסים המיוחדים, המאפיינים את בעלי הזכויות בבית המשותף, עמד כב' השופט מ. חשין ברע"א 7112/93 צודלר נ. יוסף, פ"ד מח(5) 550 (פסקה 12):

"הבית המשותף הינו מעין יצור-כלאיים: ה"דירות" בבית המשותף מצויות בבעלות נפרדת (סעיף 54 לחוק), ובצידן ה"רכוש המשותף" מצוי בבעלות משותפת של כל הבעלים."

ובהמשך (פסקה 14):

"אכן, גילוייה של זכות הבעלות בדירה שבבית המשותף שונים הם מגילוייה של זכות הבעלות הקלאסית, ואין זהות מוחלטת בין זכות בעלות זו לבין זכות בעלות זו. למשל: אדם אינו רשאי על דעתו-שלו בלבד לקרוע חלון בקיר דירתו שבבית המשותף, אם אותו קיר הוא קיר חיצוני של הבית (ראה סעיף 2 לתקנות המצוי, בתוספת לחוק); ובעל דירה חייב ליתן לבעל דירה אחרת להיכנס אל דירתו, במקום של צורך בתיקונם של צינורות או אביזרים אחרים המשרתים את כלל הבעלים (סעיף 4 לתקנון המצוי). השיתוף ברכוש המשותף - אם תרצה: החיים יחדיו - אוצל מאליו על תכונותיה של זכות הבעלות הנפרדת: מצמצם ומצר את תוכנה של הבעלות הקלאסית, להתאימה לאותן תכונות מיוחדות המאפיינות את הבית המשותף. ובלשונו של השופט ויתקון בדיון הנוסף בפרשת סדובסקי (שם, 376) :

" 'בית משותף' פנים לו לצד השיתוף ולצד ההפרדה שבין השותפים, ואני מייחס חשיבות מיוחדת לצד השיתוף, דהיינו למגבלות שהחיים בצוותא מטילים על כל שותף ושותף."

כי זאת נדע ונשמור: חיים יחדיו - וכך בבית משותף - מחייבים מעצמם ויתור הדדי של כל המעורבים; בשיתוף חייב כל שותף לתרום מעצמאותו לטובת זולתו, כשם שזולתו יתרום לו ."

34.     כדברי כב' י. טירקל ברע"א 6339/97 רוקר נ. סלומון, פ"ד נה(1) 199, 244-245, בתארו את יחסי בעלי הדירות בבית המשותף:

"שיקול נוסף המחזק את התוצאה שאליה הגענו נעוץ באופיים של יחסי השכנות בין בעלי הדירות בבית משותף. אחד המאפיינים של יחסים אלה הוא המתח בין זכות הבעלות הבלעדית של בעלי הדירות בדירותיהם לבין השיתוף שכופה עליהם החוק בענינים שונים (ראו: י' ויסמן "יחד ולחוד בבית המשותף" משפטים טז (תשמ"ו - תשמ"ז) 197; ח' דגן "פרשנות בדיני קניין, הבית המשותף ובעיית הפעולה המשותפת - בעקבות רע"א 7112/93 צודלר נ. יוסף", עיוני משפט כ (תשנ"ו - תשנ"ז) 45). סכסוכים בין בעלי דירות לגבי השימוש ברכוש המשותף ולגבי ניהול הבית המשותף הם סכסוכים נפוצים. על המאפיינים המיוחדים של "יחסי הגומלין בין השוכנים בצל קורתו של בית משותף" עמד כב' הנשיא מ. שמגר באומרו:

"יחסים אלו מאופיינים, בדרך כלל, בכך שהצדדים להם אינם בוחרים איש את רעהו, והם כאילו נכפים זה על זה באורח אקראי עקב עצם עובדת המגורים. לעיתים קרובות, עשויים יחסים אלו להימשך שנים לא מעטות. הם מתאפיינים, בנוסף לכך, בקרבה פיסית הדוקה בין הצדדים - המביאה לכך שפעולתו של האחד משפיעה בהכרח על מצבו של האחר. לאור מרכיבים אלו, כשהם נראים כמכלול, ברור כי אם, ורק אם, יפעלו בעלי הדירות והדיירים, איש כלפי רעהו, בתום לב ובהגינות, יוכל הבית המשותף להתנהל בצורה תקינה, לרווחתם המשותפת של יושביו" (ע"א 2896/90 יוסף טרוצקי ואח' נ. אלפונסו דיין ואח', פ"ד מו (5) 454. ההדגשה שלי - י' ט')."

35.     לסיום פרק זה של פסק-הדין, אציין, כי בכתב התביעה לפירוק השיתוף מונה התובע עצמו מקצת מהדברים, אשר, לטענתו, יצריכו את בעלי הדין לשתף פעולה ביניהם, אם וככל שיפורק השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף; לדבריו (סעיף 6):

"הצדדים יצטרכו לשתף פעולה ביניהם רק בשיפוץ חדר המדרגות, הגג והחלק החיצוני של הבניין ולשם כך יהיה על המנהל המיוחד או כונס הנכסים שימונה לביצוע פירוק השיתוף לגבות כספים מן הצדדים לפי חלקיהם היחסיים ובהתאם לתקציב שיפוץ יאושר, לבצע את השיפוץ בשלב המתאים".
     
אינני מקבלת את טענת התובע, כי הצורך בשיתוף הפעולה יצטמצם לפעולות שנמנו על ידו לעיל; המדובר בפעולות מקדמיות בלבד, באשר ברור, כי גם אם ימנה בית המשפט כונס נכסים לביצוע השיפוץ הראשוני של הבית, עדיין יידרש מבעלי הדין להמשיך ולשתף פעולה בשימור הבניין ותחזוקתו השוטפת, בחלוקת השימוש בשטחים שיהוו רכוש משותף ועוד.

36.     יש לזכור, למעשה, חוק המקרקעין קובע, כי גם על ניהולו של בית, הניתן לרישום כבית משותף, וכזהו הבית נשוא דיוננו, יחולו הוראות החוק העוסקות בניהול בית משותף בשינויים המחויבים (ראה פרקים ו' ו- ז' לחוק). הוראות אלה קובעות, כי ברוב המקרים תידרש החלטת רוב לניהול הבית ומתקניו. על אף שדי בהחלטת רוב בלבד, לצורך קבלת החלטות כאמור, לא עלה בידי בעלי הדין לקבל החלטות מעין אלה ובפועל הבית שותק.

37.     בשים לב למערכת היחסים השוררת בין האחים מזה כשלושים שנה ובהתחשב ביתר הראיות שהובאו בפני, אין ספק, כי הותרת השיתוף בין בעלי הדין בדרך של היותם בעלי דירות בבית משותף ובעלים משותפים של הרכוש המשותף משמעה הנצחת הסכסוך ביניהם והותרת פתח רחב למדי, דרכו יגיעו האחים, שוב ושוב, למסדרונות בתי המשפט; לעומת זאת, פירוק השיתוף בדרך של מכירת הבית, באמצעות מינויו של כונס נכסים לביצוע הפירוק, יביא לסיומו של הסכסוך בכל הקשור לבית, אחת ולתמיד.

38.     בנסיבות העניין, אין בכוונתי להידרש לטענות הצדדים בשאלה, האם פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף יגרום נזק ניכר לשותפים, אם לאו, ולאופן החלוקה של היחידות בעת רישום הבית כבית משותף. יחד עם זאת ולמעלה מהדרוש אציין, כי, בפועל, לא הובאו בפני ראיות ממשיות (כמו, למשל, חוו"ד של שמאי מקרקעין ו/או כלכלן) וממילא לא הוכח, כי ייגרם נזק כאמור, כמשמעות שיוחסה לביטוי "נזק" בשורה ארוכה של פסקי-דין בנושא זה (ראה, למשל, בפרשות קוצר ורדילביץ).

39.     אשר על כן, הנני מורה על פירוק השיתוף בבית בדרך של מכירתו בשוק חופשי ממוכר מרצון לקונה מרצון למרבה במחיר.

40.     בכפוף להסכמתו אני ממנה את עוה"ד יהושע קליינמן, מרחוב בצלאל 28, רמת-גן, טל. 7549393 פקס. 7549390 ככונס נכסים לצורך מכירת הבית וחלוקת התמורה שתתקבל ממכירתו בין בעלי הדין.

41.     כונס הנכסים יודיע לביהמ"ש תוך 7 ימים מיום קבלת החלטה זו האם הוא מסכים להתמנות ככונס נכסים.

42.     כונס הנכסים יפנה לבית המשפט בבקשה למתן הוראות ובבקשה לאישור מכירת הזכויות וחלוקת התמורה בין בעלי הדין.

43.     בהתחשב בתוצאה ובכך שכל אחד מבעלי הדין "תרם" להימשכות מיותרת של ההליכים, ישא כל אחד מבעלי הדין בהוצאותיו.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוק שיתוף במגרש

  2. פירוק שיתוף במושע

  3. פירוק שיתוף בין אחים

  4. פירוק שיתוף במקרקעין

  5. הפרת הסכם פירוק שיתוף

  6. פירוק שיתוף חלוקה בעין

  7. פירוק שיתוף בבית משותף

  8. אפשרות פירוק שיתוף בעין

  9. פירוק שיתוף בבית מגורים

  10. תביעת הבעל לפירוק שיתוף

  11. פירוק שיתוף בין בני זוג

  12. פירוק שיתוף דיירות מוגנת

  13. פירוק שיתוף בדירת מגורים

  14. תביעה לפירוק שיתוף בחלקה

  15. תשלומי איזון בפירוק שיתוף

  16. פירוק שיתוף בדירה בארה''ב

  17. תביעת פירוק שיתוף נגד הורה

  18. דוגמת כתב תביעה לפירוק שיתוף

  19. פירוק שתוף - רעיון האפקטיביות

  20. מדור חלופי במסגרת פירוק שיתוף

  21. עיכוב פירוק שיתוף בין בני זוג

  22. תביעת הבעל לפירוק שיתוף בדירה

  23. פירוק שיתוף בדירה עם צו עיקול

  24. פירוק שיתוף או רישום בית משותף

  25. ערעור על פירוק שיתוף ע''י מכירה

  26. פירוק שיתוף בדירת מגורים של אחים

  27. פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

  28. מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  29. פירוק שיתוף על ידי עסקת קומבינציה

  30. פיצול חלקה לשתי יחידות רישום נפרדות

  31. החזר השקעה במקרקעין לאחר פירוק שיתוף

  32. פירוק שיתוף בין בני זוג - שיקולי צדק

  33. פירוק שיתוף בין בני זוג - סמכות שיפוט

  34. פירוק שיתוף במקרקעין מכירה בהוצאה לפועל

  35. פירוק שיתוף בין בני זוג ללא ייצוג עורך דין

  36. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין מכוח סעיף 42 לחוק המקרקעין

  37. עיכוב תביעת פירוק שיתוף במקרקעין והוכחת חתימה על הסכם שיתוף

  38. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון