פירוק שיתוף או רישום בית משותף

פירוק שיתוף במקרקעין נועד להרחקת השותפים זה מזה ובייחוד אמורים הדברים בשותפים שהם צהובים זה לזה ואולם רישומו של בית כבית משותף במקום שריב ומדנים הם מנת חלקם של השותפים עלול לקיים את הרוח הרעה לזמן בלתי מוגבל, ושומה עלינו להרחיק עצמנו מכך. וכך הורו אמנם, בתי המשפט בכמה וכמה מקרים

להלן החלטה בנושא פירוק שיתוף או רישום בית משותף:

החלטה

1.     בפתח הדברים עלי להביע התנצלותי על השיהוי הרב במתן החלטתי.

     בשל תקלה במזכירות, לא תויקו סיכומי הצדדים בתיק המתאים ובהעדרם לא הועבר אלי התיק, במועד, לצורך כתיבת ההחלטה.

     רק לאחר פניית ב"כ התובעים לבית המשפט. נערך ברור יסודי ולאחר שאותרו הסיכומים נתאפשרה כתיבת ההחלטה.

2.     החלטתי דכאן, מהווה המשך להחלטה מיום 13/02/00, בה הוריתי על פרוק השתוף בבנין ברח' .... (להלן:-"הבנין").

     בהחלטה האמורה פורט הרקע לתביעה לפרוק שתוף וגדר המחלוקת שבין הצדדים.
     להבהרת ההחלטה הנתנת היום, יש צורך בהפניה להחלטתי הקודמת, וזאת כדי לייתר סקירה מחודשת של הרקע.
     החלטתי מיום 13/02/00, תהווה איפוא חלק בלתי נפרד מההחלטה זו, ככל הנוגע לסקירת השתלשלות הענינים.

3.     הצדדים בעלים במשותף ובחלקים בלתי מסוימים בבנין. חלקו בבנין של כל אחד מהתובעים 5/12, ושל הנתבע 1/6.

     התובעים עתרו לפרוק השתוף בבנין, על דרך מכירתו לכל המרבה במחיר.
     עוד בטרם הגשת התביעה, נתן התובע הסכמתו בכתב לפרוק השתוף בבנין, דא עקא, גרס שפרוק השתוף צריך שיעשה בהתאם להוראות סעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969- (להלן:-"חוק המקרקעין") בדרך של רשום הבית בפנקס הבתים המשותפים.

     לטעמו, הדבר אפשרי מבחינה טכנית - תכנונית, וזוהי גם הדרך המועדפת, בהיותה מעין פרוק בעין של הנכס, שלעולם יש להעדיפה על פני מכירתו.

     התובעים גרסו כי קיימת מניעה טכנית-תכנונית לפרוק השתוף על פי הדרך המתוות בסעיף 42, ואולם גם אם ימצא כי ניתן לרשום את הבית כבית משותף, הרי בנסיבות המקרה המיוחדות: היות השותפים צהובים זה לזה, יש להעדיף את מכירת הבית שתשים קץ, באחת, לכל הסכסוכים והמחלוקות שאינם ניתנים לגישור, לא בעבר, לא בהווה ולא בעתיד.

4.     סעיף 42 לחוק המקרקעין, בנוקטו במילים:"רשאי ביהמ"ש", משאיר לבית המשפט שקול דעת אם להעתר לבקשה לדרך הפרוק ע"י רשום בית משותף.
     דא עקא, שקול הדעת יופעל לאחר שתבחן האפשרות הטכנית-תכנונית לפרוק שיתוף באופן זה.

5.     כמתחייב מהוראות סעיף 42 הנ"ל ומהפסיקה בענין זה, ביקשתי וקיבלתי חוות דעתה של עוה"ד צ. פיגנבוים המפקחת על רשום מקרקעין.

     חוות דעתה מיום 23/11/01, נתנה לאחר שקבלה את הנתונים הרשומיים והפיזיים של הבנין נשוא התביעה, תשריט ערוך בידי הנדסאי מר יוסף לוי, לאור התרשמותה מהבנין מבקור במקום, ולאחר בדיקת ההבטים המשפטיים כמתחייב מפרק ו' של חוק המקרקעין הדן בבתים משותפים.

     מסקנתה, שמההבט המשפטי, הבנין עונה על ההגדרה של בית הראוי להרשם כבית משותף, ומההבט של הנתונים הפיזיים העובדתיים ובכפוף למס' שינויים והתאמות ניתן לרישום כבית משותף.

6.     הנתבע מסכים למסקנות המפקחת מבקש לאמצן, ולהורות על פרוק השתוף בדרך רשום הבנין, כבית משותף.

     לתובעים השגות על מסקנות המפקחת ולטענתם, מסקנותיה אינן ישימות בנסיבותיו המיוחדות של הענין, ולפיכך, על אף שעל פי חוות דעתה הבנין ניתן לרשום כבית משותף, יש להעדיף את פרוק השתוף על דרך המכירה.

     אין בדברי התובעים טענה כי פרוק השתוף על דרך רשום בית משותף אינו אפשרי מבחינה משפטית-רעיונית, אלא שבשל המורכבות התכנונית מחד, ונתונים האישיים של השותפים מאידך, לא ראוי להורות הפרוק בדרך המתוות בסעיף 42 לחוק המקרקעין.

     לצורך הדיון שבפני, תאומץ חוות דעתה של המפקחת ללא סייג, ועל פיה אני קובעת כי אין כל מניעה תכנונית-משפטית לפרוק השתוף על פי סעיף 42 לחוק.

     ואולם, אף שהאפשרות קיימת, דעתי היא כי בנסיבות הענין כפי שנתבררו בפני, ראוי להעדיף את פרוק השתוף על דרך מכירתו של הבית למרבה במחיר.

7.     בטרם נתקבלה חוות דעתה של המפקחת, נתקיימה שמיעת ראיות. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית, עליהם נחקרו באריכות לאורך שתי ישיבות.

     מהראיות שבאו בפני, מתבקשת המסקנה כי השלוב של מצבו הפיזי והתכנוני המורכב של הנכס, ואופי היחסים שבין השותפים, הופך את הפרוק על דרך רשום בית משותף, בלתי ישים, בלתי ראוי ונעדר יכולת לשים קץ להתדיינות העקרה, המתישה והממושכת בין הצדדים, המסבה לשני הצדדים נזקים נפשיים וכלכליים בלתי הפיכים, ומביאה לקיום הליכים משפטיים אין סופיים.

8.     הבנין:
     הבנין נשוא החלטתי, הוקם לפני למעלה מ70- שנה.
     הבנין בן 4 קומות, מכיל יחידות רבות השונות זו מזו באופיין, בשמושן במקומן ובשטחן. מעיון בתשריט שהוגש למפקחת עולה כי אין בבנין שתי יחידות שוות ערך, או כאלה הנתנות באופן מלא להשוואה. (באופן יחסי על פי נתוני שטחן).

     החלוקה הפנימית של הבנין נעשתה לאורך השנים, תוך אלתורים, תוספות וחלוקה בלתי מתוכננים, והתאמת כל אחת מהיחידות לשמוש מחייבת השקעה בתכנון ובבצוע.

     ערכן השונה של כל אחת מהיחידות נובע ממקומן (יחידה חזיתית או ערפית) מההצמדה אליהן של חלקי בנין ומטיב הגישה מהן אל השטחים הציבוריים.

     מצבו של הבנין בכי רע. מרבית היחידות בבנין אינן בשמוש עקב ההזנחה לאורך השנים בהחזקת הבנין. חלק ניכר מהבנין נאטם, בשל חוסר האפשרות לעשות בו שמוש, וכדי למנוע בה בעת חיוב בתשלום ארנונה.

     הקרקע עליה נמצא הנכס לא עברה הסדר, והעדר הגדרה ברורה של גבולות החלקה, והעובדה שלבנין קירות משותפים עם מבנים סמוכים, תקשה על ישום הפתרונות המוצעים בחוות דעת המפקחת לצורך מתן אפשרות גישה לשטחים המשותפים ולחצר המבנה.
     הפתרונות המוצעים מחייבים שינויים הטעונים הסכמת כל השותפים, ויתכן שנדרשת גם הסכמת בעלי החלקות הסמוכות.

     לנוכח מצבו האוביקטיבי של הבנין, הרי שבטרם רשומו כבית משותף, ידרשו פתרונות תכנוניים ושיקומיים ולצורך יחוס החלקים השונים לכל אחד מהשותפים בהתאם לחלקו, תדרש מחשבה יצירתית ובעיקר שתוף פעולה והסכמות.
     גם אם יתאפשר רשום הבנין כבית משותף, בתום הליך ארוך ומסובך, ספק אם ניתן יהיה לנהל אותו בצורה נאותה לנוכח העוינות, חסר האמון והטענות הקשות של הצדדים זה כלפי זה. הווה אומר - פרוק השתוף לא יתיר את הקשר הלא אפשרי, כמוכח, בין הצדדים.

9.     לנוכח היחסים הרעועים בין הצדדים, בעבר ובהווה, צפוי הליך הפרוק להקלע למבוי סתום ללא יכולת לקדמו.

     קביעתי זו אין בה משום הנבואה והיא מסתמכת על הראיות שבאו בפני במהלך הדיונים.

10.     כמסתבר מאז פטירתו של אבי הצדדים בשלהי 1988, הם נתונים במאבקים משפטיים, בכל ענין משותף, ללא כל יכולת הדברות קונסטרקטיבית.

     החזקתו התקינה של הבנין נשוא התביעה, הפכה לבלתי אפשרית נוכח העדר כל יכולת להגיע להסכמות באשר לנהול הכספי, לתחזוקה השוטפת ולהכשרתו של הבנין לשמוש שיש עמו רווח לשני הצדדים, או אפילו מניעת תוצאה קטלנית לבנין כתוצאה מהזנחה.

     התנהלות זו של הצדדים, הביאה להתדרדרות מצבו הפיזי של הבנין עד כדי הפיכת חלקים ממנו למסוכנים ובלתי ראויים לשמוש. כיום רק ביחידה אחת בבנין נעשה שמוש, ויתר חלקיו הוזנחו.

     כמוכח, העדר היכולת של השותפים להגיע להסכמות, אינו מאפין אך ורק את נהול הבנין נשוא התביעה, אלא מתייחס גם לכל נכס אחר שיש או היה בו שתוף לצדדים.

     גם משהוברר שאין הצדדים משכילים לקיים שתוף בנכס, לא נעשה פרוק השתוף באף לא אחד מן הנכסים בהסכמה.
     השתוף במגרשים בחיפה ובטבריה פורק בצו בימ"ש. בדירות משותפות לצדדים בת"א הסתיים השתוף עפ"י החלטת בימ"ש.

     בבנין אחר בבעלות משותפת של התובע והנתבע, הסמוך לבנין נשוא התביעה, הגם שהשנים הסכימו לפרוק השתוף בו על דרך רשומו כבית משותף עוד בשנת 1999, עד היום לא בוצע הפרוק. (עמ' 18 לפרוטוקול), בהעדר כל יכולת להגיע להסכמה ענינית כלשהי. (ובענין זה לא הועיל פס"ד ולא נסתייע אף באמצעות כונס נכסים).

11.     מזה למעלה מעשור, ההדברות היחידה בין הצדדים היא באמצעות עורכי דין, תביעות ותביעות שכנגד ואין מנוס מהמסקנה שראוי לפרק את השתוף ביניהם, באופן מוחלט וחד משמעי.

     פרוק השתוף על דרך רשום בית משותף, אין בה בעניננו מענה לצורך בהפרדה מוחלטת, שכן כמובהר, הליכי הפרוק בדרך זו אף הם טעונים הסכמות, שבהעדרם עשויים הליכי הפרוק להקלע למבוי סתום, ואולם אף אם יקרה נס, והליכי הפרוק והרשום יסתייעו, אין בכך כדי לנתק את הצדדים זה מזה באופן מוחלט ולהביא קץ לסכסוכים ביניהם.

     לענין זה יפים דבריו של כב' השופט חשין בפרשת רידלביץ נ' מודעי (ע"א 1017/97 פד"י נ"ב (4) 641,625):
"פרוק שתוף במקרקעין נועד להרחקת השותפים זה מזה ובייחוד אמורים הדברים בשותפים שהם צהובים זה לזה. ואולם רישומו של בית כבית משותף במקום שריב ומדנים הם מנת חלקם של השותפים עלול לקיים את הרוח הרעה לזמן בלתי מוגבל, ושומה עלינו להרחיק עצמנו מכך. וכך הורו אמנם, בתי המשפט בכמה וכמה מקרים".

     אין מקרה ההולם יותר את הדברים הללו, מאשר הענין שבפני.

     לא למותר לציין כי באותו פסק דין, בהתחשב בנסיבות הענין המיוחדות וחרף היחסים הקשים בין השותפים, הורה בית המשפט על רשום בית משותף.

     ואולם מאותם נמוקים עצמם בענין אחר, דחה בית המשפט את הבקשה לפרוק על דרך רשום בית משותף, לאחר שהגיע למסקנה כי נסיון העבר מחייב נתוק מוחלט של כל קשר בין השותפים הנתונים בסכסוך קשה וארוך. (ת.א. 25880/87 שרמייסטר נ' איסרליס פס"מ תשנ"ג (4) 265).

     והדברים שנאמרו שם יפים הם לעניננו:
"את המטרות שבשלו קבע המחוקק, כי כל אחד מהבעלים במקרקעין משותפים רשאי לבקש בכל עת את פירוק השיתוף, הינה, הרצון למנוע ריב ומדנים, ששיתוף במקרקעין עלול לגרום (ראה: ע"א 319/74 [2], בעמ' 457 מול פיסקה ד וכן: פרופ' וייסמן, "חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969-, מגמות והישגים", בעמ' 50). פירוק שיתוף באמצעות רישום בית משותף לא תמיד יפתור בעיה זו.

טבע מהותו של הבית המשותף, הכולל בנוסף לבעלות הנפרדת בכל דירה ודירה גם רכוש משותף, יוצר נקודות חיכוך בפוטנציה בין הדיירים השונים.מכאן, שייתכנו נסיבות בהן בית המשפט יהיה חייב להחליט, כי למרות שמבחינה טכנית-תכנונית הבית ראוי להירשם כבית משותף, אין לפרק את השיתוף במקרקעין בדרך זו...

במהלך משפט זה נפרשה לפניי מסכת ראיות ארוכה לגבי היעדר התאמה והיעדר שיתוף פעולה בין שרמייסטר - הבעלים המשותפים, שהיו גם דיירים בנכס - לבין איסרליס, ומערכת יחסים עכורה בין בליצר, שרכשו הנכס משרמייסטר ומתגוררים בנכס, לבין איסרליס. מסכת מצערת זו כללה טענות מצד שני הצדדים גם יחד, לגבי אופן אחזקת הבית, כולל, בין היתר, מחלוקת לגבי אחסנת ציוד במקלט, שימוש ברכוש המשותף ובחצר, תחזוקת הבניין, החצר והגינון, והנשיאה בנטל הוצאות האחזקה;
גרימת רעש ומטרדים + התנכלויות, שכללו הטרדת אורחים, פיזור זבל, שפיכת מים מעופשים על הכביסה וכדומה, ואף טענות לגבי מעשי תקיפה שחייבו זימון משטרה.

אין אני מוצאת לנכון להכריע בשאלה מי הוא האחראי למערכת יחסים זו.
סבורה אני, כי אין זו שאלה של אשם לגבי העבר, אלא שאלה של חיים במשותף בעתיד, ובנסיבות שנוצרו איני רואה כיצד ימשיכו משפחות בליצר (שכאמור רכשו את הנכס משרמייסטר) ואיסרליס, לחיות זו בשכנותה של זו, גם אם יתבצע פירוק השיתוף באמצעות רישום בית משותף.

איני רואה שום תועלת, בנסיבות אלו, לאחר דיון משפטי ארוך, שנמשך למעלה מארבע שנים, להחזיר את הצדדים לנקודת המוצא, לצוות על פירוק השיתוף בנכס על דרך רישום בית משותף ולגרום לפתיחת התדיינויות חדשות בין בליצר לבין איסרליס בתור דיירים בבית משותף. סבורה אני שאם אעשה כן, לא ייפתר הסכסוך".

     (לפס"ד זה יש הפנייה בפסה"ד בענין רידלביץ נ' מודעי, שם, עמ' 638).

12.     אשר על כן, הנני מצווה על פרוק השתוף בנכס בדרך של מכירתו לכל המרבה במחיר, וחלוקת הפדיון בין השותפים באופן יחסי לחלקם בנכס.

     לנוכח נסיון העבר, לא נראה לי כי ניתן יהיה להוציא לפועל את החלטתי, בהסתמך על הצדדים עצמם.

13.     כדי לאפשר פרוק השתוף ללא דיחוי, ראוי למנות כונס נכסים - לנכסים בני החלוקה, שאינו קשור למי מהצדדים, ולפיכך, אני ממנה את עוה"ד הגב' אביבה רוטר, משד' פל-ים 2, בחיפה, כונסת נכסים והיא תפעל בדחיפות לפרוק השתוף כאמור בפסה"ד זה.

14.     הכונסת תודיע לבית המשפט על הסכמתה למינוי.

15.     הכונסת תפעל בהנחיית בימ"ש, על פי הצורך, ורק היא רשאית לפנות לבית משפט בכל שאלה הנוגעת לפרוק השתוף.

16.     אני מעכבת בצוע החלטתי למשך 30 יום, למקרה שהנתבע יערער על החלטתי.
     אם יוגש ערעור, יעוכב בצוע החלטתי עד למתן החלטה בערעור.


     אני מחייבת את הנתבע בהוצאות משפט ושכ"ט בסך 8,000 ש"ח ומע"מ בנוסף.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוק שיתוף במגרש

  2. פירוק שיתוף במושע

  3. פירוק שיתוף בין אחים

  4. פירוק שיתוף במקרקעין

  5. הפרת הסכם פירוק שיתוף

  6. פירוק שיתוף חלוקה בעין

  7. פירוק שיתוף בבית משותף

  8. אפשרות פירוק שיתוף בעין

  9. פירוק שיתוף בבית מגורים

  10. תביעת הבעל לפירוק שיתוף

  11. פירוק שיתוף בין בני זוג

  12. פירוק שיתוף דיירות מוגנת

  13. פירוק שיתוף בדירת מגורים

  14. תביעה לפירוק שיתוף בחלקה

  15. תשלומי איזון בפירוק שיתוף

  16. פירוק שיתוף בדירה בארה''ב

  17. תביעת פירוק שיתוף נגד הורה

  18. דוגמת כתב תביעה לפירוק שיתוף

  19. פירוק שתוף - רעיון האפקטיביות

  20. מדור חלופי במסגרת פירוק שיתוף

  21. עיכוב פירוק שיתוף בין בני זוג

  22. תביעת הבעל לפירוק שיתוף בדירה

  23. פירוק שיתוף בדירה עם צו עיקול

  24. פירוק שיתוף או רישום בית משותף

  25. ערעור על פירוק שיתוף ע''י מכירה

  26. פירוק שיתוף בדירת מגורים של אחים

  27. פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

  28. מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  29. פירוק שיתוף על ידי עסקת קומבינציה

  30. פיצול חלקה לשתי יחידות רישום נפרדות

  31. החזר השקעה במקרקעין לאחר פירוק שיתוף

  32. פירוק שיתוף בין בני זוג - שיקולי צדק

  33. פירוק שיתוף בין בני זוג - סמכות שיפוט

  34. פירוק שיתוף במקרקעין מכירה בהוצאה לפועל

  35. פירוק שיתוף בין בני זוג ללא ייצוג עורך דין

  36. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין מכוח סעיף 42 לחוק המקרקעין

  37. עיכוב תביעת פירוק שיתוף במקרקעין והוכחת חתימה על הסכם שיתוף

  38. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון