פינוי מבנה בבעלות משותפת

האם ניתן להורות על פינוי מבנה בבעלות משותפת ?

המבקש אינו חולק על כך שבמסגרת ההליכים למימוש המשכנתה במקרקעין, ניתן למכור את חלקו הבלתי מסוים במקרקעין, שכן בעלותו ושיעור חלקו בהם אינם שנויה במחלוקת.

אולם, לטענת המבקש, לא ניתן להורות לאנשים המחזיקים במבנה לפנות את המבנה, וטעמו של המבקש הוא, שהמבנה, כמו גם הקרקע לה הוא מחובר, הם בבעלות משותפת של כל בעלי המקרקעין, ובהעדר רישום בית משותף, בעלות כל השותפים במקרקעין מתפשטת בכל אתר ואתר בהם, לרבות בקרקע עליה בנוי המבנה, וכמובן גם במבנה, המחובר לקרקע זו.

האם זכויות השימוש וההחזקה במקרקעין הוגדרו בין בעליהם המשותפים של המקרקעין, באופן שניתן לייחס למבקש זכות, כלפי שותפיו למקרקעין, להחזיק באופן ייחודי בחלק מוגדר ומסוים במקרקעין ?

להלן החלטה בנושא פינוי מבנה בבעלות משותפת:

החלטה

1.     בקשת רשות ערעור על החלטת ראש ההוצאה לפועל בחיפה (כב' הרשם מר ס' עיסא) מתאריך 10.8.05 בתיק הוצל"פ [חיפה] 0-03-21862-02.


2.     הליכי ההוצאה לפועל, המתנהלים מטעם המשיב מס' 1 נגד המבקש, החלו בבקשה לביצוע שטר משכנתה, שהוגשה ללשכת ההוצאה לפועל בחיפה. לפי שטר המשכנתה מישכן המבקש לטובת המשיב מס' 1 את זכויותיו במקרקעין הרשומים כחלקה 8 בגוש 16563 (להלן - "המקרקעין"), כערובה לפירעון אשראי והלוואות שקיבל המבקש מאת המשיב מס' 1 לצורך ניהול עסקיו.

כעולה מנסח רישום המקרקעין שצורף לבקשת המבקש, שטח המקרקעין הוא 33,961 מ"ר ולמבקש 17346/203766 חלקים בבעלות בהם (המייצגים שטח של כ- 2,890 מ"ר). הגם שעל המקרקעין בנויים מבנים שונים, לא נרשם במקרקעין בית משותף, והבעלות במקרקעין משותפת ל- 28 אנשים שונים, והמבקש הוא אחד מהם.
3.     במסגרת ההליכים לביצוע שטר המשכנתה, מינה ראש ההוצאה לפועל את המשיב מס' 2 (להלן - "המשיב") לשמש ככונס נכסים לזכויות המבקש בנכס, על מנת שיפעל למימוש המשכנתה, דבר הכרוך, מדרך הטבע, במכירת המקרקעין לכל המרבה במחירם.

בעקבות בקשה שהוגשה ללשכת ההוצאה לפועל, נקבע כי על המחזיקים במבנה מסוים הבנוי במקרקעין, ולו ארבע קומות והוא כולל חנויות ומשרדים, לפנות את המבנה עד ליום 2.10.05.

לטענת המשיב, המבנה בו עסקינן הוא המבנה אותו מישכן המבקש לטובת המשיב מס' 1.


4.     המבקש הגיש בקשה לבטל את רוע גזירת הפינוי אך הבקשה נדחתה, ובהחלטתו קבע כב' ראש ההוצאה לפועל כדברים הבאים:

"עיינתי בבקשת החייב [הוא המבקש שלפני - י"כ] שהעתקה צורף לתגובה זו וכן בתגובה עצמה ובמצורפיה. נחה דעתי כי הנכס נשוא הכינוס הוא אכן נכס הנמצא בבעלותו של החייב והוא זה שמושכן לטובת הזוכה בהתאם לשטר המשכון שהוגש לביצוע. מי שטוען לזכויות כלשהן בנכס הממושכן, מקומו בבית המשפט המוסמך. לאור זאת, ומטעמים שבתגובה זו, אני מורה כי הליכי הכינוס יימשכו כסדרם."

מכאן בקשת רשות הערעור המונחת עתה לפני.


5.     המבקש אינו חולק על כך שבמסגרת ההליכים למימוש המשכנתה במקרקעין, ניתן למכור את חלקו הבלתי מסוים במקרקעין, שכן בעלותו ושיעור חלקו בהם אינם שנויה במחלוקת. ואולם, לטענת המבקש, לא ניתן להורות לאנשים המחזיקים במבנה לפנות את המבנה, וטעמו של המבקש הוא, שהמבנה, כמו גם הקרקע לה הוא מחובר, הם בבעלות משותפת של כל בעלי המקרקעין, ובהעדר רישום בית משותף, בעלות כל השותפים במקרקעין מתפשטת בכל אתר ואתר בהם, לרבות בקרקע עליה בנוי המבנה, וכמובן גם במבנה, המחובר לקרקע זו. לטענת המבקש, בעליהם האחרים של המקרקעין לא משכנו את זכותם במקרקעין לטובת המשיב על פי שטר המשכנתה שמבוקש לבצעו, ועל כן פינוי האנשים המחזיקים בחלק מסוים מהמקרקעין, הוא החלק עליו בנוי המבנה, יפגע בבעלים האחרים של הנכס. במילים אחרות, וכלשונו של ב"כ המבקש, יש מנוע ניסיונו של המשיב ל"נכס" למבקש את הבעלות הייחודית במבנה הבנוי במקרקעין.

על כן, עתירת המבקש היא ליתן לו רשות לערער על החלטת כב' ראש ההוצאה לפועל, ולבטל החלטת כב' ראש ההוצאה לפועל, המחייבת פינוי המבנה מיושביו.

אציין, כי אף לא אחד מכל הבעלים המשותפים במקרקעין נקט בהליך כלשהו במסגרתו טען, כי פינוי יושבי המבנה יפגע בזכותויותיו, ונראה כי המבקש שם עצמו לפה לכל הבעלים המשותפים ולאלה מחזיקים במבנה.


6.     לאחר שקראתי את כתבי בי-הדין עתירי המסמכים שהוגשו לפני, ושמעתי טענות ב"כ הצדדים בעל פה, הנני מחליט לדחות את בקשת המבקש, ולהלן אביא הנימוקים שהביאוני למסקנתי זו. אוסיף, כי ממבט ראשון נראה שהטענה שבפי ב"כ המבקש שנונה היא, ואולם, בסופו של דבר הגעתי למסקנה כי אין לקבלה, ולהתרשמותי, בקשת המבקש נגועה במידה לא מבוטלת של שימוש לרעה בהליכי בית המשפט, המשמשים בידי המבקש כלי לנסות ולהכשיל את הליכי מימוש המשכנתה או למצער לעכבם. התנהגותו זו של המבקש, מתיישבת אף עם העובדה, כי בעבר כרת שלושה הסכמי פשרה עם המשיב מס' 1 לסילוק חובותיו, ולטענת המשיב, לא קיים אף לא אחד מהם.


7.     אין המבקש חולק על כך שהמשיב זכאי לנקוט בהליכים למכירת חלקו הבלתי מסוים של המבקש במקרקעין, ולמעשה המחלוקת נוגעת לשאלה, האם זכאי המשיב למכור דווקא חלק מסוים במקרקעין, עליו בנוי המבנה, תוך שהוא "מנכס" חלק זה והמבנה הבנוי עליו למבקש דווקא, וזאת, בשעה שלמקרקעין בעלים רבים בנוסף למבקש, שבעלותם מתפשטת אף למבנה האמור.

לדעתי, בחינת טענת ב"כ המבקש מחייבת מתן תשובה לשאלה, האם זכויות השימוש וההחזקה במקרקעין הוגדרו בין בעליהם המשותפים של המקרקעין, באופן שניתן לייחס (או כלשון ב"כ המבקש - "לנכס") למבקש זכות, כלפי שותפיו למקרקעין, להחזיק באופן ייחודי בחלק מוגדר ומסוים במקרקעין, הוא החלק עליו בנוי המבנה.


8.     כדי לבחון שאלה זו, עלינו לבדוק האם נעשה הסכם שיתוף בין בעליהם השונים של המקרקעין ואף אם לא נעשה כזה - האם המבקש עושה שימוש ייחודי בחלק מסוים ומוגדר במקרקעין.

בשטר המשכנתה עליו חתמו הצדדים, נרשמה הערה, כי הזכות הממושכנת "כפופה להערה לפי שטר מס' 8593/98/2 מיום 2.7.98". בדיקת נסח רישום המקרקעין מלמדת, כי אכן ביום 2.7.98 נרשמה הערה, החלה על כל המקרקעין "בשלמות", והערה זו קובעת:

"קיים פסק דין חלוקה בין הבעלים בתיק 10683/96 מבית משפט השלום בנצרת".

דא עקא, ב"כ המבקש טוען, ואין לי כל סיבה לפקפק בדבריו, כי הלך, בדק, ומצא, שפסק דין כאמור כלל לא בא לעולם.

     עם זאת, מודה ב"כ המבקש, כי קיים פסק דין אחר, הוא פסק דין שניתן בתיק אז' 1536/72 בבית משפט השלום בנצרת בתאריך 16.4.73, ופסק דין זה נתן תוקף של פסק דין לחלוקה מסוימת, שהציע מודד בשם סובחי אבו חנא, אשר באותו הליך מונה על ידי הצדדים שהיו באותה עת בעלי המקרקעין, לערוך תוכנית חלוקה, תוך שהוסכם בין הבעלים, כי תוכנית החלוקה שיציע המודד תחייב את הצדדים. ואולם, תוכנית חלוקה זו, הגם שקיבלה תוקף של פסק דין בבית משפט השלום בנצרת, לא נרשמה בספרי מרשם המקרקעין, ולפיכך, גם לאחר פסק הדין הנזכר, כל בעלי המקרקעין הם בעלים במשותף של המקרקעין, ובעלותם מתפשטת בכל אתר ואתר במקרקעין, לרבות באותו חלק מסוים במקרקעין עליו בנוי המבנה אשר המשיב "מנכס" למבקש.


9.     עד כאן עובדות הבאות מפי ב"כ המבקש, עובדות שאין לחלוק עליהן, אך ב"כ המשיב מצביע על עובדות נוספות.

העובדות הנוספות הן, שהמבקש השכיר חנויות במבנה המנוכס לו וגבה מאת הדיירים דמי שכירות. יתרה מזו, כאשר פנה המשיב אל הדיירים והודיע להם, כי מעת מינויו ככונס נכסים עליהם לשלם לו את דמי השכירות המגיעים למבקש, סרבו אלה לבקשתו, ונדרשה החלטה מפורשת מאת כב' ראש ההוצאה לפועל להורות להם לעשות כך.

זאת ועוד, המבנה עצמו נבנה על ידי המבקש לבדו, ולצורך בנייתו הגיש בקשה לקבלת היתר בניה (אם כי לטענתו בסופו של דבר המבנה נבנה ללא היתר). לטענת המשיב, הגשת הבקשה לקבלת היתר בניה לבניית המבנה, מלמדת על כך, שהמבנה בנוי בחלק מסוים מהמקרקעין, אשר למבקש זכות בלעדית וייחודית להשתמש בו, ולכל יתר בעלי המקרקעין אין כל חלק ונחלה בחלק מסוים זה.


10.     בהחלטתו מושא הבקשה לרשות ערעור קבע כב' ראש ההוצאה לפועל כי נחה דעתו "כי הנכס נשוא הכינוס הוא אכן נכס הנמצא בבעלותו של החייב והוא זה שמושכן לטובת הזוכה בהתאם לשטר המשכנתה שהוגש לביצוע", ולדעת ב"כ המבקש, בהחלטתו זו חרג כב' ראש ההוצאה לפועל מסמכותו, שכן אם יש צורך לקבוע מי הם הבעלים במקרקעין, הרי הסמכות לכך מסורה לבית המשפט המחוזי בנצרת, ולא לכב' ראש ההוצאה לפועל בחיפה.

     אין אני מקבל טענה זו. בעלותו של המבקש בחלק מהמקרקעין אינה שנויה במחלוקת, וכאמור, השאלה היא, האם לזכותו כבעלים צמודה זכות לעשות שימוש ייחודי בחלק מסוים ומוגדר בהם. אמנם כב' ראש ההוצאה לפועל השתמש במלה "בעלות", אך ברור כי לא התכוון לקבוע מי הם בעלי זכות הבעלות, וכל שביקש לומר הוא, ששוכנע כי המבקש הוא בעל הזכות לעשות שימוש ייחודי באותו חלק מסוים במקרקעין עליו בנוי המבנה שהמשיב מנכס למבקש.


11.     לשאלה האם לבעלות המבקש במקרקעין צמודה הזכות לעשות שימוש בלעדי בחלק מסוים בהם, עליו בנוי המבנה, נתן המבקש התשובה בעצמו בבקשה להיתר בניה שהגיש לוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ועל כן, עניין זה מוכרע לטובת המשיב. התנהגות המבקש מלמדת על כך שהוא בעל זכות השימוש הבלעדית בחלק המסוים במקרקעין עליה בנוי המבנה, וזאת אפילו לא נרשמה בספרי המקרקעין החלוקה של המקרקעין על פי פסק הדין משנת 1972. אוסיף, כי בתגובה שהוגשה מטעם המשיב, הובהר כיצד חולקו המקרקעין בשנת 1972, חלוקה שהגדירה את המגרש שמספרו C/8/1, הוא המגרש המסוים עליו בנה המבקש את המבנה, והוא המגרש שמספרו צוין בבקשה שהוגשה על ידי המבקש לקבלת היתר בניה. זאת ועוד, בבקשה לקבלת היתר הבניה צוין כי שטח המגרש הוא 2,892 מ"ר, וראה איזה פלא - שטח זה תואם באופן מדויק את חלקו של המבקש במקרקעין, המתקבל מחישוב שיעור בעלותו בהם (17346/203766 חלקים לעומת השטח הכולל שלהם (33,961 מ"ר).

     אם באמת ובתמים הדברים היו כטענת המבקש, היינו, שהמבנה שבנה במקרקעין, ואשר לגביו הגיש בקשה להיתר בניה, הוא מבנה הכפוף לבעלותם המשותפת של כל בעלי המקרקעין, כיצד זה הגיש הבקשה להיתר בניה בשם עצמו בלבד? ומדוע זה הוא לבדו גובה דמי השכירות מהדיירים המחזיקים במבנה זה? ועוד יש לשאול, כיצד זה לא נזעק איש מבין 27 הבעלים האחרים של המקרקעין, שהמבקש כה חרד לזכויותיהם, להגן על זכויותיו שלו, ואיש מבין אותם בעלים לא טרח להגיש בקשה לראש ההוצאה לפועל בטענה כי פינוי הנכס פוגע בזכויותיו?

     הגשת היתר הבניה, גם אם בסופו של דבר לא הניבה את ההיתר המיוחל, מצביעה על כך, שבעלי המקרקעין הסכימו על חלוקת השימוש במקרקעין בניהם, בין אם לפי פסק הדין משנת 1972 ובין אם בדרך אחרת, וכל אחד מהם יודע מה הם גבולותיו. המבקש, במסגרת גבולותיו, כלומר, החלק המסוים במקרקעין המצוי בשימושו הבלעדי, בנה את המבנה שלגביו הוגשה הבקשה לקבלת היתר בניה, ואף השכיר חלקים ממנו וגבה דמי שכירות. ניסיונו של המבקש לטוען, כי פינוי המבנה יפגע ביתר בעלי הזכויות אינו אלא ניסיון להכשיל את ביצוע המשכנתה תוך שימוש בדוקרטרינה משפטית שאין לה תחולה במקרה שלפני, שכן המקרקעין חולקו בין בעליהם המשותפים, והלךיכי מימוש המשכנתה ננקטים כלפי אותו חלק מסוים המצוי בשיעמושו הבלעדי של המבקש.

     כאמור, ב"כ המבקש מסכים, שבידי המשיב זכות לנקוט בהליכים למכירת זכות הבעלות של המבקש במקרקעין, זכות שכאמור מושכנה על פי שטר המשכנתה. מעת שזכויות המבקש תימכרנה, כי אז למבקש לא יהיו כל חלק או נחלה במקרקעין. מה לו אפוא למבקש כי ידאג לזכויות אלה שישארו בעלים במקרקעין, ומי שם אותו לדאוג להם או לאלה המחזיקים במבנה? ומדוע הם עצמם לא נזעקו לבקש מראש ההוצאה לפועל לבטל את רוע גזירת פינוי המבנה מיושביו?לכל השאלות האלה לא נייתנה תשובה ראויה בטענות המבקש.

     על כן, לאחר ששקלתי טענות ב"כ הצדדים, הנני סבור שבהחלטת כב' ראש ההוצאה לפועל לא נפלה כל טעות שיש ליתן רשות לערער בגינה, ולפיכך הנני דוחה את בקשת המבקש.


12.     אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן:

(א)     הנני דוחה את הבקשה.

(ב)     הנני מחייב את המבקש לשלם למשיבים, ביחד ולחוד, שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק.

(ג)     לא נעלמה מעיני בקשת המבקש לעכב את החלטת כב' ראש ההוצאה לפועל בדבר פינוי המבנה (פינוי שכאמור נקבע לתאריך 2.10.05), במידה ואמצא לדחות את בקשתו. ואולם, מכיוון שלהתרשמותי, מהלכיו של המבקש לוקים בשימוש לרעה בהליכי בית המשפט, ונועדו להכשיל את הליכי מימוש המשכנתה או למצער לעכבם, הנני מחליט שלא לעשות צו המעכב את פינוי הנכס מיושביו.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת שותפות

  2. מוניטין שותפות

  3. שותפות ללא חוזה

  4. מה נחשב שותפות ?

  5. ביטול שותפות עסקית

  6. פסק דין נגד שותפות

  7. הסכם שותפות לא חתום

  8. תביעה להוכחת שותפות

  9. אחריות אישית בשותפות

  10. פירוק שותפות בין אחים

  11. פירוק שותפות דרך מכירה

  12. עיקול נכס בבעלות משותפת

  13. יחסי עובד מעביד בשותפות

  14. בקשה למינוי מנהל שותפות

  15. פיטורים משותפות לא רשומה

  16. פינוי מבנה בבעלות משותפת

  17. רכישת העסק על ידי אחד השותפים

  18. צ'ק חוזר לאחר התחשבנות שותפות

  19. הסכם שותפות להקמת אתר אינטרנט

  20. החזר כספי השקעה עקב ביטול שותפות

  21. התחייבות להתחלק ברווח ממכירת מפעל

  22. תניית אי תחרות בהסכם פירוק שותפות

  23. קיזוז חוב חשבון אישי כנגד חשבון שותפות

  24. פקודת השותפויות (נוסח חדש), תשל"ה-1975

  25. פיצוי בגין אובדן רווחים לאחר סיום שותפות

  26. בעלות משותפת במקרקעין - מכירת קרקע לשותף

  27. תקנות השותפויות (הסמכת פקידים), תש''י-1950

  28. קביעת החלק של כל שותף בשותפות ע''י בית משפט

  29. תקנות השותפויות (רישום ואגרות) תיקון תשמ''ג

  30. נהלי בדיקה של טיוטות תשקיפים של חברות ושותפויות

  31. נהלי בדיקה של טיוטות תשקיפים של קרנות להשקעות משותפות בנאמנות

  32. הודעה בדבר סדרי טיפול בבקשות להתיר פרסומם של תשקיפי קרנות להשקעות משותפות בנאמנות

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון