ייפוי כוח לרישום משכנתא לטובת צד ג

המערערת הגישה ערר על החלטת רשמת המקרקעין לממונה ובו טענה, בין היתר, כי פרשנות נכונה ללשון ייפוי הכוח הבלתי חוזרים ובחינת הנסיבות החיצוניות להם מובילות למסקנה כי כוונת הצדדים היתה להקנות למשרד עו"ד וינברג את הסמכות לבצע בנכס מכלול של פעולות הנובעות מהעברת הבעלות בנכס מהמנוחות לחברות הנ"ל וזאת בכפוף לקבוע ביפויי הכוח והנ"ל, כולל גם את הזכות למשכן את הנכס לטובת הבנק.

בית המשפט פסק כי לא ניתן לקבוע שהכוונה הייתה ביפויי הכוח להרשאה לרישום משכנתא לטובת צד ג' ולא ניתן לקבוע שהרשאה זו מכוונת להגשמת השליחות שנעשתה ביפויי הכוח.

להלן פסק דין בנושא ייפוי כוח לרישום משכנתא לטובת צד ג:

פסק - דין

1.     בפני ערעור על פי סעיף 122 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") על החלטת המשיבה (עו"ד חוה הלברייך) (להלן: "הממונה") מיום 6/11/06 בהליך 125/2321 (להלן: "ההחלטה"), החלטה שניתנה במסגרת ערר על החלטת כבוד רשמת המקרקעין בת"א גב' גילה שבת מיום 21/8/06 (להלן: "רשמת המקרקעין"), בו נדחתה בקשת מיופה כוחם של המנוחות, האחיות אהובה וינברג ז"ל (להלן: "המנוחה וינברג ז"ל") ורבקה הרן ז"ל (להלן: "המנוחה הרן ז"ל) שייקראו שתיהן ביחד "המנוחות", לרשום משכנתא לטובת בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (להלן: "הבנק") בחלקות 34-18/1 בגוש 6925 הנמצאות בדרך יפו 13 ת"א סמטת בית הבד 4-2 ת"א (להלן: "הנכס" או "המקרקעין").

2.     אין מחלוקת שביום 28/6/04 חתמה המנוחה הרן ז"ל על יפוי כוח בלתי חוזר לטובת משרד עו"ד וינברג וביום 10/1/05 חתמה המנוחה וינברג ז"ל לטובת משרד עו"ד וינברג על יפוי כוח בלתי חוזר (נספחים א' וב' למוצגי המערערת "להלן: "יפויי הכוח הבלתי חוזרים" או "יפויי הכוח").
     בייפוי הכוח הבלתי חוזרים הנ"ל נאמר שמיופה כוחם של עורכי הדין להיות באי כחי הנכונים והחוקיים ומבלי לגרוע מכלליות דבר זה לעשות, להוציא לפועל ו/או לחתום על כל או איזה מן הפעולות, הדברים, החוזים או המסמכים הנובעים מהעברת בעלות בנכס לידי חברת מ.ו השקעות בע"מ (להלן: "חברת מ.ו") מהמנוחה הרן ז"ל ולידי חברת מ.ע.ג.ן יעוץ וניהול נכסים בע"מ (להלן: "חברת מ.ע.ג.ן"), מהמנוחה וינברג ז"ל (שתי החברות להלן ייקראו "החברות").

     אין גם מחלוקת שביום 29/6/04 נחתם הסכם מכר בין המנוחה הרן ז"ל לבין חברת מ.ו ע"י מנהלתה והמוסמכת לחתום בשמה גב' נילי וינברג (נספח ג' למוצגי המערערת להלן: "הסכם המכר הרן - מ.ו") ושביום 2/1/05 נחתם הסכם מכר בין המנוחה וינברג ז"ל לבין חברת מ.ע.ג.ן ע"י מנהלתה והמוסמכת לחתום בשמה גב' נילי וינברג (נספח ד' למוצגי המערערת, להלן: "הסכם המכר וינברג - מ.ע.ג.ן"). שני ההסכמים ייקראו "הסכמי המכר" או "ההסכמים".

3.     אין מחלוקת שביום 14/8/06 ביקש משרד עו"ד וינברג (עו"ד ד"ר משה וינברג הינו בנה של המנוחה אהובה וינברג ז"ל והמנוחה רבקה הרן ז"ל היתה דודתו) לרשום משכנתא לטובת הבנק על חלקן של המנוחות בנכס לשם הבטחת הלואה שתינתן למערערת בסך של 1,860,000 ₪.

     ביום 21/8/06 דחתה רשמת המקרקעין את הבקשה בקובעה שלמערערת (הלווה) אין זיקה ליפויי הכוח שניתנו ע"י המנוחות להעברת זכויותיהן במקרקעין לחברות.

4.     ביום 3/9/06 הגישה המערערת ערר על החלטת רשמת המקרקעין לממונה ובו טענה, בין היתר, כי פרשנות נכונה ללשון ייפוי הכוח הבלתי חוזרים ובחינת הנסיבות החיצוניות להם מובילות למסקנה כי כוונת הצדדים היתה להקנות למשרד עו"ד וינברג את הסמכות לבצע בנכס מכלול של פעולות הנובעות מהעברת הבעלות בנכס מהמנוחות לחברות הנ"ל וזאת בכפוף לקבוע ביפויי הכוח והנ"ל, כולל גם את הזכות למשכן את הנכס לטובת הבנק.

5.     ביום 6/11/06 דחתה הממונה את הערר בקובעה כי על פי לשונם של ייפוי הכוח נראה כי ניתנו לשם העברת הבעלות בנכס שבנדון לידי החברות, כאשר ספק אם בלשון יפויי הכוח גלומה האפשרות לשעבד את הנכס לשם הבטחת החוב של צד שלישי - המערערת.

     כן נאמר בהחלטה כי לשון יפויי הכוח והסכמי המכר, מלמדים על הרשאה שניתנה להשלמת העברת זכויותיהן של המנוחות לידי החברות, כאשר הממונה לא שוכנעה כי רישומה של משכנתא לטובת המערערת מכוונת להגשמת השליחות שניתנה ביפויי הכוח להעברת הזכויות בשמן של המנוחות לידי החברות ואין בלשון יפויי הכוח או במסמכים שצורפו כתמיכה, כדי להוכיח כי ההרשאה הגלומה ביפויי הכוח מכוונת לרישום המשכנתא.
     
החלטה זו הינה נשוא הערעור שבפני.

6.     לטענת המערער, הפרשנות הראויה ליפויי הכוח מביאה למסקנה כי המנוחות העניקו למשרד עו"ד וינברג את הסמכות לעשות פעולות שונות בחלקן בנכס החל מהעברת הבעלות בו לחברות וכלה בפעולות חזקות פחות, כגון רישום משכנתא כלפי צדדים שלישיים.
זאת, בכפוף לשמירה על זכותן המובטחת של החברות ביפויי הכוח הבלתי חוזרים בהם נקבע שניתן למשכן את הנכס ולבצע כל פעולה הנובעת מהעברת הנכס.
בחינת הנסיבות החיצוניות ובין היתר הסכמי המכר, שנערכו ע"י משרד עו"ד וינברג, מהווים עדות חיה לרצונן של המנוחות להעביר את הטיפול בנכס לידי משרד עו"ד וינברג בלא להגביל, ולהקנות לו כוח לערוך בנכס פעולות מהותיות גם כלפי צדדים שלישיים.

     על פי יפוי הכוח, רשאי משרד עוה"ד לערוך פעולות נוספות בנכס כמו מישכון, פעולה שאינה פוגעת בזכות העברת הבעלות לחברות, אותה ביקשו המנוחות להבטיח, כאשר לא ניתן כיום להעביר את הבעלות בנכס ע"ש החברות עקב מחלוקת בדבר גובה מיסוי המקרקעין החל והליכים המתקיימים בנידון.

המנוחות היו קרובות משפחתו של עו"ד ד"ר משה וינברג והיו ביניהם יחסי אמון מלאים וכן החברות הינן חברות משפחתיות בבעלות ד"ר וינברג ומשפחתו.

     בטיעון בע"פ בפני בביהמ"ש, הדגיש ב"כ המערערת את היחסים המיוחדים הקיימים בין המנוחות למשרד עו"ד וינברג, לבין החברות ושהכל נעשה בהסכמה של החברות שגם יסכימו להורדת הערות האזהרה הרשומות לטובתן, במידת הצורך, כדי לאפשר את רישום המשכנתא למערערת, ויוותרו על האמור בסעיף 2 להסכמי המכר.
     בעקבות טענות עו"ד וינברג גיא בדיון בפני שהטענות הנ"ל נטענו בפני רשמת המקרקעין והממונה אפשרתי לו לצרף את כתב הערר ומסמכים נוספים, שאכן צורפו.

7.     לטענת המשיבה, החלטת הממונה הינה החלטה סבירה וראויה שאין להתערב בה. לטענתה, בצדק קבעה הממונה שלא ניתן לרשום את המשכנתא לבקשת המערערת, שהינה צד ג' על הנכס, על פי יפויי הכוח שניתנו מאת המנוחות לצורך העברת המקרקעין לידי החברות, כאשר אין בלשון יפויי הכוח או במסמכים שצורפו כדי להוכיח כי ההרשאה הגלומה ביפויי הכוח מכוונת לרישום המשכנתא.

     כך, לשון הסכמי המכר, מלמדת על הרשאה שניתנה להשלמת העברת זכויותיהן של המנוחות במקרקעין לחברות ולא על הרשאה מהמנוחות לצורך רישום משכנתא לטובת צד ג' - המערערת, הרשאה הצריכה להיות מפורשת לענין זה והיא לא ניתנה.
ביפויי הכוח לא נכללה הרשאה מפורשת לטובת צד ג' - המערערת ולכן בצדק נדחתה הבקשה לרישום משכנתא בנכס כאשר מלשונה הגלויה של ההרשאה עולה, ביחס ליפויי הכוח, שהם ניתנו למטרת העברת הבעלות מהמנוחות לחברות.

     ב"כ המשיבה הדגיש וטען בפני בע"פ בביהמ"ש שאם מדובר בנסיבות חדשות שנטען שהחברות מסכימות לוותר על האמור בסעיף 2 להסכמי המכר ושתירשם משכנתא לטובת המערערת, על המערערת ללכת "בדרך המלך" במסלול של הרשמת והממונה ולטעון שם טענות אלו.


8.     לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי בערעור ובעיקרי הטיעון, החלטתי לדחות את הערעור.

9.     ראשית, יש לציין ולהדגיש, שהטענות של המערערת לכך שהחברות מסכימות לרישום המשכנתא, לביטול הערות האזהרה הרשומות לטובתן על הנכס, ולויתור על האמור בסעיף 2 להסכמי המכר, הן טענות חדשות שלא היו בפני הממונה ואינן חלק מהטענות בערר על החלטת הממונה שהינה נשוא ערעור זה.

     אמנם לכאורה צורף לרשמת המקרקעין מסמך שהחברות מסכימות לרישום המשכנתא לטובת הבנק שתקדם להערות אזהרה הרשומות לטובתן, אך מעיון בערר שהוגש על החלטת הרשמת לממונה ניתן לראות שלא נאמר בו דבר לגבי הנ"ל ולא נטענה טענה בערר לממונה על הסכמת החברות לרישום המשכנתא ועל כך שרשמת המקרקעין טעתה בהחלטתה משלא לקחה בחשבון במסגרת שיקוליה את ההסכמה הנ"ל של החברות העולה ממסמך זה.
     כל שנאמר בערר זה שהחברות הינן בבעלותו של ד"ר משה וינברג ומשפחתו (סעיף 4 לערר).

10.     לכן, הטענות החדשות של המערערת בדיון בפני, לגבי הסכמת החברות לרישום המשכנתא לטובת המערערת צריכות להיטען ב"דרך המלך" בפני רשמת המקרקעין (והממונה במידת הצורך) בבקשה חדשה.

     לא בכדי הצהיר ב"כ המערערת בדיון בפני (בעמוד 9 שורה 17 לפרוטוקול) "כל הטענות שלי הינן בהנחה שהקונות מסכימות", שכן אף לשיטתו ברי כי לא ניתן לרשום משכנתא לטובת צד ג' (המערערת) בלא הסכמה של החברות שלזכותן רשומות גם הערות אזהרה על הנכס, כאשר הסכמה כזו לא עמדה כאמור בבסיס החלטת הממונה נשוא הערעור (זאת מבלי להכריע ולהביע עמדה לגבי השאלה האם היה בהסכמות אלו, ובויתור החברות על זכויותיהן עפ"י ההסכמים והערות האזהרה כדי "לרפא" את ההגבלות הקיימות בהסכמים ולאפשר את רישום המשכנתא לטובת צד ג').

11.     לא ניתן להתעלם במקרה זה מסעיף 2 להסכמי המכר שלשונו:
"המוכרת מצהירה כי היא הבעלים של הנכס הרשום בשמה בלשכת רישום המקרקעין וכי לא שיעבדה את הנכס לצד ג' בכל צורה ואופן (מלבד זכות הדיירות המוגנת האמורה במבוא להסכם זה), המוכרת מתחייבת לא לשעבד או להעניק זכות כלשהי בנכס לטובת צד ג'".

כפי שב"כ המערערת עצמו ציין בערעור, יש לקחת בחשבון, במסגרת הנסיבות החיצוניות לרצון המנוחות וככלי עזר לפרשנות יפויי הכוח, את האמור בהסכמי המכר.

כך בערר שהוגש על הממונה מוצאת המערערת חיזוק לטענתה, לגבי הפרשנות ליפויי הכוח ולכוונת הצדדים ורצון המנוחה להעביר את הטיפול בנכס למשרד עו"ד וינברג, בחוזי המכר שמתוכם ומתוך יפויי הכוח ניתן לשאוב את התכלית של ויתור המנוחות על זכות הבעלות בנכס והקניית היכולת למיופה הכוח לעשות בנכס פעולות שונות הנובעות מהעברת הבעלות כגון רישום משכנתא לטובת המערערת (סעיפים 9 ו-10 לערר).

והנה, סעיף 2 הנ"ל להסכמי המכר מצביע על כוונה חד משמעית של המנוחות לשלול רישום משכנתא על הנכס לטובת צד ג'. כאשר אנו קוראים, גם לפי שיטת המבקשת, את הסכמי המכר ביחד עם יפויי הכוח שנועדו להגשים את מטרת ההסכמים, ברי כי יפויי הכוח לא נועדו לרישום משכנתא על הנכס לטובת צד ג' (כמו המערערת).

12.     ברי כי סעיף 2 הנ"ל בהסכמים בא להגן על החברות שלהן רשומה גם הערת אזהרה. ברי גם, כי בעל הערת אזהרה בנכס העומד להירשם בעתיד כבעל הנכס, לא חייב להסכים לרישום משכנתא לטובת צד ג', דבר הפוגע בזכויות שרכש באופן "נקי" והינו נגד האינטרסים שלו, כפי שעולה באופן ברור ומפורש מלשון הסכמי המכר.

13.     הטענה החדשה של המערערת, המודה כאמור בעצמה, שכל טענותיה הינה בהנחה שהחברות מסכימות לרישום המשכנתא לטובת המערערת, לביטול, במידת הצורך, של הערות האזהרה הרשומות לטובתן על הנכס וויתור על האמור בסעיף 2 להסכמי המכר, סעיף שנועד להבטיח את זכויותיהן של החברות, היא טענה הצריכה להיטען באופן ברור ומפורש בפני רשמת המקרקעין והממונה (במידת הצורך) ומשלא נעשה הדבר, לא ניתן לקבל את הערעור.

14.     ההחלטה נשוא הערעור בפני, כפי שניתנה ע"י הממונה, הינה החלטה סבירה שאין מקום להתערב בה.
יפויי הכוח ניתנו לצורך העברת הבעלות בנכס ע"ש החברות ולא ניתן לקבל פרשנות המונגדת להסכמי המכר, שנועדה להגן על החברות הקונות, ולקבוע שרישום משכנתא לצד ג' משרת את זכויות ואינטרסי החברות הקונות שיש להן הערות אזהרה על הנכס וצפויות להיות בעליו בעתיד (ללא הסכמתן) וזאת בזמן שבהסכמי המכר כתוב במפורש שלא ניתן לשעבד את הנכס לטובת צד' ג'.

     לכן, נימוקי החלטת הממונה שדחתה את הערר הם סבירים, כאשר בהעדר הרשאה מפורשת לרישום משכנתא לטובת צד ג', הרשאה העומדת בניגוד לאמור בהסכמי המכר מהם ניתן ללמוד, גם לפי שיטת המערערת, על כוונת המנוחות בנותנם את יפוי הכוח לעוה"ד וינברג, לא ניתן לקבוע שהכוונה היתה ביפויי הכוח להרשאה לרישום משכנתא לטובת צד ג' ולא ניתן לקבוע שהרשאה זו מכוונת להגשמת השליחות שנעשתה ביפויי הכוח הנ"ל (ראו ע"א 4261/91 חברת גן הלויתן בע"מ (בפירוק מרצון) נ' תקוה רג'א משה תקדין עליון 95(2) 851).

15.     תתכבד המערערת ותגיש בקשה חדשה לרשמת המקרקעין לרישום הזכויות, בה תבהיר שהנ"ל נעשה בהסכמה מלאה של החברות, המוותרות על ההגנה החוזית ומסכימות שתירשם משכנתא לטובת המערערת ו/או תגיש בקשה חדשה לרישום משכנתא ע"ש החברות ואח"כ להסבתה ע"ש המערערת ו/או הצעות אחרות שיש למערערת, בקשות שייבחנו לגופן ע"י רשמת המקרקעין (ובמידת הצורך ע"י הממונה).



16.     מכל מקום, את הערעור במתכונתו הנוכחית אין מנוס מלדחות.

     לפיכך הערעור נדחה.
     אני מחייב את המערערת לשלם למשיבה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.
     הערבות הבנקאית שהפקידה המערערת ע"ס 7,000 ₪ להבטחת הוצאות המשיבה, תמומש ותועבר למשיבה ע"ח ההוצאות שנפסקו.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ייפוי כוח בבנק

  2. תוקף ייפוי כוח ישן

  3. ייפוי כוח שפג תוקפו

  4. תביעה לביטול ייפוי כוח

  5. ייפוי כוח אצל נוטריון

  6. תוקף יפוי כח קונסולרי

  7. ביטול יפוי כוח למכירת קרקע

  8. ייפוי כוח פג תוקף לאחר פטירה

  9. ייפוי כוח לרישום זכויות הבנק

  10. המצאה לעורך דין ללא ייפוי כוח

  11. הוכחת זיוף חתימה על ייפוי כוח

  12. השוואת כתב יד חתימה על ייפוי כוח

  13. ייפוי כוח בלתי חוזר של אדם שנפטר

  14. ייפוי כוח לרישום משכנתא לטובת צד ג

  15. תקנות הנוטריונים חתימה על ייפוי כוח

  16. טענת זיוף ייפוי כוח שנחתם בטביעת אצבע

  17. העברת זכויות באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר

  18. בקשה לרישום זכויות מכוח ייפוי כוח בלתי חוזר

  19. המרצת פתיחה להעביר סמכויות על פי ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר

  20. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון