שיקולי צדק בתביעות פינוי מדירה

סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר מסמיך את בית המשפט להפעיל שיקולי צדק בקובעו כי על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתתו.

ההכרעה בשאלה זו הינה למעשה איזון בין חומרת מידת ההפרה לבין תוצאות הפינוי

מדובר בתרופה יוצאת דופן, שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגע בדבר, ואשר באה לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים היכולים לנבוע מן היישום הפורמלי והאוטומטי של הדין - זהו אמצעי יוצא דופן שאיננו מופעל בדרך השגרה, אלא תוך מתן דעת לנסיבותיו של הענין.


להלן פסק דין בנושא שיקולי צדק בתביעות פינוי מדירה:

פסק דין

מבוא
1.     התובעים הינם הבעלים של הבית הנמצא ברח' יואל 12 בחיפה והידוע גם כגוש 10856 חלקה 7 (להלן-"הבנין").

2.     הנתבעת מס' 1 (להלן- "הנתבעת") מחזיקה בקומת הקרקע של הבנין, בדירה הנמצאת בקומה א' ובשתי דירות בקומה ב', ילדיה הנתבעים האחרים מועסקים במקום.

3.     התובעים הגישו תביעה בה בקשו להצהיר כי פקעה זכות הדיירות המוגנת של הנתבעת במושכר בקומת הקרקע ובשתי הדירות בקומה ב' ולכן להורות על פינוי המושכרים הנ"ל. וכן להורות על פינוי הנתבעים מהדירה הנמצאת בקומה א' ומתוספת למבנה שהוקם בקומת הקרקע וחיובם בדמי שימוש ראויים שכן לטענת התובעים הנתבעים מחזיקים בקומה א' שלא כדין ולא על פי הסכם. התובעים תבעו בנוסף סכומים כספים שונים בגין הוצאות תיקונים ושיפוצים וחוב דמי שכירות, סכום התביעה הועמד על 142,068 ₪.

4.     הנתבעת מצידה הגישה תביעה שכנגד בשל סכומים ששילמה עבור שפוץ הבנין ואשר צריכים לחול לטענתה על התובעים כבעלי הבנין, סכום התביעה שכנגד הועמד על 7,955 ₪. הנתבעים טענו כי החזקה בקומה א' הינה על פי הסכם שכירות מוגנת וכי הם לא הפרו הסכמי השכירות. דמי השכירות לא שולמו בשל טענת קזוז ואילו כל יתר הפעולות במושכר בוצעו בהסכמה ובידיעת בא כחו של בעל הבית- עו"ד ברק פרץ, מה עוד שלטענתם עילות אלו התיישנו בשל הזמן הרב שחלף.

5.     משסרבו התובעים לקבל מהנתבעת דמי שכירות לאחר הגשת התביעה, הפקידה הנתבעת בקופת בית המשפט סכומים שונים בגין דמי השכירות.

6.     משלא הגיעו הצדדים להסכמה, נשמעו הראיות. מטעם התובעים העיד עו"ד שמואלי ומטעם הנתבעים העיד הנתבע מס' 2, לאחר מכן סיכמו הצדדים טענותיהם בכתב.

תאור הבנין וטיב המחלוקת.
7.     אין מחלוקת בין הצדדים כי הבנין הינו בן שלוש קומות. קומת הקרקע מוחזקת בשלמותה ע"י הנתבעת ומשמשת כחנות לוילונות ולבדים, (ההסכמים נספחים ב', ד' לתצהיר התובעים). בקומה א' מחזיקה הנתבעת דירה המשמשת כמחסן (ההסכם נספח ו' לתצהיר הנתבעים). הקומה השנייה מוחזקת כולה ע"י הנתבעת והיא משמשת למחסן ולמתפרה, קומה ב' היתה מורכבת משתי דירות שהושכרו בשכירות מוגנת לנתבעת (נספחים ח'-יא' לתצהיר התובעים).

8.     אין מחלוקת כי הנתבעים שילמו את דמי השכירות רק עד ליום 1.1.95, התשלום הבסיסי עד לאותו מועד היה תשלום גלובלי בסך 447 ₪.
השאלות המרכזיות הטעונות הכרעה
9.     בנסיבות בהן דייר מוגן מודה כי לא שילם את דמי השכירות במשך 5 שנים, יש לבחון האם היתה הצדקה לאי התשלום ובמקרה זה האם קמה לנתבעים טענת קזוז. האם יש לראות באי התשלום הפרת ההסכמים ובאם ייקבע כי קיימת הפרה האם התוצאה הינה פינוי או שמא זכאי הדייר לסעד מן הצדק.

10.     יש לברר האם נותר חוב כלשהו שלא נפרע ע"י הדייר ובכלל זה יש לברר טיבו של התשלום ככל שהוא מתייחס לדירה בקומה א'.

11.     שאלה נפרדת הינה מה דינה של התביעה שכנגד והאם הוכחה זכותה של הנתבעת לסכום הנתבע.

דיון
12.     עיון בכתב התביעה מצביע על מחלוקות רבות, אלא שעד התביעה היחידי- עו"ד שמואלי אינו יכול להעיד על ארועים שקדמו לתחילת טיפולו בבנין מטעם התובעים ולכן עו"ד שמואלי לא יכול היה להעיד לגבי מצב הנכס בשנים שקדמו לשנת 94 או לגבי סיכומים שנעשו בין התובעים ו/או בא כוחם לבין הנתבעת.

13.     כך למשל טענה מרכזית בכתב התביעה שהינה למעשה הטענה היחידה כנגד הנתבעים 2-7היא כי הנתבעים פלשו לדירה בקומה א', בגין כך מתבקש סעד של סלוק יד ותשלום שכר ראוי, אלא שלתצהירו של הנתבע מס' 2 צורף כנספח ו' חוזה השכירות מיום 16.5.67 חתום על ידי עו"ד פרץ ברק ב"כ התובעים. בנסיבות אלו לא רק שלא מדובר בפלישה, אלא שתמוה בעיניי הכיצד התובעים לא חזרו בהם מטענה זו לכל המאוחר בעת קבלת התצהיר לידיהם.

14.     למניעת ספק החזקת הנתבעת בקומה א' היתה החזקה כדין מכח חוזה שכירות ולמעשה ניתן לקבוע כי הנתבעת היתה דיירת מוגנת בכל חלקיו של הבנין המוחזקים על ידה.

15.     עוד אציין כי בשל גילה המתקדם של הנתבעת לא מצאתי כל פגם בעובדה כי היא לא התייצבה להעיד ובהחלט ניתן היה להסתפק בעדות בנה הנתבע מס' 2 שהינו מעורב אישית בענינים.

16.     לא מצאתי לנכון לדון בטענות הרבות שהועלו בכתב התביעה ואתמקד בעילת הפינוי בגין אי תשלום דמי שכירות. אך לא אוכל להתעלם מהטענה כי הנתבעים עושים שמוש בדירת מגורים ביעוד אחר- חנות כאשר לא הוצג היתר לשינוי היעוד. דווקא הצגת בקשה לליגליזציה ללא הצגת היתר בפועל מחלישה עמדת הנתבעים, מי שפנה בבקשה לליגליזציה מודה כי הוא פועל בנגוד לחוק והוא מבקש הכשר למעשיו, משהתנתה הועדה המקומית מתן היתר לנתבעים להשתמש במקום כחנות בתנאים שונים (ר' נספח ט' לתצהיר הנתבע מס' 2) חובה היה על הנתבעים להציג היתר או אישור כי קיימו את אותם תנאים. לאור העדרו של ההיתר הנני סבור כי הנתבעת הפר את הסכם השכירות לגבי אותו מושכר. בעל נכס אינו יכול להסכים כי דייר מוגן יפעל בניגוד לחוק במושכר הנמסר לידיו.

17.     אין מחלוקת כי הנתבעים הפסיקו לשלם דמי השכירות מיום 1.1.95 ועד ליום 1.12.99, ר' סעיף 13 לכתב ההגנה. סעיף 131 (1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 מגדיר כאחת מעילות הפינוי מצב בו "הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו". המחוקק בחר במטבע לשון "לא המשיך" שהינה הגדרה בעלת משמעויות שונות. כב' הש' בר אופיר בספרו סוגיות בדיני הגנת הדייר מתייחס לכך ומסביר בעמ' 9: "דייר מוגן איננו מצוי בסכנת פינוי, אלא אם הימנעותו מתשלום דמי שכירות מגיעה לידי ניתוק של המשכיות בתשלומים, עילת הפינוי תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע. אין די לעניין זה בכך שיחול איחור קל ופעוט בתשלום דמי השכירות". על פני הדברים הפסקת תשלום חודשי של דמי השכירות למשך 59 חודשים!!! הינה ענין של קבע ונוצרה לכאורה עילת פינוי של המושכר על פי החוק.



טענת הקזוז
18.     בסעיף 16 לתצהיר הנתבע מס' 2 נטען כי הוא מסר לעו"ד שמואלי הודעה טלפונית במהלך שנת 95 על קזוז הסכומים המגיעים לנתבעת כנגד דמי השכירות. בחקירתו הנגדית התפתל הנתבע מס' 2 בין גרסאות שונות, פעם טען כי ההודעה ניתנה בכתב, פעם בע"פ, עם מי דיבר הוא לא זכר וגם מתי נעשתה השיחה או נשלחה ההודעה הוא לא זכר.

19.     הודעת קזוז הינה פרט מהותי, מן הראוי היה כי תעשה בכתב וכי העתקה יוצג במשפט. הרושם שקבלתי מעדותו של הנתבע כי הודעה כזו לא היתה מעולם בכתב ולראשונה דובר על קזוז רק בשנת 99, לאחר 5 שנים של אי תשלום דמי השכירות ללא כל סיבה ענינית. בחקירה הנגדית ניתנה לנתבע מס' 2 הזדמנות להסביר ולשכנע לענין זכות הקזוז אלא שהוא תמך בטענת ב"כ התובעים כי נושא מהותי שכזה חייב להעשות במסמך בכתב- מסמך שמעולם לא הוצג. הסרוב הסתמי של הנתבעים או מי מהם שלא לשלם את דמי השכירות מעיד על חוסר רצינותה של הנתבעת וניצול העובדה כי בעלי הנכס אינם גרים בישראל.

20.     לכך אוסיף כי טענת קזוז אינה יכולה להטען בעלמא, היא צריכה להגדיר חוב מסוים- חוב אמיתי כמובן. הנתבע מס' 2 נשאל על כך ולא ידע להשיב:
ש.     לכמה זמן תיכננתם להפסיק לשלם דמי שכירות?
ת.     אני אגיד לך את האמת שבתקופה הזאת אני לא יודע לענות לך. גם אימא שלי בטוח לא יודעת. בגיל שלה היא לא זוכרת אם אני לא זוכר. אני יכול להגיד חד משמעי שזה לא היה שרירותי או חד משמעי.
ש.     לא היתה שום פניה מצדכם לחדש את דמי השכירות ובמשך 5 שנים לא שילמתם דמי שכירות באופן שוטף ורק בדצמבר שילמתם רק לאחר שעו"ד שמיר שלח מכתבים ואילץ אותכם ואיים עליכם בתביעת פינוי?
ת.     יכול להיות, אני לא זוכר את הדברים. מפליא אותי הקטע הזה ואני לא יודע לענות לך".
21.     כשזו גרסתו של עד ההגנה היחידי הרי שניתן לקבוע כי אין לנתבעים הגנה כלשהי ובכלל זה לא הוכחה טענת קזוז בעלת ערך.

22.     לכך אוסיף כי לא במקרה נקלע הנתבע מס' 2 למבוכה כשנתבקש להסביר מהו גובה הסכום שקוזז, שכן טענת הקזוז הנטענת בסעיף 14 לתצהירו היתה אמורה לקבל תוכן מנספחי א' לאותו תצהיר אלא שהקבלות השונות הינן מתאריכים מאוחרים. הייתכן לא לשלם בשנת 95 דמי שכירות על הוצאה עתידית שהוציאה הנתבעת בשנת 98 (נספחים א1, א2, א3, א4 לתצהיר)?!. אין גם כל סבירות לשלם את דמי השכירות באופן שוטף ולהזכר בשנת 95 לבצע פעולת קזוז בשל הוצאה שהוציאה הנתבעת בשנת 87! (נספח א5). זו היתה גם דעתו של הנתבע מס' 2 עצמו באומרו "הגיוני שחוב שמישהו חייב לי בשנת 87' אדרוש את זה בשנת 88' או 89 לכל המאוחר".

23.     העדרה של הודעת קזוז ביחד עם העדר קבלות ואסמכתאות מהתקופה הרלונטית 1995-1998, מביא למסקנה כי טענת הקזוז אינה אמיתית ומדובר בטענת הגנה לא מוצלחת שהומצאה בדיעבד אך ורק לצורך ההליך המשפטי.

24.     הנני קובע כי הנתבעת מס' 2 ולמעשה כל המחזיקים מטעמה בנכס, הפרו את הסכמי השכירות הפרה יסודית בכך שלא שילמו דמי שכירות מיום 1.1.95 ואילך במשך 5 שנים.

סעד מן הצדק
25.     סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר מסמיך את בית המשפט להפעיל שיקולי צדק בקובעו: "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתתו".

26.     ההכרעה בשאלה זו הינה למעשה איזון בין חומרת מידת ההפרה לבין תוצאות הפינוי. בענין זה נקבע כבר ע"י כב' הש' שמגר ברע"א 4740/92 אדלר נ' חן דינים עליון, כרך כח 597, מדובר ב"תרופה יוצאת דופן, שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגע בדבר, ואשר באה לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים היכולים לנבוע מן היישום הפורמלי והאוטומטי של הדין… זהו אמצעי יוצא דופן שאיננו מופעל בדרך השגרה, אלא תוך מתן דעת לנסיבותיו של הענין".

27.     אין לי ספק כי פינוי הנתבעת מבנין המשמש לעסקי משפחתה מזה שנים רבות הינה תוצאה קשה, אלא שאי תשלום דמי שכירות במשך 5 שנים חייב היה להדליק אור אדום לנתבעת ולכל אחד מילדיה הנתבעים. אזכיר כי לא מדובר בפינוי דייר מדירת המגורים וכאשר בשיקולים עסקיים מדובר יש להקפיד עם הדייר המוגן ואפנה לספרו של כב' הש' בר אופיר בעמ' 164 "המגמה העולה מפסיקתו של בית המשפט העליון לעניין מתן סעד מן הצדק בשל פיגור בתשלום דמי שכירות היא, כי אם התשלום הוא תוצאה של שגגה, טעות או מקרה בלתי צפוי מראש יזכה הדייר לסעד המבוקש. אולם כאשר אי התשלום הוא תוצאה של פעולה מתוכננת מראש, שיטתית, הולכת ומתמשכת, הנטייה תהיה שלא להעניק את הסעד".

28.     עוד אפנה לפסק דינו של כב' הש' רובינשטיין ברע"א 272/05 גדעון הרשקוביץ ואח' נ' שאהין חוריה תק-על 2005(1), 3533, עמ' 3534 בו נקבע "שיקולים בעניין סעד מן הצדק נמנו בפסיקה, בין השאר, כפי שציין בית משפט השלום, בע"א 87/83 ארי"צ נ' ביירלס, פ"ד לח(2) 159, 163; נאמר שם מפי מ"מ הנשיא בן-פורת, כי "מבית משפט זה צריך, לדעתי, לצאת הקול, המזהיר את ציבור הדיירים המוגנים הזהר היטב, לבל יטעו לחשוב שאם יפרו את התחייבויותיהם החוזיות לא יסתכנו סיכון של ממש שיפונו מן המושכר, אם בעל הבית בכלל יטרח לפתוח בהליך ממושך, יקר ומייגע של תביעת פינוי...". אציין כאן, כי הפסיקה המצוטטת בנושא הגנת הדייר היא בדרך כלל בת עשרות שנים, נוכח הצטמצמותה של הדיירות המוגנת בנסיבות החברתיות והכלכליות הישראליות. אמנם, בפינוי דירת מגורים נוהגים בתי המשפט, מטבע הדברים, בהגנת הדייר כמו במקרי פינוי בשל חוב משכנתא וכיוצא בזה, ברגישות מובנת, בעדינות. ואולם, אדם אחראי לתוצאות מעשיו, ואין בידי דייר מוגן לעשות בנכס הזולת כבתוך שלו בלא שייחשף לסנקציות הרלבנטיות, וכך בענייננו באשר לעילת הפינוי בשל תוספת הבניה; המבקש שינהגו עמו בצדק, צריך שינהג בהתאם".
29.     ואזכיר כי במקרה זה לא שולמו דמי שכירות לאורך 5 שנים רצופות וכל זאת בהסתמך על טענת קזוז סתמית שנטענה בדיעבד ומבלי לבססה במסמך. לאחר ששקלתי את מכלול הנסיבות לא מצאתי כי זהו המקרה המתאים למתן סעד מן הצדק.

סכום החוב
30.     סכום יתרת החוב בגין דמי השכירות עומד על סך של 5,806 ₪ נכון ליום הגשת התביעה כמתואר בסעיף 23 לתצהירו של עו"ד שמואלי הכולל חישוב המקובל עליי.

31.     איני סבור כי התובעים זכאים לתשלום נוסף בגין הדירה בקומה א' אשר הוחזקה כדין ע"י הנתבעים. הוכח כי הנתבעת שילמה את דמי השכירות כל השנים באופן גלובלי והנני סבור כי תשלומים אלו התייחסו גם לדירה בקומה א'. אזכיר כי תוכן אמירות שנכתבו בת/4 שעורכו לא העיד לא ניתן להסתמך. לו רצו התובעים לסתור טענת הנתבעים בדבר תשלום בחסר היה עליהם להביא לעדות את עו"ד ברק פרץ מולו התנהלו השיחות והסיכומים.

32.     הנני קובע כי הסכום הבסיסי לתשלום עבור כל המושכרים עמד על סך גלובלי של 447 ₪ לחודש כמתואר בת/5 ולפי זה חושבה יתרת החוב נכון ליום הגשת התביעה. לא אדון בחוב דמי שכירות בגין התקופה שלאחר מכן בשל אי הגשת תביעה ספציפית ותשלום אגרה בהתאם.

33.     התובעים לא הוכיחו את יתר מרכיבי תביעתם הכספית, לא בדבר ביצוע שיפוצים ותיקונים ולא לעצם ההוצאה ואזכיר כי אף עד שהיה מעורב במהלך הענינים באותה תקופה לא העיד.

התביעה שכנגד
התובעת שכנגד דורשת תשלום בגין שיפוצים שערכה בשנת 98 (נספחים א1-א4 לתצהיר הנתבע מס' 2). דין התביעה שכנגד להדחות גם ללא בחינת טיב ההוצאות השונות וסכומם שכן על פי סעיף 46 לאותו תצהיר מודים הנתבעים כי בפגישה שנערכה בחודש 10/99 נערכה התחשבנות סופית "לסלוק באומדנא של חובות הדדים עד למועד התשלום". במילים אחרות שנה לאחר שהוצאו ההוצאות נשוא התביעה שכנגד הגיעו הנתבעים לגרסתם להסדר הכולל בתוכו גם את המגיע להם ומכאן שאין הם זכאים לתבוע תשלום כלשהו בגין כך. למעשה הנתבע מס' 2 אישר זאת מפורשות בעדותו "ב - 40,000 ₪ נכללו גם קבלות א/1 עד א/4, הקבלות של שנת 98'. בשנת 87' זה רק חומר, קנינו ברזל. בוודאי שזה נכלל בהסדר שנעשה בקשר ל - 40,000 ₪. נכללו כל הקבלות האלו" ובכך אישר כי התובעת שכנגד קבלה את התמורה אותה היא תובעת.

34.     סכום
35.     הנני מורה לנתבעים לפנות ולסלק ידם מכל חלקי המושכר של הבנין הנמצא ברח' יואל 12 בחיפה והידוע גם כגוש 10856 חלקה 7 ולהחזיר החזקה בהם לתובעים כשהם נקיים מכל אדם וחפץ מטעמם, צו הפינוי יכנס לתוקפו בתוך 45 יום מהיום.

36.     הנני מורה לנתבעת מס' 1 לשלם לתובעים את הסכום של 5,806 ₪ בצורף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה 21.12.99 ועד ליום התשלום בפועל.

37.     מאחר ומרביתו של סכום התביעה הכספית לא נתקבל לא מצאתי לנכון לחייב את הנתבעים להשיב לתובעים את האגרה ששולמה על ידם.

38.     התביעה שכנגד תדחה.

39.     הנני מחייב את הנתבעת מס' 1 לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בצרוף מע"מ ובצרוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

40.     הנני מורה לגזברות להעביר לב"כ התובעים את כל הסכומים שהפקידו הנתבעים וזאת על על חשבון המגיע להם בגין דמי השכירות שלאחר הגשת התביעה ואבהיר כי לא דנתי בתשלום סכומים אלו.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דוגמא לתביעת פינוי

  2. פינוי רוכלים בשוק

  3. פינוי מחלקה ברחובות

  4. תביעה לפינוי בית עסק

  5. פינוי קרקעות של המנהל

  6. דיור חלופי לאחר פינוי

  7. פינוי מאהל מחוסרי דיור

  8. פינוי דוכן למכירת ירקות

  9. תביעה לפינוי הבעל מהדירה

  10. דחיית מועד פינוי מקרקעין

  11. עיכוב פינוי מחזיק במקרקעין

  12. פינוי מקרקעות בבעלות המדינה

  13. פינוי מקרר גלידות ליד קיוסק

  14. בקשה לקביעת מועד פינוי מהבית

  15. תביעה לפינוי נכס בגלל הפרת הסכם

  16. דחיית ערעור על פינוי ממקרקעין

  17. שיקולי צדק בתביעות פינוי מדירה

  18. הודעה על החלטה בדבר פינוי שטחים

  19. שטח מסומן בצבע צהוב - פינוי קרקע

  20. האם שווי המכירה כולל הוצאות פינוי

  21. תביעת פינוי בבית משפט לביעות קטנות

  22. צו פינוי מדירה בבית משפט לענייני משפחה

  23. התחייבות להחזיר שטחים לאחר פינוי בהסכמה

  24. תביעת פינוי מקרקעין לפני הסדרת הזכויות

  25. תביעה לפיצוי מוסכם בגין איחור בפינוי מושכר

  26. תביעת פינוי בסדר דין מיוחד עקב סירוב לפנות דירה

  27. לטענת המבקשת לא ניתן לפנות את המבקשת בהעדר פסק דין כנגדה

  28. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון