"שימוש חורג" מוגדר בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשל"ה 1965 גם כשימוש שלא הותר להשתמש בהם לפי הייתר. בבג"ץ 53/89 ירמיהו עייני בע"מ נ' ראש עיריית קרית מוצקין ואח' פ"ד מ' (4) 45, נפסק כי גם שינוי שאינו סותר תוכנית בנין עיר אך שאינו מותר על פי ההיתר שניתן למבנה, נכנס למסגרת הגדרת שימוש חורג. השימוש שהותר במבנה על פי היתר בנייתו, עומד ביסוד המבנה הנידון כפי שהוקם בזמנו, ואין כל דרך לעשות שימוש אחר במבנה הקיים, אלא לאחר שניתן לבעלם היתר לשימוש חורג מההיתר המקורי, על השימושים המותרים בו. להלן פסק דין בנושא שימוש חורג מתכנית: פסק דין מבוא: 1. ערעור על שומת היטל השבחה של השמאי המכריע, מר שאול רוזנברג, מיום 4.5.06 (להלן: השומה המכרעת), בהתאם להוראות סע' 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשל"ה 1965 (להלן: החוק והתוספת) , הנוגעת להשבחה במקרקעי המערערת, חלקה 773 בגוש 6111, המצויים ברח' ויצמן 2 בתל-אביב יפו, הם הבנין הידוע כ"מגדל אירופה ישראל" (להלן: המקרקעין או הבניין), שבעקבות בקשות ל"שימוש חורג" בקומת המרתף (1-) שבבנין מתחת לככר, שבה כיום חנויות ומסעדות ועוד. על פי השומה המכרעת, (נספח א' לכתב הערעור), שומת ההשבחה הינה בסך של 4,318,778 ₪, כך שההייטל הינו בסך של 2,159,389 ₪, נכון ליום הקובע, ה- 25.6.03. 2. טענות המערערת בערעורה הינן, בקצרה, כדלקמן: - א. אין מקום לחיוב בהייטל היות ומדובר בשימוש חורג מהייתר ולא מתוכנית. ב. לחילופין, ובכל מקרה, על השמאי המכריע היה לקזז מהשטח שחושב לשימוש החורג את השטחים המסחריים על פי ההייתר המקורי, בשטח של כ- 700 מ"ר. ג. השמאי המכריע טעה בתחשיב עלויות ההתאמה לצורכי השימוש החורג, כך שניכה מערך ההשבחה סכום נמוך מהראוי. ד. על השמאי המכריע היה לקזז מההשבחה אף את חישוב עלויות החזרת המקרקעין למצבם הקודם, לאחר סיום תקופת השימוש החורג המבוקשת. ה. תקופת השימוש החורג הינה, בפועל, רק 8.5 שנה ולא 10 שנים כפי שנקבע בשומה המכרעת. בתגובת ב"כ המערערת לתשובת המשיבה לערעור, הוסיפה המערערת מספר טענות והבהרות, ומיד הוגשה לבית המשפט בקשה לסילוק התגובה שהוגשה, מטעמים דיונים.אף אם יש צדק בטענות ב"כ המשיבה, נראה לי כי אין מקום למנוע מהמערערת להשמיע את כל טענותיה במסגרת הערעור, כך שבית המשפט יוכל ליתן את פסק דינו על סמך כל הטיענוים הראויים שישמעו, לגופו של ענין. בתגובת ב"כ המערערת נשמעת טענה נוספת אחת והיא כי כעקרון, הייטל השבחה יש לגבות רק על התעשרות, דהינו - באין עלית שווים של מקרקעין - "לא יקום ולא יהיה" היטל השבחה. כאן מתפרץ ב"כ המערערת לדלת פתוחה. השאלה הנשאלת בערעור זה הינה באם חישב השמאי המכריע כשורה את עלית ערך המקרקעין בגין ההייתר לשימוש חורג, כשאין למעשה כל מחלוקת שהשימוש החורג שהתבקש והוענק - משביח את המקרקעין. בפועל, השאלה הינה האם טעה השמאי המכריע בהערכתו את "העלויות האדירות", כלשון ב"כ המערערת, של התאמת הבנין לשימושו החדש שעל פי ההייתר לשימוש חורג, וזו, לטעמי, בחלקה או ברובה שאלה מקצועית/שמאית שאין עליה כל זכות ערעור, באשר בית משפט זה אינו "שמאי-על" המחליף את שיקולים המקצועיים של השמאי המכריע בשיקוליו הוא. ואכן, לטענת המשיבה, מן הדין לדחות על הסף את טענות המערערת, באשר חלקן אינן "בנקודה משפטית", כאמור בסע' 14(ג) לתוספת, ואילו חלקן האחר ידחה לגופו בהעדר בסיס ראייתי או משפטי לטענה בדבר מישגים בשומת השמאי המכריע. 3. בתאריך 10.2.03 הגישה המערערת בקשה להייתר (בקשה מס' 0223-03) לשינויים ושימוש חורג בבניין. תוכן הבקשה להתרת השימוש עניינה בקומה הראשונה של הבניין, קומת הכניסה וקומת המרתף העליונה, זו הקומה נשוא השומה והערעור שבפני. בקומה זו השימוש החורג הינו ממשרדים לשטח מסחרי - מסעדות וחנויות, בשטח כולל של 1085 מ"ר, לתקופה של 10 שנים, ומנספח א' לכתב התשובה, חלק מהבקשה הנ"ל, ניתן ללמוד בבירור כי הן במצב הקודם והן במצב החדש, השטח נשוא הבקשה לשימוש החורג, בקומת מרתף זו, הינו 1085 מ"ר. בתאריך 25.6.03 ניתנה החלטת ועדת המשנה של המשיבה לאישור הבקשה לשינויים ובין היתר, אף בקומה המרתף (1-), (להלן: הקומה). (נספח ג' לכתב הערעור). בתאריך 4.7.05 הוצא על ידי המשיבה היתר בניה מס' 270771, ובו אישור הבניה על פי השינויים שאושרו כשימוש חורג בהחלטה הנ"ל. (נספח ח' לכתב הערעור). לאחר הגשת שומת ההשבחה מטעם שמאי המשיבה, ואחריה מטעם שמאי המערערת, מונה בהסכמה השמאי המכריע, ששומתו, כאמור, הינה נשוא הערעור. 4. לא מצאתי כל ממש בטענת הערעור וגורלו להדחות, ולהלן נימוקי החלטתי זו, תוך התייחסות לטענות המערערת, אחת לאחת. שימוש חורג מהייתר ולא מתוכנית. 5. הטענה כי כשענייננו בשימוש חורג מהייתר שניתן, ולא מתוכנית, כמשמעות מושגים אלו בחוק, וזאת כאשר השימוש החורג תואם את תוכנית בנין עיר החלה על המקרקעין, אין מקום לחישוב השבחה, הן עקרונית והן בפרשתנו, אינה מקובלת עלי. השבחה, כאמור בסע' 1 לתוספת, הינה - "עלית שווים של המקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". כלומר - גם שימוש חורג המשביח שווי מקרקעין יוצר השבחה החייבת בהייטל. החבות בהייטל הינה בגין ההשבחה - בין מחמת הרחבת זכויות, ניצול, או "בדרך אחרת", דהיינו - כולל "שימוש חורג" (ראה בסע' 2(א) לתוספת). בסע' 1 לחוק נקבע כי "שימוש חורג"' הוא : - "בקרקע או בבניין - השימוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או שטח מיוחד, לפי כל תוכנית או תקנה אחרת לפי חוק זה החלות על הקרקע או בבנין או לפי היתר על פי כל חוק הדן בתכנון ובניה". (הדגשות שלא במקור, כאן ובהמשך). ומכאן שכשהשמאי מוצא, על פי שיקוליו המקצועיים/שמאיים כי שוויים של המקרקעין עלה עקב הרחבת זכויות בגין השימוש החורג שהותר במקרקעין אלו, עניינו בהשבחה שבגינה יוטל ההיטל. החבות בהייטל ההשבחה תחול בין אם עסקינן בשימוש חורג להייתר ובין אם לשימוש חורג לתוכנית. המערערת אינה טוענת כי השימוש החורג שניתן אינו משביח את המקרקעין, ואם מבקשת המערערת לטעון כי למעשה הבקשה לשימוש חורג בטעות יסודה והשינויים המבוקשים אינם חורגים הן מהתוכנית החלה על הבניין והן מהיתר הבניה במצבו הקודם, וגם אז תרופתה לא היתה בערעור על השומה המכרעת אלא בהליכים הפתוחים בפניה על פי כל דין, ובעיקר - ערר לועדת ערר מחוזית כנגד החלטת המשיבה למתן השימוש החורג. אולם אין מדובר בענייננו, כטענת המערערת, בניצול "זכויות קיימות", אלא שבגין האפשרויות הגלומות בתוכנית הקיימת כבר התבקש והתקבל הייתר בניה, וזכויות המערערת התגבשו בהייתר זה, ועתה מבקשת המערערת שינוי בזכויות אלו. "שימוש חורג" מוגדר בסע' 1 לתוספת גם כשימוש שלא הותר להשתמש בהם לפי הייתר. בבג"ץ 53/89 ירמיהו עייני בע"מ נ' ראש עיריית קרית מוצקין ואח' פ"ד מ' (4) 45, כבר נידנה סוגיה דומה ונקבע מפורשות, מפי כב' הש' א' גולדברג, כי גם שינוי שאינו סותר תוכנית בנין עיר אך שאינו מותר על פי ההייתר שניתן למבנה, נכנס למסגרת הגדרת שימוש חורג. השימוש שהותר במבנה על פי הייתר בנייתו, עומד ביסוד המבנה הנידון כפי שהוקם בזמנו, ואין כל דרך לעשות שימוש אחר במבנה הקיים, אלא לאחר שניתן לבעלם היתר לשימוש חורג מההיתר המקורי, על השימושים המותרים בו. (ראה גם פסק דיני ביהמ"ש השלום ת"א - יפו), בבש"א 165499/06 אברהם חסיד ואח' נ' הועדה לתכנון ובניה, בת-ים, טרם פורסם). מכל מקום, הטענה כי היטל השבחה הנדרש מהמערערת בפרשתנו, על אף שלכאורה לא נוספו למערערת כל זכויות שלא היו קיימות לה קודם לכן - באשר הייתר המקורי ניתן בהתאם לתוכנית בנין עיר (נספח א' לכתב הערעור) המתירה "הקמת משרדים ומטרותיהם השונות", כך שההיתר החדש, קרי - השינויים המבוקשים, אינם שימוש חורג מהתוכנית המקורית - לא תוכל להשמע. בניגוד לטענת המערערת, המצב החדש בשימוש החורג, אינו יכול לחסות בצל המושג "מטרות שונות" למשרדים, כמצויין בתוכנית החלה על הבנין. בתוכנית זו, תב"ע 1059א', נאמר - "בתי משרדים על שרותיהם ומטרותיהם השונות". ההיתר המקורי קבע לקומה הנידונה שימוש למשרדים ולקפטריה, כשהקפטריה שימשה את עובדי המשרדים שבבנין וזו היתה מטרת השימוש הבלעדית. אין מדובר בשימוש מסחרי, פתוח לקהל הרחב. המצב החדש משנה הן את המבנה והן את השימוש, תוך התאמתו לשימוש מסחרי כחנויות ומסעדות פתוחות לרחוב. מכאן שהמצב החדש אכן מוסיף למערערת זכויות שלא היו לה קודם לכן, הן לפי התוכנית והן לפי ההייתר המקוריים. בנסיבות אלו אין כל צורך לדון בשאר טענות תשובת המשיבה לטענה זו שבערעור, ובעיקר לענין העדר טענה זו משומת המערערת שהוגשה למשיבה ולשמאי המכריע, שלכאורה מגדירה ותוחמת את תחומי המחלוקת שבין הצדדים. צמצום השטח לשימוש החורג ממלוא שטח הקומה 6. בענין זה ספק אם ענינינו בערעור ב"נקודה משפטית" כאמור בסע' 14 (ג) לתוספת, או שמא נושא זה הינו בתחום השיקולים המקצועיים של השמאי כמומחה מוסכם שאין בענינם זכות ערעור, אולם כך או כך טענה זו אינה במקומה גם לגופה. בהייתר הבניה המקורי, מס' 450 מיום 3.9.73, הותר, לענין הקומה הנדונה, בניית אולמות משרדים וגם קפטריה, חדר אוכל ומטבח. כיום, השימוש החורג הוא, כאמור, לשימוש לחנויות ומסעדות. על פי האמור בשומה המכרעת, שטח המשרדים הקודם היה, ברוטו, 1,612 מ"ר. לטענת שמאי המערערת, מתוך שטח זה שטח של כ- 700 מ"ר היה בפועל "הקפיטריה ההסטורית", דהיינו - שימוש לעסקי מזון. על כן, לטענתו, יש לנכות מהשטח נשוא הבקשה את שטח ה"קפיטריה ההסטורית" והשומה אמורה להתייחס רק ליתרת השטח של כ- 710 מ"ר. אולם, כאמור בשומה המכרעת (ראה עמ' 16), הבקשה לשימוש חריג גם על פי האמור בה, מתייחסת לשטח של 1085 מ"ר מתוך שטח ברוטו של 1612 מ"ר, בו הוכנסו השינויים המבניים, שעיקרם שינוי המצב הקודם, שהיו ללא פתחים לרחוב, לעומת המצב כיום בו מדובר במסעדות וחנויות, בחלוקה חדשה של השטח, תוך חזית ופתחים לרחוב, כשהשינויים מתבטאים, באופן ברור, בהשבחת המקרקעין במבחן דמי שכירות צפויים למלוא השטח המפורט בבקשה. השימוש במצב הקודם לא היה מסחרי אלא קפטריה לעובדי הבנין, כשימוש למטרת תמיכה במשרדים וכיום ענייננו במסעדה הפתוחה לקהל הרחב. על כן, אף אם ניתן לטעון, בדוחק, כי טענה זו הינה ערעור "בנקודה משפטית" דווקא, אינני מוצא כל משגה במסקנת השמאי המכריע, המבוססת על הממצאים העובדתיים שנקבעו על ידו - השינויים במצב הקודם מול המצב החדש בכל הנוגע במלוא השטח נשוא הבקשה לשימוש החורג. עלויות ההתאמה: 7. השמאי המכריע, בשומתו, מפרט את המחלוקת שבין שמאי המערערת לשמאי המשיבה בכל הקשור לעלות ההתאמה, דהיינו, עלות השינויים המוכנסים לקומה הנדונה לצורך התאמת השטח לשימוש החורג - המצב החדש, דן במחלוקות ומחליט ופוסק בהן. השמאי המכריע אף היוון את העלויות שנלקחו על ידו בחשבון לתקופת השימוש החורג (10 שנים). תחשיב העלויות נוכה מההשבחה, כדרוש. כאשר דן השמאי המכריע בסוגיות עובדתיות אלו, וזאת כמומחה לו ניתנה זכות ההכרעה במחלוקות השמאיות, ולא נמצא כי השמיט מתחשיבו פרט רלוונטי לתחשיב שכזה או שנפלה טעות יסודית בדין או בשיקולים המקצועיים, הרי החלטתו הינה סוף פסוק ואין לערער עליה. כזכור הערעור הינו ב"נקודה משפטית" בלבד. החלטת השמאי המכריע בנושא זה אין בה טעות שבדין ואף אין כל מקום לטענה בדבר טעות במסקנותיו העובדתיות/מקצועיות. "נקודה משפטית" שבגינה ניתן לערער על השומה המכרעת, תבחן על פי שלושה מתווים. הראשון, האם ענייננו בקביעת כלל המוחל על מקרה קונקרטי. השני, תכלית ההגבלה בזכויות הערעור שבחוק המסמיך, ושלישית - בחינת טיבו של הטריבנל שאת החלטתו תוקפים, האם טריבונל של משפטנים או שמא טריבונל של מומחים. בפרשתנו הטריבונל הוא של מומחה בתחומו הדן בנושאים מקצועיים גריידא. המומחה אף לא קבע כלל או עקרון כללי, אלא התייחס לעובדות המקרה כפי שהוצגו בפניו. תכלית החקיקה, התוספת השלישית, בנוסח החל בנושא ערעור זה, הינה להותיר את ההכרעה בתחום השמאות למומחה, השמאי המכריע, כמי שנתמנה כבורר מקצועי מוסכם מטעמם של שני הצדדים. כפי שנאמר בסע' 4(ב), שומתו "תהיה מכרעת". במצב זה, יצמצם בית המשפט את התערבותו אלא למקרים חריגים של טעות של ממש בדין או העדר כל סבירות במסקנות המומחה. (ראה בענין זה בש"א 191971/04 האחים נתנאל, חברה לבנין ועבודות ציבוריות בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון, והפסיקה המצוטטת שם, (לא פורסם, צורף לסיכומי המשיבה). ב"כ המערערת טוען בתגובתו כי מפסיקתו המאוחרת של כב' בית המשפט העליון מהתקופה האחרונה, נלמדת המסקנה כי המחלוקת בשאלת השיטה הנכונה לקביעת שווי זכויות במקרקעין, תחשב כ"שאלה משפטית" במובן סע' 90 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג - 1963, ומכאן שגם ערעור על החלטת השמאי המכריע, לגבי שיקולי שומתו, הינן בחזקת "נקודה משפטית", הניתנת לערעור כאמור בסע' 14(ג) לתוספת. בענין זה מסתמך ב"כ המערערת על האמור בע"א 5245/04 מנהל מס שבח נ' אלירם (טרם פורסם), אולם שם הערעור היה על החלטת ועדת ערר שליד בית המשפט המחוזי בב"ש, הפועלת מכח החוק הנ"ל, ומדובר בטריבונל משפטי, ולא בשמאי מכריע הפועל כמעין-בורר, בתחום המקצועי ממש. הועדה מורכבת משופט כיו"ר הועדה ולה סכמויות כועדת חקירה (ראה סע' 89 לחוק הנ"ל ). על כן, פרשנות המושג "בעיה משפטית" שבסע' 90 הנ"ל לחלוטין אינה דומה לפרשנות "נקודה משפטית" שבסע' 14(ג) לתוספת. גם האמור בפסה"ד שבע"ה (י-ם), הועדה המקומית י-ם נ' יסוד בהר ששון לוי בע"מ, מפי כב' הש' י' שמעוני (לא פורסם, נספח ה' לתגובת המערערת), אינו תומך בעמדת המערערת אלא ההפך מכך. בית המשפט קבע, בהליך של ערעור של שומת שמאי מכריע, כי השאלה באם הפחתת סוגי הוצאות מסוימות, כולל הוצאת התאמה, מההשבחה, אפשרית, הינה, אכן, "נקודה משפטית", כשאת "זכות" (הגדשה במקור) קיזוז ההוצאות מההשבחה יקבע בית המשפט, אך את גובה ההייטל ואת גובה ההוצאות, יקבע השמאי. בפרשתנו אין כל מחלוקת כי על השמאי לקזז הוצאות התאמה וכך הוא עשה, והמחלוקת היא אך בשאלת גובה ההוצאות שינוכו, ועל כך אין למערערת זכות ערעור. הטענה נדחית בהעדר סמכות ערעור על חלק זה מהשומה המכרעת. ענייננו כאן בערעור על מסקנותיו של המומחה, בתחום מומחייתו. עלויות השבת המצב לקדמותו. 8. לטענת המערערת, השמאי המכריע לא לקח בחשבון תחשיבו את העובדה שבאם לא תוארך תקופת השימוש החורג, תידרש המערערת לעמוד בהוצאות ניכרות להשבת המצב לקדמותו ומכאן שנגרם למערערת עיוות כלכלי רב. לטענתה, על השמאי להעריך עלויות אפשריות שכאלה ולהפחיתן מהתועלת הכלכלית נשוא ההשבחה. המשיבה טוענת בתשובתה, ראשית, כי ההנחה שכדאי יהיה להשיב את המצב לקדמותו בתום 10 שנים, או להשאירו כפי שהוא, הינה הערכה שמאית ואין להתערב בה. ושנית, כי חישוב ההשבחה נערך לשימוש חורג לתקופה של 10 שנים, לא יותר ולא פחות, וגם הפחתת ההוצאות כנגד ההשבחה נערכה באופן יחסי, לשימוש ל- 10 שנים, דהינו, הצמדת ההשבחה להוצאות, גם מבחינת תקופת השימוש. השמאי המכריע כותב בשומתו לענין זה (ראה עמ' 13), כי עמדת שמאי המערערת בפניו היתה כי סך עלויות ההתאמה הכרוכות בהתאמת הנכס לשימוש החורג היו רבות ואינן יכולות להיות מכוסות בשימוש החורג ל-10 שנים בלבד, וככל שלא ניתן יהיה להאריך את תקופת השימוש החורג, אזי יש להפחית כבר עתה את מלוא הוצאות ההתאמה מן ההשבחה הנובעת מהשימוש החורג כבר לתקופה הראשונה. טענה זו של המערערת בפני השמאי המכריע שונה בתכלית מטענתה בפני בפרק זה. המערערת טוענת לענין הוצאות, בעתיד, להשבת המצב לקדמותו. הפתרון שמצא השמאי המכריע (ראה עמ' 17 לשומה), הגיונו הפוך להגיון לטענת המערערת בערעורה. לדבריו - מלוא עלויות בהתאמה כיום יהוונו ל-10 שנים, וככל שתאושר בעתיד תקופת שימוש חורג נוספת, יהא צורך להפחית את יתרת עלויות ההתאמה אשר נדרשו כיום ולא נוכו, מול ההשבחה שתקבע מהמשך השימוש החורג לתקופה נוספת. על כן, כטענת ב"כ המשיבה ובצדק רב, אם היה השמאי מנכה מההשבחה נטו את העלויות הצפויות בעתיד להשבת המצב לקדמותו, הרי בהנחה כי תקופת השימוש החורג לא תאורך, היה עליו לקזז מול ניכוי זה את יתרת העלויות ההתאמה שלא נוכו, מעבר לסכום המהוון עלויות אלו ל- 10 שנים, תקופת השימוש החורג המבוקשת! ממילא, אין לבית המשפט, וכך אף לשמאי המכריע, את היכולת לחזות את העתיד. סביר להניח, לאור ההשקעות הרבות בעלויות ההתאמה, כי המערערת תבקש להמשיך את תקופת השימוש החורג. בהעדר כל נימוק סביר אחר שניתן לצפותו כיום, ההנחה היא כי אם אושר השימוש החורג המבוקש, לא תהיה כל מניעה להאריך את תקופתו, שאז, כאמור, תקוזז יתרת עלויות ההתאמה מההשבחה הנובעת מהתקופה הנוספת. אף אין כל בטחון בידנו כי המערערת תשקיע מכיסה הוצאות נוספות להשבת המצב לקדמותו, לאחר סיום תקופת השימוש החורג. כאמור, סביר יותר להניח כי תבקש, ותקבל, הארכת תקופת השימוש. במקרה שכזה אם ינוכו היום הוצאות השבת המצב לקדמותו, התעשרה המערערת שלא כדין, ומכל מקום - לא תהיה למשיבה כל דרך לנסות ולגבות חזרה את הניכוי המבוקש בפרק זה שבערעור. אינני מוצא כל חוסר סבירות במסקנות השמאי המכריע ואינני מוצא בנימוקי הערעור כל יסוד לטענה כי החלטתו ושיקולי שמאותו אינם סבירים וראויים. בנוסף לכך, אף אני סבור, כטענת המשיבה, כי הערעור בפרק זה אינו ב"נקודה משפטית", אלא נסיון להתערב בשיקולים המקצועיים של השמאי המכריע. מדובר בהערכות בתחום המקצועי, להכיר בניכוי זה או אחר של העלויות. אף לא מצאתי כי הוגש בפני השמאי המכריע פירוט כספי מבוסס לעלויות עתידיות שכאלה. הטענה - נדחית. חישוב תקופת ההשבחה מהשימוש החורג: 9. לטענת המערערת יש לחשב את תקופת השומה ל- 8.5 שנים בלבד, וזאת כאשר זו תקופת השימוש החורג "בפועל". הבסיס לטענה זו היא העובדה כי הבקשה לשימוש חורג אושרה מחדש רק ביולי 2004 והייתר הבניה לשינויים ניתן בנובמבר 2004, בעוד שההייתר לשימוש חריג הינו, לכאורה, מיום ההחלטה, ה- 25.6.03, וחישוב ההייטל נעשה ליום זה כמועד הקובע. ההחלטה להתיר שימוש חורג מתאריך 25.6.03 עומדת בתוקפה שנה אחת בלבד. היות ועד למועד זה עדיין לא מולאו התנאים המפורטים בה כתנאי לשימוש החורג, הוגשה בקשה לאישור מחדש של החלטה המקורית. במצב זה, המועד הרלוונטי נותר מועד ההחלטה המקורית להתרת השימוש החורג. מועד קבלת היתר הבניה כלל אינו רלונטי, ובמיוחד כאשר אין בפני כל ראיה כי עבודות ההתאמה החלו רק לאחר מתן הייתר הבניה ולא קיימת כל חזקה בדין שכך הוא המצב. ממילא הוראות החוק והתוספת הן שקובעות את המועד הקובע לשומה ולהייטל. "מימוש הזכויות" כאמור בתוספת, הוא, בין היתר, בקבלת ההייתר או התרת השימוש החורג (סע' 1 (א) לתוספת). ההייתר אמור להיות משולם - "לא יאוחר מהמועד בו החייב בו מימש זכויות במקרקעין...." (סע' 7 לתוספת). כלומר - אירוע המס חל ביום התרת השימוש החורג, שזה אף יום מימוש הזכויות, מימוש היוצר את ההשבחה. זהו הדין, ולא השמאי המכריע ואף לא בית משפט זה רשאי לשנותו. גם פרשנות יצירתית, הנסמכת על עקרון ההשבחה בפועל, אינה יכולה לבוא במקום הוראות המחוקק. השומה תערך ליום אישור התרת השימוש החורג ולא ליום מתן ההייתר. [ראה בענין זה גם את פסק דיני בבש"א 183832/04 ישראל זלאייט ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה - קרית אונו, (לא פורסם, צורף לתשובת המשיבה)]. היות והשמאי רשאי לנכות מההשבחה את עלויות ביצוע והתאמה, הוא רשאי אף להתחשב בתקופת העבודה כגורם בשומתו. אם המערערת לא טענה לכך בפניו, אין לה אלא להלין על עצמה, ואם הדברים נטענו ונדחו, באופן מלא או חלקי, לגופם, הנושא חורג מתחומי סמכותי בערעור. סוף דבר 10. לאור כל האמור לעיל הערעור נדחה. המערערת תשלם למשיבה את הוצאות המשפט וכן שכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪ + מע"מ, כשהסכום נושא ריבית כחוק עד לתשלום בפועל. שימוש חורג