שימוש בשטח מחוץ לחנות שלא כדין

התובעת עתרה בתביעה להורות לנתבע לסלק ידו מכל השטחים המוחזקים על ידו מעבר לשטח החנות, בהם הוא עושה שימוש, שלא כדין וללא זכות חוקית.

לטענת התובעת, בשנת 1998 החל הנתבע להשתמש בחלקים נוספים מחוץ לגבולות שטח החנות, ולמעשה השתלט הנתבע על כל הצד הצפוני של חצר הבניין.

להלן פסק דין בנושא שימוש בשטח מחוץ לחנות שלא כדין:

פסק - דין

רקע עובדתי.
1.     התובעת, חברה פרטית משפחתית, הינה הבעלים של הבניין המצוי ברח' בן יהודה 81, תל אביב, הבנוי על חלקה 167 בגוש 6968 (להלן - "הבניין").

2.     הנתבע מחזיק בדיירות מוגנת, מכוח הוראות חוק הגנת הדייר, בחנות לממכר פרחים המצויה בקומת הקרקע, בצידה הצפוני של חזית הבניין, בצמוד למעבר המשמש כניסה לבניין (להלן - "החנות" או "המושכר").
     את זכויותיו בחנות "ירש" הנתבע - מכוח חוק הגנת הדייר - מאביו המנוח רבי אחדות ז"ל (להלן - "המנוח"), אשר החזיק בחנות כדייר מוגן למן שנת 1953.

3.     מיקומה של החנות ומידותיה, נקבעו בפסק דין שניתן על דרך הפשרה בשלהי שנת 1964, במסגרת תובענה שהוגשה על ידי התובעת כנגד המנוח בת.א. 9117/64 (להלן - "פסק הדין").

4.     בפסק הדין האמור (נספח א' למוצגי הנתבע) נקבע, כי החנות תמוקם ברוח הצפונית של הכניסה (בצמוד לגדר) ושטחה יהא 5.60 מ"ר (להלן - "שטח החנות") לפי הפירוט הבא -
א.     ויטרינת אלומיניום וזכוכית שמידותיה 1.20 מ' רוחב, באורך 3 מ' ובגובה 2.60 מ' ומעליה גג ברוחב 1.80 מ' מקיר הגדר.
ב.     ארגז עץ הגובל עם הגדר ובצמוד לויטרינה, שמידותיו - 1 מטר רוחב, באורך 2 מ' ובגובה 1.50 מ' ומעליו מדפים פתוחים.
בפסק הדין, נאסר על המנוח להשתמש בשטח נוסף מעבר לשטח החנות ובכלל זה במעבר
לבניין, בחצר וחדר המדרגות. המנוח נדרש לסלק ידו משטח המעבר תוך שמונה חודשים
מיום מתן פסק הדין.

העתירה וטענות בעלי הדין.
5.     בתביעה שבכאן, עתרה התובעת להורות לנתבע לסלק ידו מכל השטחים המוחזקים על ידו מעבר לשטח החנות, בהם הוא עושה שימוש, שלא כדין וללא זכות חוקית.
     לטענת התובעת, בשנת 1998 החל הנתבע להשתמש בחלקים נוספים מחוץ לגבולות שטח החנות, ולמעשה השתלט הנתבע על כל הצד הצפוני של חצר הבניין.
     לדבריה, הנתבע הניח ארון מתכת בסמוך לשטח החנות, בצמוד לגדר הצפונית, הציב שולחנות, סככת עץ ובד מעליה. כן מניח הנתבע אגרטלי פרחים בכניסה ובמעבר לאורך קיר הבניין ועד לכניסה לחדר המדרגות (להלן - "שטח המעבר").
     לטענת התובעת, לבד מהעובדה שהנתבע השתלט על שטחים לא לו, השימוש שעושה הנתבע בשטח המעבר גורם לנזק ולמטרד קשה, בין היתר בכך ששטח המעבר מלא בפסולת גזם, מה שמונע מעבר חופשי לבניין.
     הואיל ולנתבע אין כל זכות חוקית להחזיק ולהשתמש בשטח המעבר, מעבר לשטח החנות, מן הדין - כך לתובעת - להורות על סילוק ידו ממנו, לאלתר.

6.     מנגד טען הנתבע, כי הוא מחזיק ומשתמש בשטח המעבר, כדין, ברשות ובזכות.
     לדבריו, למן היום בו עמד על דעתו, "השטח הצמוד לקיר הבניין לאורך המעבר מן המדרכה בחזית ועד הכניסה לחדר המדרגות משמש כחלק בלתי נפרד מן המושכר, בו מונחים מדפים ושולחנות, עליהם אגרטלי פרחים וזרי פרחים".
לטענת הנתבע, לאחר מתן פסק הדין ומשנתברר לו ולאביו המנוח, כי לא ניתן להשתמש בחנות למטרתה בלא לעשות שימוש בשטח המעבר, הם פנו למנהל התובעת דאז, המנוח דוד זופניק ז"ל, בבקשה להתיר להם להשתמש בשטח המעבר - חרף הוראות פסק הדין.
לדברי הנתבע, לאחר מו"מ שנוהל עם המנוח דוד זופניק ז"ל הוסכם, כי בתמורה להעלאת דמי השכירות המוגנים, יורחב שטח המושכר כך שיותר למנוח להשתמש אף בשטח המעבר.
הנתבע שלל נחרצות את טענת מנהל התובעת מר זופניק דב (להלן - "מנהל התובעת") כאילו השימוש שנעשה בשטח המעבר החל אך בשנת 1998. לטענתו השימוש האמור נעשה כל העת, טרם ניתן פסק הדין ואף לאחריו, מכוח הסכמה מפורשת של מר דוד זופניק ז"ל ובתמורה.
הנתבע עותר, אפוא, לדחות התביעה על כל סעדיה ולחייב התובעת בהוצאות ובשכר טרחת עו"ד.

7.     יצוין, כי בכתב התביעה עתרה התובעת לסעד נוסף, לפינויו של הנתבע מהחנות, בשל אי תשלום דמי השכירות במועדם. עתירה זו נזנחה על ידי התובעת ולפיכך פטורים אנו מלדון בה [ר' ע"א 447/92 רוט נ. אינטנקונטיננטל קרדיט קורפריישן, פ"ד מ"ט (2) 102].
אחת היא, אפוא, השאלה שבמחלוקת בין הצדדים הצריכה הכרעה בתיק זה והיא: מה מקור זכותו של הנתבע - אם בכלל - להחזיק ולהשתמש בשטח המעבר, מעבר לשטח החנות.
האם הנתבע הינו מסיג גבול בשטח המעבר - כטענת התובעת, או שמא הינו דייר מוגן או למצער בר רשות בלתי הדירה בו.

דיון ומסקנות.
8.     טרם אבוא להכריע בשאלת מעמדו של הנתבע בשטח המעבר, מן הראוי שנדון תחילה בשאלה, אימתי החל הנתבע להשתמש בשטח המעבר והיקפו של שימוש זה.

החזקה בשטח המעבר - מועד היווצרותה והיקפה.
9.     ייאמר כבר מבראשית, כי לא נתתי, לצערי, אימון בגרסת מנהל התובעת, בעדותו בפני, כאילו השימוש שהנתבע עושה בשטח המעבר לאורך קיר הבניין, החל אך בשנת 1998 (עמ' 3 שורה 28 לפרוטוקול).
     גרסה זו נסתרת מינה וביה מעדותה של עדת ההגנה הגב' חמדה הלוי (עה/1) - שהינה עדה אובייקטיבית, חסרת עניין בתוצאות המשפט.
מתצהירה של הגב' הלוי עולה כי הינה מתגוררת בסמוך לחנות למן שנת 1968 והיא אף נוהגת לקנות מן הנתבע, מידי פעם, פרחים.
לדברי עדה זו, למן המועד בו ראתה את החנות לראשונה, עושה הנתבע - ואביו המנוח לפניו - שימוש לאורך קיר הבניין, מן המדרכה ברח' בן יהודה ועד לכניסה לחדר המדרגות, כאשר לאורכו של הקיר הונחו עציצי פרחים (ר' סעיף 5 לנ/1).
בחקירתה הנגדית, עמדה עה/1 על דעתה כי השימוש שנעשה כיום בשטח המעבר לאורך קיר הבניין, נעשה משך שנים וכדבריה, "אני מצהירה כי לכל אורך השנים היה שימוש בקיר הבית ממול ויטרינה עד לחדר המדרגות, לכל הקיר ועד לכניסה לרחוב" (עמ' 4 שורה 8 לפרוטוקול).
ובהמשך: "מדובר בתקופה של 20 שנה, כלום לא השתנה, ככה זה נשאר" (שם, שורה 11).
ולבסוף העידה עה/1 נחרצות "אני לא זוכרת שהיה שלב שלא היה שימוש לאורך הקיר ממול הויטרינה ועד המדרגות, תמיד היה שימוש, זה היה עד הקיר. אבל לא יוצא החוצה" (שם, שורות, 11-16).
הנה כי כן, מעדות זו עולה ברורות כי כל העת, ומשך עשרות בשנים נעשה שימוש במעבר לאורך קיר הבניין עד לכניסה לחדר המדרגות. לא זו בלבד אלא שמשך תקופה של 20 שנה (למן שנת 83) לא השתנה דבר בהיקף השימוש.
לא מצאתי טעם וסיבה מדוע לא ליתן אימון מלא בעדות זו של עדת ההגנה. לא זו בלבד שעדותה הינה, כאמור, אובייקטיבית וחסרת פניות, שמצאתי כי המדובר בעדה אמינה, האומרת דברי אמת.

10.     עדותה של הגב' הלוי מחזקת, חיזוק של ממש, את גרסת הנתבע לפיה השימוש שנעשה כיום בשטח המעבר, הוא אותו שימוש שנעשה לפני מתן פסק הדין ולאחריו.
     הנתבע הצהיר בסעיף 4 לתצהירו (מוצג נ/3) כי "מאז שאני מכיר את החנות השטח הצמוד לקיר הבניין לאורך המעבר מן המדרכה ועד הכניסה לחצר המדרגות משמש חלק בלתי נפרד מן המושכר ובו מונחים מדפים ושולחנות ועליהם אגרטלי פרחים וזרי פרחים".
     עוד הצהיר הנתבע כי חרף האמור בפסק הדין ולמרות שנאסר על אביו השימוש בחלקים נוספים מעבר לשטח החנות, הוראה זו לא בוצעה מעולם זאת בהסכמת אבי מנהל התובעת, בתמורה להעלאת דמי השכירות.
     "אני לא זוכר כמה זמן אחרי המשפט הלכתי לאביו של דוב, שמתי פרחים במדרגות ואביו בא ואמר תוסיף לי עבור שכר הדירה ותשים את פרטים (צ.ל. "פרחים" - ח.ט.), וזה היה כמה חודשים אחרי המשפט...." (עמ' 6 שורות 20-18 לפרוטוקול).
     נוכח עדותה של עה/1 ובהעדר עדות לסתור, אין מנוס מלקבל את גרסת הנתבע כאמת, לפיה השימוש הנעשה כיום בשטח המעבר, הוא שימוש שנעשה בו משך עשרות בשנים.

11.     להבדיל מגרסת הנתבע בה נתתי אימון, בהיותה נתמכת בעדותה של עת/1, גרסת מנהל הנתבע לא הייתה אמינה עלי.
     הפכתי פעם אחר פעם בתצהירו של מנהל התובעת ולא מצאתי שנטען בו, אף לא ברמז, כי השימוש הנעשה בשטח המעבר החל אך בשנת 1998.
     כל שטען מנהל התובעת הוא כי "הנתבע השתלט על כל הצד הצפוני של החצר, לרבות על החלק הצמוד למעבר ולכניסה לבית...".     אימתי הייתה השתלטות זו, סתם מנהל התובעת ולא פירש.
     למרבה הפליאה, בעדותו בפני גרס מנהל התובעת, לראשונה, כי לפני שנת 98' לא נעשה שימוש לאורך הקיר" (עמ' 3 שורה 11 לפרוטוקול).
     לו כנה הייתה גרסה זו של מנהל התובעת, נבצר ממני הבן מדוע לא טען כזאת בתצהירו?!
     העדרה של הטענה מתצהיר העדות הראשית, מלמדת כמאה עדים כי זו "נולדה" אך במהלך החקירה הנגדית והינה בגדר עדות כבושה, שאמינותה מוטלת בספק.

     יתר על כן, מעדות מנהל התובעת עולה כי לבד מהחנות המוחזקת על ידי הנתבע, קיימות בבניין חמש חנויות נוספות המושכרות, בחלקן, בשכירות מוגנת.
     בנסיבות אלה, נפלא ממני הכיצד זה לא השכיל מנהל התובעת לזמן מי מהשוכרים למתן עדות, אשר תתמוך בגרסתו, לפיה לא נעשה שימוש בשטח המעבר - לפני שנת 1998.
     הלכה נודעת היא כי הימנעות צד מלזמן לעדות עד היכול לתמוך בגרסתו, מחזקת את אמינות גרסת הצד האחר [ראו: קדמי, על הראיות, חלק שלישי, תשס"ד - 2003, עמ' 1650].
     זאת ועוד זאת, ב"כ התובעת בסיכומי טענותיו נמנע מלטעון - בהגינותו כי רבה - כי השימוש אשר נעשה בשטח המעבר החל אך בשנת 1998 כטענת מנהל התובעת. אף לשיטתו השימוש נעשה משך שנים רבות וכדבריו - "אמת, במשך שנים הרבה החשו בעלי הבית ולא עשו רבות למנוע השתלטותו של הנתבע על שטחים רבים ונוספים מעבר לשטח שהושכר לו בדיירות מוגנת...." (סעיף י' לסיכומים).

12.     מהמקובץ והאמור לעיל עולה, כי יש לבכר את גרסת הנתבע על פני גרסת מנהל התובעת, ככל שהדבר מתייחס למועד תחילת השימוש בשטח המעבר ולהיקף השימוש בו.
     אני קובע, אפוא, כי הנתבע - ואביו לפניו - עשו שימוש בשטח המעבר בנוסף לשטח החנות, טרם ניתן פסק הדין שבפשרה כמו גם לאחריו, משך עשרות בשנים.

13.     הגם שקבענו לעיל כי הנתבע משתמש בלעדית בשטח המעבר לצרכי עסקו לממכר פרחים, טרם הכרענו בשאלת מעמדו בשטח זה, האם הינו דייר מוגן או שמא חזקתו בו הינה רשות גרידא. אם תמצי לומר שהינו בר רשות בלבד, שאלה היא האם רשות זו הדירה היא אם לאו.

מעמד הנתבע בשטח המעבר.
14.     אין חולק על כך כי על פי פסק הדין שבפשרה משנת 1964, הוגדר היקף שטח החנות באופן מפורש לפיו שטח החנות הינו 5.6 מ"ר, הממוקם בצד הצפוני בחזית הבניין, בצמוד לגדר. לא זו בלבד אלא שנאסר על המנוח מלהשתמש בשטח נוסף כלשהו מעבר לשטח החנות.
     בנסיבות אלה, על הנתבע מוטל הנטל להוכיח כי השימוש שהוא עושה בשטח המעבר נעשה כדין ואין הוא בגדר פולש ומסיג גבול בו.
     לטענת הנתבע, חרף קיומו של פסק הדין, חזקתו בשטח המעבר נעשה בהסכמת מנהל התובעת, דאז, מר דוד זופניק ז"ל, בתמורה להגדלת דמי השכירות המוגנים.
     וכך הובאה טענה זו בתצהיר הנתבע (סעיף 7 לנ/3) -
     "לאחר שניתן פסק הדין, וכשהתברר לנו שלא נוכל להמשיך ולנהל את החנות בלי להניח אגרטלי פרחים ועציצים השטח (צ.ל. "בשטח" - ח.ט.) הצמוד לקיר הבניין לאורך המעבר מן המדרכה ועד הכניסה לחדר המדרגות, ניהלנו ואבי ואני מו"מ עם דוד זופניק ז"ל.... להגדלת שטח החנות כך שישתרע גם על השטח הצמוד לקיר הבניין .... בעקבות המו"מ שניהלנו הסכים מר זופניק דוד ז"ל, תמורת העלאה בדמי השכירות המוגנים, להרחיב את שטח המושכר ולכלול בו את השטח הצמוד לקיר הבניין...."
     הנה כי כן, טוען הנתבע כי מעמדו בשטח המעבר הוא מעמד של דייר מוגן לנוכח העובדה - כך לטענתו - כי שולמה תמורה בגין שימוש זה, באופן שדמי השכירות המוגנים הוגדלו בהסכמה.
     חרף העובדה כי עדותו של הנתבע לא נסתרה, לא מצאתי כי יש לסמוך על עדות יחידה זו בהעדר ראייה אובייקטיבית התומכת בה.
     במה הדברים אמורים.
שטח המעבר כחלק מהמושכר - האומנם?
15.     להוכחת הטענה בדבר התמורה ששולמה לאבי מנהל התובעת עבור השימוש בשטח המעבר, הציג הנתבע קבלות על תשלום דמי שכירות מוגנים ודמי שירותים, החל מחודש ינואר 1990 ועד לחודש דצמבר 1993 (ר' נספחים ב' - כ"ח למוצגי הנתבע).
     דא עקא, כי מהקבלות האמורות לא ניתן לקבוע, כלל ועיקר, האם הייתה העלאה בדמי השכירות מעבר לדמי השכירות אשר השתלמו בתחילת שנת 1966.
     כל שניתן ללמוד מהקבלות המצורפות הוא, כי עד לחודש יולי 1967 (נספח ה' למוצגי הנתבע) שילם המנוח את אותם דמי השכירות המוגנים אשר שולמו בחודש ינואר 1966.
     אם אומנם, כטענת ב"כ הנתבע בסיכומי טענותיו (סעיף ד' (2)) ההסכמה האמורה התגבשה בשנים 66-1965, אין בקבלות האמורות כדי ללמד על תוספת תשלום, מעבר לדמי השכירות ששולמו ערב ההסכמה.
     ניתן היה לצפות מהנתבע, כי ימציא לבית המשפט את הקבלות הרלוונטיות אשר היה בהן כדי לאשש את טענתו, בדבר העלאת דמי השכירות קרי: הקבלות לשנים 1960 ואילך.
     העובדה שהנתבע נמנע מעשות כן אומרת דרשני.

16.     זאת ועוד זאת, לנוכח הוראות פסק הדין שבפשרה הקובעות ברורות את היקף שטח החנות, ניתן היה לצפות מהמנוח כמו גם מהנתבע, כי ההסכמה בדבר צירוף שטח המעבר כחלק מן המושכר, תגובה במסמך בכתב.
     דא עקא כי בחקירתו הנגדית הודה הנתבע כי לא נערך הסכם בכתב בין המנוח לבין אבי מנהל התובעת וכדבריו "אביו לא רצה לכתוב אבל הסכמנו בינינו באמת ואמונה" (עמ' 6 שורה 27 לפרוטוקול).
     אם אומנם הסכים אבי מנהל התובעת ליתן למנוח מעמד של דייר מוגן בשטח המעבר, בתמורה להגדלת דמי השכירות - כנטען, נפלא ממני מדוע הוא סירב במפגיע מלהעלות הסכמה זו על הכתב?
     כך או כך, בהעדר ראייה אובייקטיבית, בדבר הסכמתו המפורשת של אבי מנהל התובעת להרחבת שטח המושכר, מעבר לזה המופיע בפסק הדין שבפשרה, ובהעדר הוכחה על העלאת דמי השכירות כתוצאה מהסכמה זו - לא ניתן לקבוע כי המנוח מחזיק בשטח המעבר כדייר מוגן.
     לא למותר הוא לשוב ולהדגיש כי נטל ההוכחה על היות המנוח דייר מוגן בשטח המעבר, מוטל על כתפי הנתבע.
     משלא השכיל הנתבע להוכיח כזאת, אין מנוס מלקבוע כי הוא לא רכש זכויות של דייר מוגן בשטח המעבר, מעבר לשטח החנות המצוינת בפסק הדין שבפשרה.

17.     בסיכומי טענותיו, טען ב"כ הנתבע כי הימנעות מנהל התובעת מלהמציא את רשימת המושכרים האחרים בבניין - כמו גם את דמי השכירות המוגנים המשולמים בגינם - מנעו מן הנתבע להוכיח טענתו בדבר הרחבת שטח המושכר, בתמורה להעלאת דמי השכירות.
     בשל כך - כך לב"כ הנתבע - יש לקבל את גרסת הנתבע כאמת ולקבוע כי הינו דייר מוגן בשטח המעבר.
     אין בידי לקבל טענה זו.
     ראשית דבר, מקובלת עלי לחלוטין טענת ב"כ התובעת בסיכומי טענותיו, כי השוואת דמי השכירות המוגנים בין אלה המשתלמים על ידי שוכרים אחרים בבניין לאלה המשולמים על ידי הנתבע - אין בה כדי ללמד דבר הואיל ".....שדמי השכירות הם בדרך כלל - פונקציה של דמי השכירות היסודיים, מועד הכניסה למושכר, תוספת בגין שינויים ושיכלולים, שינוי ייעוד, הסכמים פרטניים וכד'".
     כך, שאף אם היה מנהל התובעת מציג את הנתונים הנדרשים, בגין המושכרים האחרים בבניין, לא היה בכך כדי להועיל לנתבע במאומה.
     שנית וזה העיקר, אם אומנם היה בנתונים האמורים כדי להוכיח את טענת הנתבע בדבר מעמדו כדייר מוגן בשטח המעבר, נפלא ממני מדוע לא פנה ב"כ הנתבע לביהמ"ש בבקשה מתאימה, להורות למנהל התובעת למלא אחר החלטתי מיום 06.06.04?
     ניתן היה לצפות מב"כ הנתבע כי ימנע מלהגיש סיכומי טענותיו, כל זמן שמנהל התובעת לא מילא אחר ההחלטה האמורה.
     משלא עמד ב"כ הנתבע על כך שהנתונים האמורים יוצגו בפני ביהמ"ש, כמתחייב מהחלטתי מיום 06.06.04, אין לו להלין אלא על עצמו.

18.     מן המקובץ והפורט לעיל אני קובע כי הנתבע לא השכיל להוכיח כי שטח המעבר הושכר לו בשכירות מוגנת, כך שהדיירות המוגנת חלה אך על שטח החנות כפי שהוגדר בפסק הדין שבפשרה.

רשות שימוש בשטח המעבר.
19.     הגם שהגעתי למסקנה, כי לא הוכח שהנתבע רכש זכויות של דיירות מוגנת בשטח המעבר מצאתי כי הנתבע והמנוח לפניו, רכשו מעמד של בני רשות בשטח זה ורשות זו אינה ניתנת לביטול כל זמן שהשכירות עומדת בתוקפה.
     נבהיר דברינו.

20.     הלכה נודעת היא כי "רשות" או "רישיון" להחזיק ולהשתמש בקרקע אינם נוצרים אך בהיתר מפורש שנתן בעל המקרקעין לאחר להחזיק בהם, וניתן להסיק קיומו של רישיון מכללא, הנוצר מכוח התנהגות הבעלים או הסכמתם שבשתיקה, משך תקופה ארוכה.
     וכך סוכמו הדברים במאמרה של פרפ' נ. זלצמן רישיון במקרקעין הפרקליט מ"ב (תשנ"ה) עמ' 24 -
     "בגדר המושג רישיון מכללא נכללים כל אותם מצבים שבהם החזקה או השימוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא הסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לסילוקו של פלוני מהנכס....
     ההסכמה הנלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפאסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה, המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס. ההסכמה הנלמדת משתיקתו של בעל המקרקעין מטהרת את ההחזקה או השימוש מיסוד אי החוקיות שדבק בו והופכת את מעשה העוולה למעשה ברשות" [נ. זלצמן, שם, עמ' 56-57. וראה גם: ע"א 32/77 בית הכנסת ובית מדרש חסידים, פ"ד ל"א (3) עמ' 210, ע"א 463/79 ג'בראון נ. ג'בראן פ"ד ל"ו (4) 403].
     ומן הכלל אל הפרט, לנידון דידן.
     כפי שהבהרנו לעיל באריכות, מחומר הראיות עולה כי הנתבע השתמש בשטח המעבר לצרכי עסקו, טרם ניתן פסק הדין שבפשרה ואף לאחריו משך עשרות בשנים, בלא שמי ממנהלי התובעת מחו ו/או התנגדו לשימוש זה.
     שתיקתם הרועמת של מנהלי התובעת משך תקופה כה ארוכה - למצער משך 30 שנה מיום מתן פסק הדין שבפשרה - מלמדת כי השימוש בשטח המעבר על ידי המנוח, כמו גם הנתבע, נעשה בידיעתם וברשותם.
     מעדותו של מנהל התובעת מר דב זופניק עולה, כי למן שנת 1972 - המועד בו נפטר אביו המנוח - הוא זה המנהל את הבניין ובמסגרת תפקידו הוא מבקר בו מפעם לפעם (עמ' 1 שורות 8,9 לפרוטוקול).
     בנסיבות אלה ברי כי מר זופניק ידוע ידע כל העת, משך עשרות בשנים, על השימוש הנעשה בשטח המעבר ולא טרח למחות על שימוש זה, ואין צריך לומר שלא פעל לסילוקו של הנתבע משטח המעבר.
     התנהגותו הפסיבית של מנהל התובעת - ואביו המנוח לפניו - משך למעלה מ-30 שנה, מעידה כי התובעת השלימה עם השימוש שעושה הנתבע בשטח המעבר, כחלק משטח החנות, המוחזק על ידו בדיירות מוגנת.
     המסקנה המתבקשת מהאמור לעיל היא כי הנתבע רכש מעמד של בר רשות בשטח המעבר, והוא איננו בגדר פולש ומסיג גבול בו.

21.     בסיכומי טענותיו טען ב"כ התובעת, כי אף אם יונח כי הנתבע רכש מעמד של בר רשות בשטח המעבר הרי רשות זו הדירה היא, שכן היא נוצרה עקב הסכמה שבשתיקה וללא תמורה.
     ב"כ התובעת סומך טענתו על ההלכה הפסוקה לפיה רשות חינם ניתנת לביטול בכל עת, כך שאין לאפשר לנתבע להמשיך ולהשתמש בשטח המעבר, שעה שהרשות בוטלה על ידי התובעת.
     אין בידי לקבל טענה זו.
     אכן, דרך כלל, רשות חינם מתפרנסת מרצונו הטוב של הבעלים בכל רגע ורגע וברצונו מבטלה בכל עת. ברם, ברבות השנים נתקבלה בפסיקה הדיעה לפיה בנסיבות מסוימות הרשות שניתנה הינה בלתי הדירה וכדברי כב' השופט (תוארו אז) מ. לנדוי בע"א 87/62 בדיחי נ. בדיחי פ"ד ט"ז 2904 הקובע לאמור -
     "בשנים האחרונות התגבשה הלכה חדשה, על יסוד דיני היושר, שלפיה מונעים בתי המשפט את סילוקו של בעל הרישיון, כאשר הסכם הרישיון נותן לו זכות להשתמש בקרקע לתקופה מסוימת או אף ללא הגבלת זמן, והצדק דורש את קיום החוזה בעין. ההסכם יכול להיות מפורש, אך הוא יכול להשתמע מן הנסיבות" (שם, עמ' 2905).
     בין יתר השיקולים שנשקלו בפסיקה - להיותה של הרשות בלתי הדירה - הם ההשקעות אשר השקיע בר הרשות במקרקעין ומשך התקופה בה החזיק בהם.
     ברם השיקול הדומיננטי לבחינתה של הרשות - אם הדירה היא אם לאו - הוא מבחן הצדק לאמור: "המסקנה לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, ועל כן יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן, אם אכן זו המסקנה המתגבשת" [ע"א 496/82 רוזן נ. סלונים פ"ד ל"ט (2) עמ' 337, 342; וראו גם: ע"א 2836 בצר נ. צילביץ ואח', פ"ד מ"ו (5) 195, 184].
     סבורני, כי בנסיבותיו המיוחדות של מקרה דנן, דורש הצדק מניעת סילוקו של הנתבע משטח המעבר, כל אימת שהשכירות במושכר - תקפה.
     כפי שהבהרנו לעיל, מחומר הראיות עולה כי הנתבע ואביו המנוח לפניו, עשו שימוש בשטח המעבר משך עשרות בשנים (למצער משנת 1970) בהסכמתם, המפורשת או המשתמעת, של מנהלי התובעת וללא כל מחאה מצידם.
     עוד עולה מחומר הראיות כי שטח המעבר מהווה חלק אינטגרלי משטח החנות, בלעדיו לא ניתן להמשיך ולנהל העסק במושכר גופו (ר' סעיף 7 לתצהיר נ/3).
     בנסיבות האמורות קרי: שימוש בשטח המעבר משך עשרות בשנים, בהסכמת התובעת והיות שטח זה חיוני להמשך קיומו של העסק במושכר, הצדק דורש מניעת סילוקו של הנתבע משטח המעבר, כל עוד לא קמה לתובעת עילה לפינויו של הנתבע מהמושכר גופו.
     [השווה: ע"א 161/60 אחוזות אביב בע"מ וחא' נ' נוגה וויספיש פ"ד ט"ו 1071, 1074; ע"א 604/71 מעלית הנביעים בע"מ ואח' נ' דניאל שולר פ"ד נ"ו (2) 201].

התוצאה.
22.     משבאתי לכלל מסקנה כי הנתבע מחזיק בשטח המעבר ברשות התובעת ובהסכמתה ורשות זו אינה ניתנת לביטול כל זמן שהשכירות במושכר תקפה - אין מנוס מלדחות התביעה לסילוק ידו של הנתבע משטח המעבר.

23.     סוף דבר , הנני קובע כדלקמן:

     א.     התביעה לסילוק ידו של הנתבע משטח המעבר - נדחית.
ב.     אני מחייב התובעת לשלם לנתבע הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק, סכום זה ישא הצמדה וריבית חוקית מהיום ועד התשלום המלא בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. נפילה בחנות

  2. החלקה בחנות

  3. ביטוח תכולת חנות

  4. הכנסה רעיונית מחנות

  5. ביטוח נזקי מים בחנות

  6. תביעה נגד חנות בגדים

  7. איחוד חנויות בקומת קרקע

  8. איחור בפינוי חנות בשכירות

  9. הסכם למכירת זכויות בחנות

  10. חסימת חלון ראווה של חנות

  11. התנפצות חלון ראווה בחנות

  12. העברת זכויות שכירות בחנות

  13. תביעה נגד איקאה - נפילה בחנות

  14. שימוש בשטח מחוץ לחנות שלא כדין

  15. פיצוי לקוח על צפצוף ביציאה מחנות

  16. עתירת המערערים לעניין חיבור החנויות למים

  17. היתר להגדלת דירה בקומת קרקע בצמידות לחנות קיימת

  18. שיטת קונסיגנציה - החזרת סחורה בחנות לצורך מכירתה

  19. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון