רישום מוטעה בפנקסי המקרקעין

להלן פסק דין בנושא רישום מוטעה בפנקסי המקרקעין:

פסק-דין     

השופטת ד' ברלינר:

1. ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב (כבוד השופטת רות לבהר שרון) מיום 23.12.04 אשר בו נדחתה תביעתה של המערערת לקבוע כי "רישום הזכויות במקרקעין נשוא התובענה כפי שנרשם בפנקסי המקרקעין הינו רישום מוטעה, שנרשם כתוצאה מחוסר תום לב ומרמה כמשמעותם בסע' 93 לפקודת ההסדר במקרקעין [נוסח חדש] תשכ"ט-1969 (להלן - פקודת ההסדר)".

2. המערערת, עישה עבדול ואחד סרסור, הינה בתו של מי שהיה הבעלים של המקרקעין נשוא הערעור. מדובר בעשר חלקות בכפר קאסם, כדלקמן: חלקות 134, 141 ו- 22 בגוש 8873, חלקות 18 ,42 ,80 ו-40 בגוש 8874, חלקות 56 ו-61 בגוש 8867 וחלקה 9 בגוש 8879.

בשנת 1925 נפטר האב ולאחר מותו נרשמו המקרקעין על-שם אחיה של המערערת. בשנת 1948 עזב האח את הארץ ומכֹח חוק נכסי נפקדים, תש"י-1950 ופקודת ההסדר, עברו חלק מהנכסים לידיו של האפוטרופוס לנכסי נפקדים, והחלק האחר נרכש לפי חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים), תשי"ג-1953 (להלן - חוק רכישת מקרקעים). בתובענה שנדחתה, כאמור, טענה המערערת כי מחצית מהזכויות שייכות לה, מכֹח ירושה, וכי רישום זכויותיה על-שם האפוטרופוס לנכסי נפקדים, נעשה בחוסר תום לב ובמרמה שעל כן יש לתקן הרישום.

פסק דינו של בית משפט קמא

3. בפסק דין ממוקד ותמציתי, דחתה השופטת קמא את טענותיה של המערערת אחת לאחת, כדלקמן:

באשר למקור זכויותיה של התובעת במקרקעין, קבע בית משפט קמא, כי זכויות אלו לא הוכחו כלל. לא הומצאו ראיות בנושא זה, כדוגמת צו קיום צוואה או צו ירושה, וכל שידוע הוא כי בשנת 1925 לאחר מותו של אבי המערערת, נרשמו המקרקעין על שם אחיה. בשנת 1948 עזב האח את הארץ ולפיכך הוכרזו המקרקעין כנכס נפקד. פסק הדין בת.א. 1135/75 (שהקשר שלו לנושא יובהר בהמשך) אינו מהווה הוכחה באשר למקור זכויותיה במקרקעין.

באשר לחוקיות הפקעת המקרקעין, קבע בית משפט קמא כי ההפקעה בוצעה כדין וכי התמלאו כל התנאים הקבועים בסעיף 2 לחוק רכישת מקרקעים.

גם באשר לטענתה המרכזית של המערערת כי רישום הזכויות על-שם האפוטרופוס לנכסי נפקדים או על-שם רשות הפיתוח, נעשה בחוסר תום לב ומרמה כמשמעותם בסע' 93, קבע בית משפט קמא כי טענה זו לא הוכחה. זכויותיה הנטענות של המערערת לא היו רשומות באף פנקס או ספר וכן לא נמצא בתיק ההסדר כל מסמך המעיד על זכויותיה. עוד קבע בית משפט קמא כי הסברי המערערת למחדלה המתמשך בכך שלא פעלה לרישום זכויותיה, אינם מתקבלים על הדעת.

הטענות בערעור

4. בערעור שבפנינו תוקפת באת-כֹח המערערת את פסק דינה של השופטת קמא בשלוש החזיתות - מקור זכויותיה בקרקע, חוקיות ההפקעה וחוסר תום לב ומרמה לפי סעיף 93 הנ"ל.

לשיטתה, למערערת זכויות בקרקע, הן מכֹח ירושה והן מכֹח חזקת שנים לפי סעיף 51 לפקודת ההסדר. הרישום בספר התחמיס על-שם אח המערערת בלבד תואם את סעיף 2(1) לפקודת חוק הקרקעות (תיקון), חא"י כרך א', פרק ע"ח, 824(א) 848, אשר קבע כי קיימת חזקה שיורש המחזיק בקרקע - עושה זאת בשם כל היורשים. מה גם, שקיימת הודאת בעל-דין: בת"א 1135/75 נקבע ביחס לחלקה שנבנה עליה מסגד - שהמערערת היא הבעלים. המשיבים לא חלקו על פסק דין זה ובכך יש לראות הודאת בעל-דין. בנוסף, תצהיר המערערת באשר לעובדת היותה יורשת - לא נסתר וכך גם תצהירו של מר עאמר מחמוד אניס (עד מטעמה). "על השוללים את זכות המערערת מכֹח ירושה מוטל נטל ההוכחה כי החזקה של אחיה היתה בלעדית" (עמוד 5 לסיכומי המערערת).

באשר לחזית השניה, טוענת באת-כֹח המערערת כי ההפקעה של הקרקעות בוצעה שלא כדין - ההפקעה בוצעה באופן גורף וללא אבחנה בין אדמות המערערת לאדמות אחרות המצוינות בתשריט המצורף לתעודת שר האוצר. לאדמות המערערת אין כל זכר באותה תעודה, התעודה לא נמצאה בתיקי ההסדר הרלוונטיים ובתעודת עובד ציבור של ראש מועצת כפר קאסם אין זכר לחלקות המצוינות בתשריט.

החזית העיקרית בה התמקדה באת כוח העותרת, ועליה השליכה את עיקר יהבה, עניינה הטיעון בדבר חוסר תום הלב והמרמה של המשיבים, שפותח את הדלת לביטול הרישום מכוח סעיף 93 לפקודת ההסדר. לטענתה, "המשיבים ידעו על זכויותיה של המערערת במקרקעין, עובר להפקעה, אולם התעלמו מהם ונמנעו ביודעין מלגלות לפקיד ההסדר כי התובעת מחזיקה במקרקעין מכֹח ירושה". גם פקיד ההסדר ידע על זכויות המערערת במקרקעין. המשיבים לא הוכיחו כי רישום המקרקעין נעשה בתום לב.

טיעוני המשיבים

5. באת-כֹח המשיבים טוענת כי הדרך היחידה לתקיפת זכויות הרשומות לאחר שעברו הסדר היא דרך הוכחת המרמה האמורה בסעיף 93 לפקודת ההסדר. ברם, השימוש בסעיף זה הוא מבוקר ומצומצם, ונדרשת רמת הוכחה גבוהה לתרמית הנטענת במסגרתו. לשיטת המשיבים, תנאים אלו לא התקיימו במקרה זה.

אליבא דהמשיבים, לא היה בידם מידע בדבר זכויותיה של המערערת במקרקעין. גם בהנחה שהיה מידע שכזה, אין בכך כדי ללמד על כך שפקיד ההסדר פעל שלא כדין. בפני פקיד ההסדר היו תביעות אחרות בקשר לחלקות נשוא המחלוקת, כאשר התנהל הליך ההסדר, המערערת לקחה בו חלק לענין החלקה עליה הוקם המסגד, כשהיא מיוצגת על-ידי עורך דין, המערערת לא הגישה תזכירי תביעה לפקיד ההסדר ביחס למקרקעין שבמחלוקת. אין בהתנהלות המשיבים בת"א 1135/75 כדי להוות הודאה בזכויות המערערת - אי ההתנגדות נבעה מטעמים פרקטיים שלא נגעו לשאלה האם יש למערערת זכויות בחלקה אם לאו.

מעבר לכך, טוענת באת-כֹח המשיבים כי המערערת לא הוכיחה שיש לה זכויות במקרקעין הנדונים. לא הובהר האם מדובר בירושה מכֹח דין או מכֹח צוואה וכן לא הוכח מה היה הדין הרלוונטי בעת מותו של אביה. על כל פנים, אם מדובר בירושה על-פי צוואה כי אז בעת הגשת התביעה חל סעיף 39 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965, אשר קובע כי אין לתבוע זכויות על-פי צוואה, ללא צו קיום. באשר לטענת המערערת כי זכויותיה קיימות לה, אם לא מכֹח ירושה כי אז מכֹח סעיף 51 לפקודת ההסדר, טוענת באת-כֹח המשיבים כי זוהי טענה חדשה שלא הועלתה בבית משפט קמא. המקום להעלות טענה בעניינו של סעיף זה הוא במסגרת הליכי ההסדר בעודם מתנהלים, ובכל מקרה "אין בכוחו של סעיף זה לשנות רישום מכֹח מרמה" (סעיף 31 לתשובת המשיבה).

באשר לטענת המערערת הנוגעת לחוקיות ההפקעה, עומדת באת-כֹח התביעה על כך, שדי בעצם קיומה של תעודת שר האוצר, כדי להוכיח שהתקיימו התנאים הקבועים בחוק רכישת מקרקעים (כפי שקבע בית משפט קמא). התעודה קיימת ופורסמה כדין ברשומות.



דיון

6. אין ממש בערעור זה ודינו - להידחות.

המסד, קרי: הוכחת עצם קיומן של זכויות במקרקעין נשוא הערעור, איננו קיים. בהישמט מסד זה אין כלל מקום לדון בטפחות שהן יתר הטענות המועלות: חוסר תום לב ומרמה, וכן אי חוקיות.

אין בידי המערערת ולו בדל מסמך (או ראיה אחרת) המעיד על כך כי הינה בעלת זכויות במקרקעין. המקרקעין, נרשמו על-שם אחיה ומשזה עזב את הארץ הוכרזו נכסיו כנכסי נפקד. קיומו של סעיף 2(1) לפקודת הקרקעות והחזקה אותה הוא מקים, אשר המערערת מבקשת לאמץ לזכותה, אינו מועיל למי שאינו מוכר כיורש, שהרי הוא דן ב"יורשי אחד מבין כמה יורשים שהחזיק בקרקע ... או יורשים אחדים מבין כמה יורשים .... חזקה שאותו יורש או אותם היורשים ..." (ההדגשה אינה במקור). המערערת לא הצליחה להרים את נטל ההוכחה לגבי שאלת עצם היותה יורשת - בין מכֹח דין ובין מכֹח צוואה. אין בעצם עובדת היותה מי שעיבדה את האדמות במקרקעין הנדונים, כדי להוכיח מאום באשר לזכויותיה.

7. גם ניסיונה של המערערת להיתלות בסעיף 51 לפקודת ההסדר, אין מקומו בהליך זה. כך נאמר בסעיף 51:

"שוכנע פקיד ההסדר שפלוני מחזיק מקרקעין החזקה שתקופתה ותנאיה יש בהם למנוע כל תובענה לקבלתם, והמקרקעין רשומים על שמו של אדם אחר - ירשום את המחזיק ... " (ההדגשה אינה במקור).

ברי כי יישומו של סעיף זה רלוונטי, כשיטת באת-כֹח המשיבים, אך ורק במסגרת הליכי ההסדר בעודם מתנהלים. הוראת סעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מבהירה כי לאחר הרישום, תקיפתו תהיה אך ורק מכח סעיפים 93-97:

"125. כוח ההוכחה של רישום
(א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969."

המערערת לא פעלה לרשום זכויותיה במקרקעין, אף בזמן שהיתה מיוצגת והשכילה
לתבוע זכויות בגין חלקה אחרת, כדברי בית משפט קמא:

"הסבריה של התובעת למחדלה המתמשך לרשום את זכויותיה במקרקעין אינם מתקבלים על הדעת. גם לאחר שהגישה התובעת תביעתה לזכויות בחלקה 56, לא טרחה לתבוע זכויותיה הנטענות בשאר החלקות. אפילו לאחר שהוגשה תביעת פינוי נגד בנה של התובעת ממקרקעין השייכים לה, לטענתה, גם אז לא טרחה התובעת לתבוע את זכויותיה הנטענות במשך כ-7 שנים".

הוא הדין באשר להיתלות בפסק הדין בת"א 1135/75. לא ניתן להסיק מסקנות מרחיקות לכת באשר לזכויותיה של המערערת ביתר החלקות, בשל התנהלות המשיבים ביחס לחלקה בודדת. הסברי המשיבים ביחס להתנהלותם שם, ניתנים להבנה ואינם מופרכים כלל וכלל. דובר שם במסגד - בית תפילה המקודש לעדה המוסלמית ולפיכך ניתן להבין את הרגישות המיוחדת הצריכה לענין. בשל רגישות זו, לא היה מקום להעלות על הפרק את סוגית הבעלות. הקשה משם ליתר החלקות, חוטאת לאמת ואין לה מקום.

8. כאמור, משלא הוכיחה המערערת את זכויותיה במקרקעין, מתייתר בפועל הדיון ביתר השאלות. אולם, בבחינת למעלה מן הנדרש, רואה אני להעיר כי לא מצאתי ממש גם ביתר טענות המערערת. באשר לחלותו של סעיף 93 במקרה דנן: ככלות הכל, אין לצפות שהמשיבים יעשו עצמם באי-כוחה של המערערת. הליכי ההסדר התנהלו לפי חוק, בעוד המערערת אשר איננה מופיעה כבעלת זכויות באף מרשם, כאמור, לא טרחה להגיש תזכירי תביעה ולטעון באשר לזכויותיה, כנדרש בסעיף 17 לפקודה, ואף לא נימקה את מחדלה בנושא זה. למעט הטענה בדבר משמעות ההליכים בת.א. 1135/75 באשר לחלקת המסגד, טענה שנדחתה כאמור, לא הוכחה בכל דרך ידיעתו של פקיד ההסדר על קיומן של זכויות במקרקעין למערערת וממילא לא ניתן לייחס לו חוסר תום לב ומרמה. יתרה מזו: צודקים המשיבים גם בטענתם שגם ידיעה על טענתה של המערערת לזכויות במקרקעין עדיין אינה מצביעה על חוסר תקינות ברישום. על החלקות - הוגשו לפקיד ההסדר תביעות אחרות שעל כן החלטתו לרשום על סמך אותן תביעות, אפילו היה ברשותו המידע - עדיין היא בבחינת הליך ראוי שעל כן אין מקום להתערב ברישום ולהורות על תיקון הפנקס.

9. לפיכך, משלא הונח המסד, קרי: לא הוכחו זכויותיה של המערערת במקרקעין הנדונים, הערעור נדחה.

המערערת תשא בשכר טרחת עורך-דין בגובה של 10,000 ש"ח וכן בהוצאות משפט.

ש ו פ ט ת

המשנה לנשיאה א' ריבלין

אני מסכים.

המשנה לנשיאה

השופט א' רובינשטיין

אני מסכים.

ש ו פ ט


הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ד' ברלינר.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חלקה ללא בעלים רשום

  2. תביעה נגד רשם המקרקעין

  3. תזכורת תביעה ברישום מקרקעין

  4. רישום מוטעה בפנקסי המקרקעין

  5. הפרת החלטה של המפקח על רישום מקרקעין

  6. תביעה שכנגד בפני המפקחת על רישום מקרקעין

  7. תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש''ל-1969

  8. ערעור על הממונה על מרשם המקרקעין במשרד המשפטים

  9. רישום בפנקסי המקרקעין בלשכת המקרקעין העות'מאנית

  10. הפרת התחייבות לשתף פעולה ולהופיע במשרד רשם המקרקעין

  11. תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) (תיקון), תשל''ח-1978

  12. תיקון רישום מקרקעין שהסתיים ב- 1982 במסגרת הסדר זכויות

  13. צו זכויות במקרקעין (אגרת רישום שכירות ומשכנתה), תשל"ח-1978

  14. צו המורה ללשכת רישום המקרקעין להשלים הליכי רישום זכויות בנכס

  15. זכויות המנוח לא היו ניתנות למימוש שכן לא היו רשומות במרשם המקרקעין

  16. הודעה על החלטה בדבר רישום זכויות על שם הרוכשים ביחידות דיור שייבנו על מקרקעי ישראל

  17. צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס-1999

  18. צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס-1999

  19. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון