פסק דין הצהרתי על בעלות במחצית דירה

להלן פסק דין בנושא פסק דין הצהרתי על בעלות במחצית דירה:

פסק דין

א.     מהות התובענה

זו עתירה (בה"פ 773/03) למתן פס"ד, לפיו המבקשת 1 הינה בעלת מחצית הזכויות בנכס הידוע כגוש 561 חלקה 83 ובנכס הידוע כגוש 557 חלקה 27, כאשר זכויותיה בנכסים אלה נקיות משעבוד כלשהו לבנק הפועלים.
ב-ה"פ 774/03 מתבקש בית המשפט להצהיר כי יש למחוק את השעבוד הרשום לטובת בנק הפועלים על שישית מזכויות X יהודה, בעלה של המבקשת ב-ה"פ 773/03 וX לופו חברה לבנין בע"מ בנכס הידוע כגוש 561 חלקה 83 ובנכס הידוע כגוש 557 חלקה 27.
לחלופין, להצהיר כי המבקש זכאי לזכויות של דייר מוגן ו/או רשות בלתי הדירה בבית ברחוב אחוזה 12, גן יבנה, בהיותו בית מגוריו ומגורי משפחתו; וכן ליתן צו מניעה שימנע מהבנק מלממש את המשכנתא או למכור את הבית.
לחילופי חילופין, מתבקש בית המשפט לקבוע' שעד שלא יינתן למבקש סידור חלוף, לא יבצע הבנק שום פעולה בקשר לבית.


ב.     עובדות רלבנטיות

המבקשת ומר X נשואים זה לזו כ - 27 שנים, והמבקשים 2 - 4 הם ילדיהם.
הנכס נשוא התביעה ב-ה"פ 773/03 הינו בית המגורים של הצדדים מזה כ-24 שנים בו מתגוררים הם וחלק מילדיהם.
בלשכת רישום המקרקעין מופיע, כי שישית מהנכס רשומה ע"ש מר X יהודה (ר' נסחי הטאבו נספחים ב/1, ב/2).
המבקשת אינה מופיעה כבעלת זכויות בלשכת רישום המקרקעין.

לפי גירסת המבקשת, במהלך השנים 8-1997 עקב מיתון במשק וירידה במחזור העסקים של חברת X לופו חברה לבנין בע"מ, אותה מנהל בעלה X יהודה, נקלעה החברה לחובות כבדים בחשבונה בבנק הפועלים.
בשנת 2000 ניהלה החברה מו"מ לגבי פרוייקט בניה בראשל"צ, בתקווה שעיסקה זו אם תבשיל, תוציא את החברה מהמשבר אליו נקלעה. כתנאי לקבלת מימון או ליווי לפרויקט זה, דרש בנק הפועלים מהחברה כי יוסדרו בטחונות בגין חובות קיימים, יוחלפו בטחונות, ולכן נדרש שעבוד דירת המגורים של המבקשת ובני ביתה לטובת הנ"ל.

בתאריך 16.2.00 הביא מר X הביתה את נספח ה' לתצהיר מר בן זאב, נ/1, וביקש מהמבקשת לחתום על מסמך זה בהסבירו כי חתימתה דרושה לצורך קבלת מימון לפרוייקט בניה בראשון לציון (סעיף 9 לתצהיר המבקש).
המסמך נחתם בבית המבקשת, כשבעלה מסביר לה כי החתימה נועדה לצורך סיוע בהצלחת המו"מ לגבי הפרויקט בראשון לציון. היא ידעה באותו זמן כי החברה של בעלה אינה משגשגת. (סעיף 10 לתצהירה).
עוה"ד קופר אישר את חתימת המבקשת, מבלי שראה אותה או הסביר לה מעבר להסבר שניתן לה ע"י בעלה. עו"ד קופר לא הובא לעדות.
להלן נוסח המכתב המופנה לבנק הפועלים:

     "הנדון: המשכנתא על חלקה 27 בגוש 557
          משכנתא עלחלקה 83 בגוש 561
     
     הנני לאשר בזה כי ידוע לי שהסכמתם לקבל מאת בעלי יהודה X ת.ז. X משכנתא על המקרקעין שבנדון.

     הנני להודיעכם כי אני מוותר/ת בזה כלפיכם על כל זכות במקרקעין האמורים הקיימת (אם קיימת) לזכותי עפ"י כל דין או הסכם או כשותף ביחסי ממון בדרך כל שהיא וכי לא אטען כנגדכם בכל זמן שהוא טענות זכות במקרקעין הנ"ל או כל טענות שהן באשר ליצירת המשכנתא האמורה, עריכתה, רישומה, תקפה, תנאיה ומימושה על ידכם.
     אני מוותר/ת על כל זכות עפ"י חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב-1972 במיוחד עפ"י ס' 33 ו/או על כל זכות עפ"י חוק ההוצאה לפועל התשנ"ז - 1967 ובמיוחד לפי סעיפים 38 ו- 39 ו/או כל הוראת דין שתבוא במקומם ו/או בנוסף להם.

     ידוע לי כי על סמך מכתבי זה הסכמתם לקבל מאת בן/בת זוגי את המשכנתא הנ"ל".

כפי שעולה מנוסח נספח ה', ההסכמה למשכנתא הינה כללית ולא מיועדת לפרויקט אחד בלבד.

המסמכים: שטר המשכנתא ונספח ה' - הסכמת המבקשת, נחתמו ב- 16.2.00 מועד הישיבה.
לא הוברר מהראיות אם הסכמה זו בוצעה לאחר החתימה על שטר המשכנתא אם לאו; על כל פנים, בטאבו בוצע הרישום ב- 17.2.00 (ר' מוצג כ', נסח הטאבו).

לעדותה, אילו ידעה כי הסכמתה נועדה ליצור שיעבוד שישמש בטוחה נוספת לחובות קיימים של החברה ולא כבטוחה למימון הפרוייקט החדש, שהיו לו סיכויים רבים, לא היתה מסכימה לשעבוד מעין זה.
מסתבר שהפרוייקט לא יצא לפועל, המימון לא ניתן והשעבוד נותר לחובות מר X האחרים.

לא היתה מחלוקת בין הצדדים, כי בנק חייב להסביר לחותם על מה הוא חותם (עדות בן זאב בעמ. 14). היתה מחלוקת בין פקידי הבנק שהעידו, האם הסבר זה צריך לכלול את נושא הויתור על הדיירות המוגנת אם לאו (עדות פנטו בעמ. 20, למול עדות בן זאב בעמ. 15).

לא היתה גם מחלוקת כי במקרה הנוכחי, מאחר ופקיד הבנק לא ראה את המבקשת, שום הסבר לא ניתן.

גב' גלית שמולביץ מטעם הבנק, הביעה פליאה, הכיצד זה עו"ד מטעם הבנק, אישר את חתימתה של המבקשת, כשזו לא היתה בפניו (עמ. 22 לפרוטוקול מיום 7.5.07, שורות 13-10) וסברה כי הפעולה לא תקינה.
לענין ה"פ 774/03:

זו תביעה בה מתבקש ביהמ"ש למחוק את השעבוד הרשום לטובת בנק הפועלים על שישית מזכויות המבקש; ולהצהיר שהוא זכאי לזכויות של דייר מוגן או בר רשות בלתי הדירה בבית מגוריו; לחילופי חילופין שעד שלא יהיה לו סידור חלוף לא יבצע הבנק כל פעולה לגבי הבית.


ג.     הפלוגתאות הבאות בין הצדדים?

מכתבי הטענות עלו הפלוגתאות הבאות בין הצדדים:

-     האם זכאית המבקשת לפס"ד הצהרתי?
-     הזכאי המבקש למחיקת המשכנתא?


ד.     האם זכאית המבקשת לפס"ד הצהרתי שהיא בעלים של מחצית הזכויות בדירה כשהן חופשיות משעבוד?

המבקשת לא הציגה לבית המשפט את המסמך עליו חתמה והוא הוצג ע"י הבנק.
שם חתמה המבקשת שהיא מאשרת כי:

"ידוע לי שהסכמתם לקבל מבעלי יהודה X... משכנתא על המקרקעין שבנדון... ידוע לי כי על סמך מכתבי זה הסכמתם לקבל מאת בן/בת זוגי את המשכנתא הנ"ל".

מטבע הדברים שמה אינו מופיע בשטר המשכנתא, מאחר ושטר משכנתא מוצא לגבי בעלים של נכס, והיא אינה הבעלים הרשום שלו.
אם הסעד לו עותרת המבקשת הוא בדיני הקנין, היא צריכה לבוא ולהראות עילה טובה לרישום מחצית מהזכויות בדירה על שמה.
חזקת השיתוף יכולה להיות בסיס משפטי הולם לכך.
ברמה העקרונית, גם הבנק היה מודע לכך שהמדובר בדירת מגורים, שקיימת הלכה משפטית של שיתוף ברכוש (ר' רע"א 8791/00 אניטה שלם נ' טווינקו בע"מ ואח', ), שייתכן וחלה גם במקרה הנוכחי, וכדי להיות זהיר במהלכיו, וכדי ליידע אדם קרוב, שאולי עלול להפגע ממשכון הדירה, אין מחלוקת שהוא החתים את רעייתו של הממשכן על ידיעה והסכמה למישכון.

אם סבר הבנק שיש מקום להחתים את המבקשת על מסמך שיכול להשפיע על קניינה, הוא נטל על עצמו גם את מלוא חובת הגילוי, כפי שהיתה מוטלת עליו כלפי בעל הנכס, שהרי מסמך זה נחתם בהקשר לאפשרות של פגיעה בבעלות על הנכס, במידה והאשראי/ההלוואה לא יוחזרו עפ"י תנאיהם. פגיעה שעלולה להשפיע גם על המבקשת.

מהראיות עלה שהמבקשת לא יודעה ע"י הבנק, לא בין כתליו, ולא מחוץ לכתליו, למיצער אודות תנאי המשכנתא, האפשרויות של פינוי הנכס במידה והחוב לא ישולם, וגובה החוב הקיים.

השאלה היא, מהי המשמעות של חוסר יידוע זה?

הניתוח העקרוני יכול להיות בשתי צורות:

הפן הראשון -

מכיון שבלשכת רישום המקרקעין אין המבקשת רשומה, אזי מחדל של הבנק לגבי אי הסבר אודות תוצאות המשכנתא,- לא יכול לתקן רישום שלא קיים או להוסיף רישום "בזכותה".

מאחר ובלשכת רישום המקרקעין, אין המבקשת רשומה, גם לא ניתן להיעתר לבקשתה שמחצית מהזכויות בדירה שייכות לה - ברישום - כשהן נקיות מכל חוב ושעבוד.
למרות שהבנק "חטא", נראה שלא ניתן למלא את בקשתה, שכתוצאה מכך ישונה או יתוקן הרישום, למרות שנקודת המוצא של הבנק היתה כי קיימת אפשרות סבירה שבני-הזוג שותפים בדירת המגורים.
כפי שזכותה לענין הדירה היא זכות חוזית כלפי בעלה ולא כלפי מאן דהוא אחר; אזי גם לגבי "נקיונה" של הזכות החוזית, היא יכולה לטעון כלפי בעלה ואולי גם כלפי מאן דהוא אחר, אבל זאת במסגרת דיני חוזים, כשהרישום בטאבו לא שייך לענין, ולא במסגרת פס"ד הצהרתי, לפיו יש לה זכות.

ברור לבית המשפט, כי הרעיון של תיקון הרישום בלשכת ספרי המקרקעין ו/או ההצהרה על היעדר שעבודים, באה כדי לחסום את אפשרות פינויה מהדירה עקב היותה בעלים רשום של המקרקעין.

אבל במשך כל שנות נישואי הזוג, הם לא מצאו לנכון לתקן את הרישום, ולא נראה לי שניתן לעשות זאת עכשיו.

הפן השני -

לצורך הדיון אני נכונה לצאת מנקודת ההנחה, שהמבקשת ידעה את המשמעות הרחבה של שעבוד הדירה; אני גם מוכנה לצאת מנקודת ההנחה, שהיא ידעה כי הדירה תהיה משועבדת לא רק לפרויקט אלא גם למכלול החובות של חברת בעלה, חברה שממנה היא התפרנסה במשך שנים ארוכות; במובן זה, איני מאמינה לה שדובר עמה רק לגבי פרויקט ראשל"צ ומשכנתא בגינו, ועל כל פנים עדותה, בניגוד למסמך בכתב-, טעונה סיוע, דבר שלא קיים.
ברור, שנושא פינוי הדירה עקב אי תשלום, וגובה החוב המדויק של החברה,- לא הודע לה.

מכאן שברמה העקרונית, הבנק מנוע מלעשות כל פעולה שתשנה את מצבה לרעה.
פינוי דירה, בעקבות משכנתא של בעלה משמעו שינוי מצב לרעה.

אבל למבקשת לא רק זכויות אלא גם חובות.
כפי שהיא גורסת שרכושו של בעלה, אפילו הוא רשום על שמו בלבד, חציו שלה. אזי גם חובות של בעלה, - משותפים לה ולו, ולפחות חציים שלה.
אילו הייתי נעתרת למבקשת לקבל פס"ד הצהרתי שמחצית מהזכויות של הנכס הן שלה, ההמשך היה, שגם המחצית שלה "צריכה לשאת" בגובה מחצית החוב של חברת בעלה, או במילים אחרות: מחצית זו אינה נקיה מחיובים.

השאלה הנוספת שיש לשאול לענין דרך זו היא, - מה דין היעדר הסבר קודם בדבר גובה החוב ו/או סוגית הפינוי לגבי מחצית זו של האשה.
אפילו נאמר כי היעדר ההסבר הכפול, גורם לכך שהבנק לא יכול להסתמך על מלוא שטר המשכנתא, - אזי מבחינה פרקטית, היינו מגיעים לאותה תוצאה.

אם המחצית היא שלה, אזי מחצית זו נושאת גם במחצית מהחובות של חברת בעלה.

לכן, בנוסף להצהרה שהמחצית שלה אינה נקיה מחיובים של בעלה, ברמה העקרונית, רשאי הבנק בנוסף גם לעקל מחצית זו להבטחת החובות כלפיו. תוצאה של עיקול מעין זה, במידה והצדדים לא מגיעים להידברות, זה מכירה של הנכס המעוקל לצורך גביית החוב.

עלי מקובלת הדרך הראשונה, ברמה העקרונית.

אבל הפועל היוצא של שתי דרכים אלה כאחד, הוא שאין מקום ליתן הצהרה שזכויות המבקשת נקיות מכל חוב או שעבוד.

בד בבד, הבנק מצא לנכון להחתימה על מסמך ה', שלפיו לכאורה הוא לפחות מכיר בכך שמגיע לה דיור חלוף.
מכיוון שנושא הויתור על דיור חלוף, ולו לכאורה, לא הוסבר למבקשת ומכיוון שהמדובר בבית מגורים שמוגן מפורשות בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל התשכ"ז- 1967, אני קובעת כי הבנק מנוע מלהסתמך על סעיף זה בכתב הויתור שעליו חתמה המבקשת.
ולכן אני קובעת שניתן יהיה לממש פס"ד זה, לאחר שהבנק ייתן למבקשת דיור חלוף מתאים. הכוונה של מתאים זה, באותו איזור מגורים, ושיספיק לגודל המשפחה שגרה ביום מתן פסה"ד.

למעט זאת ומכל הטעמים המנויים לעיל אני דוחה את העתירה של המבקשת.


ו.     הזכאי המבקש ב-ה"פ 774/03 לסעד של מחיקת המשכנתא או לחלופין לסעד אחר?

במגמה לאפשר לחברתו של מר X לקדם את פרויקט ראשל"צ, להסדיר חובות שלו ושל אחרים לבנק וכתוצאה מפגישה בתאריך 16.2.000, המציא מר יהודה X בטחון בצורה של רישום משכנתא על הבית שבבעלותו (בית מגוריו).
הבנק שיחרר כתוצאה מכך משעבוד אחר, 14 מתוך 30 מגרשים של מר עברי, וכן 300,000 דולר למר אשכנזי מפקדון שהיה בבנק.
אין מחלוקת כי הפרויקט בראשון לציון לא יצא לפועל.
מר X גם לא טוען כי לא ידע על מה הוא חותם.
טענת בא-כוחו במסגרת הסיכומים היא, כי אלמלא הפרויקט הפוטנציאלי בראשל"צ לא היה מר X משעבד את בית המגורים, שכן לא היה כל היגיון כלכלי לעשות כן. לכן משהפרויקט לא יצא לפועל, וסיכום הפגישה לעיל, לא נכנס לתוקפו גם לפי עמדת הבנק, היה הבנק צריך להשיב את הבטחונות שקיבל ולחלופין לשחרר את בית המגורים מהשעבוד (סעיף 27 לסיכומים).

למרות שהבנק לא חתום על מסמך מתאריך ה-16.2, ברי וברי שהוא הכיר בו ובהתחייבותו לפיו, שהרי כתוצאה מהפגישה וכתוצאה מביצועו החלקי של המסמך ע"י העמדת בטחונות חלופיים (חלקיים) ע"י המבקש הוא שחרר סכום של 300,000 דולר לידיו של אחד בשם אשכנזי, ושחרר מחצית המגרשים של אחד בשם עברי שהוא שעבד, וזאת תמורת שעבוד ביתו של יהודה X.

ברור כי המדובר היה בהחלפת בטחונות, כך שאם עותר המבקש למחיקת השעבוד על ביתו, הדבר כרוך בכך שהוא יחזיר את הבטחונות הראשוניים, עובר לישיבת 16.2.00 על כנם, כלומר לבנק.

שטר המשכנתא הוא ללא הגבלת סכום (ר' נספח י"א לבקשה לעיכוב הליכים בה"פ 774/03).
התנאים המיוחדים של המשכנתא קובעים בסעיף 1 כי המשכנתא ניתנת:

"להבטחת תשלום מלא ומדוייק של כל הסכומים המגיעים ו/או שיגיעו מהלווה ו/או מהממשכן בקשר עם מתן השירותים הבנקאיים ללווה...ע"י הבנק בין שהלווה ו/או הממשכן כבר התחייב בהם או יתחייב בעתיד, בין שמגיעים ממנו בתור חייב, או ערב, או מסב, בין שמגיעים עכשיו או שיגיעו בעתיד, בין שעומדים לפרעון לפני מימוש הבטוחה הזאת או אחר כך...".

בסעיף 4 י' לתנאים המיוחדים נאמר, כי אם המשכנתא היא על חלקים בלתי מסויימים במקרקעין, הממשכן מצהיר כי לא נחתם כל הסכם שיתוף כמשמעותו בחוק המקרקעין, שמגביל או פוגע ו/או גורע מזכויות הבנק לפי שטר משכנתא זה.

לפי סעיף 17 א לתנאים המיוחדים, זכאי היה הבנק להעמיד לפרעון מיידי את המשכנתא, במידה והממשכן מפר את שטר המשכנתא ואת התחייבויותיו לפרעון ההלוואה/האשראי.

בדרך אחרונה זו נקט הבנק.

עתה בהגיע יום פקודה, טוען המבקש להגבלות שונות מכח מעמדה המיוחד של אשתו, שידעה על המשכון והסכימה לו.

בתחילת הדיון הודע לבית המשפט כי מר יהודה X נמצא בפש"ר וכי עו"ד אינסל אמור להתמנות כמנהל מיוחד.
נציג הכנ"ר שהיה באולם בית המשפט ואשר החומר הועבר לעיונו היה אמור להגיש תגובה של הכנ"ר לענין המשך ההליכים לתיק בית המשפט. המדובר בחוב רב מימדים, שלפי עמדת עוה"ד אינסל, הבנק כנושה מובטח אמור לקבל את כל הנכס (עמ. 7).
עד ליום זה לא הוגשה כל תגובה.

לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את שתי העתירות לעיל, בכפוף לאמור לסידור החלוף.

לאור העובדה שהמדובר בפושט רגל, אני קובעת שכל צד ישא בהוצאותיו.



















לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פסק דין הצהרתי יהדות

  2. תנאים למתן פסק דין הצהרתי

  3. התנגדות למתן פסק הדין הצהרתי

  4. פסק דין הצהרתי להירשם כבעלים

  5. פסק דין הצהרתי בגין רכישת קרקע

  6. פסק דין הצהרתי לבעלות במקרקעין

  7. תיקון בקשה למתן פסק דין הצהרתי

  8. פסק דין הצהרתי בבית הדין השרעי

  9. פסק דין הצהרתי על בעלות בקרקעות

  10. פסק דין הצהרתי בעלות על תכולת דירה

  11. זכויות במשק חקלאי - פסק דין הצהרתי

  12. פסק דין הצהרתי על בעלות במחצית דירה

  13. פסק דין הצהרתי על מלוא הזכויות בדירה

  14. פסק דין הצהרתי זכויות בדירת אדם שנפטר

  15. פסק דין הצהרתי במקרקעין בענייני משפחה

  16. פסק דין הצהרתי לקביעת "בת זוג" של אדם שנפטר

  17. פסק דין הצהרתי בין אחים על זכויות במקרקעין

  18. פסק דין הצהרתי כי התובע ובני משפחתו תושבי ישראל

  19. תביעה למתן פסק דין הצהרתי לתוספת גמול ניהול (20%)

  20. תביעה למתן פסק דין הצהרתי שהתובע הוא בעל הזכויות בדירה

  21. תביעה למתן פסק דין הצהרתי בדבבר זכויות שנרכשו מאדם שנפטר

  22. בקשה לפסק דין הצהרתי המורה על ביטול דו"ח חניה בשל התיישנות העונש

  23. תביעה על מנת שבית המשפט ייתן פסק דין הצהרתי המצהיר על זכאות במקרקעין

  24. תביעה לפסק דין הצהרתי כי הרישום הנוכחי של באדמות אינו משקף נכונה את הזכויות

  25. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון