פיצוי בר רשות על השקעה במקרקעין

זכותו של בר רשות לקבל פיצוי על השקעותיו בעת פינויו מהמקרקעין אינה זכות שבדין. הזכות, אם קיימת, מבוססת על הסכמה חוזית בין בעל המקרקעין לבין בר הרשות.

להלן פסק דין בנושא פיצוי בר רשות על השקעה במקרקעין:

פסק דין

1. ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופט מור), בת.א 103324/97 בו נתקבלה תביעתו של המערער לסילוק ידו של המשיב מהמקרקעין שבבעלותו, אך הוא חויב בתשלום סך של 464,500 ₪ בגין השקעותיו של המערער במקרקעין.
העובדות:
2. המשיב מחזיק בנכס מקרקעין בשטח של 1,474 מ"ר הממוקם על חלקה 36 בגוש 6782. חלקה זו מצויה על פס הירק שלצידו הדרומי של הכביש המוליך מזרחה מצומת חולון שמול המועצה המקומית אזור. הוא מורכב ממבנים וסככות שסביבם גדר פחים, שם מנהל המשיב עסק לחלקי חילוף וגרוטאות רכב, וכן מסחר במזגנים. הבעלות במקרקעין אלו הינה של מדינת ישראל, רשות הפיתוח והמערער מכח החוק. המשיב מחזיק בנכס לפחות משנת 1988. על פי טענתו, בשנת 1986 שימש האזור כמקום לשפיכת פסולת בניין, גרוטאות, לכלי רכב וכדומה. בהעדר כל מקום מגורים אחר, פינה הוא חלק מהשטח והחל מתגורר בו וסוחר שם בגרוטאות רכב ובחלקיהם. עם השנים, שיפץ ושיפר את הנכס על ידי הצבת מכולות, הקמת סככות והקמת גדר פח סביב כל השטח. לעסק חלקי החילוף אף נוסף עסק למסחר במזגנים וזאת בתוך אולם ובו גלריה.
המערער ביקש לפנות את המשיב מהמקרקעין מכח היותו מסיג גבול ועל כך הגיש תביעתו לערכאה הדיונית.
פסק הדין:
3. השופט המלומד קבע כי כניסתו של המשיב לשטח ותפיסת החזקה בו הייתה הסגת גבול. על אף זאת, החזקתו רבת השנים במקום ועצימת העיניים של נציגי המערער מישיבתו על המקרקעין מטהרת, כמצוין בפסק הדין, את השרץ.
בנסיבות אלו נקבע כי המשיב הינו בר רשות מכללא במקרקעין הנדונים. בקביעה זו דחה השופט המלומד את הטענה כי המשיב הכיר בעובדה כי ישיבתו בנכס הינה זמנית בלבד וכי כיוצא מכך אין לייחס לו כל אינטרס הסתמכות. למסקנה זו הגיע השופט הנכבד מתוך בחינת התנהלותם של נציגי המערער אשר ביקרו בשטח מספר פעמים ולא דרשו את פינויו ומתוך העובדה שהרשות המקומית העניקה למערער רשיון עסק זמני אותו חידשה משנה לשנה. נוכח העובדה כי ניתן היה להבחין בהשקעותיו של המשיב בנכס לאור מיקומו, ומאחר שגם בביקוריהם במקום יכלו נציגי המערער להבחין בהשקעותיו של המשיב בנכס, מצאה הערכאה הדיונית כי בהתנהגות המערער יש משום הסכמה גם להשקעתו במקרקעין.
מסקנתו של בית משפט שלום, הייתה אם כן, כי יש להתנות את פינויו של המשיב בהשבת השקעותיו, ותוך מתן ארכה סבירה להעברת עיסקו למקום אחר.
בשלב זה נתפנה בית המשפט לבחון את שווי השקעותיו של המשיב בנכס.
בהתאם להנחה לפיה נטל הוכחת שווי ההשקעות מוטל על כתפי המשיב, בחן בית המשפט את חוות הדעת השמאית שהגיש המשיב , ושאמדה את שווי ההשקעות בסך של 735,000 ₪. השופט הנכבד התייחס לקושי להסתמך על חוות הדעת מאחר ששווי ההשקעות נבחן לפי ערכן ביום עריכת השומה (שנת 2000), ולא על פי ערכן ביום הבניה. לקושי זה מתווספת העובדה כי המשיב לא הציג כל קבלה או אישור על תשלום לבעלי מקצוע וככל הנראה בוצעו כל אותן עבודות על ידי חברים ולא כנגד קבלות. על אף הדברים האמורים קבע השופט הנכבד כי ניתן לקבל את הערכתו של השמאי נוכח קביעתו כי מצב הנכס הינו כאילו נבנה לאחרונה ונוכח העובדה כי עקב המצב הכלכלי במשק הסכום שנקבע נכון לשנת 2000 נכון גם ליום ההשקעה. בהחלטתה לקבל את הערכת השמאי הסתמכה הערכאה הדיונית גם על העובדה שהמערער לא הציג כל חוות דעת נגדית מצידו וכי לא חקר בחקירה נגדית את השמאי מטעמו של המשיב. מהסכום שנקבע על ידי השמאי הפחית השופט את שווי "התכנון" "היזמות", הבניה הותיקה וההשקעות שלא הוכחו מועדיהם וערכם, וקבע את הסכום על סך 464,500 ₪.
לבסוף, פסק הדין הורה למשיב לסלק ידו מהמקרקעין, אולם התנה זאת בתשלום הפיצוי שנפסק ובעיכוב ביצוע פסק הדין ב- 12 חודשים על מנת לאפשר למשיב להעביר חפציו ולמצוא מיקום לחילופי לעסקו ולמגוריו.
טענות הצדדים:
4. המערער משיג על מסקנותיה העובדתיות והמשפטיות של הערכאה הדיונית.
לטענתו, על פי הממצאים שנקבעו בפסק הדין לא ניתן לקבוע כי המשיב הינו בר רשות במקרקעין. זאת מאחר שלא נקבע כל ממצא עובדתי לגבי ידיעת המערער על פלישת המשיב. ישיבתו של המשיב במקרקעין במשך תקופה של 3-4 שנים אינה מספיקה על מנת להסיק ממנה את הסכמת המערער לשימוש המשיב במקרקעין. בכל מקרה, חלוף הזמן לבדו אינו יכול ליצור זכות של בר רשות מכללא ויש להישען על נסיבות נוספות המעידות על הסכמתו של בעל המקרקעין, ואשר אינן מצויות במקרה שלפנינו. הסכמה זו גם אינה נלמדת מהעובדה כי נציגי המערער לא העירו דבר למשיב, שכן בהתעלמות אין משום הוכחת ידיעה ובודאי שלא הסכמה מודעת.
מעבר לכך, טוען המערער כי גם אם ניתן היה לקבל את מסקנתו של בית משפט שלום לפיה המשיב הינו בר רשות במקרקעין, אין להסיק מכך גם את הסכמת המערער לביצוע ההשקעות במקרקעין- הסכמה לה נדרשת התחייבות מפורשת או משתמעת של בעל המקרקעין לתשלום ההשקעות, וציפיות והסתמכות מצידו של המשיב לפיצוי בגין השקעות אלו.
סיבה נוספת להימנע מלחייבו בתשלום הפיצויים מוצא המערער גם בעובדה שהבניה על המקרקעין נעשתה ללא היתרים ובניגוד לחוק ולתכניות המתאר החלות. בעובדה זו, יש כדי לקבוע כי תשלום פיצויים נוגד את תחושת הצדק, ועומד בסתירה לעקרון החוקיות. מסקנה זו נלמדת גם מהשוואה לדיני ההפקעה הקובעים כי אין לפצות בעל מקרקעין בגין הפקעה על שימושים בלתי חוקיים אשר עשה במקרקעיו. בהקשר זה מלין המערער על כי בית המשפט חייבו בתשלום פיצויים בגין התנהגותה של הרשות המקומית, אשר עודדה את המשיב להחזיק במקרקעין ולהשביחם. לטענתו, על פי עקרון חוקיות המנהל, הרשות המקומית אינה יכולה לחייב את מינהל מקרקעי ישראל בפעולותיה.
לבסוף מתייחס המערער לשווי הפיצוי שנפסק. לטענתו, לא היה מקום להסתמך על חוות הדעת השמאית נוכח העובדה שזו אינה משקפת את מחירי העלות של הבניה ביום בנייתם. בנוסף על כך, הסכומים המוערכים מבוססים על בניה לפי תקנים ותחת פיקוח הנדסי מתאים. כן התעלם בית המשפט מסתירות שעלו בעדותו של השמאי בחקירה הנגדית ומאמירתו לפיה לא היה ממליץ על קניית הנכס מאחר שנבנה ללא היתר.

דיון
5. בכל הנוגע לשאלת סילוק ידו של המשיב מהמקרקעין ניתן על ידינו פסק דין חלקי בתאריך20.6.05 המאשר את הסכמתם של הצדדים על כך שהמשיב יפנה את המקרקעין עד ליום 1.3.06.

משכך לא נותר לנו אלא לדון בטענות המתייחסות לזכאותו של המשיב לפיצויים עבור השקעותיו ושיעורם.

באת כח המערער העלתה טענות שונות שיש בהן, לדידה, כדי לשלול את זכאותו של המשיב לפיצויים. חלקן אינן יכולות להתקבל. כך למשל הטענה לפיה המשיב לא היה בר רשות במקרקעין כי אם מסיג גבול. ממצאיו של השופט הנכבד בפסק הדין בעניין זה ברורים ומגובים בראיות ובעדויות השונות. המשיב התיישב על המקרקעין בשנת 1988 לכל המאוחר. התיישבותו במקרקעין גובתה בהסכמתה המפורשת של המועצה המקומית כפי שעולה מעדותו של ראש המועצה, מר אמנון זך, אשר תלה את ההסכמה ברצון להיטיב כלכלית עם משפחת המשיב שהייתה מוכרת לשירותי הרווחה. אלא שהסכמה זו לא יכולה הייתה לסייע למשיב אלמלא היה גם המערער מסכים בשתיקה להתישבותו של המשיב. הסכמה זו, הן על פי עדות ראש המועצה והן על פי עדות המשיב הייתה הסכמה ברורה, אשר גם אם באה לידי ביטוי בעצימת עיניים בלבד די בה כדי לקבוע את מעמדו של המשיב כבר רשות. יפים לעניין זה הדברים האמורים ב ע"א 32/77 - אליאסף טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש . פ"ד לא(3), 210 ,עמ' 214-215:
"אך הלכה פסוקה היא (ראה בג"צ 45/71, (אריה קרושבסקי, ואח' נ' ראש העיר, חברי המועצה ותושבי העיר תל- אביב-יפו, פ"ד כה (797 ,796 ,792 (1.), בע' 797-796 ; ע"א 290/67, (נתן איזמן נ' רשות הפיתוח, ואח', פ"ד כב (16 (1.) ; ע"א 247/72, (אליהו חדד נ' רסקו בע"מ, ואח', פ"ד כח (533 (2.)) שלשם יצירת רשיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רשיון מכללא (implied license) שלא היה קיים מלכתחילה. הלכה זו מקובלת גם בפסיקה האנגלית (ראה האסמכתאות שצוטטו ב-בג"צ 45/71, , בע' 797) וגם בפסיקה של ארצות-הברית (ראה 53 C.J.S., 80), שם נאמר …
אין צורך להדגיש שרשיון מכללא שכזה הינו רשיון חינם גרידא (license bare) לתקופה בלתי-מוגדרת שאותו רשאי בעל המקרקעין לבטל בכל עת".

6. כך באשר לשאלת היות המשיב בר רשות. שאלה שונה הינה האם המשיב זכאי לפיצוי בגין השקעתו במקרקעין, דהיינו האם היה מקום לפצותו בגין המבנים שהקים על המקרקעין. בעניין זה אין אנו יכולים לקבל את מסקנות הערכאה הדיונית.

מן המושכלות היא כי זכותו של בר רשות להיפצות על השקעותיו בעת פינויו מהמקרקעין אינה זכות שבדין. הזכות, אם קיימת, מבוססת על הסכמה חוזית בין בעל המקרקעין לבין בר הרשות. הדברים האמורים על ידי השופט ח' כהן בע"א 160/62 עובדיה לוי נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד טז 1773, 1780) יפים לעניין זה ולפיהם:
"אין סמוכין לדעה שבעל-מקרקעין חייב לפצות את ברי-רשותו על ביטול הרשות וסילוקם מעל מקרקעיו. ויש וחבות זו נובעת מהסכם מפורש, או משתמעת מהסכם או הסדר מכללא; אבל בהעדר התחייבות מפורשת או משתמעת כאמור, אין להסיק חבות שכזאת לא מחוקי הגנת הדייר---ולא מכל דין אחר" (ההדגשה אינה במקור).
משמע- על מנת להוכיח זכאותו לפיצויים, היה צריך המשיב להצביע על הסכמתו המשתמעת של המשיב לכל הפחות. יתר על כן, אף אם היה יכול להצביע על הסכמה שכזו, אין פירוש הדבר כי זכותו לפיצויים מובטחת, שהרי יש מקרים בהם שיקולי צדק יביאו למסקנה כי אין מקום להעניק לו פיצויים, כאמור ברע"א 1156/02 - עבד אל סלאם חיר ו-9 אח' נ' אלון לידאי תק-על 2003(2), 1235 ,עמ' 1238:
"בר רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה והרשות בוטלה אינו זכאי, אפוא, לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות; אולם, יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע בין בעל המקרקעין לבין בר הרשות. עם זאת, יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, תוך התחשבות בשיקולים של צדק. כך נאמר כי:
"לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק" (דברי הנשיא מ' שמגר (כתוארו אז) בע"א 496/82 רוזן נ' סלונים, פ"ד לט(342 ,337 (2; עוד ראו: רע"א 2701/95 כנען נ' אלטיף, פ"ד נג(151 (3; ע"א 126/83 אלעמי ואח' נ' נג'ם אלחטיב, פ"ד מ(397 (1; ע"א 515/76 לעיל; ע"א 332/63 נויפלד נ' ולדמן, פ"ד יח(212 (2; ע"א 346/62 לעיל; מ' בניאן, לעיל, בעמ' 403-402; נ' זלצמן, "רשיון במקרקעין" הפרקליט מב (תשנ"ה) .(30 ,24).

7. במקרה הנדון, אנו סבורים כי הנסיבות השונות כמו גם שיקולי הצדק מובילים למסקנה כי אין לפצות את המשיב על השקעותיו. נפרט:
א. היעדר אינטרס ציפיה- אחד האלמנטים המצדיקים תשלום פיצויים בגין פינוי ממקרקעין הינו הסתמכותו של בר הרשות על הרשות שניתנה לו וכלכול צעדיו על פיה. במקרה הנדון, קבע השופט המלומד כי המשיב יכול היה להסתמך על הרשות שניתנה לו על ידי המערער ומכוחה השקיע את הכספים הנדונים במקרקעין. כך נכתב בפסק הדין של בית משפט השלום:
"מכח אינטרס ההסתמכות קנה המחזיק לעצמו את זכותו למנוע מהבעלים לממש את זכותו ולסלקו מהמקרקעין ללא כל תנאי. הרי הנתבע, המחזיק, בנסיבות מקרה זה, רשאי היה לצפות כי כפי שלא נשמעה כל התנגדות לחזקתו במקום שנים רבות, הרי הסכמה מכללא זו עשויה להימשך עוד שנים רבות. במצב זה, וכאשר הוא משקיע ובונה במקרקעין תוך ניהול עסקו במקום, לא יהיה זה צודק כי בית המשפט יתעלם לחלוטין מהשקעות אלו ומאובדן מלא של מקור פרנסתו" (ע"מ 2 לפסק הדין).
אנו סבורים כי בקביעה זו התעלם בית המשפט מהנסיבות שסבבו את התיישבותו של המשיב על המקרקעין, ומהעובדה כי הרשיון שניתן למשיב נשא אופי זמני בלבד. מסקנה זו נגזרת בראש ובראשונה מדבריו של ראש המועצה אשר לפיהם "גם הנתבע היה מודע שהשהייה שלו היא זמנית" (עמוד 2 לפרטיכל הדיון בבית משפט שלום). בהתאם לכך ניתנו למשיב אישורי רישוי עסק זמניים בלבד ומעולם לא ניתנו לו היתרי בנייה למבנים שנמצאים במקום. דהיינו- המשיב ידע כי לא קנה זכות ארוכת טווח על המקרקעין עליהם התיישב, ומשכך לא צריך היה להסתמך על עצימת העין הנטענת של המערער בכל הנוגע להשתתפותו העתידית בהוצאות שהשקיע בבניה. יתר על כן, העובדה כי הובהר למשיב שישיבתו במקום הינה זמנית בלבד מעידה גם על חוסר התחייבות מצד המערער לפיצוי המשיב על הוצאותיו ובכך שוללת את הבסיס המרכזי לפיצויו של בר רשות על השקעותיו- הבסיס ההסכמי.
ב. אי חוקיות הבניה
העובדה כי הבניה שביצע המשיב בשטח הייתה בלתי חוקית עומדת אף היא למשיב לרועץ שעה שהוא מבקש החזר השקעותיו. כאמור, למשיב מעולם לא ניתנו היתרי לבניה על המקרקעין. היתרים שכאלו לא יכולים היו להינתן נוכח יעוד החלקה עליה התיישב המשיב- שטח פרטי פתוח שאסור בבנייה. לעובדה זו שתי השלכות. האחת מתייחסת לאמור לעיל, ולפיה ספק אם יכול היה המשיב להסתמך על החזר הוצאותיו מהמערער כאשר הוא עוסק בבניה בלתי חוקית המנוגדת לתכניות החלות על המקום. אך חשוב מכך-עצם העובדה כי עסקינן בבניה בלתי חוקית מהווה בפני עצמה מניעה להשבת הוצאותיו, ראה בעניין זה את האמור בת.א 54073/94 מינהל מקרקעי ישראל נ' איצקוביץ' ואח' (לא פורסם), אשר צורף כאסמכתא לטענות המערער ולפיו:
"בנייה ללא היתר הינה מעשה המהווה פגיעה בשלטון החוק ובסדר הציבור ואשר יש מקום לפעול להכחדתה...גם אם תמצא לומר לנכון כי בניה ללא היתר היא מעניינה של הרשות המקומית אינני מוצא הצדקה לפצות את נתבע 1 בגין הקמת הבנין ללא היתר ובכך לעודד בעקיפין מעשי בניה בלתי חוקיים" (ע"מ 6) (פסק הדין אושר בע"א 1948/97 על ידי בית המשפט המחוזי).
ויצוין כי שאלת חוקיות הבניה הינה חלק בלתי נפרד משאלת הסתמכותו של המשיב על הרשות שניתנה לו להתיישב על המקרקעין נשוא הדיון, ולפיכך איננו מוצאים ממש בטענות אודות הרחבת החזית שהועלו על ידי המשיב. יתר על כן, אין כל ספק שיהיו מקרים בהם על אף היעדר חוקיות היתרי הבניה, יהיה מקום לפצות את בעל הרשות עבור השקעותיו. מקרים אלו הינם מיקרים המאופיינים בהסכמתם הברורה של בעלי המקרקעין לביצוע העבודות ובשיקולי צדק אחרים המחייבים פיצויו של המשקיע. במקרה שלפנינו, שקלול הנסיבות השונות- העובדה כי המשיב לא שילם מעולם על שימוש במקרקעין, העובדה כי המקרקעין ניתנו לו לשימוש זמני בלבד והעובדה כי כל עבודות הבניה שביצע היו ללא היתרים ובניגוד ליעוד הקבוע בתכניות החלות על המקרקעין, מורה כי אין הצדק מחייב פיצויו של המשיב.
ג. הוכחת השקעותיו של המשיב
נימוק אחרון למסקנתנו כי אין לפצות את המשיב מצאנו גם באופן הוכחת השקעותיו. על פי העדויות השונות שהובאו בפני בית המשפט כמו גם קביעותיו של בית משפט השלום עצמו, הבניה על המקרקעין נעשתה על ידי המשיב וחבריו באופן עצמאי, ומכך ניתן להסיק כי השקעתו העיקרית של המשיב התבטאה בקניית החומרים השונים. אלא שהמשיב לא הציג קבלות על מנת להוכיח הוצאותיו ואף לא ניסה לטעון להימצאותן של כאלה. תחת זאת, הציג המשיב חוות דעת שמאית אשר נפלו בה שני פגמים מהותיים: חישוב ערך ההשקעות נעשה לפי ערכי שנת 2000 ולא לפי הערך ביום הבניה, ובקביעת ערך ההשקעה לא התחשב השמאי בעובדה שהמבנים נבנו ללא היתר וללא פיקוח הנדסי. השומה משקפת מצב אופטימלי לפיו המשיב בנה באופן מקצועי את המבנים המצויים על המקרקעין באמצעותם של בעלי מקצוע ועל פי האישורים הנדרשים. בכך היא חוטאת למציאות ומתעלמת מהאופן בו נבנו אותם מבנים. אנו סבורים כי נסיונו של בית משפט השלום "לרפא" את חוות הדעת אינו יכול לסייע למשיב. ההנחה לפיה הגיוני כי עקב המצב הכלכלי שווי ההוצאות שנאמד על ידי השמאי בשנת 2000 זהה לשוויים ביום בניית המבנים אינה מבוססת בפסק הדין, וקשה להניח כי עלות הבניה שבוצעה בתחילת שנות ה- 90 זהה לעלותה כיום, מה עוד שכאמור מרבית ההוצאות הנדונות הינן הוצאות בגין החומרים עצמם. גם ניכוים של אלמנטים מסוימים מהשומה אינו מספק, שכן אף לאחר ניכוי ההוצאות בגין יזמות, תכנון ובניה שתאריכה לא ידוע, עדיין מבוססת השומה על ההנחה המוטעית לפיה הבניה במקום נעשתה על פי היתרי בניה ובפיקוח הנדסי.

8. מכל האמור לעיל, הגענו למסקנה כי לא היה מקום לפצות את המשיב על השקעותיו במקרקעין. נוכח זאת, דין הערעור להתקבל.
המשיב ישא בהוצאות המערער ובשכר טרחת עו"ד בסך 15,000 ₪+מע"מ בצירוף ריבית כדין והפרשי הצמדה מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.



רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון