פינוי מדירה של עמידר

להלן פסק דין בנושא פינוי מדירה של עמידר:

פסק-דין

זוהי עתירה לפינויים של הנתבעים מדירת מגורים בה החזיקו לפנים, עד לפטירתם, הורי הנתבעים בשכירות סוציאלית, ולתשלום דמי שימוש ראויים.

הנסיבות
1.     התובעת, עמידר - חברה לשיכון עולים בישראל בע"מ (להלן: "התובעת" או "עמידר"), מנהלת מכוח הדין, מטעם המדינה, השכרתן של דירות ציבוריות, ובכלל אלו דירה בת 2 חדרים בשטח של 40 מ"ר, המצוייה ברחוב מגן דוד 25, הרצליה (להלן: "הדירה").

2.     בתאריך 5/4/81 נחתם הסכם שכירות בשכירות סוציאלית, בין התובעת למנוחים שלמה ואיבט אלשיך ז"ל (להלן: "הסכם השכירות" ו-"המנוחים" - בהתאמה), לפיו שכרו אלה האחרונים את הדירה לתקופה של שנה אחת, שתחילתה ביום 5/4/81 וסיומה ביום 4/4/82.
     בתום תקופת השכירות החוזית המשיכו המנוחים להחזיק במושכר עד למועד פטירתם.
     המנוחה נפטרה בשנת 1994 ואילו המנוח שלמה אלשיך ז"ל (להלן: "המנוח") הלך לבית עולמו ביום 9/2/99.

3.     הנתבעים, ילדיהם הרווקים של המנוחים, התגוררו בדירה למן המועד - כך על פי הטענה - בו הושכרה הדירה למנוחים והמשיכו להתגורר בה אף לאחר פטירתם ועד הנה.
     הנתבע 2 הוכר על ידי המוסד לביטוח לאומי כנכה בשיעור 75%, ובשל מצבו כאמור נתמנה הנתבע 1, ביום 19/11/04 על ידי בית המשפט לענייני משפחה, כאפוטרופוס על גופו.

4.     עם פטירת המנוח, פנתה התובעת לנתבעים בדרישה לפנות את הדירה בהעדר זכות להמשיך ולהחזיק בה. כן דרשה התובעת מהנתבעים לשלם לה דמי שכירות ראויים בגין השימוש בדירה למן פטירתו של המנוח.

5.     בקשה הנתבעים לעמידר, להכיר בהם כ"דיירים ממשיכים" בדירה - מכוחו של חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח-1998 (להלן: "חוק הדיור הציבורי" או "החוק") - נדחתה, בטענה כי אינם עומדים בתנאי הסף הקבועים בחוק, להכיר בהם כדיירים ממשיכים.

6.     לשלמות התמונה העובדתית יצויין כי עובר לפטירתו, היה המנוח בעל זכויות החכירה בדירת מגורים אחרת ברח' הדני 10 בהרצליה אותה ירש מאביו שלו (להלן: "הדירה הנוספת").
     דירה זו הועברה לאחי הנתבעים מר שמואל אלשיך (להלן: "שמואל"), מכוח צוואת המנוח וזו נרשמה על שמו בלשכת רישום המקרקעין ביום 17/11/02.
     יצויין כי שמואל מונה ביום 9/11/04 על ידי בית המשפט לענייני משפחה, כאפוטרופוס על רכושו של הנתבע 2.

העתירה וטענות הצדדים
7.     בתביעה שבכאן טענה התובעת כי הנתבעים מתגוררים בדירה בלא זכות חוקית, בהעדר חוזה שכירות תקף, כך שהמשך חזקתם בדירה הינו בגדר הסגת גבול.
     הגם שיונח - כך לתובעת - כי הנתבעים התגוררו בדירה תקופה של 3 שנים טרם פטירת המנוח, אין להכיר בהם כדיירים נוכח העובדה - אשר אינה שנוייה במחלוקת - כי אביהם המנוח היה, עובר לפטירתו, בעל זכויות החכירה בדירה הנוספת.
     בהיות המנוח בעל דירה כאמור, אין הוא בבחינת "זכאי" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק. ממילא ומאליו ברור - כך לתובעת - כי הנתבעים אינם יכולים לזכות במעמד של דיירים ממשיכים.
     טוענת, איפוא, התובעת כי בהעדר זכות חוקית לנתבעים להמשיך ולהתגורר בדירה, רשאית היא להביא את החוזה לידי גמר כפי זכותה על פי הוראת סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות והשאילה").
     בשל אלו הטענות עותרת התובעת בתביעתה להורות על פינויים של הנתבעים מהדירה ולחייבם בדמי שימוש ראויים לתקופה שמיום פטירת המנוח (2/99) ועד לחודש יוני 2002, מועד הגשת התביעה.

8.     הנתבעים מצידם טענו כי יש לדחות התביעה כנגדם, על כל הסעדים שבה.
     לטענת הנתבעים, נוכח מגוריהם בדירה ברציפות למן מועד חתימת הסכם השכירות ועד הנה, בידיעת התובעת ובהסכמתה תוך גביית דמי שכירות לאחר פטירת המנוחים, נשתכלל כאמור חוזה שכירות בעל פה ועל דרך התנהגות - והינם זכאים להמשיך ולהחזיק בדירה ולהתגורר בה בלא כל הגבלה.
     עוד טענו הנתבעים כי משך השנים הם דאגו לאחזקתה התקינה של הדירה והשקיעו בה סכומי כסף כבדים וזמן עבודה ניכר.
     הנתבעים הוסיפו וטענו כי התובעת איננה רשאית להביא את הסכם השכירות לידי סיום באופן שרירותי - חרף הוראת חוק השכירות והשאילה - שכן התנהגות זו עולה כדי חוסר תום לה והפרת חובות האמון המוטלות עליה בהיותה גוף ציבורי, האמור לפעול על פי אמות מידה המחייבות רשות ציבורית.
     במיוחד אמורים הדברים - כך לנתבעים - נוכח החלטת וועדת האיכלוס שליד משרד השיכון מיום 15/3/04 (להלן: "החלטת הועדה") אשר הכירה בנתבע 2 כזכאי לדירה בדיור הציבורי, הגם שזו לא הכירה בזכותו להמשיך ולהתגורר בדירה נשוא התביעה.
     לבסוף הכחישו הנתבעים זכותה של הנתבעת לקבלת דמי שכירות ראויים מעבר לאלה אשר שולמו לה באופן סדיר, למן מועד פטירת המנוח ועד הנה.

דיון ומסקנות
9.     מטענות הצדדים אשר הורצו לעיל עולה, כי שלוש הן השאלות שבמחלוקת הצריכות הכרעה בתיק זה ואלו הן -
א.     מעמד הנתבעים בדירה.
ב.     הנגועה התביעה בחוסר תום לב, מניעוּת והשתק - כנטען - ואם כן מה השלכות יש לאלו על גורלה של תביעת הפינוי.
ג.     זכות התובעת לדמי השימוש הראויים הנתבעים על ידה.
נדון בשאלות דלעיל כסדרן, ראשון - ראשון ואחרון - אחרון.

מעמד הנתבעים בדירה
10.     סעיף 1 לחוק קובע ומגדיר, בין היתר, מי הוא "דייר ממשיך":
     "בן זוגו של זכאי שנפטר... לרבות הידוע בציבור כבן זוגו, וכן ילדו, נכדו, הורהו או מי שהיה הזכאי אפוטרופסו, ובלבד שהוא התגורר עם הזכאי בדירה הציבורית תקופה של שלוש שנים לפחות בסמוך למועד פטירת הדייר..."
     סעיף 3 לחוק, הנושא כותרת "זכות לשכירות של דייר ממשיך" קובע בזו הלשון -
(א)     נפטר זכאי ... יהיה הדייר הממשיך רשאי להמשיך ולהתגורר בדירה הציבורית עם קרוביו... ויראו את הדייר הממשיך כמי שבא בנעלי הזכאי לכל דבר ועניין.
(ב)     הוראות סעיף זה יחולו על הדייר הממשיך, אם לא הייתה בבעלותו, או בבעלות קרובו, דירה או מקרקעין אחרים, בחמש השנים שקדמו למועד פטירת הזכאי... וכל עוד אין בבעלותו, או בבעלות קרובו, דירה או מקרקעין אחרים".
מהוראות החוק האמורות עולה כי על הטוען למעמד של "דייר ממשיך" בדירה ציבורית, הנטל להוכיח שני תנאים מצטברים. האחד, כי התגורר משך 3 שנים רצופות יחד עם הזכאי עובר לפטירתו והשני, כי לא הייתה לו או למי ממשפחתו דירת מגורים אחרת, בחמש השנים שקדמו לפטירת הדייר החוזי הזכאי.
ברם, תנאי סף לתחולתן של ההוראות האמורות הוא, כי הטוען למעמד של "דייר ממשיך" הוכיח כי הדייר החוזי, אשר הוא מבקש להיכנס תחתיו, היה בגדר זכאי עובר לפטירתו.
סעיף 1 לחוק מגדיר "זכאי" מיהו.
"מי שמתגורר בדירה הציבורית תקופה של חמש שנים לפחות, ואין בבעלותו, או בבעלות קרובו, דירה או מקרקעין אחרים".
מכלל הן אתה שומע לאו. דייר חוזי המתגורר בדירה ובבעלותו דירת מגורים ו/או מקרקעין אחרים, איננו בגדר "זכאי" כך שזכויותיו בדירה הציבורית אינן יכולות להִקַנות לקרוביו, הגם שנתמלאו שני התנאים האחרים לרכישת מעמד של דייר ממשיך.
ומכן הכלל אל הפרט לנדון דידן.

11.     מחומר הראיות עולה כי אביהם המנוח של הנתבעים היה בעל זכויות החכירה בדירה הנוספת עובר לפטירתו, וזו הועברה לשמואל מכוח צוואת המנוח.
     בתצהיר העדות הראשית מטעם הנתבעים מצהיר הנתבע 1 בזו הלשון:
     ”הדירה ברחוב הדני 10 בהרצליה (הדירה הנוספת - ח.ט.) הייתה אומנם שייכת בזמנו לאבינו המנוח שקיבל אותה מאביו בירושה, אולם, אחי מר שמואל אלשיך מתגורר בדירה זו מזה תקופה ממושכת של כ-15 שנים ואף לאחר מותו של אבי המנוח, אחי שמואל ירש את זכויות החכירה בדירה זו" (סעיף 48 לתצהיר).
     הנה כי כן, מהמוצהר לעיל עולה ברורות כי בעת פטירתו של המנוח הוא היה בעל זכויות החכירה בדירה הנוספת וכי לאחר פטירתו הועברו זכויותיו לשמואל.
     כך גם עולה מנסח הרישום אשר צורף לתצהירו של שמואל (נספח ב' לתצהיר), לפיו זכויות החכירה בדירה הנוספת הועברו לשמואל בשלמות על פי צוואת המנוח, כאשר שטר השכירות המקורי הינו משנת 1992.
     ברי איפוא, לכל - כי במועד פטירת המנוח, זה האחרון היה בעל זכויות החכירה בדירה הנוספת כך שאין הוא בא בגדרה של הגדרת "זכאי" כמשמעותו בסעיף 1 לחוק.
     העובדה ששמואל התגורר בדירה הנוספת משך תקופה ארוכה (כ-15 שנים) טרם פטירת המנוח, אין בה כדי לאַיין את זכויותיו של המנוח בה, שהרי "בעלות" בדירה אחרת מוגדרת בסעיף 1 לחוק אף כ"זכאות על פי חוזה בכתב להירשם כבעלים" אף בהעדר זכות לחזקה בה.
     משנמצא כי המנוח איננו בגדר "זכאי" בדירה, זכותם של הנתבעים לרכישת מעמד של דיירים ממשיכים בה - מנין?
     מסקנתי היא, איפוא, כי הנתבעים לא רכשו זכות להמשיך ולהתגורר בדירה במעמד של דיירים ממשיכים, הואיל ואביהם המנוח לא היה בגדר "זכאי" בדירה בעת פטירתו.

נוכח המסקנה האמורה מתייתר הצורך לדון בטענת ב"כ התובעת בסיכומיו כאילו הנתבעים ביצעו "מניפולציה בירושת האב המנוח", זאת על מנת לרכוש זכויות בדירה
נוספת מטעם המדינה.
     עם זאת אומר כי טענת ב"כ התובעת להיות שמואל, אחי הנתבעים בגדר "קרוב" (סעיף 16 סיפא לסיכומים) שגוייה היא - נוכח הגדרת "קרוב" בסעיף 1 לחוק ”בן זוג... וכן ילד כהגדרתו בסעיף 238 לחוק הביטוח הלאומי".

12.     אני דוחה על הסף טענת ב"כ הנתבעים בסיכומי טענותיו כי הנתבעים רכשו מעמד עצמאי של שוכרים בעלי זכות חוזית בדירה, נוכח העובדה כי התגוררו בה משך שנים בידיעת התובעת ובהסכמתה.
     אף אם אניח - כטענת הנתבעים - כי הם התגוררו עם המנוחים למן מועד חתימתו של הסכם השכירות ולמרות העובדה, שאינה שנוייה במחלוקת, כי עם פטירת המנוח הנפיקה התובעת לנתבעים שוברי תשלום עבור דמי שכירות (נספח ד' לתצהיר נתבע 1) - אין בכל אלה כדי להקנות לנתבעים זכות כלשהי להמשיך ולהתגורר בדירה.
     במה דברים אמורים.
     השימוש אשר עשו הנתבעים בדירה, עת המנוחים היו בין החיים, אינו מקנה להם מעמד עצמאי משלהם וזכות זו נאצלת מהזכות החוזית של המנוחים בדירה. ברי, כי כל עוד שהדיירים החוזיים מחזיקים בדירה כדין, על בסיס הסכם השכירות שנכרת עמם, רשאים הם לאפשר לקרוביהם (בוודאי לילדיהם) להתגורר עמם בדירה.
     ילדי המנוחים אינם בגדר "אחר" כמשמעותו בסעיף 10 להסכם השכירות.
     מכאן, שהסכמת התובעת - הסכמה שבשתיקה - למגורי הנתבעים בדירה, יחד עם המנוחים, אין בה כדי לשכלל חוזה שכירות נפרד ועצמאי, לא מכללא ובוודאי שלא מפורש.
     יתר על כן, אם אומנם קרובו של הדייר החוזי רוכש "זכות" להמשיך ולהתגורר בדירה, בעצם מגוריו עם הדייר החוזי טרם פטירתו, הרי שיש בכך כדי לאיין את הוראותיו של חוק הדיור הציבורי, הקובע את התנאים לפיהם רוכש "קרוב" זכויותיו של הדייר החוזי בדירה הציבורית (סעיף 1 ו-3(ב) לחוק).
     ברי, איפוא, כי אין כל נפקות לחזקת הנתבעים בדירה - יחד עם המנוחים - לעניין רכישת זכויות עצמאיות בה, להבדיל מרשות שימוש שניתנה להם על ידי מי מהמנוחים.

     באשר לתשלום שכר הדירה על פי שוברים שהונפקו לנתבעים לאחר פטירת המנוח, אין בעובדה האמורה כדי להקנות לנתבעים זכות להמשיך ולהחזיק בדירה בניגוד לרצונה של התובעת.
     סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה קובע לאמור -
     "לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה, בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני"?
     אף אם אניח לטובת הנתבעים כי יש בהנפקת שוברי התשלום כדי ליצור יחסי שכירות בינם לבין התובעת, הרי שהתובעת רשאית להביא את "ההסכם" לידי גמר במתן הודעה מתאימה, כאמור בסעיף 19(ב) לחוק האמור.
     הנה כי כן, העובדה שהנתבעים שילמו את דמי השכירות שנדרשו על ידי התובעת, לאחר פטירת המנוח, אין בעובדה זו כדי להקנות להם זכות "לכפות" על התובעת להמשיך ולהשכיר להם את הדירה בשכירות סוציאלית - בהעדר הסכם הקובע את תקופת השכירות.

13.     המסקנה המתבקשת מהאמור לעיל היא כי הנתבעים לא רכשו מעמד של דיירים ממשיכים בדירה ואין צריך לומר שלא השתכלל חוזה עצמאי בינם לבין התובעת ומן הדין להורות על פינויים של הנתבעים הימנה.

חוסר תום לב, מניעוּת ושיקולי צדק
14.     לא קיבלתי את טענת ב"כ הנתבעים כאילו התובעת פעלה בעניינם שלא בתום לב, נוכח העובדה כי הינם מתגוררים בדירה זה שנים, בידיעת התובעת ובהסכמתה.
     אכן, עמידר פועלת בעניין השכרת הדירות הציבוריות כ"זרוע ארוכה" של המדינה (משרד השיכון) וככזו חלה עליה חובה מוגברת של תום הלב, ועליה לפעול על פי אמות מידה המחייבות רשות ציבורית.
     אולם, לא מצאתי כי השיקול אשר הנחה את התובעת בנידון דידן, איננו שיקול ציבורי מובהק, במסגרת מילוי תפקידה.
     הוועדה הציבורית אליה ערערו הנתבעים (על החלטת הוועדה העליונה) בחנה בחון היטב את מצבו של הנתבע 2 ואת צרכיו, זאת על יסוד דו"ח סוציאלי אשר הוגש לה על ידי מחלקת הרווחה בעיריית הרצליה (נספח ה' לתצהיר הנתבע 1).
     בהביאה בחשבון את השיקולים כולם, החליטה הוועדה הציבורית לאמץ את החלטת הוועדה העליונה ואישרה לנתבע 2 קבלת דירה ציבורית בת 2 חדרים בשכירות סוציאלית (נספח ז' לתצהיר הנתבע 1).
     עם זאת, נוכח העובדה כי הנתבע 2 אינו מוגבל פיזית (המדובר במגבלה שכלית בלבד), העובד באופן חלקי ומתקיים מקצבת נכות - הגיעה הוועדה הציבורית לכלל מסקנה כי אין לאפשר לנתבע 2 להתגורר בדירה הנוכחית הואיל וזו נועדה "... לנכה רתוק לכסא גלגלים" (נספח ז' שם).
     נוכח הממצאים האמורים, אינני סבור כי שיקולי הוועדה הציבורית, שלא לאפשר לנתבע 2 (כמו גם לאחיו של הנתבע 1) להתגורר בדירה זו בדווקא, הינם שיקולים בלתי ראויים, שהרי אין כל מניעה ליתן לו זכות שכירות בדירה בשיכון הציבורי, בקרבת מקום, המתאימה לצרכיו ולמגבלותיו.
     במיוחד אמורים הדברים לאור העובדה כי הנתבע 1, אחי הנתבע 2, לא הוכר כבעל זכות בדיור הציבורי בשל העדר מגבלה כלשהי לעניין כושר השתכרות, הגם שמשום מה איננו עובד לפרנסתו.
     נמצא, כי דרישת התובעת לפינוי הנתבעים מהדירה, נעשה בתום לב ובדרך מקובלת עת הפעילה זכותה לסיים את השכירות ו/או את השימוש שנעשה בה ע"י הנתבעים - כנדרש על פי כללי המשפט הציבורי בכלל, וסעיף 4 לחוק השכירות והשאילה - בפרט.

15.     חרף מסקנתי האמורה לא מצאתי מה היגיון יש בהחלטת הוועדה הציבורית שלא להתנות פינויו של הנתבע 2 מהדירה, במתן דיור מתאים אחר תחת דירה זו.
     הגם שהוועדה הציבורית קבעה כי הנתבע 2 זכאי לדירה בת 2 חדרים בדיור הציבורי, בעיר הרצליה, הרי שדירה זו תוענק לו "כאשר יגיע תורכם ותאותר דירה מתאימה...".
     היכן אמור הנתבע 2 להתגורר בינתיים - בין המועד בו תפונה הדירה (לאלתר) למועד בו תאותר דירה מתאימה ולכשיגיע "תורו" בהתאם לתור הממתינים? תמהני!
     אין אני סבור, בכל הכבוד, כי יש להורות על פינויו של הנתבע 2 מהדירה, כל זמן שלא הוצעה לו דירה אחרת בישוב, בהתאם להחלטת הוועדה.
     סבורני, כי נכון יהא, איפוא, להתנות הפינוי במתן דירה חלופית כמתחייב מהחלטת הוועדה.


דמי שימוש ראויים
16.     בכתב תביעתה עתרה התובעת לחייב הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים לתקופה אשר חלפה מיום פטירת המנוח - חודש פברואר 1999 וכלה ביום 22/5/02 - העולים, לשיטתה, לסך של 16,374 ₪, בערכי יום הגשת התביעה.
     לבד מטענה סתמית ובלתי מבוססת בתצהיר מטעם התובעת, כי זו האחרונה זכאית לסך 901 ₪ לחודש, לא הבהירה התובעת על פי איזה בסיס נדרשים הנתבעים לשלם את הסך של 901 ₪ לחודש ואף לא את החישוב על פיו נתקבל סכום דמי השימוש הנדרשים.
     בהעדר פירוט לא ניתן לידע מהו הסכום החודשי הנדרש, מה הם סכומי הריבית וההצמדה שהושתו על הנתבעים ומה הם הסכומים אשר קוזזו - אם בכלל - מדמי השימוש הראויים.
     יתר על כן, אין חולק על כך שלמן חודש 11/01 ועד לחודש 10/04 (נספח ח' לתצהיר נתבע 1) שילמו הנתבעים את דמי השימוש הראויים על פי שוברים אשר הונפקו להם על ידי התובעת.
בנסיבות אלה, מנועה התובעת מלדרוש דמי שכירות ו/או דמי שימוש ראויים הגבוהים מאלה אשר נדרשו על ידה ואשר שולמו על ידי הנתבעים בתוספת הצמדה וריבית.
במיוחד אמורים הדברים נוכח העובדה שהנתבע 2 הוכר על ידי הוועדה העליונה, כבר בחודש מרץ 2003, כזכאי לדירה בדיור הציבורי, כך שאין לדרוש הימנו דמי שימוש העולים על דמי השכירות המוטלים על זכאי דיור בשיכון הציבורי.

התוצאה
17.     סוף דבר ולאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה היא, איפוא, כדלקמן:
א.     הנני מורה לנתבעים לפנות ולסלק ידם מהדירה נשוא התביעה ולהחזיר החזקה בה לתובעת כשהיא פנוייה מכל אדם וחפץ מטעמם.
ב.     צו הפינוי לא ייכנס לתוקפו אלא אם כן העמידה התובעת לנתבע 2 דירת מגורים בת 2 חדרים, בהרצליה העיר, כדיור חלוף תחת הדירה דנן.
הועמדה דירה חילופית כאמור, והנתבעים סירבו לפנות הדירה, תוגש פסיקתא מתאימה לחתימה.
ג.     העתירה לדמי שימוש ראויים - נדחית.
ד.     בנסיבות העניין ולאור התוצאה אליה הגעתי אין אני עושה צו להוצאות כך שכל צד יישא בהוצאותיו.



רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון