בית המשפט ציין כי על סיום חוזה שכירות דירה להיעשות בתום לב. גם כוחות שמקנה החוזה לאחד הצדדים כמו סיום החוזה באורח חד צדדי, יש להפעיל כח כזה בתום לב. סעיף 39 לחוק החוזים מטיל את חובת תום הלב והביצוע בדרך המקובלת בכל הנוגע לקיומו של חיוב ולשימוש בזכות. לביטויים "חיוב" ו"זכות" יש ליתן פירוש מרחיב, באופן שהם יכללו בחובם לא רק זכות, שכנגדה יש חובה, וחובה, שכנגדה יש זכות, אלא גם זכויות מהסוג של יכולת או כוח, וכן חירות וחסינות. כך, למשל, אם בידי בעל חוזה נתון הכוח להביא את היחס החוזי לידי גמר - כוח, שכנגדו עומדת הכפיפות של הצד שכנגד - מן הדין הוא, כי השימוש בכוח זה ייעשה בדרך מקובלת ובתום-לב, בדומה, אם בעל החוזה חסין בפני תשלום פיצויים, הרי חסינות זו יש לקיימה בדרך מקובלת ובתום-לב. החיוב והזכות, אותם יש לקיים ובהם יש להשתמש בתום-לב ובדרך מקובלת, כוללים בראש ובראשונה חיובים, שמקורם בלשון החוזה, וזכויות, הבאות מתוכו. אך אין הוראת סעיף 39 מוגבלת לכך. יש והחוזה שותק בעניין פלוני, ועניין זה מוסדר על-ידי חקיקה משלימה, כגון, חובת הקיום בבינוניות מקום שהחוזה מטיל חיוב למתן נכס ולא הוסכם על הסוג או הטיב (ראה סעיף 45 לחוק החוזים). אף חובות וזכויות אלה יש לבצע בדרך מקובלת ובתום-לב. אך למעלה מזאת: לעתים מעניק הדין - ולא החוזה - כוח לבעל חוזה לפעול בעניין החוזה, כגון הזכויות הניתנות לצד לחוזה לבטלו בשל פגם שנפל בו או בשל הפרה שהתרחשה בו. אף זכויות אלה יש להפעיל בדרך מקובלת ובתום-לב. סעיף 39לחוק החוזים עשוי להטיל על בעלי החוזה חובות נוספות, שזכרן אינו בא בחוזה עצמו, אך המתבקשות מהצורך להביא להגשמת החוזה בדרך מקובלת ובתום-לב. חובות אלה יכול שיהיו חובות נלוות, כגון חובת השמירה, ויכול שיהיו אף חובות עצמאיות, כגון חובת גילוי ומסירת ידיעות וחשבונות או חובת הדרכה באשר לשימוש בנכס. להלן פסק דין בנושא סיום חוזה שכירות דירה: פסק - דין א. רקע ועובדות בפני תביעה כספית בסך 21,272 ₪, שמקורה בבקשה לביצוע שטר, אשר הוגשה על ידי התובעת והנתבעת שכנגד, חברה העוסקת בהשכרת נכסים ודירות באזור גוש דן, (להלן: " גולדמאסטר") נגד אלה אלוני, נתבעת 1 והתובעת שכנגד (להלן: "השוכרת"), הגב' אלוני אנה ומר אלוני מירון, (להלן "הנתבעים"). ביום 30.5.05 ניתנה לנתבעים רשות להתגונן. מנהל גולדמאסטר, מר רמי לוטרמן (להלן: "לוטרמן"), העביר אליה את זכויות ההשכרה שלו בדירה הנמצאת בקומת הגג ברחוב מבוא נתן 7 ברמת גן, (להלן: "הדירה"). ביום 1.4.04 חתם לוטרמן על הסכם עם קבלן שיפוצים, גדי סלומון, לביצוע עבודות שיפוץ בדירה וביום 17.5.04 חתמו השוכרת וגולדמאסטר, באמצעות נציגתה בשם איריס טל (להלן: "איריס"), על הסכם שכירות בלתי מוגנת, לפיו שכרה השוכרת את הדירה החל מיום 5.6.04 ועד ליום 4.6.05. השוכרת חתמה על שטר חוב על סך 20,000 ₪ שזמן פירעונו ביום 17.5.04 והוריה, אנה ומירון אלוני חתמו על שטר החוב כערבים. סעיף 9 להסכם קובע: "הפרת חוזה- איחור בתשלום ו/או אי כיבוד שק מכל סיבה שהיא מעבר ל- 7 ימים מהווה הפרה יסודית ומהותית של ההסכם. במקרה שכזה שומר לעצמו המשכיר את הזכות להורות באופן ישיר... על הפסקת השכירות". ב. טענות גולדמאסטר 1. גולדמאסטר ביצעה בדירה שינויים ורכשה ריהוט וציוד מיוחד, על פי בקשת השוכרת ולאור הצהרתה שבכוונתה לשכור את הדירה לתקופה ארוכה. השינויים בוצעו בהתאם למסמך שינויים שנערך לבקשת השוכרת ולא היוו תנאי לכניסת ההסכם לתוקף ו/או התניה לפיה עיכוב בביצוע, יאפשר לה את ביטול ההסכם. (סעיף 8-9 לתצהיר לוטרמן). עם זאת גולדמאסטר הסכימה שתחילת החיוב בשכר דירה יהיה החל מיום 1.7.04. ( סעיף 15 לתצהירו). ביצוע השינויים גרם לגולדמאסטר הוצאות הכרוכות בעלויות העבודות השונות, בעלי מקצוע, פגישות, רכישת מוצרים וציוד כמפורט בנספח השינויים. ביום 30.6.04 בפגישה בדירה, מסרה השוכרת ללוטרמן מכתב המודיע על ביטול ההתקשרות. ( סעיף 19 לתצהירו). גולדמאסטר עותרת לחייב את השוכרת והערבים לשלם לה סך 21,272 ₪, הוא סכום שטר הביטחון אשר הוגש לביצוע, כאשר לטענתה, נגרמו לה נזקים שהם אי תשלום דמי השכירות עבור 4 חודשים עד למציאת שוכר חלופי, דהיינו מיום 1.6.04 ועד ליום 1.1.0.04 לפי 650$ לכל חודש ובסך הכל 12,220 ₪, הפרש שכר דירה של 150$ לכל חודש ליתרת 8 החודשים, סך של 5,640 ₪ והוצאות בגין שיפורים ורכישות בסך 25,000 ₪, הוצאות משפטיות, אובדן זמן ופגישות סך 5,000₪. 2. השוכרת הערימה קשיים, כאשר הדירה הייתה מוכנה למגורים בסמוך ליום 10.6.04, מועד חזרתו של לוטרמן ארצה וביום 19.6.04, לאחר ההתחמקויות רבות מצידה, התקיימה פגישה בין לוטרמן לשוכרת ולבקשתה, הוסכם שמועד תחילת החיוב בשכר דירה יהיה מיום 1.7.04 ובמהלך אותה פגישה קיבלה השוכרת את מפתח הדירה. למחרת, ביום 20.6.04 טענה בפניו השוכרת שנוצרו בעיות בחיבור מכשיר הטלוויזיה לשירות חברת הכבלים ושהדירה לא מוכנה למגורים, (סעיף 16 לתצהירו), וביום 30.6.04 התקיימה בדירה פגישה בין לוטרמן, השוכרת והוריה, במהלכה העלתה השוכרת דרישות נוספות שכולן נענו על ידי לוטרמן ולמרות זאת, מסרה לו השוכרת את מכתב ביטול השכירות. למחרת, 1.7.04 השיב לה לוטרמן כי היא זו שהפרה את ההסכם והיא נדרשת לשלם פיצוי בסך 40,000 ₪. (נספח ז' לתצהירו). 3. השוכרת סיימה את ההתקשרות, משיקולי כדאיות כלכלית בלבד, כאשר היא הוליכה את גולדמאסטר שולל, תוך שהערימה קשיים בלתי מתקבלים על הדעת על מנת להשתחרר מההסכם. לבקשת השוכרת, גולדמאסטר ביצעה את השינויים בדירה, על פי דרישות השוכרת ובאה לקראתה בכל דרישותיה לפנים משורת הדין. התנהגות השוכרת הינה בניגוד גמור לחובתו של צד להסכם לנהוג בתום לב במו"מ לקראת כריתת חוזה ועובר לכריתתו, לפי ס' 12 ו- 39 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973. 4. בכתב ההגנה שכנגד, טוענת גולדמאסטר כי הדירה הייתה מוכנה כבר ביום 17.5.04, (סעיף 2 לכתב ההגנה שכנגד), וכי דרישותיה הנוספות של השוכרת הן אלה שמנעו את אכלוס הדירה זמן רב קודם לכן ומפתחות הדירה הומצאו לשוכרת כבר ביום 17.5.04. (סעיף 5 לכתב ההגנה שכנגד). לטענתה, לא חלה עליה החובה לברר, אם שוכר מטעמה מתגורר בדירה או אוחז במפתח ואינו מתגורר בדירה, כאשר עצם נטילת המפתח וחתימה על ההסכם מספקת להתחייבות השוכר. עוד טוענת גולדמאסטר, כי במגורי השוכרת בבית הוריה לא נגרם לה כל נזק. (סעיף 8 לכתב ההגנה שכנגד). ג. טענות השוכרת (הנתבעות) 1. שטר הביטחון ניתן לגולדמאסטר כשטר על תנאי, כאשר במקרה בו תפר השוכרת את הסכם השכירות, תהא רשאית גולדמאסטר להיפרע ממנה ומהערבים. (סעיף 1 ב' להתנגדות לביצוע שטר). השוכרת לא קיבלה את החזקה בדירה, לא התגוררה בה ואינה חייבת לגולדמאסטר דבר. גולדמאסטר הפרה את ההסכם הפרה בוטה ויסודית, בכך שלא העמידה את הדירה לרשותה במועד תחילת השכירות, כשהיא ראויה למגורים ודחתה פעם אחר פעם את מסירת החזקה שלא כדין ולא העמידה לרשות הנתבעת את הריהוט כפי שסוכם בין הצדדים. (סעיף 1ד'-ה' להתנגדות). לוטרמן לא היה נוכח בפגישה בה הציגה לה איריס את הדירה ובעת חתימת ההסכם. 2. השוכרת ביטלה כדין את ההסכם ולא זו בלבד שאין היא חבה לגולדמאסטר דבר, ההפך הוא הנכון, על גולדמאסטר לפצותה בגין הנזקים ועגמת הנפש הרבה שגרמה לה. לכן, הגישה השוכרת כתב תביעה שכנגד , על סה"כ 14,450 ₪ והעמידה אותו לצרכי אגרה על סך - 12,500 ₪, בגין אובדן הנאה הצפויה מהדירה שאמורה הייתה לשכור ו- 1,950 ₪ המהווה מחצית מדמי השכירות שעל השוכרת היה לשלם, למשך אותם ימי השכירות לו הייתה מקבלת את החזקה בזמן. 3. לטענת השוכרת, הדירה שהייתה בתהליך שיפוצים, הוצגה לה לראשונה על ידי איריס, אשר מסרה לה כי השיפוץ יסתיים בתוך שבוע, כולל שיפוץ וריהוט הדירה על ידי גולדמאסטר, אשר נוהגת לרהט את הדירות המושכרות. עוד אמרה לה איריס לטענתה, כי הריהוט יותאם לצרכי השוכרת בתיאום בינה לבין איריס, כפי שנוהגת גולדמאסטר לעשות. למחרת נחתם הסכם השכירות, לפיו היה על גולדמאסטר למסור לה את החזקה בדירה ביום 5.6.04, הוא מועד תחילת השכירות. במעמד החתימה, מסרה השוכרת לאיריס שיק בסך 650 והיא והוריה חתמו על שטר הביטחון, נשוא התביעה. (סעיף 6 לתצהירה). סכום דמי השכירות החודשי, כלל את תשלומי הארנונה והריהוט החדש אשר יירכש בחנות "איקאה" כולל מכונת כביסה חדשה ושולחן כתיבה מרשים. (סעיף 6 לתצהירה). 4. ביום 4.6.04 הודיעה לה איריס טלפונית, שהדירה אינה מוכנה למגורים והשיפוץ טרם הסתיים ולכן, ביום 5.6.04 השיבה איריס לשוכרת את ההמחאה שמסרה לה לתשלום דמי השכירות והבטיחה שהשיפוץ יסתיים תוך שבוע וחצי. (סעיף 13 לתצהירה). לוטרמן הוא זה שהתחמק מהפגישות שנקבעו ורק ביום 19.6.04 התקיימה הפגישה עמו ועם איריס, שבועיים לאחר המועד שנקבע למסירת הדירה. גם במועד זה הדירה לא הייתה מוכנה למגורים, חלון הסלון היה שבור כולל הסוגר שלו, המקרר היה מקולקל, לא הייתה טלוויזיה, לא היו ארונות ומיטה בחדר שינה, המזגן במרפסת דלף, לא הסתיימה עבודת הצנרת במרפסת וכן העבודות שהתבצעו בה לניקוז המים מנעו יציאה אליה ובדירה היו פזורים כלי עבודה. (סעיף 16-17 לתצהירה). לוטרמן הבטיח לשוכרת שהדירה תהיה ראויה למגורים בסיום העבודות ויינתן לה חודש שכירות חינם בסיום השכירות. איריס רשמה על גב חוזה השכירות שגולדמאסטר מתחייבת שהדירה תהיה מוכנה עד ליום 23.6.04, אך גם במועד זה הדירה לא הייתה מוכנה ועדיין עבדו בה פועלים, אשר הרכיבו סוכך במרפסת, ארונות בחדר שינה במטבח ומקלחון ובעיית דליפת המזגן הייתה לא נפתרה. בפועל, הדירה כולה הייתה במצב של שיפוץ. (סעיף 18 לתצהירה). 5. ביום 27.6.04, הדירה הייתה עדיין באותו מצב של שיפוץ והטלוויזיה לא נמצאה בה, המרפסת הייתה מוצפת במים ולוטרמן הסכים להיפגש עמה רק ביום 30.6.04. (סעיף 19-21 לתצהירה). ביום 30.6.04, 25 ימים לאחר המועד שבו התחייבה גולדמאסטר למסור לה את החזקה בדירה, התקיימה פגישה בדירה בין השוכרת ללוטרמן ואיריס ולאחר שיחה עם לוטרמן אשר הטיח כלפי השוכרת כי מבחינתו היא יכולה לעזוב "עכשיו" את הדירה, מסרה לו השוכרת מכתב שהכינה מבעוד מועד, בו הודיעה על ביטול ההסכם. השוכרת נאלצה להתגורר 40 נוספים ימים בבית הוריה ומשמעות הדבר אובדן פרטיות, והאפשרות לעשות ככל העולה על רוחה בדירת מגוריה. ד. דיון 1. המחלוקת בין הצדדים הינה בשאלה, מי מהצדדים הפר את ההסכם והאם השוכרת ביטלה אותו כדין. אין חולק כי נחתם בין הצדדים הסכם וכי טענות השוכרת לעניין הבטחות שקיבלה מאיריס, הן טענות בעל פה בניגוד להסכם. לטענת גולדמאסטר, הדירה הייתה מוכנה למגורים כפי שהיא התחייבה והעיכובים במסירת החזקה נבעו מדרישות השוכרת . לטענת השוכרת, הדירה לא הייתה מוכנה בזמן הנקוב בהסכם, היו בדירה ליקויים רבים אותם גולדמאסטר הייתה אמורה לתקן והיה חסר בה ציוד וריהוט שהובטח לה, כדי שהדירה תהיה מוכנה למגורים. לגרסתה, לפחות 25 ימים מעבר למועד שנקבע בהסכם הדירה טרם הייתה מוכנה למגורים. 2. ההסכם המושתת על הסכמת הצדדים, המהווה תולדה של רצונותיהם ואין חולק כי בין הצדדים נחתם הסכם המחייב את שניהם. "ביסוד החוזה מונחת האוטונומיה של הרצון הפרטי. אוטונומיה זו כוללת, בין השאר, את החופש להתקשר או שלא להתקשר בחוזה...חופש זה על היבטיו השונים הוא זכות חוקתית...בישראל נגזר אופיו החוקתי של חופש החוזים מזכות היסוד בדבר כבוד האדם והקניין" (פרופ' אהרון ברק בספרו "פרשנות במשפט" כרך ד' - עמ' 78). "החוזה הוא כלי לביטוי רצונם של הצדדים, ועל דיני החוזים שולט עקרון חופש החוזים. משמעות הדבר היא, כי, על-פי-רוב, חופשיים הצדדים להחליט, אם להתקשר בחוזה מסוים אם לאו, ולעצב את תוכנו של החוזה כפי רצונם". (פרופ' ג' שלו, "תניות פטור בחוזים" , המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, (תשל"ה).) 3. מנהל גולדמאסטר, רמי לוטרמן, אשר לא נכח בעת חתימת ההסכם, כיוון ששהה בחו"ל, העיד כי הדירה הייתה מוכנה ביום 5.6.04 (יום תחילת מועד השכירות), למרות שחסרו בה פריטי ריהוט ו- " 99% היא הייתה מוכנה". ( עמוד 5 פרוטוקול). לגרסתו, לאור דרישותיה הרבות של השוכרת לשיפוצים ולריהוט, לא חלה עליו חובה למסור את הדירה במועד. בעדותו השיב כי אין בידיו מידע לגבי החזרת השיק לשוכרת ע"י איריס מהסיבה, שלטענת השוכרת, הדירה לא מוכנה ואינו יודע כי איריס שלחה את הנתבעות לבחור פריטי ריהוט בחנות "איקאה" ( עמוד 10 לפרוטוקול). לטענתו, השוכרת עשתה כל שביכולתה כדי לא להיכנס לדירה, למרות שהיא שינתה את כתובתה לכתובת הדירה במשרד הפנים והזמינה טכנאי לכבלים. 4. השוכרת טוענת כי היו הסכמות בעל פה בינה לבין איריס לעניין השיפוצים, חיבור לחשמל עבודות אינסטלציה שהיו בעיצומן וכו', אך אין בידיה מסמכים בכתב, שכן לטענתה המסמכים נלקחו ע"י איריס, אשר הבטיחה שהמסמכים יוחזרו לה מתוקנים. לגרסתה, איריס הסבירה לה איזה שינויים יבוצעו בדירה, אשר הייתה במצב בנייה בעת שהוצגה לה, כאשר סוכם ביניהן לגבי השיפוצים לאור העובדה שבאותה עת הדירה הייתה ללא חשמל ומים, אמבטיה ושירותים. (עמוד 19 לפרוטוקול). היא חתמה על ההסכם מבלי לשנותו, כיוון שאיריס הבטיחה לה שהכל יעבור עריכה מחדש, כאשר גולדמאסטר נוהגת להשכיר דירות מרוהטות בלבד. לגרסתה, לאור הבטחותיה של איריס רצתה בדירה. לגרסתה, נטלה את מפתח הדירה ב- 19.6.04 כדי שטכנאי הכבלים יחברה לשירות חברת הכבלים. השוכרת אישרה, כי לאחר שהחזירה את המפתח הדירה, היא שכרה דירה אחרת, זולה ב- 70$ לחודש אך תשלומי הארנונה והריהוט הם בנוסף לדמי השכירות, בשונה מהשכירות מושא התביעה שבפני. ( עמוד 28 שורה לפרוטוקול). נתבעת 2, אמה של השוכרת, מאשרת את גרסתה ומוסיפה, כי בכל הפגישות עם מר לוטרמן נכחה גם איריס. באחת הפגישות ביום ה- 19 לחודש אמר לוטרמן כי זו הדירה וכי השוכרת יכולה לישון בשק שינה. הבטחות שלטענת השוכרת ניתנו לה בעל פה ושאינן בהסכם 5. מהעדויות והראיות אשר הובאו בפני עולה, כי הדירה לא הייתה מוכנה למגורים ביום 5.6.04, הוא יום תחילת תקופת השכירות על פי ההסכם. לוטרמן ציין בחקירתו (עמוד 4 סיפא לפרוטוקול), כי לא נכח בעת חתימת ההסכם, כיוון ששהה בחו"ל, אך הדירה הייתה מוכנה ביום 5.6.04 (יום תחילת מועד השכירות), למרות שחסרו בה פריטי ריהוט ו- " 99% היא הייתה מוכנה". ( עמוד 5 פרוטוקול). הפגישה הראשונה בה נכח לוטרמן התקיימה ביום .19.6.04. לוטרמן חזר ארצה, על פי עדותו רק ביום 10.6.06 (עמוד 17 לפרוטוקול). על פי עדות לוטרמן הוא לא טיפל בנושא הדירה והשוכרת לפחות עד ליום 17.6.06 (עמוד 9 סיפא לפרוטוקול). לכן, מר לוטרמן, לא יכול להעיד מידיעה אישית מה היה מצב הדירה קודם לכן. היחידה מטעם גולדמאסטר שיכולה הייתה להעיד לעניין זה היא איריס, אשר לא הובאה על ידי גולדמאסטר לעדות. לוטרמן לא יכול להעיד מה היה מצב הדירה במועד זה, מה הובטח לשוכרת על ידי איריס וכל זאת כאשר מהעדויות שהובאו בפני עולה בברור, שהדירה לא הייתה מוכנה, לפחות עד ליום 19.6.04, דמי השכירות עבור חודש השכירות הראשון הושבו לשוכרת על ידי איריס וגולדמאסטר הסכימה לדחות את התשלום הראשון ומועד הכניסה לדירה. לכן, אישרה איריס ביום 19.6.04 כי עיקר העבודות בדירה יסתיימו עד ליוום 23.6.04. כאמור, מר לוטרמן אישר בחקירתו שהריהוט והציוד הובטח לשוכרת. (עמוד 5 שורה 5 לפרוטוקול, עמוד 11 שורה 19 לפרוטוקול). להזכירנו, הריהוט והציוד אינם חלק מההסכם. איני מקבלת את טענת ב"כ גולדמאסטר בסיכומיו, לפיה, היא הסכימה לדחות את מועד תחילת השכירות לאור דרישות השוכרת. אני מקבלת את גרסת השוכרת כי מועד תחילת השוכרת שונה לאור העובדה שהדירה לא הייתה מוכנה למגורים. איריס לא הובאה לעדות על ידי השוכרת, כדי להוכיח שהייתה הבטחה בעל פה בניגוד להסכם, אך מהעדויות והראיות שבפני, ניתן לקבוע שהיו בין הצדדים הסכמות בעל פה, גם לשיטת לוטרמן. השוכרת לא העידה מטעמה את איריס לתמיכה בגרסתה להסכמות בעל פה ומאידך, אין כל אסמכתא בכתב לטענות לוטרמן כי העיכובים הינם תוצאה של דרישות השוכרת. 6. לוטרמן אישר בעדותו (עמוד 10 לפרוטוקול), כי בהסכם לא התחייבה גולדמאסטר לרהט את הדירה, אך הובטח לשוכרת בעל פה שהדירה תרוהט. ש. אני אומר לך שאיריס הבטיחה במעמד חתימת ההסכם שהריהוט יהיה מאיקאה והיא גם שלחה אותה עם אמה לאיקאה לבחור ריהוט, האם אתה יודע מזה? ת. לא. ש. אתה לא יודע כי איריס אמרה לך דברים אחרים או איריס לא דיברה איתך כלל ? ת. אני אישית דיברתי עם גב ' אלה ואני אישית שמעתי באוזני שיש דברים מסויימים שצריך לקבל היא קיבלה אותם אישית. לא דיברתי איתה על ספק מסויים, כל הדברים שהיא קיבלה היו דברים חדשים למעט שניים שלא התחייבתי לחדשים ומכשיר טלביזיה. דיברתי איתה בטלפון על כל מה שסיכמתי איתה. ש. נכון שהשכרת לה דירה מרוהטת? ח. לפי החוזה לא. על פי הסכמה מבחינת אקסטרה ביני לאלה ובשיחה של אלה עם איריס אלה ביקשה ארון, מיטה , שולחן כתיבה, מטבח ואביזרים נוספים, טלביזיה מכונת כביסה שידה במסדרון . ש. כל זה נולד רק אחרי שחזרת ארצה? ח. לא אמרתי. זה נולד כנראה שהיתה לאלה הבנה שהיא צריכה לקבל את הדברים מאיריס. אני שמעתי את זה מפי אלה ודאגתי לזה על פי מה שהובטח." (עמוד 10 לפרוטוקול מהשורה הראשונה ועד שורה 16 ) "ש. זה חלק ? ת. אני לא זוכר מי הסכים שאביא מכונת כביסה. ת. לא. אנו לא מחלקים מכונת כביסה לדיירים], זה היה אקסטרה לאלה פעם ראשונה ופעם אחרונה. ש. מפנה לנספח ה' לתצהירך, (תוספת להסכם), סעיף ראשון זה הספקת מכונת כביסה, האם זה חלק מהשיפוץ או לא ? ת. לא. שיפוץ זה אינסטלציה , חשמל? דני סולומון זה קבלן השיפוץ. ש. הטלביזיה זה היה ... ? ת. לא. טלביזיה אנו מספקים לכל דייר ודייר אלא אם יש לו את הטלביזיה שלו. ש. אמרת שאתה משכיר דירות ללא ריהוט ? ת. לא אמרתי. אנו משכירים דירות עם פירטי ריהוט קבועים ואם יש בקשות נוספות כמו כאן." (ועמוד 11 משורה11 עד שורה 22 לפרוטוקל עמוד 14 שורה 13-18). "ש. ב- 19.6 נמסרה חזקה בדירה ? ת. נמסר לה מפתח. היא לא ישנה שם. היא רצתה להכניס לשם דברים. לאלה ולי היה סיכום כיוון שהיא ביקשה דברים נוספים, קבענו ביחד כי המועד הסופי למסירת הדירה סוף חודש יוני, תחילת יולי, אבל היא ביקשה לקבל מפתח כדי להכניס דברים שלה וטכנאי כבלים ועוד דברים ונתתי לה מפתח." (עמ' 14 לפרוטוקול שורה 13 עד 18) בנוסף, שני הצדדים טענו כי מדובר בתקופת השכירות ארוכה מזו שהוסכם בהסכם ולוטרמן אישר כי דובר בשכירות ארוכת טווח, בניגוד לקבוע בהסכם וכן כי הובטח לשוכרת ריהוט, מה שמחזק את טענת השוכרת כי היו בין הצדדים הסכמות בעל פה בניגוד להסכם. כפי שפורט לעיל, איריס לא הובאה לעדות על ידי מי מהצדדים, כאשר אין חולק שהיו הסכמות בעל פה בין הצדדים. מכאן שאי הבאת איריס לעדות אינה פוגעת בהכרח בצד זה או אחר, אך ברור, גם מעדותו של לוטרמן שהובטחו לשוכרת על ידי איריס הבטחות נוספות מאלה שכתובות בהסכם וגודלמאסטר בחרה לקיימן כגון שיפוצים, תיקונים, ריהוט והמשך תקופת השכירות. לכן, גולדמאסטר הסכימה לדחות את מועד הכניסה של השוכרת לדירה ליום 1.7.04 מבלי שנושא זה הועלה על הכתב. מהמקובץ לעיל, שוכנעתי כי היו בין השוכרת לנציגת גולדמאסטר הסכמות נוספות, מעבר למה שצוין בהסכם ואלה הובטחו לה בשם גולדמאסטר, אשר לקחה על עצמה לשפץ ולרהט את הדירה, כפי שהוסכם. השינויים שבוצעו בדירה והריהוט והעיכוב במסירת הדירה 7. העובדה שאיריס החזירה לשוכרת את השיק שנמסר לתשלום דמי השכירות בחודש הראשון, ביום 5.6.04 הינה אישור לגרסתה שהדירה לא הייתה מוכנה למגורים ביום זה. יתרה מכך, על גב מקור ההסכם (נ/1) רשמה איריס ביום 19.6.04, מועד הפגישה בין הצדדים, כי ביום רביעי ה- 23.6.04 יסתיימו עיקר העבודות בדירה. מכאן שגם ביום 23.6.04 הדירה לא הייתה מוכנה למגורים, כיוון שאז יסתיימו "עיקר העבודות" ולא "כולן" וייתכן שאף הריהוט לא יוכנס עד לאותו יום שהוא "סיום עיקר העבודות". אמנם לוטרמן בעדותו (עמוד 6 לפרוטוקול) השיב שלא מדובר בכתב ידה של איריס וזו לא הובאה לעדות על ידי מי מהצדדים, אך עולה מעדויות שהובאו בפני, שאיריס הייתה נציגת גולדמאסטר, החל מתחילת המשא ומתן עם השוכרת, הצגת הדירה, הפגישות והחתימה על ההסכם. אני מקבלת לעניין זה את גרסת השוכרת שמדובר בכתב ידה של איריס, מה גם שלוטרמן אישר בעדותו שהדירה לא הייתה מוכנה למגורים, כאשר לגרסתו, העיכובים הם תוצאה ישירה של דרישות לשיפוצים מצד השוכרת. אם אכן כך היה ולגרסתו, השוכרת ניסתה להתחמק מלכתחילה ולהעמיד דרישות חדשות וחריגות, היה עליו להחתימה על מסמך לפיו לא יהיו לה כל דרישות ו/או תביעות מגולדמאסטר בגין העיכובים במסירת הדירה ואי סיום עבודות השיפוצים. כאן המקום לציין שהשוכרת שינתה את כתובתה במשרד הפנים לכתובת הדירה והזמינה שירות "כבלים" לדירה. לוטרמן אישר (סעיף 15 לתצהירו) כי גולדמאסטר הסכימה שתחילת החיוב בשכר דירה יהיה החל מיום 1.7.04, מה שמצביע על כך שלפחות במועד זה הדירה לא הייתה מוכנה למגורים והיו הסכמות בעל פה בין הצדדים. גם לעניין זה לא הוצא כל מסמך בכתב, כהמשך להסכמות קודמות בעל פה בין הצדדים. 8. לטענת גולדמאסטר, העיכובים במסירת הדירה נגרמו עקב דרישות השוכרת. מדובר בתיקונים, שיפוצים וריהוט הדירה שבבעלות גולדמאסטר ו/או מנהלה מר לוטרמן. הדירה היא דירה חדשה, שהתובעת ומנהלה פעלו כדי להתאימה למטרות עיסוקיה של גולדמאסטר כמשכירת דירות. כל אלה נעשו לטובת מחזיקים ושוכרים עתידיים בהתאם לחוזי השכירות שגולדמאסטר תתקשר באמצעותם עם שוכרים בעתיד. לא מדובר בדירה שבבעלות השוכרת. בנספח השינויים שנחתם בין לוטרמן לקבלן השיפוצים, אין כל אזכור שהוא על פי בקשת הנתבעת. מדובר בנספח שיפוצים לצורך שיפוץ הדירה להשכרתה. גולדמאסטר לא הציגה בפני את ההסכם המקורי, מיום 1.4.04 בין לוטרמן לקבלן השיפוצים. עולה, שנספח השינויים הינו חלק מהעבודה שביצע קבלן השיפוצים במבנה. 9. ההסכם נשוא תביעה זו הינו לתקופה קצובה של שנה, כאשר "המחוברים" נשארים בדירה לשימוש אחרים. הגם שהשוכרת התכוונה להחזיק בדירה יותר משנת שכירות אחת, (סעיף 6 לתצהירה התומך בבר"ל), אין בהסכם כל רמז להארכת השכירות, למעט אופציה לשנה אחת, כך שכל השינויים, הרכישות והתוספות, נעשו כדבר שבשגרה על ידי גולדמאסטר ולא עבור השוכרת. יתרה מכך, הסכם השיפוץ עם קבלן השיפוצים נחתם, טרם שהשוכרת חתמה על הסכם השכירות. מדובר בהסכם שכירות לשנה בלבד, לא מדובר ברכישת דירה, שאז, שיפוצים, שינויים, תיקונים וכו' מבוצעים על פי דרישת הרוכש ועיכוב במסירת הדירה בזמן סביר אינם משמעותיים. מדובר בשכירות לשנה, שהגם שהייתה כוונה להאריכה, עדיין הדירה בבעלות המשכיר והשיפוצים בדירה נעשים על ידו, כדי שתהיה שמישה וסחירה להשכרה. במקרה שבפני, מדובר בשכירות ל- 12 חודשים, שלמצער חודש ממנה, הדירה לא הייתה מוכנה. מצב הדירה 10. גרסת השוכרת נתמכת בעדות אמה, לעניין מצב ההדירה, העבודות שהתבצעו בה בחודש יולי 2004, הפועלים שהסתובבו בה, העדר ארונות, העדר מקרר תקין, נקודות חשמל מקלחון ושירותים תקינים. כן העידה האם לגבי מצב המרפסת, תוך שהדגישה כי התלהבות השוכרת מהדירה הייתה קשורה למרפסת, היות והיא מחזיקה חתולה. (עמוד 30 לפרוטוקול שורות 5-9, 19-20). עדות אמה תמכה בטענות השוכרת לעניין נוכחות איריס בפגישות ושהיא ניהלה את המשא ומתן מטעם התובעת. לאור זאת איני מקבלת את גרסת גולדמאסטר כי מרגע שהשוכרת קיבלה את המפתח ביום 19.6.04, היא יכולה הייתה להתגורר בדירה, שכיוון שגם לגרסת לוטרמן, לעובדים השונים היה מפתח הדירה כדי לעבוד בה. (עמוד 15 שורה 7 -10 לפרוטוקול). נחה דעתי מגרסת השוכרת, לפיה הייתה לה כוונה כנה ואמיתית, להיכנס לגור בדירה. לכן שינתה את כתובתה במשרד הפנים לכתובת הדירה והזמינה קו טלפון וטכנאי להתקין כבלים. השוכרת ביטלה את ההסכם, לאחר שהשתדלה מול גולדמאסטר שהדירה תהיה מוכנה כפי שהובטחה לה ולאחר כחודש איחור ממועד המסירה, הייתה רשאית לבטל את ההסכם. מהעדויות והראיות אשר הובאו בפני, שוכנעתי, כי הדירה לא הייתה מוכנה למגורים במועד שנקבע בהסכם ואף לא כחודש לאחר מכן. גולדמאסטר לא עמדה בהתחייבותה להעמיד את הדירה לרשות השוכרת כשהיא ראויה למגורים כפי שהתחייבה כלפיה. הפרת ההסכם 11. חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1971 קובע: 2. "הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן, והכל לפי הוראות חוק זה 6. "לעניין סימן זה, "הפרה יסודית" - הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם הייתה סבירה בעת כריתת החוזה. 7. (א) הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה הייתה יסודית. (ב) הייתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קוים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות העניין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול. 8. ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7(ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה - תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה. 9. (א) משבוטל החוזה, חייב המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה הייתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך; והנפגע חייב להשיב למפר מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה הייתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך. לעניין זכות לביטול החוזה והזכות להשבה בעת ביטול החוזה ע"י הנפגע , עקב הפרתו ע"י המפר: "הזכות לביטול שונה מן התרופות האחרות בכך שהיא ניתנת להפעלה עצמאית ע"י הנפגע. כאשר קמה הזכות לבטל את החוזה בשל הפרתו, אין הנפגע זקוק לסיוע בית המשפט, כדי לממש זכות זו. הנפגע יכול לממש את זכותו באמצעות הודעה למפר או על ידי מתן ארכה ולאחר מכן הודעה למפר.... כל הפרה מקנה לנפגע ממנה זכות לבטל את החוזה. אמנם כאשר ההפרה היא יסודית, הזכות היא מיידית ומוחלטת ואילו כאשר ההפרה היא לא יסודית הזכות מסויגת...הפרה יסודית ...היא הפרה כזאת שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה" (פרופ' גבריאלה שלו ,"דיני חוזים" עמודים 549- 555 ). השוכרת הייתה אמורה לקבל את הדירה כשהיא מוכנה למגורים, ביום 5.6.04. בפועל הדירה לא הייתה מוכנה למגורים 25 ימים לאחר מועד זה. כאמור, אין המדובר בחוזה למכר דירה כי אם חוזה שכירות, איחור של כמעט חודש ימים אינו סביר ואינו מוצדק בגדר הנסיבות. לעניין זה יש להפנות לסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973 הקובע: "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה". משמעות החובה לקיים חוזה בתום לב ובדרך מקובלת היא שהצדדים חייבים לנהוג ביושר ובהגינות ותוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה. עליהם לפעול להגשמת הכוונה המשותפת בנאמנות, מסירות ועקביות בהגשמת מטרתם המשותפת הסבירה. "סעיף 39 לחוק החוזים מטיל את חובת תום הלב והביצוע בדרך המקובלת בכל הנוגע לקיומו של חיוב ולשימוש בזכות. נראה לי כי לביטויים "חיוב" ו"זכות" יש ליתן פירוש מרחיב, באופן שהם יכללו בחובם לא רק זכות, שכנגדה יש חובה, וחובה, שכנגדה יש זכות, אלא גם זכויות מהסוג של יכולת או כוח, וכן חירות וחסינות (להבחנות אלה, ראה: ע"פ 95/51 [3]). כך, למשל, אם בידי בעל חוזה נתון הכוח להביא את היחס החוזי לידי גמר - כוח, שכנגדו עומדת הכפיפות של הצד שכנגד - מן הדין הוא, כי השימוש בכוח זה ייעשה בדרך מקובלת ובתום-לב (השווה: בג"צ 254/73 [4]; ע"א 409/78 [5]). בדומה, אם בעל החוזה חסין בפני תשלום פיצויים, הרי חסינות זו יש לקיימה בדרך מקובלת ובתום-לב (ראה: 148/77[1]). החיוב והזכות, אותם יש לקיים ובהם יש להשתמש בתום-לב ובדרך מקובלת, כוללים בראש ובראשונה חיובים, שמקורם בלשון החוזה, וזכויות, הבאות מתוכו. אך אין הוראת סעיף 39מוגבלת לכך. יש והחוזה שותק בעניין פלוני, ועניין זה מוסדר על-ידי חקיקה משלימה, כגון, חובת הקיום בבינוניות מקום שהחוזה מטיל חיוב למתן נכס ולא הוסכם על הסוג או הטיב (ראה סעיף 45 לחוק החוזים). אף חובות וזכויות אלה יש לבצע בדרך מקובלת ובתום-לב. אך למעלה מזאת: לעתים מעניק הדין - ולא החוזה - כוח לבעל חוזה לפעול בעניין החוזה, כגון הזכויות הניתנות לצד לחוזה לבטלו בשל פגם שנפל בו או בשל הפרה שהתרחשה בו. אף זכויות אלה יש להפעיל בדרך מקובלת ובתום-לב (ראה: ע"א 409/78 [5] הנזכר, וכן סעיף 61(ב) לחוק החוזים. ביטול חוזה בשל פגם או הפרה, אף היא "פעולה משפטית"). לבסוף, סעיף 39לחוק החוזים עשוי להטיל על בעלי החוזה חובות נוספות, שזכרן אינו בא בחוזה עצמו, אך המתבקשות מהצורך להביא להגשמת החוזה בדרך מקובלת ובתום-לב (ראה: ע"א 627/78, 636[6]). חובות אלה יכול שיהיו חובות נלוות, כגון חובת השמירה, ויכול שיהיו אף חובות עצמאיות, כגון חובת גילוי ומסירת ידיעות וחשבונות או חובת הדרכה באשר לשימוש בנכס (ראה: צלטנר, דיני חוזים של מדינת ישראל (אבוקה, תשל"ד) 222). יש המנסים לראות בחובות אלה תניות מכללא בחוזה (ראה: ע"א 338/73 [7]), אך דומה כי לאור גישתו של חוק החוזים, הקובע כי חובות אלה מקורן בדין, שוב אין לנו צורך בקונסטרוקציה זו בעניין שלפנינו" (כבוד השופט ברק. בג"צ 59/80 שרותי תחבורה ציבוריים באר שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה פ"ד ל"ד (1) 828, 7-835) "מפירוש פסק דין זה נובע כי גם כוחות שמקנה החוזה לאחד הצדדים כמו סיום החוזה באורח חד צדדי, יש להפעיל כח כזה בתום לב". (גבריאלה שלו, דיני חוזים, עמ' 54) 12. מהמקובץ בפסק דיני זה, נחה דעתי מגרסת השוכרת, לפיה היא התקשרה בחוזה עם גולדמאסטר, על סמך הבטחות בעל פה שניתנו לה על ידי איריס. שוכנעתי כי גולדמאסטר לא עמדה בהתחייבויותיה ולא העמידה את הדירה לרשות השוכרת כשהיא מוכנה למגורים, לפחות 25 ימים לאחר המועד שנקבע בהסכם. שוכנעתי כי הובטח לשוכרת ציוד, ריהוט וסידור הדירה ואלה לא קוימו לפחות כ -25 ימים לאחר מועד תחילת תקופת השכירות. לאור זאת רשאית הייתה השוכרת להודיע על ביטול ההסכם. לעניין התביעה שכנגד, השוכרת לא הוכיח את הנזק הנטען על ידה בתביעה שכנגד. אשר אינו מפורט ומדובר בטענה כללית . השוכרת בחרה להתגורר עם הוריה, מרגע שחזרה ארצה ועד למעבר לדירה מושכרת ולא הוכיחה את הנזק הנטען על ידה. אני דוחה את התביעות ההדדיות, ללא צו להוצאות.חוזה שכירותחוזהמקרקעיןשכירות