נזילות בדירת קרקע

להלן פסק דין בנושא נזילות בדירת קרקע:

פסק דין

א. רקע

1. תביעה כספית בסך 87,573 ₪ בגין ליקויים בבית בקומת קרקע שרכשה התובעת ובעלה מאת הנתבעים, ברח' משה הס 1/1 בבאר שבע, עפ"י הסכם מכר מיום 30.10.01 (להלן: ההסכם).

ב. תמצית טיעוני הצדדים

2. לטענת התובעת, נתגלו בחורף שלאחר קבלת החזקה בדירה (חורף 2002) לקויים רבים, אשר מרביתם נובעים מתוספת בניה שנעשתה בבית, הגורמים לנזילות והצפת מי גשם, המונעים שימוש סביר, חדירת מים ורטיבות, עובש וקילוף הטיח.

המדובר בליקויים ממשיים ויסודיים, המהווים פגמים נסתרים, אשר הנתבעים מתכחשים לקיומם והסתירום בכוונה, על אף הצהרתם המפורשת בסעיף 2(ג) להסכם, לפיה אין למיטב ידיעתם בבית, מומים נסתרים שלגביהם נדרש גילוי בכתב. בנסיבות אלה מבקשת התובעת לקבוע, כי הליקויים נשוא התביעה, היו קיימים עובר לרכישת הדירה וכי הנתבעים הסתירו אותם במתכוון ועל כן עליהם לפצותה.

3. לטענת הנתבעים, נבנו הבית והתוספת לו כחוק, באמצעות אדריכל וקבלן, לאחר שנתקבלו כל ההיתרים הנדרשים לכך מרשויות החוק. הבית הוצע במקורו למכירה במחיר של 180,000$ ולאחר מו"מ ארוך ואינטנסיבי, נחתם הסכם בין הצדדים לרכישת הבית ע"י התובעת בסך 152,000$.

לגופו של עניין טוענים הנתבעים, כי החזקה בבית נמסרה במצב מצוין, ללא כל נזילות או דליפות, וזאת על אף העובדה שהתקופה הרלוונטית הייתה משופעת במשקעים.

     מכל מקום טוענים הנתבעים, כי הציגו בפני התובעת טרם הרכישה את כל המידע הרלוונטי ואת הליקויים בבית שהיו ידועים להם, והתובעת יכולה הייתה להבחין בכל עניין נדרש, עת שביקרה בבית פעמים רבות טרם הרכישה, ובהתאם לכך לדרוש הפחתת מחיר או לא לבצע את הרכישה כלל.

הליקויים להם טוענת התובעת נגרמו כתוצאה מהזנחה חמורה שלה, באי זיפות הגג, אי פתיחת המרזבים ואי תחזוק ראוי ושוטף של הבית, או בשל שיפוצים יסודיים שערכה התובעת בבית מיד עם קבלת החזקה בו, שבמהלכם שברה בין היתר קיר המפריד בין חדר השינה לבין חדר הכביסה שנמצא בתוספת הבית.

במישור המשפטי, מסתמכים הנתבעים על הצהרת התובעת בסעיף 2 (ב) להסכם המכר שנכרת בינהם, לפיה מוותרת היא על כל טענת אי התאמה בבבית, מחמת מום או פגם בבית.

ג. המחלוקת
4. המחלוקת בין הצדדים מתמצית למעשה בשאלות הבאות:

א.     האם מדובר בליקויים אשר היו קיימים קודם למכר ואשר הנתבעים ידעו על קיומם והסתירו אותם מהתובעת?
ב.     מקור הליקויים - מום נסתר או תחזוקה לקויה?
ג.     היקף עלות התיקון.

ד. הראיות

5. מטעם התובעת העידו היא עצמה, בעלה מר מיכאל מלכה והמומחה מר דב אייזנברג. כמו כן צורפו ע"י התובעת המסמכים הבאים: הסכם מכר (ת/1), שומת נכס מיום 21.11.01 מטעם בנק ירושלים (ת/2), תמונות המתעדות ליקויים בדירה (ת/3 + ת/8 + ת/11) , ת/5 - מכתבי התובעת (ת/5+ת/7), מכתב הנתבעים (ת/6), חוו"ד מהנדס וחשבונית שכר טרחתו (ת/9 + ת/10) תוכניות ההגשה (ת/11 ), תצהיר תשובות לשאלון (ת/12).

6. מטעם הנתבעים העידה הנתבעת הגב' אסתר מימון והמומחה מר חיים אלוש. כן צורפו הסכם המכר, וחוות דעת מומחה מר אלוש.

ה. דיון

המסגרת הנורמטיבית

7. המסגרת הנורמטיבית החלה על היחסים בין הצדדים נובעת מחוק המכר תשכ"ח - 1968 (להלן: החוק), המטיל על המוכר אחריות לנזקי הקונה במקרה של אי התאמה בממכר, כהגדרתה בסעיף 11 לחוק:


"11. אי-התאמה

המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר -
(1) רק חלק מהממכר או כמות גדולה או קטנה מן המוסכם;
(2) נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם;
(3) נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם;
(4) נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה;
(5) נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים".

8. סעיף 11 לחוק מטיל איפוא אחריות על המוכר במקרה של אי התאמה, והיא מוטלת בין אם ידע עליה ובין אם לאו. שאלת הידיעה רלוונטית רק באשר לשאלה הנוגעת להעלמת מידע עפ"י ס' 16 לחוק, או במצב בו המוכר לא ידע ולא היה עליו לדעת לפי ס' 15 לחוק. עם זאת, גם לפי ס' 15, מוטלת על המוכר אחריות חוזית בגין אי התאמה, גם אם לא ידע על קיומה.

9. יש לציין כי רעיון זה תואם גם לעקרונות הכלליים הנהוגים בשיטת משפטנו, בנוגע לחובת גילוי כללית הנובעת בעיקרו של דבר מהצורך להגן על הצד המצוי ב"עמדת נחיתות אינפורמטיבית" (ר': ד' פרידמן, נ' כהן, חוזים (כרך ב', תשנ"ג) 813 - 814 וכן ע"א 1064/03, אליהו חברה לביטוח בע"מ ואח' נ' עזבון המנוחה רחל שחר פיאמנטה ז"ל ואח' (8.2.06 - לא פורסם)). חובת הגילוי היא אחת מגילוייו המובהקים של עקרון תום הלב וככזו היא מבטאת נורמות של התנהגות מוסרית בשלב המשא ומתן הטרום-חוזי (ג' שלו דיני חוזים - חלק כללי (תשס"ה) 317 - 318). חובת הגילוי בעת מכר דירה, נובעת בענייננו מדין ספציפי, הוא חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר דירות), אשר מטרתו העיקרית היא להביא לידיעת הקונים "בצורה ברורה ומובנת - וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים, מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר ומה הן הזכויות אשר הוא הקונה רוכש ממנו" (ר' ע"א 213/80 שמחיוף שמעונוף נ' ברוכים ו-9 אח' פ"ד לז(3), 808 ,עמ' 813-814) , ע"א 7298/00 בסט דוד סמואל נ' חממי עזרא, (4.9.07 - טרם פורסם).

10. בשונה מהוראות חוק המכר (דירות), עליהן לא ניתן להתנות אלא לטובת הקונה (ס' 7 א' לחוק הנ"ל), לא קיימת מניעה דומה בחוק נשוא ענייננו. ואכן, בסעיף 2 ב' להסכם שנחתם בין הצדדים, מצאו הם לנכון להתנות על הוראות אי ההתאמה הקבועות בחוק כדלקמן:

     "הקונה מצהיר ומאשר, כי בדק את הבית בעין קונה וכי ראה בפועל את הבית ואת כל הפרטים המתייחסים אליו וכן את אופי רישום הזכויות בבית ע"ש המוכר ומצא אותם מתאימים וראויים למטרותיו ולשביעות רצונו המלאה והוא מוותר בזאת על זכותו לכל טענת אי התאמה בבית, מחמת מום או פגם בבית".

11. מאידך, הצהירו הנתבעים בס"ק ג' לאותו סעיף:
     "המוכר מצהיר, כי למיטב ידיעתו, אין בבית מום נסתר עליו לא מסר לקונה בכתב".

12. שקלול שני תתי הסעיף מביא למסקנה, כי כוונת הצדדים היתה, שהתובעת - רוכשת הדירה, בדקה את הדירה, פיזית ורישומית, והיא מוותרת על כל טענת אי התאמה, זאת על יסוד הצהרת הנתבעים - המוכרים, בדבר אי התאמה נסתרת. לשילוב ההצהרה הנובעת משני הסעיפים חשיבות, שכן בענייננו מדובר בשני סוגים של אי התאמות למעשה: הראשון והעיקרי - ענין הרטיבות והנזילות, והשני - אי התאמה של הבניה לתכנית המאושרת. אי ההתאמה לתכנית, מקורו במצב משפטי של בדיקת תכניות הבית ורישום הזכויות, עליהן הצהירה התובעת כי בדקה ומצאה אותה מתאימה לצרכיה, ועל כן נכנס זה לגדרו של הויתור ואין לתובעת עילה בגינו. מאידך, על רקע העובדה כי בענייננו אין מחלוקת שבעת שהועברה החזקה, לא היו בבית נזילות כלשהן ועל כן לא נראו ולא ניתן היה לבדוק את הליקויים הנטענים ממילא, אין המדובר בגדרו של הויתור עליו הצהירה התובעת - הקונה, אלא מהווה לכאורה ליקוי נסתר, שויתור התובעת אינו חל עליו.

האם מדובר אכן בליקוי נסתר או שמא באחזקה לקויה?

13. בעניין זה הוגשו שתי חוות דעת, האחת מטעם התובעת והאחרת מטעם הנתבעים. עפ"י חוו"ד התובעת אכן קיימת חדירה של מים בתקרות ובקירות חדרי השינה, השירותים, חדר האמבטיה וחדר הכביסה. כן חודרים מים דרך תפר פתוח בחיבור שבין המבנה המקורי לתוספת הבניה (שנבנתה על ידי הנתבעים). כן חודרים מים למרתף דרך קיר הבית ועקב ניקוז לקוי, חודרים מים בעת הצפה, גם דרך החלונות שאינם אטומים. כמו כן קיימת בעיה בניקוז החצר, סביב שלוש חזיתות הבית.

14. גם עפ"י חוו"ד הנתבעים, נתגלו סדקים קטנים בתפר בין האגפים השונים, אם כי זו תופעה מקובלת בבניה וכן סדקים בחיבורים בחדרים שונים. כן מצא מומחה הנתבעים עובש במקלחות ובחדר הכביסה. בהתאם לדעת מומחה הנתבעים, מקור הליקוי נובע מאחזקה לקויה והזנחה.

15. הנתבעים התנגדו למינוי מומחה מטעם בית המשפט, זאת בהודעה שמסרו ביום 11.12.05.

16. כידוע, הסמכות האחרונה להכריע אם לקבל חוות-הדעת או לדחותה נתונה לשופט היושב בדין, ובית המשפט הוא המחליט, אילו מסקנות יש להסיק מחוות-דעתו של המומחה, ואלו לא, תוך שלבית המשפט נתון בסופו של יום, שיקול דעת מלא לעניין זה. בית המשפט יכול (אך אינו חייב) לקבל את מסקנות המומחים או מי מהם, כולן, חלקן או להסתייג מהן (ר' למשל ע"א 7991/96 אלקבהא נ' כנעאן (2000) לא פורסם).

בענייננו, מצאתי לנכון להעדיף את חוות דעתו של מומחה התובעת. חוות דעתו מפורטת ומנומקת ונערכה לאחר מספר ביקורים מצידו בדירה, במהלך החדשים ינואר - פברואר ובמהלך הגשמים, כשהוא אף מעיד על עצמו שראה במו עיניו את הנזילה (ר' תחילת עמ' 1 וכן סיפא הקטע הראשון בעמ' 2 לחוות דעתו). חוו"ד מומחה התובעת מפרטת את הליקויים השונים לרבות עלויות התיקון, ואף בבית המשפט עשה הוא רושם הגון ומקצועי. מעבר לכך נתמכת עדותו גם בתכניות ובתמונות שהוצגו (ת/11), אשר מלמדות לכאורה כי אין המדובר בליקוי של מה בכך, אלא בהצפות משמעותיות בבית, אשר קשה לי להעדיף את הגרסה, כי נובעות אלה כביכול אך מאחזקה לקויה. על אף הרושם הטוב שעשה גם מומחה הנתבעים, הרי שחוות דעתו חסרה מועדי ביקור (למעט ביקור אחד בקיץ דווקא, בחודש יולי 2005) וחסרה היא עלויות תיקון, על אף שמסכים הוא כי קיימים פגמים מסוימים בדירה. כן לא צורפו לחוות דעתו כל מסמכים עליהם הסתמך. אמנם יתכן שיש לאחזקה לקויה חלק מסויים בליקויים כאלה או אחרים, ואולם, מהות הליקויים המתוארים, כמו גם קרבתם הרבה למועד מסירת החזקה (כבר בחורף הראשון שלאחר העברת החזקה), מביאתני למסקנה, כי יש להעדיף בעניין זה את גרסת מומחה התובעים. מעבר לכל האמור אין מחלוקת בין הצדדים, כי משנמסרה הדירה לתובעת, היתה היא ללא רבב, ולא היה בה כל סימן רטיבות שהוא. גם השינוי בגרסת הנתבעים בשאלת הידיעה על הליקויים במועד המכירה אם לאו (גרסתם להפחתת מחיר בשל הליקויים עפ"י ס' 4 +5 לכתב ההגנה ולתצהיר, אל מול טענתם להעדר ליקויים בדירה כלל בעמ' 16 לפרוטוקול), מהווה תמיכה מסויימת בגרסת התובעת, העומדת על כך כי נושא זה לא עלה כלל באותו מועד.

17. בנסיבות הכוללות, החלטתי איפוא להעדיף כאמור את גרסת מומחה התובעת והנני קובע כעובדה, כי עניין הרטיבות הינו מום נסתר בדירה, אשר אינו מצוי בגדר ויתור התובעת עפ"י סעיף 2 (ב) להסכם המכר.

18. מכל מקום יוזכר, שאף אם לא ידעו הנתבעים על הליקויים ולא התכוונו להסתירם מהתובעת, עדיין חלה עליהם האחריות, מכח סעיף 15 לחוק המכר ומכח הצהרתם הם בסעיף 2 (ג) בדבר העדר מום נסתר.

תנאי להחלת האחריות

19. תנאי מקדמי להחלת אחריות חוזית על הנתבעים לפי חוק המכר בגין אי התאמה בממכר, היא להראות שהתובעת, הודיעה לנתבעים על אי ההתאמה מיד לאחר שגילתה אותה. כך קובע ס' 15, הדן באי התאמה נסתרת, וכך גם קובע ס' 16, הדן במקרה שבו אי ההתאמה נובעת מעובדות שהקונה ידע או היה עליו לדעת בעת כריתת החוזה, אך הוא לא גילה אותן לקונה. גם במקרה כזה, חייב עדיין הקונה להודיע למוכר על אי ההתאמה מיד לאחר שגילה אותה.

20. בעניין זה צירפה התובעת תכתובות בינה לבין הנתבעים, שהראשונה בהן הינה עוד מחורף 2002 (ת/5 מיום 29.12.02) והמלמדת, כי התובעת עמדה בתנאי האמור והודיעה על הליקויים כבר בשלב מוקדם יחסית, מיד עם גילוי הרטיבות בחורף הראשון בו שהתה בבית. בנסיבות אלה אין ספק שמילאה התובעת מחויבותה הנדרשת לכניסת סעיף 15 לתוקפו ולהטלת האחריות על הנתבעים.

היקף הנזק

21. כאמור, ככל שנוגעים הדברים לאי התאמה לתכניות, נכנס הויתור האמור בסעיף 2 (ב) להסכם המכר לתוקפו. נבחן איפוא את שאלת היקף הנזק, באשר לשאלת הנזילות והרטיבויות:

22. השוואת חוות דעת המומחים מלמדת, כי באופן כללי ניתן לומר, שישנם מרכיבים תואמים לא מעטים בחוות הדעת, המצביעים על ליקויים או שינויים. כך למשל באשר לקביעת מר איזנברג בקשר לניקוז התעלה ליד המרתף לביוב ניקוז העומד בניגוד לחוק. מר אלוש מאשר את הממצא, ואף מאשר כי הדבר אינו חוקי וכי היה צריך לנקז את כל שיפועי הבית, מהבית כלפי חוץ (ע' 26 לפרוטוקול). לעניין חצר הבית - קבע מר אייזנברג כי קיימת בעיית ניקוז וסילוק מים מחוץ לשטח החצר, סביב שלוש חזיתות הדירה, כן נקווים המים סביב הבית ונספגים בקירות - שכן ניתן לראות רטיבות ועובש, בצד הפנימי, בקיר הצפוני, בחדר שינה הורים, דבר המאושר עקרונית על ידי מר אלוש. שניהם גם מסכימים שישנו תפר פתוח וכן מביעים דעה דומה באשר לחלונות המרתף.

עובדות אלה מצביעות על כך, שללא קשר לאחזקה לקויה, ישנו צורך בפתרון מקצועי לליקוים שונים, ואף לו היתה רוצה התובעת לתחזק ולמנוע את המפגעים, לא היתה יכולה לעשות כן, לגבי הליקויים המרכזיים, לגביהם לא היתה מודעת.

23.      באשר להיקף הנזק: בניגוד לחוו"ד הנתבעים שלא ציינה מחירים כלשהם, הרי שהראיה היחידה שהובאה בפני באשר למחירי התיקון, מצויה בחוו"ד המומחה איזנברג מטעם התובעת. בנסיבות אלה, אין לי אלא לקבל את האמור בה, ככל שנוגעת לעלות תיקון הליקויים הרלוונטיים.

בעניין זה הנני מקבל איפוא את האמור בסעיף ד' לחוו"ד של המומחה איזנברג, למעט עניין הגבהת הרצפה במרתף, עבודות סתימת פתח המילוט במקלט והגבהת רצפת התא (ס' ד' (2)), ולמעט נושא מדרגות ירידה למרתף (ס' ד' 3)), הנכנסים בגדר מצב הזכויות בבית המצוי במסגרת ויתור התובעת.

בנסיבות אלה, עומד היקף הנזק בסך 55,600 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

עגמת נפש

24. במסגרת תביעתם, טענו התובעים לפיצוי בגין עגמת נפש, אשר את היקף הפיצוי בגינה הותירו לשיקול דעת בית המשפט. קביעת היקפו של הנזק הלא ממוני ומידתו, עפ"י אמות מידה של סבירות וצפיות, נעשית כידוע עפ"י שיקול דעת שיפוטי (ר' למשל: 348/79 חנה גולדמן נ' יצחק מיכאלי, פד"י לה (4),31).

בהתחשב בראיות שהובאו בפני, לרבות בתמונות שהוצגו בדבר ההצפה בבית וחוסר היכולת הברור לעשות שימוש נאות בו, אכן נראה כי יש מקום לפיצוי גם בגין רכיב זה, אותו החלטתי לקבוע בסך של 5,000 ₪.

ו. סיכום

25. לאור כל האמור, הנני קובע כי הליקויים נשוא התביעה הינם ליקויים נסתרים בבית, אשר על הנתבעים חלה האחריות לגביהם, בין אם ידעו עליהם והסתירום ובין אם לאו, כשהיקף הנזק הישיר עומד על סך 55,600 ₪ בתוספת מע"מ כדין ובתוספת סך 5,000 ₪ בגין עגמת נפש.

24. אשר על כן הנני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת סך של 69,218 ₪, בתוספת הוצאות התובעים בסך 4,820 ₪ (2,631 ₪ -חוו"ד + 2,189 ₪ - אגרה) ובסה"כ סך כולל של 74,038 ₪, צמוד ונשוא ריבית כחוק מיום הגשת התביעה (24.6.04) ועד למלוא התשלום בפועל.
כן הנני מחייב את הנתבעים בתשלום שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק, צמוד ונושא ריבית מהיום ועד למלוא התשלום בפועל.

המזכירות תמציא עותק פסק הדין לב"כ הצדדים.
זכות ערעור תוך 45 יום מהמצאת פסק הדין.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטוח נזילת מים

  2. נזק לתנור מנזילה

  3. נזילות מים בחנות

  4. נזילה בתקרה מהשכן

  5. ביטוח נזילה בדירה

  6. סכסוך שכנים נזילה

  7. נזילות בדירת קרקע

  8. נזילות מהשכן למעלה

  9. נזילות בדירה שכורה

  10. חדירת מים למרתף בית

  11. נזילת מים מדירת השכן

  12. צילום נזילה בבית השכן

  13. נזילות בצנרת של המזגן

  14. נזילה בצנרת ביוב בדירה

  15. פיצויים בגין איתור נזילה

  16. תאונה בגלל נזילת שמן מרכב אחר

  17. פיצוי על נזקים בגלל נזילת מים

  18. תביעה נגד ועד הבית בגין נזילות

  19. אחריות תיקון נזילות בבית משותף

  20. נזילות בגלל תוספות בניה של שכן

  21. נזילת זמן ואיבוד מים - רכב במוסך

  22. תביעה נגד השכנים בגין נזילה באמבטיה

  23. סיוע משפטי במקרה של נזילת מים בדירה

  24. נזילה ביחידת דיור בית פרטי בשכירות

  25. חובת הקטנת הזנק בתביעות רכוש - נזילה

  26. תביעה לפיצוי נזקים עקב נזילה בצינורות המים בדירה

  27. תביעה לנקוט בכל הפעולות הדרושות לצורך מניעת כניסת מים לבית

  28. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון