משמעות הערת אזהרה

השאלה המרכזית הטעונה הכרעה בתובענה להלן נוגעת למהותה ולהיקפה של הזכות המוגנת בהערת האזהרה.

בית המשפט ציין כי שהערת אזהרה כשלעצמה אין בה כדי להקנות זכויות כלשהן, והיא מהווה אך ייצוגה של התחייבות המגולמת במסמך אחר. לכן כדי לבחון את תוקפה ואת היקף תחולתה של הערת האזהרה שנרשמה בענייננו, לא די בכך שהערת האזהרה נרשמה על כל הזכויות, עובדה שאינה שנויה במחלוקת, אלא יש לבחון מהי עסקת היסוד, או ההתחייבות הבסיסית, שלהבטחתה נרשמה הערת האזהרה.

להלן פסק דין בנושא משמעות הערת אזהרה:

פסק דין

פתח דבר
1.     לפניי תובענה לפסק דין הצהרתי אשר יקבע כי המבקשים, ר.ח. חמאתי ובניו בע"מ, ג'וזף חמאתי וחנא חמאתי (להלן ביחד: "המבקשים") , זכאים לממש את זכות החכירה של המשיב מספר 1, זאב רייכמן (להלן: "רייכמן") במקרקעין הידועים כגוש 6180 חלקה 98, תת חלקות 1, 2, 3 ו-4 (להלן: "המקרקעין"), וכן כי המבקשים זכאים להירשם כבעלי זכות החכירה במקום רייכמן, ורשאים לבצע כל דיספוזיציה במקרקעין לשם סילוקו של חוב של אנור חברה לבניין ונכסים בע"מ (להלן: "אנור") כלפיהם.
רקע עובדתי
2.     רייכמן הוא הבעלים של זכות חכירה בשיעור של 52% במקרקעין נושא תובענה זו ויתרת זכות החכירה במקרקעין היא של יצחק משעל (להלן: "משעל"). ביום 28/10/98 התקשרו רייכמן ומשעל, כל אחד, בהסכם קומבינציה עם חברת אנור לשם הקמת בניין מגורים על המקרקעין (להלן: "הבניין" ו"המיזם" לפי העניין; הסכמי הקומבינציה צורפו כנספחים א'1 ו-א'2 לתובענה).
     בהמשך להסכמי הקומבינציה התקשרה אנור עם המבקשת מספר 1, ר.ח. חמאתי ובניו בע"מ (להלן: "המבקשת") בהסכם מיום 26/2/01 שנושא את הכותרת "הסכם ביצוע בניה עד המפתח" (נספח ב' לתובענה, להלן: "הסכם הביצוע"), שבמסגרתו התחייבה המבקשת לבנות את הבניין עד גמר, בהתאם לתוכניות, למפרט ולהנחיות אנור; זאת בתמורה לשלוש דירות על פי פירוט בנספח להסכם הביצוע (נספח ג' לתובענה), אשר אותן הייתה רשאית המבקשת לשעבד בתנאים שפורטו בנספח "לצורך השגת מימון לבנייה בתור ביטחונות", וכן - ככל הנראה - בתמורה לתשלום סכומים נוספים, אלא שהסכם הביצוע איננו נוקב בסכומים, אם כי הושארו בו רווחים לצורך מילויים של סכומים אלה (ראו: סעיף 20 להסכם הביצוע).

     כעבור שלושה חודשים מתחילת העבודה, משהפרה אנור - כך לטענת המבקשים - את התחייבויותיה לפי הסכם הביצוע ולא שילמה למבקשת את המגיע לה, הפסיקה המבקשת את עבודתה במקרקעין, ואף הפעילה את זכות העיכבון המוקנית לה על פי דין: סגרה את אתר הבנייה בשלשלאות ומנעה את כניסתם של נציגי אנור אליו ואת המשך העבודות.
     אנור ומנהלה, יהושע ברק (להלן: "ברק"), הגישו נגד המבקשת תביעה ובקשה לצו מניעה זמני נגד הפעלת העיכבון במקרקעין [ת"א (שלום-ת"א) 65875/01; בש"א 116325/01] בבית משפט השלום בתל-אביב. בית משפט השלום (כב' השופטת ד' מארק-הורנצ'יק) דחה את הבקשה לצו מניעה זמני, וקבע כי המבקשת זכאית להמשיך ולמנוע את העבודות במקרקעין ואת כניסת נציגי אנור לאתר כל עוד לא יוסדר החוב הנטען (ההחלטה צורפה כנספח ד' לתובענה). המבקשת מצידה הגישה תביעה כספית נגד אנור ובמסגרתה בקשה להטלת עיקולים זמניים על נכסי אנור (בש"א 122897/01).
     לאחר שנכשל ניסיונה של אנור "לשחרר" את המקרקעין להמשך עבודות הבנייה באמצעות בית המשפט, פנתה למבקשים בבקשה להסיר את העיכבון מעל המקרקעין ולאפשר את המשך עבודות הבנייה במיזם. התנהל משא ומתן בין הצדדים, שבמהלכו הגיעו אנור וברק מצד אחד והמבקשים מצד שני להסכם פשרה שנחתם ביניהם ביום 31/1/02 (נספח ז' לתובענה, להלן: "הסכם הפשרה").

במסגרת הסכם הפשרה הוסכם על רישום הערת אזהרה על המקרקעין לטובת המבקשת, אשר עם רישומו של הבניין כבית משותף תיוחד לדירה מסוימת בבניין, היא דירה מספר 1 בקומה א' של הבניין (להלן: "הדירה"), וכנגד רישומה של הערת אזהרה זו, הסכימה המבקשת להסרת הצו המונע מאנור או ממי מטעמה להיכנס למקרקעין ולהמשיך בבנייה עליהם. עוד הסכימו הצדדים להסכם הפשרה להפנות את הסכסוך הכספי שביניהם להליך בוררות, כאשר הערת האזהרה שתירשם לטובת המבקשת על המקרקעין תשמש לשם הבטחת ביצועו של פסק הבורר, אם וככל שיינתן לטובת המבקשת.
     בהיות המקרקעין רשומים על שם רייכמן, חתם הלה ביום 31/1/02 לפני עו"ד יורם שטרית על מכתב המופנה למבקשים והנושא את הכותרת "רישום הערת אזהרה לטובתכם בגין המקרקעין ברח' ארנון 21 בר"ג הידועים כחלקה 98 בגוש 6180" שבו נתן הסכמתו לרישום הערת אזהרה כאמור (נספח ה' לתובענה, להלן: "כתב ההתחייבות"). על סמך מכתב ההתחייבות נרשמה ביום 3/2/02 בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין (התשכ"ט - 1969) (להלן: "חוק המקרקעין") על זכות החכירה של רייכמן במקרקעין (להלן: "הערת האזהרה").

3.     ביום 29/4/02 נעתר בית המשפט המחוזי בתל-אביב לבקשתם של משעל ושל גב' סטלה הולצמן למנות כונסי נכסים לשם השלמתו של המיזם, והמשיבים מספר 2 - 4 בתובענה שלפניי מונו לתפקיד (ה"פ 391/02, להלן: "הכונסים").

     אנור והמבקשת ניהלו ביניהן הליך בוררות, וביום 17/8/03 נתן הבורר, כב' השופט בדימוס יעקב שמעוני, את פסק הבורר (נספח י"א לתובענה, להלן: "הבורר" ו"פסק הבורר" לפי העניין). בפסק הבורר חויבה אנור לשלם למבקשת סך 300,176 ₪ בתוספת ריבית והצמדה וכן סך 30,000 ₪ הוצאות הבוררות ושכר טרחת עו"ד.

     עם מתן פסק הבורר, פנתה המבקשת לרייכמן והודיעה לו על רצונה לממש את פסק הבורר בין היתר על דרך מימוש זכויותיו של רייכמן במקרקעין. משסירב רייכמן לדרישה זו, ולאחר תכתובת בין בא כוחו לבין בא כוחה של המבקשת, הגישו המבקשים את התובענה דנן ביום 10/2/04.

     עוד יצוין בנקודה זו, כי ביום 3/6/03 ניתן צו פירוק נגד אנור (תיק פש"ר 1125/03) ומונה לה מנהל מיוחד, הוא המשיב מספר 6, עו"ד רונן גדות (להלן: "המנהל המיוחד")

4.     התובענה הוגשה תחילה נגד רייכמן, נגד הכונסים ונגד מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") כ"משיב פורמלי".
     ביום 22/4/04 נמחק המינהל מן התובענה בהסכמת המבקשים (ראו: עמוד 1 לפרוטוקול מיום 22/4/04).
     בהחלטתי מיום 16/3/05 הוריתי על צירופם של המנהל המיוחד ושל כונס הנכסים הרשמי (להלן: "הכנ"ר") כמשיבים בתובענה.


טענות הצדדים
5.     לטענת המבקשים, הערת האזהרה, כפי שעולה ממנה, נרשמה לטובתם על מלוא זכויותיו של רייכמן במקרקעין, ומשכך הם זכאים לממש את זכויותיו במקרקעין כדי החוב שנפסק לזכותם בפסק הבורר. עוד טוענים המבקשים, כי רייכמן ערב לחיוביה של אנור בפסק הבורר מכוח חתימתו על כתב ההתחייבות, כאשר יצויין כי הטענה בנוסח זה נטענה על ידי המבקשים לראשונה בסיכום טיעוניהם.

     רייכמן טוען כי התחייבותו במסגרת כתב ההתחייבות לרישום הערת אזהרה נועדה לאפשר רישום הערה כזו להבטחת התחייבותה של אנור להעביר את הדירה לידי המבקשת, וכי לא התכוון ואף לא התחייב לערוב באמצעות רישום הערת האזהרה לחובותיה של אנור כלפי המבקשת על פי פסק הבורר. עוד טוען רייכמן, כי הדירה כהגדרתה לעיל הייתה אחת הדירות שנועדו לאנור במסגרת הסכמי הקומבינציה שנחתמו בין אנור לבין רייכמן ומשעל, ואף מכך יש ללמוד לשיטתו כי הסכמתו לרישום הערת אזהרה נבעה מעניין טכני גרידא של אפשרות רישומה של הערה כזו על זכויותיה של אנור שעה שרייכמן ומשעל הם הבעלים הרשומים במקרקעין.

     הכונסים בתשובתם טוענים כי מאחר שהדירה היא דירה מהדירות שיוחדו לאנור על פי הסכמי הקומבינציה, אזי היא חלק מנכסי החברה שבפירוק, חברת אנור, אשר יש למכרם לצורכי מימון השלמת המיזם.
לטענת הכונסים, משלא נרשמה הערת האזהרה כשעבוד ברישומי רשם החברות, אין לה תוקף כלפי הכונסים, ומשכך מעמדה של המבקשת הוא כמעמדם של יתר נושי אנור, בעוד שמתן הסעד המבוקש בנוגע לדירה יביא להעדפת המבקשת על שאר הנושים.

     המנהל המיוחד והכונס הרשמי לא הגישו תשובותיהם לתובענה, אם כי מסיכום טיעוניו של המנהל המיוחד עולה כי לשיטתו אין תוקף לפסק הבורר, באשר זה ניתן לאחר שהחל הליך הפירוק ובשלב שבו על פי דיני החברות אין לנהל הליך נגד חברה שבפירוק אלא באישור בית משפט של הפירוק, ורשות כזו לא נתבקשה מעולם וממילא לא ניתנה.

דיון
6.     מטעם המבקשים העיד ג'וזף חמאתי.
     מטעם רייכמן העידו רייכמן עצמו וכן דני כפיר, שהוא חברו של רייכמן שסייע לו בנושא המיזם.
     יוער, כי אף שמצאתי את עדויותיהם של שלושת העדים אמינות, לא היה בעדויות אלה כדי לתרום תרומה של ממש להכרעה בסכסוך, מאחר שהשאלה העומדת על הפרק היא שאלה משפטית ביסודה.
     
הערת האזהרה ומהותה
7.     השאלה המרכזית הטעונה הכרעה בתובענה זו נוגעת למהותה ולהיקפה של הזכות המוגנת בהערת האזהרה, ובהקשר זה נדרשת הכרעה בטענתם של המבקשים כי הערת האזהרה הרשומה לטובת המבקשת חלה על מלוא זכויותיו של רייכמן במקרקעין, ולאו דווקא על הדירה, וכן בטענתם כי רייכמן ערב לביצועו של פסק הבורר. את טענותיהם אלה תומכים המבקשים בכתב ההתחייבות, שבו הם רואים התחייבות להעמיד את כלל זכויותיו של רייכמן במקרקעין כבטוחה לתוצאת פסק הבורר, ואף כתב ערבות.
     
אלא שטענותיהם של המבקשים בכל הנוגע למהות ולהיקף התחייבותו של רייכמן כלפיהם אינן עולות בקנה אחד עם נוסחם של המסמכים שעל בסיסם נרשמה הערת האזהרה, ואבאר את דבריי.

     הערת האזהרה לטובת המבקשת נרשמה מכוחו של סעיף 126 (א) לחוק המקרקעין, הקובע כדלקמן:

"הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית."

מכאן שהערת אזהרה כשלעצמה אין בה כדי להקנות זכויות כלשהן, והיא מהווה אך ייצוגה של התחייבות המגולמת במסמך אחר. לכן כדי לבחון את תוקפה ואת היקף תחולתה של הערת האזהרה שנרשמה בענייננו, לא די בכך שהערת האזהרה נרשמה על כל זכויותיו של רייכמן, עובדה שאינה שנויה במחלוקת, אלא יש לבחון מהי עסקת היסוד, או ההתחייבות הבסיסית, שלהבטחתה נרשמה הערת האזהרה.

8.     המבקשים מפנים בעניין זה לסעיף 4 לכתב ההתחייבות:

"בכפוף לאמור לעיל, הנני מצהיר בזה כי ידוע לי כי היה ויינתן פסק בורר ו/או החלטה שיפוטית אחרת כלשהי שתחייב את אנור לשלם לכם בגין התובענה שבכותרת סכום כספי כלשהו וסכום זה לא ישולם ע"י אנור בתוך 15 יום מעת שניתן פסה"ד, אתם תהיו רשאים לממש את פסה"ד עפ"י הערת האזהרה שנרשמה לטובתכם כאמור לרבות על דרך מימוש המקרקעין ו/או הדירה ולפי העניין."

     כיצד יש לפרש התחייבות זו של רייכמן? המבקשים עותרים לפרשה כפשוטה, היינו - לראות ברייכמן כמי שערב לביצועו של פסק הבורר, ככל שזה יינתן לזכותה של המבקשת. אלא שפרשנות מסמך זה, כפירושו של כל חוזה או התחייבות, איננה אך בחינת לשון הכתוב, וכדברי כב' השופט א' ריבלין (כתוארו אז) בדנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות אגודה חקלאית שיתופית ב נ' מדינת ישראל, תק-על 2006 (2) 1681, 1686:

"מלאכתו של הפרשן איננה מלאכת הבלשנות. 'בפירושו של חוזה אין אנו מעסיקים עצמנו במחקר לשוני גרידא, וידענו כי הפירוש מכוון עצמו לאומד דעתם של הצדדים' (ע"א 5795/90 סקלי נ' דורען, פ"ד מו(5) 811, 818). בבחינת אומד דעתם של הצדדים לחוזה השופט אינו בוחן דברים שבלב. הוא מנסה לאתר את רצונם הסובייקטיבי המשותף של הצדדים עת שכרתו את החוזה ביניהם, כפי שהוא משתקף ב'סיפור' שהם מספרים, מתחילתו בשלב המשא-ומתן והרקע שקדם לו ועד לסופו (ע"א 4541/91 לוביאניקר נ' שר האוצר, פ"ד מח(3) 397, 408-407; ברק בספרו פרשנות תכליתית במשפט הנ"ל, בעמ' 388; ג' שלו דיני חוזים - החלק הכללי (תשס"ה) 417-416). כך מתחייב מעקרון תום-הלב. אכן, החוזה הכתוב הוא פרק חשוב - לעיתים החשוב ביותר - בסיפור. אולם השופט אינו יכול להסתפק בבחינת מילותיו של החוזה."

     בענייננו, בנוסף לסעיף הרלוונטי בכתב ההתחייבות שבו תומכים המבקשים יתדותיהם, קיימים עוד שני מסמכים נוספים שמהם ניתן ללמוד על כוונת הצדדים, וסעיף נוסף בכתב ההתחייבות עצמו. בהקשר זה, יש לציין שרייכמן והמבקשים לא ניהלו מעולם משא ומתן ישיר ביניהם, והתקשורת ביניהם נעשתה באמצעות אנור ומסמכים שהועברו (ראו עדותו של ג'וזף חמאתי, עמ' 12 לפרוטוקול ש' 12 - 13, עדות דני כפיר, עמ' 27 לפרוטוקול, ש' 18 - 21). משכך, כדי לברר מה היה אומד דעתם המשותף של הצדדים, די לבחון את המסמכים שהוחלפו ביניהם בנדון.

בסעיף ג' לכתב ההתחייבות המופנה למבקשים, נאמר באופן מפורש על ידי רייכמן:

"הערת האזהרה שתרשמו בגין חלקי במקרקעין תיוחד לאחר רישום בית משותף במקרקעין לדירה מס' 1 המצויה בקומה א' של הבניין שאנור בונה על המקרקעין"
     חיזוק נוסף לטענותיו של רייכמן בנוגע למהותה ולהיקפה הנכון של הערת האזהרה ניתן לראות בהסכם הפשרה עצמו:

"...יורה כב' ביהמ"ש על רישום של הערת אזהרה לטובת התובעת 1 שכנגד [המבקשת - ע.ב.] בגין המקרקעין ואולם, לאחר שבניין אותו בונה אנור על המקרקעין ירשם כבית משותף, תיוחד הערת האזהרה שנרשמה כאמור לטובת התובעת 1 [המבקשת - ע.ב.] על דירה בת 3 חדרים המצויה בקומה א' של הבניין אותו בונה אנור כאמור והמסומנת כדירה מס' 1 בתשריט המצ"ב..." (סעיף 2 ב' להסכם הפשרה).

עוד מן הראוי להפנות למסמך שכותרתו "הסכם וייפוי כוח" שנחתם בין רייכמן לאנור ביום 23/1/02 (נספח ז' לתצהיר רייכמן), אשר מטרתו להסדיר את מכלול היחסים והזכויות ביניהם ולאפשר את קיום הסכם הפשרה שנחתם זמן קצר לאחר מכן, שבסעיף 2 שבו הסכימו רייכמן ואנור:

"תרשם לטובת חמאתי ובניו בע"מ (להלן - קבלן המשנה) בלשכת רישום המקרקעין בת"א הערת אזהרה על חלקו של רייכמן זאב במקרקעין עליו בונה הקבלן [אנור - ע.ב.] את הפרויקט, וזו תיוחד, עם רישום בית משותף בפרויקט, לדירה מס' 1 המצויה בקומה א' של הבניין שתשריט הימנה מצ"ב כנספח ב' להסכם זה והיא שתשמש כבטוחה לקיום פסיקת הבורר בבוררות המתנהלת בין הקבלן לבין קבלן המשנה."

9.     ברי אפוא כי כוונתו של רייכמן בעת החתימה על כתב ההתחייבות שמכוחו נרשמה הערת האזהרה, הייתה שהדירה בלבד, להבדיל מיתרת המקרקעין, תהווה בטוחה לקיום פסק הבורר. כוונה זו משתמעת הן מלשונו של כתב ההתחייבות עצמו (סעיף ג') והן מן ההסכם הנפרד שערך עם אנור (נספח ז' לתצהיר רייכמן).

     אשר לכוונתם של המבקשים - מנוסח הסכם הפשרה וממנגנון "ייחוד הערת האזהרה" שנקבע בו עולה, כי אף המבקשים ראו בהערת האזהרה אמצעי להבטיח את זכותם להיפרע את החוב נושא פסק הבורר מהדירה בלבד, ולא ממלוא חלקו של רייכמן במקרקעין. בעדותו אף אישר ג'וזף חמאתי כי היה ידוע למבקשים "שדירה מס' 1 היא ככל הנראה של אנור" (עמ' 11 לפרוטוקול, ש' 5 - 6)

אני מקבלת אפוא את גרסתו של רייכמן שלפיה הצדדים הסכימו לרשום את הערת האזהרה על חלקו של רייכמן במקרקעין, מתוך הבנה ברורה שהבטוחה שהרישום בא להבטיח מתמצית אך ורק בדירה כאשר היה גם ברור וידוע לצדדים שדירה זו היא בגדר הדירות שיועדו לאנור, ולא אחת מהדירות שהיה אמור רייכמן לקבל במסגרת הסכם הקומבינציה.
המבקשים מעלים בסיכום טיעוניהם את הטענה כי רישום הערת האזהרה על חלקו של רייכמן במקרקעין לא היה כורח המציאות, שכן אנור יכלה להמחות למבקשת את זכויותיה שעוגנו בהערת אזהרה נפרדת שנרשמה לטובתה על המקרקעין. מכך הם מבקשים ללמוד שרייכמן מילא תפקיד משמעותי בהסכם הפשרה וכי הערת האזהרה נרשמה על שמו לא מטעמים טכניים גרידא. ואולם משהגעתי למסקנה שהבטוחה שהועמדה לטובת המבקשת לצורך הבטחת ביצועו של פסק הבורר הייתה הדירה נושא התובענה והיא בלבד, אינני רואה חשיבות לדיון בשאלה מדוע בחרו הצדדים לבצע את הרישום באופן שבחרו. ודוק: הגעתי למסקנה זו מבחינת מכלול הנסיבות והמסמכים שהוחלפו בין הצדדים, ושוכנעתי כי זו הייתה כוונתם במועד הרלוונטי, ומשכך שאלת היכולת הטכנית לרשום הערת אזהרה ללא הסכמתו של רייכמן אינה מעלה ואינה מורידה.

     לנוכח כל האמור, אני קובעת כי הבטוחה שהועמדה לטובת המבקשים איננה כלל זכויותיו של רייכמן במקרקעין, כפי שנטען, כי אם הזכויות בדירה כהגדרתה לעיל.

אשר לטענתם של המבקשים בסיכומי התשובה שהגישו, שלפיהם לאחרונה הכריע בית המשפט הדן בתיק הפירוק של אנור כי הדירה שייכת לצד שלישי שרכש אותה (מר משה פרי; כב' השופטת ו' אלשייך בהחלטה מיום 1/5/06, בש"א 20095/05 בתיק פש"ר 1125/03), ולפיכך אין בידיהם בטוחה טובה - לטענה זו אין כל רלוונטיות בהליך דנן, משום שבהעדר מחלוקת על כך שהדירה יועדה לאנור עם תום הבנייה ומשקבעתי שכוונת הצדדים הייתה לייחד את הערת האזהרה לדירה, הרי שאלת מעמדם של המבקשים ביחס לדירה מקומה בבית משפט של הפירוק.

10.     המבקשים ביקשו לראות את רייכמן כמי שערב לביצועו של פסק הבורר, ומבקשים ליתן פירוש כזה לכתב ההתחייבות. טענה זו עלתה כאמור מפורשות רק בסיכום טיעוני המבקשים, שבו הקפידו לכנות את כתב ההתחייבות "כתב ערבות", ומשכך היא בגדר הרחבת חזית אסורה וכבר מטעם זה דין הטענה להידחות.

     אלא שגם לגופו של עניין דין הטענה להידחות. המבקשים לא הניחו כל תשתית, עובדתית או משפטית, שיש בה כדי ללמד על היות כתב ההתחייבות משום ערבות של רייכמן לחיוב כלשהו של אנור. גם עיון מדוקדק בכתב ההתחייבות איננו מניח כל יסוד לפרשנות כזו. אין בכתב ההתחייבות כל הבעת נכונות לערוב לחיוביה של אנור כלפי המבקשים, ואין בנכונותו של רייכמן לאפשר רישומה של הערת אזהרה כדי להעיד על הסכמה כלשהי מצידו לערוב לחיוביה של אנור.

     מעבר לכך וכפי שפורט בהרחבה לעיל, יש לקרוא את כתב ההתחייבות על רקע המסמכים האחרים, ובאלה אין דבר המצביע על כוונה או התחייבות מצד רייכמן לערוב לחיובי אנור כלפי המבקשת, אלא אך על הסכמת רייכמן לחתום על בקשה לרישום הערת האזהרה, בהיותו הבעלים הרשום במקרקעין, על מנת לאפשר מתן ביטוי ברישום בלשכת רישום המקרקעין להתחייבות אנור כלפי המבקשים, שלפיה הדירה תיוחד בבוא העת כביטחון לחובה של אנור כלפי המבקשת מכוחו של פסק הבורר.

11.     אין מחלוקת בין הצדדים כי הדירה נועדה לאנור על פי הסכם הקומבינציה, ונובע מכך כי משניתן נגד אנור צו פירוק הפכה הדירה לחלק ממסת נכסי אנור - כאשר כפי שצוין לעיל, לאחרונה החליט בית המשפט של הפירוק שאף על פי כן ובנסיבות שפירט בהחלטתו מיום 1/5/06 הוכרז צד שלישי כבעל הזכויות בדירה.
יודגש כי המבקשים לא העלו כל טענה באשר לזכותם בדירה ביחסיהם עם אנור, אלא שטענו אך לזכותם לממש את חלקו של רייכמן במקרקעין מכוחה של הערת האזהרה. יש להניח כי כך נהגו משום שידעו כי מעמדם ביחס למנהל המיוחד ולכנ"ר הוא כמעמדם של כל יתר נושי אנור, באשר גם אם הייתה בידם התחייבות של אנור להעניק להם זכויות בדירה, התחייבות זו לא נעשתה בדרך של משכון זכות, ועל כל פנים לא שוכללה ברישומו של המשכון כאמור אצל רשם החברות, ולפיכך אין לה תוקף כלפי המנהל המיוחד או הכנ"ר [וראו לעניין זה: נינה זלצמן ועופר גרוסקופף, מישכון זכויות, 303 (2005)].

     נדמה שהמבקשים הגישו תובענתם במתכונת שהוגשה כדי לנסות ולגבות את חובם שלא באמצעות המנהל המיוחד או הכנ"ר, אלא שבנסיבות העניין אין להתיר זאת.

סוף דבר
12.     הפועל היוצא מן האמור לעיל הוא שהתובענה נדחית. הערת האזהרה שנרשמה לזכות המבקשת נועדה להבטיח את זכותה להיפרע את החוב נושא פסק הבורר מן הדירה וממנה בלבד, ובהסכם הקומבינציה יועדה הדירה לאנור, שהיא חברה בפירוק, ולא לרייכמן; גם לא מצאתי כל ביסוס בראיות שהוצגו לפניי לטענותיהם של המבקשים בדבר היותו של רייכמן ערב לביצועו של פסק הבורר.

     בנסיבות המפורטות בפסק הדין, אני מורה על מחיקת הערת האזהרה.

     לנוכח התוצאה שאליה הגעתי, אינני מוצאת לנכון לדון בשאלות אחרות שעוררו הצדדים, דוגמת שאלת קיומה של יריבות בין המבקשים מס' 2 ו-3 לבין מי מהמשיבים או בשאלת תוקפו של פסק הבורר.

     המבקשים ישלמו הוצאות ושכר טרחת עו"ד לרייכמן בסך 15,000 ₪, לכונסים בסך 15,000 ₪ (לשלושת הכונסים גם יחד) ולמנהל המיוחד בסך 15,000 ₪, ובסך הכל 45,000 ₪, הכל בתוספת מע"מ, הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שתי הערות אזהרה

  2. משמעות הערת אזהרה

  3. הערות אזהרה אנכיות

  4. אי רישום הערת אזהרה

  5. תביעה למחיקת הערת אזהרה

  6. הערת אזהרה ברשם המקרקעין

  7. הערת אזהרה חברה בפירוק

  8. סירוב לרשום הערת אזהרה

  9. תביעה לביטול הערת אזהרה

  10. הערת אזהרה על נכס בחו''ל

  11. הערת אזהרה על גבי הערת אזהרה

  12. עסקאות נוגדות - אי רישום הערת אזהרה

  13. תחרות בין קונה לבין נושה כשאין הערת אזהרה

  14. עסקאות נוגדות במקרקעין ללא רישום הערת אזהרה.

  15. עסקאות נוגדות במקרקעין - אי רישום הערת אזהרה

  16. בקשה להורות על מחיקת הערת אזהרה בגין עסקה פיקטיבית

  17. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון