מחיקת תביעה של מתווך

להלן החלטה בנושא מחיקת תביעה של מתווך:

החלטה

1.     בפניי בקשה לסילוק על הסף של תביעת מתווך במקרקעין.

2.     התובע, מתווך במקרקעין, טוען בכתב התביעה כי הנתבע הפר התחייבות לתשלום שכרו לפי עיסקת תיווך בלעדית, בכך שמכר את דירתו ברח' פרלוק 13 ברמת אביב, שלא באמצעות התובע. התובע עותר לתשלום דמי תיווך הן בגין השכר המגיע לו מהנתבע והן בגין השכר שיכול היה לקבל מקונה הדירה לו העיסקה היתה מתבצעת באמצעותו. בנוסף טוען התובע כי תיווך עבור הנתבע בעיסקת מקרקעין אשר בה רכש הנתבע דירה ברח' זריצקי 7 ברמת אביב, אך לא שילם לתובע את מלוא דמי התיווך המוסכמים.

3.     הנתבע טען כי יש לסלק על הסף את התביעה הן מחמת העדר יריבות בינו לבין התובע והן משום שעיסקת הבלעדיות לא נערכה במסמך נפרד כמתחייב מהוראות ס' 9(ב) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 (להלן: "החוק"). סעיף זה קובע:

"מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן - בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה -
(1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד; ..."

במקרה דנן אין חולק כי לגבי הדירה ברח' פרלוק 13, נערך מסמך אחד, הכולל הן את ההתחייבות לתשלום דמי תיווך והן את תניית הבלעדיות, בלא שייערך מסמך נפרד לענין הבלעדיות.

4.     טוען ב"כ התובע כי לפי פירושו הנכון של ס' 9 לחוק, המתווך יוצא ידי חובתו אם הוא מחזיק במשרדו שני סוגי טפסים- טופס אחד לעסקאות תיווך רגילות וטופס נפרד לעסקאות תיווך הכוללות תניית בלעדיות. במקרה דנן החזיק התובע בשני סוגי הטפסים, ומכאן שיצא ידי חובתו לפי ס' 9 לחוק.

אין בידי לקבל טענה זו. אין כל רבותא מבחינתו של הלקוח לעובדה שהמתווך מחזיק במשרדו שני סוגי טפסים. כוונתו של ס' 9 לחוק היתה שהמתווך המסכם עם לקוח על עיסקת בלעדיות, ידאג שהלקוח יחתום על שני טפסים נפרדים: טופס הזמנה לביצוע פעולת תיווך וכן טופס הכולל התחייבות ליתן למתווך בלעדיות. המטרה היא להסב את תשומת ליבו של הלקוח לאופייה המיוחד של עיסקת הבלעדיות, כדי שהלקוח לא יחתום עליה בהיסח הדעת, כחלק מטופס הזמנת שירותי התיווך. כוונה זו של המחוקק תימצא מסוכלת אם המתווך יצא ידי חובתו בכך שיחזיק במשרדו שני סוגי טפסים, מבלי שהלקוח ישים ליבו לכך ומבלי שיהיה ער לכך.

הסדר דומה ניתן למצוא בס' 19 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 הקובע כי "רשאים בעלי הדין להסכים, בחוזה נפרד בכתב, על תקופת התיישנות ארוכה מן הקבועה בחוק זה, ובתביעה שענינה אינו מקרקעין - גם על תקופת התיישנות קצרה מן הקבועה בחוק זה, ובלבד שלא תקצר מששה חדשים." גם כאן, המחוקק מוכן היה ליתן תוקף לכוונת הצדדים לקבוע תקופת התיישנות שונה מזו הנקובה בחוק, אך בתנאי שכוונה מיוחדת זו תועלה על הכתב במסמך נפרד.

בע"א 270/75 "רמד" בע"מ ואח' נ' חברת ווסטצ'סטר בע"מ פ"ד כט(2), 813 ,עמ' 820-821 דן בית המשפט ברציונל העומד בבסיס הדרישה למסמך נפרד לפי ס' 19 לחוק ההתיישנות, תשי"ח- 1958. הדברים יפים גם לעניננו:

"סעיף 19 המצוטט לעיל קובע כי תניה הבאה לקצר תקופת ההתיישנות חייבת להיערך בחוזה שהוא נפרד מן החוזה שנערך בין הצדדים לשם סיכומן של הזכויות המהותיות. אין תוקף להסכמה על קיצורה של תקופת ההתיישנות, כאמור בסעיף 19 הנ"ל, כאשר הסכמה זו משולבת בחוזה העיקרי בין הצדדים, היינו מאוזכרת בו באחד מסעיפיו ותו לא. המחוקק נתכוון להפרדה, צורך הבלטה, ולא להבלעתם של קיצור תקופת ההתיישנות או הארכתה, לפי הענין, בין השיטין של החוזה הכללי אשר נערך בין הצדדים. ... סיכומו של ענין, המחוקק ביקש להביא לידי כך שהצדדים לחוזה יתנו דעתם במיוחד לתניה שענינה קיצור תקופת ההתיישנות או הארכתה, ומכאן הדרישה להפרדת תניה זו מן האחרות שבחוזה ולחתימה נוספת ונפרדת, הבאה לבטא את מתן תשומת-הלב לתניה האמורה."

ס' 14 (א)(2) לחוק המתווכים מתנה את זכותו של המתווך לקבלת דמי תיווך בכך שהמתווך "מילא אחר הוראות סעיף 9". במקרה דנן, משלא החתים התובע את הנתבע על מסמך נפרד בענין הבלעדיות, התובע לא קיים אחר הוראות ס' 9 בכל הנוגע לדירה ברח' פרלוק 13, וממילא נשללת זכאותו לדמי תיווך בגין אותה דירה, לרבות זכותו לתבוע פיצוי בגין הנזק שנגרם לו מחמת סיכול ההזדמנות לגבות דמי תיווך גם מהקונה הפוטנציאלי. זוהי אמנם תוצאה קשה מבחינתו של התובע, אך מצוות המחוקק היא, על מנת שמתווכים במקרקעין יקפידו לנהוג על פי הוראות החוק ולא יסטו מהן כמלוא הנימה.

5.     אשר על כן, יש למחוק על הסף מחמת העדר עילה את התביעה הנוגעת לדמי התיווך בגין הדירה ברח' פרלוק 13, על כל ראשיה.

6.     נותר עדיין לדון בטענות הנתבע לגבי הדירה ברח' זריצקי 7. לגבי דירה זו אין חולק כי הנתבע שילם דמי תיווך בשיעור של 1.5% ממחיר הרכישה, אך התובע טוען כי נותרה יתרת חוב של 0.5%.

7.     הנתבע טוען כי יש לדחות על הסף את התביעה בגין דירה זו מחמת העדר יריבות. לדבריו, על פי טופס הזמנת שרותי התיווך נספח ט' לכתב התביעה עולה כי שירותי התיווך הוזמנו מגוף הנקרא "רי/מקס נכסים", ומכאן שהתובע אינו התובע הנכון. בנוסף, שם הסוכן המטפל, המופיע בשולי הטופס, אינו שמו של התובע.

8.     בטופס הזמנת שירותי התיווך מופיעים פרטיו האישיים של התובע הן בדרך של הדפסה בראש הטופס, מתחת לפרטיה של ריימקס נכסים, והן בחותמת שהטביע התובע בצד שמאל של הטופס. מאידך, בטופס ההזמנה נרשם כי שירותי התיווך הוזמנו מרי/מקס נכסים, אשר מספר העוסק המורשה שלה הוא 557782596, וכי הלקוחות מתחייבים לשלם לרי/מקס נכסים דמי תיווך.

     בנסיבות אלה יש מקום לטענה כי התובעת הנכונה צריכה להיות ריימקס נכסים, ככל שיש לה אישיות משפטית. התובע טוען אמנם בכתב התביעה כי הוא זכיין של סוכנות התיווך רימקס נכסים והבעלים של משרד התיווך רימקס נכסים, אך לא ברור מהי אישיותה המשפטית של רי/מקס נכסים, עוסק מורשה מס' 557782596. אם אכן יש לה אישיות משפטית משל עצמה- היא התובעת הנכונה. אם אין לה אישיות משפטית- יש לומר זאת מפורשות, ולהסביר מהו טיב היחסים שבין התובע לבין אנשים נוספים שפרטיהם מופיעים על גבי טופס ההזמנה ומדוע אותם אנשים אינם תובעים. לא ברור גם מה מקורו של מספר העוסק המורשה, השונה ממספר תעודת הזיהוי של התובע. נזכיר כי לצד שמו של התובע, מודפס בראש טופס ההזמנה שמו של אדם נוסף- ונדריגר עדי, ואילו בשולי הטופס נרשמו ככל הנראה פרטיו של אדם שלישי בתור "סוכן מטפל". העותק שצורף לכתב התביעה קטוע, ואינו מאפשר לזהות את שמו של אותו סוכן מטפל, אך ברור שאין זה התובע. מס' הזיהוי של עדי ונדריגר, המופיע בטופס אחר, נספח ז' לכתב התביעה, שונה אף הוא ממספר העוסק המורשה הנקוב בהזמנה.

9.     ס' 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 קובע כי בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות מספר פרטים, ובהם שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח. ייתכן כי העובדה ששמו של התובע מופיע על גבי טופס ההזמנה עולה בקנה אחד עם דרישת התקנות, אך עדיין קיימת אי בהירות מדוע התביעה לא הוגשה על ידי רימקס נכסים, המוגדרת בטופס ההזמנה כמי שזכאית לדמי התיווך. על מתווכי המקרקעין להקפיד על מילוי ברור של טופס ההתחייבות, על מנת שהלקוח יידע למי בדיוק עליו לשלם דמי תיווך, ועל מנת שלא יתברר לבסוף ששילם דמי תיווך למי שלא היה זכאי לכך. כך למשל, מי לידינו יתקע שדמי התיווך אינם אמורים להגיע לידיו של עדי ונדריגר דווקא, או שמא לידיו של אותו סוכן אשר שמו אינו ברור?

10.     בנסיבות אלה, ניתן היה להורות על מחיקת התביעה לדמי תיווך גם בגין הדירה ברח' זריצקי 7. יחד עם זאת, הכלל הוא שאין מוחקים תביעה על הסף אם אך ניתן להצילה מכיליון על דרך של תיקון (ע"א 556/84 קומפני פריזיין דה נ' שמואל פלאטו שרון פ"ד לט(2), 529 ,עמ' 531-532). לפיכך, רשאי התובע להגיש בתוך 15 יום בקשה לתיקון התביעה, על מנת שיובהר מדוע הוא דווקא- ולא רימקס נכסים או מתווכים אחרים שפרטיהם מופיעים בטופס- התובע הנכון, וכיצד הדבר מתיישב עם טופס ההזמנה נשוא התביעה. הנתבע יגיב על הבקשה לתיקון התביעה בתוך 10 ימים, וזכות תשובה לתובע תוך 5 ימים לאחר מכן.

11.     בשולי הדברים אציין כי העובדה שהבקשה לסילוק על הסף לא נתמכה בתצהיר, אינה מצדיקה את דחייתה. טעמו של דבר הוא שמרבית הטענות הכלולות בבקשה מבוססות על נספחי כתב התביעה, וממילא לא היו אמורות להיתמך בתצהיר. באשר לאותן טענות עובדתיות המנויות בבקשה- מטענות אלה יש להתעלם, בהעדר תצהיר, אך אין בכך כדי לשנות את התוצאה הסופית, המבוססת על טענות שלא היו אמורות להיתמך בתצהיר.

12.     סוף דבר, התביעה לגבי הדירה ברח' פרלוק 13, על כל ראשיה, נמחקת על הסף. לגבי הדירה ברח' זריצקי 7 רשאי התובע להגיש בקשה לתיקון התביעה, כמבואר לעיל.

התובע ישלם לנתבע שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוקף הסכם תיווך

  2. עמלת תיווך מגרש

  3. ניכוי דמי תיווך

  4. דמי תיווך על קרקע

  5. הסכם תיווך בעל פה

  6. הסכם תיווך לא חתום

  7. הסכם תיווך לא כתוב

  8. סירוב לשלם דמי תיווך

  9. מחיקת תביעה של מתווך

  10. תיווך בין קבלני משנה

  11. הסתרת מידע ע"י מתווך

  12. תביעה על שירותי תיווך

  13. סעיף 14 לחוק המתווכים

  14. תשלום דמי תיווך חלקיים

  15. תביעה לתשלום דמי תיווך

  16. זכאות מתווך לדמי תיווך

  17. מתי צריך לשלם למתווך ?

  18. זכאות לתשלום דמי תיווך

  19. הסכם תיווך על מסמך נפרד

  20. מילוי פרטים בהסכם תיווך

  21. אי תשלום דמי תיווך 1.5%

  22. הגורם היעיל בעסקת תיווך

  23. התחמקות מתשלום דמי תיווך

  24. שינוי הסכם תיווך בכתב יד

  25. הסתרת היותו של אדם מתווך

  26. דמי תיווך שכירות נכס מסחרי

  27. מי משלם דמי תיווך שכירות ?

  28. הגבלת חופש העיסוק של מתווך

  29. הסכם תיווך ללא כתובת הדירה

  30. תביעה בגין הפרת הסכם תיווך

  31. מכירת דירה ללא ידיעת המתווך

  32. ביטול הסכם בלעדיות עם מתווך

  33. חתימה אצל שני מתווכים שונים

  34. תביעה בגין דמי תיווך שכירות

  35. הסכם תיווך לרכישת ביטוח חייים

  36. מייצג או מתווך של חברה בחו''ל

  37. דמי תיווך שכירות דירה בתל אביב

  38. הפרת הסכם בלעדיות בתיווך דירות

  39. הסכם תיווך עם שני מתווכים שונים

  40. תביעה של מתווך לתשלום דמי תיווך

  41. ניסיון התחמקות מתשלום דמי תיווך

  42. סירוב לשלם דמי תיווך בגין השכרה

  43. האם מתווך ברימקס נחשב לעובד שלה

  44. חובת המתווך להסביר על הסכם תיווך

  45. התחייבות בכתב יד לתשלום דמי תיווך

  46. אי תשלום למתווך למרות הסכם בלעדיות

  47. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996

  48. תביעה נגד מתווכת להעסקת עובדים זרים

  49. דמי תיווך על עסקה שהתבטלה אחרי חתימה

  50. מכירת בית בתקופת הבלעדיות - דמי תיווך

  51. מעורבות עורכי דין בעסקאות תיווך נדל''ן

  52. תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ''ז-1997

  53. זכאות לקבל דמי תיווך ללא רישיון תיווך

  54. הוראות נוהל לאישור עיסקאות תיווך ביהלומים

  55. דמי תיווך (לא באחוזים) בגובה ההפרש במכירה

  56. האם מתווך שהראה דירה מדגמית זכאי לדמי תיווך ?

  57. תביעות בין מתווכים - תביעת מתווך נגד מתווך אחר

  58. דחיית תביעה לדמי תיווך למרות חתימה על סכם תיווך

  59. תביעה קטנה בבית משפט לתביעות קטנות לתשלום דמי תיווך

  60. תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ''ז-1997

  61. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ''ז-1997

  62. מתווך טען כי במקום עמלת תיווך הוסכם כי ינהל נכסים שונים שבבעלות הנתבע

  63. תביעה להשבת דמי התיווך ששולמו בגין חוזה שבוטל בעקבות אי מסירת הנכס במועד

  64. פגמים צורניים ומהותיים בהסכם תיווך הפוגעים בחבות החוזית לתשלום דמי התיווך

  65. עת מפגיש מתווך בין הצדדים הוא הגורם היעיל, אולם לא תמיד עובדות העניין כה פשוטות

  66. האם זכאי לקבלת דמי תיווך שעובד מטעמו, שאיננו מתווך מורשה, ביצע פעולות רבות מול הקונה ?

  67. מתווך המעדיף תועלתו האישית ומונע קידום עסקת מכר פועל בניגוד לחובותיו על פי חוק המתווכים

  68. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון