הוראות חוק העזר בתל-אביב-יפו (מבנים מסוכנים) התשס"ב- 2001 מחייבות בעל בניין לבצע את עבודות השיפוץ הדרושות לשם הסרת מסוכנותו של בניין ונכללות בהן גם עיצומים עונשיים ואחרים הדרושים לצורך אכיפת החוק כאמור ובכלל זה, זכותה של העירייה להרוס את הבניין בעצמה תוך חיוב בעלי הבניין בהוצאות ההריסה. במסגרת חוק העזר, רשאית העירייה אף להגיש כתב אישום כנגד מפרי החוק ואין חולק כי במקרה דכאן, נקטה העירייה בדרך זו והגישה כתבי אישום נגד התובעת ומנהליה וכן נגד הנתבע. להלן פסק דין בנושא חובת שיפוץ בניין מסוכן: פסק דין א. מהות התביעה ועיקר טענות בעלי הדין 1. בפני תביעה לחייב את הנתבע בתשלום חלקו בהוצאות ועלויות שיפוץ של בניין הנמצא בבעלות משותפת של התובעת והנתבע. בעלי הדין הינם הבעלים המשותפים של בניין ברח' שלמה המלך 30 ת"א (להלן: "הבניין"); חלקה של התובעת בבעלות הוא כדי 60%, בעוד שחלקו של הנתבע הוא 40%, הכל כמוכח מנסח הרישום נספח א' לתצהיר התובעת. 2. התובעת טוענת כי ביום 25/12/03 הוציאה עיריית ת"א (להלן: "העירייה"), לתובעת, לנתבע ולאחרים, דרישה המתבססת על הוראת סעיף 3 לחוק העזר בתל-אביב-יפו (מבנים מסוכנים) התשס"ב-2001 (להלן: "חוק העזר"), ולפיו הודעו המכותבים כי הבניין מהווה סכנה למחזיקים בו ו/או לציבור, ו/או לנכסים הסמוכים, וכי המכותבים נדרשו לבצע בבניין עבודות שיפוץ שפורטו בפסקאות 6-1 של סעיף 3 להודעה האמורה (להלן: "עבודות השיפוץ"). על פי סעיף 5 להודעה האמורה נקבע כי באם לא תתבצע הדרישה, תהא העירייה רשאית לבצע את העבודות הנדרשות, ולגבות מן המכותבים את הוצאות הביצוע. 3. התובעת טוענת כי עובר לאחר קבלת דרישת העירייה, פנתה לנתבע ודרשה ממנו להשתתף בשיפוץ הבניין, וזאת כדי שיעור חלקו, אך הנתבע סירב בכל תוקף להשתתף בשיפוץ הבניין. 4. לגרסת התובעת תוך שהיא עוסקת בניסיונות השכנוע של הנתבע להשתתף בשיפוץ הבניין, הגישה העירייה כתב אישום נגד התובעת והנתבע, ולגרסתה גם הגשת כתב האישום לא הניע את הנתבע מלהטות שכם ולפתוח כיס לצורך מימון עבודות השיפוץ. 5. התובעת טוענת כי בצוק העיתים, היא לא ראתה מוצא אלא לבצע את עבודות השיפוץ בכוחות עצמה, וכי ביום 7/1/05 היא התקשרה עם חברת אביר סער בניין ואחזקות בע"מ (להלן: "הקבלן"), בהסכם (להלן: "ההסכם") לביצוע עבודות שיפוץ כפי שהוגדרו בנספח שצורף להסכם. בסעיף 4א(4) פסקה 4 נרשם כי הקבלן מצהיר "כי ידוע לו שמהות ביצוע העבודה הינה בהתאם לדרישות העירייה כאמור בנספחים א' ו-ב'". 6. לגרסת התובעת, היה הנתבע מודע בכל תקופה רלבנטית לביצוע עבודות השיפוץ על ידי הקבלן, וכי עבודות השיפוץ הסתיימו בסוף חודש מרץ 2005, והעירייה אישרה בכתב כי עבודות השיפוץ הדרושות בוצעו, וכי תיק מבנה מסוכן שהוצא לבניין נסגר, והבניין הוצא מרשימת מבנים מסוכנים. 7. התובעת טוענת כי עלויותיה בגין עבודות השיפוץ מסתכמות בסך כולל של 181,722 ₪, וכוללות מעבר לעלות הישירה של ביצוע העבודות, גם עלויות פיקוח של מפרק התובעת בסכום של 10,202 ₪, וכן שכר טרחת עו"ד ששולם על ידי התובעת לצורך עריכת הסכמים וההליכים הפליליים בבית המשפט לעניינים מקומיים בסכום כולל של 11,700 ₪. 8. התובעת טוענת כי בהיות חלקו של הנתבע בבניין הוא 40%, עליו להשתתף בעלויות התובעת בסכום של 72,688 ₪. התובעת מוסיפה וטוענת כי קיזזה דמי שכירות של הנתבע שהוחזקו בידה, באופן שיתרת חובו של הנתבע מסתכמת בסך של 48,749 ₪ - הוא הסכום הנתבע בתביעה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. 9. בכתב ההגנה שהגיש הנתבע, הכחיש האחרון את טענות התובעת, וכפר בזכותה לגבות ממנו סכומים כלשהם. 10. הנתבע טען כי התובעת מעולם לא הציעה לו לבצע את עבודות השיפוץ על פי חוק העזר וכי הוא דווקא שהציע למלא אחר ההנחיות הכוללות בהודעת העירייה שיצאה מכוח חוק העזר. 11. הנתבע הוסיף וטען כי התובעת ביצעה, ללא היתר בנייה כדין, "שיפוץ קוסמטי" בלבד, שהינו בבחינת "זריקת כסף" תוך שהיא נוטלת בשמו כביכול של הנתבע התחייבויות כספיות בלתי סבירות. 12. הנתבע כפר בסכום הנתבע בכתב התביעה ואף כפר בזכות הקיזוז של התובעת. עד כאן עיקר טענות בעלי הדין. ב. המחלוקת 1. סוגיות המחלוקת הטעונות הכרעה בתובענה זו, הינן כדלקמן: א. חובתם של בעלי הבניין לפעול על פי חוק העזר. ב. האם שיתף הנתבע פעולה עם התובעת לצורך עמידה בדרישות חוק העזר. ג. הבסיס הנורמטיבי לבחינת חבותו של הנתבע. ד. עלות השיפוצים ג. דיון וממצאים 1. העיצומים על פי חוק העזר - הדחיפות בביצוע השיפוץ. 1.1. הוראות חוק העזר מחייבות בעל בניין לבצע את עבודות השיפוץ הדרושות לשם הסרת מסוכנותו של בניין ונכללות בהן גם עיצומים עונשיים ואחרים הדרושים לצורך אכיפת החוק כאמור ובכלל זה, זכותה של העירייה להרוס את הבניין בעצמה תוך חיוב בעלי הבניין בהוצאות ההריסה (סעיף 6 לחוק העזר). 1.2 במסגרת חוק העזר, רשאית העירייה אף להגיש כתב אישום כנגד מפרי החוק ואין חולק כי במקרה דכאן, נקטה העירייה בדרך זו והגישה כתבי אישום נגד התובעת ומנהליה וכן נגד הנתבע. 2. מודעות הנתבע להודעת העירייה. 2.1 הנתבע לא כפר בכתב הגנתו וכן בתצהיר עדותו בעובדת מודעותו להודעת העירייה. יתר על כן, בעדותו הודה מפורשות כי קיבל את דרישת העירייה והיה מודע לתוכנה כמו גם לעובדה שמילוי דרישות העירייה מהווה תנאי מוקדם להימנעותה מנקיטת העיצומים על פי חוק העזר. (עדותו בעמ' 12 לפרוטוקול ישיבת יום 14.12.06 שורות 12-20). 2.2 בהמשך חקירתו, הודה הנתבע (לאחר מסכת התחמקות משאלה ספציפית שהוצגה לו בעניין זה) כי לא השיב כלל ועיקר לפניית התובעת מיום 7.1.04 (נספח ג' לתצהיר התובעת); במסגרת פנייה זו, התבקש הנתבע למלא אחר חלקו בהוצאות השיפוץ המתחייבות כתנאי לביטול הגדרתו של הבניין כמבנה מסוכן (סעיף 2 למכתב האמור) וממילא לא התייחס גם להצעה "ליזום עבודות לשיפור חזות הבניין והשבחתו" (כאמור בסעיף 4 לאותו מכתב). הנתבע אף אישר כי התמיד בהימנעותו מנטילת חלק בביצוע עבודות השיפוץ גם לאחר הגשת כתב האישום (שם בעמ' 14 שורה 7). 2.3 אשר למודעותו של הנתבע לביצוע עבודות השיפוץ: בחקירתו נשאל הנתבע אם היה נוכח באתר הבניין בעת ביצוע עבודות השיפוץ והשיב: "המשרד שלי היה שם בוודאי שראיתי..." למטה מזה תיקון תשובתו וציין: "כמעט ולא הסתובבתי בבניין" (שם בעמ' 15 שורות 23 - 26). 2.4 אני מתקשה ליתן אמון בגרסת הנתבע לפיה לא היה מודע לביצוע עבודות השיפוצים. גרסתו זו אינה מתיישבת עם עדותו של העד מטעמו, אינג'נר משה ממון, אשר העיד כי שעה שהגיע לבניין ונכח לראות כי מבצעים שם עבודות שיפוץ "לפי חוק מבנים מסוכנים" - שהה במקום גם הנתבע. (עדותו בעמ' 4 בפרוטוקול ישיבת 30.1.07). ממון אף העיד כי בבניין בוצעו עבודות שלד, קונסטרוקציה ושיפוצים (שם בעמ' 5). 2.5 מסקנתי הינה אפוא כי הנתבע היה מודע בכל התקופה הרלוונטית הן לדרישתה של העירייה, על פי חוק העזר והן לביצוע העבודות שנועדו לביטול הגדרתו של הבניין כמבנה מסוכן. כמו כן הוכח להנחת דעתי, כי הנתבע נמנע מלשתף פעולה עם התובעת בכל שלב רלוונטי ותירץ הימנעותו זו בטענה לפיה ביצעה התובעת שיפוץ קוסמטי בלבד, בעוד שהוא רצה לבצע שיפוץ עמוק במסגרת פעולות לשימור הבניין. 3. היקף השיפוצים שביצעה התובעת 3.1 עד התובעת, יובל כהן, טען בסעיף 23 לתצהירו כי התובעת התקשרה ביום 7.1.05 בהסכם עם הקבלן על מנת לבצע את השיפוץ בהתאם לדרישות העירייה. השיפוץ האמור הסתיים בסוף חודש מרץ 2005 והעירייה הודיעה בכתב ביום 4.4.05 כי התובעת ביצעה את כל העבודות הדרושות וכתוצאה מכך, הוסר הבניין מרשימת המבנים המסוכנים (סעיפים 23 ו- 32 לתצהירו של כהן ונספח ט' לתצהיר). 3.2 אשר לטענתו של הנתבע כי העבודות שבוצעו על ידי התובעת, נעשו ללא היתר - הציג כהן במהלך עדותו את מכתבו של אינג'נר נחום, מנהל מדור מבנים מסוכנים בעירייה, לפיו: "אין צורך בהוצאת היתר כאשר העבודות נצמדות לתוכן ההודעה בלבד ואינן גולשות לשיפוץ כולל" (מוצג ת/1 מיום 23.12.04, מוצג ת/2 מיום 3.2.05 וכן מכתבו הנוסף של אינג'נר נחום מיום 24.1.05 - ת/3). כהן הבהיר בעדותו כי: "המהנדס הונחה על ידו לרשום כתב כמויות על מנת להסיר את הבניין מרשימת המבנים המסוכנים זאת ותו לא" (עמ' 6 שורות 10-12). 3.3 בהמשך עדותו הבהיר כהן כי גם עבודות הבטון בחנותו של ויטוריו הנמצאת בבניין ואשר תומחרו במסגרת סעיף 22.2 לכתב התביעה בוצעו בעקבות הנחייה שסוכמה בין נציגי העירייה ומהנדס ליבני (שם בעמ' 7 שורות 26-30). 3.4 להלן הבהיר כהן: "המטרה שלי הייתה להוציא את הבניין מרשימת המבנים המסוכנים ולא לשמר אותו". אשר לדחיפות בביצוע העבודה, העיד כהן כי: "שעה שהודיע לעירייה כי בעוד שהתובעת מעוניינת לבצע את התיקונים הדרושים, מתנגד לכך הנתבע, הבהירה לו העירייה כי אין בידה לעזור לו וכי תגיש כתב אישום" (שם בעמ' 9 שורות 5-8). 3.5 אינג' ממון שכאמור העיד מטעם הנתבע, עמד בעדותו על ההבדלים שבין עבודות שימור מבנה המתבצעות מכוח חוק העזר העירוני לשמירת הסדר והניקיון מזה, ובין הוראות חוק העזר בדבר מבנים מסוכנים. (שם בעמוד 4 לפרוטוקול ישיבת יום 30.1.07). בהמשך עדותו אישר ממון כי מר ליבני שפיקח על עבודת הקבלן מטעם התובעת, שעה להנחיותיו בדבר איכות הבנייה (שם בעמ' 6). 3.6 על יסוד כל האמור לעיל, הוכח בפני כי התובעת הגבילה את עצמה מלכתחילה בביצוע עבודות השיפוץ המתחייבות לצורך הוצאת הבניין מרשימת המבנים המסוכנים מתוך מגמה להימנע מנקיטת העיצומים הקשים הכרוכים בכך וכי עלה בידה לעמוד במטלה זו כפי שהוכח מן האישור שקיבלה מן העירייה. 4. הבסיס הנורמטיבי 4.1 בסיכום טענותיו טען הנתבע, כי הוראות סעיף 30 ג' לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), מחייבות כי החלטה בדבר שיקום הבניין ו/או ביצוע עבודות בנייה מהותיות ויסודיות בבניין שהוכרז כמבנה מסוכן, טעונה הסכמת כל השותפים. 4.2 כאמור, התובעת לא התיימרה לבצע בבניין עבודות שימור כלשהן והגבילה את עצמה לעבודות שיפוץ מכוח חוק העזר, מכאן שבבחינת טענות הצדדים על אובני הדין החל, יש לקחת בחשבון אך ורק את העובדות כהווייתן, דהיינו ביצוע עבודות שיפוץ המכוונות כדי למנוע נקיטת עיצומים על פי חוק העזר ובכלל זה הריסת הבניין על ידי העירייה. 4.3 לטעמי חלה בעניין זה הוראת סעיף 31 (א) לפיה: "באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים - (1)...... (2) לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפוייה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם. (3) לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להגרם למקרקעין להגנת הבעלות והחזקה בהם. (ב) עשה שותף כאמור בסעיף קטן, יודיע על כך לשותפים האחרים ככל האפשר בהקדם". 4.4 חומר הראיות שבפני מפרנס את הממצא לפיו עבודות השיפוץ שביצעה התובעת, בא בגדר פסקה (2) של הסעיף האמור ולמצער ולבטח בגדר פסקה (3), שכן הוכח בפני כי עבודות השיפוץ שביצעה התובעת באו אך ורק לצורך מילוי דרישות העירייה שנקבעו כתנאי להוצאת הבניין מרשימת המבנים המסוכנים; בכך באו עבודות השיפוץ בגדר, פעולה סבירה שנועדה להגנת הבעלות והחזקה בבניין. 4.5 התובעת עמדה במבחן הביצוע בכך שהשלימה את העבודות האמורות, כאשר ההוכחה לכך היא הוצאתו של הבית מגדר ההגדרה של מבנה מסוכן והימנעות מנקיטת עיצומים ובכלל זה, נטרול ההסתברות להריסת הבניין על ידי העירייה. יתר על כן, הנתבע הודה כי עם השלמת עבודות השיפוץ, הוא השכיר דירות בבנין (שם בעמ' 16 שורות 21-24). 4.6 אשר לחובת ההודעה האמורה על פי סעיף קטן (ב), הרי שחומר הראיות שבפני, מלמד על מודעותו של הנתבע בזמן אמת לכל העובדות הרלוונטיות: הכרזתו של המבנה כמבנה מסוכן, כוונתה של התובעת לפעול להכשרתו, פנייתה של התובעת לקבלן וכיוצא באלה. מכאן שהתובעת יצאה ידי חובתה על פי סעיף קטן (ב). 5. עלות השיפוצים 5.1 כתב התביעה מבחין בין עלות ישירה של עבודות השיפוצים, כמפורט בסעיפים 22.1 - 22.4 שבכתב התביעה ובין עלויות עקיפות שעניינן פיקוח על ידי מפרק התובעת ושכ"ט עו"ד, שהיו כרוכים בפעולות שנקטה התובעת כדי לצאת מידי חובתה על פי חוק העזר (להלן: "העלויות העקיפות"). 5.2 כפי שניתן לראות מסעיף 23 לכתב התביעה, תבעה התובעת מן הנתבע רק את חלקו בעלות הישירה בסכום של 72,688 ₪, בניכוי הסכומים שקיזזה ממנו. העלויות הישירות נתמכו בקבלות כמפורט בסעיף 38 לתצהירו של כהן ונספח יב' לתצהיר. 5.3 בסיכום טענותיה, ביקשה התובעת לחייב את הנתבע גם בתשלום חלקו בעלויות העקיפות. חוששני כי את אשר נמנעה התובעת לתבוע בכתב תביעתה (קרי חלקו של הנתבע בסכום העלויות העקיפות), אין היא רשאית לתבוע במסגרת הסיכומים. יתר על כן, ההוצאות העקיפות בהן נשאה התובעת כנטען, לא בוססו בראיות כלשהן. התובעת הוסיפה וטענה כי קיזזה מדמי השכירות העולים בחלקו של הנתבע והמוחזקים בידה סכומים תקופתיים כמפורט בסעיף 40 לתצהירו של כהן ומשכך, יתרת חובו של הנתבע לתובעת מסתכם בסך של 23,955.73 ₪ (סעיף 41 לתצהירו של כהן). הנתבע הכחיש באופן עמום את סכום עלות השיפוצים, אולם לא נעשה על ידו מאמץ כלשהו כדי להפריך את גרסת התובעת בדבר העלות הישירה של השיפוצים, גרסה אשר נתמכה בקבלות ובגרסה מפורטת של עד התובעת כהן. אני פוסק אפוא כי עלה בידי התובעת לבסס את סכום עלות השיפוצים כעלות סבירה ומחויבת המציאות כדי למנוע את הנזק הצפוי שבהריסת הבית. 5.4 הנתבע התייחס באופן אמביוולנטי לקיזוז הכספים על ידי התובעת: בסעיף 14 בכתב התביעה, טען הנתבע: "משנקטה התובעת בדרך של קיזוז כספים תחת מחאת הנתבע, אין ולא הייתה לתובעת כל זכות שבגין לשוב ולתבוע בבית המשפט בגין אותה עילה, כביכול". למטה מזה בסייפת סעיף 14 טען הנתבע כי מעשיה של התובעת עולה כדי עבירה לכאורה על חוק העונשין. סבורני כי זכות הקיזוז של התובעת מובנית בהוראות סעיף 53 (א) לחוק החוזים (חלק כללי) בזיקה לסעיף 61 (ב) לאותו חוק, שלפיו הוראות חוק החוזים ובכלל זה הוראת סעיף 53, חלה גם על פעולות משפטיות שאינן ברות חוזה על חיובים שאינם נובעים מחוזה. בע"א 2390/92 גרינשפון נ' שכטר (ד"ע כרך ו' 409), נפסק כי: "המונח עסקה אינו מתייחס למושג משפטי דוגמת הביטוי עילה אלא למצב עובדתי מסחרי היכול בנסיבות מסוימות לגבש עילות וטענות משפטיות". סבורני איפוא כי התובעת הייתה זכאית לקזז מסכום חובו של הנתבע, את דמי השכירות שהתקבלו בידה. ד. סוף דבר 1. אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבע לשלם לתובעת את הסך של 48,749 ₪ בניכוי כל הסכומים שקיזזה התובעת מן הנתבע לאחר הגשת כתב התביעה. 2. הנתבע ישלם לתובעת את הסך הנ"ל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל. 3. לאור התוצאה אליה הגעתי אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע הוצאות משפט בסכום של 2,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסכום של 6,000 ₪, בתוספת מע"מ. הודעה זכות ערעור.שיפוצניקשיפוציםבניין