זכויות גרושת הבן של דייר מוגן

להלן פסק דין בנושא זכויות גרושת הבן של דייר מוגן:

פסק דין

1.     ביום 1.5.56 השכירה המערערת דירה ברח' יהודה הנשיא 15/1 בירושלים (להלן - "הדירה") למנוח עזיז משה ז"ל (להלן - "המנוח"). בדירה זו התגוררה משפחתו של המנוח ובכללה בנו דוד. בינואר 1967 נישאה המשיבה לדוד ומאז נישואיה היא מתגוררת בדירה. לאחר מות המנוח, התגרשה המשיבה מדוד, ביום 3.1.95, אך הוסיפה להתגורר בדירה, יחד עם אלמנתו של המנוח, חמותה, עד שזו נפטרה ביום 28.3.96. כיום המשיבה מתגוררת בדירה בגפה, לאחר שגם ילדיה, שבגרו, עברו להתגורר במקום אחר.

2.     המערערת הגישה לבית-משפט השלום בירושלים תביעה לסילוק ידה של המשיבה מהדירה. בכתב התביעה נטען, כי המשיבה "פלשה" לדירה (בכתב התביעה לא צוין מהו מועד הפלישה), ולפיכך עליה לסלק את ידה ממנה. עוד נתבעה המשיבה לשלם למערערת סך של 133,614 ש"ח בגין השימוש בנכס.
בכתב ההגנה המתוקן נטען בשם המשיבה, כי היא דיירת מוגנת על-פי הוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן - "החוק"). על-פי הנטען, המשיבה החזיקה בדירה עוד קודם ליום 20.8.68 ושילמה את דמי השכירות בעצמה. בנוסף נטען כי זכותה של המשיבה כדיירת מוגנת נובעת מזכויותיו של המנוח כדייר מוגן, ובהסתמך על הוראות הסעיפים 20, 21 ו-27(1) לחוק.
בכתב ההגנה נטען גם שהמערערת הכירה במשיבה כדיירת עצמאית ושהמשיבה השקיעה סכומי כסף ניכרים בדירה, ובכל מקרה, זכאית המשיבה להמשיך ולהתגורר בדירה גם מכוח הוראות חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח-1998.
יודגש, כי המערערת לא הגישה כתב תשובה לכתב ההגנה המתוקן.

3.     בית-משפט השלום בירושלים (כב' השופט ר' שטראוס) דחה את התביעה וחייב את המערערת לשאת בהוצאות המשיבה בסכום של 10,000 ש"ח, בתוספת מע"מ.
בית המשפט דחה את התביעה הכספית בקובעו, כי המערערת לא הוכיחה את סכום דמי השכירות הראויים (סעיף 7 לפסק הדין).
בעניין תביעת סילוק היד נפסק על-ידי בית המשפט קמא, כי למעשה נשמט היסוד מתחת לתביעת המערערת, משהוברר שהמשיבה כלל אינה פולשת, שהרי תחילת החזקתה נעשתה כדין, ולפחות עד חודש מרס 1996 (מועד פטירת חמותה), החזקת המשיבה בדירה הייתה על דעת המערערת. בנוסף, המערערת לא הגישה כתב תשובה, כך שלא נטענה על-ידה כל טענה פוזיטיבית במענה לטענת הדיירות המוגנת שנכללה בכתב ההגנה המתוקן. נמצא, שכאשר נשמט הבסיס שביסוד טענת המערערת - טענת הפלישה - דין התביעה להידחות.
עם זאת, בית-משפט השלום הוסיף ובחן את טענות הצדדים בנושא זכויותיה של המשיבה כדיירת מוגנת, ומסקנתו הייתה, כי ניתן לבסס זכות זו של המשיבה על שני נימוקים חלופיים:

א.     המנוח היה בעל זכויות של דייר מוגן, והמשיבה נהנית אף היא מההגנה שמקורה במנוח, בהתבסס על הוראות סעיפים 20 ו-27(1) לחוק. בית המשפט היה ער לטענת המערערת, לפיה סעיף 18 להסכם השכירות שבין המערערת לבין המנוח, שנערך בשנת 1956, שלל את הגנת החוק, בקובעו כי: "השוכר מאשר ומודה בזה שהדירה ... נמצאת בבניין שבנייתו הושלמה לאחר יום 1 בינואר 1953 והושכרה לראשונה אחרי יום 28 לאוגוסט 1953".
מקורו של הסעיף האמור בחוק הגנת הדייר (בניינים חדשים), תשי"ג-1953, ואחר-כך בהוראת סעיף 1 לחוק הגנת הדייר (בניינים חדשים), תשט"ו-1955, הוראה הכלולה כיום בסעיף 14 לחוק.
בעניין זה פסק בית המשפט קמא, כי אין בהוראת סעיף 18 להסכם, לבדה, כדי לשלול את הגנת החוק מהמנוח, שכן על המערערת היה להוכיח לא רק שהנסיבות השוללות את ההגנה צוינו במפורש בהסכם השכירות, אלא גם את העובדות עצמן, הכלולות בהצהרה על קיום הנסיבות (היינו, שאכן בניית הדירה הושלמה לאחר 1.1.53 ושזו הושכרה לראשונה לאחר 28.8.53). עובדות אלה לא הוכחו על-ידי המערערת, ולפיכך מצא בית-משפט השלום שהוראת סעיף 18 להסכם השכירות, כשלעצמה, לא שללה את הגנת החוק מהמנוח.

ב.     בית המשפט קבע, כי הוכח שהמשיבה השקיעה ממון רב בשיפוץ הדירה וזאת בהסכמת המערערת וללא הסתייגותה, ופסק כי יש לראות בהשקעות אלה משום תשלום דמי מפתח למערערת.

על יסוד האמור לעיל, דחה בית-משפט השלום את תביעת המערערת ואף ראה לנכון להוסיף דברי ביקורת שהופנו למערערת, על-כך שהתעקשה כי המשיבה, שהוברר כי היא זכאית בכל מקרה לדיור ציבורי, תממש זכותה זו דווקא בדירה אחרת, הקטנה רק במעט מהדירה, וזאת לאחר שהמשיבה מתגוררת בדירה כ-40 שנה והשקיעה בשיפוצה ממון רב.

4.     בערעור תוקפת המערערת את כל קביעותיו של בית המשפט קמא. לטענתה, אין למשיבה זכויות של דייר מוגן, שכן גם למנוח לא היו זכויות כאלה, לנוכח הוראת סעיף 18 להסכם השכירות. עוד נטען, כי לא היה מקום להטיל על המערערת את הנטל להוכיח כי התקיימו בפועל העובדות המפורטות בסעיף 18 הנ"ל (מועד השלמת הבנייה ומועד ההשכרה הראשונה), וכי לא היה נכון לקבוע כי השקעותיה של המערערת בדירה מהוות תשלום דמי מפתח.
לגישת המערערת (סעיף 31 לעיקרי הטיעון), על בית המשפט היה למחוק את תביעתה הכספית ולא לדחותה, אם סבר שלא הובאו על-ידה ראיות מספיקות להוכחת סכום דמי השכירות הראויים.
דיון

5.     לאחר שעיינו בכל החומר שלפנינו ושמענו את דברי באי-כוחם המלומדים של בעלי הדין, מסקנתנו היא, כי דין הערעור להידחות, אם כי אין בידינו לקבל את כל ההנמקות שביסוד פסק-דינו של בית-משפט השלום.

6.     יש ממש בקביעה, לפיה דין התביעה היה להידחות כבר מהטעם, כי הטענה שעמדה ביסוד עילת התביעה (פלישה), אינה עולה בקנה אחד עם העובדות כפי שהוכחו.
עמדת המערערת הייתה, כי מדובר בפלישה, דהיינו - בתפיסת חזקה בנכס שמלכתחילה לא הייתה כדין. המערערת לא טענה, ולו לחלופין, כי מדובר במצב בו זכות ההחזקה של המשיבה הגיעה לידי סיום מטעם זה או אחר, והסתפקה בטענה שהמשיבה פלשה לדירה. המערערת אף לא הציגה, בכתב תשובה, גרסה פוזיטיבית כנגד טענת הדיירות המוגנת שהעלתה המשיבה.
בנסיבות אלה, משהתברר כי אין מדובר בפלישה, אלא, לכל היותר, במצב של איבוד זכות ההחזקה בדירה, אשר החלה כהחזקה כדין, נשמטת הקרקע מתחת לתביעת המערערת.
בהקשר זה ראו האמור בע"א 444/65 פריצקר ואח' נ' שאהין ואח' פ"ד כ(1) 675, בעמ' 678, שם דובר על סיטואציה דיונית דומה, כאשר התובעים (המערערים) טענו בכתב תביעתם, כי המשיבים פלשו לדירה, אך התברר כי לפחות בחלק מהדירה החזיקו המשיבים ברשות ורק לאחר מכן בוטלה הרשות. בית המשפט (כב' השופט לנדוי, כתוארו אז) דחה את תביעת המערערים לנוכח העמדה שהציגו בכתב התביעה ופסק כדלהלן:

"זו סטייה מפרשת התביעה, שאי אפשר היה לעבור עליה לסדר היום, כי מסגרת הדיון מוגדרת קודם כל על-ידי האמור בפרשת התביעה. בהגנת המשיבים, שהם מחזיקים בכל הדירה ברשות, אין לראות הסכמה להרחיב את היריעה מעבר לאמור בפרשת התביעה ולהיכנס לבירור השאלה שמא הם נעשו מסיגי גבול בדיעבד, עקב ביטול הרשות שניתנה להם".

בשום שלב של המשפט לא נטען על-ידי המערערת, בדרך של שינוי חזית או תיקון כתבי טענות, כי למעשה המשיבה לא פלשה לדירה, אלא שתחילת ההחזקה בדירה הייתה כדין.
בנסיבות אלה, ולנוכח חזית המחלוקת הצרה ששורטטה על-ידי המערערת בכתב התביעה, היה מקום לדחות את התביעה משהוברר שלטענתה המרכזית, טענת הפלישה, אין על מה לסמוך.
די בכך כדי להביא לדחיית הערעור, אך גם אנו, כמו בית-משפט השלום, נוסיף ונבחן את הטענות לגופן.

7.     בנושא התביעה הכספית, אנו מאמצים את האמור בפסק הדין נשוא הערעור. המערערת לא הוכיחה את סכום דמי השימוש הראויים. אין די בהפניה למסמך הנחיות כללי, שהעד מטעמה לא היה יכול להסבירו לפרטיו. נראה, כי גם המערערת מסכימה שלא עמדה בנטל ההוכחה, שכן בעיקרי הטיעון טענה, כי במצב כזה דין תביעתה הכספית היה להימחק ולא להידחות. בטענה זו אין כל ממש, שכן אם לא עולה בידו של תובע להוכיח תביעתו, דינה להידחות ולא להימחק.
האמור בעניין זה נאמר מעבר לדרוש, שכן לנוכח התוצאה, לפיה אכן למשיבה זכויות של דיירת מוגנת בדירה, ממילא אין לחייבה בדמי שכירות ריאליים, כפי שנתבע על-ידי המערערת.

8.     אין אנו סבורים, כי על המערערת היה להציג ראיות, במטרה להוכיח את העובדות עליהן הוצהר בסעיף 18 להסכם השכירות. דרישה זו תסכל במידה רבה את כוונת המחוקק, לפיה עצם הזכרת העובדות השוללות את הגנת החוק בהסכם השכירות, תביא לשלילת ההגנה. זאת ועוד, כעולה מסעיף 18 להסכם, המנוח אישר את העובדות המפורטות בו והודה בקיומן. במצב שכזה, לא יהיה זה נכון לחייב את בעל הדין, הטוען לקיומן של עובדות אלה, להוכיחן בהוכחה עצמאית, מחוץ לאמור בהסכם. נהפוך הוא, דווקא בעל הדין הטוען לאי-התקיימות העובדות הנ"ל, הוא זה שצריך להוכיח את טענתו.
בית-משפט השלום מצא עיגון למסקנתו, לפיה על המערערת היה להוכיח את העובדות עליהן הוצהר בסעיף 18 להסכם השכירות, בלשונו של סעיף 14 לחוק. פירוש זה לסעיף אינו פירוש המתחייב מלשון החוק. הגיון הדברים מוליך דווקא לפרשנות אחרת, כמפורט לעיל.
לפיכך, לא היה מקום להגיע למסקנה, כי המערערת לא עמדה בתנאי סעיף 14 לחוק, בדבר שלילת ההגנה מהדייר, רק מכיוון שלא הוכיחה את העובדות המביאות לשלילת ההגנה, מעבר להפניה לאמור בהסכם השכירות.

9.     גם אין אנו סבורים שעצם העובדה, שהמשיבה השקיעה בדירה סכומי כסף נכבדים, מוליכה מניה וביה למסקנה, כי יש לראות בכך משום תשלום דמי מפתח למערערת. על-פי הפסיקה, אין די בהסכמת המשכיר לביצוע השיפוצים והשיפורים על-ידי הדייר ועל חשבונו ונדרשת הסכמה מפורשת לכך, שהשקעות אלה תחשבנה כתשלום דמי מפתח (ראו, למשל, ר"ע 369/86 אבו ליל נ' מוצטפא דינים-עליון, כרך ג, 498; ע"א 462/76 ש' חסיד בע"מ נ' קנופף, פ"ד לא(2) 645).
10.     מהאמור עד כה עולה, כי הנימוקים שביסוד מסקנתו של בית-משפט השלום, לפיהם נהנית המשיבה מהגנת החוק, אינם מקובלים עלינו.
עם זאת, הגענו למסקנה, לפיה לא נשללה הגנת החוק מהמנוח, בהתבסס על נימוק אחר, אשר ניתנה למערערת הזדמנות להתייחס אליו בעת הדיון בערעור, וגם בעיקרי הטיעון שלה היא התמודדה עמו, אם כי בעקיפין.
כאמור, סעיף 18 להסכם השכירות מפרט את העובדות השוללות את הגנת החוק, כפי שהן נקבעו בחוקי הגנת הדייר הרלוונטים (כיום בסעיף 14(ב)(1) לחוק). עם זאת, אין הסכם השכירות מציין באופן מפורש, כי עקב כך לא תחול על השכירות הגנת החוק.
הגענו לכלל מסקנה, שאין די בכך שבהסכם השכירות תפורשנה העובדות השוללות את הגנת החוק, מבלי לציין במפורש, כי עקב קיומן של עובדות אלה נשללת הגנת חוק הגנת הדייר, לפחות לא בנסיבות המקרה דנן. להלן הנימוקים שביסוד מסקנה זו:
המטרה שביסוד הוראת המחוקק, לפיה יש לפרש בהסכם השכירות את הנסיבות השוללות את הגנת החוק, הייתה: "לפקוח את עיני השוכר, בלשון שתמנע הטעייתו בדבר המצב המשפטי, זאת אומרת שמדובר בשכירות בלתי מוגנת" (השופט שרשבסקי בע"א 435/76 י' סמילטינר ובניו נ' שטוב, פ"ד לא(1) 477, בעמ' 482).
כדי להגשים מטרה זו, מן הראוי שלא להסתפק בפירוט הנסיבות השוללות את ההגנה, מבלי להוסיף ולפרש שכתוצאה מקיומן אכן נשללת מהשוכר הגנת החוק, או, למצער, לשכנע את בית המשפט, שהדייר שחתם על הסכם השכירות היה מודע לנפקותן של הנסיבות שתוארו בהסכם, דהיינו - שהן שוללות את הגנת החוק מהשכירות.
עמד על-כך כב' השופט ח' כהן בפסק-דינו בע"א 636/68 ממג'ה נ' אביוב, פ"ד כג(1) 589, בעמ' 592:
"ברם, אם תכלית האמירה המפורטת ההיא [שהדייר אינו נהנה מהגנת החוק, צ.ז.] אינה אלא להגן על השוכר מפני גניבת דעתו ... ברי שמוטב לומר לו שחוקי הגנת הדייר אינם חלים על השכירות מאשר לומר לו כי הבנייה הושלמה לאחר יום 1.4.54 והמושכר הושכר לראשונה אחרי יום 3.3.55 - אינפורמציה משונה לכאורה, ממנה לא יבין ולא כלום" (ההדגשה אינה במקור).


לא התעלמנו מפסק-דינו של כב' הנשיא אולשן בע"א 505/59 הרשקוביץ נ' גלקופ ואח', פ"ד טו 426, בעמ' 431, ממנו משתמע, כי די לפרש בהסכם השכירות את הנתונים המביאים לידי שלילת ההגנה, ואין צורך לומר בהסכם במפורש כי השוכר אינו נהנה מהגנת החוק. ואולם, ראשית, כב' השופט ח' כהן, בע"א 636/68 הנ"ל, ציין, כי מדובר באמרת אגב; שנית, בע"א 505/59 היו לפני בית המשפט ראיות מהן ניתן היה ללמוד שהשוכרת הייתה מודעת בפועל למשמעות הנתונים שפורטו בהסכם, דהיינו, שלנוכח נתונים אלה אין היא נהנית מהגנת החוק.
אכן, כפי שקבענו לעיל, במקרה שעובדת אי-תחולת ההגנה לא צוינה במפורש בהסכם השכירות, נדרשת, למצער, ראיה על-כך שהשוכר היה מודע למשמעות הדברים.
למסקנה דומה הגיע בית המשפט המחוזי בתל-אביב, בע"א 318/59 דינוביץ' ואח' נ' "גריזולין" שותפות רשומה, פ"מ כד, 53 (פסק הדין ניתן על-ידי הנשיא התורן, ד"ר צלטנר), כדלהלן:

"מפסקי הדין שצוטטו לעיל מזדקרת מיד המסקנה, שבית המשפט שׂם תמיד לבו לכך שחוק הגנת הדייר (בניינים חדשים), תשי"ג-1953, הוא בבחינת חריג למערכת הכללית של חוקי הגנת הדייר ולכן יש להקפיד על-כך שעובדת תחולתו, על שכירות פלונית, תהיה ידועה וברורה לצדדים (וביחוד לשוכר). מסקנה זו תנחה אף אותי בבואי לדון בבעיה שלפני.
התאריכים שקובע החוק בסעיף 2 הנ"ל אין בהם קסם מיוחד, כשלעצמם; חשיבותם היא במשמעות הפנימית הצפונה בהם, דהיינו - בקשר עם הוראות חוק הגנת הדייר (בניינים חדשים), תשי"ג-1953; לכן, הכללה סתמית של התאריכים הללו בגוף החוזה, ללא קשר סביר לחוק עצמו, אינה מספקת. אין לפרש את דרישת המחוקק בסעיף 2 הנ"ל כהוראה סתמית המתמצית בכך שיצוינו בחוזה השכירות העובדה שהבניין הושלם לאחר תאריך פלוני והעובדה שהוא הושכר לראשונה לאחר תאריך פלמוני. לעובדות אלה תיוחס משמעות חוקית רק אם תבלוט מציונן הכוונה להעמיד את השוכר על המשמר; באם גם אז לא ישעה השוכר לאזהרה - דמו בראשו. אמנם לא דרש המחוקק שייאמר בחוזה במפורש כי חוקי הגנת הדייר לא יחולו על שכירות זו (...) אולם אין זאת אומרת כי עלינו לפרש את סעיף 2 הנ"ל כפוטר גם ממתן אזהרה פחות ברורה ומפורשת; פירוש כזה היה מוריק את החוק מתוכנו ומכוונתו.
מסקנתי היא אפוא, שהפירוש הנכון של סעיף 2 הנ"ל הוא, שמציון העובדות המוזכרות בו (בסעיף) בגוף החוזה צריך לעלות ולהשתקף בבירור הקשר עם חוק הגנת הדייר (בניינים חדשים), תשי"ג-1953; או במילים אחרות - שמכתיבת תאריכי השלמת בניית המושכר והשכרתו לראשונה בחוזה, חייבת להשתמע האזהרה המכוונת לשוכר בדבר המשמעות החוקית של עובדות אלו. הדרך הטבעית וההגיונית ביותר (אף כי לא הבלעדית בהכרח) כדי לעמוד בדרישה זו, היא על-ידי האזכור המפורש של שם חוק הגנת הדייר (בניינים חדשים), תשי"ג-1953 בגוף החוזה. על בית המשפט, בכל מקרה ומקרה, לבדוק את הניסוח שבפניו ולבדוק אם כלולה או משתמעת ממנו אזהרה מספקת" (שם, עמ' 57-58).

ראו לעניין זה גם את פסק-דינו של כב' השופט מצא, בע"א (מחוזי-ת"א) 683/83 מני ואח' נ' אייזנברג ואח', פ"מ תשמ"ה(2), 315, בסימן 13 לפסק הדין:

"בזמן היווצרותה של השכירות הראשונה, ב-1962, עמד עדיין בתקפו חוק הגנת הדייר, תשט"ו-1955. עד לתיקונו של חוק זה בשנת תשכ"ח, ..., כל שכירות הייתה מוגנת, להוציא חריגים מסוימים, שנקבעו על-ידי המחוקק, ואשר בגדרם היה בידי המתקשרים, לשחרר שכירות פלונית מתחולת חוק הגנת הדייר, בכך שפירשו, בחוזה השכירות, הן את העובדות הנחוצות להוצאת השכירות מתחולת החוק, והן את דבר ההסכם שביניהם, כי הגנת הדייר לא תחול..." (ההדגשה אינה במקור).

המערערת הפנתה אותנו, בהקשר הנדון, לפסק הדין בע"א (מחוזי-ת"א) 1202/94 עמידר נ' אבגי (לא פורסם), שם נפסק, כי אין צורך לציין בהסכם השכירות כי הגנת החוק לא תחול על השכירות, ודי בציון העובדות המפורטות בחוק והמוציאות את תחולתו מאותה שכירות. פסיקה זו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב, הסותרת פסיקה אחרת של בית-משפט זה, כמפורט לעיל, אינה מקובלת עלינו, בכל הכבוד; ואין אנו סבורים, בניגוד לאמור בפסק הדין הנ"ל, שהיא מתחייבת מפסיקת בית המשפט העליון.
לעניין זה הזכיר בית המשפט המחוזי בתל-אביב את שנאמר בע"א 822/79 אביטל נ' מירון, פ"ד לד(3) 159, אך עיון בפסק-דין זה מצביע על-כך, שלא נאמר שם במפורש שדי בהכללת הצהרה על קיום הנסיבות המפורטות בחוק, מבלי שיהיה צורך לציין בהסכם כי עקב כך לא תחול הגנת החוק. שאלה זו כלל לא עלתה לדיון באותו עניין.
אכן, גם מהאמור בע"א 7/66 זלאיט נ' מורעדין, פ"ד כ(2) 346, בעמ' 350, מפי כב' השופט זילברג, עולה האפשרות, שדי לציין בהסכם השכירות דבר קיומן של שתי הנסיבות המוגדרות בחוק, כאשר: "ציון זה יעורר את סקרנותו של השוכר; הוא ישאל את המשכיר לפשר הדבר, ואז יתברר לו כי 'השינוי', היינו, הציון המפורש - התמוה כשהוא לעצמו - של שני הפרטים ההם, נעשה תוך כוונה מיוחדת: כדי שהמשכיר יוכל ליהנות מהסרת ההגנה החוקית של השוכר, וממילא לא ירומה עוד בבואו לשכור את הדירה שבבניין החדש" (ההדגשה אינה במקור).
ואולם, גם מהאמור לעיל משתמע, כי קיימת חשיבות לכך, שבית המשפט ישתכנע שאכן השוכר הבין את משמעות הדברים.
מכל האמור לעיל עולה, שבפסיקת בית המשפט העליון, לא נפסק, באופן מחייב וחד-משמעי, כי, בכל מקרה, די יהיה בציון הנסיבות החוקיות לשלילת הגנת החוק, מבלי להוסיף ולציין כי לנוכח קיום נסיבות אלה, הגנת החוק אינה חלה. נהפוך הוא, מהפסיקה שפורטה לעיל עולה, כי כאשר לא נאמר במפורש בהסכם השכירות שהגנת החוק לא תחול, על בית המשפט לברר האם השוכר היה מודע לנתון זה והבינו.
מסקנה זו עולה גם מפסיקתו של השופט שרשבסקי בע"א 435/76 הנ"ל, כדלהלן:

"... אם הוכח, שהמשכיר לא הטעה בנדון זה את השוכר, אלא שגם הלה הסכים שלא יהנה מהגנת חוק הגנת הדייר ושגם לא היה בניסוח החוזה משום ניגוד לדרישות החוק בדבר ציון העובדות הדרושות על-פיו כדי לשלול מההשכרה את הגנת חוק הגנת הדייר ושגם באופן אובייקטיבי היו עובדות אלה קיימות, די בכך כדי להחיל את החוק על ההשכרה ואין עוד צריך לדקדק עם ניסוח החוזה כחוט השערה".

דהיינו - בית המשפט עשוי להשלים עם ניסוח חלקי או בעייתי של הסכם השכירות, באשר לאי תחולת החוק, ובלבד ששוכנע, בין היתר, שהשוכר מודע לאי התחולה ומבין זאת.

11.     במקרה דנן אין מקום לקבוע שהמנוח הבין את משמעות האמור בסעיף 18 להסכם השכירות. אין מקום לקבוע שאדם שלא היה יכול לחתום על החוזה אלא בדרך של הטבעת האצבע, אכן "הסתקרן", פנה למשכיר והבין את פשר הסעיף. מתוך כך שהמנוח לא היה יכול לצרף את חתימתו הכתובה להסכם, ניתן להניח, שאין מדובר במי שהבין את משמעות ההצהרה שבסעיף 18 להסכם השכירות, כשהיא לעצמה, ומבלי שנוספה לה אמירה מפורשת בדבר אי תחולת חוק הגנת הדייר.
מטרת המחוקק הייתה "לפקוח את עיני השוכר". ההצהרות שבסעיף 18 להסכם השכירות אינן מגשימות מטרה זו ולא הוכח שהמנוח היה ער למשמעותן, בהיותן אותה "אינפורמציה משונה", בלשון כב' השופט ח' כהן בע"א 636/68 הנ"ל.
שלילת זכות כה מהותית, כזכות לחסות בצל הגנת החוק, במיוחד כאשר השכירות נוצרה בתקופה שבה "ברירת המחדל" הייתה תחולת ההגנה והיוצא מן הכלל היה שלילת ההגנה, וכאשר מדובר באוכלוסיה חלשה שנזקקה לסיוע מהמערערת, צריכה הייתה להיעשות במפורש, או למצער, היה צורך להוכיח שהשוכר (המנוח) היה מודע היטב למשמעות הדברים. תוצאה אחרת עומדת בניגוד לעקרונות יסוד של צדק, הגינות ותום-לב ואינה מתחייבת מלשון החוק או מכוחו של תקדים מחייב.
לפיכך אנו קובעים, שהמנוח זכה להגנת החוק, שכן זו לא נשללה ממנו כתוצאה מהאמור בסעיף 18 להסכם השכירות. משכך, נהנית גם המשיבה מהגנת החוק על יסוד הוראות סעיפים 20 ו-27(1) לחוק, בהיותה גרושתו של בנו של המנוח, אשר התגוררה כל העת בדירה. מטעם זה דין תביעת המערערת היה להידחות, וכך גם דין הערעור שהגישה.

12.     בשולי הדברים ראינו לצרף דברינו לאלה של בית-משפט השלום, בכל הנוגע לצורך במיצוי הדין עם המשיבה, כפי שנעשה על-ידי המערערת. כאמור, המשיבה זכאית לדיור ציבורי והמערערת מוכנה להעמיד לרשותה דירה. אלא ששטח הדירה לה זכאית המשיבה נופל במשהו משטחה של הדירה הנדונה, אם כי הובהר כי ההפרש אינו גדול. במצב זה, ניתן היה לצפות מהמערערת להפעיל שיקול דעת נוסף בעניין מיצוי ההליכים, הן בערכאה הדיונית וקל וחומר בערכאת הערעור.

13.     מצער גם, כי בעת הדיון בערעור, כאשר הועלו הצעות שונות לסיום הפרשה, לא ניתן היה לקבל עמדת מוסמכת מצד המערערת, שכן, כפי שמסר בא-כוחה, הגורם המוסמך לא היה בר-השגה במהלך הדיון בבית המשפט. עניין זה גרם לכך שלא היה מנוס ממתן פסק הדין, אשר ייתכן ויש לו השלכות גם על שוכרים אחרים הקשורים בהסכמים עם המערערת. ניתן לצפות מבעל דין שיעשה את הסידורים הנדרשים כדי שביום שמיעת ערעורו, הוא יוכל לעמוד בקשר עם בא-כוחו ולהתייחס להצעות העולות במהלך הדיון, בניסיון להביא את המחלוקת לידי סיום בדרך של פשרה. חבל שהמערערת לא נהגה כך.

14.     התוצאה היא שהערעור נדחה. המערערת תשא בהוצאות המשיבה, לרבות שכ"ט עורך-דין, בסכום כולל של 15,000 ש"ח ובתוספת מע"מ.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. עילת הנטישה

  2. נטישת עסק מוגן

  3. דייר מוגן נדחה

  4. סכסוך עם דייר מוגן

  5. מכירת דיירות מוגנת

  6. עורכי דין דיירות מוגנת

  7. ויתור על דיירות מוגנת

  8. דייר מוגן שמשתמש בחצר

  9. תביעה לפינוי דייר מוגן

  10. דייר ממשיך דיור ציבורי

  11. שטח מירבי בדיור ציבורי

  12. זכות דיירות מוגנת בדירה

  13. סעיף 85 לחוק הגנת הדייר

  14. דיור ציבורי לעולים חדשים

  15. סעיף 33(א)לחוק הגנת הדייר

  16. בעל בית - חוק הגנת הדייר

  17. דיור ציבורי זכויות רכישה

  18. דחיית בקשת הגנת דייר מוגן

  19. הגנת הדייר הוצאות תיקונים

  20. זכויות רכישה בדיור הציבורי

  21. פינוי דיירת מוגנת שלא משלמת

  22. הצעת חוק דיור ציבורי לעולים

  23. דירת פרזות - תביעה לפינוי דייר

  24. העברת עסק של דייר מוגן שנפטר

  25. זכויות גרושת הבן של דייר מוגן

  26. טובת הנאה במקרקעין - דייר מוגן

  27. זכויות בן של דיירת מוגנת שנפטרה

  28. תקנות הגנת הדייר (מומחים), תשל''א-1971

  29. ביטול הכרה ב''דייר ממשיך'' שנעשתה בטעות

  30. רצף מגורים 6 חודשים לפני פטירת דייר מוגן

  31. חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972

  32. מגורים בדירה ציבורית מגיל קטן - דייר ממשיך

  33. חוק הגנת הדייר (מוסדות-ציבור), תשכ"ד-1964

  34. חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח-1998

  35. רכישת זכויות דייר ממשיך להמשיך ולהתגורר בדירה

  36. חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט-1998

  37. תקנות זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשס''א-2002

  38. תקנות הגנת הדייר (תשלום בעד שירותים), תשל''ג-1973

  39. תקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים), תשל''א-1971

  40. המגמה בפסיקה היא פרשנות מצמצמת להוראות חוק הגנת הדייר

  41. האם ילדים שגרו עם אמא שנפטרה נחשבים דיירים ממשיכים ?

  42. תקנות הגנת הדייר (סדרי-דין בבקשה לאישור-הסכם), תשכ''ט-1968

  43. תקנות הגנת הדייר (סדרי-הדין בבית-הדין לשכירות), תשי''ד-1954

  44. תקנות זכויות הדייר בדיור הציבורי (קדימות בהתקנת דודי שמש), התשס''ח-2008

  45. "דייר ממשיך" יוכל להמשיך ולהתגורר בדירה לאחר שנפטר הזכאי או עבר למוסד סיעודי

  46. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון