העברת צנרת בשטח פרטי

להלן פסק דין בנושא העברת צנרת בשטח פרטי:

פסק דין

1.     התובעת, יחד עם בעלה המנוח, היו בעלי זכויות החכירה במחצית החלקה 256 גוש 6167 שברח' המורד 4, גבעתיים. (להלן "החלקה") על החלקה היה בנוי בית דו משפחתי. שכניהם ובעלי הזכויות במקרקעין בבית הסמוך הם משפ' גבאי.

2.     בשנת 1967 לערך הודיעה הנתבעת 2 (להלן: "עירית גבעתיים") לתובעת כי בכוונתה להעביר בשטח החלקה צנרת ביוב ותיעול. התובעת התנגדה ודרשה פיצוי הולם לפגיעה.

3.     ב 20.2.68 התחייבה הוועדה המקומית לבניה ולתכנון עיר גבעתיים (להלן: "נתבעת 1") "להעניק 5% נוספים לאחוזי הבניה המותרים באזור זה. אישור זה נשאר בתוקפו והינך רשאי לנצלו בכל עת." (להלן "כתב ההתחייבות").

4.     בשנת 1991 הגישו בעלי הזכויות, משפחות פולאק וגבאי בקשה להיתר בניה להקמת בניין מגורים על פי התב"ע ולקבלת ההקלות המקובלות לרבות ניצול אחוזי הבניה על פי כתב ההתחייבות.

5.     הנתבעת 1 בחנה את הבקשה ודחתה אותה.

6.     במהלך השנים 1991-1994 עמל ב"כ התובעת, בשמה ובשם משפחת גבאי, על קבלת היתר הבניה וניהל הליכים מהליכים שונים.

7.     בשלהי שנת 1994 הגיעו הצדדים להסכמות בכל הנוגע לאחוזי הבניה ותשלומי היטל ההשבחה . הואיל ולא הגיעו להסכמה בכל הנוגע לכתב ההתחייבות, פנה ב"כ התובעת אל היועצת המשפטית של עירית גבעתיים, לברר זכויותיה המשפטיות של מרשתו, בקשר לניצול חמשת אחוזי הבניה על פי כתב ההתחייבות.

8.     ב 10.1.95 נתקבלה תשובת היועצת המשפטית של עיריית גבעתיים בזו הלשון:
"על פני הדברים מהמסמכים שהוצגו בפני, ללא בדיקה במחלקת הנדסה חוות דעתי הינה כדלקמן:
בזמנו ניתנה התחייבות להגדלת אחוזי הבניה (כ-5%) עקב העברת צינורות
ביוב ותיעול.
ההתחייבות- גם אם לא מומשה יש לה משמעות כספית. (כיום לא הייתה ניתנת
התחייבות כנ"ל המגדילה אחוזים מעבר לתכנית אלא היה נמצא פתרון שונה_
בד"כ כספי, אם בכלל, שכן החוק מחייב אך ורק החזרת מצב לקדמותו עקב העברת צנרת ולא מתן פיצוי.)
היות ומרשך קבל את כל אחוזי הבנייה המותרים על פי התכנית, והגדלתם תחייב הגשת תכנית נקודתית מפורטת, עדיף כי תערך שמאות עדכנית, כשהבסיס הינו התכנית הישנה + 5%, מול ההשבחה בגין התכניות החדשות.
כל האמור במכתבי זה כפוף לאישור מח' ההנדסה ובדיקת שמאי מקרקעין. "

9.     בשנת 1995 קיבלו בעלי הזכויות את היתר הבנייה והקימו את הבניין על המגרש כפי שהותר להם. בבנייה נוצלו הקלות שניתנו על ידי הוועדה, בשיעור של 18.5% . התובעת ובעלה המנוח קיבלו 6 דירות מתוך 12 הדירות בבניין.

10.     לטענת התובעת, באותה עת לא ניתן היה לנצל אחוזי בנייה נוספים עקב מגבלות של "קו בניין" ולכן המתינה, ובשנת 2002 עתרה שוב לניצול 5% הנוספים בדרך של בניית תוספת על שטח הגג הצמוד לדירותיה.

11.     בתגובה לפנייה נענתה כי על פי שינוי לתב"ע הינה יכולה לבנות בשטח השווה לעד 6% משטח הרצפה.

12.     התובעת טענה כי הקלה זו איננה יכולה להיחשב כפיצוי בגין כתב ההתחייבות הישן, משום שההקלה החדשה ניתנת לכל תושבי גבעתיים, לרבות אלו שלא הובטח להם דבר. ואולם, באותה עת הציעה התובעת לוותר על זכותה החוזית כנגד ויתור הנתבעת על היטל ההשבחה המוטל על התוספת. האחרונה הודיעה כי לא ניתן, על פי דין, לוותר על ההיטל.

13.     בשנת 2003 שלחה התובעת אל הנתבעות תכנית מוצעת לבניה על פי התב"ע החדשה, המקלה, אולם התכנית נדחתה.

14.     ב 28.4.03 הגישה התובעת את תביעתה לפיצוי כספי בגין ההטבה המובטחת שלא ניתנה.


15.     ביום 10.6.04 ניתן פסק דיני הקובע כי תביעתה הכספית של התובעת התיישנה. התובעת ערערה על פסק דין זה, וביום 5/7/06 ניתן בהסכמה פסק הדין של ערכאת הערעור לפיו יבוטל פסק הדין, וכי פסק הדין החדש שיינתן, יתייחס למכלול טענותיה של התובעת, לרבות טענת ההתיישנות.

16.      סברתי, כי על פי פסק דין מוסכם זה יש לבחון את זכותה של התובעת, ככל שקיימת כזו, ובאם תימצא התשובה חיובית, תונח השאלה, מהו סכום הפיצוי. לצורך ההבהרה יצוין כי התובעת צירפה חוות דעת שמאית לעניין גובה הפיצוי המגיע לה לפי שיעורם של 5% משטח הבניה, באותו איזור.

דיון

17.     נטען ע"י הנתבעות כי התובעת כבר פוצתה בגין כתב ההתחייבות. הטענה נדחית. בשנת 1967, כאשר החליטה עירית גבעתיים להעביר צינור בשטח החלקה, התנגדה לכך התובעת. בפברואר 1968 קיבלה את ההבטחה להעניק לה 5% בניה נוספים. בעת שהונחו הצינורות, נגרם נזק לחדר הכביסה של התובעת. מכתב מיום 21.2.68, למחרת כתב ההתחייבות , מאשר כי הנתבעת הבטיחה להשיב את המצב לקדמותו והעריכה את הוצאות הקמתו של חדר הכביסה בסכום של 2,500 ל"י. לעניין זה מתקבלת טענת התובעת כי הפיצוי האמור היה לצורך חדר זה בלבד, ואיננו סותר או שולל את כתב ההתחייבות.

18.     הליכי הרישוי עד להוצאת ההיתר נמשכו זמן רב והם התאפיינו בפניות ודחיות, כשמדי פעם משתמש ב"כ התובעת בכתב ההתחייבות, ונדחה. השתלשלות הדברים תפורט להלן:

19.     ביום 5.8.91 הגישה התובעת תוכנית בניה לאישור עקרוני. לבקשתה צורף מכתב מפורט
המאזכר את ההתחייבות ואף מבקש לממשה, בזו הלשון: "....ברצונננו להביא
לידיעתכם ...התחיבה לפצותנו בהענקת 5% בניה נוספים לאחוזי הפיצוי..לאור האמור
נבקשכם לאשר את האחוזים המפורטים:
לפי תכנית המיתאר 90%
הקלה בגין שטח מופקע והריסת מבנה קיים 6%
הקלה עבור תוספת קומה רביעית 2.5%
הקלה 5%...בהתאם לאישור מצורף 5%
סה"כ אחוזי בניה מבוקשים 113.5%

20.     ועדת המשנה לתכנון ובניה של עירית גבעתיים, סירבה ביום 27.8.91 לבקשת ההקלה של 5% בקבעה כי "אין לכך סימוכין בתקנות או בחוק." התובעת, באמצעות ב"כ עו"ד גל, המלווה אותה עד היום, מחתה על כך.

21.     ב 24.6.92 הוגשה הבקשה להיתר הבנייה פעם נוספת. התובעת ביקשה אז 109.75% בנייה ולא כללה את ההקלה על פי כתב ההתחייבות. התובעת נדרשה לפרסם בעיתון ואצל בעלי הנכסים השכנים את דבר ההקלות המבוקשות.

22.     ב 21.1.93 הגישו בעלי הזכויות ערעור על החלטת הוועדה. הערעור דן בנימוקים עניניים, נימוקים תכנוניים וכיוצ"ב, אך לא הוזכר בו כתב ההתחייבות.הוועדה הבטיחה לשוב ולבדוק את הטענות לאחר שיחלוף מועד הגשת ההתנגדויות.

23.      ב 18.4.93 חזר עו"ד גל לעניין ההקלה הנוספת: "ברצוני להפנות תשומת לבכם כי ההחלטה משנת 1968 המאשרת את מתן ההקלה הייתה בסמכות הוועדה, ואי ניצולה של ההקלה אין בה כדי לגרום לביטולה, מה גם שצוין בה כי היא ניתנת לניצול "בכל עת". גם הפעם, תשובת הועדה מיום 7.6.93 הייתה שלילית.

24.     ביולי 1993 נמשך הדיון בעניין בקשת ההיתר של התובעת. ב 14.11.93 פנה בא כוחה פעם נוספת: "מרשי מוחים נמרצות על קיפוחם באי ההקלה הנ"ל, אשר ניתנה לכל הבנינים שנבנו בשכנות למגרשם...קיפוח זה מצטרף לביטול השרירותי של תוספת 5% בניה שאושרו ב 19.2.68 בגין העברת קו ביוב ותיעול בתחומי החלקה. מרשי מערערים בזה על ההחלטה ודורשים דיון מחודש...יערערו מרשי בפני הועדה המחוזית ובמידת הצורך אף יעתרו לבג"צ."

25.      ב 18.2.94 פנתה התובעת פעם נוספת, ערערה על אחוזי ההקלה שאושרו לבניין העתיד להיבנות והשוותה אותם עם ההקלות בבניינים הסמוכים. הוועדה ראתה בפניה בקשה לדיון חוזר, דרשה תוכנית מתוקנת ופרסמה הבקשה ברבים. הדיירים הגרים בשכנות התנגדו להקלות ברוחב הבניין(קו הבניין) ובגובהו. ב 12.6.94 דנה הוועדה בהתנגדויות והחליטה לדחות אותן. : "דיון בהתנגדויות שהוגשו לאחר פרסום, על מתן הקלה באחוזי בנייה של 2.5% נוספים עבור הקומה המפולשת הנוספת, במגרש אשר הוועדה אישרה להקים בו בית מגורים בן 3 חדרים מעל 2 קומות מפולשות (קומת עמודים נוספת כהקלה) וחדרי יציאה לגג עם הקלה באחוזי בניה 10%+6% עבור 2 המעליות."

26.     לאחר שניתן האישור העקרוני הוציאה הנתבעת 1 דרישה להיטל השבחה. התובעת חלקה על גובה הסכום, והגישה שומה מטעמה. בחוות הדעת כתב השמאי כי לוחות השומה אינם מביאים בחשבון שלחלקה היו זכויות נוספות של 5% שהוענקו לה על ידי הועדה המקומית בישיבתה מיום 19.2.68 , על מנת לפצות על הנזק שנגרם לחלקה כתוצאה מהעברת קו הביוב/תיעול עירוני בחלק הצפוני של החלקה.

27.     לאחר שנפגשו השמאים מטעם שני הצדדים הוסכם על גובה השומה. עוד הוסכם כי לעניין דרישת ההקלה על פי כתב ההתחייבות, יועבר הנושא לבדיקה משפטית. עו"ד גל אישר את השומה בכתב ואף פנה אל היועצת המשפטית של עירית גבעתיים. תשובתה צוטטה בסעיף 8 לעיל.

28. לשאלה האם נתמצתה הזכות על פי כתב ההתחייבות, פנים לכאן ולכאן. מחד גיסא, אין להתעלם מהעובדה כי התובעת לא ישנה על זכויותיה והגישה את כתב ההתחייבות מספר רב של פעמים. לאחר מיצוי כל ההליכים העומדים לרשותה, בעודה מלווה ליווי משפטי ואף מאימת בפניה לערכאות, קיבלה התובעת את מקסימום אחוזי הבניה שהיו ניתנים לניצול באותה עת, לרבות ההקלות.

29. מאידך גיסא, הוצהר על ידי הועדה כי אין היא מקבלת את טענת הזכות לבניה נוספת על
פי כתב ההתחייבות, בהיותה נוגדת את הדין , וההקלות שאושרו, אינן חורגות מאילו
שניתנו לבעלי זכויות אחרים, שאינם מחזיקים התחיבות שלטונית לזכויות יתר.

30. המסקנה אליה הינה הגעתי כי למרות שההתחייבות לא נוצלה, אין התובעת זכאית
לתובעה עתה, כתביעה כספית .

31. נכון כי ההתחייבות נולדה כ"שטר" ללא תאריך, אולם כוונת הצדדים, ללא כל ספק, היתה כי יוגש ל"פירעון" במועד שבו תבקש התובעת היתר בניה ותנצל את אחוזי הבנייה המותרים על פי התב"ע. הצדדים התכוונו כי לכשתוגש בקשה כזו, תוכל התובעת להשתמש ב"שטר" שבידה.

32. לטעמי, משניתן ההיתר ב 30.5.1995 והתובעת בנתה על פיו ואף אכלסה את הבית, ולא פנתה לבית המשפט המוסמך לערור על החלטות הנתבעת 1 הדוחות את בקשותיה לקבל אחוזי בניה נוספים, מעבר לאילו שקיבלה על פי דין- ויתרה התובעת על מימוש ההתחייבות- בהתנהגות.
לעניין זה אינני מקבלת טענת התובעת כי המתינה להזדמנות נוספת, שהרי לא ידעה כי
לימים יוגדלו אחוזי הבניה על פי תכנית בניין ערים חדשה.

33. אינני מקבלת גם את הטענה כי מכתבה של ב"כ הנתבעת 1 מהווה הודאת בעל דין. עיון
מדוקדק מעלה כי במכתב האמור הועלו הסתייגויות : ”על פני הדברים מהמסמכים
שהוצגו בפני, ללא בדיקה במח' ההנדסה חוות דעתי הינה כדלקמן....כל האמור
במכתבי זה כפוף לאשור מח' ההנדסה ובדיקת שמאי מקרקעין."

34. יתר על כן ולמעלה מן הצורך, גם אם הודתה עו"ד אורון בזכות והסבה את אחוזי הבניה לזכות כספית, וכאמור אינני סבורה כך, אין לומר כי זכות זו נהנית מאותה "חסינות" מהתיישנות כפי שנהנתה ממנה קודמתה. ומכיוון שכך, כל שנכתב על ידי בפסק הדין הקודם בקשר לתביעה הכספית, והתיישנותה, כוחו יפה בשנית.

35. לפיכך, אין לי אלא לדחות את התביעה והדיון לעניין גובה הפיצוי- מתיתר. בשולי
הדברים יוער כי אינני יכולה להתעלם מהערה שהעירו הנתבעות כי התביעה באה על מנת להפעיל עליהן לחץ, שכן בנה של התובעת, אשר היה המוציא והמביא את דברה בזמן בניית הבניין ולאחריו, פיצל את דירות הבניין ללא היתר, ואף הואשם בגין כך. לטעמן, באה התביעה מתוך רצון ליצור לחץ נגדי על רשויות החוק לבל יאכפו את צווי ההריסה שניתנו כנגדו בבית המשפט לעניינים מקומיים. הטענה איננה רלוונטית, אלא לעניין תום הלב.

36.     לאור כל זאת התביעה הכספית נדחית. אין צו להוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בניית דיר צאן

  2. בניית מגדל ייצור

  3. אחריות מפקח בניה

  4. בניית מתקן ביטחוני

  5. הכשרת בניה לא חוקית

  6. שעות קיץ ענף הבנייה

  7. בנייה ללא קומה מפולשת

  8. ביקורת בשלבי גמר בניה

  9. העברת צנרת בשטח פרטי

  10. אגרת המרת אגרות בניה

  11. עלות פיקוח בניה ליום

  12. מה זה תעודת גמר בניה ?

  13. עיכובים בפרויקט בניה

  14. בניה בשטח שהוכרז לשימור

  15. אישורי בניה על גג משותף

  16. בניה בניגוד לצו מינהלי

  17. הכשרת עבירת בנייה (פסיקה)

  18. גודל חלונות בחדרי שירות

  19. הסתרת אור השמש עקב בניה

  20. שירותי מסגרות באתר בניה

  21. דריכה על מסמר באתר בניה

  22. הגבלת בניה על חלקה פרטית

  23. בקשה למתן צו להפסקת בניה

  24. פיצויים בגין בנייה על הגג

  25. זכויות בנייה בלתי מנוצלות

  26. בניה לא חוקית של אורווה לסוסים

  27. דחיית התנגדות לבניה - מה עושים ?

  28. הכשרת בניה בלתי חוקית משנות ה – 70

  29. ניתוק חשמל עקב עבירות בניה לא חוקית

  30. הקלה בשטחים העיקריים המותרים לבנייה

  31. הקלה בגובה מפלס הכניסה הקובעת (0.00)

  32. רוב נדרש לשינויים ברכוש ובזכויות הבניה

  33. התנגדות תושבים לבניית מתקני משחק בכיכר העיר

  34. ניוד שטחי שתי הקומות העליונות והגדלת שטח עיקרי

  35. תביעה בגין בניית אצטדיון "דוחא" - טריבונה צפונית

  36. ליווי פרויקט בניה ע''י מנהל מיוחד מטעם בית המשפט

  37. נטען כי לא ניתן תכנונית הנדסית לנצל את יתרת זכויות הבניה

  38. הודעה על החלטה בדבר שיטת הקצאה של אתרים לבניה זמנית לעולים

  39. נטען כי הבקשה לבניית מעון חוסים הוגשה במסווה למגורים "רגילים"

  40. בקשה לבניית שער לרכב בחזית הצפונית של המגרש דרך שביל להולכי רגל

  41. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון